乌鲁木齐市物业管理条例

第一篇：乌鲁木齐市物业管理条例

乌鲁木齐市物业管理条例

第一章 总则编辑

第一条 为规范乌鲁木齐市物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本市，制定本条例，第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条 本条例所称物业，是指各类房屋及其附属的设施、设备和相关的场地。

物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同，对各类房屋及其相关的设施、设备和场地进行修缮、维护、管理及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。业主，是指房屋的所有权人。

使用人，是指房屋的承租人和实际使用房屋的其他人。物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的具有独立法人资格的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与企业专业管理相结合的管理原则。

拥有相对独立的共用设施设备的物业，应当划归于一个物业管理区域。

物业管理区域由市物业行政管理部门划定。

一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，并应当委托一家物业管理企业进行物业管理。

第五条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择专业化的物业管理企业。

第六条 市人民政府房产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门。其所属的物业管理机构具体负责实施本条例。发展计划、建设、国土资源、规划、市政市容、工商、公安、民政、园林等部门及乡（镇）人民政府、街道办事处应在各自职责范围内，协助物业行政管理部门做好物业管理工作。第二章 业主、业主大会和业主委员会编辑 第七条 业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）参加业主大会或业主代表大会，享有表决权、选举权和被选举权；

（二）监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业管理服务合同；

（三）监督物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的管理、使用；

（四）法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主在物业管理活动中应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法律、法规、业主公约和业主大会章程，执行业主大会或业主代表大会的决定和业主大会或业主代表大会授权业主委员会作出的有关决定；

（二）遵守物业管理区域内的共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；

（三）按照国家有关规定缴纳维修基金，按时缴纳物业管理服务费用；

（四）对业主委员会根据业主大会或业主代表大会决定签订的合同承担责任。

（五）法律、法规规定的其他义务。

第九条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数超过200名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。业主代表的任期一般不超过三年，可以连选连任。

业主的投票权，住宅物业一套一票；非住宅物业按每100平方米建筑面积为一票，不足100平方米的以每一房屋产权证为一票。第十条 物业管理区域内，有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50%以上的，应在物业行政管理部门、乡（镇）人民政府和街道办事处指导下，物业建设单位组织业主召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

第一次业主大会或业主代表大会召开费用由物业建设单位承担。第十一条 业主大会或业主代表大会会议每年至少应召开一次；业主大会或业主代表大会会议须有持投票权数过半数以上的业主或业主代表参加方可召开。

业主大会或业主代表大会会议作出的有关修改业主大会章程、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹使用方案等决议须经与会所持投票权数23以上的业主或业主代表大会代表通过。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当及时公布。第十二条 业主大会或业主代表大会会议的内容需提前15日通知业主或业主代表。

业主可以书面形式委托代理人参加业主大会会议，业主代表不得委托他人参加业主代表大会会议。

业主大会或业主代表大会会议决定与物业使用人有关的事项时，使用人应当列席。

第十三条 业主大会或业主代表大会履行下列职责：

（一）选举、罢免业主委员会成员；

（二）审议、修订业主公约和业主大会或业主代表大会章程；

（三）监督业主委员会工作；听取、审议物业管理工作报告；

（四）选聘或解聘物业管理企业；

（五）审议维修基金续筹、使用方案，并监督实施，决定物业管理的其他重大事项；

（六）制定、审议和修改所在物业管理区域的物业维护、使用等方面的规章制度；

（七）法律、法规或者业主大会章程规定的其他有关物业管理的职责。

第十四条 业主委员会是业主大会或业主代表大会的执行机构。业主委员会成员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生。业主委员会根据物业管理区域规模由5－15人的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期三年，其成员可连选连任。

业主委员会成员应由热心公益事业、责任心强、办事公道、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。

第十五条 业主委员会应自选举产生之日起30日内将业主委员会委员名单及其业主身份证明和有效选举的书面材料向市物业行政管理部门备案。

第十六条 业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）与业主大会或业主代表大会选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理服务合同；

（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（四）监督业主遵守业主公约；

（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理及业主的公共利益等事项依法作出约定。

业主大会章程应当就业主大会或业主代表大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出规定。第十八条 业主大会或业主代表大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第十九条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反本条例和业主公约的有关规定。第二十条 业主大会或业主代表大会的决议和制定的业主公约，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会或业主代表大会的决议和制定的业主公约不得与法律、法规、规章相抵触。

第二十一条 业主委员会应当配合公安、计划生育部门，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受相关居民委员会管理。第三章 前期物业管理编辑

第二十二条 本条例所称前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效前，物业建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。

第二十三条 物业建设单位应当按照物业建设与物业管理相分离的原则，选聘具有相应资质等级的物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业管理服务合同。

新建居住房屋建筑面积3万平方米、非居住房屋1万平方米以上的物业和政府投资建设项目的物业，物业建设单位必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

前期物业服务合同至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止；前期物业管理服务合同不得超过三年。第二十四条 物业建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

第二十五条 业主依法享有的物业的共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权，物业建设单位不得转让给他人。

第二十六条 物业管理企业在承接物业时，应当对物业的共用部位、共用设备设施进行查验。

物业建设单位和物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四章 物业管理服务编辑

第二十七条 物业管理企业应当具有依法核发的物业管理企业资质证书，并按照核定的资质等级承揽相应的物业管理业务。第二十八条 业主委员会根据业主大会选聘物业管理企业的决定，与物业管理企业签订书面物业管理服务合同，并向物业管理企业移交本条例第二十六条第二款规定的资料。

第二十九条 物业管理服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十条 物业管理服务事项包括公共服务事项和特约服务事项。公共服务事项包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的管理、养护、维修和更新；

