房产税改革的问题及政策建议

第一篇：房产税改革的问题及政策建议

房产税改革的问题及政策建议 —基于房产税试点情况分析

【摘要】：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税被认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的最有效措施，为了稳定国内房价，我国于2011年确定了重庆和上海两个房产税改革试点，进一步对我国房地产业进行调控。文章阐述了房地产税的基本结构，分析了我国房地产税试点的基本现状，对现有的房地产税改革提出建议。【关键词】：房产税；房产税试点；建议

一、我国房产税试点方案比较

此次两个试点城市分别是上海和重庆，都是直辖市，由于两地的经济发展水平，整体经济结构和房地产市场结构存在较大的差异，所以在制定房地产税征税管理办法时都参考了各自地区的经济发展水平来制定相关的条例。虽然具体的征税办法有所差异，但是其总的初衷和发展核心基本相同，包括控制外来投资需求、免税标准较为宽松、执行差别化税率以及新购住房为主。本文根据2011年两地出台的房产税征收管理条例进行对比和分析，具体差异见表1 由表1可以看出，上海市试点方案较为温和，着重根据住房面积以及成交金额进行征税，对本地个人第一套房源不进行征税，而对第二套房源进行征税，且计税依据参照的是房产价格的评估值，这些条例着重压制房地产市场的投机者。而重庆市的试点方案则较为严格，对个人的独栋住房进行较重的约束，而对低端住房者则适量放宽，对高档住宅的楼盘开发商起到的压力较为明显，而对整体的房价上涨趋势的压制则不够有力。

二、试点城市房产税改革实施的影响效果评析

房产税改革试点实施近三年来，房价依然处于高位运行。上海和重庆近五年房价数据如图1。

图1：上海、重庆近五年平均房价走势图

从图1可以看出，从2011年房产税在重庆和上海试点以来，并没有对房价造成影响，房价反而呈现上升的趋势。可见房产税并未对整个市场消费者的需求产生足够的影响。当然，房产税着重点在需求这方面，对于供给就没那么有力度了，近两年土地出让金屡创新高，上海不断的刷新的地王的价格记录。[7]政府是土地的垄断者，是土地价格的制定者。对开发商而言，土地的购置费用一方面作为成本，致使房价普涨，一方面某些开发商囤地炒地，利用稀缺的资源获取无劳动结果的利润，种种原因导致房价的普涨。

房产税的征税对象是消费者，目的是通过抑制消费来降低供给者价格，目前的房产税征税范围过于狭窄，主要问题是没有对存量房征税房产税，而且只对于新增住宅的增量房征收房产税，这对于过去购买多套房产的购买者没有进行控制，又对新购住宅的真正需求者造成压力。总体来说房产税的横向和纵向范围影响不够，无法真正完全的限制到投机者，房价下不来，房产税又对普通的刚性需求消费者造成更多的压力。所以即需要增收存量房的房产税，又需要一个对普通消费者影响更小的税率制订和征税机制。

三、完善房产税改革的政策建议

之后的房产税改革试点开放还未有确定的日程表，下一阶段房产税改革应在契合我国财政管理体制改革和税制改革的总体目标的前提下，鼓励房地产行业和房地产市场的健康发展，合理、有效地利用的房地产资源，充分保障民生作为出发点，协调政府，企业和个人的利益，增加持有环节的征税，减少出租和出售环节的税收，努力使房产税更加规范。具体提出以下几点建议。

1、扩大征税对象，扩大对存量房的征税范围

房产税试点目前的只对增量房征税，往后的目标应增加对存量房的征税，优点如下：第一，有利于整体税制的税收公平原则。对于之前购买多套房产的购房者来说，可能会比现在有购房需求的购买者更加富有，而富有者没有征税，而对普通家庭却进行征税，这违反了房产税设定的本意，使得财富分配职能不能实现。第二，二手房市场也会受到对存量房征税的影响，所以也会间接的发挥调控二手房交易市场的作用。第三，避免房地产市场过大的短时间价格和供给的波动，在宣布房产税实施前夕，消费者察觉到其中的差异，就会趁着这段空隙大量抢房，来规避税收，这样就会造成不良的价格波动。第四，从国际经验来看，房地产税一般是宽税基，低税率，尽量保证在全社会的税收公平与合理。第五，房产税只对增量房征税，对于整个税收体系的影响不会很大，如果对存量房一同进行征税，就会使得整个税基范围扩大，从而使得房产税成为整个税收体制中比较重要的税种。

2、实行“地宅分离、宽税基、低税率”的房产税制度

实行“住宅分离实现，宽税基，低税率”的房地产税制，完善房产税使其更好的为地方政府的财政服务，调节社会贫富差距，同时尽可能减少对居民日常生活的影响。由于我国的宅地分离，土地属于国家，所以要采用分开征税的形式，加上对不同地区经济程度不同所制定不同的利率，从而让房产税更好的引导社会资源分配。另一方面由于房产税的收入大大小于土地出让金，短期也不能对整个财政造成太大的影响，所以税率不用制定的过高，虽然税收收入会减少，但是可以通过扩大征税范围，实行累进税率等来弥补，也会让社会财富和消费结构趋向合理化。【参考文献】

[1]唐巍.高房价背景下的房地产税制问题研究[J].经济视角,2013,(7):53-54.[2]李海宁.房地产税费制度改革与物业税的开征[J].财政与金融,2010,(4):111-112.[3]王建新.借鉴国际经验深化房地产税制改革[J].中国财政,2010,(13):22-24.[4]王智波.美国财产税制度的演化:进程、原因与启示[J].广东社会科学,2009,(5):136-137.

第二篇：房产税改革

房产税改革中的问题分析

---以上海房产税试点为例

摘要：针对近年来愈演愈烈的房地产价格虚高，在此背景下，有关部门酝酿已久的我国新一轮房地产税制改革呼之欲出，房产税再次成为市场的焦点。2010年6月国务院提出了要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革，正式明确了逐步推进房产税改革的态度，2011年1月，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。本文以上海试点为例来看我国房产税的改革趋势和改革中的问题，并基于此提出相关政策建议。

关键词：房产税；改革；政策建议

一、上海房产税改革概况

2011年召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定，先行试点可以在制度设计、税基评估、征收管理等方面探索和积累经验，也为以后改革逐步扩大到全国奠定基础。备受关注的上海房产税改革试点细则如下：

1．增量房人均60平方米起征

2011年1月上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，规定从28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

2.实行差别化税率

一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上新建商品住房平均销售价格2倍的，税率可暂减为0.4%。

3．明确免征情形

上海方案规定了几种退还、免征房产税的情况。例如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税等。

二、房产税改革中的问题

通过上海试点改革方案可知，上海对居民自住房屋征税的方案，就是改造现有的房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋。就试点效果看，征税范围和税率均相对温和，实际上对房价的调控效果远不如限购等行政措施。但是无论哪一种改革，都会牵一发而动全身，有着各种利益关系需要协调，总会遇到来自方方面面的困难，当然房产税改革也会存在它独有的困难。

