第一篇：小户型客户群体分析
二，小户型市场基本概况及竞争格局：（1）仙葫开发区概况：
仙葫开发区首期规划面积18万平方公里，远期规划面积46平方公里，分西区、南区、东区三大功能区。开发区地处南宁市凤岭新区以东，内有桂海高速公路两个出入口，邕江环绕，交通便捷。开发区重点发展房地产、文教、休闲娱乐和高新技术产业为主，招商引资有较大进展，2002年累计引进项目15个，用地面积191.33公顷，协议投资额达12亿元，实际投入1.8亿元，实际利用外资50万美元。大学城的招商引资实现了零的突破。已有南宁五合职业技术学院、广西幼儿师范等院校签约，成为大学城首批进驻的两家院校。2002年开发区工业总产值3500万元；出口创汇220万美元，税收986万元。
房地产是仙葫开发区的发展重点之一。特别是高档别墅群的开发，已成为南宁房地产的一个亮点。2002年，已开发有“金地世家”、“天池山橘郡”、“龙胤花园”、“丽水湾别墅”等楼盘，南宁房地产的仙葫板块开始形成。至年底，在仙葫西区临界邕江地带集中了近333.5公顷的别墅群，投资总额近16亿元，全部建成后将成为广西规模大、档次高的居住区之一。
但是，随着南宁楼市的多样化发展，小户型如雨后春笋般诞生，成为南宁楼市的生力军。
（2）小户型成功案例：南宁龙胤凤凰城小户型单价4000元/㎡
上图列示了2009年3月南宁龙胤凤凰城两种户型的价格，可以看出，同一楼层的不同户型，有的可能随着面积不同，单价也有所变化，但也有的同一楼层所有的户型都是差不多，甚至一样的，比如南宁龙胤凤凰城小高层户型，5楼的三居室跟二居室的户型单价都是4000元/㎡。而随着楼层增高，到了7层同样户型每平米增加了300元。期间南宁市房价同比上涨12%，其中不少为小户型的功劳。
同时南宁市新推出的几个小户型楼盘价格屡创新高：盛天尚都均价5200元/m2、荣和东盟国际均价4900元/m2、阳光100上东国际魔幻SOHO均价5500元/m2更是为南宁楼市的房价上涨起到了推波助澜的作用。尽管房价节节攀高，但小户型楼盘却供不应求。
（3）小户型竞争激烈
南宁小户型可谓蜂拥而上，竞争相当激烈。
2009年10月31日，位于民族大道核心地段的盛天国际二期预约，当天推出310套29平方米~87平方米的精装修小户型，因其置业门槛低、贷款压力小等原因，引来不少人预约。现场气氛热烈，积极选房。据说，当天有近300人进场，200人登记预约。
除了盛天国际、云星·钱隆天下、嘉华绿洲、嘉士·摩根国际等以上中小户型公寓为主打的心楼盘在近期大量上市销售，就连面市长时间的“老盘”，如云星·城市春天、荣和大地，也纷纷推出了小户型产品。
众所周知，一直以来，大户型都是刚性需求购房户的首选产品，也是为开发商创造利润的主力，是各楼盘重点打造的“拳头”产品。然而，今年楼市不比往年，大量持币待购的刚性购房者，迟迟不肯出手买房，让观望成了当前楼市的主旋律。于是，急于回笼资金、提高销售量的开发商，开始主动调整销售策略，在产品类型上动起了脑筋，纷纷推出总价较低的小户型，希望有所突破。
“推出小户型后，销售出现了一些转机。”北湖路一楼盘名的置业顾问说，前两个月卖的户型都是100平方米以上的，销售非常不好，其中有一个月才卖出1套房。推出小户型产品后，每个星期成交好几套。
一直以来，大户当道的东盟商务区，也开始“放低身价”走平民路线，推出了大量的小户型。盛天华府和信地·伴云居，近期主打产品也是中小户型。
三，SWOT分析： 1，优势分析 A：仙葫区域小户型市场走俏：
仙葫经济开发区天然的地段优势，这里是时尚白领的俱乐部，也是制造中产阶级的梦工厂，在这里有钱的时尚白领比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我公司小户型楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：
a、高端市场被盛天国际、金盛时代、丽水湾等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。b、中端市场被现代国际、紫金苑、都市江南、盛天名都等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合、小户型市场。龙胤凤凰城一期是一个大众小户型楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。龙胤凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份时尚白领、中产阶级年轻人等，置业心理大同小异，因此成为主要推广主线。（如下调差报告）调查报告：
针对小户型的置业选择，居周刊与南宁搜房网合作，于3月19日-25日开展了为期6天的网络调查。调查结果如下：
1、您购买小户型时认为最重要的因素（多选）（9867票）
A、所处地段及交通 17.24% B、发展商实力和信誉及物业品牌