（二）物业管理区域内共用部位和公共场地的保洁服务；

（三）公共绿地、花草树木的养护和管理；

（四）协助公安部门维护治安秩序，进行安全防范以及协助计划生育部门的依法管理活动；

（五）物业管理服务合同约定的其他公共服务事项。

特约服务事项是指业主与物业管理企业约定的业主自用部位和自用设施的维修、更新等其他物业管理服务事项。

第三十一条 物业管理企业应当在物业管理服务合同解除或终止时，向业主委员会办理移交手续，清算有关费用。

第三十二条 物业管理企业可以根据物业管理服务事项，委托专营公司进行专项服务，但不得将物业管理的整项服务转让给委托的专营公司。

第三十三条 物业管理区域内水、电、暖、燃气、通信、有线电视等费用的收缴，应当由供应单位直接向业主收取。

供应单位可以委托物业管理企业代收。代收相关费用的，委托方必须签订代收代缴合同，并支付代办费用。禁止将代办服务费用向用户分摊。

第五章 物业的使用与维护编辑

第三十四条 在物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

（二）占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备，擅自移装物业的共用设施设备；

（三）在天井、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏花草、树木；

（五）在建筑物、构筑物及其附属物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（六）乱摆摊设点、乱抛乱倒垃圾、乱堆杂物；

（七）存放、堆放、排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪音；

（八）擅自饲养宠物及家禽家畜；

（九）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第三十五条 对物业管理区域内违反有关环境保护、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，必要时可向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十六条 物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业疏于管理，未能履行物业管理服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条 利用物业共用部位、共用设备设施设置广告或进行经营的，应当征得相关业主、业主大会或业主代表大会、物业管理企业同意后，方可办理有关审批手续；经批准的，应当与物业管理企业签定协议，并支付费用。

第三十八条 业主应当按照设计用途使用物业。需要改变物业设计用途的，业主应当在征得业主大会或业主代表大会及相邻业主同意后，报有关行政管理部门批准，并告知物业管理企业。第三十九条 物业维修、更新的责任，按照下列规定承担：

（一）自用部位和自用设备的维修、更新，由业主承担；

（二）房屋本体共用部位和共用设施设备养护、维修由物业管理企业承担，保修期内的维修由物业建设单位承担；

（三）物业管理区域内水、电、暖气、燃气、通信、有线电视等共用设施设备的养护、维修，由供应单位承担。

第四十条 物业的共用部位、共用设施设备维修时，业主、使用人应当予以配合。第六章 物业管理服务费用及专用房屋编辑

第四十一条 物业管理公共收费实行政府指导价。指导价由价格行政管理部门会同物业行政管理部门按业主的房屋建筑面积确定。专项服务和特约服务收费实行市场调节价。

第四十二条 物业建设单位承担未出售的房屋的物业管理服务费用。

物业管理企业根据物业管理服务合同的约定向业主收取物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

第四十三条 物业建设单位按房屋建筑面积3‰提供物业管理服务用房，按4‰提供物业管理经营用房，作为物业管理专用房屋。物业管理专用房屋和其他配套设施纳入建设项目计划，与新建物业同步设计、同步施工。

物业管理专用房屋产权属全体业主，不得转让。物业建设单位在办理房屋产权证时予以分割登记。

第四十四条 物业管理服务用房交物业管理企业无偿使用，不得改作他用，物业管理经营用房由业主大会委托物业管理企业经营。第四十五条 物业管理经营用房和利用物业设置广告等取得的收益，由物业管理企业专账管理，按照业主大会或者业主代表大会的决议可以用于物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和业主委员会活动经费。第七章 物业维修基金编辑 第四十六条 业主应当按照国家有关规定缴纳维修基金。物业维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第四十七条 物业建设单位在办理房屋产权总证时，应预缴维修基金总额的30%，办理分证时足额代收代缴。

第四十八条 物业维修基金由市物业维修基金管理机构统一管理，专户储存，按幢设帐，专款专用，并应确保物业维修基金的保值和增值。

第四十九条 使用物业维修基金，应由物业管理企业提出申请，经业主大会或业主代表大会同意后，由市物业维修基金管理机构审核划拨。

第五十条 物业维修基金剩余50%时，应当经业主大会或业主代表大会决定后，按有关规定续筹。由物业管理企业代收代缴。第五十一条 物业维修基金的管理与使用由市财政部门负责监督。市财政部门和市物业维修基金管理机构应当建立维修基金管理、使用、财务预决算和业主查询制度。第八章 法律责任编辑

第五十二条 物业建设单位违反本条例有下列行为之一的，由物业行政管理部门责令限期改正，有违法所得的，没收违法所得，并可处五万元以上十万元以下的罚款：

（一）未按规定聘请前期物业管理企业的；

（二）将属于业主的物业的共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权转让给他人的；

（三）不按规定配备物业管理专用房屋的。

第五十三条 物业管理企业违反本条例有下列情形之一的，由物业行政管理部门责令停止违法行为或限期改正，没收违法所得，并可处五万元以上十万元以下的罚款，情节严重的，可依法吊销物业管理企业资质证书：

（一）未按规定的资质等级承揽相应的物业管理业务的；

（二）擅自改变物业管理用房用途的；

（三）将物业管理区域内的整项服务业务委托他人的；

（四）擅自收取或挪用物业维修基金的。

第五十四条 物业建设单位或物业管理企业不按本条例的规定移交物业管理资料，由物业行政管理部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以一万元以上五万元以下罚款。

第五十五条 占用、损害物业的共用部位、共用设备设施，擅自移装物业的共用设施设备的，应当恢复原状，负责修复；造成其他业主或公共物业损失的，应当赔偿；情节严重，危害物业安全的，由物业行政管理部门责令限期改正，并可处以5000元以上一万元以下罚款。

第五十六条 业主、使用人、物业管理企业及物业建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商解决或者向市物业行政管理部门申请调解，也可依法向人民法院起诉。

