第一篇：房地产企业利息计算依据及分析（共）
一、房地产开发企业借款费用的会计核算 一）会计处理一般性原则
根据《企业会计准则第17号——借款费用及应用指南》（2006年10月）和《企业会计准则讲解（2010）》： ❶企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
❷符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
❸符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业(房地产开发)开发的用于对外出售的房地产开发产品。❹借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化： ⑴资产支出已经发生，包括以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； ⑵借款费用已经发生；
⑶为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
❺为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始，是指符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始，不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。❻每一会计期间的利息资本化金额，应当按照下列规定确定： ⑴专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；
⑵一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
❼资本化期间，因发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，应当暂停借款费用的资本化。直至资产的购建或者生产活动重新开始。除非中断是资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序。
二）借款费用资本化期间的确定 ❶房地产开发企业利息资本化开始时点
房地产开发企业取得土地主要有以下两种资金运作模式： ⑴直接使用外借款项购入土地；
⑵先用自有资金购入土地，再将购入土地进行抵押贷款。两种模式均存在利息支出，在利息支出的资本化处理上存在两种观点： ⑴购入土地是为开发商品房进行必要的前期准备，属于开发产品的重点环节，为购入土地发生的利息支出应计入土地开发成本予以资本化；
⑵购入土地虽然是开发商品房的一个必要环节，因产品开发行为还未开始，且土地用途仍有变数，所以为购入土地发生的利息支出在商品房开发活动发生前，不应予以资本化。笔者认为，观点⑵的处理更符合会计准则规定，主要理由为： ⅰ根据利息资本化必须同时满足的三要素（资产支出发生、借款费用发生和为资产达到预定可使用状态的购建活动已经发生），若房地产开发企业取得土地的目的为自行开发商品房出售获利，因其开发活动尚未发生，不完全满足利息资本化条件；若房地产开发企业取得土地用于转手获利，在其取得土地后，待售土地无需开发即可达到预定可使用或者可销售状态，发生的利息费用也不应资本化；
ⅱ根据《企业会计准则讲解（2010）》（财政部编写）例18-5，“某企业为建设厂房购置了建设用地，但尚未开工兴建房屋，有关房屋实体建造活动也没开始，在这种情况下即使企业为购置建设用地已发生了支出，也不应当将其认为为资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经发生”。所以笔者认为，房地产企业取得土地后至开发活动发生前的利息支出应予以费用化。
❷房地产企业利息资本化结束时点 根据《企业会计准则第17号——借款费用》第十二条，购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。因房地产预售制度的存在，部分房地产开发企业将取得预售许可证的时间作为利息资本化结束时点，其理由为产品已达到了预定可销售状态。
笔者认为，这种处理方法不对，房地产开发企业利息资本化的结束时点应该为开发产品的完工时间。理由为： ⅰ房地产企业的预售制度属于一项带有照顾性的制度安排，多数情况下，取得预售证的房产并未完工，后续开发费用仍然较大且周期较长，并且全国不同地区预售证颁发标准不同，以预售证的取得作为利息资本化终点必然会造成会计核算的混乱。
ⅱ根据《企业会计准则第17号——借款费用》第十三条，达到预定可使用或者可销售状态，可从下列几个方面进行判断：⑴符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。⑵所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符；⑶继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。实操中，房地产企业取得预售证时，开发的商品房明显不符合以上标准。ⅲ根据《企业会计准则讲解（2010）》例18-9，在工程完工日、验收日、俊工结算日、资产移交日和投入使用日中，应以工程完工日作为停止资本化的时点。
二、房地产开发企业借款费用支出的企业所得税处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条第（一）款规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以房地产开发企业的利息支出在企业所得税上的处理原则与会计处理原则没有本质差异，但仍需注意以下几个具体问题： 一）资本化利息支出在各项目间的分配
房地产开发企业按项目进行核算（分期开发）时，其利息支出需在各项目（期）开发产品间进行分摊，会计准则上没有明确的分摊原则规定。根据国税发[2009]31号第三十条第（三）款，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。分配公式为：成本对象分摊的资本化利息＝本期发生的全部资本化利息×成本对象发生的直接成本或预算造价÷全部成本对象发生的直接成本或预算造价。案例分析 某房地产公司于20Ｘ7年12月20日取得银行开发贷款8亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为1000万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。
2018年12月19日，普通标准住宅已竣工，应分摊资本化利息支出＝1000×4×4÷（4+6×50%）＝2285.71万元，高档住宅应分配资本化利息4×1000-2285.71＝1714.29万元。
二）集团内利息分摊
根据国税发[2009]31号文第二十一条第（二）款规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
