民族调查操作规范简述

第一篇：民族调查操作规范简述

《民族学田野调查方法与实践》课程论文

民族调查操作规范简述

学 院：人 文 学 院 专 业：民 族 学 年 级：2007级 姓 名：余 秋 影 学 号：2007021173 指导老师：刘 锋 教 授

2008 年3月

民族调查操作规范简述

【摘要】：民族调查是一项服务于民族学的专门性的科研活动。而作为一项严肃的科学研究，民族调查必然有其一套需要调查者严格遵循的工作程序与操作规范。从而能在遵守这些规范的前提下，完成资料收集、数据分析等科学研究的常规操作；以达到服务于我们所做的民族学研究的目的。本文将就民族调查的一般操作规范作一个简单介绍。

【关键词】： 民族学 民族调查 操作规范

民族调查一般包括四个必须的工作阶段，这四个阶段是根据先后顺序依次进行的。这四个阶段是：

一、准备阶段，二、现场资料收集阶段，三、资料室内整理阶段，四、结论形成阶段。而上述四个阶段，又各包含有若干必需的工作项目，将在下文中逐一进行介绍。

一、准备阶段

在这一阶段中，主要有三项工作需要完成，即确定选题、完成调查设计、作好进入调查现场的物质与精神准备。作为民族调查的初学者，详细了解和掌握准备阶段的工作程序是非常重要的。因此，有关民族调查的准备阶段的工作程序和注意事项，要做出一个详细系统的介绍。

⒈调查选题

选题在整个民族调查中的地位和作用是无需多言的。调查者在选题的过程中，个人发挥主观能动性的余地并不大，一些客观因素会制约和影响到选题的形成。一般来说，民族调查的选题应参考以下五个原则来确定：①选题应根据实际情况确立，力求花费较少的人力、物力。②选题要尽量与调查人当前所处社会的政治生活相协调。③选题应该有一定新意。④选题应该是在自己专业素质能力范围内的。⑤确定选题之前，应该充分地证估调查对象已有的文献资料。

⒉调查设计

选题完成后，就要将其转化为明确的调查项目，这就是调查设计。它包含几项具体的设计任务，第一，确定调查框；第二，提出调查假设；第三，确定调查 指标；第四，确定专用调查工具的设计方案。在实际的操作中，这四个基本任务往往是相互交错地进行的。

首先，划定调查框时，应该选定同一文化从结中的文化因子作为主体，不属于这一从结中的文化因子为辅；以便透视所调查的该种文化的总体结构。同时收入其中的文化因子，应以显性因子为主，也可包含少量的隐性因子。其次，研究假设提出的命题，应该是调查者在已有的民族学理论的基础上，针对要调查的文化因子做出的具有严格逻辑关系的判断和归纳。确定调查指标的基本任务，则是一个将研究假设中的各个基本概念赋予可操作化定义的过程。最后一项基本任务则是完成将调查中所要使用的各种专业工具具体落实的工作。

⒊探索性调查

在完成调查设计的工作后，为了验证设计方案与实际操作的距离，就需要安排一次或几次探索性的调查。因为探索性调查的目的与正式调查不同，因此只要选择文化与被调查点的文化接近、调查人比较熟悉、取点便捷的地方实施调查即可。调查对象的遴选也主要选择那些文化程度较高、社会阅历丰富，特别是与正式调查点有过联系的人。这样的人选，会比较容易和接受我们的调查意图，并能给我们提出有益的建议。

另外，在确定探索性调查的任务时，应着重以验证设计方案中的这三个方面为主。①调查设计中涉及到隐性文化因子的方面。②涉及到需要使用访谈、问卷等需要与被调查对象亲切接触的资料收集手段的部分。③需要进行多项操作的项目。探索性调查的总结和整理仅需对原设计方案中有疑问的地方作出说明，以完成对原方案的修订。主要从以下四个方面来进行修订，第一，确定设计的调查项目是否完备。第二，需要对资料的分辨率进行总结。既确定项目设计能否达到收集资料的目的。第三，应总结调查实施中可能遇到的阻力和难点。第四，总结配合调查方案实施必需的专用工具包含那些内容。

⒋进入现场前的物质和精神准备

准备工作的最后一项工作就是调查者进入实地调查前的物质和精神准备。有关物质准备的方面，可以根据探索性调查的结果，结合自己的实际需要来查缺补漏。在整个准备工作中，工作量最繁琐的任务是设计和印制专供调查使用的各种图表和卡片。对初学者来说，起码要做到四个方面。首先，必须保证不遗漏需要 3 观察测量的项目。其次，每一次观察测量项目的所有测量要素和数据，在图表和卡片中都要有特定的记录位置。再次，表格设计要力求简洁。最后，所有的表格卡片都应当注明观察和测量的具体操作程序。

