浅析土地收储备制度下的土地价格与房地产价格关系

第一篇：浅析土地收储备制度下的土地价格与房地产价格关系

浅析土地收储备制度下的土地价格与房地产价格关系

【摘 要】本文以土地收储制度为背景，分别从土地价格合理上涨与不合理上涨两个因素角度入手，探讨了其与房地产价格上涨的关系；旨在提高人们认识、促进土地收储制度的科学实施和房地产行业的健康发展。

【关键词】土地收储制度；土地价格；房地产价格；关系

近十年来，我国经济几近保持两位数的快速增长，由此也带来房地产价格的上涨；学界部分人认为，房地产价格上涨的内在原因是土地收购储备制度导致，推动了房价上涨，将我国的高房价、高地价彻底的归咎于土地收购储备制度不完善。也有部分者人认为，我国房地产价格的上涨不能完全归咎于土地收购储备制度不完善导致的地价上涨，但地价上涨确实是在实施土地收购储备制度后愈演愈烈；说明土地收购储备制度对于房地产价格上涨也负有不可推卸的责任。针对上述问题，笔者欲就城市土地收储制度下的土地价格与房地产价格的关系问题作初步探讨。

一、地价的合理上涨引发房地产价格上涨

1.城市土地需求大量增加，提升了土地资源价值

土地资源价值与土地稀缺程度成正比，土地稀缺程度越高，土地的价值也就越高；反之，土地稀缺程度低，其价格也低，反映在价格上就是地价的上涨与回落。而城市土地稀缺程度是受到城市土地供给及需求共同影响的。伴随我国工业化、城镇化、城市化水平的提高，大量农村人户进入城市，导致城市人口的大量增加，学校、住宅、医院、休闲愉乐场所等基础设施需求也大幅增加，直接导致地资源需求的增大，土地资源的不可再生性与稀缺性特点越来越明显，旺盛的土地需求拉动地价上涨，近而推动房地产价格上涨。

2.储备机构对土地开发整理提升了土地资本价值

土地收购储备制度在全国范围内实施以来，从根本上改变了城市土地供应方式。土地收购储备制度实施之前，政府出让的土地多为“生地”，在土地收购储备制度实施以后，政府事先已经通过征用、收购、收回、置换等多方式对土地进行了前期规划与开发，然后再依据市场需求状况以及供地计划等安排将再次其投入市场。从土地收购到出让全过程，土地储备机构对土地进行了大量的开发、整理工作，也可以说投入了巨资，这就无形中增加了土地的资本价值，实现了土地升值，体现在市场上就是土地价格的上涨。

3.招拍挂的土地出让方式，规范了土地资源价格

“招拍挂”土地出让方式有效纠正了传统协议方式的地价扭曲问题，土地出让市场化程度大幅提高，竞争、竟拍者的增加必然引起价格上涨。但是“招拍挂”市场竞争机制的引入，其不仅仅是导致了地价上涨，其更多是的体现了市场供求关系，避免了人为主观定价、恶意竞争的出现，进一步规范了土地交易市场，真正体现了社会主义市场经济体制的公平、公正、公开原则。

二、地价的不合理上涨引发房地产价格上涨

1.地方政府“以地生财”，加剧了地价上涨

土地收购储备制度实施以后，土地集中供应可以说为地方政府带来了可观的经济收入，极大的刺激了地方政府要土地上做文章，部分地方政府甚至明确将土地收益多少作为主要发展目标，疯狂追求土地价值的最大化，而忽视了土地资源的合理利用以及有效配置问题；由于地方政府过分的强调土地收储制度筹资功能，过分夸大了土地资源的价值，导致房地产价格的不合理上涨。

2.产开发商囤积土地，加剧价格不合理上涨

投机在任何一种经济体制下都存在，其也是成熟市场运行的常态标志之一；在我国土地价格逐步不断上涨的过程中，土地资源的投机性表现得也越来越明显，土地资源价格的快速上涨让很多的房地产开发商看到可以从土地交易中攫取更大经济利益，成为房地产开发商非法囤积土地的主要源动力，这也导致全国范围内的很多地方都存在开发商囤积土地现象。已有调查资料显示，自2001年至2010年的十年间我国房地产购地数量超过了30万公顷，但确认开发的只有22万公顷左右，有8万公顷土地未开发，去掉一些客观影响因素，不排除开发商的大量囤积土地意图。开发商对于囤积的土地，多是在几年前低价取得，即使是不再投资开发，而是等待一段时间以高出买入价格卖出其升值空间也是巨大的。总之，由于土地市场整体上处于一种供不应求状态，加之开发商的囤积，一定程度上推动了土地价格上涨，引发房地产价格不合理上涨。

3.人民币流动过剩推动土地价格不合理上涨

伴随我国“浮动”汇率制度改革的推进与实施，人民币汇率不再像以往一样只盯住美元一种国际货币，正在逐步探索构建我国特有的富有弹性的人民币汇率制度。特别是在我国国际收支巨额顺差背景下，国外热钱豪赌人民币升值，在这一预期的巨大影响下，国外大量热钱进入我国，与其它有升值空间和巨大价值的资源相比土地显得更为廉价，所以大量热钱就通过多种渠道进入国内，并快速转化为人民币资产进入到土地交易市场中，期待获取更大利润。大量热钱进入到土地交易市场，必然会带来土地投资资金过多、流动性过剩，导致大量违背市场经济规律的土地交易的存在，扰乱了土地交易市场，破坏了土地交易市场价格体系；因为热钱始终是逐利的，确切的说是追逐“暴利”，其必然会使土地价格向着更多获利的方向发展，即极力推动土地价格上涨，引发房地产“泡沫”。

参考文献：

[1]王瑾.对房地产价格上涨与土地储备制度关系的研究[J].山东省农业管理干部学院学报，2011，（04）

[2]白忠菊.城市快速扩张中土地供应对房价及其波动的影响研究[D].西南大学，2013

第二篇：重庆市户籍制度与土地制度的关系

贫困与发展研究论文

重庆市户籍制度和土地改革制度之间的关系

摘要： 2010年重庆以户籍制度改革来解决农民及新生代转户进城、加快城市化进程的新举措在全国范围内引起广泛的关注，我们知道农民转户进城的最大阻力依然是土地问题，户籍制度改革能否顺利进行并推广到全国范围很大程度上还依赖户籍制度政策与土地政策的相一致。本文将从2010年重庆市户籍制度改革中土地制度改革的内容着手分析，探讨户籍制度和土地制度之间的关系，最终得出了户籍制度改革和土地制度改革两者均是初进城市化进程的重要部分，两者又存在相互影响，相互制约关系的结论。

