新形势下大连房地产行业状况

第一篇：新形势下大连房地产行业状况

新形势下大连房地产行业状况

1、抢购潮来去匆匆，小阳春虚晃一枪，筑高回低，大势难改

2011年1月26日，新“国八条”落地，2月间，各地方纷纷草拟细则，这一期间，热闹的抢购潮在各地方轮番上演，犹如一场大戏，你方唱罢他登场。

3月1日大连限购细则在万众瞩目中诞生。相对于大连细则难产，楼市却逆市飘红，大连的抢购潮就此上演。参照历史规律，以往单从抑制需求的调控政策，市场效用有限，即使金融杠杆进一步收紧、购房次数进一步限制、购房条件进一步严苛，如果仍在调整需求的层面，其市场反馈仍将日趋疲软，毕竟，“堵枪眼”总不是个好办法。但是从本次调控的声音讲，对于另一只手即保障房的运行决心却是空前未有，如果保障房的运行能按照预期、即使是打个折扣之下，那么本次调控政策时效将会更加持久，从而形成“大禹治水”式的疏导型调整，这样才能触及到房市的根本，“空调”的恶帽子也有望在本次调控中摘掉。

两拳齐发的效用需要时间，不止是“十二五”，它应该需要更长的时间，那么，现有的抑制政策就不会松动，将会成为一种常态，其实，这样的常态早就开始了，只是保障房这只拳头始终没打出来。依照目前的情况看来，2011年将会是中国楼市政策调整方向的定调年，因为在这一年，终于找到了正确的方向，能否落实，要看中央与地方的博弈了，不妨设想下，未来的财政制度或其他方面，将会出现重大的变革，毕竟，标本兼治才是正道。因恐慌而形成的楼市小阳春是“伪小阳春”，形成了一个较为突兀的成交起点，随着地方政策执行的落实，楼市将逐步进入低迷，筑坝虽高，亦将必然性回低。

2011全年供求两不旺，成交量相对下跌，价格相对上升，大连楼市基本面不变。3.2大连土地市场

大连细则中，明确表示“商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量”，预示着今年的土地政策仍为宽松。同时，庞大的保障房建设费用也将依赖于土地财政。

开发企业拿地谨慎，已取得地块均以底价成交，以往高溢价、多轮竞价的局面将在本年度暂时告一段落。近期土地市场主要数据：

截止2011年2月底，大连市区总土地放量76.70万㎡，成交量相对低迷仅成交15.35万㎡。挂牌土地：

1月供地4宗（其中2宗工业、1宗科研）均位于高新区，仅有1宗居住用地，总用地面积1.9334万㎡。

2月供地11宗，均为居住用地，总用地面积69.5万㎡。市区供地6宗，总用地面积53.24万㎡，是继2010年11月3日后首次供地，其中4宗位于甘井子区，总量44.85万㎡，占市区总供地量的84.24%，甘井子区仍是土地供应的主要区域。摘牌土地： 1月市区土地零成交。

2月成交7宗，其中居住用地4宗，成交居住用地14.88万㎡。成交4宗居住用地均位于高新园区，其中中海地产旗下东豊有限公司取得2幅，共8.26万㎡用地面积。其中大高（2010）-5号地，楼面价为3957元/㎡，与2010年11月万达取得该区域地块楼面价3684元/㎡相比上涨273元/㎡。预期受品牌开发商置地带动，将进一步推动高新区地价及房价上行。

在2010年9月巨幅放量成交后，经过4个月休眠首度增量供给。

数据来源：大连市国土资源和房屋局

挂牌、摘牌土地一览表

宗地编号 位置 细分区域 用地性质

用地面积（万㎡）

建筑面积（万㎡）

状态

成交时间

成交价

竞得人

（万元）

地面价

楼面价

（元/㎡）（元/㎡）

大城（2011）-1 大城（2011）甘井子区中华路北、华北路西 甘井子区中华路D1 公建居住

16.98

68.2

挂牌

——

——

——

——

—— D1 公建公寓

5.75

34.5

挂牌

——

——

——

——

——-2 北、山东路两侧

大城（2011）-3 大城（2011）-4 大城（2011）-5 甘井子区辛寨子街道小辛寨子村 甘井子区辛寨子街道南山村 中山区疏港路南、长江路北 西岗区菜B4 住宅公建公寓

6.42

20.43

挂牌

——

——

——

——

—— E4 居住

0.87

1.57

挂牌

——

——

——

——

—— E4 居住配套

21.2544

31.87

挂牌

——

——

——

——

——

大城（2011）-6 市街西、铁路加油站北、铁道线南 甘井子区B2 住宅公建

1.97 5.6 挂牌 —— —— —— —— ——

大高（2011）-8 高新园区凌水湾旅顺南路南侧、七贤东路东侧 C1 住宅公建

2.0734

9.517

挂牌

——

——

——

——

——

大高（2011）-9 高新区龙王塘街道龙王塘村 高新园区C2 居住

1.22258

5.012578

挂牌

——

——

——

——

——

大高（2011）-1 七贤岭高能街南，敬贤街东侧 C1 科研设计

大连圣昌

0.47

2.9986

摘牌

2.16 科技发展

有限公司

5410

11510.64 1804.18

九成投资大高（2011）-2 七贤岭西贤街北侧，广贤路西侧 C1 居住科研

1.9334

9.937676

摘牌

2.16

有限公司 九成方元房地产（大连）有限公司

大高（2011）-3 大高（2011）-4 高新区龙头分园F15地块 高新区龙头分园E5地块 C3 工业

3.79442

3.79442

摘牌

2.16 C3 工业

1.00745

0.906705

摘牌

大连齐维

2.16 科技发展

有限公司 大连四达高技术发展有限公

司

1980

521.82

521.82

525

521.12

579.02

25000

12930.59 2515.68 甘井子区大高（2011）-5 高新园区七贤岭高能街北侧、敬贤街东侧 甘井子区大高（2011）-6 高新园区七贤岭高能街北侧、广贤路东侧 甘井子区大高（2011）-7 高新园区七贤岭高能街东侧、旅顺南路北侧