1．房产税征收存在技术性困难

我国当前出台房产税主要目的是为了抑制房价过快上涨，因此，房产税征收的主要对象投机性买房的人群，可是要如何鉴别哪些是投机性买房的人群，绝非是一件易事，房地产的征收还存在一些技术性难题。房产税不像个人所得税，可以从工资中直接扣缴，所以征收手段是个难题。而且房产的价值评估也将是一个很大的问题，需要耗费巨大的人力物力，需要至少做两方面准备，一是全国性房地产普查登记；二是建立城镇住房信息系统。

2．社会公众对推行房产税的不理解

现在即将推行的房产税改革，很多社会公众都认为，其目标就是为了调控房价，抑制高涨不冷的炒房市场。正因为如此，大部分公众对房产税改革中的征税范围扩大到居民自住房屋，对原本免税的居民非营业用房也征税这一改革方案并不理解和认同，认为税收增加会导致房屋成本上升，这就难免影响最终价格，与压低房价的最终目标相违背。由于房产税征收具有普遍性，在对投资购房者征收的同时，也相应增加了普通购房者的税收负担，增加了其购房的费用支出，增加了其家庭负担。

3．房产税出台时机很难把握

房地产税出台必须具备几个条件：首先是产权认定，这个房子归谁；其次是这个房子征多少，除了税率比较好确定之外，还有一个基数问题。作为政府出台任何政策，特别是税收政策，要有一个前期完整的调查和设计，出台后是否能达到预期目标，这里还有不确定性。房产税出台的时机将取决于近期房地产调控的效果。如果未来一段时间房价过快上涨的势头得不到遏制、投机气氛依旧浓重的话，不排除房产税改革方案年内出台的可能性。而如果近期出台的一系列调控政策能在今年上半年取得令人满意的效果，房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革则可能会延后进行，但是房产税改革的大大方向已经明确。

三、完善房产税征收的建议

1.在房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库及各地民政部门建立的居民婚姻和家庭人口构成数据库的基础上，可以通过“先征后退”的方式征收房产税：先全面征收房产税，再根据户籍人头数进行定额退税。这样只有一套房的人，可以通过定额退税实现赋税减免的目的。有十套百套的人，也只能定额得到和一套房的人一样的退返税金，相当于缴纳了多余房产部分的税收。退税定额标准的设计，也可以实现让穷人买廉价房的人得利的目标。房产价值越高，缴纳税收就越多，而退税定额是不变的；因此房产价值越低，甚至缴纳的税收可能低于政府返回的定额退税，也可以起到引导开发商开发低价房、社会人员买小套型低价房的作用。

2.通过各种形式，加大税收宣传普及税收基本知识的力度。首先，可以建立一支高素质的税收宣传队伍以精湛的宣传业务能力完成提高全民纳税意识的任务；其次，创新宣传形式，增强针对性、实效性；再次，应当建立税收宣传长效机制，做到税收宣传日常化，正规化和秩序化。同时，要将税收宣传渗透到日常税收管理当中，与纳税人建立沟通联系制度，经常深入企业进行调查，结合税收管理和检查，了解纳税人对税收宣传的建议，从而有“针对性”地开展税收宣传工作；最后，还应积极与新闻部门的联系，开辟税法公告专栏，加大规范税收秩序的宣传，加大对涉税案件的曝光力度。

3.完善相关配套制度。首先要完善房地产评估制度，改变目前房地产评估机构多头管理的状况，建立统一的房地产评估机构，实行统一的房地产估价人员资格认证制度，建立一支富有实践经验、精通房地产估价理论的房地产估价师队伍。完善评估手段，统一评估标准，制定评估制度和具体的操作规程，为准确的确定房地产税收的计税依据提供保证。其次确立纳税人争议处理机制，当纳税人对评估依据，方法，结果有异议时，要有相应的处理机制，尽快解决争议维护纳税人合法权益。最后还应建立和完善相应的房地产登记制度，房地产税收的有效征管需要有完善的户籍和房屋产权管理的资料，相关部门应建立土地台账，房屋权属等发地产档案，通过计算机进行存档，为税务机关征税提供相关信息参考文献：

[1] 韩雪.我国房产税税制的改革和完善，中国乡镇企业会计，2010

[2] 珈宝.上海重庆开征房产税将逐步对个人拥有住房征收，中国房地产金融，2011

第三篇：房产税改革

房产税改革

一、房产税开征最新消息

2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；

家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。

家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。

2013年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；

2013年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；

2014年12月31日以前，全国所有城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。微评：房产税如果真如上述所说如期开征，房多的人将苦不堪言。这一招比交易环节征收20%所得税还有杀伤力。房多的朋友不能心存侥幸了，该出手时就出手。怕是晚了，想出手都出不去了。不要试图挑战新一代领导人调控房地产的决心和智慧。

国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

方案简介

今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。

《意见》指出，深化财税体制改革。

(一)出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。(二)全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。

(三)建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。

国务院首次明确推进房产税改革 2010年06月01日“逐步推进房产税改革”。在中国政府网（5月31日）公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（以下简称《意见》）中，这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。受此消息影响，昨日地产股大幅跳水，并拖累沪指跌幅达2.4%。

业界认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上海近期推行试点的可能。一些分析人士认为，房产税的最主要目的或不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因此受益。

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。

上海试点预期再起

“房产税与物业税最大的不同在于，房产税是已有税种，可以调整征收范围后推出，而物业税的出台需要立法程序。”北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，作为保有环节的税种，房产税是中国现阶段的首选。

据了解，房产税于1986年出台，征收范围为经营性房产（不含住宅），依照房产余值计征的税率为1.2%；依照房产租金收入计征的税率为12%。

根据此前流传的上海房产税草案，家庭人均面积是衡量是否征收的重要依据。如果符合征税条件，征税额相当于房产价值的8‰。不少业内人士担心，将房产税扩大到住宅，可能会加重购房者的负担。

陈国强表示，如推进房产税试点，势必会进行差异化操作，即对首套房免征或降低税率，多套房和大户型房屋从严征收。同时，与房地产有关的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购房者身上。据了解，目前中国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至有上百种。

此前传出上海将出台房产税，但截至目前，上海方面仍未公开承认。国务院昨日表态后，上海业界认为，不排除近期推行房产税试点的可能。“现在大家都在等这个政策（房产税）。正式出来了，市场就开始活跃了。”在龙湖地产营销副总高晚晴看来，成交量低迷的真正原因是观望，要结束观望，只有等包括房产税在内的未明确政策出尽。

上海中科大学城营销总监王士章也表示，开发商们现在 “按兵不动”，就是因为房产税悬而不决，他认为房产税应在3个月内出台。如果不出台，市场受房产税的影响会越来越小，至8~9月份，楼盘就可正式上市销售，届时市场会开始回暖。

住建部政策研究中心副主任王珏林则认为，外界对房产税过于敏感。税收是一项重要的调控手段，即便没有本轮调控，房产保有环节的税收也将适时出台。

广东房产税

房地产税减免税规定

下列房地产减征、免征房产税暂行条例实施细则：

(1)新建房屋自落成之月份起，免纳3年房地产税。

(2)翻修房屋超过新建费用二分之一的，自竣工月份起，免纳2年房地产税。

(3)广东省规定：

①华侨、侨眷使用侨汇购买或建造的住宅，从发给产权证之日起，免征房产税五年。

②外商投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月[2]份起，免征房产税三年。

③华侨投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月份起，免征房产税五年。

④经税务机关批准，下列房地产可免征房产税：

a.从事农、林、牧业等利润较低的外商投资企业的房产；

b.投资于能源、港口码头、机场项目的外商投资企业的房产；

c.经财政部批准免税的其它外商投资企业的房产。

编辑本段房产税 上海版房产税四要素：

1、“起征点”为人均60平方米;

