石家庄小安舍旧村改造一期工程总包

第一篇：石家庄小安舍旧村改造一期工程总包

石家庄小安舍旧村改造一期工程总包

施工协议

发包方：

（简称甲方）承包方：

(简称乙方)

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本协议.一、工程概况

1、工程名称：石家庄小安舍旧村改造项目一期地库A标段;

2、建设地点：石家庄市小安舍村

3、结构类型：框架结构

4、建筑面积：约

9104平米

二、工程承包范围

承包范围：按施工图完成本项目土建、照明（含穿管布线）工程 施工及总承包。

以下工程为分包工程，不在本次承包范围之内;(1)土方开挖；（2）地基处理工程；（3）电梯及安装工程；（4）消防喷淋工程;(5)门窗工程：（6）弱电工程（含电信、宽带及智能化系统布线及有关设备安装）；（7）变配电设备供应及安装；（8）加压设备和水箱的供应及安装；（9）燃气设备的供应及安装。

1.以上分包工程涉及的所有与主体工程有关的预埋包含在本次招标范围内。

2.甲方对乙方工期进行考核，在非甲方原因乙方未按进度计划完成的工程量，甲方有权对未完成部分进行分包。

三、合同工期：

实际合同工期总日历天数119日历天。即2012年11月28日至2013年3月25日 其中主体结构封顶日期为：2013年1月20日

开工日期需达到基坑（地库独立基础）砼垫层施工条件（经甲方、乙方、建立确定）的日期2013年3月25日完成验收。甲方分包工程穿插进行，包括在总工期之内。

2.工期顺延：

（1）施工过程中若有工期调整，均以甲方书面通知并经乙方确认为准。

（2）除不可抗力外（建设主管部门认可），乙方必须保证总工期按计划完成。

(3)施工期间非乙方原因停水停电造成停工，若连续听谁天g点20小时以内，一方不向甲方索赔，凡连续停水、停电超过24小时，则甲方给予现场据实签证。签证只顺延工期，不考虑其他损失。

除上述几条外，工期均不得顺延。

四、质量标准

1、质量标准：合格。工程质量符合国家现行施工验收规范相关规定和设计要求；工程阶段性验收及竣工验收，均应一次交验合格。

五、承包方式：1.按照施工图纸设计标准

包工包料保安全(甲供材除外)

六、价款编制依据与结算方法 1.几款编制依据

本工程以投标时双方确认的工程量清单单价为计价依据。2.结算方法

（1）以甲方双方确认的清单综合单价为依据，工程量据实调整。（2）承包人所提供的材料认质认价申请必须包含有材料用量。认质认价的材料极差只计取税金，在竣工结算是一并计入，不作为工程款中间支付。招标文件中的主要材料暂定价部分根据甲方认质认价单进行调整，如果未经甲方认质认价，结算时此部分材料价不计入结算。材料价格暂定表以外的主要材料也应征得甲方及监理同意后方可采购。

（3）工程量清单漏项或设计变更、洽商引起新的工程量清单项目，若分部分项目工程量清单计价表中已有适用于变更工程的价格，按分部分项工程量清单计价表中已有的价格变更合同价款;若分部分项工程量清单计价表中有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；若分部分项工程量清单计价表中没有使用或类似于变更的工程的几个，按2008《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》三类取款，（不计取措施费用）（主材一句材料价格暂定单，暂定单中没有的双方协商。辅材部分几个不予调整）进行结算。工程量清单若因变更或其它原因造成清单项目减少，结算时需将减少项目予以剔除。

（4）新增清单项、设计变更、工程洽商增减费用，在竣工结算时一并计入。单项增加3000元以上（不含3000元）者予以结算；单项增加3000元以下（含3000元）不予结算。

（5）现场签证：工程洽商、现场签证必须经甲方工程部、成本部、监理签字认可方能生效。签证部分费用仅计取税金，在竣工结算时一并计入。

（6）基坑放线，槽底平整，夯实，余土清理（含主楼周边余土清理）已含在“草地清理”清单项目中，不再另行计取；地库集水及排水沟挖槽依据市场行情出具现场签证并入结算。

除上述约定外，其他市场或政策性变化一律不予调整。

七、付款时间和方式

1、在签订合同签，承包人向发包人支付10万元的履约保证金。基础防水板施工完毕后十日内退还履约保证金的40%，结构主体封顶后退还履约保证金的60%（不计利息）。

2、地库基础防水板施工完毕后十日内，甲方支付乙方已完工程量（扣除甲方供材款后）80%的工程进度款。主体结构封顶十日内甲方向乙方支付已完工程量（扣除甲方供材款后）80%的工程进度款。

3、工程完工验收合格后十日内甲方向乙方支付已完工程量（扣除甲方供材款后）80%的工程进度款。

4、乙方交钥匙后十日内付至合同价（扣除甲供材款后）的90%。

5、取得竣工备案验收报告书，结算经双方确认后14天内，支付至竣工结算总价款（不含甲供材）的95%，其余5%为工程保修金。

6、质量保修金；工程竣工结算价(不含甲供材)的5%作为质保金，质量保修期满一年后，一个月内支付保修金的40%（扣除维修费用）。质量保修期满两年后，一个月内支付保修金的60%(扣除维修费用)。(保修金不计利息)。质量保修责任并未随着质量保修金的返还而解除。

7、每次付款时承包人须向发包人提供正式的建筑业发票。

8、每次付款时乙方需提供民工工资表等相关资料交由甲方核实存档，在工程款拨付正常的情况下，若由于民工工资发放不到位导致的劳动纠纷，乙方负全责。

八、质量目标

1、中标人应认真遵守施工规程、规范和国家有关验收标准，接受建设工程质量监督检测部门的检查与监督；若乙方施工的工程达不到合格标准，因此发生的一切损失由乙方承担。

2、工程保修办法执行国务院[2009]279号令《建设工程质量管理条例》；

3、其他按现行有关规定执行。

九、双方职责

（一）甲方权利与义务：

1、甲方委派

为甲方项目代表。

职权：监督施工，负责对工期顺延、设计变更的签证进行审核，负责工程的检查、隐蔽工程的验收等应由发包方负责管理的工作。

2、甲方有权对乙方整个施工过程的工期、质量、材料进行监督、管理，对乙方在施工过程中违反操作规程、违反施工及验收规范，导致工程质量存在严重隐患等行为，甲方有权责令乙方限期整改，未及时整改则处以罚款。

3、负责提供临时水源、电源接驳点(费用乙方自理)、道路通畅。

4、办理施工许可证等开工手续（乙方负责配合）.5、向乙方提供工程地质及地下管网线路资料，将水准点和坐标控制点以书面形式现场交验给乙方。

6、组织图纸会审和设计交底。

7、审核施工组织设计、施工方案、现场签证、材料认价单等经济技术文件。

8、组织乙方参加协调调度会，并协调乙方同其他施工单位的交叉施工关系。负责协调外部及邻里关系。

9、提供全套施工图纸6套（含竣工图2套）

（二）乙方权利与义务

1、乙方派驻现场施工代表

；项目经理，接受甲方委托监理公司对工程实施监督的全部工作，负责对工程实施全面管理，项目经理是乙方的全权代表人。项目经理负责施工合同及协议内全部工作内容，负责对施工实施全面管理，协调乙方内部关系。项目经理要按时参加由监理公司组织，甲、乙双方参加的现场协调会，每少参加一次（以监理公司文字记录为准），甲方处罚乙方500元。乙方如更换项目经理，须征得甲方同意。建房有权对乙方不称职或不服从甲方管理的项目部人员（包括现场总指挥）提出更换要求，乙方5日内必须更换，否则甲方有权处以罚款。

2、甲方的通知（含技术通知）要求乙方认真执行，如有异议书面形式加盖公章后提出，但不得拒不执行，否则视为不服从甲方管理。乙方必须无条件配合执行甲方或政府部门的各项检查。

3、根据合同的工期约定，编制总体施工进度计划和周工作计划，报监理、甲方审批。并严格按照审批后的施工计划执行。否则甲方有权随时解除本合同，乙方应无条件退场，造成的损失乙方全部负责。每月25日前上报能满足施工组织设计要求的下月施工计划（含甲方分包工程）及已完工程情况报表，甲方及监理按周、询、月对计划的落实进行检查。然后根据总工期目标对施工进行调查，并提前给出调整时间，乙方遵照执行。乙方施工组织设计和进度计划（包括修改）提交及甲方并认可，均不会解除乙方在施工合同中的任何责任和义务。

4、乙方应按合同约定和监理工程师指令实施、完成并保修合同工程。如果乙方不按合同约定或监理工程师依据合同发出的指令组织施工，且在监理工程师书面要求改正后的7天内仍未采取补救措施的，则甲方可自行或指派第三方进行补救，因此发生的费用和损失应由乙方承担。该笔款项经造价工程师核实后，由甲方从应付或将付给乙方的款项中扣除。

5、严格按照施工图纸、设计变更、国家及河北省现行的施工规范、标准进行施工。隐藏工程必须经监理和甲方检查、验收签字并上交隐蔽工程验收资料后，方可进行下一道工序施工。

6、乙方必须根据甲方工期要求组织施工，同时做到文明施工，安全生产，对施工期间承包范围内的安全、防火防盗、环保等承担责任。因施工造成噪音扬尘等道路和环境污染而被主管部门罚款，全部由乙方承担。

7、做好施工场地地下管线和邻近建筑物、构筑物的保护工作。

8、施工过程中乙方应严格按照安全文明施工规范规定使用施工机械和安全防护用品，杜绝重大伤亡事故。如果发生安全伤亡事故，由乙方承担全部责任和费用。同时还必须及时如实向甲方汇报，甲方可以视其给自己造成的影响予以罚款。若隐瞒不报，将加重处罚。