数据来源：大连市国土资源和房屋局、大连市土地储备中心 C1 住宅公建

4.6943

18.0731

摘牌

2.25

香港蒲项建设（中国）投资有限公司

62500

13314.02 3458.18 C1 住宅公建

2.2922

7.977

摘牌

2.25

东豊有限公司

29000

12651.60 3635.45 C1 住宅公建

5.9641

14.91025

摘牌

2.25

东豊有限公司

59000

9892.52

3957.01 成交分析

高新区再次成为土地成交热点区域，本期成交7宗全部位于高新区。

1月大连市区土地零成交。

2月大连土地成交居住用地4宗，成交面积14.88万㎡。土地结构

1-2月成交7宗，其中4宗为居住用地。

1-2月成交土地均位于南部高新区，其中居住类用地成交4宗，受供地区域及供地结构影响，工业及办公用地占比有所增加。土地规模

居住用地成交面积体量较小，最大1宗仅5.9万㎡。

本期土地成交规模上，1-5万㎡体量成交占比达72%。南部高新区土地1-2月挂牌成交宗数较多，但地块用地面积均未超过10万㎡，成交体量较小。价格分析

南部高新区单宗楼面价再创新高，成交楼面价达3957元/㎡。

2月成交的4宗居住用地均位于南部高新区，楼面均价为3448元/㎡。2010年11月万达进驻高新区取得七贤路东侧1宗土地楼面价达3683元/㎡，拉高了区域地价。此次成交4宗土地均位于七贤路附近，虽然其中1宗楼面价仅2515元/㎡，但中海地产旗下项目公司摘得用地面积最大1宗的楼面价达3957元/㎡；因此，促成本月成交楼面价达3448元/㎡。土地溢价率及流标率

1-2月无溢价地块、无流拍地块

政策频出，房地产开发企业拿地谨慎，近期大连土地均为底价成交。土地市场受政策影响深化，部分房企持币观望。大连土地交易近期仍未见流拍现象。3.3二级市场分析 市场综述

1月春节前传统淡季导致成交下降，但2月春节假期结束后政策性影响促使市场出现恐慌性购房，成交量出现增长，同比增长47.98%；价格同比增幅趋缓，从1月9.4%下降为2月6.6% 1-2月仅有金色年华·公馆项目开盘，万科·魅力之城、软景E居、香水湾等10个项目加推，呈现区域性供给放量导致成交上扬。3月份大连地方限购细则出台，成交量下滑不可避免，受到购房条件限制影响，客群质量面临分化。基于刚性需求支撑导致中低端产品成交增加，结构性价格下探压力增强。市场供求分析：

供应整体平稳，增量趋缓，下行几率较小，成交量则处于下行通道。

 1月份供给环比下降1%，同比下降2%。成交环比下降61%，同比下降53%。

 2月份供给环比下降12%，同比上升3%。成交环比上涨15%，同比上涨48%。 1月是春节前市场传统销售淡季，成交量出现萎缩，求供比仅为0.11。

 2月受地方性限购政策即将出台影响，部分政策边缘性客户抢购促使供求比回升达到0.15。

 随着大连地方性调控政策出台并实施将进一步压制需求，促使客群量减少，同时受年度供应起始阶段影响供给将会小幅增加，后市供求比将出现降低。市场产品分析：

1月——传统淡季，刚性需求支撑市场，中小套型产品成交增量明显。

本月市场刚性需求客户成交量占比增加，中小套型备受关注。受公寓产品集中推盘影响，本月50-70㎡产品，单价10000-12000元/㎡的一室中小套型产品成交占比明显增加。以金色年华·公馆、因特摩尔及华亿明城为代表。

2月——对于大连限购细则的预期和产品供给影响，本月二室产品重归市场主力。

客群对限购政策持续执行预期，导致部分抢购者放弃过渡型一室产品，转而购买二室产品。

从2月成交结构看，成交单价依然集中于10000-12000元/㎡之间，但成交面积区间较1月明显增长，70-90㎡满足居住功能的二室产品为当月成交主力。

第二篇：我国房地产行业的状况

我国房地产行业的状况

近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展趋势。

从1979年开始经济体制改革，中国房地产才有了发展的契机，资料显示按发展速度分，中国房地产大概可以分为三个阶段：

第一阶段：1979~1991，中国房地产复苏成长，全国开始城镇住房制度改革，国家颁布了一系列条例。

第二阶段：1992~1997年，中国房地产市场初步形成进而全面发展。

第三阶段：1998年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期，在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后取得了飞速的发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益增高。