在精神准备方面，调查者应该做好要很快适应被调查地区生活的思想准备。这里应该特别注意的是初到一个陌生社区会产生的文化震撼和民族中心主义的问题。调查者应提前意识到这两个问题会对调查带来的负面影响，从而克服这些问题。这里需要特别说明的是调查者在进入被调查社区后其社会角色选定的问题。我们必须承认作为一个外来者对调查社区的介入，多多少少会给该社区带来影响。从而使得我们的调查结果出现一定的程度的失真。为解决这一问题，就需要调查者在进入调查社区后，其活动要尽量接近当地人活动的常规，他与被调查人之间的互动关系与当地社会的重合度越高，调查结果的失真度就越低。要做到这一点，就需要调查者在扮演好自己在当地的社会角色和完成自己的调查研究之间，找到一个平衡点。另外，调查者一旦选定了一个从事民族调查的社会角色，他所能观察到的视野，必然在一定程度上会受到他所扮演的角色的限制，该社会其他角色的活动领域就可能成为他观察不到的盲点和死角。为减少这一影响，调查者自己需对自己将要扮演的社会角色作审慎地选定，要使要扮演的角色在当地社会生活中有较宽的视角。也可以借助训练和聘用调查合作人的方式来拓宽自己的观察视野。

二、现场资料搜集阶段

这一阶段是整个调查工作中最核心和最艰苦的阶段。主要包括四个方面的内容：熟悉和适应现场环境、参与必要的社会生活、搜集和记录资料、完成资料的归类和验证。这四项工作在实际操作中，有时需要交错进行。

在初期熟悉和适应环境的时候，调查者可以开始物色和聘用好自己的翻译和调查合作人。翻译必须是熟悉调查者的母语的，并具有一定的语言辅导能力，同时具有能在调查活动现场自由活动的相应身份。调查合作人则在调查者能密切接触的被调查对象中选择，应是当地社会活动能力较强的人。在调查的现场活动阶段，我们主张作前、后段区分。前段主要以适应环境、确立观察记录对象为主，后期则以规范的资料记录为主，一般的观察和参与为辅。

这一阶段主要需要我们在实际实践中得到锻炼，才能更好的掌握要领，完成 此阶段的任务。这里就不作赘述了。

三、资料室内整理阶段

资料室内整理是指调查者离开调查现场后，回到研究单位对所获资料进行反省和消化吸收，并将所获资料与前人研究资料挂钩，从而完成对所获资料的认识升华过程。这一阶段，一般应完成三项工作：首先，应根据所获资料对调查设计所提出的研究假设做出明确的判断。既证实，证伪或重新建立一个新的判断。其次，需要对所获资料与前人研究的成果进行比较分析，以确定自己对所获资料的时空定位，发现该种文化发展的历史演化轨迹。最后，调查者还需进一步明确自己所获资料在已有民族理论中的价值和地位。明确这一点，是我们完成从实践到理论的评议过程的衔接点。

四、结论形成阶段

这一阶段既为调查者就此次调查通过一定的理论分析和修正，所完成的最后的调查报告。当然，调查报告所涉及的内容，仅仅是调查者众多理论分析中很小的一部分，是最适于公开的一部分。至于调查者其他的理论探索部分，往往需要经历若干时日，甚至是在以后的调查中逐步地反映出来。

以上是对民族调查操作规范做的一个简单概述，仅作为使初学者能对民族调查的一般操作规范有一个大致了解之用，具体的细节问题还需要我们在以后民族调查的具体实施中，通过亲身实践才能得到掌握和提高。

参考文献：

1、刘锋：《民族调查通论》，贵州民族出版社，1996年版

2、林耀华：《民族学通论》，中央民族大学出版社，2005年版

3、庄孔韶：《人类学通论》，山西教育出版社，2005年版

第二篇：现场尽职调查操作流程规范

现场尽职调查操作流程规范

为规范我部门现场尽职调查工作，更快速，有效地办理融资业务，特拟定如下操作流程供大家参考：

一：电话约访

（A）尽调人员在联系上融资客户后，与其对接人进行电话约访，约访过程需记录融资人企业名称，公司地址，需和公司说明自己身份后，告知对方约定时间和上门拜访时对方需要参与的人员，其中公司实际控制人和财务主管人员必须在场。和公司联系人确定好约访时间和地点后，将融资项目资料清单以邮件或者口头告知的方式让企业按照资料清单要求准备上报的项目资料。

二：上门拜访

在约定时间到达融资人企业后，向企业出示自己的名片并说明拜访来意，并向企业相关参调人员简单的介绍自己。告知企业在尽调过程中因项目审批需求有必要对相关的经营生产产地，设备，以及相关的营业证照，经营的相关单据拍摄取证。在征得企业同意后，在尽调过程中对重要的授信资料进行拍摄。在接下来的访谈过程中需要重点核查的几个问题如下

