高端住区规划与设计深圳星河丹堤案例研究

第一篇：高端住区规划与设计深圳星河丹堤案例研究

高端住区规划与设计_深圳星河丹堤案例研究

住宅特集..SPECIAL COLLECTION OF HOUSING

高端住区规划与设计

—深圳星河丹堤案例研究

陈方

摘要/在政府住房供给政策调整及居民日益提高的使用 要求的背景下，高端住区开始面向更宽的市场面，从而 在规划设计中体现出一些新的特点与趋势。以星河丹堤 为案例，从产品分布、规划布局、自然生态、交通组织 及自由住宅功能等诸方面进行分析并归纳总结，具有一 定的现实意义。

关键词/政府住房新政策高端住区规划设计深圳星 河丹堤..ABSTRACT/ With adjustment of housing policies and increasing marketdemand forupgrading inhabitation,thehigh-end community is facing a wider range of market.There occur some new ideas and tendencies in planning and design.In the case study of the Galaxy Dante, a Shenzhen waterfront village, the analysis and principles have been made in the paper in terms of the type of production, the layout of

planning, natural ecology, traffic organized, and the “unrestricted”

house,whichwillbeofcurrentsignificance.KEY WORDS/ government new policies for housing, planning and design for high-end residential district, Shenzhen GalaxyDante 新政与高端住区的背景研究

自去年初国家采取一系列控制房价的 住房新政策(以下简称“新政)以来，高端住 宅面临着来自市场、政府及公众等方面的 挑战和压力，这种压力继而转化为对设计 层面的更高要求。国外或其他地区住房供 应采用政府及商业市场双轨供应，新政涉 及的领域更多的是集中在政府津贴房，如 香港、新加坡等与大陆类似人口及文化背 景地区，均采用了公屋政策，用以平衡住房 市场的高价格。而住房市场则成长为高端 物业领域，其高昂的地价也从侧面补贴了 公共用地的优惠土地成本。

新政的目标是希望居者有其屋，同时 鼓励更多的人进入中产阶层。目前，高端住 区虽然处于浪尖，但却有品质高端化的趋 势，量减而质升，对高端产品规划设计提出 了更高的要求。面对新政，开发商往往采用 以下方法来应对：充分升值30%的合法高 端领域，灵活转换70%的低端物业，认真 研究低端物业的市场特征。..高端社区规划设计的几种发展趋势— 深圳星河丹堤案例研究

中国经济的持续快速成长，新贵不断 涌现的同时，作为基础的中产阶层正在扩 大，其居住需求远远超越了新政的面积上 限。原来仅仅面向富人的高端产品将面向 这个新兴阶层。高端产品已初步呈现多元 化的趋势，别墅的外延不断扩大，出现了多 种House复合形态。星河丹堤项目属于高 低层复合型高档山水社区(图1)，区内有独

栋别墅Villa House、联排别墅TownHouse、空中别墅Loft House、台府

别墅 Terrace House等。..2.1 高端住宅规划中的新城市主义理念 伴随着汽车私有化的进程，大量富有 的城市居民乃至中产阶层开始从城市迁往 郊区，这种现象称之谓“郊迁”，随之而来 的便是城市中心区的衰败与萧条，城市税

收的锐减。为重振城市中心区，西方学者及 城市行政当局提出了一系列的城市重建及 更新计划，即“新城市主义”。“新城市主义” 运动体现了西方世界对于城市人文价值的 一种回归与追求。在星河丹堤设计中主要 体现在以下3个要素：

1)公共城市界面的缔造(Urban Corridors)项目位于未来城市发展中属于较好的 区域，西面为已建成丰泽湖一、二、三期，如何有效结合原有社区会所及商业设施进 行城市设计是本规划考虑的一个重要层面，尤其是示范区部分。

2)社区商业的尺度控制与氛围营造 相对于常规的社区商业，本规划更侧 重商业的交流氛围，以及社区配套设施的 城市共享性及经营性，由于原有会所以及 会所前广场的尺度过大，功能性空间太少，致使其难以形成良好的城市居住空间，因 此在设计中尽量化大为小，通过塑造一个 个不同的广场以及院落空间，在充分完善 社区功能的同时，使得其空间更加丰富，更 富有层次感。

3)公共设施组成

示范区公共设施位于用地红线以外，其中，外向公共区公共设施包括：公共会所 及售楼、商业街、下沉广场、台阶湖景广场、游艇码头、会所内庭、幼儿园、超市、社区 入口大门等；内向示范区公共设施包括：亚 热带泳池、湖景泳池、咖啡吧、SPA按摩 池、儿童泳池、水下吧台、水上音乐台、观 景牌亭等。

2.2 自然、生态的充分挖掘与营造 在规划布局上充分利用地形地貌，在 原有台地的基础上，打造坡地形态，并按产 品类型布置了公建组团(公共示范区)、连排 别墅组团、台府组团、空中花园豪宅组团(高层)，山地别墅组团。并以湖堤为起点，规划了两条拾级而上的生态谷地。

1)竖向设计..—自然资源整合与构建

作者单位：深圳大学建筑与城市规划学院(深圳，收稿日期：2009-02-06

518060)

建筑学报..2009.5 ARCHITECTURAL JOURNAL

社区离不开好的自然生态资源，尤其 作为低小高层社区，还必须考虑坡地形态 的利用营造，并在低地规划水系，既有地面 排水功效，同时水边坡谷成为该项目的自 然背景。生态绿谷、山体、湾口等自然景观 将社区分割成若干组团村落。尤其是小高 层分成2个组团，有利于保护山景视觉通廊 及山体。

3)沟谷的利用、水质研究及水系管理 利用现有冲沟及水库等自然环境，设 计了亚热

带式人工水景，采用相对独立的 水位控制及循环系统，利用道路等小区设 施设置水闸，形成叠水、叠泉、从而保证小 区内的不同标高的水位恒定。社区内水系 也是雨水收集的重要渠道，由专业水处理 公司来保证水质。

4)植被的保留与营造

根据植被分析，原1号地块山体植被情 况较好，规划中尽量予以保留；

2、3号地 块现有植被较少，以营造为主，包括生态绿 谷景观带等，尤其是3号地块的2个高层组 团，规划了大型庭院，作为小区的生态植物 园区。..2.3 规划布局的新变化—高者愈高，低 者欲低，高低互依

