第一篇：房地产培训【厦门】住宅项目批量精装项目整体解决培训(6月28日)
【厦门】住宅项目批量精装项目整体解决培训（6月28日）
房地产培训：住宅项目批量精装项目整体解决培训
中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。
中房商学院将秉承 “唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu
【课程背景】
房地产培训：住宅项目批量精装项目整体解决培训；本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，针对国内大中型地产标杆企业不同项目类型精装修全程精细化管理案例。系统的、全面的阐述住宅批量精装修在客户市场定位、设计管控、成本控制、施工管理等全过程技术管理！通过翔实的精装修全程精细化管理案例，介绍万科、龙湖、绿城、星河湾等国内标杆地产精装修的管控操作方法和经验总结，来与大家一起分享实际操作中的亮点和学习要点！
【培训目的】
掌握住宅批量精装修未来发展趋向和目前常见工程问题弊病。解析标杆企业精装修专业化细分的处置要领；
掌握住宅精装修要点和质量治理关键点、准绳化制定精装修工程从设计到验收各个枢纽的控制要点；
咨询电话：齐老师 010-51146322
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QQ：1225092981 北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层
河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼
掌握住宅项目精装修工程的成本控制要领，学习行业内品牌企业先进的精装治理模式，借鉴成功经验。
【课程对象】
1、房地产企业董事长、CEO、总经理、副总等具有推行企业制度改革权力的决策层
2、设计部、工程部、营销部、成本等部门经理及业务骨干成员
【讲师介绍】
袁老师：中房商学院房地产培训高级顾问；深圳百名优秀地产职业经理人，著名的工程管理与精装修专家，中房商学院特约培训师。历任：深圳市第一建筑工程有限公司项目总工程师。深圳万科房地产有限公司项目工程主管，万科华南区域本部精装修专业经理，厦门万科房地产有限公司项目总经理助理等，深圳鹏兴花园、深圳软件园、深圳振业城等项目总工程师，具有丰富的工程管理经验。2002年加入万科集团从事工程管理工作，先后担任万科温馨家园、金域蓝湾、东海岸、十七英里、万科城、万科第五园等多个大型项目总工程师，有丰富的施工管理经验。2005年调入万科深圳区域本部负责华南区域精装修部品的集中采购和精装修的设计与工程管理及检查工作。期间完成了墙地砖、木地板等区域集中采购和区域精装修管理规范的编制以及对区域精装修工作的检查和指导。目前建立自己独有的房地产精装修整体解决方案体系。
【培训内容】
一、精装修概述
1、精装修基本概念
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2、精装修价值分析
3、国家、地方政府关于精装修管理政策解析
二、精装修采购管理
（一）精装修采购管理概述
（二）精装修总包采购
1、精装修总包采购资源开发
2、精装修总包采购资源整合
3、精装修总包采购清单编制
4、精装修总包采购合同编制
（三）精装修部品采购
1、精装修部品采购资源开发
2、精装修部品采购合同编制
2、精装修部品集中采购和战略采购
三、精装修工程管理
（一）精装修工程管理概述
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1、精装修工程管理困境分析：客户的关注点、政府的监管、对房地产企业的投诉
2、精装修工程管理现状分析
3、精装修工程管理解决方案
（二）精装修工程管理全流程解析
1、前期准备：工期制定、质量策划、样板引路和技术交底
2、房屋移交：房屋移交常见问题分析
3、批量施工：工序管理与质量管理详解、材料管理、资料管理、文明施工、成品保护和标杆企业精装修工程管理发展方向
4、验收交付：分户验收、集中交付、保修安排和客户服务
5、《精装修工程管理指导书》、《精装修施工组织设计》、《精装修监理细则》的编制
（三）常见质量问题分析
1、空气污染防治的技术措施
2、其它常见施工质量问题分析
四、精装修管理体系的建立
1、精装修管理案例分析
2、精装修管理体系的建立：统一全员思想、树立学习对象、管理架构的调整
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3、精装修各专业工作模块分析
五、精装修设计管理
（一）精装修设计管理流程概述
1、精装修设计管理流程图
2、精装修设计管理指导思想
3、精装修设计管理流程关注要点
（二）精装修设计管理流程解析
1、客户需求研究与设计任务书的编制
2、精装修图纸深化及标准化设计节点
3、部品设计标准的建立
4、精装修成本规划
5、精装修设计缺陷预防
6、精装修设计成果标准化
六、精装修项目管理流程解析 精装修关键节点控制流程图解析
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【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2014年6月28-29日 厦门（详见报到通知）
[培训费用]：3680元/人（含培训费、资料费、午餐费）食宿代订，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
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第二篇：关于城市住宅精装项目研究
关于城市住宅精装项目研究
