第一篇：物业公司拓展活动评估
拓展活动评估
一、前言
此次培训采用户外体验式培训方式，通过精心设计的活动项目及特殊情境，让新人亲身参与项目挑战并感悟其中所蕴涵的理念及真理，全程贯穿激情、责任、团队。在培训的互动过程中创造轻松、愉悦、温馨的学习氛围，提升学员的责任意识及情感凝聚力，在活动进程中激发个人潜能，熔炼团队精神，最重要的是使企业文化的精髓与个人的情感相凝聚，并在潜移莫化中渗入每一个新人的思想，务令使参训新人实现在思想上学会反思与总结，并期望在新的工作岗位上，从行为上发生质的改变及超越。
二、拓展培训目的和要求：
三、培训时间：
20**年10月24日至20**年10月25日
四、承办培训机构： 南湖国旅
五、培训人数：
参加人数共计40人。其中保利花园共19人；壹号公馆共？人；保利星座共？人。
六、培训项目：
(蜘蛛网)(高空跨越)(传真机)(攀岩)(七巧板)(沙场点兵)(毕业墙)
七、学员在此次培训中的总体表现:
本次活动参加学员共分为三支队伍“红之队”、“飞鹰队”和“长城队”，三个小队都是充满激情的团队，积极、忘我投入、无私奉献，有强烈的求胜欲望是他们鲜明的优点，以下是各个项目的图示：
对“高空跨越”项目的总结为：奋力向上，充满自信，跨越自我 对“攀岩”项目的总结为：坚持不懈，勇攀高峰。
以上两个都是以个人挑战为主的项目，团队表现非常优秀，在团队的氛围影响下，全部战胜了自我，赢得了挑战！对我们在以后的工作启发很大，大家对自己都建立起强烈的自信心，大家都感言说，一定把这种精神延续到以后工作中，不断的超越、提升自己，为部门，为公司宏大的基业添砖加瓦。
在蜘蛛网、传真机、七巧板和沙场点兵这四个团队合作项目中，三名队长充分发挥自己的沟通、组织能力和明确的分工合作带领我们各个团队漂亮的完成了挑战！虽然在传真机和七巧板这两个项目上没有能够很好的完成任务，但通过这些项目对我们能更好完成在接下来的活动有明显的帮助。在游戏中学习、总结、尝试、再总结，我们在一步一步的不断提升自己，融合自己，我们的团队也因此变得越来越壮大。
最后一个项目是集体翻越“毕业墙”，要求一个集体翻越一堵高4.2米且垂直的围墙，不能运用任何工具，所有的人都要爬上毕业墙，才能最后毕业。全队三十九个人团结一心，互相帮助，目标一致，勇于奉献自己。我们都被团队体现出来的集体荣誉感和精诚合作的精神所感动。当我们看到大家搭起人梯做好支撑，让队友们踩着自己的身体翻越障碍时，当我们听到项目完成后我们发自内心的欢呼时，所有人为能身处这样的团队而骄傲，一种强烈的集体归属感深深影响着我。换一个角度考虑，一项工作任务的完成，如果没有众人的支持配合，鼎力相助，也许自己根本无法完成。鲜花和掌声的背后是集体智慧的结晶，是众人的臂膀和齐心协力完成任务的决心。团队精神，不仅是我们工作中必须发扬和应用的精神，也是一个单位发展壮大的根本。
1、组织纪律性较强。从抵达培训基地到整场培训的结束，一直表现出了对培训师、教官组、活动队长及工作人员的尊重和配合。
2、脑力激荡得到发挥。对于团队要求完成的任务，总是能最大限度的发挥每一个团队成员的知识、智慧、技能与情感，如“团队文化传记”环节中的选队长，队名，队呼，队徽。都能够切实整合每个人建议，绘制时可谓一丝不苟，不仅结合了“珍爱网”的企业文化，更表现出了团队成员的个性、特色及核心价值观，脑力激荡之“头脑风暴法”得到了充分的运用并取得了显著的效果。
“红之队” ：红之队，红之队，三队之中我最红！
“飞鹰队” ：飞鹰，飞鹰，全力以赴，做到最好！
“长城队” ：长城，长城，万里长城永不倒！
3、强烈的集体荣誉感。士气的比拼，项目挑战时的积极性及体现出来的责任感与对团队的付出精神，都是值得大力肯定的。
在某种程度上，这是在团队情感的召唤下，自我的成长超越与团队的集体荣誉间的一种互利双赢模式！
暴露的不足之处：