（一）融资人基础信息调查：

在首先让企业提供之前电话约访时告知准备好的上报材料。在收到企业提交的材料后初步的对材料进行审阅。弄清楚材料是否按照融资人项目资料清单里的内容提交完备。若有不齐请对应资料清单进行批注。在访谈结束时告诉企业需要补足的资料有哪些，尽量避免重复收集资料的过程。在结束访谈后根据企业提供的资料对微交所融资项目尽调业务工作表中的相关部分进行填写。

（二）融资人经营信息调查：

① 了解融资人公司的成立、发展和主要管理人员。

② 了解融资人公司股东背景、股权情况及是否有关联公司。③ 融资人主营业务、采购/销售产品的情况，及所占比例。④ 融资人的主要固定资产（厂房、土地）、设备的所有权及使用情况。

⑤ 融资人近一年内5大供应方/销售方客户的购销/采购合同（或拟申请融资买方客户）。

在访谈过程中，根据企业访谈人表述事项进行纪要。结束后依照企业提供的资料（主要是财务报表和上下游合同）和自己所记录的相关信息做对比，看企业谈话人表述的信息是否与自己的记录信息相符合

（三）融资人经营流水信息调查：

在访谈过程中请按照企业谈话人所表述的有关信息作出简单纪要，比如往来的结算银行，每月的平均交易量和对应的收入，结算方式等等，这里强调一点若是企业提出结算方式以现金结算合理避税的，需要特别注意其结算量的比重。若是通过个人银行卡进行支付结算的，需要核对银行流水对账单中对应的交易金额较大部分的对方账户户名，并让企业指出是那几个上下游的个人卡支付，并完成如下对应事项的调查

1、提供的合同与对应买家过去12个月订单/物流单/签收单/对账单/增值税发票。

2、银行对账单，判断前5大买方客户（或拟申请融资买方客户）过去12个月的付款记录是否符合基础商务合同。应收账款/应付账款数据访谈结束后请企业提供对应的个人交易客户电话进行核实。对于企业的关联账户也需要企业提供相关的流水对其销售收入和经营成本支出的金额作为辅证。然后根据企业提供的银行流水及个人流水资料填写尽职调查工作表的相关内容。

（四）抵、质押物信息调查：

对于企业对于本次融资所提供的抵质押物的调查，对应企业提供的抵质押物，能现场拍照的请拍摄留底。并对企业谈话人对其价值的描述做记录。对于其提供的抵押物请其出具购置时的有关原始凭证、合同等相关资料，对价值核定原件做拍摄留底。需要有外部评估公司进行评估取证核定价值的在评估报告出具后请与谈话记录做对比。并完成相关的尽职调查工作表涉及的内容填写。

（五）其他补充事项说明：

访谈结束后，进行对企业实地的经营场所拍摄，对有必要和原件核对无误的上报资料进行拍摄留底，对于企业在访谈过程中未能提交的材料，若无特殊情况的请企业在第二个工作日交送至尽调人员手上并核对资料的真实性和完整性。若有特殊情况的，请在尽调工作表上的其他事项说明处填写。

第三篇：水电工操作规范

水电工操作规范

1.目的

规范水电作业，以提高施工质量，增强顾客满意。2.范围

适用于住宅装饰中水电施工（隐蔽）工程的控制 3.内容

项目经理（施工员）首先对水电工进场操作按图纸及工艺要求进行技术交底，应强调按QB/T6016-97《室内装饰标准规范》施工；

根据图纸及工艺要求划出水线路走向标志及配电开关、插座盒位置，线路走趋必须横直形式，不可弯曲走近路，然后通知开凿工开凿线槽、线盒槽及水管槽； 线路尽量走墙壁及顶棚，强电、弱电必须分管、分盒，严禁强弱电同管（PVC）或同盒行走或过盒行走；