关键词：户籍制度土地制度相互制约

一、重庆市户籍制度改革

随着户籍制度改革在全国掀起的浪潮，重庆市的户籍制度改革从8月1日起就开始正式实行以推进城市化进程、缩小城乡差异，完成重庆市城乡配套统筹工作。

1．目标：重庆市户籍制度改革的总体目标是在10年内让1000万农民转户进城，其中，2010至2011年，重点推进有条件的农民工及新生代登记为城镇居民，解决户籍历史遗留问题，力争新增城镇居民300万人，非农户籍人口比重由目前的29%上升到37%；2012至2020年，通过系统的制度设计，进一步放宽城镇入户条件，力争每年转移80~90万人，到2020年新增城镇居民700万人，非农户籍人口比重提升至60%，主城区集聚城镇居民1000万人，区县城集聚城镇居民600万人，小城镇集聚城镇居民300万人。

2．对象：有条件农民工及新生代。其对象包括在主城区务工经商五年以上、在远郊区县城务工经商三年以上的农民工、农村籍的大中专学生和新增退役的农村士兵。解决历史遗留问题。包括1982年以来全市已用地未转非人员、大中型水利水电工程建设失地未转非人员、城中村未转非人员和农村集中供养五保对象。

3．具体方法：“3+5”政策体系。即“3年过渡”是指对农村居民转户后承包地、宅基地的处置，设定了3年过渡期，允许转户农民最长3年内继续保留宅基地、承包地的使用权及收益权。“5项纳入”是指农村居民转户后，可享受城镇的就业、社保、住房、教育、医疗政策，实现转户进城后“五件衣服”一步到位，与城镇居民享有同等待遇，真正

体现“劳有所得、老有所养、住有所居、学有所教、病有所医”。

二、土地户籍制度改革及土地改革的创新

针对户籍制度改革中的土地制度的制定，重庆市做出了细致、合理的部署：以符合转户条件且自愿转户的农民为对象；以统筹规划、自愿有偿、积极稳妥、综合配套、促进发展的原则，全面推进户籍制度改革为原则，以对土地的退出和补偿、整治、利用及监管为主要内容。制定了一个可行性大、内容详尽、有规划有参照的与户籍制度改革配套的土地制度。具体看来有几点创新之处：

1.形式上的创新：“3年过渡”和“3项保留”

重庆市户籍改革中，对农村土地的退出设置了3年过渡期。按照“依法、自愿、有偿”的原则，允许转户农民在3年内暂时保留宅基地使用权、承包经营权，并且给予三笔退出补偿机制，使他们进城后有基本的经济能力支撑社会保障。在中国农村，土地承载了太重的负荷，它既担负着经济发展功能，又担负着社会保障功能，土地对农民而言，是最基本也是最大的社会保障，是农民的命根子。即使大量的农民进城也并未从根本上改变农民对土地的依赖和眷恋。我国在城市化进程中，长期依靠剥夺农民利益和推行城乡二元分治的发展模式来谋求经济的发展，这在城市与农村土地制度的二元性上体现得极为充分。虽然首批转户的对象大部分生活在城市，且只有很少一部分还依靠土地带来的收入作为家庭开支，但是要想一刀切开农民和土地的关系并不容易，毕竟土地伴随着农民身份的历史非常久远，所以不管从农民的心理还是从现实收入来源出发，设置一个过渡期是及其有必要的。重庆市户籍制度改革正是考虑到了以上问题及其现行城乡土地制度的二元模式决定了要设置3年的过渡期及对应的经济赔偿，给刚转户群体的身份适应一个缓冲的时间段，也可以减少农民担忧，有步骤、有计划的推进户籍制度改革。

2.内容上的创新：“所有权不变”和“用途不变”

在农村土地退出与利用中，重庆市强调在一是农村区域中所有权不变即土地归农村集体所有，二是用途不变，如果原来是宅基地的，就属于农村的建设用地，如果属于承包地，就属于农村的农用耕地，用途是不能改变的。虽然重庆城市化进程中随着城市化用地的扩大，城市用地出现紧张，但是此次户籍制度改革中，仍然不是盲目的把所有的农民兑换的土地投入到城市建设中，而是先由各级政府将农村土地进行统一的规划和利用，对城市周边的土地才能作为城市建设用地。这样不仅可以把农民零星的土地集中起来，进行规模化经营，推进农业产业化，能提高土地的利用率，推进农村的发展，也可以把邻近城市的土地纳入到城市规划中，缓解城市用地紧张，从而使农村和城市都能受益，有利于缩小城乡差距，缓解城乡二元结构带来土地压力。

三、户籍制度改革与土地制度改革之间的关系

1.户籍改革和土地改革共为推进城市化进程的重要部分

城市化进程不仅表现在农村人口转变为城镇人口、农业人口转变为非农业人口，而且还表现为城市用地增加、农业用地向非农业用地转换，劳动力和资本等从农业向非农产业转换，社会生产方式的转化、生活方式的转化、价值观念的转化等等。户籍的转变是身份转变的根本标志，而土地上的所有权变化是农业用地集中化，也是农民脱离土地到城市的标志，两者都是推进城市化进程的表现和重要组成部分，缺一不可。

2.户籍制度改革需要依靠土地制度改革相一致。

户籍制度在中国，户籍问题绑架了太多的社会矛盾、社会负担和社会成本。有城市户口的，有城市低保，还有城市的医疗制度、养老保险、教育、住宅、安居等政策。从农村来说，农村户口和承包地、宅基地绑在一起，和农村资源绑在一起。所以，实际上的所谓户籍问题是城乡资源互动问题，涉及到城乡统筹一体化中的核心问题。中国城市化进程其实是农民的城市化进程，农民工变城市居民的进程，是农村要素和农民工及农民工牵涉的整个家庭进入城市的过程中，产生的农村要素和城市要素的互动。其中，如果不能妥善处理好土地的关系，如：怎么让农民合理的退出对土地的拥有？怎么处理和规划被退还的土地？对于不愿意转户或者是没达到条件转户的农民，他们的土地政策该怎么设计才能协调好城乡土地等等。如果土地制度没有与户籍制度相互支持，配套，那么必然会引起后期对土地分配、利用的不合理，甚至是引起更大的社会问题。所以户籍制度改革必须要依照现有的土地制度及其土地状况做出合理的规划，配套好在土地方面的制度建设才能有秩序、有步骤、有规划的进行户籍制度的改革。

