北京市贯彻物业管理条例意见

第一篇：北京市贯彻物业管理条例意见

北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见

《物业管理条例》（国务院令379号，以下简称《条例》）已于9月1日起正式施行。为贯彻实施《条例》，我市正在起草制定本市物业管理办法。由于该办法出台尚需一定的时间，我市原有物业管理的有关规定与《条例》有很大差异，为做好这一期间内物业管理工作，妥善解决当前业主要求解决的问题，制定本意见。

一、基本原则

根据《条例》及北京市人民政府第四次城市管理工作会议关于居住区物业管理纳入社区建设精神，就业主大会、物业管理区域划分、前期物业管理、物业管理服务、专项维修资金、物业管理企业与供水、供电，供气、供热等专业服务单位的关系等问题明确意见，其他未涉及问题，按照《条例》及本市现行有关规定执行。

二、关于业主大会和业主委员会

（一）业主大会成立按以下规定进行组织和筹备：

1.《条例》施行前已组建的物业管理委员会，应当按照《条例》要求，在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府（以下统称街道办事处）和区县国土房管局指导下，与社区居委会共同组织召开业主大会会议，选举业主委员会；或经业主大会同意，将原物业管理委员会变更为“业主委员会”，制定《业主大会议事规则》或将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》，制定《业主公约约》。召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《条例》规定的业主大会的职责。

2.新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。

住宅物业首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位，以下同）、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。

筹备组按照有关规定履行职责。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。

3.物业管理区域只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主代表应将全体业主一致同意不成立业主大会的书面决定报送街道办事处和区、县国土房管局备案。

（二）业主大会会议的召开应执行以下规定并完成相应工作：

1.首次业主大会会议应当选举产生业主委员会，制定并通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。

2.投票权的确定。业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。

3.业主委员会委员条件。业主委员会委员应当是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，遵守国家有关法律、法规，遵守《业主公约》和《业主大会议事规则》，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力；业主委员会委员不得在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动。

4.业主委员会人数及任期。业主委员会委员人数一般为5至9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年。

5.业主大会会议决议选聘新的物业管理企业的，应当通过招投标方式进行。业主大会会议可以授权业主委员会依法组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招投标活动应当按照《北京市物业管理招标投标办法》（京国土房管物[2003]848号）和《关于业主大会招标有关问题的意见》（京国土房管物[2004]216号）的规定进行。

（三）业主委员会备案及印章的刻制

1.业主委员会备案。业主委员会自组建、换届、改选等产生之日起30日内，经物业所在地的街道办事处审核后，报物业所在地的区、县国土房管局备案。

2.刻制印章。业主委员会凭区县国土房管局的备案证明到有关部门申请刻制印章；原物业管理委员会改为业主委员会后，应申请变更印章。

（四）业主大会、业主委员会与街道办事处、社区居委会关系

业主大会、业主委员会应当按照物业管理纳入社区建设的有关规定，主动接受街道办事处和区、县国土房管局的指导、监督。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅物业的业主大会、业主委员会召开会议时，应当有所在地的社区居委会参加。业主大会、业主委员会作出决定前，应当听取社区居委会的建议。

三、关于物业管理区域的划分

物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。新建住宅物业一般以建设立项、规划批准的范围确定，设施设备相关、共用的物业可以划为一个区域。已建成住宅物业管理区域范围一般应与社区居委会管辖范围相适应，自然分割且相对宜于统一管理的物业可以划为一个区域；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。

物业管理区域已经划分且无争议的，不再重新划分。一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业管理企业负责实施管理。

四、关于前期物业管理

前期物业管理是指业主大会成立前，由建设单位选聘的物业管理企业负责实施的管理服务。前期物业管理应遵照以下规定：

（一）关于前期物业管理招投标

自2003年12月1日起，凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位，应当按照招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

同一物业管理区域由一个物业管理企业负责管理，分期开发建设的，前期建成部分已确定物业管理企业的，后期建设部分可不再进行招投标。

投标人少于3个或者住宅规划总建筑面积小于2万平方米或仅为单栋住宅的，经物业所在地区、县国土房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

（二）关于前期物业管理方案

1.建设单位在销售物业前，应当制定前期物业管理方案。物业管理方案主要包括《前期物业服务合同》、《业主临时公约》和物业管理招投标备案材料。

建设单位应当与选聘的前期物业管理企业签订书面的《前期物业服务合同》。合同中应当约定物业管理服务范围和内容、服务标准、服务费用标准及收取方式、双方权利义务、合同期限、变更或解除合同条件、合同解除和终止时的管理权移交、违约责任等。

《业主临时公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

2.销售物业时，建设单位应将《前期物业服务合同》中的物业管理服务内容、服务标准、费用标准及收取方式等主要内容作为房屋买卖合同的内容，并向买受人明示《业主临时公约》。物业买受人在签订房屋买卖合同时，应书面承诺遵守《业主临时公约》。