团队内部的沟通机制与协作技能需要改善。有了沟通的意愿不知从何下手，有了协作的意识不知如何去提升。缺乏经验和沟通技巧，缺乏团队中的决策方法和领导技巧是他们的不足。在回顾中可以感受到大家的感触非常深刻，我们公司这批新员工在选人方面非常成功，人品和心态都非常符合公司的文化和要求，但要使他们在今后的工作中能有更出色的表现，还要结合这次培训得到的概念和经验，通过实际工作中的锻炼，把培训中学到的技巧在实际工作中实践、应用和发挥，把这次培训中得到的技巧真正变成员工们可以熟练使用的工具，把培训中悟出的理念变成工作中的思维基础和信念，丰富我们企业文化的内涵，才真正能够达到这次培训的最终目的！
这次活动三支队伍都是充满激情与活力的团队，同时情感的凝聚是本次培训中最大的发现与收获，面对一个感性成份居多的团队，公司应该要正确认识到这批新人蕴藏的巨大潜力与无限的发展空间。发现每个人的优点及特长，将其用到适合的工作岗位，重视他们的生活及心理需求，借助培训的氛围，作进一步的巩固与推进。
1、加强专业技能的培训。针对实际情况及工作需求，作出相应的实用性强的专业技能培训。
2、加强人才梯队建设。培训新人的管理技能及领导能力，为人才梯队的建设奠定基础。
3、加强日常管理及组织文化建设。针对本批学员特性，作好日常团队管理建设，加强组织文化建设与实施。
4、视需要作好持续培训计划与整体战略统筹。
3、分享经典记录：
4、培训项目关联性点评：
拓展训练以“小游戏变大道理”著称。每一个项目以游戏的方式出现，其都寓意着深刻的哲理并演绎着一个个感人的故事。它的意义是这个项目的座右铭，它一旦融会惯通，将对实际生活和工作起指导性作用。这就是体验式培训要达到的目的。
5、案例分析：
八、总结评估：
在这次为期两日的拓展培训中暴露的几点问题：
1）这次培训中大家表现出沟通技巧需要加强：如何提高沟通效率，在合适的时间，用合适的方式，与合适的对象进行有效的沟通。除了这些技巧外，沟通最重要的是：用心沟通。这方面还有待于提高。
2）全局观和领导意识和技巧相对缺乏，如何分工、合理授权，如何应变，如何控制局面、如何找到关键点！领导意识是一种综合的管理能力，而不只是领导才具有！每一个人都是管理者，每个人都无可逃避的要管理自己的工作和生活，培养好的领导意识和技巧对我们每一个人的工作和生活都非常重要！
培训不可能解决所有问题，但有效的培训能够提升员工能力和。
此总结评估目的是让公司主管部门进一步加强团队管理，促进学员将培训的收获与工作融会贯通，以实现整体培训目标。拓展培训是不可能立马解决个人或企业的所有问题，但有效的培训能够提升员工能力和企业团队创造力。为了避免培训的盲目性，任何一位学员在培训结束后都必须接受效果评估，否则培训将流于形式。培训过后，激情过后，我们需要的是理性的分析和冷静的思考，表象的东西始终都要经历时间的考验与实践的推敲。面对学员渴望成长的眼神，我们都会感觉，作为一名教育培训者和企业领导人肩上的担子是多么的沉重。在未来的工作与生活中，我们会做出一些什么样的推动与改变，方能为员工的成长与企业的进步负起自己的一份责任。不需要太多的口号与虚伪的互动，只有实实在在的行动。让我们积极的行动起来，怀着一份责任，一份感恩，一份情感，在崭新的起跑线上，带领着我们的团队不断的超越，赢在征途，慕直前进。进阶培训建议：
1）大家在培训中通过相互鼓励和帮助不但有了深入地了解、建立了感情和友谊，通过相互合作了解了团队合作的重要性和意义，更重要的是在项目的回顾中更深层次的了解了团队的作用和在团队中的工作技巧，相信以后在实际工作中也会形成不断提醒大家，定期交流，不断提高团队意识的默契。使大家学习将各种有利资源和本队各成员的突出特点相结合，将培训中得到的知识变成实际工作中的常用工具，将优势变为胜势。2）优化目标导向和沟通等工作技巧，处理复杂问题思路要清、要迅速抓住关键点，确定主攻方向，集中优势兵力夺取我们的目标。在我们做过的几个项目中可以看到，队员的沟通意愿强烈，但沟通的方法和沟通渠道的建立不足，没有在团队中形成一定的规则，导致沟通的效率较低。沟通首先要有序，既做到沟通的有序性