9、乙方负责各分项工程全过程的质量管理、进度控制和施工协调。按竣工备案的要求及时、准确、齐全的收集完整后交总包单位），并于工程竣工验收后10天内，将竣工资料整理成册，一式贰份送交甲方。若因此影响验收和交工，甲方将扣除工程结算总价的1%作为罚款。

10、开工前乙方对施工图纸认真核查，积极配合甲方组织的施工图纸交底及会审工作，指出图纸上任何不符合施工常规、惯例或规范之处，以及设计图纸中错、漏、冲突等问题，并做好土建、水、暖、通、电等专业系统管线的综合平衡工作。

11、乙方施工中的水、电费按实际发生费用由甲方随工程进度付款时予以扣除。

12、乙方负责对所有进场施工材料的检验试验工作，若由于特殊原因需甲方代做的，所发生费用从乙方的工程款中扣除。

13、乙方负责场地平整、临时道路的硬化、塔吊基础及日后拆除、清运费用。

14、施工垃圾由乙方及时负责清理出场，否则将给予处罚。未经甲方允许，小区内所有楼号房间施工人员不得居住，如有违反，每发现一次罚款100-1000元/人。

15、该工程完工并移交甲方前，乙方应承担在此过程中造成的人身伤亡、财产损失等全部责任。

16、此工程乙方不得转包或分包，乙方未能完成本合同约定的全部义务，导致拖延了工程和（或）增加了费用，其增加的费用应由乙方承担，工期不予顺延；给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。

17、由于乙方拖欠工人（或民工）的工资(劳务费)造成停工、上访、滋事，甲方有权采取必要措施，所造成的损失及发生的一切费用由乙方承担。由于乙方管理不善出现打架、斗殴，甲方给予乙方5000-20000元/次的罚款，从工程进度款中扣除。

十、施工材料

1、设计变更或现场签证新增加的设备和安全主材须由甲方认质认价。否则乙方需承担由此造成的经济损失、2、甲方材料应在该分项工程施工准备前书面通知甲方。对由于甲方供应的材料、设备，乙方应在需用前15日向甲方报送材料需用计划（明确规格、型号、部位、数量、时间）。甲方负责采购，乙方负责看护，不得计取采保费。若出现甲供材超领，超领部分按现行市场材料价的两倍从工程款内扣除；若出现材料节省，则甲方按节省部分价格的50%予以奖励。甲供材料的损耗按定额的相关标准执行。

3、材料入场后，乙方应及时报验、取样、试验，禁止使用未经验收或不合格的材料，进场材料必须有合法商标、材料名称、出厂日期、生产厂家等标注。安装材料执行封样封样管理制度。凡未经甲方及监理人员书面认可的材料，不允许使用在本工程项目上。否则造成的一切损失由乙方负责。

4、乙方不得擅自使用未经甲方许可的材料，一经发现，乙方须自行拆除并承担由此造成的损失和违约责任。

十一、工程分包

1、甲方有权将本合同施工内容范围外的工程进行分包，乙方作为总承包身份不变，乙方有责任和义务对分包单位进行配合和管理。分包方资料存档及备案手续由分包方组卷整理，乙方必须无条件配合。

2、乙方对于由甲方指定的分包队伍必须全力配合，不得在施工场地、施工设备及临水、临电的使用上设置障碍。对于由乙方预留、预埋的工程，乙方必须确保工程质量，确保衔接队伍顺利施工。确因乙方原因导致分包单位无法正常施工的，甲方、监理应出面协调解决。由此发生的费用由乙方承担。

3、分包工程经甲方、监理初验，验收合格后至整体工程竣工验收前，交由乙方义务负责成品保护，如在保护期间发生外观损坏问题，费用由乙方承担。

十二、工程风险

1、因意外情况，发生停水、停电事件的，若连续停水停电24小时以内，乙方不向甲方索赔，凡连续停水、停电超过24小时，则甲方给予现场据实签证。签证只顺延工期，不考虑其他损失。

2、现场签证（施工图以外的零星工程项目和用工）坚持当时发生、当时办理的原则。实效不超过5天（以发生该项签证，报送书面要求给监理公司的时间为限）。为避免签证出现混乱、重复，必须明确每份签证的具体原因、施工部位、施工时间，若乙方不及时、不按规定报送，甲方不予接受或补签；若监理公司收到五日内未及时通报甲方又没有同乙方进行核实、协商或退回乙方，视为报告已被认可，所发生的费用及损失由监理公司承担。

3、甲方对原设计进行变更时，需出具设计单位正式签字盖章的变更通知及完备的图纸资料。

4、乙方要求对原设计进行变更时，必须经甲方书面同意，乙方不得直接要求设计院出具设计变更。未经甲方认可乙方所做的变更，甲方不予承认。

十三、工程验收及包修

1、工程竣工具备验收条件，乙方提交验收报告后，甲方组织有关部门验收，参照交房标准、施工图纸要求。乙方应同时提供竣工图及竣工资料两份。

2、工程竣工通过政府部门的验收合格之日，及为竣工日期。

3、工程备案验收时，乙方按照甲方及相关部门的要求予以配合。

4、工程保修内容及期限：

承包人向发包人承诺按照合同约定施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。乙方对所承建的工程按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》执行。保修期自竣工验收合格之日起计算。保修期间，乙方应在接到维修通知后24小时内到达现场。因乙方原因造成的维修费用，由乙方承担，如乙方不能及时进行工程保修，甲方有权指定其他单位进行维修，维修费用由乙方承担，甲方可从质保金中扣除，不足部分由乙方补齐。若发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，乙方应立即达到现场进行抢修。

十四、违约责任

1、因乙方原因不能在本协议约定的工期内按质量完成任务，由乙方延期或返修，直至按质完成。每延误一天按合同总价款的万分之一扣除工期延误费用。

十五、争议的解决方式：

在履约过程中的争议双方协商解决，协商不成可向石家庄市仲裁委员会申请仲裁或向工程所在地人民法院提起诉讼。

十六、补充说明

1、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决。

2、施工组织设计及工程量清单一并为合同附件，施工单位需严格执行。

3、本协议一式四份，为本工程执行合同，甲方双方各执贰份，自双方签字或盖章之日起生效

甲方（章）：

法定代表人：

年

月

月

日

乙方（章）： 法定代表人：

年

日

第二篇：工程总包合同范本

导语：工程总包合同的功能大抵是确认双方的合作或交易关系，细化权利义务，提示和规避风险。如下为工程总包合同范本，仅供参考。

中华人民共和国建设部

国家工商行政管理总局

第一部分 协议书

发包人（全称）：

承包人（全称）：

依照《中华人民共和国工程总包合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本协议书。

一、工程概况

工程名称：

工程地点：工程内容：

群体工程应附承包人承揽工程项目一览表（附件1）

工程立项批准文号： 资金来源：

二、工程承包范围

承包范围：施工图设计范围内的建筑、装饰、安装工程，但不包括外墙幕墙工程、雨篷及钢结构工程、电梯工程、通风及空调工程、弱电工程、消防工程及精装修工程。

三、工程总包合同工期

开工日期：年 月 日（以开工令为准）

交工日期：年 月 日（具备部分精装修队伍进场条件），月 日完成所承包范围的所有分项工程。

四、质量要求

工程质量要求： 合 格

五、工程总包合同价款

金额（大写）： 暂定人民币 仟 佰万元（以工程结算为准）元

六、组成工程总包合同的文件

组成本工程总包合同的文件包括：

１、本工程总包合同协议书

２、中标通知书

３、投标书及其附件

４、本工程总包合同专用条款

５、本工程总包合同通用条款

６、标准、规范及有关技术文件

７、图纸

8、工程量清单

9、工程报价或预算书

双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本工程总包合同的组成部分。

七、本协议书中有关词语含义与本工程总包合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。

八、承包人向发包人承诺按照工程总包合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。

九、发包人向承包人承诺按照工程总包合同约定的期限和方式支付工程总包合同价款及其他应当支付的款项。

十、工程总包合同生效

工程总包合同生效时间： 年 月 日

工程总包合同订立地点：

本工程总包合同约定自双方后生效。

发 包 人：（公章）承 包 人：（公章）住所： 住所：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

电话： 电话：

传真： 传真：

开户银行： 开户银行：

账号： 账号：

邮编： 邮编：

鉴证意见：

经办人：

鉴证机关：

年 月

日

第三篇：北平社区一期工程施工现场管理规定(总包单位)

青岛国信蓝谷置业有限公司

施工现场管理规定

（总包单位）

青岛国信蓝谷置业有限公司

二○一三年十月

青岛国信蓝谷置业有限公司

施工现场管理规定

目 录

1、人员管理--------------1

2、与甲方的配合----------1

3、与分包单位的配合------3

4、与销售部门的配合------5

5、安全文明环保施工------6

6、进度管理--------------9

7、工程质量管理----------11

8、工程验收和移交管理----14

9、设计变更及签证管理----15

10、农民工工资支付管理---17

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施工现场管理规定

1、人员管理

1.1乙方项目经理应该常驻工地现场，而且在现场工作期间其全部时间应用于本工程的管理，不得兼任其他工作。

乙方项目经理部人员在所辖工程或分项工程施工期间（包括准备和收尾阶段），均须专职在岗，并将其列入组织机构表中，且不得兼任其他项目任何工作。1.2乙方项目经理部全体管理人员的正式名单在中标生效后15日内报请甲方审核，经甲方审核后最终认可。