2003年9月1日至《关于发布〈业主临时公约〉和〈前期服务合同〉示范文本的通知》颁布之日前，已经核准物业管理公约的新建项目，没有制定《业主临时公约》的，建设单位应当向买受人明示物业管理公约，买受人应当签署遵守物业管理公约的承诺书；已按《条例势规定制定《业主临时公约》的，建设单位在销售物业时应向买受人明示《业主临时公约》，物业买受人应书面承诺遵守《业主临时公约》。

五、关于物业管理服务

（一）物业管理企业应当依照《条例》与业主签订书面的物业服务合同，明确物业服务范围和内容、服务标准、服务费用标准及收取方式、双方权利义务、合同期限、变更或解除合同条件、合同解除和终止时的管理权移交、违约责任等，凡实行物业管理的住宅物业，物业服务必须符合《北京市住宅物业管理服务标准》要求；同时，物业管理企业必须建立突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施。

物业管理企业应当严格按照规定或合同约定的收费标准和收费方式向业主收取物业服务费用，遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定向业主提供物业服务。业主大会依法或合同约定要求调整收费标准、改善服务质量的，物业管理企业应及时配合做好相应工作，自觉接受业主监督。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务收费由双方约定。

（二）物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。开发建设单位、业主大会授权的业主委员会或产权人依照规定原则和程序组织的物业管理招投标，具有相应资质和能力的物业管理企业可积极投标，但不得弄虚作假，以串通投标或骗取中标等方式妨碍公平竞争，损害招标人和其他投标人的合法权益。物业管理企业中标后，应当依法与招标人签订合同，并妥善处理与原物业管理企业之间的交接工作。

（三）新建物业承接时，物业管理企业应当按照《条例》第二十九条规定接收，查验建设单位提供的物业管理所需相关资料，同时对物业共用部位、共用设施设备进行质量和使用功能的查验。

承接双方应当做好查验记录。查验中发现的材料不齐备、共用部位、共用设施设备质量和使用功能问题，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当予以整改。对边建设、边入住的物业，应当查验水、电供应是否正常，是否具备通气条件，交通道路是否通畅，与施工场地是否有明显分界隔离设施。

业主大会成立后，依法选聘的新物业管理企业与原物业管理企业交接的，应在原服务合同解除后进行。新物业管理企业对共用部位、共用设施设备进行查验，原物业管理企业应一并移交物业管理所需相关资料、全体业主所有的物业管理用房等资产、以及预收的物业服务费用、代管的物业押金等收支帐目和资金。物业管理企业不得强占或强行接管，防止出现管理真空或造成管理混乱。

（四）严格企业资质审批和等级管理制度。未取得资质证书的企业，不得从事物业管理；要通过资质年检和资质动态管理，加强对物业管理企业的管理，管理水平低、经营不规范、社会形象差的企业要予以整顿、清理。建立企业信用评价体系，对居民反映或投诉较多的企业，要予以公告，并作为企业资质年检的重要内容。物业管理行业协会应充分发挥作用，加强行业自律和行业监管，促进物业管理企业不断提高服务水平。

六、关于专项维修资金

住宅物业或者与’单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，仍按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]1088号）规定的比例交纳共用部位共用设施设备专项维修资金；住宅小区内的非住宅物业应按《条例》规定交纳专项维修资金。

七、关于物业管理企业与专业服务单位的关系物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位在费用收取与相关管线和设施设备维修、养护责任划分问题，在我市物业管理办法出台前，物业管理企业与专业服务单位可以按照《条例》进行协商处理。双方未达成一致意见的，对上述专业服务的费用收取、管线和设施设备的维修、养护责任划分等暂时维持现状，以保证居民的正常生活。

八、加强领导，促进物业管理健康发展

物业管理与居民生活息息相关，涉及千家万户的利益。《条例》的颁布，对于规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业合法权益，改善和提高群众的工作生活环境，都具有十分重要的意义。各有关单位要统一思想，提高认识，切实加强对物业管理工作的领导厂加大对《条例》的宣传、贯彻实施力度，促进物业管理的健康发展，解决当前物业管理工作中存在的突出问题。

各区县，各有关单位要加强对《条例》的宣传、学习和领会，制定贯彻实施工作方案，并尽快组织实施。

各区县要加快设立国土房管派出机构，健全基层房屋管理体系，加强对业主大会、业主委员会的组建指导工作，规范其日常运作；对于已经成立物业管理委员会的，要指导其尽快实现职责、章程和名称的转变。加强对物业管理企业服务和收费行为的监督检查。

当前，我市一些物业管理纠纷和矛盾还比较突出，为维护正常的社会秩序，切实保护居民的合法权益，各区县国土房管局要在认真分析纠纷产生原因的基础上，依靠和配合街道办事处、社区居委会，及时协调处理物业管理纠纷。