3）培养员工的领导意识：无论是要管理好团队，还是要管理好自己的工作和生活，培养我们的领导意识和能力都是必需的，没有领导能力的人管理不好团队，同样也安排不好自己的生活，能够把自己安排得井井有条的人肯定有一定的管理能力。
第二篇：物业公司拓展训练方案
物业公司拓展训练方案（二选一）
方案一：场地项目拓展训练
（一）、课程设计
★ 培训主题： 《超越自我 熔炼团队》拓展训练 ★ 培训学员：
物业公司员工
★ 培训时间：
为期时间2天（2017年春节后，具体时间待定）★ 培训地点：
红旗台/丽景冬季室内花园拓展基地 ★ 参训人数：
25人
★ 培训方式：
第一天
互动体验式、传统团队凝聚力拓展训练、（场地项目）
第二天
业务助力，相关课程学习
二、培训目标及学员收益
（一）本次拓展训练的培训目标
1.增强组织凝聚力，树立相互支持和配合的团队精神与整体意识。2.改进组织内部的沟通与信息交流，学习有效的沟通技巧。3.启发学员想象力与创造性，提高员工解决问题的能力。4.改善人际关系，打破团队隔阂，形成积极向上的组织气氛。5.发现团队问题，培养学员综合能力。
6.突破自我，熔炼团队，强化团队荣誉感，激发个人责任心。
（二）拓展培训后的学员收益
1.能够更加融洽的与他人合作，开放自我。2.明确和认同组织的目标与文化，理解协作的作用。3.学会换位思考，懂得如何进行积极有效的沟通。4.面对变化能够正确的运用解决方法。5.学会建立积极的双赢思维与补位意识。
6.充分发挥主观能动性，建立起对组织、对他人、对自己的高度责任感。7.增强自我学习能力和创新能力。
8.懂得如何欣赏他人，鼓励他人，赞美他人。
9.点燃内心激情，增强自信，激发潜能，学会以最佳状态面对工作与生活。
三、时间安排 第一天：拓展
08:30-09:20
整肃入营:
挑战激情与团队士气
09:20-10:20
拓展训前课：没有不可能(一场思维转变的风暴打造创造奇迹的
基础。
个人目标与团队目标一致，团队成员的个性色彩纷呈，形成团队的整体个性和力量)
团队组建-团队真正的蜕变开始,激情似火,豪情万丈
团队展示-展现团队风采
10:20-11:00
冰山沉船: 在有限的条件下，应学会利用有效的资源，协同伙伴，不抛弃
不放弃，共同到达彼岸。
11:00-11:40
偷天陷阱: 沟通是一种艺术，教育的耐心，有效的沟通 11:40-12:00
餐前训导 12:00-13:00
午餐加油站
13:00-13:50
支援前线: “前方在战斗，后方来支援。” 每个人在企业里、团队中的角色不一样、但重要性等同。没人是完美的，没有人是不需要帮助的，当同伴前方冲锋陷阵，后方一定倾其所有 去支援。
13:50-14:30
穿越电网
企业里的规章制度是为所有企业员工制定的，就像电网不可
轻易触碰。作为员工、企业的一份子应努力在制度里达成自己的工作、争取
更好的工作成绩和业绩。
提倡共同遵守、互相提示、互帮互助共同进步等理念。
14:30-15:10
激情的节拍:
我们是最棒的团队
15:10-16:00
挑战九十九： 强调主动工作的重要性，培养员工的全局观念。学会如何运用不
同的沟通方式来达到最佳沟通效果，掌握跨层级间的合作理念与想法
16:10 毕业典礼
第二天：实训 1、8：30-9：00 营养早餐
2、充电课程:
1)、9:20-10:20物业早期介入
对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。是每一个物业管理人员必须了解的课程。
2)、10:20-11:00小憩游戏1
记忆考验
员工之间彼此了解，锻炼记忆思考能力
游戏方法：
1.参与人围成一圈，从第一个人开始说
2.接着第二个接着说，吃了一个AA，二个BB„(BB不同的食物名!)