2、税率按房价高低分档;

3、“卖旧买新”可退税;

4、存量房一概不征。据介绍，上海房产税始自去年1月份，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，明确对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。

上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。《办法》中还规定了几类可以退还房产税的情况。

渝版房产

1、税收征收对象

独栋商品住宅，不管存量还是增量;个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子;个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。

2、征税税率

不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

3、计税依据

目前以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。

4、计算标准

如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。

全国试点

解读 家庭唯一住房享契税“减半”优惠 原文:三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。解读：

针对上述契税和个人所得税优惠新政，昨晚财政部、税务总局、住房和城乡建设部已迅速联合出台了具体细则，即从2010年10月1日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。■唯一住房“减半”征收契税

文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

而根据此前北京现行契税政策规定，契税征收税率为3%，但90平方米以下的首套住房契税按1%执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收。而从新政看，明天即10月1日起，只有首次购房，且该普通住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠；同样，享受1%契税税 率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

■官方首提“房产税试点工作”

新政有关“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”的说法，不仅是官方首次提到了“房产税试点工作”，也首次提到了“试点将逐步扩大到全国”。

业内人士对此判断，作为从长远看能长期稳定楼市的税费政策，眼下被提出加快试点工作并将试点逐步扩大到全国，将再次让“房产税”成为悬在楼市上空、影响房价预期的利剑。

房价上涨过快城市将增加用地供应

原文:四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。解读：

业内人士认为，“增加供应”是“国十条”出台后，多次房地产调控政策中都提及的问题，从目前看，包括北京在内的住宅新增供应量确实开始增加，北京市住房库存量近期也从“供不应求”的10万套警戒线回到了10万套以上。“如果增加供应的系列措施能够执行，明年楼市平稳就多了一张王牌。” 违法房企将被暂停购地及放贷

原文:五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。解读：

针对“依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订„阴阳合同‟等行为”这条规定，业内人士认为，这是几大部委联合出台调控政策中首次提及对经纪机构炒卖炒卖、“阴阳合同”的查处，相比4月份的新政，此次的规定切中市场存在的主要问题进行了针对性的细则细化。如以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。

而对土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为开发商的处罚，也由之前笼统的规定具体到了“要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”，可操作性强。荧灿地产相关人士认为，IPO重启以来，未上市的房企通过在国内上市或借壳上市、赴港上市融资，已上市房企通过发债圈钱成了开发商资金的重要渠道来源，而今后，故意拖延工期或者是捂房惜售一旦被查出，则将被禁止股票交易，这对于已经上市公司的威慑绝对是有效的。新政·分析

二线城市可能出现价量双跌

昨天出台的新政，会对楼市产生什么样的影响是最受关注的。对此，昨晚，包括万科、首创、金地、首开、SOHO中国等开发商以及中原地产、链家地产等经纪机构的相关负责人，还有通过新闻联播、网络看到新政出台的购房人都在对此议论。综合他们的观点，比较一致的是，昨天出台的新政对北京楼市的影响，可能对房价预期的打压超过实质性影响，市场会因此再度观望；而对外地尤其是一些过去没有严格执行“国十条”的二线城市，将会产生实质性的影响，价量双跌或许很快出现。

“从昨天出台的政策看，主管部门要打压的就是房价的预期，即改变老百姓、业内外人士对房价预期上涨的看法，从而给成交回暖的楼市降温。”一位不愿意透露姓名的权威人士表示。在他看来，政府的目的是要在明年两会前保持楼市稳定，“这次政策包括限购令、限制违规开发商购地等在内，不少都是抄北京的。北京细则5月1日执行后，5、6月两个月是消化观望期，7月楼市开始适应新政缓过来，8月出现反弹。以这样一个周期推测全国市场，马上是10月，10月、11月是新政消化观望期，12月、1月、2月是传统淡季，不出意外，两会前夕，随着春季到来，楼市进入平稳回升期。”

影响

新政·影响

集中缴纳契税现象可能发生

按照昨天晚上出台的新政，明天起即10月1日起，普通商品住房契税减半征收优惠、个人所得税减免政策都将“弃旧用新”，这意味着，对那些购买普通商品住房、非家庭唯一住房的人而言，今天将是最后一天能享受“契税减半”优惠的时间，因此，根据此前北京曾多次出现的“买房人集中赶优惠政策末班车”现象，今天各区县契税部门，或将再次出现购房人集中排队办理契税缴纳手续现象。

新文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。即那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，明天起就不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

对此，业内人士提醒购房人，根据过去的经验，一半部委文件地方政府都会出台实施细则，即新老政策将有一个过渡期，北京是否从明天起执行契税新规？想赶搭“契税优惠末班车”的购房人出门前，最好先问问相关部门，如果有一个过渡期，就没有必要“赶搭末班车”。[3]

市场影响 对房价有多大影响？

“假设北京的一个退休部长拥有180平方米的二环内房子，如按1.2%的税率缴纳房产税，那他一年的退休工资，不吃不喝可能刚够。”SOHO中国总裁潘石屹昨日在自己的博客上说，房产税对市场的影响会非常大，日本征收房产税后，房地产立刻垮下去，20年都没再起来，经济也一路下滑。

但对于“打压房价”的效果，一些业内人士并不看好。陈国强表示，扩大房产税征收范围，主要目的在于打击投资投机性需求，调和贫富差距，房价仍将由市场供求关系决定。中国房地产信息集团分析师薛建雄也认为，房产税对房价的影响不会太大，整个市场的降幅应在20%左右，而且是比照今年4月份的最高水平。

不过，也有分析人士保持谨慎，认为降价幅度要看房产税政策的严厉程度和执行情况。

中国指数研究院陈晟说，房产税可能会延长楼市的调整期，让市场低迷的成交量持续更长时间。中原地产研究总监宋会雍则认为，楼市的调整将在房产税出台后3~6个月内完全完成。

扩大房产税范围还有另一重要利好，即地方财政收入增加。

有资料显示，在美国的很多州，物业税收入可占地方财政收入的一半以上。而在中国，房产税收入占地方财政的比例几可忽略，土地出让金的比例却越来越大。

DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏冬向 《每日经济新闻》记者表示，对于地方财政而言，土地收入缺乏稳定性，且容易推高地价，如果房产税的征收扩大到住宅，将可能改变这一状况。“综合性政策”待出

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。

陈国强告诉 《每日经济新闻》记者，作为一项重要的产业政策，该政策将包含土地、房地产金融、税收、市场监管、住房保障等各个方面，其中，住房保障制度可能成为重要内容。

据了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向进一步指出，这也意味着房地产业被赋予更多的保障性质，而非市场性质。保障房建设同样能够拉动上下游多个行业的发展，因此，这并不会影响房地产业在宏观经济中的地位。