摘 要：精装，指经过精致装修的房屋，与“普装、平装、简装”相对立，精装房的大面积应用，带来的将是住房项目精细化设计、精细化施工、精细化管理的应用与推广，将对传统的地产开发项目管理体系带来全新的挑战与革命。基于此，在结合国外精装发展模式的基础上，根据我国当前精装市场的发展现状，文章进行精装项目研究。
关键词：精装项目；特点；解决方法研究意义
随着房地产项目的快速发展，传统的项目管理模式已经不再适应当前精装修市场的要求。目前，我国大部分房地产开发商在精装房项目管理上存在巨大的管理瓶颈，如出现策划定位不精准、整改不及时、管理精度不够等，从而导致项目的集中整改存在困难，在后期浪费人力物力，导致开发商无法在预期的工期内交付完整的房地产产品，从而降低了企业的经济效益，同时也损害房地产公司的品牌形象。所以，再此情况下，面对高速发展的精装房市场，积极地研究科学的住宅精装项目管理策略，提高管理技能，建造高质量的精装项目，对企业和使用者来说都具有重要的价值意义。精装房项目管理的特点
2.1 精装房项目的成果考核更为直观
对比毛坯房，精装房更为突出其使用功能，部分高档精装房甚至提供了家具、家电等室内设施，达到了拎包入住的效果。就普通用户而言，精装房产品空间设计、功能设计是否合理，细部设计是否精准，施工质量是否满足美观和使用的需求，质量保修责任分明。精装房项目产品为合格、舒适，具备完全使用功能的结果性产品，其检验更为直观、产品质量责任的确认更为简单明了。
2.2 精装房项目策划定位必须准确
相对于传统的毛坯房而言，精装房展现给客户的是一个完整的设计成果，客户进行二次改造的空间也相对较少，这就要求精装房设项目定位务必精准。所以，精准房在设计策划阶段需要考虑几方面因素。第一，注重设计风格个性与共性的统一的同时，需要迎合产品面对的客户群体的需求。第二，考虑销售过程中，为了迎合市场需求变化而进行风格调整的风险。这些都要求精装房在进行项目定位前，进行详细的市场调研、科学进行方案的比选，全面考虑设计与销售的统一，进而确定准确的项目定位。由此可见，与毛坯房相比，精装房项目的前期策划工作无疑提出了更高的要求。
2.3 精装房面广点多，实施控制难度大
作为一种集合性强的建筑商品，精装房包含了广泛的产业面、参与单位多、项目控制难度大。在现今的房地产市场模式下，房地产开发企业是从项目策划到项目竣工验收阶段始终贯穿项目整体的企业，要提高把控各参建单位的衔接，必加强对各参建单位的管理控制，加强设计、施工各个阶段的质量的控制，管理难度大。现阶段精装项目存在问题分析
3.1 项目策划不充分，精装设计随意
任务产品都有其特定的目标对象，且为对象服务，这就决定在项目初期要进行细致认真的市场调研和策划研究。但目前房地产项目策划不充分，甚至有些项目在初期没有考虑进行精装房设计，在后期改变初衷，导致在实施阶段进行大量的拆改，大大浪费建设成本。
3.2 设计单位各自为战，整合度不够
众所周知，要创造一个合格的产品，长时间的计划准备是必不可少的。但目前我国房地产市场发展不够成熟，存在设计阶段工期短、边设计边施工的现象时有发生。在这种形势下，装修设计无法融合秉承建筑设计的设计理念与风格，在两阶段设计过程中，往往出现功能设计不理想、结构选择与建筑美观不协调、细节考虑不够等种种弊端，影响精装房产品的完整性。
3.3 批量生产与个性化需求难协调的问题
在现有的精装模式下，发展商对单位进行批量设计，材料统一购买，采用同一户型统一装修，不同户型风格也统一的设计理念，缺乏个性与个人品味。与现代人强调个人风格，主张个人特色的追求相违背，导致精装房缺乏吸引力。
3.4 施工质量控制不精细，精装不精
精装房不同于毛坯房，交叉作业多，其需要更为精细化的管理，但我国目前房地产开发企业没有开创对精装房的管理的创新模型，仍然在沿用毛坯房管理的模式。管理人员的缺乏、管理流程的简陋、管理方法的落后，导致精?b房的质量控制不当，给业主带来极大的使用麻烦和财产损失，损害企业利益。精装房问题解决方法研究
4.1 成本控制方法研究
（1）精装项目准确定位
通过综合分析，完成项目的准确定位。在此基础上，定位户型类型、精装程度和装修风格，从而设定成本目标，指导项目的户型设计、建筑结构设计和装修设计等，找出效果和成本的最佳比值，实现工程价值最优化。
（2）调整设计顺序，优化户型设计
调整设计顺序，改变先立面后平面的设计模式，调整为先平面设计后立面设计，突破外立面一定，户型必须跟着立面走的局限。
在这种设计模式指导下，先行做好户型设计。在户型方案设计中，不仅要考虑客户使用要求，而且要综合考虑结构施工、设备安装和装修的尺寸要求，形成企业独有的户型方案。
4.2 精装项目质量控制方法研究
（1）深化图纸，指导施工操作一体化
通过深化图纸，达到结构施工、设备安装及装修的有序联系，实现操作的一体化，保证施工质量。可以从三个方面深化图纸：一设计企业标准化施工图集；二充分考虑工作交圈环节，避免施工过程中的重复施工；三细化图纸尺寸，精确指导现场施工。
（2）精装修样板先行
施工样板先行，可以最大程度反映设计、施工工艺不合理的问题，进行分析，在后期大量装修时可以避免同样问题出现，最大限度减少返工、装修不合理情况，达到合理控制成本、提高产品质量、落实营销承诺的目的；二实体样板间能科学指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，为交楼提前准备预案。
（3）加大施工工序管理和成品保护管理的力度
加强施工工序管理的方法：一施工前，做好施工进度详细的安排表，充分考虑施工过程中同一区域内的交叉施工和各个施工工序要求；二在施工过程中严格按照进度表和图纸进行，并成立专项小组负责精装修协调工作；三严格落实“质量档案”制度和“施工问题”反馈制度。提高成品保护管理的手段是将成品保护纳入奖罚措施。施工工序管理和成品保护是施工管理的难点，应该成立专项负责小组，进行科学细致的管理。
4.3 批量生产和个性化需求协调的方法研究
（1）策划阶段做好市场调查和客户需求分析工作