强电配电箱与弱电集中箱必须间隔30公分左右，严禁紧靠在一起，一面引起干扰，电线（强弱电）线盒安装必须离地面30公分以上，严禁低于30公分；

PVC线管至线盒出口处必须套上罗节，以防损坏线表面塑套而产生漏水现象；

PVC线管在敷设进严禁产生断离、死弯、过墙、穿洞的穿线出口须有保护措施；

平顶过线必须穿PVC管或软管，并固定牢，现浇楼梯板下过线必须用护套线，严禁裸线布设； 水管敷设必须分冷、热水管，过地面时须切开地坪找平层，但不得破坏楼板结构；

热水管不得与电线管并行或热水管过电线管，确定须过电线管时，得采取隔热防护措施；

在阳台部位敷设水管，阳台没地漏的，必须考虑安装地漏，且阳台台盆（洗衣机）落水与地漏落水要合理处理，以防地漏返水现象产生；

水管若走顶面时，必须沿墙用抱攀固定牢靠，严禁悬空吊敷或搁平顶木格上；

隐蔽工程施工过程中或结束时，施工人员应对施工质量进行自查和检验：

⑴ 气线管覆辙部分必须注意连接紧密，管口光滑，护口齐全，明配管及其支架平直牢固，排列整齐，配管弯曲处无明显褶皱，暗配管保护层大于15MM；

⑵ 盒（箱）设置正确，固定牢靠，配管进入盒（箱）处顺直，在盒内露出长度小于5MM； ⑶ 用锁紧螺母固定管口，配管露出锁紧螺母的螺纹为2---3扣，强电总箱与弱电总箱之间间距必须大于30CM；

⑷ 电器管路应敷设在其他管道的下方，与蒸汽管、热水管平行敷设时，间距应大于500MM，其他管道应大于100MM；

⑸ 在吊顶工程中的配管应固定可靠，并且距顶棚面应大于500MM；

⑹金属电线保护管、盒（箱）及支架，接地（接零）支线敷设时，要连接紧密，牢固，接地（接零）线截面选用正确，需防锈的部分涂漆均匀无遗漏；

⑺在线盒（箱）内的导线有适当余量，导线在管内无接头，不进入盒（箱）的垂直配管上口穿线后密封处理良好，道线连接牢固，包扎严密，绝缘良好，不伤芯线； ⑻给排水的材料必须符合设计要求，隐蔽管道和给水的水压实验结果，必须符合设计要求和施工规范规定；

⑼ 管道及管道支座必须铺设牢固；

⑽ PR热接管必须按热接要求掌握好温度，对接时严格控制对接度；

⑾ 素钢管（钢塑管）螺纹加工时加工精度必须符合国际《管螺纹》规定：螺纹清洁、规整、断丝或缺丝不大于螺纹全扣数10%，连接牢固，管螺纹根部有外露螺纹，镀锌碳素钢管无焊接口；

⑿ 素钢管法兰连接时要对接平行，紧密，与管子中心线垂直，镙杆露出螺母，对垫要求符合设计要求和施工规定，且无双层；

⒀ 阀门安装其型号、规格、耐压强度和严格性试验结果，须符合设计要求和施工规范规定：位置、进出口方向正确，连接牢固，紧密；

⒁ 水管走趋必须纵、横平行垂直，不可随意弯曲，与电线管道交叉处必须要隔热处理（指热水管、蒸汽管）；

⒂ 给水管（冷、热水管）敷设完毕，必须用手动式试压，其标准是：6公斤/24小时；

自查或检验完毕，需通知项目经理或施工员，瓦工，业主及公司工程总监及市质监站，验收合格后，下道工序才可进场；

木工进场时，水电工必须配合木工，对敷设线路作出明显标志，以免木工施工操作时钉穿水管或线管而造成漏水或短路现象；

木工施工操作过程中，水电工必须随时去现场查看线路是否有损伤现象，特别是平顶顶水电工在进场安装电气洁具时，严禁工具与家具饰面、地板直接接触，须垫上保护层； 水电工在安装冷光灯，射灯时，与饰面板接触部分垫隔热纸隔热，冷光灯的变压器一律邓的线路是否移动或错位；

用12V，严禁超大使用；

安装12盏以上吊灯，必须采用膨胀螺钉固定牢固，以防脱落；

电气安装中使用的螺钉，螺帽等及剪下的多余电线线头均须用纸盒装起来，以免划损地板、饰面板表面油漆； 水电安装完毕，水电工必须自查，插座是否左零右火，开关插座是否平直，灯具是否全部通电，电视、电话线路是否畅通，吊灯是否牢固，所有落水是否畅通，角阀、龙头是否有漏水，渗水现象，该用硅胶处理部分是否已处理完毕，若无上述现象，方可交付综合验收，综合验收时，水电班长必须参加。

第四篇：口腔科操作规范

口腔科操作规范

基本要求

（一）从事口腔诊疗服务和口腔诊疗器械消毒工作的医务人员，应当掌握口腔诊疗器械消毒及个人防护等医院感染预防与控制方面的知识，遵循标准预防的原则，严格遵守有关的规章制度。

（二）根据口腔诊疗器械的危险程度及材质特点，选择适宜的消毒或者灭菌方法，并遵循以下原则：

1、进入病人口腔内的所有诊疗器械，必须达到“一人一用一消毒或者灭菌”的要求。

2、凡接触病人伤口、血液、破损粘膜或者进入人体无菌组织的各类口腔诊疗器械，包括牙科手机、车针、根管治疗器械、拔牙器械、手术治疗器械、牙周治疗器械、敷料等，使用前必须达到灭菌。