3.像这样一直传下去，每传一个人就必须重覆前面的食物名，另加一个新的食物名。
4.一直到有人中途讲错出局!
5．最后留在场上的为胜利者
3)、11:00-12:00物业接管验收
接管物业前不可缺少的重要环节
4)、12:00-12:30小憩游戏2 听歌识曲
考验团队协作、思考能力。
通过主持人播放歌曲一部分，各个小组抢答曲目名字，进行积分，最终积分最多小组获胜 5、12:30-13:30 加油午餐 6、13:30-14:30物业入住、装修管理7、14:30-15:30 “杀人”游戏
这是一场对心理素质，判断能力和表达能力的艰巨考验。
8、15:30-16:30培训师讲话、合影留念、结束行程
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
培训师有权根据学员受训情况对培训项目及时间做适当调整
四、行政准备说明 1.行政准备：
提交参训人员名单（所有人员名单请按照以下项目列出）： 序号 姓名 性别 职务
身份证号码
联系电话
有无病史
民族
领队人姓名：
联系电话：
水上项目拓展训练
训练地点：花溪地温泉基地或丽景酒店温泉游泳馆基地 培训时间：
为期时间2天（2017年春节后，具体时间待定）参训人数：
25人
培训方式：
第一天 互动体验式、趣味性拓展训练、（水上项目）
第二天 业务助力，相关课程学习具体时间安排：
第一天：
1、团队组建环节
09:00 进入温泉区，整肃入营，团队组建；团队文化展示遴选各队队长、队秘、旗手、安全官
各队绘制队徽、创立队名及队呼，向对手展示本队团队文化;
没有不可能(一场思维转变的风暴打造创造奇迹的基础。
2.单人项目、组合项目
10:00 温泉水上趣味拓展（单人项；组合项）
水上相扑手（女子组、男子轻量组、男子重量组、男双组、女双组）
3.小团队项目
11：00 水上拔河。信任是一个团队的基石，要建立合作无间的团队关系； 团队决策，团队合作意识的训练。只有彼此信任，完全相信的情况下，才能让我们这辆列车高速行驶。12:00 午餐加油站
4.大集体项目
13:30团队水上趣味协力跳绳或团队水上动感颠球
有用限资源创造生存的奇迹，让所有人记住，没有不可能；公司就象一台发动机，员工就象每个零件，只有依靠统一的节奏和一致的步调才能制造出源源不断的能量；发现更好的工作方法才能使团队朝着完美的目标前进；
5.大集体组合接力项目
14:30 大集体接力项目，智勇大冲关（温泉游泳馆）
理解团队领导人及其领导风格对完成任务的影响和重要作用； 6.结业
15:30 各队总结，合影留念
所有的感动欢笑与泪水，在一刻像交响乐一样，交织在一起，营造一个让我们一生难忘的场景，震撼心灵感悟人生； 分享总结，提升感悟，感恩企业，领导致辞
7.温泉体验
15:40 温泉自由活动（室内温泉区、户外温泉区、温泉游泳馆）
第二天：实训 1、8：30-9：00 营养早餐
2、充电课程:
1)、9:20-10:20物业早期介入
对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面，有无可替代的重要作用。是每一个物业管理人员必须了解的课程。
2)、10:20-11:00小憩游戏1
记忆考验
员工之间彼此了解，锻炼记忆思考能力
游戏方法：
1.参与人围成一圈，从第一个人开始说
2.接着第二个接着说，吃了一个AA，二个BB„(BB不同的食物名!)
3.像这样一直传下去，每传一个人就必须重覆前面的食物名，另加一个新的食物名。
4.一直到有人中途讲错出局!