在精装项目策划阶段，应综合考虑目标客户群个性化需求程度、经济承受能力和购买目的等特点和市场趋势，确定精装房的装修程度，协调批量生产和个性化需求之间的对立关系，从而指导企业选择合适的精装修开发模式。
（2）现阶段采用“重软装，轻硬装”的精装修策略
从现代家居来说，设计个性主要从“软装”的风格选配中体现，并且我国现阶段精装房开发不成熟，采用相对简单统一的“硬装”，另施以多样化的“软装”配置，更易于施工，有利于施工一体化的实践和开发成本及风险的控制。结束语
目前，在国际市场的大环境下，我国的精装相比之下仍然处于初级的发展阶段。精装项目的发展给房地产开发商带来机遇的同时，随之而来的挑战也不然而言。此房地产开发企业需要树立正确的精装房开发理念，弥补管理上的缺陷和漏洞，并采取有效的措施加快一体化施工进程，来适应精装项目的发展。
参考文献
[1]王雪青.国际工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2000.[2]郭婧娟.工程造价管理[M].北京：清华大学出版社，2005.
第三篇：房地产项目整体营销策划案
幸福尚城整体营销策划案
（三）第六部分 广告运作篇
一、广告运作掌控原则
（一）广告运作的最终目的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。
（二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进中的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。
（三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。
（四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属于个案项目绩效运营的本体；另外一项则是应该属于企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。
（五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。
二、广告媒体的组合（一）主力媒体的选择
在新疆本土，可供选择的主力媒体有：
1、报纸媒体
※《都市消费晨报》；
2、电视媒体
※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道；
（二）辅助媒体的选择
1、报纸媒体
※《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》；
2、电台媒体
※本地收听率较高的电台频道、专栏；
3、期刊媒体
※为宣传本方项目直接向目标市场派送精美DM大幅单页；
※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志；
４、网络媒体
※建立属于本项目或予疆公司的专业性网站，供受众上网浏览；
（三）立体交叉式的媒介推广形式
１、媒介的组合调动
充分利用媒体面向新疆城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集中广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化市场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。
2、软、硬广告形式的结合本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力量。其中，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项目整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。
软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产
业、对社会民生、对地区国民经济所能发挥的示范及引领性作用；而硬性广告则是直接促进销售业绩达成的助燃剂，同时也是测量市场体温的温度计。
软广告注重新闻策划，与媒体联动，成产由策划和媒体记者共同组成的新闻统筹小组。保证对企业、楼盘的双重推广，以消弭人们对予疆房产公司的不了解而产生的不信任，最大化地树立公司品牌。做到公司品牌与楼盘品牌的相互提升。并为以后的楼盘开发奠定品牌基础。
三、广告策略执行计划
（一）软文的投放
软文的投放应保持其新闻性、连贯性、冲击性与系列性；软文发布的媒介窗口最好在一定的时期内，以独家（幸福尚城）专栏的形式固定下来；软文的题材应当是具备市场震撼力，能迅速聚焦社会关注视线、引发地区热点效应的题材。
1、软文题材
系列化的软文炒作主要是集中在项目公开发售之前的广告铺垫导引期，在铺垫期拟安排8~10篇的软文题材，从项目营造立意的各个角度来实施宣传。
★软文题材推荐之一：
幸福尚城隆重登陆乌鲁木齐
（展开对幸福尚城项目全新生活理念的全面报道）
★软文题材推荐之二：
乌市门户地产，幸福尚城
（展开对幸福尚城的所处区域现景与远景的全面报道）
★软文题材推荐之三：
“幸福尚城格调
（展开对第三代都市居住模式的炒作）
★软文题材推荐之四：
“现代居家、投资保值、消费自助”都市生活社区
（全面展开对幸福尚城的居住价值与投资价值的报道）
★软文题材推荐之五： 众里寻她千百度
——第三代现代主义实用型户型设计推荐
（展开对项目功能定位、产品设计定位上的详尽介绍）
★软文题材推荐之六：
“实用、实惠、实效”
（同上）
★软文题材推荐之七：
“业主VIP消费模式”时尚、实惠的幸福尚城
（展示幸福尚城不同的生活格调）
★软文题材推荐之八：
幸福尚城物管八大宣言
（在软文阶段性的收尾部分推出本方物业管理硬件设施的强势介绍以及《物业管理承诺书》的公开发布宣言）
2、软文铺垫周期