高多层错落布局：为了保护原有地形 的轮廓线，建筑布局采用多层靠水，细小尺

度的空间刻画，营造House与自然生态融 合；高层退后依山而建，且分成2个组团，相距150m，保证整个小区的开敞通透，通 过控制高层组团尺度与规模，来烘托自然 生态的大背景。高层无阻挡，北面湖景和南 面山景成为高层的卖点。低层House住宅，感受自然庭院；高层住宅占天观景，相得益 彰，成为中国土地资源紧缺的背景下，高端 社区的一种布局新趋势。..2.4 交通规划设计 1)车行景观系统

鉴于汽车私有化的趋势，本设计给予 车行景观较高的重视，结合基地自然环境 创造多样性的景观停车方式。通过曲线路 网结构形式吻合花园社区的车行运动景观 特点，车道系统与水景的时分时合，有利于 创造多样性车行景观。区内车行主要由区 内环路及尽端支路组成，2个高层组团各自 成环。在2号地块利用地形高差在入口北部 的绿谷路上设计了牌亭，车行系统采用高 架的方式，有效地达到人车立体分离，同时 在车行道上设置了观景平台，北向为湖景

(示范区)，南向为生态绿谷景观，真正实现 了景观行车。

2)独立步行系统

该社区沿河规划了一条步行主轴，并 相互贯穿成完整的步道系统。示范区步行 系统连接城市广场、商业、会所、临水台阶 广场、地中海风情水景、临水公共步行栈道 等，生态绿谷步行系统连接临水公共步道、生态谷，冲沟则被利用成观景平台、临水公 共步道、椰林景观、景观车道等，1号地块 步行系统主要包括私家登山道/临水林荫 步道，景观车道等。..2.5 人文精神与社区文化

建筑立面体型设计借鉴夏威夷现代滨 海风格，颜色以深灰、暖白、木黄灰为主，材料主要包括喷涂，局部面砖、石材、钢材、木料等。其中示范区会所改造立面设计在 立面构成方面，以树枝为主题，模仿树枝的 形态构成网架，磨砂玻璃与透明玻璃相互 交叉构成立面的主要形式，住宅建筑风格 上采用

田园坡屋顶与赖特现代乡土风格相 结合，达到多元化及相得益彰的效果。设计

强调细部或节点设计，通过现代材料与构 造来表达传统线脚，阳台栏杆简练轻巧。并 通过一些节点构件，使整个立面形象清新 典雅，对每幢住宅楼梯间、入口做进一步处 理，设置门厅作为过渡空间，丰富立面形 象。鉴于深圳夏天气候炎热，多用仿木铝合 金格栅遮阳，以求夏威夷式的阳光明媚的 效果。..2.6 自由住宅理念

高端住区的使用者生活要求日益提高，出现了个性化趋势，主要体现在：1)自由平面—居住功能多元化，在普通居住功 能基础之上，增加健身、娱乐、视听、展示、办公等综合功能；2)自由交通..—无障碍 设计：私家电梯、湖景电梯；私家入户路、上山路、私家双车位等；3)自由绿化..— 本项目设计了多层次的庭院空间：前后私 家花园、各层露台花园、内院式、双院式等； 4)自由增值空间(不计面积空间)—地下 室空间+光院、半山Townhouse 的两层 架空空间、双中庭、空中前后大进深花园、阳光房、各层大露台等。..■..ARCHITECTURAL JOURNAL 2009.5建筑学报

第二篇：住区规划设计调研

《城乡总体规划》课外实习--------三环南路两侧住区规划设计调查

一、目的通过居住小区的规划设计实例调研，了解居住区修建性详细规划的编制过程和内容，熟悉居住区的规划设计的基本手法，巩固和加深对居住区规划设计原理以及对城市居住规划设计规范的学习。做到理论联系实际，培养学生调查研究与分析问题的综合能力。

二、选题——徐州市三环南路两侧居住小区规划设计方案

选择徐州市三环南路两侧居住小区进行调查，通过绘图、照片及文字对规划设计方案进行分析说明。

三、调研报告内容

1.从城市总体布局着眼，分析本小区同周围环境之间的联系，对规划小区地段的外部环境有合理认识，认真收集和分析相关背景资料，分析规划小区与周边环境的关系，并绘出区位分析图。（可从遥感地图截取）

2.调查小区居民的户外活动的行为规律及小区人口规模，了解居住小区规划设计中对各项功能及组团外部空间的组织。分析小区规划结构、用地分配、服务设施配套及交通组织方式，绘制居住小区规划结构图。

3.对居住小区及小区道路交通系统规划进行调查：小区道路系统规划结构、道路断面形式、小汽车停车场和自行车停车场规模、布置形式。分析小区道路系统规划是否有利于居住小区内各类用地的划分和有机联系以及建筑物布置的多样化。评价小区道路系统的安全性、经济性和便捷度。

4.调查居住小区的住宅类型及住宅组群布局：小区住宅设计是否具有合理的功能、良好的朝向、适宜的自然采光和通风，如何考虑住宅节能；住宅组群布局如何综合考虑用地条件、间距、绿地、层数与密度、空间环境的创造等因素，营造富有特色的居住空间。

5.调查居住小区公共建筑的内容、规模和规划布置方式。公共建筑的配套是否结合当地居民生活水平和文化生活特征，并方便经营、使用和社区服务；公共活动空间的环境设计有什么特色。

6.调查居住小区绿地系统、景观系统规划设计。公共绿地及其它休闲活动地的布置，包括居住小区的中心绿地和住宅组群中的绿化用地，以及相应的环境设计。

7、调查小区内是否有幼托及规模（包括几个班级，占地面积），附近是否有小学和中学，住区内学生主要在哪里上学？

四、实地调查成果要求

调研成果表现应明确、清晰表达。内容如下：

1、抄绘小区规划总平面图，如无，则从遥感图纸截取位置示意图。

2、在位置示意图上简单绘制规划结构图、道路交通结构图以及出入口方位。

3、描绘住宅单元平面，思考住宅群体组合方式。

4、大致计算小区规划设计技术指标：总用地面积、总建筑面积、容积率，绿地率、人口毛密度、人口净密度，住宅总建筑面积、住宅层数、层高。

5、调查报告应附实地照片加以说明。

第三篇：《与城市互动的住区规划设计》读书笔记

《与城市互动的住区规划设计》读书笔记

《与城市互动的住区规划设计》以分析现状和问题开始，分别从规划原则、交通规划、公共配套设施、景观空间、住区管理模式等方面详细讲解了与城市互动的住区规划设计，说明了传统的住区规划设计和与城市孤立的理想式小区规划是难以实现的，只有在规划小区时充分考虑住区与城市的良性互动，才能建设成适宜居住、相对开放的小区。下面从几方面来总结自己的阅读笔记：