据中国政府网5月31日消息，国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确指出要逐步推进房产税改革。国务院的表态意味着房产税改革已经超越了研究环节，开始步入实施阶段。而“逐步推进”的措辞也意味着房产税改革不会一步到位，中央政府对房产税改革的定位更倾向于是一项长期的税制改革，而非短期的房价调控工具。

5月下旬的A股行情在有关房产税的传闻中风雨飘摇，最后一个交易日更是因国务院同意推进房产税改革的消息等因素的影响而下跌。但事实上，关于房产税怎么改，是否将征收范围扩大至普通住宅，改成面向所有不动产征收，《意见》并没有明确。

国家发改委负责起草的《意见》是对国务院各部委2010年经济体制改革工作重点的汇总集纳。今年4月份，财政部在其2010年工作要点中就提出要“完善房产税制度”。但国务院同意的最终表述是“逐步推进房产税改革”，足可体现出国务院的重视和推动这项改革的决心。

但区别于资源税改革方案的直接“出台”，房产税改革“逐步推进”的表述则预示着改革不能一蹴而就，必然会分阶段、分步骤的实施。

这种“逐步推进”可以从时间、地域、征收范围和改革目的四个层面上理解。首先是时间上的“逐步推进”，由于中国从事房产评估的中介机构规模小、人员少、公众信任度不高，难以承担全社会房产评估的重任。借鉴香港的经验，内地最终可能依靠税务或相关部门的公职人员来完成这项工作。培养一支成熟的房产评估人员队伍，需要时间上的准备。此外，在纳税主体的确认与甄别、不同类型房屋的评估标准、征管的方式方法、交易环节的税费转嫁等方面仍然有很多技术性的问题需要解决，所以房产税改革方案难以在短期内出台。

其次是地域上的“逐步推进”。与增值税转型改革和资源税改革一样，房产税的改革方案必然要选定部分地区进行试点，然后再向全国推行。但是在试点地区的选择上是有讲究的，试点地区必须有代表性，但是社会影响不宜太大，以防试点不成功，造成社会动荡。之前增值税转型改革选定东北地区，资源税改革挑中新疆，都遵循了这一原则。

再次是征收范围上的“逐步推进”。现行的房产税只针对经营性用房的保有环节征收，主要征税对象是商业地产。从试点的角度考虑，将改革范围先期控制在商业地产内具备诸多优势：一是商业地产类型单一，纳税主体便于确认，大都是开发商或企事业单位；二是商业地产价格波动幅度不如普通住宅那么大，交易价格透明，易于评估；三是商业地产在城市中相对集中，级差不明显，评估结果易于与市场交易价格比照。

一旦贸然将房产税征收范围扩大到普通住宅，在目前环境下，势必影响到购房人和房产持有人的预期，极有可能造成房地产市场的剧烈动荡，导致价格变动过快，反而不易于房屋价值评估的展开，严重影响试点的效果。

最后，房产税改革的一个重要目的，同时也是要攻克的技术障碍，就是归并名目繁多的税费金，形成规范统一的税种。但是中国房地产业涉及的税费金太多，一次全部归并难于操作。尤其是土地出让金，对地方政府的财政收入影响较大，一旦衔接不当，容易造成地方财政困难。因此要最终使房产税成为地方财政收入的主要来源，可能需要对相关税费金进行多次合并，这也将是一个逐步推进的过程。纠结的房产税

税收政策一直以来是楼市调控的利器，从营业税、个人所得税到土地增值税，每次都能给市场带来强烈的影响。和此前的调控政策不同的是，今年“国十一条”中的税收政策迟迟不落地，让业内对此一直纠结不清。

其实早在房产税受关注之前，业内一直把精力集中在物业税上。但是由于物业税需要人大立法通过，又牵扯到需对地方政府的土地出让环节征收，难度确实较大，因此从今年4月份开始，社会各界的目光全集中在了房产税上。由于1986年国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，可以说房产税已经有法可依，只需重新调整就可以，因此房产税成为了目前最热的话题。

关于房产税的纠结最早始于今年4月底，财政部财政科学研究所所长贾康表示：“目前是推出房产税的可操作时机”。5月17日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权突发惊人之言，一篇标题为“发改委表态3年内房产税免谈”的文章一时间占据各大网络头条，引发了人们的强烈诘问： “史上最严厉”的楼市调控政策戛然而止？房地产“绑架”中国经济的预言再度灵验？房价将迎来新一轮疯涨？当天下午，发改委火速辟谣：“研究人员所发表的意见不代表发改委的立场。”有关房产税的言论“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。

随后不久，关于房产税的各种消息就成为了社会最为关注的话题。在5月31日，国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中，引起了市场各方震动，沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。也因为对房产税出台的预期，出现了成交量明显萎缩。在北京、上海、广州等一线城市，成交量巨幅下跌。北京市房地产交易管理网数据统计，截至5月30日，北京市商品住房期房日签约量为186套，较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是，如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房，5月份北京的商品住房期房签约量，日均仅108套，环比降幅接近70%。5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%。

至此，关于房产税是否将出台有了定论，权威部门的直接表态，也让口水仗最终画上了句号，开征是铁定的事情了。但是事情并非就此终结，近日在一场论坛上，加拿大西安大略大学休伦学院终身教授徐滇庆、SOHO中国董事长潘石屹纷纷表示，房产税的征收难度会相当大。

征收情况

首套房征收

来自财政部财政科学研究所所长贾康的消息，中国房产税即将在年内 开征，并且，对于大部分购房者所关心的，首套房是否征收房产税的问题，贾康明确表示，首套房不会征收房产税。

购房者担忧

然而，对于房产税这样敏感的税种，单纯“首套房”不开征房产税的表态仍然无法消除大部分购房者的担忧，对于房产税，绝大部分购房者的担忧如下：

1、房产税会不会严重加大购房者的负担。

对于房产税比例，有关部门一直遮遮掩掩，无法从公开报道中获得确切的数据，然而，考虑到房产税推出的初衷，不论是抑制投资也好，提升政府长久的财政收入也罢，同时参考国外做法，这一税负估计每年不会少于1%，那么这笔税收对于大部分购房者而言，是否会在按揭至外再构成严重的负担?即便是首套房不征收，对于大部分城市居民而言，拥有两套房的市民也比比皆是，比如河北保定北区公安局副局长李刚同志，网传他拥有两套房子，他儿子名下又有3套房子，如果传言属实，那房产税开征该给人家造成多大的经济负担啊。

2、房产税会不会像以往的其他税收手段，没有起到抑制房价反而再度推高房价。

对于财政征收的渴望，使得政府非常喜欢使用增加税收的手段来“调控房价”，然而，从已经出台的有关房产的62种税费来看，这些手段在调控房价的效用有目共睹地差，反倒严重增加了购房者的成本，那么，这次的房产税会不会也是再度将成本转嫁到购房者而再度推高房价呢?