第五十七条 违反本条例规定应当受到行政处罚的其他行为由有关行政机关依法处罚。

第五十八条 物业行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。第九章 附则编辑

第六十条 本条例中有关专业用语的含义：

（一）自用部位，是指一套房屋内部，由房屋业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

（二）自用设备，是指一套房屋内部，由房屋业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管线的供水、排水、供暖、供气、供电等管线设备。

（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、楼顶等）、室外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、共用设施设备间等；

（四）共用设施设备，是指物业管理区域内由业主、使用人共同使用的锅炉、电梯、水塔、水泵、水池、道路、绿地、路灯、停车场（库）、消防设施、物业管理专用房屋及各种管道（线）等。第六十一条 本条例自2003年5月1日起施行。

第二篇：乌鲁木齐市人民政府（范文）

乌鲁木齐市人民政府

办公厅文件

乌政办〔2006〕199号

关于印发乌鲁木齐市畜禽定点屠宰厂（场）

设置方案的通知

乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管委会，市属各委、局、办：

《乌鲁木齐市畜禽定点屠宰厂（场）设置方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○○六年八月四日 乌鲁木齐市畜禽定点屠宰厂（场）设置方案

为进一步加强我市畜禽屠宰行业的监督管理，控制和减少污染源，促进畜禽屠宰加工业从目前单一的屠宰加工向养殖、屠宰加工、冷链销售一体化发展，逐步实现畜禽屠宰厂（场）设置的科学化、规范化，根据国务院《生猪屠宰管理条例》（国务院令第238号）、《自治区畜禽定点屠宰厂（场）设置规划》（新贸市场〔2005〕80号）和《乌鲁木齐市畜禽屠宰和肉品流通管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本方案。

一、我市畜禽屠宰行业的屠宰能力现状

目前，我市行政区域内依法批准设立的畜禽定点屠宰厂（场）共有9家，其中牛羊屠宰厂（场）3家，生猪屠宰厂（场）3家（含农十二师一○四团批准设立的生猪屠宰场1家），家禽屠宰厂（场）3家。我市9家畜禽定点屠宰厂（场）年整体设计能力为牛90万头、羊900万只、生猪150万头、家禽3400万只。“十五”末期，我市肉品年实际需求量远小于现有屠宰厂（场）年屠宰加工整体设计能力，仅为牛12万头、羊250万只、生猪30万头、家禽900万只。“十一五”末期，虽然我市肉品实际需求量预计将达到牛15万头、羊305万只、生猪40万头、家禽1150万只，分别较2005年同比增长25%、21%、33%、27.78%，但是现有的9家畜禽定点屠宰厂（场）完全能够满足“十一五”期间我市人民群众和市场对肉品的实际需求，并且屠宰能力严重过剩，牛屠宰能力过剩83％，羊屠宰能力过剩66%，生猪屠宰能力过剩73％，家禽屠宰能力过剩73％。

二、我市畜禽定点屠宰厂（场）设置的指导思想和发展目标

（一）指导思想。

以“三个代表”重要思想为指导，坚持科学发展观，着眼于畜禽屠宰的科学规划和长效管理，进一步优化资源配置，严格控制畜禽定点屠宰厂（场）设置数量，加快发展规模化、工厂化、标准化、现代化、机械化的大型畜禽屠宰加工企业，提高全市畜禽定点屠宰厂（场）管理水平和综合竞争能力，促进畜禽屠宰行业的技术进步和健康发展，实现畜禽屠宰加工经营的产业化，切实保障消费者食肉安全。

（二）发展目标。

“十一五”期间，全市畜禽定点屠宰厂（场）数量控制在9家以内，其中生猪定点屠宰厂（场）3家（含农十二师1家）、牛羊定点屠宰厂（场）3家、家禽定点屠宰厂（场）3家，并且必须全部达到国家《猪屠宰与分割车间设计规范》(GB50317—2000)Ⅱ级（含Ⅱ级）以上标准，必须全部实现规模化、机械化、工厂化屠宰。

三、我市畜禽定点屠宰厂（场）设置的原则、范围、依据、年限、条件以及标准

（一）设置原则。

⒈统一规划、合理布局、流通便利、方便群众、便于管理。为适应城市功能布局和产业布局结构调整以及保护人居生态环境的需要，中心城区内不再新建畜禽屠宰厂（场），近郊畜禽屠宰厂（场）要向远郊转移，确保畜禽定点屠宰厂（场）布局与城市（城镇）发展总体规划相一致。

⒉根据我市经济社会、流通环境的发展趋势，畜禽定点屠宰厂（场）的设置要与郊区养殖业的规划布局调整、周边地区的畜禽生产流向和道口管理系统相连接；畜禽定点屠宰厂（场）的建设要与现代流通、消费需求相衔接。

⒊集中资源，优化配置，实行集约化、规模化屠宰加工，促进定点布局合理化、工厂加工规模化、企业效益最佳化。

⒋按照《猪屠宰与分割车间设计规范》(GB50317—2000)Ⅱ级（含Ⅱ级）以上标准，设立畜禽定点屠宰厂（场）规模下限。

⒌鼓励有序竞争，实行多元化投资、现代化加工、市场化运作。畜禽屠宰厂（场）要严格按照国家标准建设，并按照规范化、标准化要求运作。

（二）设置范围。

本方案所指畜禽定点屠宰厂（场）设置范围是：乌鲁木齐市行政区域。

（三）设置依据。

⒈《生猪屠宰管理条例》（国务院令第238号）。

⒉《生猪屠宰管理条例实施办法》（国家国内贸易部令第4号）。⒊《生猪屠宰证章、标志牌管理办法》（内贸消费字〔1998〕第24号）。⒋《自治区畜禽定点屠宰厂（场）设置规划》（新贸市场〔2005〕80号）。