5．最后留在场上的为胜利者
3)、11:00-12:00物业接管验收
接管物业前不可缺少的重要环节
4)、12:00-12:30小憩游戏2 听歌识曲
考验团队协作、思考能力。
通过主持人播放歌曲一部分，各个小组抢答曲目名字，进行积分，最终积分最多小组获胜 5、12:30-13:30 加油午餐 6、13:30-14:30 物业入住、装修管理7、14:30-15:30 “杀人”游戏
这是一场对心理素质，判断能力和表达能力的艰巨考验。
8、15:30-16:30 培训师讲话、合影留念、结束行程
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 培训师有权根据学员受训情况对培训项目及时间做适当调整。
二.行政准备及活动版本说明
提交参训人员名单（所有人员名单请按照以下项目列出）： 序号 姓名 性别 职务 身份证号码
联系电话 有无病史 民族
领队人姓名：
联系电话：
第三篇：拓展评估表
拓展培训学员反馈表
姓名：所属岗位：培训时间：
请阅读以下每一项陈述后，在您认为合适的数字上打“√”，并写出您的建议：
一、培训实施: 评估项目1.培训师能完整清晰地布置项目，并始终严格要求学员。2.培训师精神饱满，能激发学员的热情，有效地控制调节团队的气氛。3.培训师能井然有序地组织项目实施并带给学员安全感。4.培训师的培训风格、方法、节奏有助于学员学习。5.培训师能有效表达培训中所涉及的概念和理论。6.培训师能将课程内容与学员的工作和生活角色要求相联系。7.培训师能启发学员思考，引导团队成员分享培训体会。8.活动项目安排合理。 您的建议：
二、培训效果： 评估项目1.我认为花时间和精力参加这次培训值得。2.我在训练中主动积极，乐意为团队做贡献。3.我在训练中所感悟的理念与我的工作或生活联系紧密。4.这次训练有助于我解决工作或生活中存在的问题。5.这次训练有助于我提高工作或生活的激情。6.我愿意向其他人推荐拓展训练课程。 您的建议：
三、培训服务： 评估项目1.有关本次培训的日期、时间、地点沟通准确无误。2.有关培训要求（着装、注意事项等）沟通清晰、明了。3.培训地点服务人员态度良好，服务质量基本满意。4.交通服务安全、司机态度良好，行动守时。5.住宿，饮食合理安排。 您的建议：
不同意一般***567567567不同意一般***567不同意一般***同意非常同意******10 同意非常同意***089108910同意非常同意***0
8910
第四篇：物业公司活动方案
物业公司活动方案
一、设置表演台：宣传装修小知识及装修材料优劣，根据石家庄：家世界家装超市、怀特装饰城、居然丽家装饰城等三家，提供目前材料的市场报价，所报材料基本是大家熟识的。
二、1．悬挂横幅：“石家庄市天正物业管理有限公司”下方提供客服热线：4634999“天正物管与寿阳人民共创美好家居”
2．让各参展商给物业公司送花篮及横幅，横幅要求气球撑起。
3．物业展板：A。公司简介及管理项目概况，配以合适图片。
B．物业公司存在的必要性，配图片。
C．不按规定装修所引发的案例和家装环境污染带来的危害及图片。
三、维护员：除值班人员，其余全部上岗，维护现场秩序及车辆停放和安全，外部形象符合公司仪容仪表规定。
四、物业公司携手家装公司“××”家装设计大赛。
现场购买大户型的业主，有优惠活动？ 物业公司同时承诺：A。请家装公司免费为业主做家装效果图，此图纸允许观看不允许带走。B。物业公司专业人员义务做好家装的监督、材料选择的检查、家装完工后的综合验收并免费提供家装环境检测，如因业主购买的材料造成的环境检测不合格，则免费帮助业主清除污染直至达到标准。
五、物业公司推荐若干装修公司，装修公司必须与家装公司签订合同，除必须提供优质家装的同时，保证家装利润部分在10%左右，物业公司为保证家装的质量，收取装修保证金若干，过保修期限后，如不出现质量问题，公司全部退还。物业公司随时监督检查，如不按相关规定装修的企业，则在小区宣传栏内“通告”此家装黑名单。
六、联系石家庄市的家装材料商，设置团购点（和公司签订合作协议）
第五篇：2017年物业公司市场拓展项目可行性研究报告
2017年物业公司市场拓展项目可行性研究
报告
一、项目概况与分析................................................................................2
1、物业特点及分析................................................................................................2
2、管理思路及重点................................................................................................4
3、管理目标............................................................................................................5
二、服务模式............................................................................................6
1、高标准管理原则................................................................................................6
2、服务模式............................................................................................................6
3、客户方针............................................................................................................6
4、物业管理前期筹备工作....................................................................................7
5、小区前期管理....................................................................................................9