16.87% C、优美的周边环境 9.27% D、优美及规划 9.09% E、完善的小区 3.89% F、娱乐购物商场等配套齐全 3.83% G、完善的会所康乐设施 11.22% H、贴心的物业服务 11.55% I、价格吸引及升值空间 17.03% 数据分析：地段和交通被认为是购买小户型最重要的因素，价格吸引和升值空间紧随其后。同时，品牌意识日益深入人心，有口碑的发展商和物业公司成为购房者重要的选择标准之一。很多被调查者表示，不管是自住或投资，好的地段会带来更大的升值空间，而完善的会所设施和贴心的物业服务，与业主的居住生活质量息息相关，也备受购房者关注。
2、小户型住宅单价多少元/平方米您可以接受（1716票）
A、3000元-3500元 23.6% B、4000元-4500元 31.12% C、5000元（或以上）45.28%
数据分析：经历了2007年南宁房价飞涨，市民对房价有一定的理性认识，近半的购房者表示能接受5000元/平方米以上的小户型。据调查，目前南宁很多小户型项目都在市区成熟地段，价格较高，但由于生活便利，部分市民还是很青睐市中心的小户型，并能接受较高价格。
3、小户型住宅产品您可以接受总价（1716票）
A、10-15万元 32.17% B、15-20万元 54.2% C、20-25万元 13.64%
数据分析：记者在调查中发现，目前小户型的主力购买群体还是20-30岁的青年置业群体，54.2%的被调查者选择小户型总价在15-20万元，而这一总价可以大大减轻青年置业群体的月供负担。
4、您购小户型住宅的主要目的是（1716票）
A、自用 22.55% B、出租 32.34% C、转手投资 45.1% 数据分析：45.1%的市民选择“转手投资”，这说明南宁市的市民很看重小户型的过渡投资功能。由于有很多投资者进入小户型市场，这导致了近年来小户型一直供不应求。
小户型生活时尚又精彩，深受年轻人青睐。据了解，这类户型在南宁的供应量不多。例如青年国际早已交房使用，而南宁·联盟新城及盛天尚都等此类户型均已售罄。
B：时尚白领、年轻中产阶级对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力。
C：市场状况表明，目前南宁市场产品以面积区间在70-90㎡二房及102-112㎡三房为主，有利于投资，吸引大批外商投资、炒房客。尤其是精装小户型更受欢迎，构成了提高成交量和价格形成的主要产品。以投资客为主，投资客量的增加，形成了小户型市场一个很强大的支撑。
2，劣势分析
A：小户型市场竞争激烈，局势严峻。
仙湖经济开发区域业主多为年轻人且收入皆为白领阶层，有效需求充足。如今小户型楼盘无论是竞争还是销售都很火爆，像盛天熙园、盛天华府、业和半岛半山、风铃春天、远辰·山水一号、锦绣豪庭、盛天华府、普罗旺斯、台湾街、盛天国际、瀚林雅筑、恒大·苹果园、东方华府、半岛旺角等都是名气响亮、深受青睐的户型。
如果像龙胤凤凰城二期销售一味的向年轻时尚族诉求，我公司楼盘销售可能面临比较严峻的竞争局面。
B：我公司刚成立不久，人力资源、资金不足，力量有限。而小户型开发成本高，相对可能比一些中大户型还高。
C：小户型精装修很讲究，我公司经验不足，尤其在小户型精装修方面有待提高。
3，机会分析
A：小户型的目标市场主要由以下几种人组成，这些人购买能力强。在南宁打工的主要是中层技工或时尚白领，以及少部分蓝领。这些人的消费就是我小户型市场的目标群。他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付2-5万元月供几百上千元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同蓉茉大道有很大的租房需求市场，非常认同仙湖开发区的发展前景。对此类人我们要注意：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是我的第一套房，现阶段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子现在没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公房租金很高。南宁就是有这样一个巨大租售需求市场的地方。
26—29岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的小户型房子正好适合这些人。
已在南宁干了2 ~ 3年生意的外地人，这些人对仙湖开发区域尤其是综合商场，正佳菜市、蓉茉菜市、康联超市、南城百货市场等等有较深的了解，对仙湖开发区有印象，但不太关心。在南宁租房住，曾经有想买房的念头，但又不想永久在邕居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。