第二篇：北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》

为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。

一、关于适用范围

1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。

现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。

2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。

3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。

4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。

5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。

二、关于管辖

6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

三、关于诉讼主体

7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：

(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；

(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

(4)其它损害全体业主公共权益的情形。

业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。

9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。

11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：

(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；

(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；

(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；

(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。

在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。

12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。

四、关于物业服务合同的效力

13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。

14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服 务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。

15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。

物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。

五、关于管理权纠纷

17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。

18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。

19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。

20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。

21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。

六、关于管理费纠纷

22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：

(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。

24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主 事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。

双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。

27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

七、关于代收代缴纠纷

28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。

物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。

29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。

30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。

八、关于管理责任纠纷

31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。

32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内 未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。

34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。

39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。

40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。

第三篇：贯彻意见

在市委常委扩大会议上的讲话

张 健

（2011年11月21日）

同志们：

今天召开常委扩大会议，主要议题是传达学习省第九次党代会精神，并对贯彻落实工作作出部署。

省第九次党代会，于11月15日至19日在福州召开。大会的主题是：“一个坚持、三个更加”：即坚持科学发展、跨越发展，建设更加优美、更加和谐、更加幸福的福建。这个主题，在广大代表中引起强烈反响，大家感到站位很高，全面贯穿了胡锦涛总书记来闽考察提出的“三个切实”精神，与提前三年实现小康社会的目标相衔接，非常鼓舞人心。大会的主要任务是：听取和审查中共福建省第八届委员会的报告；审查中共福建省纪律检查委员会的工作报告；选举中共福建省第九届委员会和省纪律检查委员会。大会选举产生了第九届省委委员72名、候补委员13名，省纪委委员45名。我市张健、黄晓炎同志当选省委委员，江子华同志当选省纪委委员。省委九届一次全会，选举产生13位省委常委，他们是孙春兰、苏树林、陈文清、朱生岭、张昌平、袁荣祥、杨岳、于伟国、陈桦、姜信治、叶双瑜、苏增添、张志南。孙春兰为省委书记，苏树林、陈文清为省委副书记。省纪委一次全会选举张昌平为省纪委书记。

大会期间，龙岩代表团共34名代表，包括省领导陈桦、王美香、张广敏3位代表和我市31位代表，集中精力，认真审议两个报告，充分履行代表职责，展示了老区代表的精神风貌。15日下午和16日上午，省委孙书记和苏省长分别到龙岩团看望代表参加讨论，并作重要讲话。

下面，我就省第九次党代会精神和孙书记、苏省长到龙岩团的讲话精神向大家作一传达，并代表市委提三点贯彻意见。

一、省第九次党代会的主要精神

这次党代会的主要精神体现在孙书记所作的报告，省纪律检查委员会提交审议的工作报告，以及大会通过的相关决议上。

1、省九次党代会报告的主要精神。归纳起来有四个方面：（1）总结过去五年工作的主要成效和基本经验。报告用“三个最”概括了过去五年工作的主要成效，指出过去五年是福建综合实力提升最快、城乡面貌变化最大、人民群众受益最多的。具体表现在六个方面：综合实力迈上新台阶、改革开放深入推进、闽台交流合作更加紧密、民生福祉显著改善、民主政治有序发展、党的建设不断加强。报告总结了“五个必须坚持”的基本经验：一是必须坚持解放思想、勇于创新；二是必须坚持科学发展、跨越发展；三是必须坚持以人为本、民生优先；四是必须坚持真抓实干、务求实效；五是必须坚持党要管党、从严治党。

（2）确定今后五年工作的总体要求和奋斗目标。报告指出，今后五年，我们最重要、最紧迫的任务，就是推进福建科学发展、跨越发展。同时对跨越发展的内涵作了专门阐述，指

出，跨越发展是在科学发展观的统领下，立足福建实际、遵循发展规律，坚持速度与质量统一、富民与强省统一，实现好中求快、又好又快的发展。总体要求主要是经济建设、政治建设、文化建设、社会建设以及生态文明建设和党的建设全面推进，科学发展之区、改革开放之区、文明祥和之区、生态优美之区建设取得重大进展，全面建成惠及全省人民的更高水平的小康社会，建设更加优美更加和谐更加幸福的福建。奋斗目标主要是“三个翻番、两个倍增、一个赶超”，即：到2016年，全省生产总值、人均生产总值、财政总收入实现翻番，力争城乡居民收入实现倍增，人均地区生产总值赶超东部地区平均水平。