1.3乙方不得擅自调整经甲方认可的项目经理部人员。

乙方如需对人员安排进行变更，必须提前5日以书面形式上报甲方，经甲方书面确认同意后方可执行。

1.4乙方擅自更换项目经理及项目副经理，支付违约金10万元/人次。乙方擅自更换主要工作人员，支付违约金2万元/人次。

1.5甲方项目部对其认为不称职的乙方工作人员经公司同意后，有权向乙方提出调换要求（包括乙方项目经理），直至清退出场。

乙方在接到甲方项目部的通知后须在5日内自行更换乙方的人员，新到岗的人员需事先报甲方批准认可。

未经甲方许可乙方不得再将因此而撤走的乙方人员雇用于本工程。

1.6乙方技术负责人、安全负责人、水电安装负责人必须参加每周工程例会，因故不能参加的应提前1天向甲方提出申请，并在获得甲方批准后方可缺席。否则，支付违约金200元/人次。

2、与甲方的配合

2.1积极执行由甲方、监理所发出的所有工程指令和各项会议决议，并负责督促所有分包单位贯彻执行。青岛国信蓝谷置业有限公司

施工现场管理规定

若因乙方原因未按期完成，须支付违约金200元/日〃项；视情节严重程度给予加倍处罚。

甲方有权从应付乙方的任何一笔工程款中扣除相应的违约金。2.2乙方对工程整体进度负责，熟悉各分包工程的具体要求。

乙方应要求各分包单位提供专业承包的施工组织设计与进度计划，进行汇总分析，对施工程序中有矛盾的地方进行协调并找出解决办法。

2.3认真审核图纸，提前将图纸的错、漏、碰、缺问题以书面形式报送甲方和监理。必要时要派专人与甲方或设计院进行沟通、联系解决问题。2.4积极快速落实甲方提出的设计修改和变更。

2.5按施工图、图纸会审、设计变更、有关规范及甲方和监理的要求,及时正确地完成全部甲方直接分包工程的预留预埋（包括各类开关底盒、插座底盒、线管、孔洞、打洞、剔槽等）、预埋管线的疏通以及防水处理和塞缝等，并修补各种安装后的预留洞口和分包单位损坏的部分，费用按合同和定额规定执行。对于修补分包单位损坏部分的费用，由责任单位负责支付，其它费用均已包括在总包管理和配合费中。

2.6提供相应测量仪器设备和人员，配合甲方、监理、分包单位进行测量工作。2.7 乙方对甲供材料需求规格、数量及进场时间，须按照甲方规定的程序和时间提报材料需求计划，要求提报材料需求计划及时准确。须充分考虑各专业的预留、预埋、预配、进场准备、现场配合及45天的招标周期等问题。如乙方提报材料需求计划时间拖延，支付违约金200元/日。提报材料需求计划中存在遗漏或错误，支付违约金200元/项。

2.8乙方对甲供材料需求数量、规格，进场材料的检验评定，运输车辆施工现场内道路的坚实程度、到场卸货、货品保护、存放、资料收集整理存档等工作负责，材料采保费及检验试验费按双方合同规定执行。

2.9 乙方必须采取措施对承揽范围内现场所有的材料、设备、成品、半成品、青岛国信蓝谷置业有限公司

施工现场管理规定

分包移交工程进行有效保护。

如果发生丢失、损坏，由乙方负责赔偿，甲方有权在乙方任意一笔工程款中扣除。

2.10乙方必须服从甲方和监理的安排，有效完成脚手架或井架等现场所有设施的搭设、移动、修补、拆除等工作，并事先报甲方和监理批准、备案。2.11乙方必须按照甲方要求提供临时人员，配合进行临时性的工作，所产生费用由甲乙双方协商确定。

2.12乙方必须积极协调施工所在地的政府和社会关系，并负责所在地政府相应管理要求的落实。

2.13乙方负责全部所辖施工区和生活区的用水、用电、消防、安全、文明施工事宜。

乙方需设臵垃圾堆放点，督促分包方及时清运垃圾，并负责将自己施工范围内的垃圾清运出场，确保施工现场达到青岛市标准化示范工地标准。2.14配合甲方做好竣工验收备案关系协调工作。

3、与分包单位的配合

3.1乙方提供具备甲方直接分包工程的开工条件（包括但不限于操作场地、现场标高、轴线等技术条件、材料临时堆放场地以及进入这些场地的通道和入口等）。

乙方须按甲方、监理的要求及时提供相关数据，并在分包的作业面就近提供清晰、准确、便捷的轴线和标高控制线，防止分包出现因轴线尺寸、标高不清造成差错。

如因乙方不提供或提供的轴线尺寸、标高等数据有误，造成分包商的损失，必须由乙方承担。青岛国信蓝谷置业有限公司

施工现场管理规定

3.2乙方应负责对甲方直接分包工程进行总承包管理并及时提供总承包配合。无论合同是否有其他规定，甲方直接分包工程如在乙方开工前已完成，或者在乙方工程竣工后或退场后施工的，甲方及直接分包单位不向乙方支付任何费用。

3.3乙方须在甲方直接分包工作面适当位臵提供施工用水电接驳点。为确保施工用电安全和各线路的负荷平衡，乙方负责收集各分包单位的负荷要求，供应其调试所需负荷，并统筹安排。

水电费由甲方直接分包方按实际用量向乙方交纳。

3.4在现场条件具备时，乙方须安排和提供甲方直接分包的施工、办公、生活、仓储等用途的场地（费用由双方协商解决），分包单位自行解决办公设施、生活设施和仓储设施。

3.5乙方须提供现场的已有起重机械、井架、电梯等施工机械和脚手架等设施，便于甲方直接分包使用，费用由乙方与使用方协商确定。

乙方应及时为甲方直接分包提供现有的符合安全标准和分包单位要求的脚手架。地面或楼面的水平运输由甲方直接分包自行解决。

甲方直接分包为工程设备的安装就位，如乙方现有的起重机械或者机具设备无法满足需要，而需另外制订方案，原则上由甲方直接分包自行承担，或者由其再委托乙方。

3.6乙方须与甲方直接分包单位签订质量管理协议，并监督其质量管理人员到位情况，检查其质量管理措施落实情况，负责对甲方直接分包单位的工程质量进行检查，对其工程质量情况进行评定。

3.7乙方须负责对甲方直接分包的安全生产和文明施工进行统一管理，与甲方直接分包签署现场配合协议和安全文明施工责任书，并监督其安全管理人员到位情况，检查其安全管理措施落实情况。

对发现的问题，有权要求甲方直接分包限期整改，发生扣违约金情形时，由乙 青岛国信蓝谷置业有限公司

施工现场管理规定

方按甲方的现场规定处以违约金，并书面上报甲方。

3.8 乙方须根据总进度计划，为甲方直接分包单位的穿插施工准时全面地提供必须的作业面、技术条件，以及必要的作业时间。

3.9乙方与甲方直接分包间的工序交接由监理验收确认后，办理书面交接手续。

乙方负责甲方直接分包单位的工程成品交验给乙方以后的成品保护工作。3.10乙方负责协调所有甲方直接分包的竣工验收资料整理归档及竣工备案验收工作。

乙方负责协调与质监站的工作，并整理整体竣工资料，办理各分包工程的报建、验收手续，保证达到城建档案的要求。

3.11乙方负责组织和主持所有与各分包单位有关的协调和图纸会审会议，并在会议后三天之内向甲方、监理提交会议纪要或图纸会审纪要。

乙方应建立每周1-3次的分包工程例会，每月一次月计划会议和每季度一次的季计划会议；

施工高峰期间，应进行每日碰头会制度，用以协调第二天作业面的矛盾； 所有分包应提前一周在例会上提出对道路运输、场地使用、楼面占用、大型机械吊运等要求。

3.12乙方须对分包单位的定位、放线的准确性进行复核；负责对甲方分包单位的进场材料进行检验评定；负责对甲方分包单位完成工程量进行及时复核。3.13乙方须在各分项工程施工前与所有分包核对清楚各专业图纸之间相关联的尺寸、标高等数据是否统一，了解其在分项工程上的特殊要求（如开槽、预留孔洞、预埋件等），并在每次隐蔽工程之前（如浇注混凝土），请有关的分包配合确认，否则因此而导致的额外施工费用由乙方承担。

4、与销售部门的配合 青岛国信蓝谷置业有限公司

施工现场管理规定

4.1乙方须积极配合甲方开盘时，进行的环境改善、卫生治理。为甲方在进行社会宣传、社会活动、广告、拍照、录像、领导视察等工作时，提供足够的资源（人员、设备、材料）为甲方服务（甲方提供相应费）。

4.2乙方须在甲方样板房、售楼处、首层大堂及售楼通道、室外工程、园林景观的施工过程中，创造相应的施工条件，特别注意对水电等的施工进行协调管理。

4.3为配合销售而提前需要施工的项目，乙方必须按甲方的要求调整进度，按时完毕相关施工内容。

如有拖延，支付违约金1000元/日；如有提前，奖励500元/日。

4.4乙方须确保现场施工人员及车辆设备不从销售前庭广场进出，不破坏前庭广场已做好的园林绿化工程，不损坏和污染现场内的所有已初步完成的设施和园林景观等。

如发生破坏，支付违约金1000元/处，且须加倍支付损坏所造成的损失，甲方有权从应付乙方的任何一笔工程款中扣除相应的金额。

5、安全文明环保施工

5.1乙方须遵守建设部及省、市工程建设安全生产的有关管理规定及规范，在施工中贯彻“安全第一、预防为主”，向甲方和监理提供强有力的安全组织和有效的安全计划，该组织和计划必须包括乙方安全组织架构、安全工作指标、乙方安全工作导则、检查制度、培训制度、安全风险评估等内容，且应符合甲方和法律规定的安全和保健的要求。