⒌《猪屠宰与分割车间设计规范》(GB50317—2000)。⒍《畜类屠宰加工通用技术条件》(GB／T17237-1998)。⒎《肉类加工厂卫生规范》(GBl2694—90)。

⒏《肉类加工工业水污染物排放标准》(GBl3457—92)。⒐《畜禽病害肉尸及其产品无害化处理规程》(GBl6548-1996)。

⒑《牛屠宰操作规程》（GB／T19477-2004）。⒒《生猪屠宰良好操作规范》（GB／T19479-2004）。⒓《肉鸡屠宰操作规程》（GB／T19478-2004）。⒔《生活饮用水卫生标准》(GB5749—85)。⒕《生猪屠宰操作规程》(GB／T17236—1998)。

⒖《乌鲁木齐市畜禽屠宰和肉品流通管理暂行办法》（乌鲁木齐市人民政府令第67号）。

⒗《乌鲁木齐市人民政府放心肉工程实施方案》（乌政办〔2004〕113号）。

⒘《乌鲁木齐市畜禽屠宰和肉品流通管理条例》。⒙《乌鲁木齐市城市总体规划》。

⒚《乌鲁木齐市饮用水水源保护区管理条例》。

（四）设置年限。

畜禽定点屠宰厂（场）方案设置的基准年为2007年，远期为2012年。

（五）设置条件。

⒈乌鲁木齐市畜禽定点屠宰厂（场）的设置必须符合本方案，建设周期为一年，并同步建设肉品批发市场。

⒉乌鲁木齐市畜禽定点屠宰厂（场）的选址应当在中心城区以外，与商业区、居民区、办公区、公共场所、医院、学校、幼儿园、科研单位、畜牧养殖场等区域直线距离在500米以上（不含500米），远离生活饮用水、地表水源保护区和有毒、有害场所；要充分尊重少数民族的生活习俗，与少数民族聚居区、宗教活动场所直线距离在500米以上（不含500米），并不得妨碍或者影响所在地居民生活和公共场所的活动。

⒊乌鲁木齐市畜禽定点屠宰厂（场）应当达到《中华人民共和国动物防疫法》规定的防疫条件，具备符合国家规定标准的水源条件，符合规定要求的待宰间、屠宰间、急宰间和畜禽屠宰设备及运载工具，必要的检验设备、消毒设施、消毒药品，符合环保标准的废水、废气、废物和噪声的处理设施，与设计屠宰规模相适应的畜禽及畜禽产品无害化处理设施。

⒋乌鲁木齐市畜禽定点屠宰厂（场）应配备取得健康证明和专业培训合格证书的屠宰技术人员、与屠宰规模相适应的肉品品质检验人员。

（六）设置标准。

⒈畜禽定点屠宰厂（场）的平面布局、工艺流程、场地设施、机械设备必须严格按照国家颁布的《畜类屠宰加工通用技术条件》和《猪屠宰与分割车间设计规范》(GB50317—2000)进行设计；施工建设必须达到《猪屠宰与分割车间设计规范》(GB50317—2000)Ⅱ级（含Ⅱ级）以上标准；必须严格执行环境影响评价制度，环保设施条件以及噪音和“三废”排放必须符合国家规定要求；主体工程与配套设施的环境保护设施要实行同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。

⒉畜禽定点屠宰厂（场）必须设置病畜禽隔离圈、急宰间、检疫检验室、无害化处理间以及防疫、消毒、冲洗、焚尸等设施；动物检疫和肉品检验的场地设施条件必须符合国家规定要求，畜禽屠宰必须实行流水线同步检疫检验。

⒊畜禽定点屠宰厂（场）的卫生设施条件必须按照《肉类加工厂卫生规范》进行设计和建设，肉品的盛装器具和运载工具必须按照食品卫生要求，采用防尘吊挂式专用车辆运送上市鲜肉。

⒋畜禽定点屠宰厂（场）的工艺、环保、卫生、消防、动物防疫等场地和设施，必须经过有关职能部门竣工验收，并且办理相关证照，方可投产使用。

四、禁止设置畜禽定点屠宰厂（场）的区域

（一）城市（城镇）的河流上游、上风向以及取水口上下游规定距离内。

（二）中心城区、风景名胜区、文物保护区、自然保护区、水源保护区等。

（三）军事设施、电力设施、通信设施等其它特殊保护区域。

五、我市畜禽定点屠宰厂（场）设置的行政许可程序

（一）畜禽定点屠宰厂（场）的设立，由市人民政府商务行政主管部门统一组织，区（县）、乡（镇）人民政府和各农牧团场不得另行审批设置畜禽屠宰厂(场、点)。

（二）设立畜禽定点屠宰厂(场)(包括新建、迁建、改扩建)的公民、法人或其他组织，应向市人民政府商务行政主管部门提出书面申请。市人民政府商务行政主管部门先依据本方案进行初审，并在五个工作日内答复申请人。凡符合本方案的，由申请人提交下列资料：

1.城乡规划行政主管部门出具的畜禽屠宰厂(场)规划选址意见。

2.国土资源行政主管部门出具的畜禽屠宰厂(场)建设项目用地预审意见。

3.环境保护行政主管部门出具的畜禽屠宰厂(场)项目环保预审意见和环境影响报告书(表)的审核意见。

4.畜牧兽医行政主管部门出具的畜禽屠宰厂(场)的选址和设计符合国家规定的动物防疫条件的审核意见。

5.畜禽屠宰厂(场)建设项目可行性研究报告。

6.畜禽屠宰厂(场)设计方案、工艺流程及相关图纸(包括地形图、总平面图、设备布局平面图)等资料。

7.投资者的营业执照或身份证明、畜禽屠宰厂(场)的企业名称预核准通知书、畜禽屠宰厂(场)的法定代表人身份证明等其它相关书面材料。

申请人要对提交的申请材料及其内容的真实性负责，以弄虚作假等不正当手段引起的法律后果，由申请人自行承担。

（三）市人民政府商务行政主管部门收到设立畜禽屠宰厂(场)的申请资料，应及时会同市发改委、市规划局、市国土资源局、市卫生局、市农牧局、市环保局、市工商局等部门进行审核。综合各部门意见后，符合条件的，由市人民政府商务行政主管部门在三十日内，提出初步审查意见，上报市人民政府审批；不符合条件的，由市人民政府商务行政主管部门以书面形式答复申请人。市人民政府对初审意见和申请材料进行审定，做出准予行政许可决定的，由市人民政府商务行政主管部门在十日内，向申请人颁发并送达行政许可证件；做出不予行政许可决定的，由市人民政府商务行政主管部门答复申请人，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