（3）部署今后五年工作的重点任务和具体举措。主要有七个方面：

一是切实加快转变发展方式，推动经济又好又快发展。有五点：要强化转型创新，构建现代产业体系，提出力争“十二五”末全省石化工业总产值达4000亿元以上；汽车工业总产值突破2000亿元；钢铁工业总产值达3000亿元，打造东南沿海新兴钢铁基地和全国最大的不锈钢生产基地；战略性新兴产业力争实现增加值3000亿元以上、占地区生产总值10%以上。要做好“三农”工作，发展壮大县域经济，提出加大对一般发展水平县的扶持力度，深入实施老区村跨越发展工程，促进原中央苏区、革命老区经济振兴和社会进步。要完善规划布局，统筹区域协调发展，提出三明、南平、龙岩要发挥绿色生态优势和后发优势，加快崛起步伐。要突出支撑保障，构建现代基础

设施体系。要加强生态建设，促进可持续发展。

二是切实保障和改善民生，让人民群众共享发展成果。这次报告把民生保障放在工作部署的第二点来阐述，是一个突出特点，也是历史上第一次。主要有四点：要推进基本公共服务均等化，统筹安排社会公共服务资源，更多地向农村基层、财力困难地区、原中央苏区、革命老区和困难群体倾斜。要扎实抓好就业这个民生之本，力争每年城镇新增就业60万人以上，转移农村劳动力40万人以上。要加快社会保障体系建设，逐步提高统筹层次和保障水平。要积极发展社会事业，做好教育、卫生、计生、体育等工作。

三是勇于先行先试，推进改革开放取得新突破。主要是推进重点领域和关键环节改革攻坚；积极实施全方位高水平大开放战略；加快建设平潭综合实验区。

四是进一步发挥对台优势，努力开创闽台交流合作新局面。提出要深化经贸合作，实现互利双赢，充分发挥台商投资区、台湾农民创业园等对台园区的窗口示范和辐射作用。要推动两岸交流，增进民间往来，加强闽南文化生态和客家文化生态保护，推动民间信仰交流。要加强通道建设，构建综合枢纽，打造两岸直接往来最便捷通道。

五是大力发展社会主义民主政治，广泛凝聚民心民智民力。强调要加强社会主义民主政治制度建设，扩大公民有序政治参与，全面提高依法治省水平。

六是推动文化大发展大繁荣，不断满足人民群众精神文化

需求。提出要推进社会主义核心价值体系建设，加快发展公益性文化事业，推动文化产业成为国民经济支柱性产业，推进文化改革创新。报告在这部分的一个突出亮点，就是提出了要大力弘扬“爱国爱乡、海纳百川、乐善好施、敢拼会赢”的福建精神。四句话、十六个字，富有鲜明的福建地域特色。孙书记指出，爱国爱乡，是福建人的突出特点和责任所在；海纳百川，有这样的大胸怀，才能干大事，才能包容发展；乐善好施，是对全社会的倡导和引领，不是企业家能做，普通人都要有爱心、做好事；敢拼会赢，是福建人敢闯敢试的生动体现。

七是加强和创新社会管理，促进社会和谐稳定。强调要创新社会管理体制机制，加强基层社会管理服务，维护社会安定稳定。

（4）提出推进科学发展跨越发展的党建保障。报告强调，要切实提高党的建设科学化水平，做到“五个坚持”：一要坚持理论武装、坚定理想信念，努力提高党员干部思想政治素质。这里特别强调要弘扬古田会议精神。二要坚持德才兼备、以德为先，建设坚强有力的领导班子和高素质的干部队伍。这里特别强调要把招才引智作为一项“硬指标”纳入考核体系，三要坚持抓基层、打基础，大力加强基层党组织和党员队伍建设。四要坚持以人为本、执政为民，扎实做好新形势下的群众工作。五要坚持标本兼治、惩防并举，深入推进反腐倡廉建设。

2、省纪委工作报告的主要精神。报告分二个部分： 第一部分，主要是工作回顾。从五个方面回顾了我省党风

廉政建设和反腐败工作。一是加强监督检查，保障科学发展跨越发展；二是坚持执纪为民，维护人民群众切身利益；三是严格依纪依法，保持惩治腐败强劲势头；四是深化制度建设，增强预防腐败整体效果；五是强化教育监督，促进党员干部廉政勤政。

第二部分，明确了今后五年工作的指导思想、总体要求，提出了四个方面的工作措施：一是以严明党的政治纪律为重点，进一步加强重大决策部署落买情况监督检查；二是以保持党同人民群众血肉联系为重点，进一步加强作风建设；三是以完善惩治和预防腐败体系为重点，进一步加强反腐倡廉建设；四是以提高依纪依法履职能力为重点，进一步加强纪检机关自身建设。

二、孙书记、苏省长到龙岩团讲话的主要精神

1、孙书记的重要讲话精神。主要有两个方面：一是肯定。孙书记充分肯定当年老区人民对中国革命作出的巨大贡献和牺牲，充分肯定龙岩近年来取得的发展成效，明确表示省委、省政府将一如继往地关心和支持龙岩老区的发展。二是希望。孙书记殷切期望我们大力继承和弘扬古田会议精神，充分发挥自身优势，全面落实好中央和省里的各项扶持政策，推动老区又好又快发展，让老区人民生活得更好。