对这类客户讲仙湖经济开发区商圈巨大的租房、购房需求，小户型由于总价较低，可以随时出售和出租。
外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋（主要是首付款）。这样做一方面可以有收买人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。
从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。对这些人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄弟姐妹。因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。
纯投资者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险，比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。南宁这里如同一个金矿，这里有数百万人的年轻人，有不止数千个中小老板，有很大的租房需求市场，发展前景广阔。
东盟博览会的外地品牌驻邕代表很多，诉求随时可住，随时可卖，诉求个性物业服务，如同酒店服务一样，有送饭服务、自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务（均是有偿服务）。私人特殊生活，多讲公交出入方便，房子总价不高等。
B：业内人士分析指出，在三五年内，只要凤岭片区小户租赁价格及形式能达到目前五象广场周边的状况，投资客们完全可以实现以租抵供，且略有赢余。客观来说，无论目前的发展状况如何，未来南宁东部地区肯定是出租市场最旺盛的地方。尤其在租价上，会明显高于老城区的平均水平。南宁市房产中介协会会长陈伟分析，南宁有三个小户型楼盘：TT国际、金旺角、摩卡生活馆都拥有区域优势，要不就是在商业区，要不就是在商务区。小户型开发现在还是缺，很多大城市，小户型都是以精装修的形式出现，现在人们的生活节奏比较快，很少有时间顾装修，精装房的出现刚好满足了这一市场需求。
C：南宁本身就是个机会，经济社会稳步发展的开放之城。积极抓住机遇，不断提高开放意识，合理利用有效资源。国内生产总值比上年增长11.5%。农业结构调整步伐加快，呈现全面发展态势；工业经济坚持以市场为导向，积极转换经营机制，经济运行质量提高；三产发展日益活跃，产生了以旅游、房产、会展、餐饮等为主的新经济增长点；对外开放进一步扩大，来自美国、德国、新加坡、泰国、台湾、香港等近30多个国家和地区的投资商到南宁投资发展，外资投向范围涉及制造业、房地产业、建筑业、服务业等多个领域。每年的东盟博览会、中小企业博览会（玉林玉博会）、泛北部湾经济论坛、文化产业高峰论坛等等国际性的博览会和论坛充满商机，吸引了大批的外商投资、建设和容纳常驻国内外游客等等。
4，威胁分析 A：行业内的竞争
周边楼盘云集。振宁·现代鲁班、风铃春天、远辰·山水一号、锦绣豪庭、盛天华府、普罗旺斯、台湾街、盛天国际、瀚林雅筑、恒大·苹果园、东方华府、半岛旺角等林立在开发区内，客户分流，竞争激烈。
南宁小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。
小户型一直以来都是大家关注的焦点，从近期市场的反馈来看，小户型的热度正在持续增长。而保利21世家推出的精装小户型，从户型布局、空间配套、园艺景观到通风采光，都充分考虑了未来生活的实际需要，而且全部配备了洗衣机、冰箱、空调等9套家电，同时以6500元/平方米的均价入市，和以往相比，价格呈平稳状态。实力比我们强大很多。
云星·城市春天、盛天华府、业和半岛半山、恒大·苹果园、台湾街、东方华府、世洋首尔街近期均有小户型投入市场。我们应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。
B: 行业外威胁
房地产同质化加大，我们要在这其中突围而出。现在地板、家私价格不断提升，加剧开发建设成本。
四，目标市场权衡及客户锁定，品牌形象及品牌推广营销策略。（1）目标市场权衡及客户锁定：
年轻人钟情小户型，不仅因为总价低，更是因为小户型能让各类年轻人找到属于自己的时尚空间。南宁楼市有众多小户型，根据不同特征及适合人群，又分为迷你小户型、精装小户型、温馨小户型及百变小户型四类。
迷你小户。
快乐单身私享空间。
适合人群：初入社会的单身贵族。
产品特征：迷你小户由于受面积限制，设计上追求简约方正，弱化了厨卫及客厅的使用功能。特别是厨房，有些小户型甚至没有。这类迷你小户型多为单间配套，即客厅和卧室合二为一，而且一般只拥有一个窗户或阳台的采光面，有些甚至没有阳台。