软文系列炒作主要集中在内部认购期前后时段，其铺垫的周期大致为3个月。通过软文极具冲击力的视角及效果，激发起广泛意义上的目标市场对本项目的猎奇心理，最终调动市场意欲一窥究竟的普遍愿望。
3、硬广告介入的时机
硬广告将会寻找内部认购期行将结束、公开发售期尚未开始之恰当时机适时介入。按广告推广最上乘的周期定律推断，一般在公开发售前10~15天开始介入硬广告最为适宜。因为在这个时候，前期软文的铺垫已经开始彰显成效，目标受众踏勘项目的欲望与期望值正处于“临界点”，一旦公开进行正面的商业性宣传，正好切中市场需求，一切显得顺理成章。再则，选择这样一个时间强势推出硬性广告，也可合理地应对相关法律法规政策对于项目预售时间条件的界定，使项目自始至终都在一条稳健而富有节奏感的轨道上运行。
（二）硬性广告的发布
1、前期广告发布计划扼要
——软性广告的发布
软性广告的发布主要集中在项目公开发售的前期，发布档期将持续3~5个月，发布频率为每周1~2篇，保持发布节奏的连贯和延续，每一期专题性软文的推出均为下期预设悬念及铺设台阶。在项目的强销期和持销期，拟根据实际推广需要，不定期地穿插软性广告的造势和推动。
软性广告发布选择的版面以半版、1/4版专栏的规格形式为主，结合题材需要作相应的配合性甄选。
——硬性广告的发布
硬性广告的发布周期基本与整行销售推盘周期保持同步，从公开发售期直至尾盘促销期，均由硬性广告领衔主打，保障各销售档期绩效指标的如期达成。
硬性广告的投放比例分配应以为原则。从公开发售期开始四大销售时段的硬性广告投放比概略为4：3：3：1，以期形成最佳的广告投放比结构。
（注：至销售推盘硬性广告总体发布次数为54次，版面投放总共30个整版左右，其广告投放执行的频率及形式将视彼此销售反馈作相应具体的调整）。
2、广告传播主打语
推荐幸福尚城广告传播主题如下：
都市门户，都市家
文明、健康、和谐，新都市主义
3、主打语释义：
★本广告主题语言表述形式亲和，有现代都市文化气息的潜性流露。
★主题用最通俗易懂的语言，直接向目标受众传递了关于幸福尚城三个清晰的讯息。◇这是一个唾手的都市家园。
◇要生活就要接近都市的核心。
◇她是时尚之家、健康之家、和谐之家。
（三）广告投放费用预估
建议本项目总体广告投放费用以不低于总销售收入的2%为标准。
硬性广告发布的频率节奏与发布形式请参见下表：
第七部分 物管规划篇
一、关于社区智能化配套设施标准的建议
鉴于项目自身功能配属与营造标准的定位，在社区智能化设施的配套上，应该考虑领先同侪的配备。以期从售后服务体系方面匹配呼应项目营销主题定位，并且增强项目售价的支撑力。建议配套设施如下：
◆红外线防攀爬系统
◆中国电信卫星电视入户
◆宽带网接入，预留IDD电话接口
◆闭路电视监控系统
◆IC卡楼宇门禁及停车场管理系统
◆可视对讲系统
◆紧急报警系统
◆门磁开关防盗系统
◆煤气泄漏报警系统
◆水、电、煤气三表IC卡刷卡系统
二、物业管理模式规划
（一）物业管理模式分类
1、自行管理——发展商成立自己的专属物业管理公司对自身开发的物业进行管理；
2、委托管理——发展商委托专业的物业管理公司对项目进行管理；
3、合作管理——发展商与知名的物业管理公司共同合作管理，常见的为聘请物业顾问参与项目管理的模式；
（二）物业管理模式建议
物业管理水准的高低优劣将会决定本项目长线价值发掘与品牌形象弘扬的成效。结合发展商实际情况之考虑，建议本项目采用合作管理的模式，即聘请著名的物业管理公司担纲管理顾问，引进先进成熟的专业化管理模式和经验，并逐步培养搭建起自己的一支优秀物业管理队伍。
（三）物业管理收费标准
鉴于乌鲁木齐当地平均消费水平及能力的实际现状，建议本方项目将来物管费用的收取标准以0.8元／M2·月为基准参考尺度，以切实符合市场在物管类块的心理承受界限。
三、物业管理承诺书
为有效促进前期销售推广，充实现场销售答客的底蕴，拟在推盘的初期，直接向市场公布本方的物业管理专案，即《幸福尚城物业管理承诺书》。物管承诺书将完全按照现代物管人性化标准的要求来设计，提供如下所示各项管家式、贴心式的服务内容。
承诺书内容暂拟推荐以下九“代”条款：
★代客分忧，24小时全天候安全保卫巡视；
★代社区公共部位及园林景观的维护；代楼内公共部位的清洁维护；
★代社区住家24小时的日常维护；
★代收发、代采购（日常用品）、代送货的特别服务；
★代呼叫诊疗、救护的特别服务；
★代管儿童临时护理特别服务；
★代出租、出售屋宇的特别服务；
★办理业主VIP会员卡，终身享受“尚城生活广场”的会员待遇。
第四篇：房地产培训【深圳】2014批量精装修项目关键难点解析与施工现场考察
【深圳】2014批量精装修项目关键难点解析与施工现场考察
（4月11-12日）
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中房商学院将秉承 “唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
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【课程背景】
项目操盘手，又称之为一个房地产项目的管家，是对房地产项目从获得土地到开发建设以及销售经营全过程进行把控的核心人物。操盘手的能力与水平直接关系到一个房地产项目的成败，一个优秀的地产项目操盘手需要掌握房地产项目所有环节的工作原理和工作流程,项目操盘手担负着“领兵作战开拓疆域”的重责，项目的兴衰全由其一肩挑。
当一块价值不菲的土地拿在手里的时候，想要更快更稳定地收回成本、获取收益，那么在项目开发管控及关键节点控制、流程等如何来做呢?本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，通过对标杆企业(万科)在不同发展阶段的项目开发，相应开发管控模式以及标杆企业在各阶段管控要点的真实案例来进行互动讨论，掌握规范化项目开发管控要点与关键节点控制的实施理念和操作方法，来与大家一起分享实际操作中的亮点和学习要点!
