商业地产新模式---豪布斯卡

第一篇：商业地产新模式---豪布斯卡

商业地产新模式---豪布斯卡

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一、HOPSCA的源起、国际领先性

自20世纪70年代以来，世界范围内的许多城市开始对其城市中心区建设进行深度思考和改造实践。为了避免重蹈过去城市开发功能单一，建筑分散无序的覆

辙，很多城市在旧城改造或新城建设的过程中，开始强调中心区功能完整和建筑统一的原则。法国拉德方斯的HOPSCA规划模式就是一个成功的例子。

拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。庞大的资源互相影响，互相作用，拉德方斯已具备小型城市的基本功能，她带给人们的不仅是商务、居住、办公等一站式的完备生活，更成为巴黎次中心区，享誉世界。

从国际视野来看，现代城市中心区的开发建设目前已发展到了综合开发的高级阶段，通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益，社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。

二、什么是HOPSCA？

1． HOPSCA的概念

HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

2． HOPSCA的两种表现形式

A）城市形态的表现：在城市核心区域为了降低商务成本形成HOPSCA；

B）经济形态的表现：随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的HOPSCA。

3． HOPSCA的特征

HOPSCA通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。这些都与HOPSCA形成的特点密切相关。

高可达性

HOPSCA通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

高密度，集约性

建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的景象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。

整体统一性

建筑风格统一，HOPSCA中各个单体建筑相互配合、影响和联系；HOPSCA中建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。

功能复合性

HOPSCA自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多种功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成HOPSCA功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

土地使用均衡性

HOPSCA注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。

1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；

2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。

空间连续性

1、平面的连续：鉴于HOPSCA各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；

2、立面的连续：立面会影响HOPSCA的统一性，因此，要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；

3、空间的连续：由于HOPSCA优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。

内部、外部联系完整性

HOPSCA内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合；HOPSCA对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。

巨大的社会效应

因HOPSCA所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发到运营，一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文

化标签。

巨大的升值潜力

一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断

发展，其物业自身也具有升值潜力。例如位于广东东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；临街铺位及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。再例如上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目巨大的社会效应，产生良好的口碑和巨大品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式。

三、HOPSCA地产模式出现的必然性

长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区，居住区、商业区、文教区等、虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊端是忽视城市是一个联系密切的有机整体。应该看到，城市的每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充的。例如，在一个居住区中，如果完全清一色的住宅，既没有相应的商业、文教、医疗、娱乐等配套设施，又缺乏便捷的道路交通系 统。即使居住再好，也不会受到居民的青睐，因为生活极不方便，单一的住宅已不能满足人们日常生活需要。同样，城市的中心商务区如果全部被商务写字楼占据，没有高档酒店、餐饮、购物、公寓、政府办事机构等设施，那办公环境将十分空洞无依靠。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物。

可见，由若干关系十分密切、性质不同的物业在一定地域范围集聚而成的HOPSCA，绝不是人为臆造出来的，恰恰是当代城市社会经济相互交融、有机联系的必然结果。还要看到，城市本身就是一个巨大的、复杂的多功能综合体。在其内部，由于各类功能要素空间组合的差异，大型HOPSCA可视为城市大系统中的一个重要组成部分。HOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场、生态园林结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。

四、HOPSCA与城市发展息息相关

1．现代城市发展特点

中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化，精耕细作的城市营运动作模式已进入积压个城市的市长们的议事日程之中。由此看来，未来城市的发展与现在相比，将会更有规律或理性。

其实城市竞争力根本不在于单个城市的发展情况，而在于在区域发展的情况，以珠三角、长三角、环渤海城市群为中心的城市竞争力明显高于其他城市的竞争力。从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。因此，在做大，做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，进而加速推进城市化将成为全社会的共识与政府的主要努力方向。以下是现代城市发展的几个集中特点：

a)城市功能多样化

城市的性质决定了城市功能的多样化。现代城市打破了历来中国城市的单一作用，在全球化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承担城市居民的生活及工作的功能，而且要承担区域所赋予的专业分工，因此城市注定就是多种功能的产物。

b)城市形象特色化

长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照同一发展模式发展，结果形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言。当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路。因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路。保护与发掘城市的文脉与特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市经营与城市竞争过程中最重要的手段。

c)城市环境生态化

未来的城市发展将走可持续发展之路。现在国际上衡量一个城市文明程度的新的指标叫“绿色GDP”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重要。中国城市在经历西主城市“大发展、大破坏”的老路之后，今天终于明白城市可持续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设成为城市发展的重头戏。

d)城市资源集约化

城市营运的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源，取得资源集约经营的最佳效用。城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资源，具有特征与价值特征。城市政府将在土地开发与其他空间资源的经营中从粗放型开发向集约型开始转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。为此，注重提高城市开发建设的集约化、效益化水平与质量将是今后城市发展的主要特征。

e)城市空间多中心化

发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化”的两种过程，反映在城市，结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏，我们不可能说明哪一种模式