申请人凭市人民政府商务行政主管部门的许可批文，到有关部门办理建设项目审批手续。

（四）畜禽屠宰厂(场)建设工程竣工验收认证合格后，由申请人向市人民政府商务行政主管部门提出验收申请。市人民政府商务行政主管部门应会同相关部门在五个工作日内进行验收。经验收合格的，由市人民政府商务行政主管部门颁发畜禽定点屠宰许可证和畜禽定点屠宰许可标志牌；市卫生局、市农牧局、市环保局、市工商局分别给予办理卫生许可证、动物防疫合格证、排放污染物许可证、工商登记等手续。畜禽屠宰厂(场)证照齐全后方可开展畜禽屠宰经营活动，并将畜禽定点屠宰许可标志牌及各项证照公开悬挂于显著位置。

六、本方案的组织实施

本方案在市人民政府的统一领导下，由市人民政府商务行政主管部门具体负责组织实施。

现有的畜禽定点屠宰厂（场）要在规定期限内进行改造提升，并按照国家有关强制性标准，委托具有检验资质的专业机构进行达标评估验收，重新审核登记。凡是达不到《猪屠宰与分割车间设计规范》(GB50317—2000)Ⅱ级（含Ⅱ级）以上标准的畜禽定点屠宰厂（场），在2010年前要坚决关闭。

七、偏远地区和农贸市场内的畜禽屠宰服务场所的设置方案，另行制定。

主题词：商业

肉食

方案

通知

抄送：市委办、市人大办、市政协办、市纪委办。

乌鲁木齐市人民政府办公厅 2006年8月8日印发

共印：130份。

第三篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。

第四篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

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使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，

第五篇：乌鲁木齐市消防安全管理条例

【发布单位】新疆维吾尔自治区 【发布文号】

【发布日期】2014-06-09 【生效日期】2014-08-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规

【文件来源】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人大常委会

乌鲁木齐市消防安全管理条例

《乌鲁木齐市消防安全管理条例》经2014年3月3日乌鲁木齐市第十五届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过；2014年5月21日新疆维吾尔自治区第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议批准。现予公布，自2014年8月1日起施行。

乌鲁木齐市人大常委会 二○一四年六月九日

乌鲁木齐市消防安全管理条例

（2014年3月3日乌鲁木齐市第十五届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过，2014年5月21日新疆维吾尔自治区第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第一章 总则

第一条 为了预防火灾和减少火灾危害，加强消防安全管理和应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全，根据《中华人民共和国消防法》、《新疆维吾尔自治区消防条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的消防安全管理工作和相关应急救援工作，适用本条例。

第三条 消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，按照政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制，建立健全社会化的消防工作网络。第四条 市、区（县）人民政府负责本行政区域内的消防工作，把消防工作纳入国民经济和社会发展计划，将消防业务经费列入本级财政预算，将公共消防设施建设项目投资列入本级政府投资计划，并根据消防工作发展需要逐步增加投入，保障消防工作与经济社会发展相适应。第五条 市公安机关对本行政区域内的消防工作实施统一监督管理，具体工作由市公安机关消防机构负责实施。区（县）公安机关对本辖区的消防工作实施监督管理，具体工作由区（县）公安机关消防机构负责实施。

发展和改革、住房保障和房产、财政、城乡规划、建设、城市管理（行政执法）、安全生产监督等有关部门应当在各自的职责范围内，协同做好消防工作。

第六条 单位和个人都有保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务，有举报、投诉消防安全违法行为的权利。单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。

第七条 鼓励单位和个人捐助消防公益事业，参与消防公益活动，参加消防志愿服务活动。鼓励企业建立消防安全远程管理系统，完善火灾防范和预警机制。第二章 消防职责

第八条 市、区（县）人民政府应当建立、落实消防工作责任制和问责制，组织相关部门制定火灾应急预案，定期召开消防工作联席会议协调解决重大问题和开展综合应急救援演练，对有关部门履行消防安全职责情况进行监督检查，并对消防工作目标完成情况实施检查考核。

火灾应急预案应当明确火灾应急处置的组织指挥体系和部门职责、处置程序、人员疏散、保障措施等内容。

第九条 乡（镇）人民政府和街道办事处（管委会）应当依照法律、法规、规章的规定和上级人民政府的部署，统筹负责本辖区的消防安全工作；建立消防安全管理领导机制，指导辖区内单位、社区（村）委员会履行各自的消防安全职责。第十条 公安机关消防机构应当履行下列职责：

（一）贯彻执行消防法律、法规和技术规范、标准；

（二）开展消防安全宣传教育，组织指导消防安全培训；

（三）依法实施建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查，以及公众聚集场所投入使用、营业前的消防安全检查；