可是当前面临的问题是这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之宽，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。要弄清楚的是目前我国的房地产市场有没有泡沫？有无泡沫可以用房价与实际购买力的背离程度来做分析。我们知道，日本曾经出现过一次严重的房地产泡沫。２０世纪８０年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。１９８５年９月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，美圆贬值，大量国际资本疯狂进入日本的房地产业，进一步刺激了房价的上涨。到１９８９年，日本的地价市值总额已相当于美国地价总额的４倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。１９９１年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃。尽管日本经济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济从此一蹶不振，在此后长达１５年的时间里饱受萧条之苦。前车之鉴,后事之师。对比我国现在的情况：我国这几年的金融状况与日本当时的情况很有几分相似。中国的银行基本上都是敞开口子发放贷款。结果是房价飞涨，购买能力不见衰弱。我国自从加入WTO后，出口贸易与外汇储备大幅上涨。按一般经济规律，人民币升值势在必行。但我国政府综合考虑各方面的因素，不愿在外国的压力下调整人民币汇率（希望出其不意地实施调整）。这就导致了海外热钱、一般投资者和机构投资者拿中国特别是北京、上海这些大都市的房地产作为投资平台。希冀获得价差、汇差。国际投机者的加入进一步刺激了泡沫的高涨。试想，如果人民币汇率下降，海外投资者获利撤离。我国房地产业和金融业将遭受多大的创伤？我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱。所以，为了稳定我国经济，我们必须加大对房地产业的宏观调控。

第三篇：大连培训机构状况

安博京翰教育

安博教育京翰一对一大连“君安”校区，位于大连市沙河口区最繁华的商业区——西安路。方圆十公里约20余万人口的地域，聚集着大连市沙河口区、西岗区、甘井子区的中小学和高中百余所。有办学卓有声誉的“刘长春小学”、“周水子小学”、格致中学和79中学、辽宁师范大学附中和第八中学重点高中等。由于商业网点的集中，高档住宅小区集中，中小学校集中的三大优势，为我们的办学提供了丰富的资源。

办学一年多来，由于安博教育京翰一对一的品牌教育和优厚待遇，市内各中小学优秀教师为我们的教育事业带来了无限生机，他们积累的教学经验和良好的职业道德，保证了我们的教学质量，丰富了品牌教育的内涵，赢得了“一对一个性化辅导”的市场地位。

安博教育京翰一对一大连安达校区是继大连君安校区之后成立的分校区。位于大连市中山区繁华的商业区——三八广场安达大厦A座13楼。方圆十公里约20余万人口的地域，聚集着大连市中山区，沙河口区、西岗区、甘井子区的中小学和高中百余所。有办学卓有声誉的中山区实验小学，中心小学，桃源小学，三十九中，九中，嘉汇中学，二十四中学等多所重点学校。由于交通便利，中小学校集中的优势，为我们校区的办学提供了丰富的资源。

大连捷登教育

捷登教育创建于1996年，是国内首家专职家庭教育机构，拥有跨东北三省一线城市的14所分校，凝聚了数百名具有多年个性化教学经验的名师兵团，沉淀了丰富的中高考应试教学经验。经过多年的风雨锤炼，捷登教育拥有一套独创的系统教学体系，整合最权威的教育资源，量身打造个性教案，全方位满足不同学子的个性需求！

捷登创建以来始终致力于个性化的一对一专职教育，旨在通过独创的VIP家庭教育理念和教学方法，引导学生的兴趣爱好和个性学习思维，从而弥补传统大班授课忽略学生个体差异的不足，每年都有无数学子从中受益、成功圆梦！随着捷登教育的不断发展，现已成为全国最具规模的权威品牌家庭教育机构，正蓄势待发向更高的战略目标迈进！

选择捷登教育，意味着您的孩子得到了国内首屈一指的权威教育梯队强有力的学业规划和教育支持！在捷登，为学生提供学习保障的不仅仅是面前的专职名师，更多的是系统专业的教育资源！企业文化： 我们的价值观

通过坚守负责、赢取信任所换来的持续成长。

持续成长是激励和衡量我们成功的基本准则，帮助我们理解今日耕耘能否成就未来的收获。我们对待持续成长不懈追求，激发创新，重视结果，这种追求促使我们在完成任务的同时又做到了与众不同。

· 责任和信任奠定了稳定成长的基础。

我们的责任感使我们做任何事都要对自身及企业负责，我们秉着言行一致及携手共赢的承诺来赢得他人对我们作为个人和企业的双重信心,建立信任。我们的原则

务实、协作、创新、超越 经营理念

引领个性化家庭教育前沿，开创专业家庭教育顾问式学校。

大连两所分校：天星罗斯福和友好分校

大连龙文分校

大连龙文教育隶属于北京龙文教育集团，成立于2010年三月，目前已拥有中山、西安路、五一广场、老虎滩、开发区、金州、绿波帝欧、大纺、寺儿沟、等九个分校。

校区总面积近4000平方米，环境优雅、布局合理，有1对1VIP教室260多间，公位560个，大小会议室12间，能同时容纳1000名学生1对1授课，400名学生自习答疑。

学校现有在职一线特级教师21名、中高级教师268名，师资力量非常雄厚；这些教师多年担任初、高中毕业年级教育教学工作，教学经验非常丰富；部分教师还长期担任教研组组长，年年参与中高考阅卷工作，深谙中高考命题方向，能够在最短的时间内引领学生掌握中高考考点，快速提升学生整体学习水平，使学生在中高考中获得优异成绩。

大连龙文教育秉承以“诚信办学”为宗旨，“名师辅导”为核心，“个性化教学”为特色，把教育做为一项良心工程，深得广大学子的爱戴和家长的赞誉。

网络评价：第一是师资差，因为龙文的老师待遇很低，（比如初三学生一节课两个小时是400块，老师只能拿到100），所以龙文很难招到好老师，导致龙文的很多所谓名师都是刚毕业的大学生，甚至还有没有毕业的大学生、大专生，很多人没有教师资格证。第二管理差，因为龙文在大连是加盟性质，并非公司直营，统一管理。