同时，乙方须严格按安全标准组织施工，并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查，采取必要的安全防护措施，消除事故隐患。

由于非甲方原因造成事故的责任和因此发生的费用，均由乙方承担。青岛国信蓝谷置业有限公司

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5.2乙方须随时对其在施工场地的工作人员进行安全教育，保证他们在履行职责时做到安全、无隐患。

乙方须负责向进入现场的人员提供良好、安全的施工环境并对他们的安全负责。

5.3本工程实行定期和不定期相结合的安全生产、文明施工检查制度，检查标准为国家及地方现行规范要求。

乙方必须保持经常性的例行自检，对每次的检查结果实行公布，并记录在案，作为甲方考核乙方工作表现的重要依据。

5.3.1每周二上午9:00进行由监理组织，有甲方和乙方（包括所有分包）参加的安全生产、文明施工巡检。

安全生产、文明施工巡检后，由监理形成巡检记录，进行全场通报，责令责任单位限期整改。

乙方负责组织并监督责任单位进行整改落实。同时，乙方将整改计划报甲方、监理审核。并在每周五上午9:00的安全例会上，通报整改落实情况。如安全生产、文明施工整改落实拖延，支付违约金300元/日〃项。如安全生产、文明施工巡检中发现同一问题反复出现，支付违约金1000元/日〃项。

5.3.2乙方在甲方公司或集团进行安全生产、文明施工检查时，受到通报批评，支付违约金5000元/次；受到通报表扬，奖励2000元/次。甲方责令乙方限期整改，如整改落实拖延，支付违约金1000元/日。5.3.3乙方在上级主管部门进行安全生产、文明施工检查时，受到通报批评，支付违约金10000元/次；受到通报表扬，奖励5000元/次。

上级主管部门责令乙方限期整改，如整改落实拖延，支付违约金2000元/日。5.4因乙方原因造成的任何事故或工伤（包括第三者人员在内）所发生的依法应该支付的损失、赔偿费、补偿费用等责任由乙方承担。青岛国信蓝谷置业有限公司

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同时，乙方须按有关规定立即上报有关部门并通知甲方和监理，由此给甲方带来的任何影响，甲方有权保留进一步追偿的权利

5.5若乙方违反安全生产、文明施工及环保等规定，向甲方支付相应的违约金。其内容包括但不限于下列内容：

5.5.1乙方须加强施工现场的人员出入管理，建立严格的门卫登记制度。进入施工现场的人员须带安全帽。否则乙方向甲方支付违约金50元/人次。5.5.2进入施工现场的材料、设备等不得擅自撤出现场，如需撤出现场，必须办理相关撤场登记手续，并经甲方相关人员签字认可、备案后，方能撤出现场。未经甲方签字确认乙方将材料、设备擅自撤出现场的，一经发现，乙方向甲方支付违约金1000元/次〃宗，并通报双方公司备案。

5.5.3乙方须对所有施出工地现场的车辆冲洗干静，不得污染小区和市政路面，冲车污水组织排放至指定地点。

否则，乙方向甲方支付违约金500元/次。如果对市政路造成严重污染将由乙方负责清理并接受相应处罚。

5.5.4乙方需加强人员教育，杜绝现场出现打架斗殴、偷窃等违法行为。否则，乙方向甲方支付违约金500元/次，并负责由此所产生的一切后果及相应处罚。

5.5.5乙方需加强人员管理，严禁饮酒后上岗。

否则，乙方向甲方支付违约金100元/人〃次，并责令相关人员立即离岗，由此所产生的一切后果由乙方承担。

5.5.6乙方须严防火灾，设立专项火患排查制度，杜绝火灾发生。

否则，乙方除承担由此所产生的一切后果和相应损失外，支付违约金2000元/次。

5.5.7乙方需加强人员教育，严禁从空中直接向下抛物。

否则，造成人员伤害或物资损害的由乙方承担，且除承担直接费用外，并支付 青岛国信蓝谷置业有限公司

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违约金500元/次，甲方有权保留进一步追偿的权利。

5.5.8乙方需施工现场应设男女厕所，保持清洁无污染。在施未交工的楼内、施工现场内不得大小便。

如甲方、监理发现上述部位存在大便现象，乙方向甲方支付违约金为：房屋内发现一处大小便违约金300元，室外发现一处违约金100元。各分包单位（包括甲方直接分包）的管理责任均在乙方。

5.5.9乙方须加强施工环境的管理和维护。乙方负责将施工现场每日产生的各类垃圾当天进行清理，否则，支付违约金100元/次。甲方有权指派人员进行清理，费用从应付乙方的任何一笔工程款中扣除。严禁在施工现场焚烧垃圾。否则，支付违约金500元/次。

6、工程进度管理

6.1乙方须于中标后20天内向甲方、监理提交项目总进度计划，总进度计划须详细、完整，并满足甲方的经营计划需要。

如向甲方提报总进度计划拖延，支付违约金1000元/日。6.2乙方须于每月25日上午11：00前，提报下月度进度计划。如向甲方提报月度计划拖延，支付违约金500元/日。6.3乙方须于每周四上午11：00前，提报下周进度计划。如向甲方提报周度计划拖延，支付违约金100元/日。

6.4乙方提报的各种进度计划时，应包括材料、设备的用量和劳力安排。6.5乙方须在每个季度的最后一个月的20日上午11:00前，向甲方、监理提报调整后的总进度计划，由甲方、监理审核，经甲方书面认可后备案，方可用于施工。对于甲方明确不得延误的阶段性施工目标不得擅自更改。如向甲方提报调整后的总进度计划拖延，支付违约金500元/日。青岛国信蓝谷置业有限公司

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6.6如工程发生较大调整或甲方明确要求需要提交时，乙方应在5日内或按甲方要求的时间内，将最新的总进度计划予以提报。如向甲方提报最新进度计划拖延，支付违约金500元/日。

6.7乙方必须按甲方、监理确认的进度计划组织施工，并接受甲方、监理的检查、监督。工程实际进度计划不相符时，乙方须按甲方、监理的要求提报改进措施，经甲方、监理确认后执行。进度计划的考核如下：

6.7.1乙方未按周度进度计划完成施工，支付违约金200元/日〃项；如有提前，奖励100元/日〃项。

如乙方采取改进措施，在本月末完成月度进度计划，甲方则不再计取本月因未完成周度进度累计的违约金。

如乙方未完成月度进度计划，甲方则不再奖励本月因提前周度进度累计的奖金。

6.7.2月度进度计划未完成施工，支付违约金500元/日〃项；如有提前，奖励200元/日〃项。

6.7.3乙方未按总进度计划完成经甲乙双方协商确定的关键节点（除合同中约定的节点）施工，支付违约金5000元/日〃项； 上述违约金从当期的进度款中扣除。

6.8甲方不因节假日、法定假日、周末、夏收、秋收人员短缺而向乙方支付任何补偿，乙方不应因此而造成工期拖延。因抢工所发生的费用已经包括在合同造价内。

6.9甲方认为确有必要暂停施工时，以书面形式通知乙方全部或局部工程暂停施工。

乙方须按甲方要求停止施工，并妥善保护已完工程直至甲方进一步指令。如因乙方原因造成停工，由乙方承担发生的所有费用，且工期不予顺延。非乙方原因造成停工的，由甲乙双方协商确定因暂停施工而造成的损失及工期顺 青岛国信蓝谷置业有限公司

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延。

6.10在施工过程中，乙方须根据甲方、监理的要求结合现场施工进度及各分包提交的施工计划，及时准确的编制出各专项阶段的专项进度计划（如：售楼处建设阶段、主体工程竣工验收阶段、消防施工阶段、外立面施工阶段等）。6.11甲方、监理对乙方所提报的所有进度计划的批准和认可，均不应免除乙方应承担的责任和义务。

上述所有时间要求，如遇周末或法定假日，须向前顺延。

7、工程质量管理

7.1乙方须保证工程质量达到合同约定标准，并接受甲方、监理的检查和监督。因乙方原因未达到一次性验收合格的，扣合同总额的2%作为违约金。经两次整改仍不合格的，每次扣合同总额的5%作为违约金，同时甲方有权另行委托其它有资质的单位完成整改，所发生的费用及相关损失全部由乙方负责。前述违约金及费用可直接从乙方履约担保或工程款扣除。因乙方工程质量不达标给甲方以及与本工程有关的第三方造成的所有经济损失，乙方应负责全额赔偿。7.2乙方上报的工程量须满足两个条件：工程实体质量合格和质保资料、报验资料及时完整。

如在乙方上报的工程量中，存在工程实体质量不合格或质保资料、报验资料不及时完整的现象。即此部分工程量不计入当期已完成工程量。

7.3工程具备隐蔽条件或达到本合同约定的中间验收部位，乙方应进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知甲方和监理验收。

通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间和地点。乙方应在验收前准备验收记录，并向甲方提交三检记录、施工交底记录等资料。

验收合格，监理在验收记录上签字后，乙方可进行隐蔽和继续施工。验收不合 青岛国信蓝谷置业有限公司

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格，乙方在甲方、监理限定的时间和要求进行修改后重新验收。

如整改逾期，乙方支付违约金1000元/日，且不得进行下一道工序施工。如乙方未经报验通过，擅自进行下一道工序施工，不论事后检验质量是否合格，该批工程量的工程款一律不予支付，并且因此所发生的检验、处理等所有费用，由乙方承担，工期不予顺延，乙方支付违约金5000元/次，并且甲方、监理有权保留进一步追究违约责任的权力。