3、房产税开征之后，土地出让金是否取消? 其实，这个问题就是第二个问题的延伸了，如果土地出让金不取消，那么房产税的开征最大的可能性就是加重购房者税负以及推高房价，而参考国外成熟的做法，取消占开发成本最大一块的土地出让金，改为按年征收的房产税，一方面降低了房价，减轻购房者负担，另一方面一次性的土地收益转化成长期的税负收入也可以减少政府的卖地财政的弊端。

带来影响

“房产税推出后，将使得当前正在进行的这轮房地产调控，达到与过去不一样的高水准。”贾康接受采访时表示，房地产税开征在搭建一个制度框架，过去我们只会在交易环节征税，保有环节并没有到位，它是缺失的，现在就是要填补这个缺失环节，具有制度改革色彩。贾康还表示，房地产税并不会是政府调控的“最后一张牌”，未来调整一定是多种手段综合使用，比如物业税，其实物业税跟房产税是一回事，都是在保有环节中征税，但因物业税有一个较长立法过程，房产税只需在现行税收政策中进行试点就能推出，因此会选择先行推出房产税，现在问题在于如何不失时机地进入试点。

业内盛传上海和重庆已积极表态，愿意首批进行房产税试点。对于这点，贾康表示，目前他并没有掌握更多信息，但试点城市一定会在一线城市中产生，北京、上海、广州都有可能。虽然最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。

贾康说，房产税对目前楼价肯定会有影响，但不都是负面，应该全面看待其作用。房产税对配套改革、房地产经销发展、收入再分配都有很大意义。

专家评论

针对此前“房产税不会向第一套房征收”的报道，财政部财政科学研究所所长贾康昨日称，首套房不征房产税只是学者建议，而非代表官员表态。之前有报道称，在23日举办的第一届西部金融国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，物业税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年，而且房产税不会向“第一套房”征收。还有媒体将其冠以财政部官员身份。昨日，贾康对此报道进行了澄清，他表示首先自己不是官员的身份，这些言论为研究者的建议，其次，“按月计算”是重复全国工商联房地产商会会长聂梅生的判断。本月初，针对炙手可热的房地产调控问题，在中国国际经济交流中心第十六期“经济每月谈”上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，试点推出时间已经“论月数”，年内是否推出则取决于市场表现。从现场答问情况来看，对于“按月数”也只是聂根据“国五条”相关政策和发改委文件等做的推断。

贾康昨天表示，所谓不会超过一年，只是语意上的顺延，字面理解按月数即表示一年之内。此外，他表示是从研究者的角度、从个人建议角度，认为首套商品房不应被覆盖，房产税的推进过程，应该是渐进式的过程，他认为房产税的推进，应该考虑学者的这个建议。

近日，人大财经委副主任贺铿也在接受本报采访时表示，建议房产税应该有“起征点”，超过一定面积才征房产税，不能增加一般消费者的负担。[5]

重庆房产

2011年1月，正在召开的重庆“两会”传来消息，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。目前，房产税的相关方案正在进一步完善，有望在今年一季度开征。

多套房建筑面积超200m2可能征收房产税

重庆市是最早向国务院提出进行房产税征收试点的城市。记者了解到，重庆房产税的征收对象主要是城市中的别墅、面积较大的商品住宅，定位在高档商品房。

据消息灵通人士预测，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平米也可能被征收房产税。此外，房产税税率可能为房地产当年市场价格的5‰~1.5%。

一直以来，房产税都被人们看成是楼市调控的一大利器，是根治炒房的“杀手锏”。然而记者采访的一 “重庆版”房产税落地在即

一些专家和开发商却认为，“重庆版”房产税对房地产市场的影响并不大，房价不会因为征收房产税而大幅下降。

重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟表示，重庆对高档商品住房开征房产税，从短期来看，对于抑制高档商品房消费会有一定作用。但从长期来看，重庆商品房的刚性需求依然很大，针对高档商品房开征房产税对房地产大势不会造成太大影响。“从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的。”重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛认为，房产税更重要的意义在于完善财税体制，为地方政府培育重要且稳定的财政收入来源，以及调节居民收入分配。开征房产税尚需破解诸多难题

一些财税专家在接受记者采访时表示，无论从完善税制，还是从促进房地产市场稳定发展的角度，开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还有许多问题需要解决。

首先是征收对象的问题。从重庆的房产税征收方案看，大体方向是对高档商品住房征税。那么，什么样的房子才算是高档商品住房，是别墅还是花园洋房。

其次是税率如何确定。假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。

三是房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。从重庆来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。

主要目标

取消城市房地产税，统一实行房产税，将其改造成为名副其实的财产税，公平税负，扩大征税范围，增加税收收入，方便征管。

相关信息

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。6.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

7..经财政部批准免税的其他房产：（1）老年服务机构自用的房产免税。

（2）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。

（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税。

（5）为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税。

（6）从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。（7）对高校后勤实体免征房产税。

（8）对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（9）从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的上在县邮政局内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

（11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

（12）自2006年1月1日起至2008年12月31日，对位高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立和选并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

如何实施

成功地实施房产税改革，需要有一套包括包括财产认定、评估、征收以及执行的程序在内的强有力的税收管理体系，这需要明确财产的所有权、良好的财产簿记、对财产价值的合理评估和有效的税收征管。

第四篇：房产税改革势在必行

房产税改革势在必行

现在房地产改革进入了深水期、攻坚期，需要决策者有历史担当，像李克强总理讲的不改革可能不犯错误，但要承担历史责任。现在已经形成的既得利益是无处不在的，到处都是利益的交织，房产税改革要拿出更大的决心和勇气，而且要体现更高的水平和智慧。

中国已经到了任何一项改革都会触动既得利益的程度，从长期趋势来看，应该把窗户纸捅破，要真正寻求共赢，寻求按照科学发展观说的可持续发展，要理顺关系，建立正确的价格形成机制，在调整既得利益格局方面有实质性的动作和进展。

下面说说房产税改革的一些相关因素，第一是中国居民住房自有率的水平很高，但是差距在拉大。福布斯有一个调查结果披露，中国富裕阶层40%左右有3套以上的住房，调查结果精确不精确可以讨论，但是中国住房自有率方面差距的确在拉大。

第二需要考虑的问题是住房上遇到困难的有没有？绝对有。住房遇到困难主要是什么人？现在最突出的是城镇低收入阶层和夹心层。农民工也要有地方住，收入夹心层现在看起来觉得自己应该过体面的生活，但是等到买房的关口往往不行，千方百计买了房以后是当房奴，更多的是望房兴叹。

第三个问题，房地产业是不是国民经济的重要组成部分？在保障和市场的“双轨”统筹下，从不动产开发到住房交易，再到住房保有各个方面的税费，不可避免。我虽然是力主要推进住房税收改革，但要调节高端、触动既得利益是十分严重的，就是拉动既得利益是一个非常典型的事情，而且也是牵一发而动全身。

第四个问题，很多官员对房产税改革是持反对意见的。在当今的中国从中央到地方是不是官员一般都有好房、大房，有不少人有多套房？恐怕大家都不会反对这个判断。话说回来，为什么一个人有30套甚至更多的房子？是不是有多套房子的官员都做了为非作歹的事情？那也未必。

实施房改的时候，不少老同志手上自己掌握的房源是4套，开始总得给家庭一套，以后有房源可分配，有子女的再分一套，有多子女的家庭，最多的就是4套。现在改革过程中间，各个地方的办法扑朔迷离，各有各的方法，体制内有多套房的官员肯定反对，能够抵制的就要尽可能抵制，哪怕是不动声色的阻挡这个事情。