3、接触病人完整粘膜、皮肤的空腔诊疗器械，包括口径、探针、牙科镊子等空腔检查器械、各类用于辅助治疗的物理测量仪器、印模托盘、漱口杯等，使用前必须达到消毒。

4、凡接触病人体液、血液的修复、正畸模型等物品，送技工室操作前必须消毒。

5、牙科综合治疗台及其配套设施应每日清洁、消毒，遇污染应清洁、消毒。

6、对口腔诊疗器械进行清洗、消毒或者灭菌的工作人员，在操作过程中应当做好个人防护工作。

（三）医务人员进行口腔诊疗操作时，应当戴口罩、帽子，可能出现病人血液、体液喷溅时，应当戴护目镜。每次操作前及操作后应当严格洗手或者手消毒。

医务人员戴手套操作时，每治疗一个病人应当更换一付手套并洗手或者手消毒。

（四）口腔诊疗过程中产生的医疗废物应当按照《医疗废物管理条例》及有关法规、规章的规定进行处理。

（五）口腔诊疗区域和口腔诊疗器械清洗、消毒区域应当分开，布局合理，能够满足医疗工作和口腔诊疗器械清洗、消毒工作的基本需要。

二、消毒工作程序及要点

（一）口腔诊疗器械消毒工作包括清洗、器械维护与保养、消毒或者灭菌、贮存等工作程序。

（二）口腔诊疗器械清洗工作要点是：

1、口腔诊疗器械使用后，应及时用流动水彻底清洗，其方式应当采用手工刷洗或者用机械清洗设备进行清洗。

2、有条件的医院应当使用加酶洗液清洗，再用流动水冲洗干净；对结构复杂、缝隙多的器械，应当采用超声清洗。

3、清洗后的器械应当擦干或者采用机械设备烘干。

（三）口腔诊疗器械清洗后应当对口腔器械维护和保养，对特殊的口腔机械注入适量专用润滑剂，并检查器械的使用性能。

（四）根据采用消毒与灭菌的不同方式对口腔诊疗器械进行包装，并在包装外注明消毒日期、有效日期。采用快速卡式压力蒸汽灭菌器灭菌器械，科不封袋包装，裸露灭菌后存放与无菌容器中备用；一经打开使用，有效期不得超过4小时。

（五）牙科手机和耐湿热、需要灭菌的口腔诊疗器械，首选压力蒸汽灭菌的方法进行灭菌，或者采用环氧乙烷、等离子体等其他灭菌方法进行灭菌。对不耐湿热、能充分暴露在消毒液中的器械可以选用化学方法进行浸泡消毒或者灭菌。在器械使用前，应当用无菌水将残留的消毒液冲洗干净。

（六）每次治疗开始前和结束后应及时踩脚闸冲洗管腔30秒，减少回吸污染；有条件可配备官腔防回吸装置或使用防回吸牙科手机。

（七）口腔诊疗区域应当保证环境整洁，每日对口腔诊疗、清洗、消毒区域进行清洁、消毒；每日定时通风或者进行空气净化；对可能造成污染的诊疗环境表面及时进行清洁、消毒处理。每周对环境进行一次彻底的清洁、消毒。

第五篇：业务规范操作

业务规范操作

一、合同签定规范

客户（包括卖方和买方）以交付一定佣金为条件，要求我司提供各项服务（咨询、代理、经纪、办理手续等）时，业务人员要与其签订合同以保证交易的顺利进行。签订的合同分为格式合同和非格式合同。

格式合同：

1、买卖单只允许签订以下四种合同，即：《买卖意向书》、《房屋转让合约》、《委托购（售）楼合同》、《业务委托书》。具体规定如下：

1）《买卖意向书》——客户交小定时（存在价格上的差异或客户过几日补大定的情况下签署）。

2）《房屋转让合约》（即居间合同）——只有双佣或不足双佣时，强制签订本合约。

3）《业务委托书》（样板附后）即买卖双方自行协商，委托我司办手续的单，不允许签订公司印制的格式合同，而须签订《业务委托书》，该业务委托书由区域经理签字确认后客服部方可给予办理。

2、合同中的条款不允许随意修改，如有修改要由合同当事人签字确认，我司盖印校对章后方为有效。如果在确保房款和其他交易条件不变，出现买方姓名变更，在办理国土局过户手续前，须签署《姓名变更声明》，但如果客户为投资客，要求我司在过户到其名下前转卖该物业并赚取利润时，应严词拒绝。