7.4乙方施工的分部、分项工程一次验收合格率低于80%（含80%），支付违约金5000元/项。

经整改后，二次验收仍不能通过，支付违约金10000元/项。7.5乙方须有完善的交接检验制度，且签认手续齐全。

乙方在分部分项工程施工前，须有明确的技术质量交底，且签认手续齐全。否则，支付违约金500元/次〃项。

7.6乙方须在关键部位施工中出现质量问题时，进行及时修复。

如乙方未及时修复，甲方有权另外委托其他单位修复，修复费用由乙方负责，且乙方支付违约金1000元/项.甲方保留进一步追偿的权利。

7.7乙方所使用的所有的材料和工艺都应符合合同规定和甲方的要求。乙方须提供相应的质检报告和出厂合格证等质保资料（甲供的材料和设备除外），并按规定及时进行检验、测试，并按甲方要求提供样品。7.8乙方须提供材料、设备样品，经甲方确认封样后，方可供货。经甲方、监理确认的材料、设备样品，乙方不得擅自更换。

否则，相应材料、设备全部退货，工期不得顺延。乙方支付违约金1000元/次〃宗。

7.9乙方须按规定堆放现场材料，并立标牌注明品种、规格、使用部位、进场时间及检验状态等。

7.10乙方须及时书面通知甲方，说明对在现场或现场以外制作准备用于工程 青岛国信蓝谷置业有限公司

施工现场管理规定的任何预制件的制造时间和地点，使甲方能在工程的各个阶段检查乙方的工作。

任何预制件的加工备制没有通知甲方，且甲方认为该项工作需要预先检验时，甲方可以拒绝使用这种预制件。

7.11甲方有权对乙方已检验合格的材料和设备进行复验，经复验符合质量要求的，其复验费用和由此延误的工期由甲方承担；不符合质量要求的，由乙方负责更换为合格产品，复验费和因此延误的工期由乙方承担，并有权保留进一步的追偿的权利。

7.12甲方将水准点、坐标控制点提供给乙方，并于现场交验。水准点、坐标控制点交验完毕，即由乙方自费负责保护，此后由于破坏或失准带来的重新测量、放点费用及由此造成的其他损失均由乙方负担。

7.13乙方应向甲方免费提供乙方放线方面的资料（包括乙方为放线所作标记的解释），以便甲方、监理随时进行现场检查。

7.14乙方应负责对本工程的放线，并做到准确无误。工程各部位的位臵、标高、尺寸的正确性，以及有关的必要的仪表、器械和人员也均由乙方负责。如果在工程进展的过程中，甲方和监理发现工程某一部分的放线、位臵、标高、尺寸或校准出现误差，乙方应按甲方和监理的要求自费校准这些误差，直到甲方满意为止。甲方和监理对任何放线、测线或标高的检查都不减轻乙方为保证这些方面的正确所应负的责任。

7.15本工程质量标准的评定以国家、行业、地方现行的规范、甲方发出的施工图纸及甲方制定的质量标准为依据。如国家、行业、地方的标准、规范等低于合同规定，应按合同执行。反之，应执行国家、行业、地方的有关标准和规范。

7.16乙方须认真按照标准、规范和设计图纸要求以及甲方、监理依据合同发出的指令施工，随时接受甲方、监理的检查检验。为检查检验提供便利条件，青岛国信蓝谷置业有限公司

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并根据要求向甲方、监理提供与工程质量有关的技术资料。

7.17工程质量达不到约定标准的部分，乙方应按甲方和监理的要求拆除和重新施工，直到符合约定标准。

7.18乙方须提前做施工样板，经甲方、监理验收合格后，乙方可按样板进行大面积施工。该部分费用已包含在合同价款中，不得额外计取。

如样板工程质量达不到约定标准，必须拆除重新返工，不得易地另行施工样板，工期不得顺延。

如样板返工后，仍达不到约定标准，甲方有权委托第三方实施拆除并重新施工，所发生的费用（另加20％的管理费）从本合同额中扣除。，乙方支付违约金1000元/项。

7.19所有半成品、成品工程现场必须留有标识，且均可追溯具体施工人员。

8、工程验收和移交管理

8.1为维修方便，乙方须在工程竣工之前，向甲方提交每户的水电管路布臵图，详细标注各种管线的具体位臵和详细尺寸。

8.2在进行工程验收中，如发现不合格须返工或修理补做的部分，甲乙双方在验收时应议定修补措施和期限。由乙方在规定期限内完成，完成后经验收合格再进行移交，因此而发生的各项费用由乙方承担。由于修理或返工造成逾期交付的视同工期延误。

8.3工程竣工验收后，乙方应填写工程移交书，经甲方及物业公司验收通过后，视为工程移交完毕。乙方逾期未向甲方移交，造成甲方向购房者交楼时间延误，由此而产生的费用和责任均由乙方承担。

8.4工程在未移交甲方之前，乙方负责维护。如甲方提前使用，因使用损坏发生的修理费用由甲方承担。青岛国信蓝谷置业有限公司

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8.5工程竣工验收并达到合同验收要求时，乙方不得因经济纠纷等任何原因延迟或拒绝交付工程。

8.6工程具备竣工验收条件时，乙方应按国家、行业、地方及甲方关于工程竣工验收的有关规定，提前15天向监理提供完整竣工资料、竣工验收报告和工程质量保修书及相应的电子文件等。监理认为符合验收条件后组织甲方、监理、物业管理公司进行初步验收。

8.7初验合格后，甲方与有关部门联系，确定验收日期，组织有设计单位、监理、政府有关部门、甲方、乙方、物业管理公司参加的竣工验收。甲方在竣工验收后5天内提出整改意见，乙方按此意见整改，并承担因自身原因造成修改的费用。

8.8乙方应在甲方规定的时限内负责收集和整理整个工程（包括甲方直接分包工程）的竣工资料（包括竣工图、竣工验收报告、电子文件等），使之符合市城建档案馆的要求，并在甲方规定的时限内乙方负责向市档案馆办理工程资料验收和移交，属于甲方应提供的资料由甲方应及时提供给乙方，由乙方汇总整理后移交档案馆。由此而发生的行政性收费除合同或当地行政法规或行业主管部门另有规定外，应由甲方承担，其它费用由乙方负责。乙方应承担因竣工资料原因影响工程验收、入住的责任，并补偿甲方因此而造成的经济损失（包括但不限于向购房人支付的经济补偿）

8.9中间交工工程的范围和竣工时间，按甲方、监理和合同其他条款约定以及国家、地方、行业的有关规定执行。

9、设计变更及签证管理

9.1设计变更及签证执行甲方的相关管理规定。

9.2乙方对于甲方正式发出的变更，应及时、完整地的执行，并保证工程的质 青岛国信蓝谷置业有限公司

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量和进度要求。

9.3乙方出具要求甲方结算价款的变更、签证单，如果没有甲方指定的甲方印章，甲方将不予结算费用。

9.4乙方申报的变更、签证预算必须加盖指定的乙方印章，否则甲方可以不接受。

9.5合同履约中，甲、乙双方填制的变更、签证通知单都应使用甲方管理规定中指定的标准表格，并按要求进行填写，否则甲方可以不予审核费用，乙方可以不予接受。

9.6甲、乙双方都应设臵变更、签证事项的单据交付记录，交付对方单据时应要求对方签收，接受方不得拒签。

9.7甲、乙方均应对变更、签证通知单连续编号、妥善保存。

9.8乙方报送的变更签证费用计算书必须按照每份变更、签证通知单编制，甲方不接受乙方以汇总方式编制的多项变更、签证事项的计算书。

9.9关于临时用工的签证事项，双方应在签证通知单上协商确定以下问题：工作内容及工作量、工作时间、工作人数、取定的人工单价。

9.10当变更、签证的工作内容完成之后，乙方要在甲方工程签证管理相关规定要求的时限内办理签证手续，否则甲方可以不予支付费用。

9.11对于隐蔽工程和事后无法计算工程量的变更和签证，必须在覆盖或拆除前，会同监理、现场工程师、成本人员共同完成工程量的确认和费用谈判，否则甲方可以不计价款。

9.12因设计变更或现场签证涉及到可重复利用的材料时，应在拆除前与甲方谈定材料的可重复利用率，否则视为乙方100%的回收利用。

9.13对甲方下发的变更、签证通知单乙方不得拒绝实施，否则甲方有权要求第三方完成，并按实际发生费用的20%计取管理费，直接从乙方工程款中扣除。青岛国信蓝谷置业有限公司

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10、农民工工资支付管理

乙方须按时足额支付农民工的工资和分包单位的工程款，若发生因欠款情况，导致民工或分包单位上访或诉讼及其它恶性事件的，甲方有权根据法院送达的《协助执行通知书》或政府主管部门的指令性通知，对乙方的违约行为可同时作如下处理，并保留进一步追诉的权利：

10.1从上访事件及其它恶性事件发生当月起，暂扣当月甲方应付乙方工程款的50%，在施工单位处理好拖欠农民工工资问题，并取得政府处理意见后，再支付暂扣工程款。

10.2当月没有处理完的，下月继续按照50%比例暂扣应付工程款。10.3甲方按照政府主管部门的指令性通知文件或根据法院送达的《协助执行通知书》，可直接向农民工、分包单位、法院或政府主管部门支付乙方欠付的工资或工程款、材料款等各项欠款，并甲方有权从应付乙方的任何一笔工程款中扣除相应的金额。