三、管理架构..........................................................................................11
1、组织架构..........................................................................................................11
2、管理处组织机构及岗位设置..........................................................................11
四、管理费用预算..................................................................................11
1、前期开办费用..................................................................................................11
2、管理费测算......................................................................................................12
五、工程建设进度..................................................................................13
六、项目风险分析..................................................................................13
七、结论..................................................................................................14
公司将在管理的物业管理项目的基础上，积极努力进行市场拓展，增加公司的物业管理项目。公司计划在2017 年拓展收费管理面积4000万平方米，2018年拓展收费管理面积5600万平方米。
公司将在拓展的物业管理项目中新建EBA 系统和访客系统，对社区进行节能改造，引进机械化、智能化等先进软硬件设备，搭建物业ERP 系统，建设现代化小区。此外，公司还将在新增拓展的物业管理项目中建设增值服务中心和社区体验服务中心，开展社区增值服务业务，增加公司营业收入。本项目的建设符合国家发展政策，顺应行业发展趋势。本项目的实施从横向发展来说，是对公司现有业务的拓展；从纵向发展来说，是对公司现有经营模式的深化。
一、项目概况与分析
1、物业特点及分析
【中央观邸】位于XX省XX市，是XXX房产开发有限公司在XX开发的一个高档社区，别墅区。XX市的房产开发处于刚刚起步的阶段，目前已经开发的几个住宅物业都是中低档次的住宅区。已经立项或者拟立项的高档房产开发项目，XXX房产开发有限公司开发的中央观邸项目则无人出其右，在XX市房产开发上具有极其重大的意义。通过中央观邸项目真正给XX市到来都市品位的提升起到了相当的作用。XX市现有的物业管理企业绝大部分都是处于管理水平低，收费低，没有服务意识，服务不到位，没有良好的管理模式的状态，专业物业管理人才缺乏，在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合的作用。因此中央观邸项目在开发时有必要与有一定实力的物业管理企业合作，提升项目的内在价值。
观邸项目原计划分二期开发。
一期：规划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面积9381平方，建筑密度0.292，容积率1.237，绿地率0.386，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。
户型：A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南厅）40套*205平方=8200平方；D、（北厅）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313户
二期：规划总用地153公顷，总建筑面积12802平方，其中住宅10874平方，商业2128平方，道路面积1250平方，建筑密度0.3221，容积率0.837，绿地率0.286，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。
户型A、34套*137.6平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平内层：6套*76平方=456平方；D、（南厅）44套*205平方=2870平方；D、（北厅）12套*201平方=2412平方；共62户。
现在不分一期二期开发，全部一起开发。其中保留部分为现在已有的XX花园，亦纳入【中央观邸】的物业管理范围之中。观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米，一半是别墅区，一半是高层住宅，此外商业物业面积为3491平方米。保留的天发花园的面积为23400平方米。住宅部分其户型都是较大的面积。项目在XX市率先采用专业的社区配套设施，智能系统等。
2、管理思路及重点
根据中央观邸项目的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将中央观邸管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了本套管理方案，通过高水平物业管理将观邸提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将观邸变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。本方案同时能够体现我公司的专业水平，符合质价相符的原则
对中央观邸采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和铺面等服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对观邸的业主的特别需求来确定客户（业主）服务的项目、内容和标准。