希格玛：

希格玛教育(大连沙河口希格玛科技文化培训学校)集团创立于2003年，是集教学开发、科技文化培训、素质拓展于一体，以培养高素质人才为目标的综合性教育机构。

希格玛教育集团完备的软硬件环境、精诚合作、不懈努力的团队精神；前瞻的项目规划；领先的营销理念，这一切为希格玛发展教育事业奠定了坚实的基础。“礼之用，和为贵”是希格玛教育创立的准则；“求实、求和、求发展、超越自我，突破自我”，是希格玛所传递的精神。经过多年努力，8年中希格玛已从一个地区品牌发展成为优秀的国际教育品牌。希格玛品牌

希格玛教育独立拥有“希格玛”中小学个性化教育、“空中课堂”网络互动教育平台、“疯豆网”网络学习答疑平台，“疯狂学吧”少儿素质教育等品牌，“突破中学”“希格玛少年英才特训营”“希格玛小学士学前教育”“普利英语PolyEnglish”“普利作文PolyWriting”“普利奥数PolyMath”等自有知识产权。中小学教育 希格玛中小学教育是专业从事中小学文化素质教育培训的机构，下设“希格玛少儿培训中心”、“希格玛中学培训中心”、“希格玛个性化教育中心”、“希格玛教育研究院”，受教育对象定位于3—18岁青少年儿童。希格玛教育通过引进国内外先进的教育理念和教学模式，秉承严谨治学的态度和多年教育经验，汇聚资深教育专家队伍，配套完善的管理和服务，竭力使每一位接受培训的青少年得到成绩、能力和素质的全面提升，为他们的美好未来打下坚实的基础。

自03年成立以来，希格玛中小学教育凭借着一流的师资队伍、专业的服务团队、先进的教育辅导系统、独特高效的教育方法和完善的管理模式，已向广大中小学生、家长和用户成功提供了完善的教育服务，并先后帮助逾10万名中小学生实现了素质和成绩的突破，得到了家长的一致好评，希格玛教育已经成为了广大家长和学生课外辅导学习的首选。希格玛愿景

全面实现希格玛个性化教育模式在全国内的推广，实现希格玛教育的全国化、网络化，让希格玛发展成为全国课外教育辅导的引领者。希格玛师资

主要的一线教师均特聘各地区重点中小学专职教师、特高级教师，这些老师教学经验丰富、深谙中高考门道，能够在最短的时间内引领学生掌握考试的知识重点，快速提升学生整体学习水平，使同学在中高考中获得最好的成绩。

新东方优能中学

新东方优能中学是新东方教育科技集团旗下的知名中学教育品牌，专注于包括初高中预科在内的中学教育，旨在为小学五年级到高中三年级的学生提供一流的全科学习培训。优能中学教育已经成为中学教育市场的旗舰品牌，为广大学员提供量身定做的个性化课程，丰富高校的精品班等众多选择，全面引燃优能学习热潮。出于对新东方的信赖和热爱，相当多的中学生都希望能够在新东方得到更全面的培训服务，而这些年来新东方也在中学全科教学研发和实践上取得了重大突破。

2008年3月18日，北京新东方英语学校召开新闻发布会，宣布其倾力打造的新东方第一所中学全科“优能”培训中心挂牌成立。这也标志着新东方教育科技集团下属的全国30余家新东方学校将正式启动中学全科培训计划，全面开设以高考特训与中考特训为核心，包括英语、语文、数学、文科综合、理科综合等科目的中学全科课程。

思瑞门认为，优能全科培训之于应试教育，其作用就在解构：对传统教育体制中僵化呆板的部分进行拆解，以灵活和个性化的学习方式加入重组，构建更有乐趣的学习方式，让学生充分享受自由和创造。所以在本方案中，“优能”更致力于强化多元的视角与价值观，以设计关注全科培训中的每一个单科和每一个学习个体，制造不仅属于优能，更属于接受优能教育的每一个人的全优品质。大连科苑培训学校

科苑学校创办于2000年5月5日，拥有10年办学经验，是本土化民办教育机构的龙头，一直致力于“做感动大连人的教育”，2007年荣获“学生家长最信赖满意学校”，2009年荣获《大连晚报社》评选的“最受市民欢迎的民办学校”。在本市拥有极高的知名度、美誉度和影响力。“学而不厌，诲人不倦，打造百年教育”是每个科苑人的价值远景。

科苑学校目前在沙河口区、中山区、西岗区、甘井子区均设有教学区，固定办公和教学场地达3000平方米，租用教学场地2800平方米。办公环境温馨，教室均为空调教室且宽敞明亮。

10积淀雄厚师资，拥有150多名具有丰富教学经验的专职教师，每周进行丰富多彩的教研活动，并聘请100多名深受学生喜爱的兼职教师。专职教师均为师范本科，80%均为本科以上学历，其中40%为硕士以上学历。兼职教师均为顶级名师及教研员、命题组长。50名管理团队拥有极强的凝聚力和战斗力。

文化课是我校的基础，设有VIP班、名师班、精品班，10年来在本市拥有很高的知名度和美誉度；1对1个性化教学是我校主打项目，因其提高学生成绩效率高，深受家长和学生支持和信赖；8人小班是我校新推出的项目，具有良好的发展前景；旭日作文和金牌华数是有趣味性、科学性和实用性的特长课。每年累积培训学生近10000人次。

大连志成学校

大连志成文化培训学校是经大连市教育局批准创办的文化培训学校，设有五处分校。办学15年来，始终以重点中小学教师为骨干，面向全市小学、初中、高中招生，欢迎广大同学参加。志成学校不但注重学习方法，而且讲究学习效率，同时培养学生自信、自强、自治的学习品质和更强的应试能力。