甲乙双方确定：在本《施工现场管理规定》中，乙方按规定应向甲方承担的违约金均为惩罚性违约金。所有违约金在符合规定条件的情况下，各部分违约金分别计算、累计计取。该违约金甲方均可从乙方的履约保证金或未付工程款中直接扣除，乙方对此不持异议。

注：本《施工现场管理规定》中规定与双方合同条款发生争议时，以双方合同为准。

第四篇：旧村改造工程总体策划方案分析

南胡旧村改造工程

总

体

策

划

方

案

一、济南市城市总体规划与城市开展战略概述

济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞为城市开展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿〞带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城〞、“中国人居环境奖〞。

在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。

以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。

二

工程所在区域在城市中的地位分析

1.工程概况及地块价值研究

1.1工程概况

济南高新区南胡旧村改造工程〔以下简称南胡旧村改造工程〕位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。

本工程各地块用地性质及可规划面积见下表：

地块一

地块二

地块三

地块四

地块五

地块六、七、八

性质

居住

居住

商业

市政

商业

居住

面积〔亩〕

81.45

50.4

23.55

7.2

51.45

114.9

本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。

方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂

方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。

村民安置生活保障〔地块六、七、八〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

1652/5286

总建筑面积

万m²

22.94

一、居住、配套建筑面积

万m²

22.941、地上建筑面积

万m²

18.36

①住宅建筑面积

万m²

16.39

②配套公建面积

万m²

1.972、地下建筑面积

万m²

4.59

地下停车建筑面积

万m²

3.27

地下储藏建筑面积

万m²

1.29

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

689

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

215

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.14

地上总容积率

万m²/hm²

2.4

地下总容积率

万m²/hm²

0.60

居住地上容积率

万m²/hm²

居住地下容积率

万m²/hm²

建筑密度

%

18.4

绿地率

%

居住停车率

%

居住停车位

辆

1321

地面停车率

%

10.7

居住地面停车位

辆

141

统征储藏用地〔地块一〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

1104/3533

总建筑面积

万m²

16.79

一、居住、配套建筑面积

万m²

16.791、地上建筑面积

万m²

13.03

①住宅建筑面积

万m²

11.91

②配套公建面积

万m²

1.122、地下建筑面积

万m²

3.76

地下停车建筑面积

万m²

3.72

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

--

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

651

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

279

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.70

地上总容积率

万m²/hm²

2.40

地下总容积率

万m²/hm²

0.69

建筑密度

%

17.08

绿地率

%

居住停车率

%

居住停车位

辆

1050

地面停车率

%

14.29

居住地面停车位

辆

150

统征储藏用地〔地块二〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

660/2112

总建筑面积

万m²

9.69

一、居住、配套建筑面积

万m²

8.131、地上建筑面积

万m²

8.13

①住宅建筑面积

万m²

7.45

②配套公建面积

万m²

0.682、地下建筑面积

万m²

2.04

地下停车建筑面积

万m²

2.00

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

623

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

266

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.81

地上总容积率

万m²/hm²

2.39

地下总容积率

万m²/hm²

0.60

建筑密度

%

17.11

绿地率

%

居住停车率

%

居住停车位

辆

572

地面停车率

%

10.49

居住地面停车位

辆

统征储藏用地〔地块三〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

3.58

可规划用地

万m²

1.54

总建筑面积

万m²

6.64

地上建筑面积

万m²

5.39

地下建筑面积

万m²

1.25

地上总容积率

3.50

地下总容积率

0.81

建筑密度

%

30.00

绿地率

%

停车位

个

按每百平米0.8

统征储藏用地〔地块四〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

0.60

可规划用地

万m²

0.48

总建筑面积

万m²

0.48

地上建筑面积

万m²

0.48

地下建筑面积

万m²

地上总容积率

地下总容积率

建筑密度

%

25.02

绿地率

%

停车位

个

按每百平米0.8

统征储藏用地〔地块五〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

5.97

可规划用地

万m²

3.43

总建筑面积

万m²

14.76

地上建筑面积

万m²

11.97

地下建筑面积

万m²

2.79

地上总容积率

3.49

地下总容积率

0.81

建筑密度

%

29.40

绿地率

%

停车位

个

按每百平米0.8

1.2地块价值研究

本工程在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓〞开展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。

周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、方案建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造工程、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及工程品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。

2、工程市场分析及市场定位

2-1工程周边市场整体评价及开展前景简析

2-1-1周边市场整体分析

1〕济南市城市住宅和房地产开发现状

九十年代以来，济南市的经济开展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速开展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等根底设施也日趋完善。

“九五〞期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的根底上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。

就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供给量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性开展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营本钱曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。

总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这些都为本旧居改造工程的成功运作提供了良好的机遇，该工程也将有良好的市场前景。

2〕宏观经济形势对房地产市场的影响

房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、效劳等行业的开展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业开展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的开展。

在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。

以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。

目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论〞、“降价论〞、“断供论〞等**、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论〞成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市〞，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持疑心态度的。

财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。

除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购置商品房可办理户口等。省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市〞的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活泼，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产开展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这根本上也是开发商的一致看法。

去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比方打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究说明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。

2-1-2开展前景简析

1〕目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期。

2〕高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。这些工程增加的岗位根本都是白领阶层。给本工程的销售对象奠定了良好的根底。

3〕本工程的竞争优势所在本工程开发建设不同于其他商业地产工程，在土地本钱上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本工程的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地本钱仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。这是任何房地产公司无法比较的优势。

因此，就本工程来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。

2-2

工程周边商业市场研究

2-2-1本工程规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。

2-2-2周边商业工程市场研究

1〕周边商业工程建设情况

A、CIIIC园区建设

CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的?CIIIC开展战略规划?确定的产业开展战略的指导下编制的园区空间开展规划，形成“一园〔CIIIC〕二区〔研发区、生产区〕〞的空间布局结构。

研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。研发区规划利用现有资源，开展IT效劳和软件产业集群，区内划分为核心开展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT效劳与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。

产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。重点开展电子制造业、IT效劳与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信根底设备四大产业，主要承当个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信根底设施设备等电子信息外延产业集群。形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。

建设规划以辐射全国的IT产业开展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、效劳为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力〞的CIIIC园区。

其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2021年将全部竣工。创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心〞，2021年底竣工。现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业效劳业的聚集区。

该工程的建设属于高新区招商引资工程，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。

B、黄金时代广场

位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团方案建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米方案开工建设。

C、奥体东路地块建设

该范围内方案规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。

D、鲁商国奥城

工程位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。

E、建成商业情况

齐鲁软件园工程建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。

大卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售或租赁，面积约5000平米。

环保科技园区已建成并投入使用，目前该工程物业根本销售完毕。

山东省科技大厦工程建筑面积2万平米，目前该工程根本竣工，处于招商过程中。

中润世纪广场已建成40万平米写字楼。

另有局部商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。

2〕商业市场分析

根据以上周边商业建设及方案建设情况，南胡旧村改造工程中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。

3、工程素质分析

〔1〕工程优势

A．工程规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住气氛；

B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边聚集众多公共效劳设施，是济南“东拓〞开展的前沿地区，地理位置优越；

C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于根本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；

D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地本钱，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会〔含其置业公司〕作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地本钱要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地本钱。地块土地本钱有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。

E.周边工程〔省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造〕紧锣密鼓的建设对本工程起到进一步提升作用。

〔2〕工程劣势

A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太兴旺区域；

B．地块周边空地较多，周边规划工程处于准备阶段，人气仍显缺乏；

C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有局部规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。

D.工程位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。

E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。

F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地本钱非常低，对本工程公共建筑局部对外销售和租赁形成极大威胁。

G.相对老城区，该小区〔包括整个高新区〕暂时无商业配套〔超市、酒店、娱乐场所等〕，对购房者购房热情会产生一定影响。

H、资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。

〔3〕时机分析

A．

济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本工程有较大的优惠政策，工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的开展空间;

B．

工程规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；

C．

升值潜力强劲：工程位于飞跃开展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；

D．

济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的开展；

E．

抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的开展是一个绝好的时机。

〔4〕威胁分析

F．

与北京、深圳、广州等住宅产业较兴旺地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本工程的客户群来源。

G．

从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的工程，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。

H．

在燕山新区板块内，聚集了许多比之本工程更具有位置优势的高档住宅工程。这些工程对本工程有直接影响，将威胁本工程的一期开发。

I．

中润世纪城、名士豪庭等大型工程的开发，在规模、售价等因素上与本工程类似，工程面临着较大的竞争压力。

J．

十一届全运会运发动村的建设已经开始启动，根据该工程的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时，08年10月份开始面向济南市民预售。该工程地理环境比较优越，对本工程的客户群将产生一定影响。但该工程面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本工程影响不是很大。

K．

其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本工程的销售形成威胁。

综合评价

结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本工程虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。因此，工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。

三

开发方案的分析与选择

1、开发原那么

本工程不同于一般房地产考开发工程，村民安置是首先需要考虑的因素，也是本工程前期产出投入比较小的特点。因此，本工程应该遵循“合理分期、优先安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享〞的开发原那么。

2、制约因素

2.1资金因素

启动资金需要自筹，而且相当局部要投入到村民安置房的建设，资金相对缺乏。

2.2工期因素

本工程首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆迁时间影响整个工程的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。

2.3政策因素

政府给予的旧村改造政策对本工程的建设非常有利，要在3年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。