第五篇：交通拥堵问题分析及政策建议

东北财经大学网络教育本科毕业论文

交通拥堵问题分析及政策建议

作

者 李 伟 学籍批次 0803 学习中心天津塘沽奥鹏学习中心 层

次 专升本

专

业 行政管理 指导老师 张桂琴

交通拥堵问题分析及政策建议

摘要: 针对北京严重的交通拥堵，结合环境经济学的外部性理论，提出应重视汽车交通的外部性，认为北京的交通拥堵症结在于外部性引起的市场失效。根据汽车交通的群体性特点，采用政府方法来解决城市汽车交通的外部性。结合国际城市的交通管理措施，建议采取管制和经济手段相结合的方法，从控制机动车数量、出行率及鼓励市民采取公共交通等方面加强对北京市交通的管理。

关键词：交通；外部性；政府方法

目录·················································2 引言·················································3

一、北京道路交通拥堵的现状与原因·····················3

1、北京道路交通拥堵的现状····························3

二、北京交通拥堵的原因································4

1、交通供给与交通需求严重失衡··························4

2、城市布局不合理 ····································5

3、交通结构发展失衡···································5

4、交通管理水平与市民守法意识落后······················5

三、北京道路交通拥堵外部性的理论分析 ················6

1、外部性理论········································6

2、北京交通拥堵的外部成本·····························6

3、外部性内在化的途径 ································7

4、北京道路交通拥堵外部性的解决途径···················8

四、解决交通拥堵可借鉴的经验及政策建议··············8

1、解决交通拥堵可借鉴的经验···························9 1．1新加坡拥车证制度·································9 1．2伦敦道路拥堵收费措·······························9

2、解决北京交通拥堵的政策····························9

引言：

城市交通系统是城市赖以生存和发展的保证。北京作为全国的政治文化中心，国际化的大都市，交通的顺畅程度直接影响着城市的发展。近年来, 随着居民生活水平日益提高，机动车保有量的大幅度增加，北京城区道路交通拥堵的状况日益严重, 已成为人们关注的热门话题。造成交通拥堵的原因有很多，既有交通投入、道路系统的原因，也有交通结构、交通管理的原因，更有城市功能结构与布局上的原因。如何控制北京的交通拥堵状况成为了北京市政府亟待解决的问题之一，本文将利用外部性理论针对北京交通拥堵的成因以及如何解决交通拥堵进行分析，并提出可行的建议。

一、北京道路交通拥堵的现状与原因

1、北京道路交通拥堵的现状

进入21世纪后，北京开始朝着国际化大都市的方向迈进。而在此进程中，也出现了一些副产品，交通拥堵便是其中之一。虽然北京市政府每年都从财政预算中拿出相当一部分资金用于城市交通基础设施建设，一定程度上缓解了城市交通拥堵的状况，但与人口、车辆增长的速度相比，交通状况仍然不容乐观。

北京的交通建设发展不可说不快，然而机动车的保有量却在以更快的速度增长。1949年至1997年，在漫长的47年后，北京市的机动车总量才突破100万辆。而1997年至2003年8月，仅用6年多时间，北京市机动车保有量就突破200万辆大关。而在两年后的2005年，这个数字又被刷新成了258万辆，截至2009年6月，北京机动车已达到371万辆，机动车驾驶员537万人。在九十年代末，北京街头还只能看到“京A”到“京C”号段。而截至2009年6月，“京P”号段发放已接近尾声。在这飞速的发展中，私家车成为了数量膨胀最大的一个群体。根据国外现代化发展的经验表明，当人均GDP达到3000美元后，小型汽车就会进入高速发展期，基本普及进入普通家庭，而北京自2001年人均GDP就已经突破3000美元，2008年北京人均GDP就已经突破9000美元，私家车也已经开始普遍进入北京寻常百姓家，而事实也正是如此。据北京市交通委统计，1994年北京市机动车保有量为67万辆，其中私家车拥有量20万辆，仅占机动车保有量的29.85%；2005年北京市机动车保有量为258万辆，其中私家车拥有量达130万辆，占全市机动车保有量的比率上升至50.39%。但这期间公 3 路长度仅增长了22%，而民用机动车却猛增了208%，几乎是公路增长速度的十倍，由此可以看出供给与需求的增长是不平衡的。可以说，这几年私家车的发展带动了汽车保有量的大幅提高，车辆需求的过剩与道路供给的不足成为了北京市交通拥堵的症结所在。

在早晚高峰时间段，二、三环路与各个进出城主要联络线统统成为了拥挤的“停车场”，拥堵大面积的出现。可以说，日复一日的堵车已经成为了北京居民生活中的一部分，而每天面对堵车所表现出的麻木也已经成为首都居民心态上的真实写照。有研究表明，二环路高峰小时流量达到12000多辆，最严重的时候甚至可达到16000辆，远高于当初设计流量9000辆；三环的最高流量已经达到14000多辆。北京早晚流量高峰期间，城区内道路90%以上处于饱和或超饱和状态，高峰小时干道平均车速为每小时20公里左右，在一些路段，车辆的通行时速有时降到10公里以下，个别路段甚至降到5公里以下，真是开车还不如走着快，堵车都成堵心了！

二、北京交通拥堵的原因

北京交通拥堵的现象由来已久，其成因十分复杂，既有规划、投入上的问题，也有政策、管理上的问题，另外还有诸多历史、社会因素。但归纳起来，可以总结成以下几个要点。

1、交通供给与交通需求严重失衡

众所周知，当今北京汽车保有量与日俱增，其增长势头用井喷来形容一点也不过分，而道路建设方面虽然也卓有成效，但在汽车数量巨大的增长下，也显得有些微不足道，北京人均道路面积占有率很低。据2003年底统计，北京人均道路不足10平方米，远远低于伦敦47平方米，纽约36平方米的水平。面对如此巨大的交通压力，一味的增加投入修建、展宽道路，增加交通设施，来满足不断增长的交通需求，其结果往往反而大大刺激交通需求的迅速增长，交通情况不但不会有所好转，反而会使交通状况越来越恶劣。如此，便会形成一个恶性循环。而现在的北京正在这个循环的起点，北京未来的交通状况如何，完全掌握在政府的决策上。交通供给是有限的，而需求则是相对无限的，如何解决这个矛盾，是政府需要下大功夫去解决的。这里还有一个不完全的数字，在北京还有200万人没有买车，但已经考取驾照，这潜在的200万交通需求，如果变 4 成实际的增长，北京的交通将会更加雪上加霜。而随着时间的推移，这一群体还会逐年增加。

2、城市道路布局不合理

目前，北京的城市结构依然是在旧城棋盘式街道的基础上发展起来的。尽管北京已经建成了五环快速环路和若干条高速公路放射线，并且打通了平安、两广两条东西大动脉。但就总体而言，目前北京城区内仍未形成综合的道路网络。众多的丁字路、卡口路直接影响了交通的顺畅程度。而在环路上，也存在着一些“先天”的不足，环路与其它城市主干线、联络线的出入口设施不够匹配, 立交间距过密，致使在立交出入口以及匝道极易出现交通拥堵。另一方面，北京的绝大多数公共设施、商业网点都集中在城区内，给已经不堪重负的城内交通更加重了负担。就拿最典型的商业区西单举例，由南向北进入西单，车道从双方向8条骤减为4条，并且这里公交线路密集，有20多条公交线路从此通过，再加上其它社会车辆、出租车、私家车及自行车、行人穿梭其间，使得这里成为了名副其实的“步行街”。我曾在这里看到过连续10多辆新型三门无轨电车排长队的壮观景象，可见这里的交通状况是多么恶劣。而在各个新城通向城区的主要联络在线，每天都在上演着潮涨潮落的周期性拥堵。