2、苏省长的重要讲话精神。也是两个方面：一是解读报告。苏省长从跨越发展的内涵、打好“五大战役”、经济与生态双赢、发展社会事业、建设平潭综合实验区、福建精神等六个方面，对报告作了非常好的解读。二是提出要求。对龙岩工作提出“三个新跨越”的要求：要在产业发展上有新跨越，在壮大原有龙头企业的同时，培育一批新的龙头企业，不断提升龙头带动能力。要在县域经济发展上有新跨越，发挥县域经济特色，寻找新的突破口，提升壮大县域实力，更好地让老百姓富起来。要在城乡规划建设上有新跨越，创新理念和方法，推动城乡规划建设上新台阶、有新面貌、有新变化。

三、初步贯彻落实意见

传达好、学习好、贯彻好省九次党代会的精神，是当前和今后一个时期的一项重大政治任务。各级各部门要制订计划、周密部署，省党代表要带头宣讲，宣传媒体要开辟专栏，在全市迅速掀起学习宣传热潮。要把学习贯彻大会精神，与学习贯彻党的十七届六中全会精神、市第四次党代会精神紧密结合，与正在推进的工作紧密结合，重点把握三个方面：

1、找准站位。两个方面：一是在建设“三个更加”的福建中找站位。“三个更加”体现速度与质量相统一、富民与强省相统一，通过全省的科学发展、跨越发展来实现。落实到龙岩，我们就是要坚持好字当头，好中求快、又好又快，把“产业龙岩、创新龙岩、生态龙岩、文化龙岩、民生龙岩”建设，融入到建设“三个更加”福建中，更好地服务大局，更好地体现发展为了人民、发展成果全民共享。二是在发展目标中找站位。报告提出了“三个翻番”、“两个倍增”、“一个赶超”的目标，这是跨越发展的量化指标。我们要对照这些目标，在“三

个翻番”的指标增速上高于全省平均水平，在“两个倍增”上务必与全省同步，在“一个赶超”上，力争人均地区生产总值接近全省平均水平，为全省发展大局多做贡献。

2、加快崛起。就是要在全省发展中提升进位，在全国著名革命老区、原中央苏区发展中走在前列，树立闽西老区发展的新地位、新形象。重点四个方面：一是支撑在产业。依托国家可持续发展产业示范区建设，推动主导产业高端化，新兴产业规模化，现代服务业集群化，产业园区基地化，做强做大“1+2”主导产业，在全省千亿产业集群中有龙岩的位置，在全省新兴产业发展中有龙岩的声音。当前，全市产业发展势头都很好，这里特别强调突破两个产业：一个是突破不锈钢产业。报告提出要建设全国最大不锈钢生产基地，武平县要抢抓机遇、发挥优势，举全县之力培育、引进不锈钢下游生产领军企业、领军项目，迅速做大，形成不锈钢下游生产基地。一个是突破稀土产业。加快推动稀土资源勘查和开发，推进标杆性项目的生成和落地，树立全国稀土产业基地的地位。二是关键在城乡。提升规划，持续推进三级城市体系建设。中心城市重在两个同城化：一个是推动与厦漳泉城市群同城化发展，一个是推进与高坎、古蛟、龙雁三个新城同城化规划、建设与管理；县域城市重在树立坐标，在全省县域经济发展中比学赶超、争先进位；中心镇重在试点，加快集聚，形成卫星城；新农村建设重在建设新型农村社区，从“一条街、一排房、一条河、一个服务中心”做起，突破具有社区功能的现代新村建设。三是优势在生

态。就是要把生态作为龙岩最具优势、最具潜力的品牌，倍加珍惜、倍加爱护，发展生态的产业，建设生态的环境，让龙岩的水更清、山更绿、天更蓝。这里讲一件事，就是苏省长在参加我市代表团讨论时，讲到省里正在和广东探讨建立汀江流域生态补偿机制，市里的相关部门要及时跟踪、跟进。四是力量在文化。重点两个方面：一个是宣传和弘扬“福建精神”。这次省党代会一个突出的亮点、一个热议的话题，就是首次提出了“福建精神”。福建精神在龙岩，我们怎么呼应，怎么体现，怎么与我们的古田精神、客家精神相融合，请我们的宣传部门、文化部门，包括大专院校、党校、社科部门作为一个重大课题，抓紧调研，形成声势。一个是文化品牌。就是“红色品牌”和“客家品牌”。不论是文化事业发展、文化精品创作、文化产业培育，都要扣紧这两大品牌来策划、来布局、来展开，不断提升文化自觉和文化自信，不断提升闽西特色文化的影响力和凝聚力。