本次联合万科地产、中天装饰(万科、龙湖、恒大精装修战略合作单位)共同推出《2014批量精装修项目关键难点解析与施工现场考察》，本次考察我们从标杆精装房现场施工全流程切入，实地考察精装企业不同阶段施工现场、听取精装企业项目经理、建设单位现场主管、批量精装行业专家等实
战经验，为企业发展提供强而有力的产品核心竞争力!
打破传统的室内“单纯语言宣讲”的培训形式!采用“专家讲授+案例分析+互动研讨+实地考察”的全新培训模式教学，确保每一位学员的收益，从而实现学以致用的效果。
【学员对象】
1、房地产企业董事长、总经理、副总经理及负责项目全程运营管理的项目总经理。
2、工程总监、项目经理、工程经理、准项目总经理或项目负责人;【讲师介绍】
郭老师：中房商学院房地产培训高级顾问；西安交通大学学士、管理学硕士学位，中国房地产行业资深的项目投资策划、运营管理专家、国内首批战略研究专家、中国房地产资深职业经理人。具备二十余年在央企、标杆地产企业和大型民营地产企业高层管理经历，拥有十余年的房地产项目投资论证、整体策划定位和项目运营管理实践经验。曾先后在万科集团等标杆地产企业供职多年，在万科效力10余年期间，分别担任沈阳万科项目总经理、成都万科副总经理、东莞万科副总经理、大连万科总经理等职位。现任香港某上市地产集团副总裁兼华南地区公司总经理。
张老师：中房商学院房地产培训高级顾问；国内批量精装修第一人，92年大学毕业加入中海地产，任海滨广场项目副经理、百仕达花园首期项目经理、中海华庭项目经理。1999年～2000年在深圳市中海建设监理有限公司工作，任董事、副总经理、管理者代表，负责公司的业务开拓及技术管理。现为万科、龙湖、恒大等标杆企业批量精装修战略合作伙伴。
【课程安排】
4月11日行程安排
08:30
荔园酒店大堂1楼集合，清点人数，乘车出发
08:30-09:30
乘车前往万科第五园
09:30-11:30
考察深圳万科第五园第七期项目及现场专家交流
交流内容：
听取项目部有关该项目的情况介绍(PPT讲解)，参观施工现场+深入交流
11:30-13:30
享用午餐+午休
13:30-14:00
乘车前往中天装饰公司(万科、龙湖、恒大精装修战略合作单位)
14:00-17:30
《标杆精装项目关键难点解析与现场施工经验》沙龙
★批量精装项目的产品研发及设计缺陷预防关键点;
★分享批量装修部品的采购与成本控制关键点;
★分享批量装修工程管控体系及常见质量问题的处理和预防;
★互动问答;17:30
乘车返回酒店或自由活动
4月12日行程安排
08:30
荔园酒店大堂1楼集合，清点人数，乘车出发
08:30-09:30
乘车前往万科翡丽郡
09:30-11:30
考察万科翡丽郡样板房及四化场地
交流内容：
听取项目部有关该项目的情况介绍(PPT讲解)。现场参观工地样板房、公共区域、四化场地——工厂化加工区等
11:30-13:30
享用午餐+午休
13:30-14:00
乘车前往中天装饰公司(万科、龙湖、恒大精装修战略合作单位)
14:00-17:30
考察万科天誉一期 现场精装施工项目
交流内容：
听取项目部有关该项目的情况介绍(PPT讲解)及参观项目施工现场
4月13日行程安排
09:00-17:00
第一部分：成功项目操盘手修炼1——项目定位
第二部分：成功项目操盘手修炼2——取胜成功3要素——总平，立面，户型(实战案例分享)
第三部分：成功项目操盘手修炼3——运筹帷幄(实战案例分享)
第四部分：成功项目操盘手修炼4——赢在细节
第五部分：成功项目操盘手修炼5——客户价值挖掘
第六部分：成功项目操盘手修炼6——资源整合(实战案例分享)
第三部分：成功项目操盘手修炼7——打造A+项目管理团队(实战案例分享)
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2014年4月11-13日 深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)[培训费用]：人民币4800元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
第五篇：房地产项目管理培训大纲
房地产项目管理培训大纲
房地产项目管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括投资（成本）、质量、进度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。项目管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值。为了满足这种需求的变化，项目管理就不能局限于以往的做法，项目管理的范围也随之不断扩大，几乎渗透到房地产业务链的每一个环节，逐步体系化。系统全面的进行项目管理，来实现中小型住宅项目开发商的经济效益，对中小型住宅项目开发商的未来生存和发展具有深远的意义。
投资控制（成本控制）
长期以来,大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本控制和扩大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费,主要由开发成本、期间费用、税金三大块组成。
一、开发成本控制
房地产开发成本的控制贯穿于房地产开发的全过程,主要分为三个阶段:
1、开发前期的成本控制
（1）土地征用及拆迁补偿费控制。（2）前期工程费用控制。(3)建筑设计成本控制。
2、开发中期的成本控制（1）招标阶段的成本控制。（2）施工阶段成本控制
3、开发后期的成本控制（1）基础设施建设费控制。（2）公共配套设施建设费控制。
二、期间费用控制
1、管理费用控制
2、财务费用控制
3、销售费用控制
（1)销售流程的优化。（2）营销组织框架的构建。
（3）销售道具及物料的合理使用。（4）营销推广工作的开展。
三、税金的控制
四、结论