（四）实施消防监督检查，受理举报和投诉，处理消防安全违法行为，督促整改火灾隐患，及时报告、通报重大火灾隐患；

（五）承担扑救火灾，参加应急救援工作；

（六）调查火灾事故原因，统计火灾事故损失，并及时向社会公告；

（七）加强对公安派出所消防业务的指导；

（八）指导专职消防队、志愿消防队等消防组织开展训练和灭火演练工作；

（九）法律、法规规定的其他职责。

公安机关消防机构实施消防监督检查时，检查人员不得少于两人，并出示执法身份证件和检查令，自觉接受社会和公民的监督。

第十一条 公安派出所应当履行下列职责：

（一）开展消防宣传教育，指导群众进行防火、灭火和逃生演练，提高群众自防自救能力；

（二）按照国家和自治区规定实施消防监督检查，处理消防安全违法行为；

（三）督促本区域内社区（村）委员会、物业服务企业履行消防安全职责；

（四）协助公安机关消防机构扑救初起火灾、开展火灾事故调查，组织、参与火灾现场保护工作；

（五）上级公安机关规定的其他消防工作职责。

第十二条 机关、团体、企业、事业等单位（以下统称单位）应当依法履行消防安全职责，增强检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员疏散逃生和消防宣传教育培训的能力，保障消防安全。

第十三条 消防安全重点单位应当履行下列职责：

（一）确定消防安全管理人，组织实施本单位的消防安全管理工作，并自确定或变更之日起十个工作日内将消防安全管理人姓名、职务、联系方式报公安机关消防机构备案；

（二）建立消防档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；

（三）定期向公安机关消防机构报告本单位消防安全状况和履行消防安全义务的情况。

（四）消防安全重点单位应当对职工进行消防安全培训和有针对性的消防演练。

第十四条 同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，管理单位或者使用单位应当对各自专有部分履行消防安全职责；对专有部分以外的共用疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道，管理单位或者使用单位应当共同履行消防安全职责，确保共有消防设施完好有效。第十五条 住宅区业主专有部分的消防安全由业主负责，共有部分的消防安全由所有业主共同负责。

聘用物业服务企业对住宅区进行物业管理的，物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定，对管理区域内的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行维护管理，提供消防安全防范服务。

无物业管理或业主自行管理的，社区（村）委员会应当与业主、使用人签订防火协议，明确消防安全管理责任，对疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行维护管理。第十六条 公民应当遵守消防法律、法规，爱护公共消防设施，学习消防安全常识，掌握扑救初起火灾、报警、逃生自救互救的方法和技能；安全用火用电用气，不乱堆、乱放可燃物。监护人应当加强对未成年人的防火安全和逃生自救教育。

居民住宅装修应当符合防火要求，鼓励居民配备家用灭火器材和逃生自救设施。第三章 火灾预防

第一节公共消防设施建设、维护与管理

第十七 条市人民政府应当按照国家和自治区要求，组织有关部门编制消防规划，并将其纳入城乡规划。

纳入消防规划的公共消防设施建设用地，任何单位和个人不得侵占或者擅自改变用途。第十八条 公共消防设施应当与其他城乡基础设施统一规划、统一设计、同步建设和验收。第十九条 市政设施养护机构应当负责市政公共消防设施的维护管理，保持公共消防设施完好有效。

负责公共消防设施的维护单位，应当保持公共消防设施完好有效。修建道路、管道以及停电、停水、切断通信线路时有可能影响灭火救援的，有关单位应当在施工前三日内通知所在地公安机关消防机构。

第二十条 市政公共消防供水设施实行专用制度，除灭火救援、消防训练外，任何单位和个人不得擅自使用。

公安机关消防机构应当对市政公共消防供水设施进行编号和建立档案，定期对市政公共消防供水设施进行检查，发现公共消防供水设施缺损、无法正常供水的，应当书面告知供水单位及时补缺、维护。

第二节建设工程消防安全管理

第二十一条 建设工程的建设、设计、施工、监理单位应当按照有关消防法律、法规的规定，遵守消防设计审核、消防验收和备案制度。

经依法审核合格的建设工程消防设计需要变更的，建设单位应当报原审批机构核准；未经核准的，任何单位和个人不得擅自变更。

已备案的建设工程消防设计发生变更的，建设单位应当自变更之日起七个工作日内，将变更后的消防设计文件报原审批机构备案。

第二十二条 公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当依法申请消防安全检查；改建（含室内装修、用途变更）、扩建公众聚集场所的，应当重新申请消防安全检查。第二十三条 建设单位与施工单位签订建设工程承包合同，应当同时签订工地安全责任书，明确施工现场消防安全责任。施工单位应当落实消防安全管理制度，严格管理火源、电源以及易燃、易爆和可燃物品，并按照消防技术标准和施工进度设置室内外临时消防给水设施、消防器材、室内安全疏散通道和室外消防车通道。

第二十四条 建设单位应当在建筑物的安全出口、疏散通道、消防车通道和消防设施的醒目位置，设置符合标准的消防安全标识，提示安全疏散的注意事项和消防设施的使用方法。

第二十五条 建筑物外立面的装修、装饰、节能改造，不得使用易燃、可燃材料，不得影响建筑物的自然排烟，不得妨碍防火、逃生和灭火救援。

建筑物上设置大型户外广告，不得影响建筑的自然排烟和消防扑救，审批机关在作出大型户外广告许可前，应当书面征求公安机关消防机构意见。第三节重点建筑物、场所、设施消防安全管理

第二十六条 不可移动文物、历史建筑的所有权人或者使用权人应当建立健全消防安全管理制度，明确消防安全责任人员，配备消防设施、器材，落实消防安全保护措施，并定期开展消防安全培训、灭火和应急疏散演练。

第二十七条 生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并与居住场所保持安全距离，同时采取相应的防火、防爆、防静电、防泄漏等消防技术措施，配备专用灭火器材、储备专用灭火剂。

生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准，采取防火分隔措施，设置疏散、灭火和报警等消防设施，加强消防安全管理。

第二十八条 禁止在生产、经营、储存易燃易爆危险品的场所和存放可燃、易燃物资的仓库、露天堆场等具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火。