产品分析：单间配套的迷你小户，如果面积在15平方米以上，便可摆放沙发、餐桌、书桌、梳妆台和床；面积在15平方米以下，只能摆放简易沙发、小餐桌和床。而卫生间面积约3-5平方米、厨房面积约5-7平方米就足够了。如果卫生间较宽，还可以设置干湿分区。而厨房面积较大的话，还可以摆放冰箱之类的电器。
迷你小户简单实用、总价较低，很多初涉社会的年轻单身贵族为之倾心，将选择小户型作为自己在城市里的第一落脚点。在南宁市某媒体工作的覃小姐说起自己在东葛路的迷你小户时颇为自豪。“我是2007年参加工作的，毕业后就在家里的支持下买了这套二手小户型。房子虽然只有20平方米左右，但却是我的避风港。每天下班后我回到自己的小窝里，享受快乐的单身生活，而父母也不再为我操心了。”
精装小户。
时尚小资妙曼空间。
适合人群：注重享受生活的都市时尚小资。
产品特征：精装修小户型可为业主省却装修的烦恼。对于工作繁忙、应酬较多的时尚小资而言，此类小户型无疑非常受欢迎。这类小户型所在区域的配套较为完善，能满足都市百领小资的购物、娱乐等需求。
产品分析：此类小户型的居住舒适度及品质相对较高，而且购买人群多为具有一定经济实力的城市白领阶层。精装修小户型在南宁市场普遍被看好，目前许多楼盘都打出精装修的旗号，以吸引时尚白领购买。
刚在北湖路的云星·香槟时代购买一套精装修小户型的曾先生说，他很喜欢这里的精装修风格，而且能够免去装修的劳苦。“45平方米的一房一厅对我一个人来说已经足够大了。在新房里，我可以完全按照自己的意愿布置家具，打造自己心仪的妙曼空间。”
温馨小户。
幸福新人甜蜜空间。
适合人群：即将成婚或新婚的年轻男女。
产品特征：温馨小户型一般较为注重卧室、厨房和卫生间的设计。有些小户型还设计有次卧或书房，有的还有完全独立的阳台。使用功能较为齐全的小户型，在经过男女主人精心的美化修饰后，顿生许多浪漫温馨。
产品分析：此类小户型得到不少即将成婚或新婚的年轻男女的推崇。年轻男女的购买力不强，大多是在家里的支持下购房。虽然只是作为过渡性住房，但同时也需兼顾实用性。
业内人士分析，此类温馨小户型多以二居室为主。一间做卧室，一间做书房或次卧。新婚夫妇居住正好合适，可以创造更为温馨甜蜜的二人世界。受“90/70”政策的影响，今后南宁市将有更多的此类户型涌现。
百变小户。前卫人士畅想空间。适合人群：经济实力较强的前卫人士。
产品特征：使用功能介于迷你小户型和温馨小户型之间的百变小户型，多以一居室或二居室出现。由于弹性空间的面积较大，自由组合后，房屋功能区将会有所增加。此类小户型能通过不同的组合实现多种功能，达到前卫的效果，因此受到了经济较强的前卫人士热捧。
产品分析：“我这套房的面积仅是37平方米，但却是二房一厅设计。这套房子的层高达5米，我自己做了一个隔层。上层是两个卧室，下层是客厅和厨房。更为难得的是，我还增设了一个储藏间，完善房屋使用功能，提高生活品质。”2月22日，记者来到望园路青年国际的杨小姐家中，她认为该楼盘的阁楼式小户型让她的生活很惬意。
也可自由组合是百变小户型的创新之处，也是彰显主人个性化的地方。这类户型，或是通过增加层高，或是利用内外阳台及赠送面积来达到随意分割、切换房型的效果，为城市前卫人士提供了更多可自由畅想的空间。
（2），品牌形象及品牌推广营销策略
面对这一比较有难度的问题，我公司采取了以下三个营销策略：
一、窄众营销：有的放矢地到各大年青白领人士工作的地方投放广告；
二、网络病毒式营销：年轻人喜欢上网，在网络上能将信息及时的扩散，从而利用网络低廉的广告费用进行宣传；
三、情感营销：即通过一系列情感软文去感动目标客户群。
营销策略具体操作：
首先，我公司印刷了大量本案的彩色广告，广告的色彩尽量鲜艳夺目，在这些广告宣传单上我们详细介绍了本公司及楼盘的情况、定位等。其次，公布了网上查询本楼盘的方式、看房时间等。第三，在宣传广告和网络上所写的情感软文中，尽量使用贴近时下年轻人口味的词句，例如：
居住在„„是一种诗意的生活方式，代表了自由、独立、文化；是一种个性化的存在，处处体现匠心独运的艺术品味与人文关怀；
我们的房客是这样一个群体：既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受；
要求个性化的生活空间，拒绝千篇一律人云亦云。； 对生活充满浪漫美好的想象，愿意为自己所追求的生活不懈努力； 等等。
在上面目标市场权衡级客户锁定后，我们采用窄众营销的方式来做营销宣传，首先在传播的范围上只针对特定的目标群体，而且只使用目标群体最容易接受的术语、信息接受渠道、广告传播方式，力求以最少的投入最精确地命中目标群体。同时我们派人到南宁市各大企业的办公所在地，只要是白领年青人士聚集的地方，如南宁新闻中心、电子科技广场、泰安大厦以及各大机关单位办公大楼等等，去派发宣传单。这样一来不仅经济实惠，而且将受众牢牢锁在年青白领阶层，不浪费任何广告费用到无效的受众上去。同时，我们的印刷广告品可以收藏，宣传持续性较长。