新学期开始，大连志成培训学校在保持重点中小学骨干教师授课、分层次教学、班型小、班主任负责制、何时何因皆可当即退学返款五大特色基础上，根据学生成绩、学习进度、学生意愿及任课教师建议。分家教班（根据学生需要个别辅导）、基础班（以掌握基础知识为主）、提高班（更强调灵活应用）、志成100班（重点培养尖子生）四种班型，以便达到更好的教学效果。

师资来源：名师导学： 志成学校优厚的工资待遇，科学的教学计划，良好的工作气氛，吸引了大批重点中小学骨干教师（初中来自9中、39中、嘉汇、瑞格、34中、37中、西岗、格致、辽附、世纪、79中、21中、海附、工附、80中、育文等中学；小学来自实验、桃园、解放等小学），往年命题教师、考研员也前来任教；每节高达300元的讲课费，招揽了几乎所有重点高中（24中、育明、8中、大一中、23中、辽师附中、20高）考研组长；同时欢迎家长、同学推荐知名教师，一经聘用奖励100~500元学费。

上课地点：兴工街、三八广场、中山广场、青泥洼桥、桃源桥、北京街、太原街、车家村、辽师、凌水镇、黑石礁、金三角、甘井子、金州。

第四篇：新形势下房地产广告如何创新

新形势下房地产广告如何创新

结合上述的当前房地产广告所面临的各种挑战，房地产在当前形势下应该从以下几个方面去突破创新，有效的房地产广告策划可以带来新的广告生命，文化注入可以让房地产广告更加进入受众心理，优秀的媒介组合和创新可以在经济寒冬下节约广告费用，加强监督可以更加有效的规范房地产广告市场使其长远的健康的发展下去。

（一）进行有效的广告策划

1、准确的市场定位

在如今的房地产市场上，为什么有产品销售不加，有的却消失良好呢？究其原因，不外是开放商混淆了营销、推销和促销的关系，对产品前期定位不准确的原因。要有准确的定位效果，首先是要搞好市场调研，然后对产品进行准确定位。

2、房地产广告策划的差异化策略

无论是企业营销的产品、服务，还是广告策划中的创意、推广，他们都需要个性化的创新，这是产品同质化趋势下的必然选择。房地产广告的差异化策略主要有两个方面，一是指房地产产品推广过程中通过注重产品性能，产品特色及风格的差异化，二是指广告表现的差异化。

（二）为房地产广告注入文化内涵，规范广告语言

1、为房地产广告注入文化内涵

随着房地产市场房展的愈加成熟，房地产营销已经从地段竞争、规划竞争、概念竞争过度到文化竞争阶段。从买房子到卖一种生活方式，一种文化氛围，这已经称为房地产营销的一种趋势。

2、规范广告语言

广告的传播范围十分广泛，影响也很大，如果在一则房地产广告文案中出现了错字，纹理不同的此举，那么就会影响广告中品牌或企业的形象。

当前市场上的房地产广告在创作语言上大多数都是不切实际的复制，抄袭，甚至玩起了文字有戏，存在大量的造词、错字、滥用术语或形容词，无休止的套用句式的现象，是房地产广告成文一种文化乌托邦。地产文化在无所不能的修辞策略和夸张华美的语言下，公信力大打折扣。鉴于此，应对项目进行深入理解，寻找有力的支持点。描述行文字应该简短、明确、易读易懂，同时要客观、真实、科学，避免浮躁心态，防止对概念和卖点的过度炒作，提高语言公信力。

（三）挖掘新传播手段，整合多种传播媒介

许多开发商都认为自己投放的广告费用的一般都浪费了，但是却不知道栏肺在了哪里？其实浪费在却饭调查研究，缺乏科学策划；浪费在对各项媒体的唱出和短处缺乏了解；浪费在不懂得最佳组合。当前经济危机的冲击，使得开发商更加寻思如何减少浪费。媒体投放座位信息到达消费者的最后一个环节，她的选择与组合，直接关系到广告效果及广告费用的有效利用。

1、挖掘新的传播手段，敢于使用创新媒体

所谓的创新广告媒体，就是在不增加广告时长的前提下，对广告表现形式进行创新，从而实现单位时间内媒体传播效益的增值，带来媒体广告经营的突破。例如我们经常收到一些楼盘的开盘优惠信息，砸开乘坐公交车时会听到一些特殊的报站语：某某战到了，某某楼盘提醒您，下车注意安全等。目前房地产界已经开始启用的新媒体—利用网络邮件直销进行产品品牌的推广，也正是在挖掘新传播手段的一种大胆尝试，并且取得了明显的成绩。对于创新的媒介载体，能够有效的吸引手中的注意力，并且具有很高的认知度，房地产广告应该努力挖掘这些广告头发的空白点，寻找广告投放的空白点，寻找更新、更有效、成本更低的传播手段。

2、整合多种传播形式

传播形式是多样的，除了挖掘和发现新媒体的传播手段外，还要注重增强辅助媒体的转播力，病将多种方式有效整合，立体发放。

地产企业开始通过各种形式的企业广告，如新闻公关、企业办刊、参加社会公益活动等宣传企业理念，增加与消费者的的沟通。如万科的《万客会》，绿地集团的《绿地会》等等。

营销策划部张凯

2014年3月24日

第五篇：新形势下房地产营销策略

新形势下房地产营销策略探析 摘要 房地产市场经历十年高速发展，而今面临滞销和降价，这预示着房地产市场的发展进入拐点，由高速发展转向健康有序的发展，在产业洗牌过程当中，明确房地产市场制度背景和政策动向、清醒地了解市场目前的情况和大形势、把握新的营销时代的营销模式都对房地产企业平稳度过市场拐点和占领先机至关重要。