孰优孰劣，但无论哪种模式或发展格局，卫星城镇可能是未来大城市扩张的必要途径。无论大城市还是中小城市，围绕一个城市中心“摊大饼”的发展模式已经为城市营运所抛弃。

f)城市生活社区化

中国过去的城市生活基本单元是一种“大院”的概念，即人们以自己所工作的单位为核心。市场化彻底改变了这种城市生活的格局，随着城市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，在中国市场经济比较发达的城市，社区生活理念已深入人心。未来中国二三线城市生活社区化的发展趋势将特别明显。

2．HOPSCA与现代城市发展

中国城市发展特点表明，HOPSCA作为城市最重要的构成单位，其发展趋势与城市发展息息相关。

首先“城市——区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对HOPSCA的市场需求。作为城市功能集中体现的HOPSCA，对区域经济具有推动性、对城市中心具有强化作用。

其次，城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化决定了城市建设对HOPSCA的开发模式及规划设计的新需求。HOPSCA具备的个性特征，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象，在功能上具有多样性，具有居住、工作、休闲、娱乐、购物等多重功能，实现城市土地集约经营效益；同时在规划设计上利用先进的高科技手段，达到生态、节能、安全，可以实现快捷信息交流。

五、HOPSCA地产模式的价值体现

1． HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值

现代城市中心区通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。这种开发建设需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。

一个成功的HOPSCA项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商带来巨大的品牌价值，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源；她也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；她更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展。这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”。一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。

2． HOPSCA代表了一种全新的生活方式

HOPSCA六大业态集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性。例如：住宅与商业之间所产生的生活配套互动，住宅与写字楼、休闲娱乐场所之间的配套互动等，让人们办公、购物、娱乐、休闲就在家门口，享受繁华、便捷的都市生活。

第二篇：斯卡布罗集市歌词

（女版，其中最有名的是莎拉·布莱曼演唱的，添加了很多装饰音，Leaves' Eyes的09新专辑《Njord 》也演绎了此歌。更为正统的是男版，由保罗·西蒙和加芬克尔演唱，括号里的句子是男版的伴音，男版的歌词把所有的He改为She。）Are you going to Scarborough Fair 你要去斯卡布罗集市吗？

Parsley,sage,rosemary and thyme 芫荽，鼠尾草，迷迭香和百里香 Remember me to one who lives there 代我向那里的一位女孩问好 She once was a true love of mine 她曾经是我的爱人。Tell her to make me a cambric shirt 叫她替我做件麻布衣衫(On the side of a hill in the deep forest green 绿林深处山冈旁

Parsley,sage,rosemary and thyme 芫荽，鼠尾草，迷迭香和百里香

(Tracing of sparrow on the snow crested brown 在白雪封顶的褐色山上追逐雀儿 Without no seams nor needle work 上面不用缝口，也不用针线

(Blankets and bedclothes the child of the mountain)大山是山之子的地毯和床单 Then she`ll be a true love of mine 她就会是我真正的爱人。(Sleeps unaware of the clarion call)熟睡中不觉号角声声呼唤 Tell her to find me an acre of land 叫她替我找一块地

(On the side of a hill a sprinkling of leaves)从小山旁几片小草叶上 Parsley,sage,rosemary and thyme 芫荽，鼠尾草，迷迭香和百里香(Washes the grave with silvery tears)滴下的银色泪珠冲刷着坟茔 Between salt water and the sea strands 就在咸水和大海之间(A soldier cleans and polishes a gun)士兵擦拭着他的枪 Then she`ll be a true love of mine 她就会是我真正的爱人。Tell her to reap it with a sickle of leather 叫她用镰刀收割。

(War bells blazing in scarlet battalion)（战火轰隆，猩红的枪弹在狂呼）Parsley,sage,rosemary and thyme 芫荽，鼠尾草，迷迭香和百里香(Generals order their soldiers to kill)将军们命令麾下的士兵冲杀 And gather it all in a bunch of heather 将收割的石楠扎成一束