3.土地制度改革的发展依靠户籍制度改革

建国以来，我国的土地制度实时调整，土改、土地承包制度、土地30年承包制度、土地承包永久不变等不断在演变，但是国家对土地制度的多次重申不过是一个以时间换空间的概念，通过无限延长农民土地承包权限来实现土地要素的流转。城乡二元分治的土地格局不但让农民分享不了土地收益，也让城市用地异常紧张，正是因为社会各方面发展的要求，出现了各地方对于土地有不同的规划或者是其他方面引起的土地政策的变化。重庆市自2003年实施土地流转制度以来，设置了多种土地交易模式，如土地交易所、地票模式等，在此之中，农民自愿以土地承包经营权出资入股最后的到收益。这样可以提高农民收入，也可以为那些因入城打工而荒废土地的人提供一个土地带来的收益。随着这种土地流转的发展，越来越多的农民脱离了土地的产出收入，转而迫切希望得到城市户口，成为真正的城市居民。所以土地制度不断改革过程中也正好和户籍制度改革对土地的需求想一致，不仅可以解决农民的土地问题，而且可以为城市提供部分用地，促进农民身份转变，最终推进了城市化的进程。

参考文献：

[1]重庆市统筹城乡户籍制度改革农村居民转户实施办法（试行）

[2]重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法（试行）

[3] 吕继强汤沛.重庆农民：我的户籍我做主？[J].中国报道—社会89页.2010

[4] 曾昭盛.重庆户籍制度改革背景下的农村土地制度研究[J].决策咨询2010.NO.34

[5]翠湖博士论坛.关于重庆统筹城乡户籍制度改革的若干思考[J].西部论坛2010第20卷

第6期

第三篇：土地与土地使用制度-房地产经济学教案

第一章

2.1 我国城市土地制度沿革

一、土地制度

（一）土地制度概念

土地与土地使用制度

人们在一定社会条件下，土地关系的总称。包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。

（二）土地所有制

指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。是整个土地制度的核心。在法律上，体现为土地所有权。

总体上可分为公有制和私有制。

我国现行为土地公有制，包括全民所有制和集体所有制。我国国有土地包括：

1.《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地除外”。

2.《宪法》第十条规定：“城市土地属于国家所有。” 3.被征用的集体所有土地。

《土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

（三）土地使用制

指人们在使用土地上所形成的经济关系，是对土地使用程序、条件和形式的规定。在法律上体现为土地使用权。

从与土地所有权的关系而言，有两权结合和两权分离两大类。在两权分离条件下，又分有偿使用和无偿使用制度。

（四）《土地管理法》第二条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”

国家土地管理制度是国家对全国土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。我国实行全国土地统一管理。

二、建国后我国城市土地使用制度沿革 解放后，有偿——无偿——有偿。

1949-1953年，允许买卖、出租、典当、赠与和交换。

1953-1956年，以上活动逐渐减少。1956年，土地买卖基本消失。1954年开始，国营企业、机关、学校、部队、公司合营企业一律无偿使用国有土地。行政划拨土地使用制度。

1956-1982年，城市土地基本国有。但还保留了当初个体劳动者组成合作经济时入股场地和个人出租房屋的宅基地，但要想国家交纳土地税。集体和个人使用国有土地要交很少地租。

1982-1988年，全部国有，无偿使用，无流动。1982年《宪法》规定：“城市土地属于国家所有，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。”

1988年9月27日，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。1988年修改了1982年宪法，删去“出租”，土地使用权可以依照法律规定转让。

1990年，国务院55号令：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

有偿、有期限、有流动的土地使用制度。

三、城市土地有偿使用形式

改革行政划拨土地使用制度为土地有偿使用制度。

土地使用制度改革的核心是变三无为三有。

1、土地使用权出让和转让

2、土地年租制。

2.2 土地征用制度

一、土地征用的概念

一般来说，土地征用是指国家或政府为了公共目的而强制取得私有土地并给予补偿的一种行为。

在我国，土地征用是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。其特征：

1.强制性。国外称为强制购买。2.有偿性。

3.土地所有权转移。

二、土地征用的审批

二级审批：国务院和省级政府。征用下列土地的，由国务院批准： 1.基本农田；

2.基本农田以外的耕地超过35公顷的； 3.其他土地超过70公顷的。

征用上述以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征用农用地的，应先行办理农用地转用审批。基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。包括：

1.2.3.4.经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划及可以改蔬菜生产基地；

农业科研、教学试验田； 棉、油生产基地内的耕地； 造的中低产田；

三、土地征用补偿

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

1.征用耕地补偿费用的组成。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。

2.征用耕地的土地补偿费标准。土地补偿费指对农村集体经济组织因土地被征用而使生产减少所进行的补偿。标准：为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。

3.征用耕地的安置补助费标准。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=被征用耕地数量/征地前被征地单位人均占有耕地数量。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4-6倍。

土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

4.征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

5.征用土地的附着物和青苗的补偿标准。由省、自治区、直辖市规定。6.新菜地开发建设基金。征用城市郊区的菜地，要支付新菜地开发建设基金。7.大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民安置办法，由国务院另行规定。