一、房地产市场制度背景1500

从1997年我国取消住房分配制度到2014年的这16年时间，房地产从初生发展为中国的支柱产业，2003年国务院18号文件将房地产定为支柱产业。在房地产的发展历程中，制度背景和中央政府的适时宏观调控对房地产市场的快速发展具有重大的影响，因此要明确当下房地产形势并制定相应营销计划，必须从房地产行业的制度背景出发。

土地制度

从土地产权制度来看，我国实行二元土地所有制，农村和城市郊区的土地除由法律规定外归集体所有，城市土地归国家所有。这样的土地产权国有制度实际上赋予了地方政府对土地的实际控制权和管理权。从土地征用的制度来看，地方政府是土地征用、土地储备和土地出让的唯一合法主体，是区域内土地一级市场的唯一供给着。从土地出让制度来看，现行法律制度规定，经营性土地的出让必须通过公开招标、拍卖或挂牌等方式。“招拍挂”土地出让方式决定了价高者得的土地出让现状。从土地收益分配制度来看，目前中国土地收益分配机制是中央政府除提取10%的教育资金、水利建设基金外不参与土地出让收益分配，土地收益由地方政府一次性收取。

财政税收制度

分税制改革将各种收入划分为中央财政固定收入、地方财政固定收入、中央和地方财政共享收入；并实施税收返还制度。分税制改革导致财权上移，事权下移，表现为中央政府在财税分配中提高比重，地方政府公共服务压力增大，财政支出增多。这就为地方政府出让土地增加财政收入维持公共服务提供了契机，也成为地价攀升，房价上涨的推动力；同时单一的以财政收入和经济发展考核评价地方政府的机制也从另外一个角度推动土地财政，依靠出让土地增加财政收入，推动经济发展做出政绩，以便顺畅地方官员的升迁道路，这样的政绩考核制度也是房价攀升的隐形原因。

房地产市场的宏观调控政策

从1997年我国取消住房分配制度到2014年的这16年时间，房地产从初生发展为中国的支柱产业，发展速度是毋庸置疑的，但是发展的质量质疑声颇多，在各个阶段都呈现出发展不健康的信号，相应的，中央政府都对这些比健康信号进行了调控，可以说房地产市场的发展与国家对其调控是息息相关的。中国从2003年开始对房地产行业先后进行了32次调控，但是房价越调越涨，十年间上海房价涨幅达到500%，北京365%，广州261%，深圳233%。[1]中央政府对房地产市场的调控注重抑制需求而忽略增加供给，不能有效的触及购房者中的“房姐”、“房哥”和房地产商中的地王；同时调控以行政限制手段为主，没有建立市场自发调整机制；并且调控政策的出台利益牵绊过多，无公众参与，也没有详细可实施的执行细则，很难落实。因此，即使调控几乎连年不断，力度也不断加大，并没有实际上改变房地产行业的乱象。

二、房地产市场拐点来临1500

供求趋于平衡

经过长达10多年的供不应求后，房地产市场正逐步走向供求平衡。根据国务院发展研究中心数据，截至2010年中国存量住房为179亿平方米，户均1.02套，所以中国的房地产已经度过了绝对供给不足的年代。房地产价格的暴涨与大量的房屋囤积和圈地行为有关，房地产商的炒作、着重抑制需求的调控并不能真正限制炒房者，也不能满足非炒房者的刚性需求。一方面是大量的房子被空置坐等房价上涨，另一方面“提高首付比率”、“提高贷款利率”、“限购”、“限贷”、“二手房交易全额或差额征税”等调控措施也提高了真正房子需求者的购房成本。

限购和反腐遏制了投资和投机需求，这成为当下房地产需求不足的原因之一，但这一趋势短期内无法改变；即便是接下来的政策调整，由于现房的大量建成以及适婚人口的减少，也无法改变当前的供需现状。这是一个将海量坐等涨价的空置住房笔回楼市的机会，有可能促进房地产市场的健康化。因此，房地产的拐点并不意味着房地产行业掉头向下，更有可能意味着房地产市场将走向成熟。房地产市场趋于成熟

从供不应求到供求基本平衡，房地产市场将逐渐成熟，也意味着房地产行业将面临洗牌。房地产市场不同程度的降价和滞销便是表现之一，著名经济评论员马光远发表言论“房地产市场快速上涨的日子已经结束”。就二手房成交量来说，北京2014年前五个月的月平均成交量是5550套，这个数字低于房地产市场非常困难的2008年的月平均成交量，并且远低于北京业内的二手房成交量标杆10000套。综合来看，就北京前五个月的成交量相比去年，一手房暴跌42%，二手房暴跌57%。[4]就成交价格来讲，从北京市相关统计来看，一手房成交价格基本停滞，也有明显降价的，但只是个别项目；二手房成交价格在下降，下降幅度在5%到6%之间。

房地产市场面临洗牌的第二个表现便是实力不济或竞争能力单一的房地产企业正在陆续退场，这一点在过去已经出现端倪。2013年年底北京市住建委注销了345家房地产开发商资质证书，宣告他们退出房地产市场。2012年也有近700家房地产开发商企业被注销。有地就能赚钱的房地产粗放发展历程已经结束了。如果说过去停摆的知识名不见经传的小房企的话，从绿城集团卖股份求生存