3、格式合同补充条款：

1）如成交物业仍在抵押、按揭、查封、绿本、等非完全所有权状态中，买卖双方愿意成交的情形：

买卖双方在签署本合约时皆清楚该物业仍处在于状态中，均同意在此状态之下签署本合约并自愿遵守本合约规定的所有条款。

2）如买方同意为卖方赎楼的情形：

①买卖双方协商，买方愿意用购买该物业的首期款（部分金额）人民币替卖方赎出该物业抵押在银行的房地产证，如首期款不够还清银行欠款的则不足之金额由卖方负责支付。

②卖方在签署本合约后年月日或之前须与经纪方指定人员到公证处办理全权公证委托书，委托经纪方办理有关该物业赎房地产证、转名（委托内容详见委托书）一切手续。该委托公证费由卖方支付。届时卖方须将买方首期款不够赎楼之差额打入经纪方指定帐户。

③买方须在卖方与经纪方办出全权公证委托书年月日或之前将首期款打入经纪方指定帐户，并在卖方房地产证赎出日内（以有关部门注销抵押登记日期为准）与经纪方到有关部门办理该物业转名手续，该物业成功转到买方名下后日内（以有关部门答复日期为准）买方本人持身份证原件配合经纪方到有关部门领取新房地产证并送交银行做抵押贷款登记。

3）业主自己赎楼补充条款

甲方同意自行赎楼并承诺在日前赎回房产证，并将房证原件留存在经纪方处以便过户之用；乙方在该日前需将首期款人民币元交予XX地产代为托管，作为乙方购买该物业的保证。甲方如果未经乙方同意逾期赎楼，将承担相应法律责任。乙方如逾期交付首期款，甲方得以解除合同，不返还定金。

4、买方先交担保金再补交定金的情形：

买方签署本合约时已交部分定金人民币予经纪方，待卖方签署本合约后日内（以合同最后签署日期为准）买须补齐合约规定之定金人民币元整给予卖方，否则将承担违约责任。

5、与客房先签合同，后换居间合同时：

举例：如果客户支付担保金人民币5万元，同我司签署单方合同，现三方签署居间合同时，业主收取1万元，我司托管4万元时： 因签单方合同时，我司已经为客户方出具了担保金收据，现改为居间合同，卖方在合同下方收据处签署了收据，卖方在合同下方签收：“收到定金人民币5万元。”我司为卖方开具托管定金4万元收据。

如买方收据丢失，则卖方无须在居间合同下方签署收据，而需要另外给我司开具：“收到XX地产转付的XX物业定金人民币5万元。”我司再为卖方开具收到托管定金4万元的收据。

6、提前交楼时间及交楼设施的情形：

①买卖双方同意，在付首期款（签署《市房地产买卖合同》合同、年月日或之前）时，将该物业交付买方使用，交楼时内附家私（详见家私清单），买方验收该物业确认收楼后，该物业设施问题与卖方、经纪方无关。

②卖方同意于X年X月X日提前交房给买方，买方承诺及时领取新房产证并在2日内办理抵押登记，如有延迟将承担卖方放款金额每日万分之五的违约金。

7、如卖方要求写净收价的情形：

卖方售出该物业净收楼价为人民币元（含还清该物业之银行欠款、含担保公司之借款及利息）。

8、如售价要写回原房地产价格的情形：

买卖双方经协商在签署《市房地产买卖合同（现售）》合同时售价按房地产证价格填写，买方同意本合约与原房地产价差额部分作为补给卖方该物业附属设施之费用。

9、如卖方是A+B两个人名，但B又不能来签合约的情形：

①A代表B参阅并同意签署本合约，如合约条款中有发生争议的，A负连带责任。

②B全权授权委托A办理共有之物业出售一切事宜，包括签订合同、收取房款、开具收据，并同意对A的行为承担连带责任。

10、如买方要求在签署《（现售）》合同时加一个人名或改另一个名的情形：

买卖双方同意在签署《房地产买卖合同（现售）》合同时买方另加入XXX（或以XXX的名义签署）之名，此人也同意并遵守该合约规定之所有条款。

11、水电过户、附属设施补充条款的情形：

该房地产内的附属设施、设备及室内装修的价格以及煤气等初装费均已包含在房价款内，并随给物业交付时一并转让买方。

12、买方按揭方式购买补充条款的情形

①乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应在日交将其补足并支付给甲方。

②乙方应在签订买卖合同后日内向该贷款银行申请贷款，签订借款合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款合同公证手续（若需），待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后日内，甲乙双方应赴办理产权过户及抵押登记手续（送件）并由经纪方收执收件回执。