第四篇：政府与高校新型关系下高校投入制度

政府与高校新型关系下高校投入制度 改革的探索实践研究 王广利

孟亮

摘要：必须根据政府与高校的新型关系对高校投入制度进行改革；必须坚定不移地推进高校办学投资主体多元化；在办学中处理好政府投入与学校自主筹资引资等各种关系。

关键词：政府

高校

投入制度

研究

一、探索与实践 呼伦贝尔学院是中国纬度最高、地处内蒙古自治区东部呼伦贝尔市的一所年轻的多科性普通本科高校。作为一所地处经济欠发达边疆民族地区的正在快速发展的新建本科院校，呼伦贝尔学院正是政府与高校新型关系下高校投入制度改革的探索者、实践者，更是这一探索和实践的受益者。早在 1992 年初，原呼伦贝尔盟盟委、盟行署（2001 年 10 月 10 日国务院决定撤盟设为呼伦贝尔市）就做出了决定，合并盟内四所专科层次的高校。1993 年 4 月，当时的四所属高校海拉尔师专、呼伦贝尔盟教育学院、呼伦贝尔管理干部学院、内蒙古电大呼盟分校按照“统一学校主体、一个法人单位；统一管理机构和领导班子；统一管理制度；统一发展规划；统一学科建设”的“五统一”原则，实行人财物等各方面全方位的实质性合并，并暂定校名为“呼伦贝尔大学”，此举在当时走在了自治区乃至全国高校体制改革的前列。1996 年底，原国家教委根据自治区人民政府的要求，派出专家组，对已经实质性合并按新机制成功运作近四年之久的新学校进行了评估考察，专家组成员对出现在经济欠发达的边疆民族地区且起步早起步快的具有一定典型意义的这次高校合并整合给予了充分肯定和高度评价。1997 年 2 月，原国家教委正式批准了这一合并，将已组建四年之久的新学校定名为“呼伦贝尔学院”。2000 年，自治区人民政府和呼盟行政公署决定将海拉尔蒙古族师范学校、呼盟商业学校、呼盟城建职工中专三所学校实质性并入呼伦贝尔学院；2003 年，内蒙古工程技术学校并入呼伦贝尔学院。2002 年 10 月，教育部专家组对呼伦贝尔学院进行专升本评估，2003 年 4 月正式批准呼伦贝尔学院晋升为普通本科高等学校。呼院占地面积 750 亩，建筑面积 22 万㎡，固定资产

作者简介：孟亮(1955—)，女，1979 年毕业于齐齐哈尔师范学院生物系，1989—1991 年就读于华东师大 心理系。现任呼伦贝尔学院高教研究室、院校发展研究中心主任，心理学教授。

课题项目：本文为全国哲学社会科学“十五”规划国家重点课题。

课题编号为：AIA010027-CE10535。

课题负责人：孟亮

2.2 亿元。拥有设备先进的计算机中心、电化教育中心及各类实验室等 100 多个，教学仪器设备总值 3500 万元，图书馆藏书 57 万册。学校的学科门类比较齐全，专业设置涵盖文学、理学等八大学科六类，有 22 个本科专业，53 个专科专业，设有 14 个教学系部，7 个分院，一所附属中学。有正式在编职工 834 人，已被学校按正式职工聘任但尚未在政府人事财政落编由学院自筹资金开资的新职工 213人。其中有专任教师 714 人，具有副高级以上职称的教师 228 人；有博士、硕士87 人，在读博士、硕士 210 人；聘有中科院院士在内的客座教授 40 多位。有全日制本专科在校生11000人。截止到2005年 8 月，已为社会培养各级各类人才 3 万多名。

1993 年，原四所“小而全”的高校实质整合后，面临的主要任务是怎样把原来的四个相互独立的学校完全融为一体。经过五年多的运作，一所初具规模的新学校以崭新的面貌出现在呼伦贝尔大地，用了五年多的时间，完成了学校“一次创业”确定的各项奋斗目标。从 1999 年开始，学校开始了第二阶段的跨越式发展。在前五年“一次创业”的基础上，规划“二次创业”新的宏伟蓝图，总的目标是硬件达标，软件创优，提升办学层次，实现专升本。围绕这一目标，全校上下明确了改革与发展的大方向，抓住工作的重点和难点，找准了制约学校改革与发展的瓶颈，理清了思路，统一了思想。

第一，发展是硬道理。“大发展小困难，小发展大困难，不发展更困难”，学校面临的一切困难，只能通过发展加以解决。在一个相当长的时期内，资金短缺，投入不足，必定要成为制约边疆民族地区高校发展的瓶颈，由此导致了学校的基础设施建设薄弱，师资队伍建设、图书资料和仪器设备的购置、现代化教育教学手段的运用等都遇到难以逾越的障碍。不突破资金短缺这一瓶颈，不多渠道引资筹资，不实现办学投资主体多元化，学校就只能在低水平上徘徊。

第二，在特定的国情、区情下，要实现学校的快速发展，必须走投资主体多元化之路。改革开放以来，内蒙古自治区高等教育事业有了长足的发展，尽管各级政府对高校建设与发展十分重视，努力加大投入力度，但社会主义初级阶段的具体国情、经济欠发达的自治区区情决定了投入不足与加速发展两者之间存在着尖锐的矛盾，就呼伦贝尔学院具体情况而言，呼伦贝尔市财政每年为学校提供的正常财政拨款，还不足维持正常的最低标准的人员开支。

第三，实现超常规跨越式发展要求我们必须千方百计筹资引资，加大投入。近年来，高等教育遇到了千载难逢的发展良机，各种类型不同规模的高校都在探寻发展之路。一般来说，发展有两种情况，一种是正常的通过量的不断积累而引起规模功能发生显著变化的常态常规发展；另一种情况是在诸多因素的共同作用之下，特别是在外部有利机遇的促进下，发展过程中出现突进，出现超常规跨越式发展。全国高等教育改革与发展的大潮，为中小规模高校的发展提供了绝好的契机。中小规模高校拥有后起优势，可以靠新的思维、新的机制，借鉴老校、大校的经验，扬长避短，变发展起步晚、办学规模小、水平不高的劣势为“起步高、起步快、船小

好掉头”的相对优势，面对难得的发展机遇，通过多渠道引资筹资加大投入，确保学校上规模、上档次、上水平，实现制度创新、模式转换，机制搞活，全面增强办学活力与实力，实现跨越式超常规发展。

第四，实现高等教育的良性运作，需要投资主体多元化。高等教育既有上层建筑属性，社会公益属性，同时又具有某特殊的市场属性、产业属性。尽管关于高等教育的产业化论点有待商榷，但我们不能否认高等教育的所内涵的某种特定的市场与产业属性。要把学校办大办强办好，就要既讲投入，又讲效益。必须面向“市场”，适应社会各层面对高等教育发展的现实要求，必须面向社会面向千家万户提供优质的教育服务，传播知识与技能，培养各种能力。同时，学校也应获得包括学生学费、政府财政拨款等在内的经济支持、补偿与回报。要提高高等教育的服务质量与水平，不断提升竞争力，满足市场需求，就必须加大投入，全面改善办学条件，确保教育教学质量，这是高校生存与发展的生命力之所在。

思想解放，思路清晰，是果断决策和探索实践的先导。从 1999 年至 2005 年，呼伦贝尔学院在确保获得正常的地方财政拨款的同时，举全校之力，广开引资筹资渠道，真正形成了办学投资投入多元化的格局。