3、提升平台。主要有四个方面：一是项目平台。就是继续把打好“五大战役”，作为我们拓展项目、推进项目的主要平台。今年1—10月，我们的GDP增幅高于全省1个百分点，得益于“五大战役”抓得紧、抓得实。明年我们要实现主要经济指标增幅持续高于全省平均水平，必须毫不放松地盯紧盯牢盯实“五大战役”。明年全省“五大战役”在今年基础上，在内涵、外延上，在考核体系上，都会做些微调，希望“五大战役”指挥部、市直相关部门、各县（市、区），都要提早谋划策划、抓

紧跟进衔接，力争明年有个“开门红”。市里将延续这几年的做法，元旦过后就到各县（市、区）召开项目现场点评会，再鼓劲再推动。二是民生平台。把老区的民生做好，让老区的民生工作走在全省前头，这是我们在老区工作干部的重大政治责任，各级各部门务必清醒认识这一点。这里我突出强调基本公共服务均等化的问题。国家发改委即将出台基本公共服务均等化行动计划，里头有涉及教育、卫生、文化、社会保障等60多个量化考核指标，省里的行动计划省政府已经研究，很快会出台。陈桦副省长在参加我市代表团讨论时讲，去年全省有80%以上指标达到或高于国家指标要求，那么落实到我们市，有多少指标达到或没达到，相关部门要一一对照，找到短板、找到填平补齐的方向，力争有更多的指标能走在全省、乃至全国的前列。三是开放平台。两个方面的平台要搭好。一个是文化平台。这次党代会报告，只提了加强两个文化的保护，即闽南文化和客家文化，可见客家文化在两岸交流合作中的份量之重。我们要以加快推动设立客家文化生态保护试验区为抓手，进一步发挥优势，提升客家文化在两岸交流合作中的影响力。一个是经贸平台。重点提升海峡两岸机械产业博览会、漳平台湾农民创业园的层次，争取设立国家级台商投资区，拓展龙台产业对接领域，提高产业合作水平。四是党建平台。这次分团讨论时，我市代表团提出要把“弘扬古田会议精神”写进报告，省委孙春兰书记当即表示这属于重大遗漏，要吸纳进报告中。在正式发布的报告和《决议》里，我们已经看到了这句话。闽西是古田

会议精神的发祥地，理当我们提出来，也理当我们带头继承好、发扬好、运用好。重点要不断扩展内涵、创新载体，持续打造和提升“红土学风”、“红土先锋”、“红土清风”三大品牌，特别是要把省党代会对党建工作提出的新要求，融入到三大品牌创建之中，比如，推行领导干部下基层接待信访、现场办公、调查研究、宣传党的方针政策等“四下基层”工作制度，要细化、量化、具体化。我们筹备在党的十八大前夕举办“古田会议晋京展”、争取把古田干部教育基地办成国防大学或中央军委总政治部的古田学院，省领导很支持，要赶紧把方案拿出来，赶紧汇报争取。

在更高起点上推进福建科学发展、跨越发展，是省委对未来五年发展提出的新要求，我们要继续全力以赴，按照省党代会的部署，按照省委孙书记、苏省长对龙岩发展提出的要求，把闽西老区建设好，以优异成绩迎接党的十八大胜利召开！

第四篇：贯彻意见

关于国务院、省政府第三次廉政工作

会议精神及贯彻落实意见

一、国务院第三次廉政工作会议概况

国务院第三次廉政工作会议于3月23日在北京召开，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在会上发表重要讲话。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强，国务院副总理张德江、王岐山，国务委员梁光烈、孟建柱、戴秉国出席会议。国务委员兼国务院秘书长马凯主持会议。中共中央政治局常委、中央纪委书记贺国强，中共中央书记处书记、中央纪委副书记何勇应邀出席会议。温家宝总理总结了过去一年的工作。他指出，去年，国务院各部门和各级政府全面落实中央关于反腐倡廉的部署，紧紧围绕保增长、保民生、保稳定这条主线，廉政建设和反腐败工作取得了新成效。但是一些领域腐败现象仍然易发多发，执法不公、行政不作为乱作为等问题比较突出，形式主义、官僚主义严重。产生这些问题的深层次原因，是权力过于集中又得不到有效约束，关键是有些制度不完善，有些制度落实得不好。加强反腐倡廉建设，健全制度很重要，提高制度执行力和约束力更为重要。今年要重点抓好七方面工作：