3、开发前提条件

3.1资金方面

银行贷款资金的利用

根据工程的建设规模及本工程的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元以上的银行贷款。

自筹资金的利用

.1高新区管委会承诺贷款3亿元、。

.3向村民私募资金

应考虑面向村民私募资金5000万元—1亿元以上。

3.2允许村委会〔含其成立的开发公司〕参与捆绑用地的招牌挂并且保证拿到土地。

3.3保障用房可以出售

保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。

4、开发方案的选择

4.1可供选择的方案

针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案。

方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售。

4.2对方案的初步分析和选择

初步分析

1〕方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算

序号

工程名称

单价

〔㎡/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及附属商业

A1#楼

1560

㎡

16368.13

2553.43

A2#楼

1420

㎡

13336.95

1893.85

A3#楼

1630

㎡

9448.77

1540.15

A4#楼

1645

㎡

9314.74

1532.27

A5#楼

1540

㎡

14048.52

2163.47

A6#楼

1645

㎡

9316.81

1532.62

A7#楼

1640

㎡

9360.93

1535.19

A8#楼

1645

㎡

8946.67

1471.73

A9#楼

1645

㎡

8946.67

1471.73

A10#楼

1540

㎡

13260.54

2042.12

A11#楼

1540

㎡

10195.18

1570.06

A12#楼

1540

㎡

13645.45

2101.40

A13#楼

1540

㎡

13438.56

2069.54

A14#楼

1540

㎡

13742.29

2116.31

A15#楼

1560

㎡

9360.83

1460.29

A16#楼

1560

㎡

9360.83

1460.29

A17#楼

1450

㎡

9954.51

1443.40

小计

192046.38

29957.85

1.2

地下车库

2021

㎡

32457.17

6556.35

1.3

幼儿园、会所及卫生站

1200

㎡

4450.41

534.05

小计

228953.96

37048.25

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

万㎡

22.895

2289.5

小计

万㎡

2289.5

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

3.2

工程设计

660.98

3.3

地质灾害

3.4

环境评估

6.5

3.5

地震评估

3.6

可研报告

3.7

临水临电

3.8

四通一平

小计

983.48

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

28.66

4.2

施工图审查

万㎡

22.9

68.7

4.3

墙改办、散装水泥

万㎡

22.9

229

4.4

防雷审查

万㎡

22.9

68.7

4.5

工程监理费

654.68

4.6

劳开工资保证金

740.96

4.7

劳保统筹

963.25

4.8

交易信息费

22.23

4.9

档案保证金

12.00

小计

2788.19

五

配套费

5.1

综合配套费

185

万㎡

22.9

4236.5

5.2

区内变电配套费

120

万㎡

22.9

2748

小计

6984.5

六

管理费

976.41

七

不可预见费

1464.61

八

合计

一+二+……+七

52598.65

六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

六地块销售收入汇总表一

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

25998

4000

10399

储藏室

1578

2500

394.5

商铺

1099

5000

549.5

合计

28675

11343

假设六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

六地块销售收入汇总表二

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

25998

5240

13623

储藏室

1578

2500

394.5

商铺

1099

6000

659.4

销售合计

28675

6586.2

14676.9

营业税

销售额的5.5%

807.2

所得税

利润的25%

1683.4

销售收入

12186.3

本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，假设按60%进行资金返还共计2.83亿元〔214.05*220*0.6=2.83亿元〕，假设按80%进行资金返还共计3.77亿元〔214.05*220*0.8=3.77亿元〕，由以上分析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足归还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。

根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该局部本钱3014万元〔13698*2200=3014万〕，该局部商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元〔365*13698*1=500万〕，由以上分析可见，六年可收回本钱〔静态投资回收期〕。

六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下，考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元〔12186.3-11343=843.3万〕，土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域假设是住宅由小产权房变更为产权房，支出的费用为550万元〔50*11=550万元〕，由以上分析可见，变更为产权房后进行销售存在利润，但利润较低。

方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表

一地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及配套

1#楼

1630.00

m2

31388.38

5116.31

2#楼

1630.00

m2

19275.55

3141.91

3#楼

1540.00

m2

11981.00

1845.07

4#楼

1540.00

m2

10721.60

1651.13

5#楼

1630.00

m2

18116.28

2952.95

6#楼

1450.00

m2

6759.09

980.07

7#楼

1450.00

m2

6759.09

980.07

8#楼

1450.00

m2

4506.06

653.38

9#楼

1450.00

m2

6759.09

980.07

10#楼

1450.00

m2

6759.09

980.07

11#楼

1630.00

m2

20360.70

3318.79

1.2

会所

1400.00

m2

821.00

114.94

1.3

地下车库

2021.00

m2

23693.14

4786.01

小计

167900.07

27500.77

二

道路园林

2.1

道路管线

100.00

167900.07

1679.00

小计

1679.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

50.00

3.2

工程设计

400.00

3.3

地质灾害

5.50

3.4

环境评估

4.50

3.5

地震评估

13.00

3.6

可研报告

8.00

3.7

临水临电

80.00

3.8

四通一平

80.00

小计

641.00

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

20.30

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

50.00

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

160.00

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

50.00

4.5

工程监理费

511.45

4.6

劳开工资保证金

550.02

4.7

劳动统筹

715.02

4.8

交易信息费

16.50

4.9

档案保证金

12.00

小计

2085.29

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

167900.07

4113.55

5.2

区内变电配套费

120.00

167900.07

2021.80

小计

6128.35

六

土地出让金

220.00

亩

81.45

17919.00

七

管理费

760.69

八

不可预见费

1163.85

九

合计

57877.95

一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

一地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

119100

5240

62408

车库及储藏室

37200

2500

9300

商铺

11200

6000

6720

销售合计

167900

78420

销售本钱

销售额的2.5%

1960.7

营业税

销售额的5.5%

4313.1

所得税

利润的25%

3567.1

销售收入

167900

68579.1

本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设本钱为10.92亿元〔5.13+5.79=10.92亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为7.99亿元〔1.13+6.86=7.99亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度〕，工程利润较低〔该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

方案三

：

六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；

按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：

二地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及配套

1#楼

1540.00

m2

22956.16

3535.25

2#楼

1540.00

m2

15156.58

2334.11

3#楼

1540.00

m2

12456.40

1918.29

4#楼

1540.00

m2

12742.00

1962.27

5#楼

1630.00

m2

25569.52

4167.83

1.2

地下车库

2021.00

m2

12789.34

2583.45

小计

101670.00

16501.19

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

101670.00

1016.70

小计

1016.70

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

30.00

3.2

工程设计

240.00

3.3

地质灾害

3.50

3.4

环境评估

3.00

3.5

地震评估

8.00

3.6

可研报告

5.00

3.7

临水临电

50.00

3.8

四通一平

50.00

小计

389.50

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

12.57

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

30.60

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

102.00

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

30.60

4.5

工程监理费

323.48

4.6

劳开工资保证金

325.00

4.7

劳动统筹

422.52

4.8

交易信息费

9.75

4.9

档案保证金

12.00

小计

1268.52

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

101670.00

2490.92

5.2

区内变电配套费

120.00

101670.00

1220.04

小计

3710.96

六

土地出让金

220.00

亩

50.40

11088.00

七

管理费

457.74

八

不可预见费

700.34

九

合计

35132.94

三地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

写字楼

1500.00

m2

53900.00

8085.00

1.2

地下车库

2021.00

m2

12500.00

2525.00

小计

66400.00

10610.00

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

66400.00

664.00

小计

664.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

15.00

3.2

工程设计

112.00

3.3

地质灾害

1.70

3.4

环境评估

1.40

3.5

地震评估

3.70

3.6

可研报告

5.00

3.7

临水临电

25.00

3.8

四通一平

25.00

小计

188.80

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

5.90

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

14.30

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

47.66

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

14.40

4.5

工程监理费

218.00

4.6

劳开工资保证金

212.20

4.7

劳动统筹

275.86

4.8

交易信息费

6.37

4.9

档案保证金

12.00

小计

806.69

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

6.64

1626.80

5.2

区内变电配套费

120.00

6.64

796.80

小计

2423.60

六

土地出让金

220.00

亩

23.55

5181.00

七

管理费

293.86

八

不可预见费

449.61

九

合计

20617.56二、三地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺、写字楼按6000元/平米销售计算。

二、三地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

74500

5240

39038

车库及储藏室

32500

2500

8125

商铺

57522

6000

34513.2

销售合计

164522

81676.2

销售本钱

销售额的2.5%

2041.9

营业税

销售额的5.5%

4492.2

所得税

利润的25%

4847.9

销售利润

164522

70244.2

本方案资金来源主要靠二、三、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。二、三、六、七地块建设本钱为10.7亿元〔5.13+3.51+2.06=10.7亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为8.15亿元〔1.13+7.02=8.15亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为1.09亿元〔3.64+8.15-10.7=1.09亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因人气缺乏，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

3〕方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

本方案资金来源主要靠一、二、三、六地块内房产销售资金及捆绑土地出让金返还来支撑。一、二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、二、三、六、七地块建设本钱为16.49亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为15.01亿元〔1.13+6.86+7.02=15.01亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为2.16亿元〔3.64+15.01-16.49=2.16亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕，但该方案中规划住宅区域地块全部由村委会摘牌，五地块规划为公建，单独挂牌难度较大。