（一）地方政府正常的资金投入，包括政府财政拨款和相关费用的政策性减免。1999 年—2005 年本地财政对学院发展给予了稳定的支撑，具体资金投入情况见下表。

1999 年—2005 年呼伦贝尔学院财政拨款情况表

单位：万元 财政 拨款 合计 其中：

取暖费 助学 奖学金 基建 人头费 1999年 719.30

562.50 2000年 940.12

89.22 30 828.65 2001年 1042.71

89.22 50 931.19 2002年 1253.86

117.20

1107.16 2003年 1728.25

151

1531.10 2004年 2993.69 230.32 170

2486.50 2005年 2681.09 270.33 150

2247.56 在争取获得正常的财政拨款，确保人员经费的同时，积极争取地方政府的各项政策性倾斜，仅减免基本建设二类费用总额即达 1300 万元之多。

（二）扩大办学规模，提高办学效益，努力增强自筹资金的能力。1999 年—2005 年学校学费收入情况见下表：

1999 年—2005 年呼伦贝尔学院学费收入情况表

单位：万元 正式 学生 成人办学收入 合计 政府 减免 备注 1999 年 733.76 178.64 912.40 91.24

2000 年 1135.68 298.40 1434.08 143

2001 年 1719.36 478.68 2198.04 219.80

2002 年 3061.03 1315.69 4376.72 437.67

2003 年 2967.34 548.58 3515.92 351.59

2004 年 4220.69 759.54 4980.23 498.02

2005 年 1月—9月 4229.59 585.48 4815.07 481.50

由上表可见，办学学费收入已成为支撑学校办学和发展的极为重要的资金来源，由此可以确保学校各项建设资金的到位并按引资协议分期清付到期款项。

（三）银行贷款。众所周知，目前商业银行对贷款是极为谨慎的。通过积极争取，宣传和沟通，使金融界人士认识到高等教育是一个朝阳产业，高校最有发展潜力，信誉度高，偿还能力强，是最好的合作伙伴。2004 年至今，我们共获得工商银行总额达 4000 多万元的三笔贷款，按贷款还款协议已还付本息 2133 万元，尚欠 2317 万元将按协议分期偿付。

（四）建筑工程企业垫资。1999 年至今，呼院开工建设的大小项目有近百项，参与建设的大小工程队有 30 多个，工程建设总投资额为 17289 万元。学校与各工程建设企业签订了三至五年的分期付款协议。除第一年直接支付的工程款外，其余部分则相当于建筑工程企业为学校发展先期提供了大额度资金支持。截止到 2005 年 9 月，学校已分期付清建筑工程款 12037 万元，尚有 5655 万元资金按协议分期偿还。

（五）后勤服务社会化引资筹资。我们把推进后勤服务社会化改革与引资筹资结合起来。1994 年引入投资商资金 400万元，建起 4000 ㎡的餐饮服务中心，给予投资方 25 年经营权，到期后由学校收回产权、经营权。2001 引入投资商资金1200 万元，建成 13000 ㎡的两栋学生公寓。2004 年由后勤集团引资 600 万元，建成 8000 ㎡的餐饮洗浴服务中心。把社会力量引入到学校后勤服务领域，不仅缓解了学校建设资金不足带来的压力，而且为学校的后勤服务系统干部职工带来了新观念，有利于不断深化后勤服务社会化改革。

（六）房地产开发筹资。学校利用所处的优越地理位置和办学规模扩大，师生人数急剧增加的有利条件进行房产地开发，筹措建设资金。仅建设 4400 ㎡市场商业楼一项，即销售获利近千万元。在获得经济效益的同时，也解决了学校周边地区部分人口特别是下岗职工的工作出路问题，实现了经济效益和社会效益的双丰收。

（七）利用厂商供货间接引资筹资。伴随学校的快速发展，需要购置配备大量的仪器设备及其他各类教育教学用品。学校与有关厂商达成供货协议，1999 年—2005 年供货商共为呼伦贝尔学院提供了总值达 2675 万元的各类仪器设备、教育教学用品，按协议一般分三至五年分期还款，同样也相当于供货厂商先期为学校发展垫付了资金。

（八）试行股份制，教职工投资入股，为学校建设发展注入资金。目前入股筹资额近3000 万元，把这笔资金及时投入到学校急需建设的项目中，既增加了筹资渠道，也把教职工的利益与学校的发展紧紧地联在一起。同时，也进一步增强了教职工以校为家，办好学校，干好事业的主人翁责任感。

综上所述，从 1999 年至 2005 年，在短短的数年时间内，呼院通过各种渠道筹资引资达数亿元之巨。如此巨大投入，在经济欠发达的边疆民族地区，在计划经济条件下，在传统的靠政府拨款办学的思路下，是绝对不可想象的。以多元化引资筹资和强力投入为基础，呼院全面加大了基本建设、教学、科研、师资队伍建设的力度，学校发展日新月异，顺利实现专升本，跻身于内蒙古自治区十所本科院校行列，实现了真正的超常规跨越式发展。

二、问题与差距

随着前一时期全国高等教育的大发展，国家的高等教育事业呈现出加速发展、规模扩大、活力增强的喜人态势。在发展中，既有喜人的成绩，同时也产生了一些问题。针对出现的问题，国家采取一系列措施对高校办学进行调整、整顿、提高。其中重要措施之一，就是对每所本科高校进行严格的、高标准的本科办学水平评估。应该实事求是地看到，作为地处经济欠发达地区的呼伦贝尔学院，能够有如今的办学规模和水平，实属来之不易，在看到已经取得的成绩和成功经验的同时，也必须正视存在的问题特别是差距。

1、本科教学水平评估上的差距 教育部已经公布了本科教学水平评估标准，对照这个标准呼伦贝尔学院还存在相当大的差距。（见下表）

呼伦贝尔学院基本办学条件指标差距状况 序号 指标名称 学院现有 实际数值 高校合格标准 差距 如达标需继续投入 1 生师比 20:1 18:1 11% 进 60—100 名专业教师 2 具有研究生学位教师占教师的比例 11% 30% 19% 130人在 07 年获硕士学位（投入 7×130=910 万元）生均教学行政用房 7.7m 2 /生 14 m 2 /生 45%(7.5 万m 2)约 7500 万元 4 生均教学、科研仪器设备 3250 元/生 5000 元/生 35% 2100 万元 5 学生宿舍 5.2 m 2 /生 6.5 m 2 /生 20%(1.6 m 2)社会化投资 6 占地面积 38 m 2 /生 54 m 2 /生 30% 新校区建设 7 生均图书 45 册/生 100 册/生 55% 2000 万元