时间和光耀危机开始，房地产将进入深度整合期。当然，这并不意味着房地产行业会崩溃，反而是走向健康有序的开始。

即使很多房地产企业债台高筑，运作资金不足，但是由于房地产市场并不乏消费者，因此，就目前房地产市场来看，只要房价调整到位，就会刺激刚性需求的增长，部分出现问题的房企并不会对房地产市场有实质性的伤害。破产或倒闭的房企将会被渴望扩张的房企兼并或收购，最终实际损失有限。

经过这次行业洗牌，能够存留下来的房地产企业面对的行业形势也会有很大的变化，供需平衡意味着消费者更具有主动权，房价趋于稳健后，囤地也将得不偿失。能够从战略上把握日后的形势，在土地、财务、周转率、产品定位和服务上，转变策略，加强竞争力的企业才能够在下一个房地产健康发展的10年中走在前面。

三、新形势下房地产市场营销策略3000

精准产品定位

美国营销学学者麦卡锡教授提出了著名的“4P”营销组合策略。“4P”市场营销组合中的四大基本要素，即产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、和促销（Promotion）。他认为一次成功和完整的市场营销，意味着以适当的产品、适当的价格、适当的渠道和适当的促销手段，将企业的产品和服务投放到特定市场的行为。后来，飞利浦·科特勒在此基础上，围绕如何满足市场需求的核心思想，又补充了市场调研（Probe）、市场细分（Partition）、目标市场选择（Priority）和市场定位（Position），从而丰富和完善了市场营销“满足顾客需要”的基本功能。[5] 这些营销策略同样也说明了在房地产营销中精准定位产品的重要性。

在房地产市场面临洗牌的大形势下，房企更要要根据本身所在的城市和自身实力，在市场调研之后，根据所在环境的市场细分，分流消费者需求，正确解读本地块独特的物理属性以获得市场认可，根据自己各方面掌握的资源确定可以把握的目标群体，能够增强企业的竞争力，以在日后的发展中抢占先机。例如西南地区二三线城市，新修商品房的主力消费群体是乡镇客户，他们主要的经济来源是外出务工的80、90年轻人，他们长期在一线城市打工，习惯了城市的生活方式，由于所在城市房价高，故返乡置业成为首选，户均人口和消费力促使他们对户型的需求基本锁定在小三居。所以当地的中小房企就可以以这样的目标群体确定户型和配套设施，同时，多样化户型配比，根据这些80、90的年轻人的刚需首次置业、改善型置业、自住兼投资性置业的需求制定户型配比方案，以最大程度满足目标群体需求。这样的消费群体决定了房子户型的构造、配套设施的品质和营销渠道是中小房企的实力和资源可以达到的。

确保产品质量

产品质量是企业的生命线，从长期来看，市场营销活动的成功都是建立在过硬的产品质量上。在房地产行业面临洗牌、走向成熟之际，产品的品质和与目标顾客群体的契合度便更为重要。房子作为一个长期的消费品，产品质量不仅包括房子本身的质量，也包括后期的物业管理。

首先，就房子本身而言，在确定明确的目标群体的基础之上，强化企业内部管理，降低各个环节成本，才有可能个客户更大的让利空间，也为营销策略的应用扫清障碍。[6]在保证质量的情况下严格控制成本是任何企业的基本方法和手

段，而在房地产市场形势如此严峻的情况之下，对目标群体需求的契合度更高，同样的价位，更精细、便捷、性价比更高的产品才能在目前滞销大潮中控制住降价幅度。在这样的大形势下，房企的品牌效应可以有效地减少营销推广成本，为产品本身的成本腾出空间，质量更优，品牌效应更大，这是一个相辅相成的过程。

其次，就物业管理而言，在房地产行业逐步发展成熟走向健康的同时，自媒体时代也已经到来，口碑和关系营销是强大而又独立的，消费者相信伙伴而不是权威，而社区本身就是由伙伴而组成，社区的服务主要还是由物业公司承担，因此，良好的物业服务本身就是社区的免费营销，前提是社区交流平台的建立和运营，这对于当下的技术水平也非难事。现在已经有成熟的社区以物业公司为中心，把提供增值服务为运营手段，进行全方位的业主服务，如订票、保洁、代收快递。甚至有房企的物业公司通过移动互联网的手机APP应用和微信等工具建立起以物业管理方为中心的掌上社区，建立社区化运营体系，在实现第二次创收的同时拉近邻里关系，提升物业管理方和社区的美誉度。这在口碑和评价的独立发声者年代，媒体平台通畅到酒香不怕巷子深的年代，成熟社区的建立本身就是房企的名片和广告，可以为房企的营销提供很高的起点，同时，这也是房地产市场走向健康有序发展和社区发展的方向。

新媒体营销

随着新媒体的强势崛起，微信、微博、APP等移动互联网逐渐渗透大众生活，即时信息、电子邮件、BBS、SMN、网络视频、论坛、在线广播、手机等方便在网络环境下实现双向沟通的新媒体，还有以博客、播客、微博为代表的自媒体形式的新媒体，改变了传统企业的营销模式，对企业的整合营销传播产生了极大的影响。