方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发。

五地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

写字楼

1500.00

m2

119700.00

17955.00

1.2

地下车库

2021.00

m2

27900.00

5635.80

小计

147600.00

23590.80

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

147600.00

1476.00

小计

1476.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

32.00

3.2

工程设计

350.00

3.3

地质灾害

3.70

3.4

环境评估

3.00

3.5

地震评估

8.00

3.6

可研报告

11.00

3.7

临水临电

55.00

3.8

四通一平

55.00

小计

517.70

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

13.00

4.2

施工图审查

44.40

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

14.76

147.60

4.4

防雷审查

3.00

万m2

14.76

44.28

4.5

工程监理费

472.10

4.6

劳开工资保证金

471.82

4.7

劳动统筹

613.36

4.8

交易信息费

14.15

4.90

档案保证金

12.00

小计

1832.71

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

14.76

3616.20

5.2

区内变电配套费

120.00

14.76

1771.20

小计

5387.40

六

土地出让金

220.00

亩

51.45

11319.00

七

管理费

656.09

八

不可预见费

1003.82

九

合计

45783.52

五地块销售：地下停车场2500元/平米，商铺、写字楼按6500元/平米销售计算。销售收入详见下表：

五地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

车库

27900.00

2500

6975

商铺、写字楼

119700.00

6000

71820

销售合计

147600.00

78795

销售本钱

销售额的2.5%

1969.9

营业税

销售额的5.5%

4333.7

所得税

利润的25%

6677

销售利润

147600.00

65814.4

本方案资金来源主要靠一、二、三、五、六地块内房屋销售资金及捆绑用地土地拍卖返还金支撑。一、二、三、五地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金需以贷款方式解决。一、二、三、五、六、七地块建设本钱为21.07亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07亿元〕，考虑一、二、三、五地块土地拍挂返还金3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为21.59亿元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59亿元〕，考虑建设期贷款利息，该方案利润为4.16亿元〔21.59+3.64-21.07=4.16亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润最高〔该方案前期资金压力较大，三、五地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

综上所述，方案五利润最高，但考虑该方案公建面积过大，销售存在一定难度，资金回笼慢，故在实施过程中考虑结合方案四进行实施，首先实施一、二、三地块开发建设，五地块拖后实施，并尽量将五地块用地性质变更为住宅，根据与村委会领导沟通，业主方共可筹集到资金3.5亿元〔高新区承诺贷款3亿元，村委会可完成融资5000万元〕。该局部资金作为工程长期使用资金，在工程实施过程中仅考虑返还贷款利息，不考虑分期返还本金。以下根据资金情况对工程前期运作进行一个大致的分析：

工程阶段性资金情况汇总表

节点时间

2021年12月

2021年6月

2021年8月

2021年4月

贷款资金〔万元〕

35000

一地块摘牌〔万元〕

-17900

一地块前期费用〔万元〕

-5000

-3000

一地块资金返还〔万元〕

14320

六七地块建安付款〔万元〕

-21000

六地块住宅销售〔万元〕

8000

一地块建安付款〔万元〕

-7500

一地块住宅销售〔万元〕

18350

资金结余〔万元〕

17100

12100

26420

22270

说明：在贷款额度确定后，贷款根据工程进度需要分期到位，尽量降低资金本钱。

我们前期确定地块一2021年12月启动土地摘牌，根据上表可见，在2021年4月，资金情况完全可以满足整个工程进度建安付款及二、三地块土地摘牌的需要。

本方案仅考虑静态投资情况，假设村两委通过该方案，我们将对本方案进一步细化,并进行动态分析。

第五篇：工程总包单位承诺书

工程总包单位承诺书

工程名称：

工程总包单位：

承诺书

工程总包单位：

工程项目在建设期间，认真贯彻执行国家及北京市有关安全文明生产的法律法规、标准规范等，相互协调配合，切实履行安全文明生产责任和义务，承诺如下：

一、坚决贯彻执行《北京市建筑工地食品安全管理规定》，确保参建人员的身体健康。

（一）加强对专业分包与劳务分包单位的监督管理，建立各级健全食品卫生安全责任制，按规范要求确保食堂食品 卫生达标。

（二）不隐瞒食品卫生安全隐患及事故，出现问题保证按要求及时向建设单位和相关部门报告。

（三）自觉接受建设单位和相关单位的食品卫生检查、施工现场的各项安全检查。

二、认真贯彻落实各级政府及相关部门有关施工现场消防安全的法律法规和总包单位的消防安全管理制度，对所属施工区域、生活区宿舍的消防安全管理负全面责任。

（一）建立健全本单位的防火组织及义务消防队，明确消防安全责任人、消防安全管理人、专兼职消防管理人员。按照甲方的要求提供施工人员花名册和特殊工种的证件复印件及有关资料，在本施工区域内，尤其是重点部位按规定配备相应的灭火器材，并保证灵敏有效。

（二）电气焊等特种作业人员必须持证上岗。用火操作前，必须办理动火证，不得由他人代理。在操作中应确保高层、外檐和孔洞周围作业对电气焊割产生的火花、焊渣有接挡和封堵措施，并避免与防水施工、冷却塔安装等易燃危险性作业同时交叉进行；要清除周围易燃可燃物，配备灭火器材或灭火用水，设专人看火监护。禁止非焊工进行电气焊操作。

（三）认真组织本单位在施人员进行消防法规、制度、操作规程和施工现场火灾危险性教育；进行报火警、扑救初起火灾和自救逃生知识、技能教育。对施工现场采用的新工艺、新技术、新材料或使用的新设备必须了解、掌握其安全消防技术特性，经培训教育后方可上岗作业。

（四）按北京市有关规定，建设工程施工现场不准作为仓库使用，不准存放易燃、易爆化学危险物品和易燃可燃材料，不得在建设工程内设置宿舍。在建设工程外设置宿舍和库房的，禁止使用可燃材料做分割和围挡。严禁在宿舍内私接乱拉电线，严禁使用“热得快”、电饭锅、电褥子等电热器具。

（五）负责所在施工区域及所属生活区宿舍内的消防安全管理，制定消防应急预案，保证所施工区域内的消防设施、器材等完好无损、灵敏有效，确保消防应急通道畅通。

（六）经常进行自我防火安全检查，及时制止、纠正各种违章用火、用电和违章操作行为，在防火安全检查中发现的消防隐患及问题，应及时整改或采取必要的安全措施，消除消防隐患。

（七）积极配合、服从各级消防机关、部门及甲方消防安全监督、检查和管理，对于查出的防火安全问题及时进行整改。

（八）发生火灾事故立即报告，并迅速组织扑救，事后积极协助有关部门进行调查，迟报或隐瞒不报造成严重后果的，我公司要承担相应责任。

（九）因我公司责任造成火灾事故，导致人身伤亡和经济损失的，我公司将承担全部经济损失和法律责任。

三、工程项目在建设期间，认真贯彻执行国家及北京市有关安全文明生产的法律法规、标准规范等，相互协调配合，切实履行安全文明生产责任和义务。

（一）建立与工程规模相适应的、以项目经理为第一责任人的施工现场安全文明生产管理机构，合理配备经培训取得上岗证书的专、兼职安全员，并赋予监管权力，确保对施工现场安全文明生产实施有效管理。

（二）施工现场实行封闭式管理，保证安全文明生产经费的投入。安全文明生产设施、设备按标准设置，配套齐备，牢固可靠。

（三）强化安全文明生产教育培训，严格实行三级安全教育制度，做到全员执证上岗。在日常监管和各级检查的基础上，严格执行汇检制度，发现隐患立即进行整改，不留死角。

（四）施工现场使用的建筑材料、构配件、安全防护用品、安全设施、机具、机械设备和电气装置等，必须符合建筑施工安全和其他有关技术规范、标准的要求，并按规定进行检测检验。否则，一律不得投入使用。

（五）保持施工现场整洁有序，各种材料分类存放、堆码整齐，建筑垃圾及时清运处理，严禁高处向下抛投建筑材料、施工用具及建筑垃圾。工地设保洁工或卫生值班人员，各工种完工后做到“工完料尽场地清”。现场场地进行“硬化”处理，做到场内道路平整、通畅、不积水，泥浆、废水不外流，不扬尘，不排泄有毒有害气体。

（六）保证施工现场及周围人居环境良好，施工区、办公区、生活区原则上应明显分开或进行隔断。按规定设置食堂、饮水处、厕所、浴室并符合卫生要求。

（七）按规定设置现场标志牌（五牌一图）和安全警示标志，对涉及社会公众安全的，要在显著位置设置警示牌，并采取相应保护措施。

（八）施工管理人员统一着印有公司标志的服装并佩戴胸卡，安全员佩戴袖标，劳务人员佩戴统一并印有总包单位标志的安全帽，从事道路施工作业的人员统一着反光服，按照相关文件要求佩戴胸卡。

（九）自觉接受并积极配合建设单位、监理单位的安全督促检查；依法接受北京市、开发区监督站安全监察。

工程总包单位（签章）：

项目经理（签字）：

年月日

不拖欠农民工工资承诺书

为保护农民工的合法权益，不拖欠农民工工资。郑重承诺：我公司中标承建的项目工程，需要使用农民工时，将保证做到：

1、我公司严格按照北京市住房城乡建委《关于建设工程劳务管理工作的指导性意见》，使用农民工要制定实名制管理，劳务费及劳务作业人员工资发放做到“月清月结”。

2、我公司项目经理对劳务费结算支付承担直接责任，对我公司使用的劳务分包企业日常管理、实名制管理、农民工工资发放负有监管责任。凡因我公司项目经理管理不到位造成劳务费结算支付纠纷并引起群体性事件，由我公司承担全部责任。

3、定期参与项目劳务费结算、支付工作；实时掌握《劳务分包合同》履约情况；定期监督劳务分包单位每月足额支付农民工工资。

4如因我公司原因造成农民工工资拖欠和农民工上访，我公司愿意接受建设单位依照有关规定对我公司作出的处罚决定。

5、我公司保证如实填写建设单位关于“民工工资发放拖欠情况统计表”(本承诺书一式三份、建设单位、监理公司、总包单位各一份)。

项目投标人：（盖章）

公司法定代表人：（签名）

日期：年月日