合计

1.35 亿元 注：

1、其它配套设施(人才引进、科研、学科建设、配套设施、不可预见等)5000 万元，合计需继续投入 1.8 亿元； 2、此表以目前在校生 12000 人计算。

依据上表所列，从 2005 年起，最晚到 2009 年，呼伦贝尔学院要用 3—4 年的时间，继续加大资金投入力度，努力消除这些差距，才能成为一所真正合格的具备相当实力的综合性本科高校。

2、政府宏观管理体制上存在的问题 《高教法》明确规定：“国务院统一领导和管理全国的高等教育事业，省、自治

区、直辖市人民政府统筹协调行政区域内的高等教育事业，管理主要为地方培养人才和国务院授权管理的高等学校。”这就从法律上确定了高等教育实行在法律和国家宏观政策指导下中央和省级人民政府两级管理，分工负责，以省级管理为主的管理体制。就呼伦贝尔学院现状看，伴随着自治区高等教育和民族教育的蓬勃发展，呼伦贝尔学院已成为自治区高等教育和民族教育体系中不可缺少的一个重要组成部分。呼伦贝尔学院的办学为全自治区高等教育大众化目标的实现，为提高民族教育的层次和水平，加速民族地区人才培养发挥了不可替代的重要作用。从呼院学生生源上看，只有 20%左右的学生来自于呼伦贝尔市，80%的学生来自于全区其他盟市，特别是西部盟市学生居多数。呼伦贝尔学院是为全自治区培养人才，办的是面向全区的高等教育，在管理上应由自治区政府直接管理。

3、由宏观管理体制问题而引发的政府财政投入问题 关于高等教育的投入和条件保障问题，《高教法》明确确立了高等教育以财政拨款为主，其他多种渠道筹措高等教育经费为辅的投入体制，规定：“高等学校的举办者应当保证稳定的办学经费来源。”但是，由于宏观管理体制决定了由呼伦贝尔市的一个地市级穷财政，保吃饭的财政来支撑一所万人以上规模的本科大学，其难度可想而知。由于财政上的困难和市政府对全市行政事业单位编制的严格控制，呼院发展急需引进人才也不能不受到制约和影响。在编制问题上市政府已对呼院给予政策上的支持和倾斜，但仍有一批急需引进人才的编制问题无法得到解决或者允许落编但落编后由学院自筹开支，这几乎相当于民办、社会力量办学。究其原因，是地方财政确有困难，捉襟见肘，难以提供更大的财政支持。（具体编制及人员开支情况见下表）

呼伦贝尔学院职工队伍及开支情况总表（截止 2005 年 10 月底）

在编职工 834 人 政府财政开支 未落编但按正式职工聘任的教师及管理人员 213 人 学院自筹开支，按平均每人每年 1.5 万元计，总支出为319.5 万元 固定临时工 355 人 学院自筹开支每年约为250 万元

宏观管理体制问题引发的另一个问题是，同自治区其他本科院校相比，自治区财政给直属高校按在校生总数实行生均拨款，而呼伦贝尔市地市级财政是按实际落编的职工人员经费拨款。两者相比，同样是一所万人大学，每年拨款至少相差1500 万元左右，这就使两种不同财政隶属的高校处于不同的起跑线。自治区财政隶属的大多是办学实力较强的老高校，基本建设、学科建设、实验室建设、师资队伍建设等均有较为雄厚的家底，有比较好的发展条件。而呼伦贝尔学院等地市隶属的新建本科院校在师资队伍建设、学科建设，各项硬件建设上几乎是白手起家，需要政府更大的财政支持，但财政拨款却是低标准的，这种不平等的待遇必然给一个

新学校的发展带来一定程度的制约和影 响。（具体差距情况见下表）

呼院同自治区财政直属高校在财政管理体制、资金来源方面对比

三、结论与思考 1、认清高等教育未来发展的形势，继续加大投入力度，积极参与到高等教育大众化的进程，蓄积能量，迎接中国高等教育普及化时代的到来。

根据教育部中国教育与人力资源问题报告课题组所完成的《从人口大国迈向人力资源强国》的报告（高等教育出版社，2003 年 2 月第 1 版），未来中国教育发展将实现“三步”跨越。

第一步，从目前到 2010 年，我国高中阶段毛入学率将从 40%左右提高到70%以上，高等教育毛入学率将从 13%左右提高到 20%以上，达到世界教育中等发展国家水平，实现从教育欠发达国家到教育中等发达国家的跨越。

第二步，从 2011 年到 2020 年，我国九年义务教育在进一步发展的基础上达到世界先进水平，高中阶段毛入学率达到 85%左右，基本普及高中阶段教育，高等教育毛入学率超过 40%，达到教育较发达国家水平，实现从教育中等发达国家向教育较发达国家的跨越。

第三步，从 2020 年到 2050 年，我国将高标准、高质量地普及 12 年基础教育，高等教育毛入学率达到 50%以上，进入高等教育普及化阶段。各级教育达到较高发展水平，实现从追赶到超越的战略转变，跨入教育发达国家行列，以教育人口的绝对规模和普及水平两个方面成为世界教育强国。

根据教育部公布的数字，2004 年我国高等教育的毛入学率为 19%，而《中国教育与人力资源问题报告》表明，到 2020年，仅仅用 16 年的时间，我国高等教育的毛入学率就要再翻一番。就目前的国情国序号

区辖高校 呼伦贝尔学院 差别 备注 1 管理体制 自治区财政 呼伦贝尔市财政

办学资金来源 1、自治区财政补贴（按生均数拨款）

2、自治区基本建设和专项补贴 3、办学收入 1、呼伦贝尔市财政补贴（按职工人头费拨款）

2、办学收入 资金来源结构性缺失财政补贴标准 自治区财政补贴按在校生人数拨付经费约 3700 元/生 呼伦贝尔市财政按人员工资拨付费用，且新增编制经费不能全额拨付，折合生均约 2500元/生 其差别一是按生均拨款，另一是按计划经济时期的老体制，只拨人头费；缺项为没有任何区辖高校所享受的基本建设和其他专项补贴。

力看，国家不可能再投巨资使现有高校数量再相应地翻一番，只能立足现有的高校来实现未来发展的目标。我们必须认清这一形势，用战略的眼光把握发展的机遇，继续加大办学投资主体多元化的力度，以充足的发展空间和高水平的教育教学科研及管理上的软硬件建设，参与高等教育大发展的竞争，接受社会发展的检验。