一、现实问题和原因分析

道路规划方面，住区道路系统破坏了城市的路网肌理，同时住区交通空间的封闭，造成城市路网稀疏，干道交通负荷过大，住区出入口交通拥堵，导致居民出行不便；公共配套设施方面，现行规范对住区分级配套的要求与商品房住区开发模式相矛盾，私人产品和公共产品的合理界限尺度不够完善，配套设施作为销售卖点，盲目建设大规模、豪华的配套设施；景观空间规划方面，住区级的绿地和活动场地缺乏、公共景观资源被开发商“掠夺”，住区景观设计脱离周边的景观环境，造成使用率低等等。

以上问题是目前大部分住区规划中都存在的问题，集中体现在了住区的封闭建设上，这种规划建设模式忽视了住区作为城市的一部分应起到的作用和肩负的责任。这些问题产生的原因主要是开发商追求经济利益、政策法规和管理机制不健全以及土地权限归属不明确等等，因此本书针对以上问题进行分析后提出了一系列的设计原则，使住区能和城市更加紧密的结合在一起，产生良性互动。

二、道路交通规划设计

道路交通规划设计要遵循住区路网有机地融入城市路网中、引入城市公共交通、成为城市生活的有机组成部分的原则，根据城市支路的密度间距、入口的疏散通畅程度和居民出行的合理步行距离设计合理的“居住环境区”，使得住区的道路建设能够有机地融入城市路网中。

再向住区内深入，引出了“生活次街”的概念，不仅起着承载交通的作用，同时是居民日常生活起居的重要场所，是城市活力的载体，往往是整个住区中最有活力的地段，以公共设施营造“生活次街”空间、以景观资源丰富“生活次街”氛围、以建筑变化塑造“生活次街”界面，这是塑造“生活次街”的三种主要方式。

除此以外，还要注重住区与公共交通系统的结合，住区道路规划中要引入公交汽车的规划，方便居民生活，总之，住区交通规划要适合公交服务。

位于城郊的住区，适宜发展成围绕车站的紧凑而且具有综合用途的捷运住区，以其便捷的交通、多变的步行空间、近距离的商业中心吸引市民从市区迁移到城郊的住区。

三、公共配套设施规划设计

公建配套设施要按照从城市整体的角度配置、利于城市共享的原则、住区公建配套的应对城市复杂性原则、商业配套按照购物周期分级，从城市整体的角度配置的原则进行规划设计。同时需要把克式中心地理论、G·费德分级构成理论、邻里单位理论结合起来运用，可以同时考虑到居民需求、设施供给、城市区位、交通出行等各种因素的住区公共设施配置原则与方法。

住区中的商业设施方面，由以日为购物周期的商业设施和以周为购物周期的商业设施组成，按照购物周期配置商业设施的商品内容，按照购物周期配置商业面积及位置，按照购物周期配置商业的出行方式，按照购物周期配置商业设施的形态，商业设施的配置要与城市道路交通分级紧密结合，大部分商业设施要设置的外向性。

从城市的角度考虑商业种类，有餐饮设施、日常必备型配套、阶段性商业配套、文化类商业配套、零售型商业和传统型商业，分别有不同的布局和选址需求；为了应对住区商业的生长性和城市的复杂性，住区的商业用地要预留发展用地、考虑建筑功能转换的可能性。对于住区商业的开发及物业管理方式要从城市竞争的角度出发，根据住区周边城市情况，对商业设施分期建设、分期招租，注重住区商业业态的培养和引导。

不同的住区商业形态与城市的互动方式也有区别，独立型的商业设施由于形体与住区分离，将周边面向城市开放加长与城市的接触面，从而获得与城市的良好互动；步行街型的商业设施沿住区的主要道路或城市支路开发，与城市也能良好互动，同时利于形成住区内的良好文化环境；沿街型的商业设施由于延伸至住区内，人车混行，因此沿街型商业设施来往人流较多，富有活力，即“生活次街”。

住区教育设施的规划设计，不应只是开放商配套的责任，这种方式应该变革，政府部门要加入其中进行配建审批等等。扩大教育设施规模、防止教育设施的空置化、尊重住户对住区教育设施的选择，可以加强教育设施的规模和服务半径与城市的互动；住区中各类义务教育设施应具有独立地块，其他教育设施可以和公共设施合并，并在使用功能上可以具有多重性和复合性，幼儿园、小学、中学的位置要与居民生活区分开设置，以排除环境噪声对居民生活区的影响；教育设施的开放和共享有利于节约土地、可持续发展，可以避免很多教育设施封闭带来的问题，因此值得提倡。

四、景观空间规划设计

景观空间的规划设计要遵循住宅中绿地、活动场地参与到城市公共空间的有机组成中，反映并保护基地环境的景观特质的设计原则，横向方面，要在空间上、视觉上、人的活动上，住区的景观空间与城市发生着种种联系与互动；纵向方面，是对城市文明的承载与延续，包括人文的与自然的两方面。

从横向互动上来讲，住区要制定相应的规划管理机制，住区中的景观活动场地应纳入城

市公共空间进行总体规划与实施，提供开发、建设和维护几方面的资金支持以及法规、政策的支持；同时要注意住区中的景观空间与城市共享，即住区的景观空间要有“可见性”，从一些小区的主入口经过就可以看见住区精心营造的景观，改善了城市面貌，住区的景观空间还要有“可游性”，公共空间在城市公共生活中要有物质形态的联系与时间感知的连续，关键在于人的生活动线的连续，而不仅仅是单纯的形式联系，促进住区景观的“可游性”是保证城市空间连续而丰富的必备条件。

从纵向互动上来讲，要对城市的自然环境加以保护和利用，尊重原有的地形地貌、顺应自然的水体环境、保护原生的树木景观；同时保证对地段景观文化资源的挖掘和传承，如对地段记忆的保留、对城市文脉的延续等人文因素。