房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作,采取正确的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生产全过程,贯穿于投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各个阶段。因此,要把目标成本层层分解到各个阶段,各个部门、甚至各项费用上进行综合控制。
进度控制
一、工程进度控制的概念
工程进度控制是指在项目的工程建设过程中实施经审核批准的工
程进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查工程实际进度状况，与计 划进度对照、比较找出两者之间的偏差，并对产生偏差的各种因素及影 响工程目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调、施工方及相关 单位及时采取有效措施调整工程进度计划。在工程进度计划执行中不 断循环往复，直至按设定的工期目标项目竣工也既是按合同约定的工 期如期完成，或在保证工程质量和不增加工程造价的条件下提前完成。工程进度控制是工程项目建设中与质量和投资并列的三大管理目
标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科学施工组织的前提下，投 资将不增加或少增加）。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了 可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格 控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，虽严格 控制而不致返工，又会保证建设进度，也保证了工程质量标准及投资费 用的有效控制。
二、影响工程建设进度的原因
影响工程进度的原因有许多，根据多年从事建设监理经验，可以概
括为业主方、设计方、承包方、材料设备供应方及其他方方面的原因。现 分别阐述如下：
1、业主方的原因
资金投资不足,并不能及时到位;图纸未及时到位;提供的控制性坐
标点、高程点资料不准确或错误；临时供水、供电工程相关手续办理和 实施不及时，供应量不足；甲供之工程材料设备未及时到施工现场；应 确定事项未及时确定；施工过程中的局部方案调整；场地拆迁不彻底 等。
2、设计方的原因
未及时向业主提交满足进度计划的设计文件；现场施工与设计图
纸有矛盾需修改；现场发现配套专业设计与土建设计有矛盾；变更设计 较多。
3、施工方的原因
施工方项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要，管理水平低、经验不足，致使工程组织混乱不能按预定进度计划完成；施工人员 资质、资格、经验、水平及人数不能满足施工需要；施工组织设计不合 理、施工进度计划不合理、采用施工方案不得当；施工工序安排不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和搭接问题，以达到保证质量，充分 利用空间、争取时间，实现合理安排工期的目的；施工用机械设备配置 不合理不能满足施工需要；总包方与分包方、材料供应商及其它协作单 位关系不协调；资金调用失控，出现资金短缺现象。
4、材料设备供应方的原因
原材料、配套零部件供应不能满足生产需要；生产设备维护、使用 不当出现故障无法正常生产；运输方式及运力不能满足需要；生产产品 的型号、参数、数量错误或与样品不符、与合同不符；生产产品的质量不合格。
5、其他方的原因
与工程有关的市政、规划、消防、电力、自来水公司、电信等部门没 有及时协调而影响等。
三、加强工程建设进度控制的措施
1、做好施工前的准备工作
做好施工前的准备工作，是搞好工程建设进度控制工作的最基本 的条件。工程建设的业主方做好了施工现场的“四通“”一平”、施工图纸 审查、施工方及监理方的确定、与开工相关手续的办理，为工程建设进 度控制奠定了坚实的基础。
2、设计方的服务必须到位
工程施工过程中设计变更是难免的。但设计变更的及时性，设计方 的服务必须到位。业主方可通过合同约定进行制约，以保证工程的顺利 进展，减少不必要的工期损失。
3、重点控制施工方的进度计划的实现
进度计划是在工程项目实施前围绕如何实现进度目标所作的统筹 安排。进度计划既是进度目标的分解和落实，也是进度动态控制的依 据，因此，进度计划合理与否直接关系到进度能否得到有效控制。应主 要控制如下方面：
进度计划是否满足合同及业主主要时间节点的要求。施工方的进 度计划首先必须满足合同工期的要求，同时还必须符合业主控制性进 度计划中一些关键时间节点的要求。
进度计划是否与施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方
法、施工工艺、施工机械以及施工组织方式直接影响进度计划安排，因 此在审查施工进度计划时必须检查施工进度计划是否与施工方案一 致。
资源计划能否保证进度计划的需要。在报审进度计划时，要求承包
商提供各工种劳动力、施工机具、材料（尤其是周转材料）主要资源计划 作为附件，资源计划是否与进度计划相符，来评价进度计划的可实施 性，如资源计划不能满足进度计划的要求，应要求施工方调整资源计划 或进度计划，进度计划一旦被批准，资源计划也作为进度控制的依据。进度保证措施是否合理。进度计划一旦被批准，进度保证措施也将作为 进度控制的依据。如果在施工过程中施工方没有采取这些措施而导致 工期延期，一般业主方委托的监理工程师不能同意工期延期申请。
4、委托信誉高、产品质量好的材料商
信誉高、产品质量好的材料商能够按照合同约定，保质按期把材料 或设备运到施工现场，是工程建设进度控制的保障。
5、做好各部门之间的协调工作
每个部门都有可能影响到工程进展，造成工期损失。协调好各部门 的关系可使工程建设进度控制处于动态控制之中。
质量控制
工程质量不仅直接影响建筑企业竞争力，而且事关公共利益和社会稳定安全.影响质量控制的因素主要有
“人员、材料、机械、方法和环境”等五方面。因此，对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。人员因素