2、办学投资主体多元化是今后高校发展的必由之路。中国政府对高等教育的发展是高度重视的，政府对高等教育的拨款已占对教育总拨款的 1/4，高于日本和韩国，也高于美国。随着国家综合国力的日益增强，政府对高等教育投入的绝对数必定会继续增加，但是会有一定的限度。原来用于高等教育每年增长的一个百分点，国家已决定用于发展农村基础教育。因此，对高等教育的投资比例在一个时期内可能无法继续提高。在这种宏观形势下，要实现高等教育的进一步发展，必须走办学投资主体多元化之路，多渠道筹措资金，否则，不仅难以进一步发展，甚至难以维持现状。作为地处经济欠发达的边疆民族地区由地市级穷财政支撑的呼伦贝尔学院，从 1999 年起就开始改变单纯靠上级财政投入办学的模式，在全自治区高校中率先探索并坚定不移地走投资多元化之路，在理论上是可行的，在实践上也是成功的。

3、要树立可持续的科学发展观，正确处理政府投入与多元化引资筹资的关系。强调多元化投入，不是弱化政府举办高等教育的功能和责任，而是要改变传统的计划经济条件下形成的一切靠国家政府的旧观念、旧模式。一方面应争取国家对高等教育有一个比较稳定的财政投入，另一方面要通过不断增强办学实力，提高学校靠办学自筹经费的能力。除此之外，在筹资引资的过程中，必须树立可持续的科学发展观。任何矛盾都存在一个统一体中，任何事物的存在都有一定的条件和限度。筹资引资中的相当一部分是靠社会各界，包括银行、企业甚至是私人对学校的建设发展给予投入，除个别的捐款资助学外，绝大多数投入都不可能是无偿的，必然附有经济上的较高回报。多元化的投资在一定限度内是有益的，但如果不科学测算，负债额太大，负债率太高，超过一定的负债警戒，好事就可能变成坏事，就可能发生逆向的质变，因此，要强调在发展中，在多元化筹资引资中，必须注意处理好规模、速度、质量与效益的关系，把握好事物发展的度。

4、要看到不同地区、不同层次高校的差别，从实际出发采取不同的政策措施。从实际情况看，越是那种重点的科研型名校、老校，越容易取得全方位的多元投入，除了国家重视，投入力度大，其自身的自筹和创收能力也很强。如可通过雄厚的科研取得财政支持，举办科技产业，进行技术开发和转让，兴办高水平高技术含量的校办产业，开展各类高层次培训，制作各类教育教学软件，招收各国留学生等等，此外甚至可以建立校友基金，接受各种捐赠等。而一些新校、弱校，特别是地处经济欠发达地区，边疆民族地区的学校很少能具备这种条件和能力。省级政府为了减轻本级财政的压力，把本科院校的管理权下放到财政能力极为有限的地市级政府，使这类本科真正成为第三世界的“地市级本科学校”，这有可能带来高校发展的严重的两极分化。

总之，要进一步探索政府与高校新型关系下高校投入制度改革之路，正确处理好政府投入与高校自我引资筹资的关系，坚定不移地继续推进高校办学投资多元化。通过高等教育的快速发展，为全面小康目标的实现，为建设社会主义和谐社会创造必要条件。

第五篇：湖南省2015年房地产经纪制度与政策：土地增值税试题（推荐）

湖南省2015年房地产经纪制度与政策：土地增值税试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、近年来新兴的一种销售模式是，其以产权式商铺为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者。A：拍卖销售策略 B：售后返租策略 C：先租后售策略 D：分割式销售策略 E：工厂的生产设备

2、无污染自然环境空气中的一氧化碳浓度约为ppm。A：1 B：10 C：50 D：100 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

3、纪某通过甲房地产经纪机构购买了其代理销售的某新建商品房，拟办理预告登记。该预告登记的申请人为纪某和。A：甲房地产经纪机构

B：甲房地产经纪机构指派的房地产经纪人 C：该新建商品房的房地产开发企业 D：当地房地产管理部门 E：客户资金代收代付风险

4、市场营销环境的特征中，要求企业根据环境的变化及自身特点，制定合适的、有针对性的营销策略。A：差异性 B：多变性 C：相关性 D：有限性

E：工厂的生产设备

5、”房地产经纪人对看房者提出的中肯建议，频频点头并即刻将建议记录在笔记本上”，显示该房地产经纪人善于使用。A：口头沟通 B：书面沟通 C：单向沟通 D：非语言沟通 E：工厂的生产设备

6、房地产经纪行业管理实行自治管理的关键是。A：成立协会 B：业必归会 C：人必归业 D：政府支持

E：客户资金代收代付风险

7、下列房地产可以采用市场法估价的是。A：博物馆 B：医院 C：高档公寓 D：机场

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

8、当房地产经纪企业实力发展到一定程度时，是房地产经纪人获得房源信息的直接渠道。

A：人际关系网络 B：老客户推荐 C：直接接触 D：门店接待法 E：工厂的生产设备

9、在分析、评价商机的主要标准时，就成为衡量市场机会的关键因素。A：风险的大小 B：成本的高低

C：竞争优势的大小

D：机会是否与本企业的目标一致 E：工厂的生产设备

10、下列房地产权利中，属于担保物权的是。A：所有权 B：抵押权 C：地役权 D：租赁权

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

11、房地产经纪人有权依法发起设立或房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种房地产经纪业务。A：加入 B：监察 C：监督 D：管理

E：客户资金代收代付风险

12、关于租赁合同的自然终止，表述有误的是。A：租赁合同到期，合同自行终止

B：承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前2个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同

C：符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的终止 D：因不可抗力致使合同不能继续履行的终止 E：权利型房地产投资信托

13、我国对房地产经纪人员实行。A：审批制度

B：职业资格注册制度 C：备案制度 D：核准制度

E：客户资金代收代付风险

14、客源和房源的关系不包括。A：互为条件 B：相得益彰 C：互为目标 D：相互独立

E：工厂的生产设备

15、下列选项中，不属于写字楼项目现场展示要点的是。A：样板层层示 B：看楼动线包装 C：外围包装 D：电台广告

E：工厂的生产设备

16、反映企业的经营效益和管理水平的重要指标是。A：利润 B：流动费用 C：固定费用 D：经营收入

E：客户资金代收代付风险

17、市场营销战略属于范畴。A：职能战略 B：总体战略 C：促销战略 D：成本战略

E：工厂的生产设备

18、采用的机构管理人员的大部分时间将会用于协调和控制外部关系上。A：矩阵制组织结构形式 B：分部制组织结构形式 C：网络制组织结构形式

D：直线一参谋制组织结构形式 E：客户资金代收代付风险

19、一般装饰装修工程的造价往往占整个建筑工程总造价的。A：15％～30％ B：30％～50％ C：40％～55％ D：60％～65％

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 20、房地产经纪人与看房客户最好能提前看房时间min到达房屋地点，以方便带其先了解周边环境。A：5~10 B：10~15 C：5~15 D：10~25 E：工厂的生产设备