住区应提倡景观优先的设计原则，围绕住区的特质景观展开的公共活动空间才是整个住区的精髓，也正是这些公共景观空间使得城市的景观更加丰富多彩。

五、结构与管理模式

规划结构采用“新三级”模式，即住区—“居住环境区”—“邻里院落”的原则进行规划，“居住环境区”的建立是这个三级体系成立的关键，是一个对城市车辆完全封闭的、安静与安全的纯居住区域，保证了与城市互动和居住环境质量的兼顾。由于住区级是开放的，该三级体系涉及到管理只有两级，居住环境区和邻里单位，第一级是居住环境区，管理进出该区域的外来车辆，仅在院落间设流动保安进行巡逻，在第二级“邻里单位”中，在院落入口设置门禁系统，阻止院外人员进入。

因此相应的管理模式是住区物业管理模式的沿革，进而是加以改革的与开放式住区相应的物业管理模式，采用适宜的封闭管理规模、适当的人车管理。目前出现了一些物管的物质形态表现，如管家房、共享门厅、“通过会所回家”，这些都是公共空间与私密空间的过渡，属于半私密空间，目的是提供安全保卫和楼栋公共服务，是可防卫空间的一种形式，一定程度上也促进了邻里交往。

六、总结

住区与城市的关系如同细胞与肌体的关系，住区在满足城市中居住要求的同时，充当着构成城市结构单位的作用。健康的住区发展保证了城市的发展动力，而城市与住区的良好关系又提供给住区充足的活力。相反，破败颓废的住区成为城市肌体中的一个“毒瘤”，与城市隔绝的住区阻隔了城市交通和复合式功能的正常发展，也使住区自身的机能发展发生“萎缩”。

通过阅读本书，深刻体会了住区的规划要在各个方面注重与城市的良性互动，不仅对住区自身的发展有积极的促进作用，而且会给城市的整体进步添加新的活力。

第四篇：基于城市设计的住区规划设计论文

伴随着经济的发展，我国的城市化发展也取得了一定的成果。在一些大中城市边缘地区，住区得到了大规模的开发，从而使城市居民的居住条件得到了改善。但与此同时，也有一些住区的规划设计没能充分考虑城市的发展问题，以至于割裂了住区与城市之间的紧密联系。因此，有必要从城市设计角度进行住区的规划设计，从而更好的促进城市的可持续发展。

1在住区规划设计引入城市设计意义

所谓的城市设计，其实就是对城市体型和空间环境进行的综合规划设计。而住区规划设计是城市设计中的一个微观层次，因为城市居住区的整体营造同样也是城市综合规划设计中的重要内容。所以，只有从发展的角度看待居住区与城市之间的关系，才能够够实现对城市与居住区以及周围环境和文化的整合设计，从而展现一个系统和全局的美学文化观。而在住区规划设计中进行城市设计的引入，则可以更好的反映出居住区与城市之间的关系。首先，城市设计的引入，可以使住区开发的各项控制指标得到合理确定。因为，城市设计可以进行地块形态和强度的确立，从而帮助住区规划设计确定土地的使用强度和特点及建筑密度等多个内容，继而高质量的完成住区的规划设计。其次，进行城市设计的引入，可以从整体角度对住区规划设计中的单体设计进行约束，从而实现住区利益的最大化。此外，城市设计较为注重城市环境品质，可以避免住区规划设计忽略住区外的城市空间环境的设计，因此能够使住区开发利益与城市整体利益有机结合。

2基于城市设计的住区规划设计

2.1住区空间布局规划设计

在住区规划设计中，居住区的空间组合和结构布局是设计的核心内容，一般包含有行列式、轴核式、点群式、周边式、环形放射式和自由式等多种空间布局类型。其中，轴核式的空间布局就是在住区规划设计中引入城市步行街的设计方法，以轴作为建筑布局的骨架，并以核作为空间组合的重点与节点。在这样的空间结构中，还包含了沿线营建绿化和设置休闲广场等内容，可以形成空间序列上的节奏变化。从空间布局优点上来看，采取该种方法具有结构清晰和方向性强的优点，可以给居民带来变化丰富的景观层次和视觉效果[1]。此外，从城市设计角度来看，居住区的空间布局还要完成对各类功能设施的布置。比如，商业服务设施就应该被布置在住区的核心位置或临街位置，以便使居住区内部居民的需要得到就近满足。

2.2住区交通组织规划设计

从城市设计角度对住区交通组织进行规划设计，需要使居住区的道路系统与城市路网有机衔接起来。在考虑居民交通流向的基础上，需要使居住区的交通组织规划顺应城市发展要求，以便使居住区与城市更好的融合。而除了在居住区与城市、街区内部层次之间建立交通联系，还要合理进行出入口的设置，以确保居住区的内外联系更加便捷。一方面，在分析周围道路规划情况基础上，可以完成对居住区及周边地区的未来人口规模和交通流向的预测，并据此进行城市主次干道的延伸，以便进行城市公共交通的引入。另一方面，在组织街区内部交通时，需要注意使人车分流，并保持街区之间的联系[2]。所以，居住区内部的道路网应该由车行路、入户路和慢行路构成，并以慢行路建立街区之间的联系。此外，在停车方式规划方面，居住区内部主要采取地下停车，而社会中心外来车辆采取地面停车方式。

2.3住区公共设施规划设计

在城市公共设施体系中，住区的公共设施也是重要的组成部分。所以，在规划设计住区公共设施时，需要从城市共享角度进行合理布局。考虑到住区及周边地区的服务提供问题，应该进行就业、购物和娱乐场所的设置，以便使居住区周围的配套环境得到改善。而在规划公共设施的过程中，应该采取对外开放的模式，以便使城市的各类交往活动围绕着住区进行，继而使居住区成为城市街道的一道风景。同时，在布置住区的商业设施时，可以采取线性布局类型，以便形成便利的商业网络[3]。而这样的布局不仅能够满足居住区的居民消费需要，还能够形成街区的便利中心，继而使街道更加富有活力。此外，在教育配套设施的布置上，应该考虑居民的实际就学需求和周边地区的发展情况，以便准确进行设施数量和标准的确定，继而在结合城市道路布局的基础上进行其就学服务范围的扩大。