因施工等特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续，将施工区和使用区进行有效的防火分隔，清除动火区域的易燃、可燃物，配置消防器材，进行专人监护，保证施工和使用范围的消防安全；作业人员应当遵守消防安全规定。

第二十九条 公共娱乐场所、商场、集贸市场在营业时间不得进行电焊、气焊、气割、砂轮切割和油漆等具有火灾危险的施工、维修作业。

第三十条 人员密集场所应当在大厅、主要通道等公共活动区域设置疏散示意图或者通过张贴图画、广播、视频等方式，告知维护、使用消防设施、器材以及紧急情况下逃生自救的方法和要求。

公共娱乐场所应当设置声音或者视频警报，保证在火灾发生初期，将其画面、音响切换到应急广播和应急疏散指示状态。

第三十一条 公共娱乐场所一般应当设置在建筑物地面的一至三层；确需设置在建筑物其他楼层的，应当符合国家有关规定和建筑设计防火规范的特殊要求，履行消防安全重点单位职责，根据需要配备应急手电筒、防烟面具等逃生器材。

本市禁止在建筑物地上八层以上（不含八层）新设餐饮、公共娱乐场所。本条例施行前已开设的，其经营许可到期后，有关部门不再核发相关证照，工商行政管理部门不予办理登记。第三十二条 高层建筑的消防安全应当符合下列规定：

（一）在出入口、电梯口、防火门等位置设置醒目的消防安全标志和安全疏散示意图；

（二）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；

（三）因检修、维护保养需要暂时停用消防设施设备的，应当采取有效措施，确保消防安全；

（四）不得设置影响登高消防车扑救作业的障碍物；

（五）不得在高层建筑内生产、经营、储存易燃易爆危险品。

高层建筑管理人、使用人应当配备缓降器、救生绳、救生袋、软梯、防毒面具、手电筒等救生设备和自救工具。

第三十三条 食品生产加工、餐饮服务企业和职工食堂，应当定期对集烟罩、排油烟管道等集排油烟设施进行清洗，并做好安全检查。

餐饮服务企业和职工食堂不得在用餐区放置或者直接使用瓶装燃气和液体酒精。第四节其他规定

第三十四条 对非住宅区共用消防设施和器材进行检测、维修、更新、改造所需的费用，有约定的按约定承担，没有约定或者约定不明确的，由产权人按房屋权属证书登记面积占建筑物总面积的比例承担。

第三十五条 住宅区的消防安全工作由委托的物业服务企业负责，未委托物业服务企业的，社区（村）委员会应当要求业主共同承担消防安全责任。

住宅区共用消防设施、器材、消防安全标识的维修和更新、改造经费，保修期内由建设单位承担；保修期满后，按照国家和自治区有关规定由住宅专项维修资金列支。未设立住宅专项维修资金或者资金不足的，由业主按照约定承担；没有约定或者约定不明确的，由业主按照房屋权属证书登记面积占建筑物总面积的比例分摊。

第三十六条 公共交通运输工具和单位自备班车、校车应当配备灭火器、安全逃生锤等必要的应急设施，设置醒目标识和使用说明，并定期对应急设施进行检查维护，保持完好有效。公共交通运营单位应当加强对从业人员的消防知识培训，从业人员应当掌握消防器材的使用方法和组织引导疏散乘客的技能。

第三十七条 城市轨道交通建设单位应当根据需要同步设计、建设消防站。

城市轨道交通运营单位应当建立重点部位的消防安全管理制度，运营设施和广告设施采用难燃、不燃材料，配备与城市轨道交通消防安全相适应的专业灭火、救援设备，对工作人员开展消防应急救援和人员疏散知识技能的培训。

第三十八条 举办大型群众性活动，承办人应当依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。

第三十九条 用于出租的房屋，应当符合消防安全规定。出租人和承租人应当按照相关规定，在租赁合同中明确双方的消防安全责任。

严禁擅自改变房屋使用功能和结构，严禁在出租居住的房屋内经营易燃易爆的化学品、烟花爆竹等危险物品，严禁设置仓库、生产车间、堆货场所。

第四十条 商场、大型集贸市场以及公共娱乐场所应当投保火灾公众责任险。鼓励、引导其他公众聚集场所和生产、运输、储存、销售易燃易爆危险物品的单位投保火灾公众责任险。第四十一条 单位、个人敷设电线、燃气管道和使用电器产品、燃气用具应当符合消防安全规定，及时更新老化电气线路，不得违反消防安全规定用电、用气。

第四十二条 公安机关消防机构应当根据本地区消防安全情况指导单位开展火灾风险监测、评估，建立分级分类监督检查制度，完善火灾多发季节、重大节假日、重大活动期间的消防监督措施及消防安全重点单位抽查制度。

公安机关消防机构在消防监督检查中发现有火灾隐患的，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除隐患；接到通知的单位或者个人，应当采取有效措施，及时整改。第四章 消防宣传教育

第四十三条 市、区（县）人民政府应当制定并组织实施消防宣传教育计划，设立消防安全教育基地，组织开展经常性的消防宣传教育，提高公民的消防安全意识。

乡（镇）人民政府和街道办事处（管委会）应当指导、帮助社区（村）委员会开展群众性的消防安全宣传教育工作，普及家庭防火知识。

社区（村）委员会应当在社区、村庄的公共活动场所设置固定消防宣传设施，利用广播、视频设备适时播放消防安全常识，开展消防安全宣传教育。

第四十四条 公安机关及其消防机构应当加强消防法律、法规、规章及消防安全技术、知识的宣传教育；协调有关部门指导、监督社会消防安全教育培训工作；加强互联网公共消防服务平台建设，开展网络消防宣传教育和在线消防咨询。

第四十五条 教育、人力资源和社会保障等部门应当将消防知识纳入中小学和职业培训机构的教育内容，督促学校、各类培训机构组织开展多种形式的消防安全宣传教育活动，定期开展应急疏散演练。