③买方贷款金额超过银行标准贷款需要更改合同的，现售合同价须按更改合同填写，多出税费部分由买方支付。

④业主一般应在收取除银行承诺贷款外的首期款后交房。另有约定除外。并须在合同上填写：预留业主迟交房押金1万元（含水电费押金），本押金于交房当日退还。

13、房屋租赁合约死期补充约定：

甲乙双方一致同意本租赁合约中的租赁期限为死期，即：如果双方任何一方因故无法在本期限内履行合同约定，则保证金权利由守约方享有。

三、签订非格式合同注意以下问题：非格式合同必须由律师起草、审核，并经总经理审批后，相关人员方可予以盖章。

四、业务人员应严格按照上述规定与客户洽谈后签约，否则将自行承担分店内相应的经济责任。

五、严禁业务人员以公司、个人名义在未经公司法律部签字审核的情况下，私自对外签订、承诺涉及公司利益的一切文件，如有违反：未造

成直接经济损失的，处以罚款1000元；造成损失的，公司将给予罚款、辞退、追究法律责任等。

六、相关声明的格式：（版本全有）

收费：A、佣金收取制度

一、佣金收费标准

1、租单的佣金合计为该房壹个月的租金；

2、买卖单的佣金合计为购房总价（或售房总价）的3%（不足壹万元按壹万元收取）最高为购房总价的3.9%。

二、佣金折扣

1、分行经理折扣权限最低为9折。

2、区域经理折扣权限最低为7.5折。

3、如遇特殊情况，副总经理折扣权限为7折以下。

4、以上折扣须分行经理、区域经理级以上经理人在成交报告上书写“同意按该单佣金X折收取”，并签字确认后回传至客服部，客服部及财务部可凭其传真件办文及按其确认的标准收取佣金。

如未按规定标准收取或超过权限打折，由责任人承担公司佣金损失。

5、严禁写全包价，将佣金写在房款中，在签定合同时未体现款项，从佣金中支付的，由责任人负责补齐。

三、盘客确认制度

各区域可自行制定报总监和副总经理处备案。

四、量化管理制度

各区域可根据实际情况确定本区域量化指标，报总监秘书处备案。如有修改，也应及时报送备案。

五、钥匙管理（见钥匙管理）

六、业绩结算制度

租、售单结算方式及结算标准：（每月1号召开会议）

1、结算方式：每月一小结，月底为截止日期，即每月1号至当月最后一日的24时止，此月25日发放。

2、售单结算标准：

一次性付款——买方领到房产证的日期为结算日。

接揭付款——按揭付款的以买方抵押合同送到国土局的登记日期为结算日。

3、租单结算标准：以佣金全部收回之日期为结算日。

4、吃定单的结算标准：按合同规定确认可吃定之日起3个月后予以结算。

5、相关人员就合同各项款项的理解和结算有分歧的单，暂不结算。待纠纷处理完毕时再按照处理结果进行结算。

6、未按照公司制度规定签订和审核合同，造成公司在此后两年内存在可能的法律风险的单，待该单签订之日起满两年方予以结算业绩。

七、业绩分配制度

1、每单业务的完成需要持盘、客方业务人员的通力协作才能完成，对持盘和持客方业务人员的业绩分配明确如下：

1）开盘——百分之十五

凡于公司以内或以外所接的楼盘，业务人员应以第一时间开盘，开盘之业务人员可将该楼盘成交后公司应收佣金的15%作为业绩。

2）钥匙——百分之五

业主放盘时，业务人员能成功向业主争取得到钥匙者，得公司应收佣金的5%作为业绩。

3）独家代理——百分之二十

当业主放盘时，业务人员能同业主签署《独家代理委托书》，得公司应收佣金的5%作为业绩。

独家委托的确认：

①物业权利人的身份证复印件；

②物业的产权证明资料复印件

③与我司签《独家代理委托书》。

以上三项必须同时具备，则认定为独家代理。

4）转介楼盘——百分之二十

人员接到客人委托外区或其他部门负责之楼盘，必须尽快将该楼盘资料转介到负责该盘之分行或分公司（填写《员工业务转接申请表》），若该楼盘成功为本公司售出或租出，则首们接到该楼盘之同事可得公司应收佣金之15%作业绩。

5）转介客人——百分之二十

如业务人员接到商业部或外区负责之楼盘的客人时，可将客人转介到负责该楼盘之部门，成功交易时，可得公司应收佣金之20%作业绩。（业务人员不需陪同客人一起看楼，只需填写《员工业务转接申请表》）

6）带客合作——百分之五十

如业务人员接到其它区域或部门负责之楼盘的客户时，且与客人沟通良好，在征得自己所在部门和盘方所在部门经理同意的情况下，可采取合作的方式，而盘方的业务人员不能以该楼盘已有同事跟进而拒绝合作，至成功交易时，可得公司应收佣金的50%作业绩。