(And to fight for a cause they`ve long ago forgotten)为一个早已遗忘的理由而战 Then she`ll be a true love of mine 她就会是我真正的爱人。Are you going to Scarborough Fair 你要去斯卡布罗集市吗？

Parsley,sage,rosemary and thyme 芫荽，鼠尾草，迷迭香和百里香 Remember me to one who lives there 代我向那儿的一位女孩问好 She once was a true love of mine 她曾经是我的爱人。斯卡保罗集市吉他谱[1] 诗经体

（版本译文作者：莲波）

问尔所之，是否如适。Are you going to Scarborough Fair? 蕙兰芫荽，郁郁香芷。Parsely sage rosemary and thyme.彼方淑女，凭君寄辞。Remember me to one who lives there.伊人曾在，与我相知。She once was a true love of mine.嘱彼佳人，备我衣缁。Tell her to make me a cambric shirt.蕙兰芫荽，郁郁香芷。Parsely sage rosemary and thyme.勿用针砧，无隙无疵。Without no seams nor needle work.伊人何在，慰我相思。Then she will be a true love of mine.（伴唱）

彼山之阴，深林荒址。On the side of hill in the deep forest green, 冬寻毡毯，老雀燕子。Tracing of sparrow on snow crested brown.雪覆四野，高山迟滞。Blankets and bed clothers the child of maintain 眠而不觉，寒笳清嘶。Sleeps unaware of the clarion call.嘱彼佳人，营我家室。Tell her to find me an acre of land.蕙兰芫荽，郁郁香芷。Parsely sage rosemary and thyme.良田所修，大海之坻。伊人应在，任我相视。（伴唱）

彼山之阴，叶疏苔蚀。涤我孤冢，珠泪渐渍。惜我长剑，日日拂拭。寂而不觉，寒笳长嘶。嘱彼佳人，收我秋实。蕙兰芫荽，郁郁香芷。敛之集之，勿弃勿失。伊人犹在，唯我相誓。（伴唱）

烽火印啸，浴血之师。将帅有令，勤王之事。争斗缘何，久忘其旨。痴而不觉，寒笳悲嘶。Between the salt water and the sea strand, Then she will be a true love of mine.On the side of hill a sprinkling of leaves Washes the grave with slivery tears.A soldier cleans and polishes a gun.Sleeps unaware of the clarion call.Tell her to reap it with a sickle of leather.Parsely sage rosemary and thyme.And gather it all in a bunch of heather.Then she will be a ture love of mine.War bellows blazing in scarlet battalions.Generals order their soldiers to kill

And to fight for a cause they have long ago forgotten.Sleeps unaware of the clarion call.

第三篇：斯卡布罗集市歌词

斯卡布罗集市歌词

最佳答案

Are you going to Scarborough斯卡布罗 Fair(你们正要去斯卡博洛市集吗?)Parsley帕斯利, sage, rosemary肉丝马瑞 and thyme太(荷兰芹、鼠尾草、迷迭香和百里香)Remember瑞满杯 me to one who lives there(记得代我问候在那的一个朋友)She once was a true love of mine(她曾经是我的挚爱!)Tell her to make me a cambric侃不瑞克 shirt(请跟他说为我缝一件白亚麻衬衫吧)Parsley, sage, rosemary and thyme同上(荷兰芹、鼠尾草、迷迭香和百里香)Without no seams nor诺 needless尼斗斯 work(不要用针穿和线缝)Then she'll be a true love of mine(那她将会是我的真情挚爱)tell her to find me on acre诶开尔 of land(跟她说为我找一亩地吧)Parsley, sage, rosemary and thyme(荷兰芹、鼠尾草、迷迭香和百里香)Between the salt water and the sea strand斯穿得(在海水与浅滩之间)Then she'll be a true love of mine(那她将会是我的真情挚爱)

Tell her to reap瑞普 it with a sickle斯口 of leather蓝泽(跟她说要用皮制的镰刀收割)Parsley, sage, rosemary and thyme(荷兰芹、鼠尾草、迷迭香和百里香)And gather嘎泽 it all in a bunch帮吃 of heather嗨泽(将收割的石楠扎成一束)Then she'll be a true love of mine(那么她将会是我的真情挚爱)Are you going to Scarborough Fair(你们正要去斯卡博洛市集吗?)Parsley, sage, rosemary and thyme(荷兰芹、鼠尾草、迷迭香和百里香)Remember me to one who lives there(记得代我问候在那的一个朋友)She once was a true love of mine(她曾经是我的挚爱!)