同时，我们也在南宁时空网和新桂网上发布了网络广告。对此，我们将委托专业人士代为制作FLASH广告，准备在各个有影响力的网站推出。南宁时空网是南宁市受众面最广的地方性门户网站。鉴于我们目标客户群对FLASH动漫的爱好，我们可以专门制作一个非常煽情的FLASH广告，从而增加点击率。我们还专门在南宁时空网和新桂网、腾讯、新浪、搜狐、等各大门户网站的城市BBS上发起了关于这则广告及本案楼盘的讨论。因为在BBS上发起讨论是不用花一分钱的，空手套白狼，加上我们积极地将此贴热顶，吸引了很多南宁市网民参与讨论。通过网络的传播，我们将本案信息不花一分钱就象病毒一样地传播了出去。
在广告宣传到一定的时候，我们组织了看房活动。活动时间在哪里举行都需要确定。在指定的地点，我们派专车接送看房的目标客户，我们尽量将样板房布置装修得贴近时下年轻人的喜好：前卫、时尚、个性、色彩明快。在看房的同时，为了促进来看房的白领年青人士的交流，我们组织他们举行联谊活动。” 相信如此营销推广，我们的楼盘肯定销售火爆，也促使我们增加经验，事业不断发展壮大。
第二篇：小户型分析报告
盘点小户型优势
一、总价低、首付低、月供低 无论是自住还是投资，小户型相对于大户型来说，其最大的特点及优点就是总价低。如果是通过银行按揭底方式获得，那么其首付和月供也相对较低。首付在5万左右，月供一般也不会超过千元，银行还贷压力小。这对于大多数购房者来说，应该还是可以承受的。纵有房屋千万套、睡觉只需三尺宽。在房价日益飙升的今天，比起动辄几十万甚至上百万的总房价，小户型低总价、低首付、低月供的特点和优点，使得“居者有其屋”这一美好设想不再那么遥远。
二、过渡性强 对于大多数自住型购房者来说，尤其是对于单身贵族和或是刚结婚不久的小夫妻而言，想要一次性购置3室甚至4室这种可供应全家人居住的大面积户型难度是比较大的。无论是考虑经济因素还是行业发展的必然，大多数人会倾向于选择小户型，等到财富积攒到一定程度再考虑二次置业，改善居住环境。因此小户型可以作为一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子，小户型可以租或售，“滚动置业”的美好设想可以在小户型这个载体上比较轻松的实现。可租可售可自住，所以说它的过渡性是非常强的。
三、投资可行性强
1、由于小户型的总价低，应此其投资门槛相对不高。月供一般也在千元以下。通过选择地段和装修标准，完全可以实现用月租偿还月供赚取长期稳定的收益。或者伺机出售，迅速回笼资金。比起大户型来说，由于总价低，机会成本也相对少。即便出现比较大的动荡和意外，亏损也相对较少。
2、投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，收益更稳定。即便出现大的动荡，也不会向股市崩盘一样，投资变成一堆废纸。从这个角度来说，风险是比较小的。
3、市场需求旺盛，刚性需求大。购买小户型房产用于出租，关键看投资收益。而这一点又取决于承租群的需求量。小户型的承租群一般多为白领阶
层、结婚不久的小夫妻。他们共同的特点在于财富储蓄相对较低而刚性需求相对旺盛。因此，小户型用于出租是非常理想的。这一点在一线城市表现得非常明显。
四、装修、居住成本低 小户型面积小，因此装修的时候可以省下一笔装修费用。入住以后，各项按照面积均摊的费用也相对较低，经济实惠。
五、增值保值性强 房屋作为一种特殊的商品，除具备居住功能外，还具有保值及增值的附加价值。而小户型无疑成为房产投资的首选。一般来讲，小户型项目所处位置交通状况良好，同时相关配套也比较齐全，小户型无论是出租或出售都具有较大的保值增值空间。据了解，市区内的精装修小户型月租完全可以用来偿还银行不超过千元的按揭贷款。其保值、增值价值一目了然。
六、生活便利性强 站在小户型定位的角度来看，由于其的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性是比较大的。所以真正受欢迎的小户型项目的区位条件都比较好。通常交通状况良好，距离公共汽车站、地铁站比较近。对于上班族和“飘一族”来说，市区的成熟配套方便工作之余享受高品质生活。如购物、看电影、喝咖啡等，在市区选择离工作地点近的地方买小户型可以节省上班时间，免除长途劳顿。从这个角度来说，小户型完全可以摆脱“购买能力”的束缚,成为高品味、时尚人群的个性选择。选择小户型可以带来便利的生活环境，相同的环境，较低的总价凸现其高性价比。创新小户型的独特新优势 商品住宅时代的小户型发展，至今已经历时10多年了，产品更新换代，历经多种变化。伴随着“90平方米以下占比70%”的政策的全面实施，“90/70”小户型从今年起在成都不断亮相，其创新产品也普遍受到购房者的关注，销售好于一般商品住宅。而今的小户型有何变化？创新型小户型究竟新在哪里呢？
带来变化
住房最忌讳的是进门一眼望尽，而由于层高的变化让面积不大的住房拥有了立体感，也 立体感：小户型层高