2.4住区空间形态规划设计

住区的空间形态不仅需要有独特性和完整性的特点，同时也应该与城市环境相融合。一方面，应该利用住区外部景观资源建设街区的视觉走廊和绿化走廊，以便建立住区与城市的视觉联系。另一方面，需要根据周围景观因地制宜的进行住区建筑布局，从而通过打造城市休闲空间实现对住区和城市环境品质的提升。此外，需要从群体性角度完成住区建筑的合理布局，并加强对各街区入口的公共区域的景观规划设计，以便使居住街区的归属感得到增强[4]。而这样的布局能够突显住区与城市环境的良好协调性，并且展现一种整体和谐理念。

3结束语

总而言之，在城市系统中，住区是重要的组成部分，需要承担一部分城市功能，并致力于营造城市活力。所以，需要从城市设计角度进行住区的规划设计，以便使住区规划设计满足城市的发展需要。因此，在进行住区规划设计时，应该从城市设计角度完成住区的空间布局、交通组织、公共设施和空间形态的规划设计，从而使城市和社会环境变得更加和谐。

参考文献：

[1]魏书威,魏书精,文正敏等.城市住区规划设计方案碳效应评价的研究进展[J].城市规划,2014,03:92-98.[2]潘柳.城市人文生态住区规划设计探讨[J].现代装饰(理论),2014,02:25.[3]田玲,张兴国.基于城乡统筹下的农村住区规划设计方法的探讨———以重庆市江津区为例[J].重庆建筑,2011,01:27-30.[4]王承华.基于城市设计的大型住宅区规划———以银川丰登住宅区规划设计为例[J].江苏城市规划,2010,05:7-11.

第五篇：北京市中高端养老设施规划与研究

北京市中高端养老设施规划与研究

一、研究的必要性

（一）中国老龄化形势

“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。

（二）北京老龄化趋势

在老龄化时代背景下，截至2011年年底，北京市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，比上年增加12.9万人，占总人口的19.4%；80岁及以上户籍老年人口38.6万人，比上年增加3.5万人，占总人口的3%。男性老年人口119万人，占48%，女性老年人口128.9万人，占52%；性别比为92.5。非农业老年人口194.1万人，占78.3%；农业老年人口53.8万人，占21.7%。

据预测2020年老年人口将达到350-400万，约占总人口的20%；2050年老年人口将超过650万，超过总人口的30%。

（三）北京养老设施需求

老年人口总量不断增长，占总人口比例不断上升，老龄化程度进一步加深，社会对养老设施需求总量日益增大。

1、社会化养老需求迫切

家庭结构变化推动养老模式从居家养老向社会化养老变革。“传统多代居家庭”向小型“核心家庭”、“三口之家”转化；独生子女政策 导致 4+2+1家庭结构，上有老、下有小，中间代承受压力大。

纯老年人家庭（指家庭全部人口的年龄都在60岁及以上的家庭），包括独居老年人家庭；夫妇都在60岁及以上的老年人家庭；与父母或其他老年亲属同住的老年人家庭。户籍人口中纯老年人家庭人口45万人，占老年人口总数的18.2%，比上年增加0.7万人。

2020年高龄老人将逼近60万人，2050年突破100万人。不能完全自理的老人已占老年人口的14%，其中近一半为失能失智老人。

2、养老需求多层次、多样化

由于老年人家庭结构、年龄和健康状况、经济状况、养老观念等的差异，养老需求呈现养老服务需求全方位、养老模式多样化、养老服务提供特色化的特点。

高龄老人增多、慢性病多发，导致老人对专业化长期照护服务的需求不断提高，针对特殊老人的专门性、特色化服务需求不断增长，如专门收住痴呆老人的护养院。

3、抓住机遇应对养老设施需求

“十二五”时期，15至59周岁人口的比重维持在70%以上，60周岁及以上老年人口抚养比在21%-25%之间，总抚养比在36%-41%之间。劳动力供给相对充足，社会负担相对较轻，是社会经济发展的有利时期。同时，老年人口中70周岁以下低龄老年人口占总体老年人口的近一半，对日益增长的养老资源和医疗资源的服务需求压力相对较小，具有一定的缓冲作用。要抓住时机，加速养老设施规划，完善养老保障体系和养老服务体系，健全老龄工作体系，全面推进老龄事业发展。

值得关注的是，一些社会力量敏感地发现老龄化趋势和潜在的养老需求，兴办起一些在社会上有一定影响力的中高端养老设施，成为北京养老保障体系和养老服务体系的重要组成部分。对这些中高端社会化养老设施研究对我市养老设施规划，特别是有效规划安排社会化养老设施具有很好的借鉴意义。

二、北京中高端养老设施经营现状及问题

（一）北京中高端养老设施经营现状

2011年底，全市养老服务机构401所，其中政府办215所，社会办186所。投入运营的养老服务机构床位总数69746张。

目前爱暮家、汇晨老年公寓、寿山福海、将府庄园、太申祥和、北京太阳城、英智老年公寓、乐成恭和苑等机构是北京市场中属于中高端养老设施。

1、中高端养老设施的规模

以上8家中高端养老设施目前供应的床位大致在2000-3000张，总建设规模在20万平米以上。

2、中高端养老设施的经营性质

均为民办盈利性（经营性）机构。

3、中高端养老设施的经营

平均来看以上8家中高端养老设施的入住率都较高、在80%左右，体现了一定的经营价值。

（二）存在的问题

北京中高端养老设施取得了较好的经济效益，同时也获得了一定的社会效益。以这些中高端养老设施为代表，我市养老机构服务设施取得了较大的发展，但仍存在一些不足有待于通过规划安排进行调解，使得社会化养老机构服务设施能够提供更全面的、更规范的、更安全的养老服务。

1、中高端养老设施总量不足

根据市政府提出的“9064”养老服务新模式和新目标，即：到2020年，90%的老年人通过社会化服务在家庭养老，6%的老年人通过政府购买服务在社区托老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。其中4%的老年人入住养老服务机构集中养老就属于中高端养老机构服务设施的范畴。至2020年将有14-16万老人入住机构养老设施中，采纳“专项规划”中“舒适型床位”由社会力量投资建设，主要满足市场对高端养老服务的需求，占总床位的10%。市场是有进一步被细分的可能的情况下，我们认为将这一类床位提高10%，即有20%的老人有意愿入住中高端养老机构，现有中高端床位大约仅占5%，我市中高端养老机构床位数缺口在26000-30000张左右。