人员因素主要指领导者的素质，操作人员的理 论、技术水平、生理缺陷、粗心大意、违纪违章 等。施工时首先要考虑到对人员因素的控制，因为 人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参 加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务 人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。
首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立 五大观念即质量第一的观念、预控为主的观念、为
用户服务的观念、用数据说话的观念以及社会效 益、企业效益（质量、成本、工期相结合）综合效 益观念；其次，是人员素质，领导层、技术人员素 质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标 管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力;管
理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作 人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念;服务人 员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间 接地保证工程质量。提高人员素质，可以依靠质量 教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训 和优选，进行岗位技术练兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基 础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符 合标准
。所以加强材料的质量控制，是提高工程质 量的重要保证
。影响材料质量的因素主要是材料的
物理性能、化学性能等。材料控制的要点有:优选
采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识，忠于事业的人担任该项
工作；掌握材料信息，优选供货厂家;合理组织材 料供应，确保正常施工;加强材料的检查验收，严
把质量关;抓好材料的现场管理，并做好合理使用;搞好材料的试验、检验工作，严格执行二检制度。4 方法因素 施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取 的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施
工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程 质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不 周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定 和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分 析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工 艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。5 机械设备
施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结 构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等，合理 选择机械类型和性能参数，合理使用机械设备，正 确操作。
操作人员必须认真执行各项规章制度，严
格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保 养、管理。6 环境因素
影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特 点，如气象条件，温度、湿度、大风、暴雨、酷
暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是 后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一 分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具 体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措 施严加控制。
此外，冬雨期、炎热季节、风季施工时，还应
针对工程的特点，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作业等，拟定季节性保证施工质量 的有效措施，以免工程质量受到冻害、干裂、冲刷 等危害。同时，要不断改善施工现场环境，尽可能减少施工所产生的危害对环境的污染，健全施工现
场管理制度，实行文明施工。结语
必须建立严密的质量保证体系和质量责任制，各分部、分项工程均要全面实行到位管理。施工队
伍要根据自身情况和工程特点及质量通病，确定质 量目标和攻关内容，制定具体的质量保证计划和攻 关措施，明确实施内容、方法和效果。在实施质量
计划和攻关措施中，加强质量检查，其结果要定量分析，得出结论、经验，并转化成今后保证质量的 “标准”和“制度”，形成新的质保措施;发现的问 题则作为以后质量管理的预控目标。通过以上建立
考核制度，注重质量控制因素，严格抓好质量控制 环节，不断改进和提高施工技术和工艺水平，达到 确保工程质量的目的。
安全管理