适合现代家具、电器的布局和个性化的居住格局。以往，由于建筑层高限制不多，有的小户型层高最高可达5.5米。一般住宅的层高在2.8米左右，因此5.5米可以设计打造成两层空间，而面积计算则依旧以一层为单位，故有“买平方送立方”的说法。在层高的限制下，现在出现较多的是错层或复式小户型，上下两层空间，下面对外会客，上面居住，面积虽然都不大，但分区明确、层次分明。有的甚至是南北错层小户型，上下两层拥有阳台看到的是不同的户外景观。
个性感：小户型弹性组合空间平面的空间变化和弹性组合，对小户型来说至关重要。因为，通过变化和组合，可以摒弃一些可看不可用的面积，改造成适合自己的生活居住空间。在以往的住宅设计中，一般小户型产品是当作边角料设计的，房间格局、承重墙等都是随其它户型变化而变化的。进入“90/70”时代，针对小户型的设计不断出现，如设计中尽量减少小户型的承重隔墙，使之可以自由变化，组合成不同的空间就是很好的尝试。
在弹性组合中，厨房区和就餐区的结合，卧室和书房的互通，起居室的多功能、工作阳台和洗衣机的结合等都在考虑范围内。增加弹性空间后，业主可以根据居住人数、兴趣爱好的不同装修设计自己喜爱的空间，使小户型更具个性化。
空间感：小户型花厅增加面积
对小户型来说，在有限的建筑面积内获得室内面积的最大化也是至关重要的。正是得益于“90/70”政策的推行，小户型的设计正在考虑为业主增加室内的使用面积。而今，增加飘窗和阳台，延伸小房间视觉的长度已经被普遍采用。
另一种由北方传过来的进门花厅也开始应用到成都的小户型中。顾名思义，花厅是养花弄草的地方，阳光、空气需求大，所以花厅一般拥有一个半开放式的对外空间，顶上有檐，但对外无窗，所以花厅的建筑面积只能算一半。用一半的价格买到8-10平方米的花厅后，小户型业主可以装修改造，如改造成与厨房结合的半开放式餐厅，或改造成鲜花环绕的家庭
电脑室等。虽然总面积不大，但花厅增添了小户型的空间感觉。
舒适感：关注小户型通风日照。
还有一种小户型中规中矩，朝南卧室带南阳台，北面厨房、卫生间带工作阳台，还有10多平方米的会客厅。麻雀虽小，五脏俱全。这类小户型受欢迎的原因，是其设计符合居住的两个基本原则，即通风和日照。不少小户型为整体建筑的需要，往往舍弃通风和日照的标准。如两梯三户的房子，往往把小户型设计在中间，与电梯门相对，这样的房子缺少南北通风，室内的自然空气流通不好，能源消耗量相应会增大；如有的小户型被安置在板式楼的内凹处，日照时间短，朝向差，冬冷夏闷，居住舒适感差，尤其不适合老人居住；再如，有的小户型窗前就有大楼阻挡，距离颇近，不仅晒到房间的阳光少，而且通风都受很大影响。因此，不论小户型款式的变化怎样，但万变不离其宗。还是应首选南北通风好，朝南日照多的小户型。在当今强调人居环境的时代，不论户型大小，住得健康舒适要放首位。
第三篇：VIP客户群体的分析及VIP活动的建议
VIP客户群体的分析及VIP活动的建议
一、分析芜湖市场我公司VIP客户群体的现状
据调查显示，在高端商场的年销售总额中，约60%是由VIP顾客创造的，且这一比例还将不断上升。商家自然认为VIP客户数量的增多，就意味着销售数额的增加，因而发放VIP卡、推广会员制成为芜湖市场各商家争夺客户资源的不二法门。此时的会员业务已经成为衡量商场销售情况的一个重要指标，VIP会员的多少直接决定了销售业绩。为了扩大VIP客户群，芜湖各商场不断降低入会门槛，原本只有消费满几万元才能入会的资格标准一降再降，使高不可攀的入会变成皆可能的事实，而象征身份、地位的VIP卡则丧失了原有的尊贵。
高端VIP客户因为被“大众化”而无法体会到“尊贵”之处，高端VIP只能一跑了之，也就造就了无数“休眠卡”的存在。至此，商家落入了发卡越多，休眠卡也越多的怪圈。坦白的说，这也是我公司目前所存在的情况。
二、市场上有关VIP活动的分析
VIP客户享受的一定是特殊化服务，这样才能凸显其“尊贵”的价值。而相对来说，芜湖市场目前依然采用的是大众营销策略，所提供的购物打折、消费积分、免费停车等活动，难以撼动高端VIP客户。其实，像这样的营销手段在前几年还能发挥作用，但是面对目前日益竞争激烈的百货业，仅凭这些服务是无法满足高端客户的消费需求的。因为这类人群不是价格敏感型消费者，他们更加注重的是个性需求的满足和购物体验的享受。
现状是一边是各商家大众促销活动搞得辛辛苦苦，另一边却是VIP客户冷眼旁观很不买账。准确地说，这些活动在某种程度上可以激活会员的参与热情，拉动销售额的提升，但是它们并没有关注到VIP客户的消费需求，做到精准营销，显然也就无法保证VIP对商家的忠诚度。
个人认为，其实发放VIP卡只是服务营销的开始，VIP卡存在的价值就是数据的收集和分析，忽视客户分析系统的存在，或是没有数据分析的能力，VIP营销就只能是“无源之水、无本之木”。特别是当存在大量的“休眠卡”时，各商家无疑为自己切断了信息来源，进而也就无法对客户进行实时追踪和个性化营销。因此，重视关系营销，精准定位VIP营销活动，让客户关系管理系统发挥应有的价值和作用，才是我们后期最大化发挥VIP客户群体扩大销售的基础。