一、强化政府投资项目和公共资金监管；

二、完善财政预算制度，推进预算公开透明；

三、加强国有企业和国有金融机构反腐倡廉建设；

四、加强行政程序的制度建设；

五、加强政风建设；

六、加强领导干部廉洁自律；

七、坚决查办违纪违法案件。

温家宝总理强调，各地区、各部门、各单位要切实加强领导，狠抓工作落实。要严格执行党风廉政建设责任制。要加强对反腐倡廉各项制度落实情况的监督检查。

监察部、财政部、国土资源部和江苏省、四川省政府主要负责同志在会上作了发言。

国务院各部委、各直属机构、办事机构、直属事业单位、部委管理的国家局、中央管理的企业、金融机构及有关单位主要负责人出席会议。中共中央有关部门、全国人大常委会办公厅和法工委、全国政协办公厅、中央军委办公厅，最高人民法院、最高人民检察院负责人，各人民团体、各民主党派中央、全国工商联负责人和无党派人士代表应邀出席了会议。各省、自治区、直辖市政府，计划单列市和新疆生产建设兵团，市（地）、县（市）政府主要负责人和分管廉政建设的负责人在分会场参加会议。

二、省政府第三次廉政工作会议概况

3月23日，在集中收听收看了国务院第三次廉政工作电视电话会议后，省政府紧接着召开第三次廉政工作会议，总

2结过去一年政府廉政建设和反腐败工作，部署今年的任务。省委常委、省纪委书记尚勇，副省长孙刚、熊盛文、谢茹，省政协副主席、省长助理胡幼桃，省政府秘书长谭晓林等出席会议。省委常委、副省长陈达恒主持会议。吴新雄省长出席会议并讲话。他指出，去年，在党中央、国务院和省委的正确领导下，全省各级政府紧紧围绕保增长、保民生、保稳定这条主线，认真贯彻中央和省委关于反腐倡廉的各项决策部署，自觉把行政权力运行置于人民群众的监督之下，着力解决损害群众利益的突出问题，努力从源头上预防和治理腐败，政府廉政建设和反腐败工作得到进一步加强。在看到成绩的同时，也要清醒地认识到，政府廉政建设形势依然严峻、任务依然繁重。今年是鄱阳湖生态经济区规划上升为国家战略后全面实施的起始之年，政策、项目、投资等各类经济要素将加速聚集，这是对全省各级领导干部拒腐防变和抵御风险能力的现实考验。越是在这样的关键时期，越要加强廉政建设。

吴新雄省长指出，要以制度建设为重点，扎实做好今年政府廉政建设和反腐败工作。

一是要进一步完善监督检查机制，确保中央和省委重大决策部署得到落实；二是要进一步健全权力运行机制，加强对行政权力的监督制约；三是要进一步完善权力监督机制，防止行政权力滥用；四是要进一步完善惩治腐败制度建设，3着力解决人民群众反映强烈的突出问题。吴新雄省长最后强调，要坚持把廉政建设摆在突出位置，严格落实廉政责任制。领导干部要做清正廉洁的表率。遵守廉洁自律规定，坚持从省政府做起，从领导班子成员做起，凡是有碍公平、公正和廉洁的事情，坚决做到不插手、不干预、不打招呼、不写条子，一切依法依规办事，请全省给予监督，也请各地各部门坚决给予支持。要大力倡导和弘扬良好作风，不断开创政府廉政建设和反腐败工作新局面。

三、会议贯彻意见

为了及时贯彻落实好国务院、省政府第三次廉政工作会议精神，建议召开市政府第三次廉政工作会议。

1、会议时间及地点

时间：2010年4月2日下午3点。地点：市华侨饭店三楼会议室。

2、会议主要内容

认真贯彻落实国务院第三次廉政工作会议和省政府第三次廉政工作会议精神，总结2009年政府廉政建设和反腐败工作，部署今年政府廉政建设工作任务。

3、参加会议人员

拟请各县（市、区）政府、龙虎山风景名胜区、鹰潭经济技术开发区、龙岗新区、信江新区管委会主要负责人，市政府各部门、市直各单位主要负责人参加。邀请市纪委书记、副书记，市委有关部门、市人大、市政协、鹰潭军分区、市

4法院、市检察院，各人民团体、民主党派、市工商联以及驻市各单位负责人以及部分特邀监察员参加。

4、会议主要议程

（1）请市政府党组成员、市监察局局长姚军章同志传达国务院、省政府第三次廉政工作会议精神；（2）请市委常委、市政府常务副市长陈智祥同志作重要讲话。

市监察局

二0一0年三月二十九日

第五篇：北京市物业管理招投标暂行办法

北京市物業管理招投標暫行辦法

http://house.focus.com.cn 焦點房地産 2001.04.12 09:38:15 焦點網

北京市國土資源和房屋管理局

京國土房管物字[2001]258號

北京市物業管理招投標暫行辦法

第一條 爲規範本市物業管理招標投標活動，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內進行的物業管理招標投標活動，均適用本辦法。

第三條 市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責全市物業管理招投標的管理工作，北京市居住小區管理辦公室（以下簡稱“市小區辦”）具體負責本市物業管理招標投標的指導監督工作。

第四條 凡在本市行政區域內，建設單位、物業管理委員會、産權人或其他單位（以下統稱“招標人”）選擇物業管理企業時，均可通過招投標方式確定。其中，政府投資建設專案、經濟適用房專案的建設單位以及物業管理委員會選擇物業管理企業時，必須通過招投標方式確定。