没有安全就没有生产，项目经理(管理)部应把“安全第一”的思想贯穿工程建设始终。在每次的工地例会上，我们都应明确地提醒施工单位文明、安全施工，强调安全第一的重要性。我们可以具体从以下几个方面来要求施工单位：（1）各项防范措施要到位，做到安全警钟常鸣。如：施工现场要有显眼的标示牌、对危险区要进行围栏和人员守护，进现场必须带安全帽(无论是施工人员、监理人员、项目管理部人员还是参观检查人员)。（2）要准备好各种预案，一旦发生事故，要确保施工人员的人身安全。（3）要落实到人，安全工作人人有责。另外，项目管理人员应亲自到施工现场检查落实，发现问题，责成有关部门立即整改。1.施工建设安全的概念
“安全生产，质量第一”这样的标语几乎在每一个建筑施工场
地都能看到，那么什么是施工建设安全？从这句标语上我们可以清晰 的看到施工建设安全的两个重要的方面：保证建筑从业人员的人身安 全，和保证建筑的安全，其中人身安全的标准是0几率的重大伤亡事 故，轻伤几率低于百分之二或更低；建筑安全直接的联系是工程结构 的完整。其实施工建设安全除了这两个重要的方面以外，还有两个方 面：财产的安全和环境的安全。2.施工建设安全的意义
2.1 施工建设安全，有利于消除从业人员的顾虑、调动其积极性 上一世纪，国内的工民建处于初步阶段，从业人员受教育程度 低，安全意识淡薄，管理上也不是够重视，不该发生的重大事故频 发，伤亡事件的背后给从业人员的家庭造成了惨重的打击，同时也大 大削减了其他施工人员的积极性，一度出现施工者改行进厂的现象。保证施工建设安全，犹如保护伞一直保护着施工人员，让从业人员切 实感受到自己的生命被重视，消除其后顾之忧，更能激发其施工时的 积极性，提高整个工程项目的施工效率。2.2 施工建设安全，促进建设事业和谐发展
大量的事实证明，重大伤害事故或建筑安全事故的发生严重阻滞 了工程建筑的顺利实施，在社会上带来极其不好的负面影响。保证施 工建设安全，保证人身安全和建筑资源安全，提供完整性和优质性的 工程，能促进我国经济和谐发展，符合建设和谐社会的基本要求，对 建筑事业的发展也有一定的推动作用。3.目前施工建设安全管理面临的问题 3.1 监管欠到位
（1）国家制订了比较详细的安全管理方面的文件，不过一些建
设行政主管部门有的是因为意识上松懈的问题，有的是因为经费上的 问题，没有加强这些方面的行动，相应措施不到位，管理上有漏洞。（2）在权力上，管理权和处罚权是分离的，这直接削弱了施工 建设安全管理的工作力度和效度。3.2 相关法律法规及标准执行力度不强
施工建设安全管理工作是一项繁琐的系统管理工程，管理上务必 做到有法必依、执法必严、违法必究。国家在这项工程上出台的法律 法规比较细且全面，对建筑工程各方的权利和义务做了相应的规定，但仍有施工单位对违规行为抱有侥幸心理，由于某些特定的关系和原 因，行业管理部门对其违法行为执法不严，严重制约了施工建设安全 的管理，成为当前安全管理上的主要矛盾。3.3 现场各方在安全制度执行时不协调
（1）施工企业在管理的思想上不够重视，在安全检查制度和教 育制度上不健全，执行上也不能不折不扣的开展。（2）目前，施工企业在劳务工的使用上大多是没有组织的散
工、农民工，这些从业人员缺乏最为基本的安全意识，据统计70%的 建筑施工事故都是由于违章指挥、违章作业和违反劳动纪律所导致 的。
3.4 岗前培训流于形式
安全教育和岗前培训是提高施工从业人员安全意识，有效减少安
全事故的重要手段，不过目前的施工单位在这一方面做的不够，加上民 工的流动性大，有时一个工人同时在几个工地，管理和培训难以落实 3.5 现场安全隐患的整改不及时
安全隐患来自于人和物两方面，安全隐患极容易导致安全事故，安全隐患大多是由于安全员工作责任心不强导致的，对人的不安全行 为缺乏有效地控制，没有严格的巡查纠错，安全流于口头上的强调，没有真正落实到工作中去，管理人员上的不重视和管理上到的不到位 必然留下安全隐患，造成事故的发生。施工建设安全管理措施探析
4.1 加大经费投入，落实安全施工条件
监督施工单位加大安全措施专项经费的投入，并创设监管条件确 保安全费用被用于施工安全防护用具及设施的采购更新上，真正地落 实好安全施工条件。4.2 建立并完善管理机制
对于现场建筑施工，施工企业是负责安全生产的主体，没有规矩 不成方圆，施工现场安全管理应建立企业法人、项目经理、班组长和 操作人员“四位一体”的安全管理机制。
作为企业的法人应当安全管理的宏观宏观层面上起到一定的作
用，其中包括建立健全的规章制度，对安全基础建设抓好、抓牢，安 全上的经费投入要到位；作为项目安全生产管理第一责任者的项目经 理，应将强化组织的安全建设摆在首位，要行之有效地完成现场安 全管理的分工，将各级管理人员的岗位职责落到实处；作为企业安全 生产的前沿指挥者的班组长，对本班组的安全生产有着直接的责任，严格按照安全标准和流程安排工作，在任务实施的过程中与作业人员 做好安全技术交底工作，将工前教育、工中检查、工后讲解的“三工 制”落到实处；操作人员整个流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一环，要帮助其牢固地树立“安全第一”的生产施工理念，杜绝违 章操作、野蛮施工，另外，在施工过程中一旦发现隐患必须及时上 报，防患于未然。4.3 加强上岗安全教育
目前，施工企业在劳务工的使用上大多是没有组织的散工、农
民工，这些从业人员文化程度一般较低，甚至还有文盲，对工程建设 的认识少，实践经验少，缺乏最为基本的安全意识，必须按照《建筑 工程安全生产管理条例》做好培训和教育工作，特别像架子工、电焊 工、塔吊司机、高空作业人员等特种作业人员必须严格配需和教育，待其取得从业资格证方可上岗。4.4 关键部位重点管理
虽然安全意识和措施的加强，物方面的隐患有所消除，但还是不 能掉以轻心，对于容易造成危险的关键部位如重大危险源、塔吊、卷 扬机、搅拌机、大型钢模板拆、装、建筑物外围防护、外架、挑架施 工用电、基坑开挖与支护等等应重点监控。5.结语
施工企业安全生产管理是一个系统的动态管理过程，要在实践中 不断地发现问题，并提出改进措施，促使施工管理走上制度化、规范 化和科学化的发展轨道。
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