三、关于后期公司VIP活动的建议
1、通过各类数据跟踪分析，不断加大数据库管理能力，精准定位，将服务营销的着力点放在VIP顾客的“质”上，从而提高VIP卡的购买力和持续消费力。
2、后期活动着力点在于摸索着进行精准营销，为VIP客户量身打造一些活动，不断提供符合其生活品味的产品与生活方式，巩固和不断培养VIP客户群体，最终做到扩大销售的目的。
3、在现有活动基础上，通过后期拓展，拟开展异业合作、联盟营销、闭店销售等活动。具体内容：
A、通过和知名旅游公司合作组织高端VIP客户及大客户，在圣诞或年终时南京“回娘家看看”之旅，前期沟通制作各类优惠券，促使其在芜湖新百购卡南京消费；
B、在公司大型促销活动中，区别对待高、中端VIP客户，如刷卡不积分会体现不了VIP客户的区别，建议登记刷卡次数，在年终兑换积分时，区别对待； C、通过和同等或更高级别的休闲娱乐行业的结盟，如餐饮、旅游、影院等共享VIP资源，通过持有新百VIP卡可享有其他联盟企业的优惠服务，为其量身打造更好的服务体验，“唤醒”沉睡的VIP卡。
D、可与高端产品，如“汽车类、房产类”企业合作进行“数据库营销”，共同汇聚高端VIP数据，精准定位，在高端酒店开辟会场联合营销。
E、在公司内部开辟场地，针对VIP群体展开“教育营销”，因为当代孩子的教育史每个家庭的重中之重，通过开办“新百夏令营”、“新百冬令营”“新百少儿阅读书屋”等方式，拉近与VIP客户的距离，增加其进店次数，扩大销售； F、加大对各种“节”的VIP专题营销，如教师节、护士节、母亲节、父亲节等，凭VIP卡，根据当时全年的积分总量加赠不同等级的礼品。
D、联合公司现有化妆品类，钟表首饰类、百货类高端品牌，可每月在晚间固定时间，开展“XX品牌之夜”VIP专场促销活动，在加大销售力度的同时，预定品牌产品使用知识的讲座，如“珠宝的鉴定知识、夏季护肤保养等”，在销售商品的同时培养共同的VIP客户群体，为后期讲座营销活动的开展奠定基础。
第四篇：大学生客户群体调查
大学生经济能力，通过对一些网友和朋友沟通加上自己的分析，现在她们一个月生活费用普遍在800—1000元左右，也有在1000元以上。除掉每个月吃饭以外，零花的大概平均有500—800.对于商品比较重视款式价格而后才是质量。通过询问我堂弟（广西民族大学）、朋友的妹妹（广西大学）和刚毕业的一个朋友。
饮食，平常周末大学生都会和舍友和老乡聚会，消费在中低档，大概在300元以内，消费的餐饮场所主要为大排档，风味餐馆，夜市烧烤。参考地段：农院路、火炬路、西大东门夜市区域。
休闲娱乐，主要是K歌为主，西大东门，南门附近一带的这些场所一般到周末都会爆满，和朋友亲历过，唱午夜场的等了整整两个多小时才到我们。
服装品牌，大学生是一个积极向上的群体，对于商务类严肃类的品牌没兴趣，受欢迎的服饰品牌：以纯、森马、美特斯邦威、三福、佐丹奴、阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、阿依莲、韩都衣舍、外贸名品等。
鞋子：一些运动休闲品牌的鞋（如安踏、李宁、361度等）、匡威、达芙妮、华耐、梦梦等。
个人总结分析：按照本案的地段和周边群体，大学生是一个低消费群里，消费不高，商家进驻主要以为满足迫切需求和生活必须为主。所以要有餐饮，娱乐，服装，超市、联通移动营业厅、银行网点等这类。
餐饮大众消费为主，饮品奶茶店（大维、菜茶沫、地下铁）、快餐店（如柳盛、佳百旺、快而美类）、米粉店（三品王、粉之都）、生活小吃（沙县小吃、特色小吃类）、大排档
娱乐，一些量贩式KTV和网吧、溜冰场
服饰，服饰控制在200块左右以内，超过300块学生群体就会选择去市中心和大型购物场所购买，心理想法是可能款式多，价格会打折。按照大学生给出喜欢的服装品牌和本案的地理位置，我觉得进驻以纯、森马、美邦、三福、韩都衣舍、外贸名品这类品牌可以，只要价格合适都会购买，而阿迪达斯、耐克、杰克琼斯、阿依莲这些价格稍微贵了些，可以考虑进驻这些品牌的折扣店，如阿迪和耐克折扣店。
鞋子，按照朋友说的，她们大学女生很喜欢达芙妮和梦梦的鞋子，新品多。
一些生活服务类，这类为生活必须，不受地域限制，超市以中小型超市为主，如利客隆，银行网点和移动联通充值业务办理，便民服务等这些。
第五篇：小户型住宅分析论文
一、当前小户型存在的问题
目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题：
（一）房型不合理，居住功能差。现在，小户型住宅中大多是宾馆标房式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型，实际上就降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式住宅，其毕竟还是供人居住生活的“住宅”，而非“酒店”。