在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致发生问题的，开发商应明确相关事宜以便物业管理处实施物业的售后服务处理。
中央观邸内在XXX路方向有一些铺面，配套的商业气氛较浓，加上中央观邸处于十字路口，附近的市政工程设施相对完备，因此，大观园内的这些商业设施的经营将大大方便375户业主和附近居民的日常生活。在对这些商业设施的管理上，我公司除进行基本的物业管理外，还提供特色有偿服务，协助经营。同时配合市区的有关管理部门的工作。
中央观邸属于XX市第一个较大的都市尊贵社区，专为成功人士的尊贵体现做服务。因此我公司在服务过程中注重本地的差异性，更为灵活的有针对性的进行服务。个别有需求的业主我们提供VIP服务。
XX市的物业管理伴随着房产开发刚刚起步，管理处的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。
我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。
针对中央观邸的具体情况，采取一体式的安全管理体系。对新建的部分和原来的XX花园部分采用定点监控，巡逻保障，充分利用智能设施的措施来保证安全。。。。。。。。。
3、管理目标
管理总目标：按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后努力达到XX省省级物业管理优秀住宅小区标准、XX市安全文明住宅小区标准。
管理体系目标: 接管后，一年内建立一套符合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际标准。二年内通过ISO9000质量体系认证。
二、服务模式
1、高标准管理原则
物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，宏运在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。作为业主，都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。宏运在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。（可以在从服务态度、服务设备、服务技能、服务项目、服务方式、服务收费及服务效率等方面进行展开）
2、服务模式
宏运目前已承接国内多个全权管理内销高档楼盘，尤其对居住类物业建造阶段的前期介入、物业管理的筹备工作、管理收支的预算和结算、物业的验收和移交、业户二次装修管理等业务、日常物业管理、客户服务、会所管理等方面，均积累了很多成功的经验和教训，目前我司管理的经验在对【中央观邸】的物业管理中将得到更出色发挥。
3、客户方针
宏运物业将每年进行业户的满意度调查，以获得宝贵的客户反馈以及对该物业的物业管理服务水平的评价。调查的结果在分析统计后，将直接被用于该物业的物业管理水平的提高。
4、物业管理前期筹备工作
确定物业管理费收费标准：宏运物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为发展商确定物业管理收费标准提供依据。一旦发展商确定收费标准后，宏运物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。
安排和招聘管理人员：宏运物业目前已有许多全权物业管理项目，可抽调部分骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在宏运物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理处的员工，熟悉宏运物业和发展商的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。
完成物业管理人员入职培训：宏运物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，宏运物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉宏运集团的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。
准确各种物品和装备：宏运物业按发展商批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括：购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，宏运物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。
参与设备调试和验收：宏运物业在获得发展商正式物业管理委任后，将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。
提供施工现场安保服务：由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，宏运物业将根据发展商的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。
确保物业管理各种方案：宏运物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合观邸的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括：《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。
制订物业管理的各项规章制度：宏运物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供发展商制订正式的《物业管理公约》。宏运物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。
完成物业保险工作：对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，宏运物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。
5、小区前期管理