3、交通结构发展失衡

据有关部门2000年对北京居民出行调查的结果，地铁和公交车的分担率只有29%，自行车占32%，其余的近40%为私家车、公务车和出租车。而在80年代初，公交的分担率则是70%，近些年来，公共交通的吸引力在下降已经是不争的事实。公共交通作为一种大众化的交通工具，其使用效率是小汽车的10～15倍，它容量大，载客多，能最大限度提高道路使用率。北京作为世界级的特大城市，公共交通(含轨道交通)的比例至少要达到60%以上，东京的公交比例超过80%，而我们目前只有30%左右，为使交通资源得到合理的利用，必须采取限制私人小轿车的发展，鼓励公交发展的政策和公交优先的措施，实现最佳的综合社会效益。

4、交通管理水平与市民守法意识落后

目前北京市的交通管理水平与世界大城市相比还有很大的差距，路网的通行能力还没有被完全释放出来，在环路上经常是正向行驶的车辆爆堵，反向车道则一路畅通；遇到没有交警职守的路口通行状况比较混乱，而有交警的路口情况则好得多。另外，通过对信号灯加以控制，将其从时序上进行有机的结合，5 也可以很大的提高道路通行能力。在国外主要干道上，一辆车通过一组信号灯，可以全部以绿灯通过，不用停车等待红灯，这就是所谓的“绿波效应”，而这种效应在北京市却是难得一见的。另外，市民的守法意识差也是出现交通拥堵的一大原因，经常可以在路口看到“迫不及待”的过马路的行人甚至非机动车，不按信号灯指示要求横过马路；而在机动车道上，也经常发生车辆强行并线、违规抢行的行为，这种行为严重威胁了道路的通畅，经常引起交通的堵塞。在高峰时期，超过六成的拥堵是由于行人或机动车不遵守交通法规所引起的。

三、北京道路交通拥堵的理论分析

1、外部性理论

外部性是指某物品或活动施加给社会的某些成本或效益，这些成本和效益无法在该物品或活动的市场价值中得到反映。外部性分为正外部性和负外部性两类：正外部性，即某项活动对周围事物造成良好影响，并使周围的人获益，但行为人并未从周围取得额外的利益。负外部性，即某物品或活动对周围环境造成不良影响，而行为人并未为此而付出任何补偿。

外部性是市场失效的典型表现, 如果私人边际成本小于社会边际成本, 则会出现负外部性, 如果私人边际收益小于社会边际收益, 则会出现正外部性。在现实中，外部性无处不在。在城市交通中，也存在着外部性，如乘坐公共交通就具有正外部性，而车辆行人不遵守交通法规则具有负外部性，困扰北京的交通拥堵问题正是汽车消费交通时负外部性的集中体现。

2、北京交通拥堵的外部成本

北京市严重的交通拥堵，给在这里生活的人们带来了极大的不便，而交通拥堵所产生的巨大的外部性也带来了巨大的成本。首先，汽车本身就拥有着不小的外部成本，首当其冲的就是汽车排放的尾气所造成的环境成本，据亚洲开发银行公布的报告显示，北京是亚洲国家当中空气污染问题最严重的城市之一，与北京并列的还有西安、加德满都等地。而这其中相当大一部分就是汽车尾气所造成的。虽然近些年大力治理汽车尾气，大幅提高汽车尾气排放标准。但汽车总量的提高还是让人对尾气的排放有些担心。毕竟北京有370万辆机动车，即使执行最新的欧洲汽车排放标准，这个数量的汽车对空气的污染也是十分严重的。另外，汽车交通还带来了很大的安全成本。北京万人交通事故死亡人数高 6 于纽约等世界城市的水平，1998-2002年，北京市的交通事故死亡人数居高不下，一直徘徊在1500左右。正是近年来人们生活水平的提高，机动车出行量日趋增多，给本已不足的道路设施带来更大的压力，而一旦出现交通事故，势必将进一步加剧了道路堵塞的发生。

与机动车自身的外部成本相比，一旦发生交通拥堵，所产生的外部成本更为惊人。根据研究表明，北京市高峰期的平均车速仅为20公里/小时，而全市汽车年延误车时更是达到了惊人的8.6×108小时，仅延误时间的成本就达到了50多亿元。而在交通拥堵中所消耗的燃油的成本也十分可观，以北京市93#汽油6.25元/升计算，所产生的外部成本更是达到了80亿元。再加上交通拥堵所产生的噪音污染，拥堵所产生的道路长时间占用，北京因交通拥堵每年所产生的外部成本将达到近150亿元，占全北京GDP的1.5%。

3、外部性内在化的途径

解决外部性主要有两种途径，分别是通过私人途径解决以及通过政府途径解决。通过私人途径方法解决外部性有一定的局限性。由于交通属于公共产品，只能通过道德规范和社会约束来解决外部性，这种方法的效果并不好。因此本文主要介绍通过政府途径解决外部性的方法。

交通拥堵问题属于典型的市场失效，光靠市场手段无法解决拥堵问题，因此必须由政府出面干预。而通过政府途径解决外部性主要利用以下几个方法：

第一是管制：所谓管制，就是由有关行政当局根据相关法律、规章条例和标准等，直接规定交通参与者产生负外部性的允许方式。它可以分为直接管制和间接管制，前者是由行政当局直接对交通参与者做出规定，降低道路交通的外部性；后者是通过对交通工具的生产投入或消费的前端过程中进行控制与管理，设置出一定的标准与门坎，最终达到控制交通拥堵的目的。在现实生活中，一些关于道路交通的法规制度就属于直接管制，如新颁布的《中华人民共和国道路交通安全法》等，而通过设置汽车制造业的标准与门坎，控制汽车制造与消费环节则属于间接管制。

第二是收费：收费是一种非市场化的经济手段，行政主管部门对使用公共产品的使用者征收一定的费用，道路使用者有义务向国家缴纳一定的费用，这样也可以是道路使用者主动控制道路使用量，一定程度可以减轻道路的交通压力，缓解过剩的外部性。这种收费制度秉承“使用者负担原则”，即谁使用谁交 7 钱。

第三是税收、税收与收费一样，同样属于非市场化的经济手段，但与收费不同的是，税收是强制性的，相比收费，它具有更大的效果和法律上的保障，比起收费具有更大的效率。如车船使用税、车辆购置税及今年改革出台的燃油附加税等都属于税收的范畴。在国外，政府经常利用高昂的税收来纠正一个城市交通的外部性，并且效果显著。