这也为房地产企业运用“4R”营销理论提高顾客忠诚度和粘合度提供了肥沃的土壤。“4R”理论基本上以关系营销为核心设立，它阐述了4个全新的营销组合要素：关联（Relation）、反应(Reaction)、关系(Relationship)和回报(Reciprocation)。“4R”理论强调企业和顾客在市场变化中建立长期互动的关系，以赢得长久和稳定的市场。而新媒体时代的来临便为快速的建立有效的客户关系、管理客户关系、捕捉客户需求和作出调整提供了关系迅速建立的技术基础和顾客群体比较易于接受的方式。因此，灵活高效的使用新媒体也是房企能否安然度过这次房地产行业洗牌和在下一个房地产10年中走在前面的必要技能。例如SOHO中国在这方面就做的比较好，SOHO中国的自媒体不仅包括其官方账号，潘石屹和张欣的个人微博，甚至细分出潘石屹语录、SOHO中国高管的微信朋友圈等等，这些有影响的自媒体都在潜移默化地为SOHO中国的品牌营销添彩。房地产作为非标准化产品，消费者需要实际看房才能达成最终购买意向，在此之前如何吸引意向客户到访已成为各大房企施展浑身解数的必要动作，由此衍生出精准营销，即通过精准的定位目标顾客群体和建立精准营销的网络平台、借助同质性的媒体平台、在目标顾客群体网络生活圈或实际生活圈中散布互动多媒体微楼书的二维码，通过扫一扫实现实时与开发商微博互动、体验身临其境的720度看房功能，有意向的顾客只需要在客户端中搜索项目名称并下载便可以体验产品的方方面面。

在房地产市场发展进入拐点走向健康有序之际，新媒体的出现也为房地产行业提供了新的营销模式，这也是日后房地产行业有序发展的一部分，对房企团队的营销提供了方向，掌握新媒体时代的营销模式也是新时期对房企营销团队的基

本要求。这些新的营销模式包括：粉丝营销、精准营销、体验营销、点评营销和电商营销。

粉丝营销

粉丝营销是对应的概念，从企业角度就是品牌，从消费者的角度就是粉丝，粉丝就是特别去关注某个品牌然后去扩散分享它的内容的消费者，企业也能操纵管理，叫做客户关系管理。在这个粉丝和品牌零距离的时代，在社交网站中，一个品牌只要有1000个脑残粉，这个品牌推什么，脑残粉多半都会买然后推荐给别人。万科、龙湖、绿城和碧桂园都是粉丝经营的典范，这样的大品牌营销趋势，对房企品牌营销提出新要求。

精准营销

大数据时代的信息如此庞杂，如果消费者想买一个300万的大平层，网上有一大堆的信息，我要怎么选择？这是消费者苦恼的地方，从开发商的角度来讲就是，营销要精准到只要有消费者找300万的大平台就应该找到我这家企业，只有达到这样的营销效率，才能在日后成熟的市场和新媒体营销中脱颖而出。例如易居中国以云呼叫为核心的精准数据库营销是这方面的实践，售楼员通过微信卖房子也是非常典型的精准营销。在销售人员个人微信头像ID朋友圈定位清晰、容易让人记住并转发的前提下，在初次认识顾客以后，通讯录能同步微信建立第二次联系，在有一定信任度的情况下偶尔沟通点赞在对方空闲时做一下销售工作，同时将客户联系内容导入excel再导入到销售客户关系管理系统，那么微信就直接变成线上的客户销售平台，这就是精准客户营销的趋势。

体验营销

《体验经济》书中写到：在体验经济时代，每个人都是演员。从印象系列实景山水演出到又见五台山的室内穿越演出，再到八小时超长、舞台与观众的穿越话剧，体验经济时代，品牌不断被超越，以这样的形式营销地区和产品也是大势所趋。体验不只是现场营造，也是终端体验，如何让消费者在互联网触点上喜欢地产的客户体验很重要，交互设计互动传播是营销体验的关键。点评营销

现在的消费者对品牌的信息，不相信权威，至相信伙伴不会去看官方的卖点，但是回去看商品的点评，当然，消费者很难判断哪些是水军，哪些是真实的，哪些是独立第三方测评的。房地产行业可以借鉴餐饮行业的试吃、酒店行业的试睡模式，建立有了体验去评价的信息互动平台，形成最接地气的引导和建议。自媒体营销复合点评营销的趋势启示房地产营销部门重视自媒体第三方评价，这不是传统可以靠车马费摆平的庞大独立发声者，是从业内逐步影响消费者的意见领袖，这一点少数领跑的房企已经开始实践。

电商营销

在很多人质疑房地产能不能做电商的时候，以易居中国为代表的电商企业已经大踏步走在前列，易居电商销售额每年的增幅是非常可观的，易居购房网走的就是以大众点评、美团为代表的网站的模式，不同于淘宝和京东等传统电商。除了跟易居电商合作的模式，万达和绿城都在建立自己的电商平台，今年这个趋势将更加明显。

在房地产行业进入深度整合的时期，掌握政策动向，把握大形势、升级新媒体营销技能、完善资金链的运营等等，这都是对新时期房企的挑战，能否战胜这些挑战并且预测下一个时期的利益点并及时建立优势对日后的竞争尤为重要。从这个角度讲，稳健的资金运营和产品品质是入后竞争的基础，在产品营销上，在分秒必争得快社会，营销人员必须以敏锐的触觉感知市场，熟练房地产互联网房产应用平台和工具；同时运用新媒体分销系统实现销售管理的自动化和精细化；最终充分发展有销售渠道的高端圈层，并借助圈层人脉关系和朋友圈等口碑传播力量，实现项目快速分销。

参考文献

[1]蔡书凯.地方政府在房地产市场中的角色紧张及优化策略

[2]盘点十年房价：上海疯涨500%，深圳涨幅233%[EB/OL]

[3]房地产拐点来临：成熟与洗牌 进入新竞争时代

[4]马光远：房地产市场快速上涨的日子已经结束

[5]杨莉 新形势下我国房地产营销应把握的几个关键点

[6]蓝进.刘筱.体验营销与打造房地产品牌[J].西华大学学报.2005.(12).13;192-193

[7]邹浩敏.自媒体时代下的房地产营销新思维