科学技术、司法行政等部门应当将消防知识和消防法律、法规纳入科普、普法教育内容。其他相关行政主管部门应当按照各自职能，依法组织和监督指导相关单位开展消防安全教育培训工作。

工会、共产主义青年团和妇女联合会等团体应当结合各自工作对象的特点，组织开展消防宣传教育。

第四十六条 新闻媒体应当定期开展消防安全提示性宣传、火灾安全警示教育和自救互救知识普及活动，适时发布消防公益广告、信息。第四十七条 宣传教育和培训内容应当包括：

（一）有关消防法律法规、消防安全制度和保障消防安全的操作规程；

（二）本单位、本岗位的火灾危险性和防火措施；

（三）有关消防设施的性能、灭火器材的使用方法；

（四）报火警、扑救初起火灾及自救逃生的知识和技能。

第四十八条 人员密集场所管理单位、公共交通运营单位、物业服务企业应当通过广播、电视、户外广告、电子显示屏、宣传手册等形式，开展消防安全宣传教育。第五章 灭火救援

第四十九条 任何人发现火灾都应当迅速报警；任何单位和个人都应当为报警无偿提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。

单位发生火灾，应当立即组织力量扑救。

第五十条 公安消防队、专职消防队接到火警，应当立即赶赴火灾现场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。

公安机关消防机构统一组织和指挥火灾现场扑救。

第五十一条 市、区（县）人民政府应当根据火灾情况，适时启动应急救援预案，组织人员、调集所需物资支援灭火；参与火灾扑救和应急救援的部门应当服从调度和指挥。

第五十二条 市、区（县）人民政府应当健全消防通信保障系统，完善消防通信网，建立有线与无线相结合、基础电信网络与机动通信系统相配套的消防应急通信系统，确保消防应急救援工作的通信畅通。

电信业务经营单位应当根据公安机关消防指挥中心及消防站的分布情况，优先保障119报警线路、调度通信专线的接入、使用、维护，确保与供水、供电、供气、医疗救护、交通运输等部门的消防应急救援调度通信线路畅通。无线电管理部门应当保障消防无线通信专频专用，不受干扰。

第五十三条 公安消防队、专职消防队在执行扑救火灾任务时，可以对因占用消防车通道而影响消防车辆通行的障碍物实施强制让道或者排除。

交通拥堵时段发生火灾或者其他灾害事故的，交通管理指挥人员应当采取临时性交通管制措施，保证消防车通行。

专职消防队执勤车辆在执行火灾扑救或者应急救援任务时，收费公路、桥梁免收车辆通行费。第五十四条 公安机关消防机构有权根据需要封闭火灾现场。任何单位和个人都不得扰乱火灾现场秩序，不得妨碍火灾原因调查，未经公安机关消防机构同意，不得进入火灾现场，禁止擅自清理火灾事故现场。

公安机关消防机构调查火灾事故，应当坚持依法、及时、客观、公正的原则，严格执行国家关于火灾事故调查的规定。

第五十五条 公安消防队、专职消防队应当制定本辖区消防安全重点单位、重大危险源灭火救援预案，熟悉其交通、道路、水源、重点部位等情况，定期开展演练，有关单位应当予以协助。

第五十六条 公安消防队、专职消防队扑救火灾、应急救援，不得收取任何费用。

单位专职消防队、志愿消防队参加外单位火灾扑救和应急救援所损耗的燃料、灭火剂和器材装备，由事故发生地的区、县人民政府给予补偿。

第五十七条 市、区（县）人民政府对因参加扑救火灾、应急救援和处置突发事件受伤、致残或者死亡的人员，按照国家有关规定给予医疗、抚恤。符合烈士条件的，按照国务院《革命烈士褒扬条例》的规定执行。第六章 法律责任

第五十八条 违反本条例规定，食品生产加工、餐饮服务企业和职工食堂未定期对集烟罩、排油烟管道等集排油烟设施进行清洗的，由公安机关消防机构责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下罚款。

餐饮服务企业和职工食堂在用餐区放置或者直接使用瓶装燃气和液体酒精的，由公安机关消防机构责令改正，并处一千元以上五千元以下罚款。

第五十九条 违反本条例规定，拒不承担消防设施和器材的监测、维修、更新、改造费用，致使消防设施和器材不能正常使用，造成火灾隐患的，由公安机关消防机构责令限期改正，逾期不改正的，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处五百元罚款。

第六十条 单位或者达到消防安全重点单位标准的个体工商户违反本条例规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：

（一）消防设施、器材以及消防安全标志的配置不符合国家标准、行业标准的；

（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；

（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；

（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；

（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；

（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；

（七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后未及时采取措施消除的。其他个体工商户有第一款行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。

个人有第一款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。第六十一条 违反本条例规定，用于出租的房屋不符合消防安全要求的，责令限期改正；逾期不改正的，出租人是单位的，对单位处两千元以上两万元以下罚款，出租人是个人的，对个人处两百元以上两千元以下罚款。

违反本条例规定，承租人改变房屋使用功能和结构，不符合消防安全要求的，责令限期改正；逾期不改正的，处五百元以上五千元以下罚款。

第六十二条 公安机关消防机构、公安派出所及其他行政机关的工作人员在消防工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十三条 违反本条例规定，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。第七章 附则

第六十四条 本条例下列用语的含义：

（一）人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。

（二）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。

（三）公共娱乐场所，是指向公众开放的下列室内场所： 1.影剧院、录像厅、礼堂等演出、放映场所； 2.舞厅等歌舞娱乐场所；

3.具有娱乐功能的夜总会、音乐茶座和餐饮等场所； 4.游艺、游乐等场所；

5.保龄球馆、旱冰场、桑拿浴室等营业性健身、休闲场所。第六十五条 本条例自2014年8月1日起施行。

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