4、北京道路交通拥堵外部性的解决途径

在面对占全市GDP1.5%的如此巨大的外部成本时，如何将巨大的外部成本内部化就成了问题的关键所在，而仅仅通过政府来消化如此大的外部成本是远远不够的。还需要将交通拥挤的外部影响纳入市场进程中，通过市场机制达到资源的有效配置，让车辆或道路的使用者来为自己产生的外部成本付出经济代价。而车辆的使用者也可以衡量自己的总成本，决定自己是否继续使用外部性高的交通方式。因此，解决北京交通拥堵的主要思路就是：让外部性的产生者为自己所产生的外部成本买单。而围绕着这个主要思路，又延伸出三个解决途径，这三个途径分别是：控制机动车总量、控制机动车出行率以及倡导公共交通出行。要控制机动车总量与机动车出行率需要政府进行硬性的管理，无论是使用管制、收费或税收的方法，都是对市场的直接管理，而倡导公交出行则需要政府对政策进行宣传，并且对市民进行适当的引导，属于对市场的间接管理。通过对交通使用者的直接或间接管理，控制机动车的总量与出行率，并引导市民乘坐公共交通出行，达到减少道路使用负担，缓解道路拥堵状况的效果。

无论是通过控制机动车总量或控制机动车出行率还是倡导公交出行方式。最终目的都是为了解决城区内日趋严重的交通拥堵问题。然而交通问题并不是仅用其中某一种方法就能得以根治的，一定需要多种方法共同实施才能达到预期的效果。因此，利用外部性方法解决道路交通拥堵的主旨是：通过出台政策与规定增加机动车出行与购置成本，让使用者放弃外部成本高的出行方式，并且大力倡导公共交通、轨道交通等外部成本低的出行方式，使更多人倾向于外部成本低的出行方式，从而改善交通拥堵的现状，有效地降低城市交通的外部性。

四、解决交通拥堵可借鉴的经验及政策建议

1、解决交通拥堵可借鉴的经验 1．1新加坡拥车证制度

新加坡政府于1990年5月正式推行拥车证制度，以解决人们日益增长的购车需求和道路不足、交通拥挤、空气质量下降等因素之间的矛盾。拥车证制度的基础是拥车证定额分配制。每年发放的拥车证数量的具体计算方法是截至前一年12月31日的全国车辆总数再加上每年固定的3%的增加额，减去本估计报废的车辆数目以及前一年实际报废车辆数目，所得的差额就是本的新配额。拥车证定额分配管制了每年的新车注册数目，购买新车的人首先在陆管局注册，然后通过拍卖的方式获得拥车证从而合法拥有一辆车子10年。在这个制度下，新加坡成功地将车辆的增长率保持在适当的水平，解决了交通环境容量供需不足的问题。

拥车证制度从根本上是一种控制机动车总量的措施，即规定国内机动车总数，超过总数的机动车将不得上路，这个办法从根本上消除了过剩的需求，具有强大的强制性，可以有效地控制拥堵问题的发生。这个办法对仅有不足500万人口的小国来说确实很有效，对大城市的效果还未可知，但从上海市收取高额牌照费的效果来看，这个措施对抑制北京交通拥堵将会是个有效的方法。1．2伦敦道路拥堵收费措施

2004年伦敦实行道路拥堵收费措施，该措施的覆盖范围在伦敦的中心市区，从星期一到星期五的7:00到18:30，每一辆进入市区交通网络的机动车需要付费。在该收费措施实行的第一周，每天有87000—95000辆机动车因为使用中心市区的交通网络而付费。该政策实行的前几周，即有效缓解了道路拥堵状况，使用道路的机动车数量下降了大约25%。

伦敦与北京同属国际化大都市，伦敦的措施属于通过增加机动车出行成本控制机动车出行率，并且取得了很不错的成效。从长远来看，这将是北京市未来治理交通拥堵的主要方法，但以现实情况来看，目前北京还无法达到伦敦的效果。首先，市民的经济水平还无法承受如此大的经济压力。其次，市民的守法意识还有待加强，很多人不会愿意接受这种收费方式。最后，如何实现不乱收费、多收费也是摆在政府面前的一大难题。

2、解决北京交通拥堵的政策建议

通过上面案例，可以看出，北京要想真正解决交通拥堵的问题，必须借鉴 9 国际经验创新思维，完成一个根本性的思想转变：即从重视道路建设向重视交通政策转变。要解决北京市的交通拥堵问题，应改变单纯依靠修路架桥、大上工程的传统做法，把着力点转移到制定切实可行的交通政策上来，需要从以下三个方面入手：控制机动车总量、控制机动车出行率以及倡导公共交通出行方式，以达到治理北京交通拥堵的目的。

首先从控制机动车总量上来看，北京目前的车辆附加购置税为车款的10%，相对比较低，对汽车总量也没有限制，而车价的趋势也是越来越低，这样在无形中增加了消费者的购买欲，造成交通需求量远远大于道路供给量，造成拥堵。因此建议北京市交通部门采取一定的管制措施与增加税收，提高汽车购置税，并真正把这一部分税收用于道路建设上去；借鉴新加坡和上海已实施的交通政策，对购车发放牌照数量进行限制，从而从源头限制北京汽车保有量。降低汽车报废年限，提高尾气排放准入门坎，加大公务车改革力度进而减少党政机关公交车数量，将北京的汽车总量控制在一定水平上，做好治理北京交通拥堵的第一步。

其次，国际经验表明，国外许多大城市在治理交通拥堵过程中都曾经有过这样的经验教训，即“大量发展汽车造成交通拥堵→修建路桥等交通工程→汽车继续发展，交通仍然拥堵→再新建交通工程→汽车保有量持续增长，交通拥堵难以解决→制定政策限制小汽车使用→交通拥堵最终得到有效治理”。从控制机动车出行率上看，虽然仿效伦敦收取进城费用及拥堵费将会起到很大的效果，但全面开展并不适合本市居民的收入情况与承受能力，可以研究特殊区域拥堵收费政策。

最后，从北京交通发展长远角度来说，公共交通所占的比例必须加大。交通限行是“权宜之计”，而不是长久之策。一旦公共交通系统发达，出门乘坐公交车就能顺畅达到目的地，自驾车出行的人必然会大幅减少。到那时，限行也就没有必要了，城市交通自然就能比较和谐的运转了，汽车尾气排放对城市大气污染的压力也随之减小。

继续着力解决新建居住区出行困难、不同交通工具间的换乘不够方便、公车辆候车时间过长等影响客流量增长的问题。目前北京地面公交线路普遍较长，线路重迭率较高，应要利用高新技术，改变传统交通管理方式，以信息化为基础，促进乘客、车辆、场站设施以及交通环境等要素之间的良性互动，加强智 10 能交通系统建设，提高公交服务质量和城市管理水平。

在重视新建交通设施的同时，还要加强对现有交通设施的管理和利用，提高换乘中心的环境质量和换乘条件，努力实现公共汽（电）车、大容量快速公交、轨道交通之间的方便快捷换乘，以及城市交通与铁路、公路、民航等对外交通之间的有效衔接，提高交通设施的科学有效利用。

以上是本人对解决北京交通拥堵的几点政策建议。而随着北京新城市化建设展开、北京奥运会的成功举办、轨道交通的大发展也使我们看到了解决交通拥堵的希望，使我们对交通改善充满了希望。

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