物业验收移交：物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。（需要展开描述）
二次装修管理：为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修对公众和环境的影响，宏运物业将总结以往二次装修管理中的经验和教训，加强和完善二次装修管理制度和方法。严格控制第一个违章的业主，必要时提请政府有关职能部门出面干预解决。
物业治安防范管理：做好物业治安防范管理工作，是体现物业管理水平的重要标志，根据观邸的高科技安保技防设施和场地实际情况，宏运物业将拟定保安岗位设置和巡逻路线计划，让训练有素的保安人员为业主提供有效的安全保障，制定相关的管理制度和紧急事件处理预案，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变补救措施。
物业的清洁、灭虫和绿化管理：做好小区的清洁、灭虫和绿化工作，使整个小区保持一个舒适温馨的生活环境，是衡量物业生态化管理的一个重要一环。为此，宏运物业将通过制定各项规章制度和工作计划，通过严格的督导和检查，始终保持小区的清洁、干净和整洁，保持绿化的完好和自然风貌。
营造合适的社区文化：宏运物业将根据小区内居住人员的实际，积极开展各项文娱体育活动的服务，管理好小区内所有文化设施的清洁、使用和安全；同时，作为服务者，宏运物业将本着“规范、周到、守信、高效”的服务信念，以“客户的需要就是服务的内容”为原则，通过建立和业主之间的互动联系，开展全方位的客户服务，联系当地政府和社区组织以及各类社会公益单位，促进物业管理处与业主、业主与业主之间的交流沟通，让所有的住户不仅有温馨的家的感觉，而且还能体会社区的和睦，更能体会高尚生活带来的乐趣。
智能化设施的维护：在许多宏运物业管理的项目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到众多业户的一致好评。以宏运物业的技术力量和管理能力，一定能使发展商投巨资建设的智能化设施设备，在日常管理中发挥其应用的作用。
房屋及公用设施设备的维修养护：房屋及公用设备设施长期保持完好的状态，对物业的保值升值意义重大，宏运物业将制定短、中及长期工程设施维护保养计划，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关的管理制度进行落实，经常性地对员工进行各种技术培训，努力培养具有一专多能的技术人员。
通过长效管理使物业保值增值:物业的长效管理，是生态化管理理念的重要体现。管理方只有从长期计划角度去落实各项工作，才能将物业当作一种产业不落实预防性、增加物业附加值的措施，包括：想方设法节约能耗、制定科学的维护计划、精心养护设施设备、努力培育小区自然生态环境、持久有效的高标准管理和良好的服务、有交的成本控制和物资管理等。从而一方面企业良好的服务得到业主的认可能长期受聘使企业长远发展，另一方面企业的长效措施使物业环境、业主产业始终处于良好状态并保值增值。
三、管理架构
1、组织架构
（略）
2、管理处组织机构及岗位设置
（略）
四、管理费用预算
1、前期开办费用
包括前期的物资管理设备购买、人员招聘培训、人员薪水开支等开办费用为267547.00元。
2、管理费测算
我公司特别注明物业管理服务费主要由管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；安保费；办公费；物业管理处固定资产折旧费；专项费用；法定税费等构成，经过初步测算中央观邸物业管理处全年物业管理费支出为779855.50元。
若观邸内物业管理费收取为：
新建住宅物业管理服务费按0.70元·平方米/月，原来XX花园部分按0.30元·平方米/月收取，则
58957平方米*0.70元/平方米/月*12月*90﹪＝445715.00元 23400平方米*0.70元/平方米/月*12月*90﹪＝176904元 观邸项目的全年管理费收入为：622619.00元 全年收支相抵，每年亏损157236.50元。
根据观邸项目的实际情况，我公司设计了初步的管理方案。保证观邸的物业管理工作到位，使得出现业主、开发商和物业管理企业都能多赢的局面。根据上面的预算得知，我公司提供专业物业管理服务每年需要开支779855.50元，年亏损157236.50元，出现如此巨额的亏损是由于提供的服务价值较高而收取的费用较低所至，同时是因为由于观邸的档次叫高而项目规模相对较小导致管理成本增高而难以控制的原因。为将观邸项目能够顺利的开发完毕，其销售状况良好使得开发商回笼资金，同时打造一个良好的房产品牌。因此开发商应补贴前期物业管理合同期间的亏损，我公司即按本建议书的内容来提供超值服务。为开发商铸就品牌增添力量；为广大业主保障物业的使用正常，使房屋得到保值、增值，营造良好的居住环境，真正打造XXXX市的尊贵府邸。
五、工程建设进度
根据项目的实际情况，本项目的建设期确定为36 个月。实施计划安排如下，包括可行性研究、初步设计、市场开拓、设备采购及安装、人员招聘及培训、试运营：
六、项目风险分析
招投标风险：客观上会有投标准备周期短，运营环境熟悉不够的原因，主观上为对预期判断过分乐观。由于对所接管物业的区域和服务的特殊性没有深入地研究、分析，往往按自己的固有模式进行测算，与实际存在很大的偏差；在对老（旧）物业项目投标前，公司没有认真了解业主的服务需求和期望，制定适宜的服务方案，没有分析前一任物业管理公司退出的真实原因，在实施时很容易重蹈覆辙。
新建物业项目接管期存在的风险：在接管新建物业项目过程中，由于多种原因：如和开发商的父子或其他渊源关系，或者没有充分意识到交接的重要性，使交接工作不细致，为后续的物业管理服务埋下隐患。
在老（旧）物业项目的接管中风险：在老（旧）物业项目的接管中，有面临业主委员会方面的风险，有面临物业管理费难收、物业经费不足的历史遗留问题；有存在业主经济承受能力弱和消费意识不够的风险。
装修期风险：在新建物业项目管理中，装修期出现的问题比较集中和突出，也是物业公司和业主冲突最多的环节。对装修期的风险管理可以避免对物业的损害，可以规范装修行为，为以后的物业管理服务打好基础。
日常管理期风险：包括车辆管理风险、进行保洁、维修等作业时的风险、熟练人员的流动性过大及服务内容和标准没有明确，造成投诉等风险。
历史遗留问题及债务风险等
七、结论
通过分析我们认为，XX市【中央观邸】项目存在很大的经营风险。同时在整个XX地区来讲又存在很大的机遇及挑战。
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