除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合理是显而易见的。这也是小户型住宅的通病。严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。
（二）得房率低，走道过长。如今，小户型住宅的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“新银座”60％，“东方新地”64％等。这与通常新建住宅80％以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择（尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时）。
过低的得房率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，其不实惠、不合算是不言而喻的。
（三）识别性差，存在安全隐患。
由于小户型住宅设计的陈旧，一个层面几十户，鱼骨状、回环状一贯通的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。有的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难以觉察，不像一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便会给不法之徒留下可乘之机。
（四）一梯几十户，上下不便。现有小户型住宅，大多都是一梯几十户的集中式的电梯设置。如“金银汇”的32层三梯54户，“自由自宅”的6层2梯40户，“奔腾新干线”的32层三梯20户，“蓝朝部落”的32层四梯24户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住，那么每天几百人上下进出，其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。
（五）面积不当，总价失控。现在小户型住宅中标房式的一室户房型建筑面积，不少都在40-50平方米，如“新银座”、“富通城”、“东方新地”等，对一室户而言，显然偏大。这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也同样偏大，大多在70平方米左右，有的甚至超过80平方米建筑面积。这就失去了小户型的本来意义。小户型就应体现其“小”，以符合特定的市场需求。这一面积的不当也就直接导致了总价的上扬，使小户型原有的低总价优势逐渐消失。此外，如此“双高”的小户型，其未来的预期租金也必须随之高涨，这就又与租赁市场实际的需求结构相矛盾、相背离，导致今后此类小户型的难以出租与变现，甚至引发一系列的市场问题。其实这也反映出发展商对小户型市场定位的失误。
上述五大缺陷，也是当今小户型市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化小户型产品，提高对特定居住使用者的适应性（包括价位），这是今后小户型开发的关键，也是小户型市场进一步良性发展的保证。
二、小户型产品的优化与对策
（一）改点式为板式，创新平面布局。改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。
（二）改直套为横套，缩短进深。现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。
（三）细化功能区隔，合理面积配比。小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。
对于1-2人居住的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不宜小于4平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促、逼仄。其它功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，既能满足需要，又无面积损失，这是“螺丝壳里做道场”，细化小空间功能区隔的关键一环。
（四）变化局部隔断，增加储存空间
为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。
（五）房型设计与装修设计同步结合，相得益彰
在装修设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时，事先考虑到装修的需要，将两者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等。
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