2、机构性质与土地性质不一存在风险

对于目前正处于发展阶段的经营性养老设施来讲，盈利水平非常有限，除少部分机构土地购买较早、价格较低或由政府划拨、资助对经营成本影响小、尚能够盈利之外，多数养老设施运营机构为压缩开发成本降低经营成本选择租用集体土地或者变相使用其他性质土地。虽然成本得以控制，一旦发生租赁到期、集体土地被征收、征用的情况，给养老设施运营和管理带来了巨大的风险。养老机构在土地取得、融资经营等方面存在一定困难。

3、医疗服务水平难以保证

医疗服务水平差，现状部分机构养老设施未配建医务室或医务室不达标，难以申请医保定点资质。

对于经营性的中高端养老设施的不足，我们应先从规划上着手，以期理顺机制、打开相关关节、做好引导，进而有效管理、建立中高端养老设施的良好经营环境。

三、北京中高端养老设施规划研究与建议

我们希望在对市场上已有的中高端养老设施规划情况总结的基础上，适度进行调整，并结合国内、国外的经验，提出对北京中高端养老设施的规划及相关土地的建议。

（一）规划特点

1、土地性质

除汇晨老年公寓为福利用地、政府划拨以外，其他机构的土地要么为若干年前底价购买，要么租用集体土地，要么为军产或者工业用地。养老用地的性质需要明确，考虑到养老设施还涉及到医疗、商业等服务，养老用地统一为“养老综合用地”。

2、位置

从北京中高端养老设施的区域位置看，中高端养老机构中除英智、乐成属于城市，其他养老机构多位于五环外的城市近郊，以海淀、昌平、朝阳等“上风上水”、经济和社会发展较好的区域为主；环境方面，由于位于近郊，周边环境都较亲近自然；距离方面，大部分的中高端养老机构距离中心城城区在30-40公里，路程时间大致在40-60分钟，一是交通情况普遍不太理想，二是周边缺乏医疗设施或公园等活动设施，若在这两方面加以约束可以大大提高老年人的养老品质。

3、规模

区位的不同导致中高端养老设施的规模分为两类：

一是城市养老设施。中心城区土地极为稀缺、价格高昂造成英智、乐成等机构存在床位规模偏小，空间较为局促、缺乏足够的活动空间和绿化场地，环境功能大幅下降。

二是近郊养老设施。这些设施有一定的数量并且在规模、尺度（用地、规模、容积率）上也有一定的规律可循。综合看，建筑规模从1-6万平米不等，主要集中在3-4万平米，容积率从0.6-1.3不等，整体用地尺度还是舒适的，相当于住宅6层洋房的水平。

4、床均标准

城市养老设施：床均建筑面积均在40平米以上，床均用地面积达到20平米，可见目前的中高端养老设施的床均建筑面积是高于建设部《城镇老年人设施建设规范》40平米的要求，床均用地面积低于建设部50-70平米的要求。北京城市型中高端养老设施还是比较局促的，当然也有一定的现实难度。

近郊养老设施：300-600床，床均建筑面积均在50平米以上，床均用地面积从几十至100平米以上不等。北京近郊型中高端养老设施无论在建筑标准还是用地尺度方面都有高于建设部或其他城市类似标准的趋势，这也说明作为近郊型中高端养老设施在行业中的代表性，也说明了目前的规划规范并不完全适用于中高端养老设施，为引导类似设施的建设需要新的规划建议。

5、层数和高度

城市养老设施受建设条件影响基本为小高层，若在限高方面具有一定的灵活性，城市型机构可以进一步拔高，在不突破容积率的条件下尽可能让出多的室外空间给老人活动。

近郊养老设施目前的层数主要集中在3-6层，低层建筑的情况在集约使用土地的前提下已经越发难以实现，未来的层数在小高层水平可能具有实践意义。

6、室内配置

总体上看，室内除居室外主要是公共空间，这也是养老机构与一般建筑的核心区别。公共空间包括：走廊、餐厅、各种活动空间、医疗模块、休息区等，占总建筑面积的20-30%。

7、绿化率

作为养老设施，中高端项目非常重视对环境的营造，加之不同土地性质操作弹性较大，“绿化率”都不低于住宅水平。

8、车位

受养老设施服务对象主要以老年人为主，整体上我国老年人对汽车的使用率很低，故这些机构均未考虑车位或者车库，只保证园区内少量地面停车，大致在30-50个不等。

以上是对北京市场中现有的几家中高端养老设施规划情况进行了梳理和总结，找到了一定的规律也提出了一些调整意见，接下来将通过对其他经验的借鉴进一步对我市完善中高端养老机构的规划意见。

（二）国内经验借鉴

2010年市政府组织市规委、市民政局等有关部门和机构初步编制了《北京市养老机构专项规划》，《专项规划》是指导本市养老服务事业发展和机构养老设施规划的主要准则。

在上文中可以看到，市场所表现出的北京中高端养老设施的规划指标已经高于一般的规划要求，也体现出其“中高端”的属性，另一方面《专项规划》主要在于对保障型和普通型机构养老设施的规划安排和社区养老设施规划的对策，没有对“舒适型”养老设施——中高端的养老设施作规划指导。若仅从这两方面看，《专项规划》对中高端设施具体规划的针对性是有限的。

不过，《专项规划》充分考虑了“城市总规”和“土地利用总体规划”，在分区规划方面对中高端养老设施仍具有重要的指导作用。

目前北京中高端养老设施多位于五环外的城市近郊，经前文的分析总体容积率从0.6到1.3不等。参考“中心城空间结构图”并结合所在海淀、昌平、朝阳的具体位置，它们应属于“边缘集团”或是“新城”。在土地资源越来越紧张、“养老综合用地”能够进一步明确的状态下，因使用不同用地性质建设养老设施而容积率低于1的情况将可以避免，也就是说在城市发展、土地利用和设施规划共同作用下，未来近郊型中高端养老设施的容积率基本在1.4-1.8之间或略有一定的浮动。

除建筑的容积率之外，我们还应该关注室外空间的匹配（其实这与容积率、高度等都有一定的关系）。以公办民营的汇晨为例，汇晨一期容积率大致0.5左右，但考虑2期总体容积率在1.6，汇晨希望以中低密度吸引老人入住、尽可能营造足够的室外空间，除了景观绿化之外，门球场2个面积700㎡，篮球场：30㎡（球架设在路边），健身区100㎡；太申祥和室外空间更为突出有一个4000平米的人工湖供老人休憩、垂钓。