第五條 新建用於出售的物業的招標投標工作，應在商品房銷售（預售）之前完成；自用物業，應在入住前3個月完成；已投入使用物業的招標投標工作，應在原物業管理委託合同到期前1個月完成。

第六條 物業管理招投標活動實行備案制度，招標人在招標前應提交下列材料報市小區辦備案，其中，物業管理委員會招標應到區縣房地局備案：

1、招標專案簡介

2、招標活動方案（包括招標組織機構、時間安排、評標委員會、評分標準）

3、招標書（包括物業管理內容、範圍、收費及服務要求，對投標單位要求等）

第七條 招標人可採取公開招標或邀請招標的方式進行招標。

第八條 招標人採用公開招標方式的，應當發佈招標公告，招標公告應當載明招標人的名稱、地址、專案的基本情況以及獲取招標文件的方法；採用邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，邀請書應包含上述內容。

第九條 招標人招標前應編制招標文件，招標文件中應包括招標人名稱、地址、聯繫方式、專案基本情況、所要求的物業管理服務標準或物業管理收費標準、對投標單位及投標書的要求、評標標準等內容。

第十條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的時間，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少於20日。

第十一條 具有《北京市物業管理資質合格證書》的物業管理企業和已在市國土資源和房屋管理局登記備案的外省（市）物業管理企業，均可參與本市物業管理投標活動。

第十二條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出明確回答。

第十三條 投標人應當在招標文件中規定的時間內，將投標文件送到指定地點。

招標人收到投標文件後，應當簽收保存，不得開啓。

第十四條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當爲招標文件中預先確定的地點。

開標時，應邀請所有投標人參加，還可邀請公證機構參加。

第十五條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會應由招標人代表及物業管理方面的技術、管理方面的專家組成，人數以5至9人爲宜，其中招標人代表不得超過2人。

前款專家應當從事物業管理相關工作滿五年以上且具有中級以上職稱或具有同等專業水平。

市國土房管局應建立全市物業管理招投標評標專家庫。招標人可從專家庫名單中隨機抽取評委，特殊招標專案可以直接從專家庫中確定。

與投標人有利害關係的人不得進入相關專案的評標委員會。

第十六條 評標委員會可以採取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關內容作出澄清或說明。

第十七條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可採用下列兩種方式確定中標人：

1、綜合評分，以分數最高者爲中標；

2、綜合評議，經評委有記名投票決定。

第十八條 一般專案的評標活動應在投標截止後七日內完成，重點工程項目可在15日內完成。

專案中標人確定後，招標人應當及時向中標人發出中標通知書，並同時將中標結果通知所有投標人。

第十九條 招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委託合同。並于合同簽訂之日起15日內，將合同報送市小區辦及區縣房屋土地管理機關備案。

第二十條 招標人自行組織招標有困難的，可委託市小區辦代理組織招標活動，招標活動所需費用由招標人承擔。

第二十一條 招標活動結束後，招標人或原物業管理單位應將下列檔案資料移交給中標企業：

1、專案竣工總平面圖；

2、單體建築、結構、設備安裝竣工圖；

3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；

4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；

5、各單項工程竣工驗收證明材料；

6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；

7、房屋銷售清單和産權資料；

8、公共配套設施的産權及收益歸屬清單；

9、物業管理所必需的其他資料。

第二十二條 爲保證投標活動的嚴肅性，招標人可向投標人收取適當押金，招標結果確定後7日內，應將押金退還投標人。

第二十三條 本辦法執行中的具體問題由市國土房管局負責解釋。

第二十四條 本辦法自2001年4月1日起執行。

■背景資料

什麽是業主委員會？有哪些權利與義務？

業主委員會是一個物業管理區域內代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任，業主委員會的民事責任由全體業主分擔。

業主大會選舉産生業主委員會，行使下列職權：

（一）召集和主持業主大會；

（二）選聘和解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理服務合同；

（三）依照法規、規章、規定負責有關公共維修基金的續籌並監督其使用和管理；

（四）審議物業管理企業提出的工作計劃、物業管理服務費的預算和決算；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

（六）執行業主大會的決議、決定；

（七）履行物業管理服務合同；

（八）監督業主公約和物業管理制度的執行；

（九）對物業管理企業的管理服務活動予以支援。

（十）業主大會賦予的其他職權。

前款第二、三、四項規定的事項，應當經業主大會批准。

業主委員會不得從事經營活動。

業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。物業管理行政主管部門應當制定業主大會及業主委員會的管理規則。

業主能否參與物業管理公司招投標的過程？

業主對物管招標投標的權利應通過業主委員會的職能來實現，不能親自參與這一投標過程。但往往在物業管理招投標的過程中，開發商經常願意把先期買房的業主請到招標現場作爲評委之一，這種情況屬於個人行爲。