21、有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于。A：引导型 B：试探型 C：加强型 D：成熟型

E：工厂的生产设备

22、关于房地产抵押，下列说法错误的是。

A：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为

B：债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿

C：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理 D：房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同 E：权利型房地产投资信托

23、房地产企业建立产品组合策略时，如果仅考虑，有可能造成企业盲目扩张。A：产品组合的长度 B：产品组合的宽度 C：产品组合的高度 D：产品组合的深度 E：工厂的生产设备

24、房地产经纪人向客户介绍新建商品房项目整体规划和设计是为了。A：增加客户购买信心 B：提起客户购买兴趣 C：让客户下定决心购买 D：引导客户进一步沟通 E：工厂的生产设备

25、影响物业未来产租能力的因素主要有和区位优势。A：物质状况 B：权属状况 C：房产功效 D：政策导向

E：客户资金代收代付风险

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、地震震级分为9级，能造成破坏的地震震级包括。A：2级 B：3级 C：4级 D：6级

E：7级及以上

2、房地产经纪人有情形，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会注销注册，收回或者公告收回房地产经纪人注册证书。A：受刑事处罚的

B：连续4年以上(含4年)脱离房地产经纪工作岗位的 C：严重违反房地产经纪职业道德的

D：同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的

E：以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册证书的

3、房地产信息传播的主要环节中，信息投放牵涉到房地产经纪信息的。A：投放量 B：选择 C：投放方式 D：表述 E：传播

4、针对买卖业务的物业交验，房地产经纪人应注意的问题有。A：结清电话费

B：水表账单是否结清 C：协助双方进行煤气过户

D：检查电表状况是否正常运行 E：协助检查家具电器是否正常工作

5、根据调查内容的深入程度，商圈调查可分为初步调查、深入调查和个案调查，其中初步调查的主要内容包括。

A：楼盘名称、坐落位置、楼盘的竣工日期及开发企业 B：物业类型、物业服务公司、物业管理费的收费标准 C：该楼盘的优、劣势分析

D：在有效商圈周边的生活配套设施 E：有效商圈内的标志性建筑

6、下列属于担保贷款的房地产贷款有。A：信用贷款 B：保证贷款 C：抵押贷款 D：质押贷款 E：短期贷款

7、房地产产品的外部环境主要由三部分构成，包括． A：总体环境 B：局部环境 C：产业环境 D：生活环境 E：竞争环境

8、关于电磁辐射对人体的危害程度，排列顺序正确的是。A：微波>超短波>短波>中波>长波 B：长波>中波>短波>超短波>微波 C：微波>短波>超短波>长波>中波 D：长波>微波>超短波>短波>中波

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

9、在非全面调查中，根据样本调查对象的调查结果推断总体数量特征的调查，称为。A：抽样调查 B：典型调查 C：重点调查

D：判断抽样调查

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

10、放射性辐射污染的主要来源包括。A：宇宙线

B：地球上的天然反射性源 C：人类活动增加的辐射 D：医疗照射引起的放射性 E：核燃料的“四废”排放

11、房地产经纪行业是以为服务内容的行业。A：促成房地产交易 B：提高房地产交易效率 C：降低房地产风险

D：增强房地产行业竞争 E：维护房地产交易安全

12、非随机抽样调研的具体方法主要有。A：简单抽样 B：分层抽样 C：就便抽样 D：判断抽样 E：配额抽样

13、运用市场法估价的基本步骤一般可以分为。A：收集交易实例 B：选取可比实例

C：对可比实例的成交价格进行适当处理 D：预测可比实例的未来价格 E：求取最终的比准价值

14、在“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为。A：市场租金 B：商品租金 C：成交租金 D：成本租金 E：福利租金

15、建设工程进行竣工验收时，应符合的要求包括。A：完成工程设计和合同约定的各项内容

B：工程竣工报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字 C：工程质量评估报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字 D：有完整的技术档案和施工管理资料 E：建设单位已按合同约定支付工程款

16、在房地产市场上，购买房地产的需求类型有。A：投资需求 B：消费需求 C：投机需求 D：意愿需求 E：跟风需求

17、房地产经纪行业管理是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动主体、房地产经纪行为等实施的管理，其目的在于。A：稳定市场环境

B：规范房地产经纪行为

C：调节经济、市场以及行业的关系 D：增强行业之间的竞争力

E：协调房地产经纪活动相关当事人之间的关系

18、申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交的材料包括。A：企业资质等级申报表 B：企业资质证书正、副本 C：固定经营服务场所的证明 D：物业服务合同复印件 E：物业管理业绩材料

19、记忆的中心环节是，也是信息的储存。A：识记 B：保持 C：再认 D：回忆

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信 20、房地产经纪人员的市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场的现状及变化趋势进行判断。A：供给 B：风险 C：需求 D：价格 E：政策

21、住房公积金缴存基数是本人上一月平均工资，可以由组成。A：计时、计件工资

B：特殊情况下支付的工资 C：加班加点工资

D：津贴、补贴、奖金 E：生活困难补助金

22、关于签订抵押贷款合同要点的表述正确的是。A：必须是借款人亲自在借款抵押合同上签字

B：抵押价值和借款的数额需要区分出来，还款的期限应填写清楚，但必须告知借款人实际还款期限以贷款实际发放日期作为起算日期

C：还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别；介绍公积金冲抵贷款本金和利息的两种方法，为贷款客户提供参考意见 D：逾期还款的违约责任 E：提前还贷的条件和程序

23、二级房地产估价机构具体的条件有。

A：取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上

B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万以上或土地面积15万以上

C：有15名以上的专职注册房地产估价师

D：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或出资总额不低于60％ E：有固定的经营服务场所

24、根据谈话获取的有效信息，量体裁衣为客户推荐符合其需求的产品，这里的有效信息包括客户告知销售人员的等。A：接受价格 B：家庭情况

C：目前的居住情况 D：咨询时间 E：购买意向

25、根据有关法规、规章的规定，违反商品房销售管理规定的行为包括。A：返本销售或者变相返本销售商品房

B：违反规定承揽业务、擅自转让受托的估价业务、违反规定出具估价报告 C：未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》

D：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用

E：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人