《北京市养老服务机构服务质量星级划分与评定》中规定：新建机构养老设施每床宜设置3平方米的绿化和3平方米的室外活动场所。该评定标准的取值可以作为中高端养老设施室外规划要求的主要参数，考虑床均指标高于基本要求的比例大致在20%-30%，新建机构中高端养老设施每床宜设置4平方米的绿化和4平方米的室外活动场所，作为软性规划参照指标。

（三）国际经验借鉴

1、持续照顾养老社区（CCRC）

持续照护养老社区是根据入住者随着时间不断变化的健康情况和社会交往的需要，提供独立居住单元、居住设施和持续性长期护理服务的一种社区。

此类社区一般是生活自理单元、生活协助单元与特殊护理单元的混合。

2、美国中高端养老设施研究

（1）美国中高端养老设施的发展与现状

20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活跃老人社区在美国兴起，美国开始出现陆续出现类似于Life Care Service，Erickson，Sunrise，Brookdal等一批致力于建设符合长期照护理念的养老服务设施的私人部门，并得到美国政府的大力支持。

2000年至今，美国养老社区的新增供应量开始逐渐减少，2000至2004年，平均每年在建的养老社区（含独立生活社区、协助生活社区和CCRC）总户数大概在2.3万户。2005年后，每年在建的养老社区数目大概在1.25万户。由于供应量缩小，这段时期养老社区的入住率、租金水平和营业利润率相对有所改善。

（2）美国中高端养老设施的代表：凤凰城太阳城（活跃老人为主）

太阳城的选址。太阳城位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。

在太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。

太阳城社区的设计特色。太阳城有专为老年人考虑的建筑规划，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖的老年生活，充实、健康。

太阳城的休闲设施是社区的一大亮点。太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。

医学设施位于太阳城的中心的Sun Health Boswell Memorial医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的专家。

太阳城是美国最有代表性的中高端养老设施，它更像是一个规模庞大、功能完整的新城，是多种养老设施的有机组合，在选址、配套、环境营造、无障碍等方面具有一定的借鉴意义。

3、日本中高端养老设施研究

（1）日本中高端养老设施的发展与现状

随着日本工业化、现代化、城市化的快速发展，传统的单纯依靠家庭养老或靠国家养老的模式已经不能满足老年人日益增长的多层次需求，于是出现了社会化、市场化、产业化的养老模式。日本政府着手建立和完善了养老服务体系，以解决老年人的收入、医疗、护理等保障问题，并大力发展了养老产业。其结果实现了老人福利法制化、运行机制多元化和专业化。

日本养老产品发展齐全，民营养老机构主要是收费老人之家、智障老人集体之家、面向老人的优质租赁住宅、特别养护老人之家等，服务设施包含日托设施、短期入住设施、小规模多技能服务据点、老人福祉中心、住宅介护支援中心、老人访问看护站、帮助站（访问介护）等。日本养老社区的主要特点是小规模区域化和护理理念及措施全球领先。

（2）日本中高端养老设施的代表：横滨太阳城

选址。横滨太阳城位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。

2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。

项目规模。占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。

公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点。

医疗配置。项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室。当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。

成功经验。选址：选址近郊，以较低价格获得土地。高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。

即便在日本大部分养老设施均与社区相结合的背景下，作为位置相对独立的横滨太阳城依然是日本中高端养老社区中代表项目，这与北京中高端养老设施的选址和规模不谋而合，规划设计的细节方面值得学习。

4、经验总结

国际案例主要有以下几个方面需要借鉴：

（1）车辆流线

由于员工数量通常不大（标准协助生活设施为20-30人早班，标准专业护理理设施人员约为协助生活设施的两倍），换班一般不与高峰时间冲突，如果情况允许，员工通常使用大众交通。对交通显著的影响通常比较罕见。

长期护理的轮班通常为早上7点至下午3点，下午3点至晚上11点，以及晚上11点至早晨7点。由于工作量最大，头班（早班）的人数最多。因此，交通研究的重点落于早班轮换的两个节点。

如果可在基地设置两个分离的入口，将服务和员工通道，与居民和访客分离较好。

（2）停车

停车要求根据建筑类型，以及建筑的位置而变化。为了评估停车需求，做了如下区分（1）老年住宅与独立生活设施，（2）协助生活设施，以及（3）包含全套住宅类型的持续照料设施，自独立住宅至护士护理单元。根据一份为交通工程师学会准备的研究报告，该报告基于协助生活、CCRC（可持续照料社区），以及独立生活，发现实际停车需求为每单元0.3至0.5辆轿车。然而多数分区规范要求护理之家每个床位至少为0.3辆车，协助生活为每单元0.5辆，独立生活市场比例则为每单元一个或更多的车位。活力养老社区通常必须遵循普通住宅区分区规划。由于分区规划要求的停车辆一般较多，一些地方规划委员会同意在预留一定土地给停车使用时，减少停车位数量。

所有上述建筑类型，公共交通的临近性与接送服务的条件影响停车需求。这些服务对建筑设施中的居民与对服务于建筑设施中的工作人员同样重要。便捷的公共交通或接送服务，可以使工作人员摆脱驾驶的需求，这样既可减少停车需求，并且居民可以便捷地抵达附近的购物区，或者拜访该区域的亲朋好友。

（3）景观设计

每个社区中，为了增加有趣意与记忆增强功能，通常同时在建筑内外部提供激励感官的设置。在可持续护理型退休中心和活力养老社区中，景观设计与自然区应可供步行、冥想、高尔夫、草地运动、推移板、园艺活动、垂钓，以及其它休闲娱乐活动。

室内室外兼容区：建筑中的空间，而具有室内至室外空间特色或自建筑延伸而至的门廊，用以为不愿离开或无法离开建筑的居民提供保护、遮阴、安全、视线以及体验感。对于记忆障碍患者，类似室内的空间更容易被理解。

有意义的行走：有趣意的步道，包括蝴蝶飞翔区、鸟儿喂食区、座椅休息区、喷泉区等。地标/聚集地：室外结构，例如为露台等，可为小团体提供活动的地点、鼓励户外活动，或散步后回到原点的地标式设置。