2、尾盘业绩分配制度（针对开发商）：

鉴于业务拓展的需要，公司对针对三级市场的尾盘及批量盘在承接与销售中的业绩分配制度作以下规定：

1）凡公司指派业务人员进驻尾盘现场之情形，其业绩分配制度如下：

①盘方业绩：盘方业务人员分取总业绩的20%作业绩。

客方业绩：现场业务人员自己接待客户，分取总业绩的80%作业绩。

②A：凡由其他同事转介的客户，转介方分取总业绩的20%作业绩。

B：现场人员分取总业绩的60%作业绩。

C：凡由其它同事自己带客看房，一旦成效，属合作行为，双方业务人员分取总业绩的40%作业绩。

2）不需派驻现场：盘方佣有40%业绩，客方拥有60%业绩。

八、离职人员业绩提成制度

1、业务人员离职时，仍有单未结清，需要其他业务人员协助完成，离职之业务人员需在该单提成中抽出不高于30%给予负责跟进行业务人员。该离职转介单需交至财务部一份。

2、负责跟进业务人员，所收提成不予计算在其本人业绩内。提成于该单结算后次月提成发放日发放。

3、凡业务人员转岗、调换分行、离职，则失去取得开盘、钥匙、独家代理、转介楼盘业绩的权利；盘源作为开盘分行的公盘。（同部门同区域调换分行仍享受之前之全部权利）

九、水电过户指南（见附表）

十、合作和转介制度

1、转介楼盘——百分之二十

1）业务人员接到客人委托外区或其他部门负责之楼盘，必须将该楼盘资料转介到负责该盘之分行或分公司（填写《员工业务转接申请表》），若该楼盘成功为本公司售出或租出，则首位接到该楼盘之同事可得公司应收佣金之15%作业绩。

2）人员填写“转介表”经分行经理签字确认，传真至接受分行，经接受转介分行经理确认（确认件传真给转介分行留存），由接受分行开盘，或直接在公司信息平台上直接录入相应区域楼盘资料中（开盘页面上的跟进记录第一条注明盘源人）。

2、转介客人——百分之二十

如业务人员接到商业部或外区负责之楼盘的客人时，可将客人转介到负责该楼盘之部门，成功交易时，可得公司应收佣金之20%作业绩。业务人员不需陪同客人一起看楼，只需填写《员工业务转接申请表》，《员工业务转接申请表》需经分行经理签方可转介。

3、带客合作——百分之五十

如业务人员接到其它区域或部门负责之楼盘的客户时，且与客人沟通良好，在征得自己所在部门和盘方所在部门经理同意的情况下，可采取合作的方式，而盘方的业务人员不能以该楼盘已有同事跟时而拒绝合作，至成功交易时，可得公司应收佣金的50%作业绩。

六、分行企业形象行为规范评比执行标准

检查形式：行政事务部配合分行经理为单位每月不定期突检。

一、整洁卫生，物品摆放（20分）

1、地面日拖洗，办公桌必须随时保持清洁，办公桌面不准摆放任何与办公无关的物品，办公桌支架上方挂放衣物、挎包、雨伞、围巾等生活用品和其他杂物。

2、必须随时保持办公场地、墙面物件没有涂污和划痕，不准挂放和张贴其他杂乱物品。

3、户外广告牌须整洁大方无杂物挂放，内容必须符合统一制作要求，色彩调配符X地产统一要求，明显损坏的户外广告牌须及时更换。

4、门窗玻璃明净、无污痕；无乱贴、乱挂现象。

5、电话机须统一摆放在桌面左上方。传真机、传真纸、收发传真件、复印机、电脑、日常办公用品须保持清洁，整洁分类摆放。

6、饮水机须摆放在方便使用位置，机身须经常清洗，饮水纸杯须统一收放在饮水存物箱内定量插放在饮水机侧面，用过的水杯要及时清理，不得随意乱扔乱放。

7、书报夹须整齐放置在客户洽谈接待处，客户（或员工）阅读过的书报须及时收齐在书报夹上放好，不得乱丢乱扔；签字笔、直尺、订书机、订书针、大头钉等日常办公用品，须统一收放，用过之后要注意收好和处理，不得随处乱扔。

8、文件柜须收放文件专用，柜箱和抽屉内须物件摆放整齐、整洁有序，不得乱放其他杂物，文件夹须分类收放文件资料，应表明收放文件类型、日期和编号，取用文件后须随手将文件夹放回取用收存处。

9、垃圾篓须摆放在办公桌下，不应放在显眼处。（新世界）

10、员工生活用品：雨伞、西装、大衣、便包、行囊等物，须统一放置地点，不得随意乱放。

评分标准：违反以上每条扣2分。