第四篇：斯卡布罗市集 歌词

Scarborough fair

斯卡布罗集市

Are you going to Scarborough fair

您去斯卡布罗集市吗？

Parsley,sage,rosemary and thyme 芜荽，鼠尾草，迷迭香和百里香

Remember me to one who lives there

代我向那儿的一位姑娘问好

She once was a true love of mine 她曾经是我的爱人

Tell her to make me a cambric shirt 叫她替我做件麻纱衬衫

Parsley,sage,rosemary and thyme 芜荽，鼠尾草，迷迭香和百里香

Without no seams or needle work

没有针线活

Then she ’ll be a true love of mine 她就是我真正的爱人

Tell her to find me an acre of land 告诉她为我找一亩土地

Parsley,sage,rosemary and thyme 芜荽，鼠尾草，迷迭香和百里香

(On the side of a hill a sprinkling of lesves)（在小山旁边的几片小草叶上）

(Washes the grave with silvery tears)（滴下的银色泪珠冲刷着坟墓）

Between the salt water and the sea strand

就在咸泪和大海之间

(A soldier cleans and publishes a gun)（士兵擦拭着他的枪）

Then she ’ll be a true love of mine 她就是我真正的爱人

Tell her to reap it with a sickle of leather 叫她用一把皮镰收割

(War bells blazing in scarlet battalion)(战火隆隆，猩红的枪弹在狂呼）

Parsley,sage,rosemary and thyme

芜荽，鼠尾草，迷迭香和百里香

(Generals order their soldiers to kill)（将军们命令麾下的士兵杀戮）

And gather it all in a bunch of heather 将收割的石楠扎成一束

(And to fight for a cause they’ve long ago forgotten)（为一个早已遗忘的理由而战）

Then she’ll be a true love of mine.她就会是我真正的爱人

第五篇：斯卡布罗集市歌词

香山红叶 17:58:08 Are you going to Scarborough Fair(你要去斯卡布罗集市吗?)Parsley, sage, rosemary and thyme(欧芹、鼠尾草、迷迭香和百里香)Remember me to one who lives there(记得代我问候在那的一个朋友)She once was a true love of mine(她曾经是我的挚爱!)Tell her to make me a cambric shirt On the side of hill in the deep forest green(请让她为我缝一件麻布衬衫吧)（山坡上那片绿色的丛林中）

Parsley, sage, rosemary and thyme Tracing of sparrow on snow crested brown（欧芹、鼠尾草、迷迭香和百里香，顺着麻雀在雪地上留下的一行脚印）

Without no seams nor needless work Blankets and bed clothers the child of maintain(没有接缝也找不到针脚 在毯子下面找到一个山的孩子)Then she'll be a true love of mine Sleeps unawafe of the clarion call(那才是我的心爱姑娘 他睡得正香听不到山下进军的号角)

Tell her to find me on acre of land On the side of hill a sprinkling of leaves(跟她说为我找一亩地吧 山坡上落叶稀疏)Parsley, sage, rosemary and thyme Washes the grave with slivery tears(荷兰芹、鼠尾草、迷迭香和百里香 汹涌的泪水冲洗着大地)Between the salt water and the sea strand A soldier cleans and polishes a gun(坐落在在海水与浅滩之间

一个士兵正在擦拭手中的枪)Then she'll be a true love of mine Sleeps unaware of the clarion call(那她将会是我的真情挚爱

思念他的佳人)

Tell her to reap it with a sickle of leather War bellows blazing in scarlet battalions(跟她说要用皮制的镰刀收割庄稼 战斗激烈，红衣士兵冲向敌阵)Parsley, sage, rosemary and thyme Generals order their soldiers to kill and to fight for a cause(欧芹、鼠尾草、迷迭香和百里香 将军命令士兵冲向敌人)And gather it all in a bunch of heather They have long ago forgoten(将收割的石楠扎成一束

战争的目的早已被遗忘)Then she'll be a true love of mine unaware of the clarion call(那她将会是我的真情挚爱

思念他的佳人

Are you going to Scarborough Fair(你们正要去斯卡布罗集市吗?)Parsley, sage, rosemary and thyme(欧芹、鼠尾草、迷迭香和百里香)Remember me to one who lives there(记得代我问候在那的一个朋友)She once was a true love of mine(她曾经是我的挚爱!)