天然步道：如果基地空间允许，天然步道可以提供更精彩的锻炼与更多的自然体验。

户外锻炼/理疗：场所、基地细节以及设备等，可支持相应的锻炼、拉升以及身体理疗。

（四）综合规划建议

结合对市场中高端养老设施的研究与归纳，在适当借鉴国内外经验的基础上对北京市的中高端养老设施的规划提出建议。

1、关于中高端养老设施用地性质。

中高端养老设施多为盈利性机构，宜采用“养老综合用地”从制度上予以规范，增加获得土地的渠道，“名正言顺”后拓宽其融资渠道，增强抵抗经营风险的能力，提供有保障的服务。

2、关于中高端养老设施的选址。

中高端养老设施应可位于近郊、“上风上水”的区域，靠近主要的城市交通动线或者轨道交通，距离中心城区距离在30-40公里，车程距离控制在1小时以内，尽可能靠近大型医疗设施或公园。如昌平的昌平新城、小汤山、山后地区等均是较好的选址区域。

城市内的中高端养老设施则需主要考虑老人的密集度、靠近老旧小区。

3、关于中高端养老设施的规模。

单体上，美国太阳城模式在北京落地恐怕还有现实的难度，需结合具体情况考虑。综合北京和日本代表性项目，这种社会化的经营性的近郊型中高端养老设施需要一定的规模，3-6万平米是一个较为合适的范围（若是CCRC规模可进一步放宽），容积率在1.4至1.8左右，可根据不同区位的情况进行调整，床均建筑面积50平米应是较低的水平。而城市型中高端养老设施床均建筑面积40平米是较低的规划要求。

数量上，若不考虑新增和潜在的中高端养老机构，在未来的8年内须提供约26000-30000张中高端床位，若以600床计算，每年需提供“养老综合用地”地块5-7个，大致城市型的2-3个、近郊型的3-4个。新地块可适当考虑布局北京南部区域，做到区域上的平衡。

4、关于中高端养老设施的层数和高度。城市养老机构用地稀缺、尺度紧张，在限高方面应有充足灵活性；近郊养老设施的层数可以以6层或小高层为宜，过多的层数舒适度在下降（高度过高应降低部分居室南向日照的要求），限高也应具有一定的灵活性、层数增加，不建议过高。

5、关于中高端设施养老的室内配置。室内公共空间占比应至少达到20%，并且必须设施一定的医疗服务模块。

6、关于中高端养老设施的室外空间和景观绿化。

从较为宏观的层面讲，绿化率应不低于住宅的要求，新建机构中高端养老设施每床宜设置4平方米的绿化和4平方米的室外活动场所，无障碍设计也需要在景观中应用。

7、关于中高端养老设施的车位。

养老设施内居住的老年人其实对车位的要求很低，目前国内还没有就养老机构的车位有特定的规划要求，北京中高端养老机构的车位也以地上30-50个车位为主，出于经济性考虑更谈不上有车库（地下建安成本一般高于地上部分），我们认为可借鉴国外的经验每户可配置0.3-0.5个。

8、关于中高端养老设施的交通出入口。

对于出入口养老设施的影响很小，出于为方便老人出行考虑地面应设人行通道，道路人行路口应增加通行时间。对于设施区域自己的出入口可让社会机构自行考虑不做硬性要求。

（五）土地政策建议

1、对养老用地政策的建议：

第一，关于土地性质：用地性质分类中增加“经营性养老项目用地”，明确其经营性（盈利性）性质。

第二，关于土地交易方式：建议经营性养老项目用地通过招标方式出让。若需要与其他用途土地捆绑出让，则经营性养老社区用地的土地权属证书与其他用途土地权属证书相独立。

第三，关于土地出让规划：应在每年的土地供应计划中安排足够额度的经营性养老项目用地。

2、政策建议的合理性及可操作性分析

第一，明确经营性养老项目用地土地性质可以完善养老产业用地类型，优化土地资源配置。在已有的社会福利设施用地（含养老院用地）基础上区分经营性和非经营性，根据性质的不同确定相应的土地价格、交易方式，由企业、事业单位等根据实际情况获取相应土地，实现资源的优化配置。

第二，区分经营性养老项目用地符合市场规律，有利于金融创新。养老社区项目投资大、回收期长、投资收益低，由于经营性用地可确认为资产，养老社区投资主体可因此而享受资产升值，可增强社会资本投资养老产业的积极性。根据国际经验，养老社区运营过程中可通过金融工具回收部分投资并分散风险，如运营成熟后，可通过REITs等证券化的方式在资本市场进行退出并实现资产升值收益，而土地及房屋权属的明晰是金融创新的前提和基础条件。

第三，明确用地性质有利于相关配套政策的出台和完善，如确定养老社区的主体性质并给予相应的政策优惠等，相关政策体系的完善利于养老产业的健康有序发展。

四、相关配套政策建议

（一）民政方面

目前政府对非经营性机构在水电其可采取民用标准，而中高端养老设施基本为经营性机构，获得费用价格优惠有一定障碍。建议对养老机构“不问出身”，对社会力量筹办的经营性中高端养老设施也进行一定程度的扶植，按照民用价格对中高端养老机构的水、电、气、收费，减少经营成本，从制度上回馈老年人、促进整个行业的健康发展。

（二）卫生方面

目前部分中高端养老设施医疗服务不完善，或者医疗室无法纳入医保定点医疗，这使得老年人入住后日常医疗服务自付比例高、甚至一旦病情较重就不得不推出或者另寻其他机构。建议可以按照社区医院的审批程序审批中高端养老设施医疗功能的定点报销问题，方便老人就近就医，控制医疗成本。

（三）财税方面

财税方面中高端养老机构遇到的问题与水、电、气的问题极为相似。建议老年人每月的床位补贴和建设资助应该做到一视同仁，对中高端养老设施减免征收土地税、房产税、增值税、所得税，利用税收杠杆的调节作用对行业进行一定的扶植。

五、总结

北京市中高端养老机构有较大的市场空间并且有其自身的规划特点，为应对我市老龄化满足老人们对生活品质的追求，我们应积极对中高端养老设施予以引导和支持，除了规划条件、土地管理等前期方面给予规划指导，解决行业进入瓶颈，在后期养老设施的运营过程中也应辅以一定的政策支持，从“大规划”层面做好制度安排促进北京中高端养老设施行业健康发展。