该项规定明确了房地产企业对“统借统还”业务利息的处理原则，将符合一定条件的“统借统还”行为与关联方借款行为区别对待，突破了特别纳税调整中“资本弱化”限制。然而在实操中，仍然存在一些有待进一步明确的问题，如：如何把握集团内部其他成员企业的认定标准，参股企业能否适用此项规定；如何认定企业间分摊利息费用的方法是否合理等。
笔者认为，实操中，企业应就该项规定的适用与主管税务机关进行充分的沟通，方可在适用该项规定时避免涉税风险。企业在适用该项规定时应着重把握好以下几方面问题： ①将利息分摊适用的范围把握在集团内同一控制的企业内部，不具控制权的企业慎用该项规定；
②借入方的借款应来源于金融机构，即向非金融机构借款利息不适用于费用分摊；
③参与利息分摊的企业应存在实际使用借入资金的行为，未实际使用借入资金的企业不得参与利息分摊；
④费用分摊过程中不得存在转贷获利的行为，即借入方应不得在分摊过程中取得息差收益；
⑤费用分摊的方法和标准应合理，企业集团不得通过费用分摊人为的调整成员企业间利润；
备注：企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。
三）资本化利息支出在各项目间的分配
鉴于房地产开发企业融资困难的现状，部分企业为取得开发资金，不惜通过支付高额利息的方式进行社会融资。对于社会融资利息，企业所得税前扣除的总原则为：不高于金融企业同期同类贷款利率水平。对于这一问题，笔者认为应着重把握好以下内容： ⑴文件依据：
a.《企业所得税实施条例》第三十八条第（二）款； b.国税函[2009]777号；
c.国家税务总局公告2011年第34号第一条；
⑵可作为利率参考的金融企业类别：根据《关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号），金融企业包括：银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等。随着国家金融创新工作的深入，越来越多企业也可从事贷款业务，实操中，企业在提交“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”时应确定该参考利率合同的出贷方应具有经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的资质。
⑶“同期同类贷款利率”：是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。⑷参考利率的金融企业行政区域：本省内。四）资本弱化 房地产开发企业除符合条件的集团内利息分摊业务外，向关联方借款需要考虑资本弱化的问题。根据《企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）文，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例（以下简称债资比）不超过2：1的部分准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。除非企业能够证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。重点内容提炼如下：
1关联方认定标准：详见国家税务总局公告2017年第6号附件2《关联关系认定表》填表说明第三条；“税务机关认定关联关系类型”；
2根据总局廖体忠司长解释，2009年2号文中关于“实际支付的利息是指企业按照权责发生制原则计入相关成本、费用的利息。”该处的权责发生制是指按照税法要求先做一般纳税调整，已扣除一般纳税调整后的金额再做特别纳税调整。即：在税收上，以权责发生制作为实际支付利息的标准，只要计入成本费用即可视为实际支付。同时在纳税调整时，应先考量不高于金融企业同期同类贷款利率，再考虑资本弱化的控制比例。3直接或间接从关联方获得的需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资，如：贷款、债权、融资租赁、补偿贸易、背靠背贷款或者委托贷款等。其中间接获得的债权性投资，包括： ①关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；
②无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资。
4权益投资为企业资产负债表所列示的所有者权益金额，取数规则如下：
①所有者权益<实收资本（股本）+资本公积，则权益投资＝实收资本（股本）+资本公积；
②实收资本（股本）+资本公积<实收资本（股本），则权益投资＝实收资本（股本）；
5①关联债资比例＝年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和
②各月平均关联债权投资＝（关联债权投资月初账面余额+月末账面余额）/2 ③各月平均权益投资＝（权益投资月初账面余额+月末账面余额）/2 6不得扣除利息支出=年度实际支付的全部关联方利息×（1-标准比例/关联债资比例）7根据国税函[2009]777号文，企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。房地产开发企业向其他与企业有关联关系的自然人借款，因关联债资比超过2：1（原因为其他关联关系自然人，未向企业投资，也就没有权益投资），其支付的利息不得在企业所得税前扣除。
三房地产开发企业向自然人借款的代扣代缴义务
自然人从房地产开发企业取得的借款利息需要交纳增值税和个人所得税，根据财税[2016]36号文附《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（五）款第1点，贷款服务，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。
自然人将资金贷与他人使用而取得利息收入的，需要以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额，计算并交纳增值税（当借出款项的自然人为中华人民共和国境外个人时，付款方具有增值税代扣代缴义务；付款方向境内个人支付借款利息无需承担代扣代缴义务）；根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条和第八条，房地产开发企业向自然人支付借款利息时应以支付利息款项的全额依法计算并代扣代缴利息所得个人所得税（税率20%）。实操中，房地产开发企业在向自然人支付利息时，应向自然人索取增值税普通发票，同时应代扣代缴个人所得税。案例分析
某房地产开发企业向自然人刘某借款100万元，约定借款期限为2年，年利率9%，按月付息，到期一次性还本。①每月房地产开发公司应向刘某支付借款利息100×9%÷12＝0.75万元，应代扣代缴个人所得税7500×20%＝1500元； ②刘某每月应在税务机关代开利息增值税普通发票交房地产开发公司入账，交纳增值税7500÷（1+3%）×3%＝218.45元，交纳附加税费218.45×（7%+3%+2%）＝26.21元。刘某代开发票时交纳的增值税及附加（244.66元）不得在计算个人所得税前扣除。
③刘某总体税负为：1500+244.66＝1744.66元。四房地产开发企业借款费用支出的土地增值税处理
相较于企业所得税和会计核算规定，房地产开发企业借款利息支出的土地增值税处理相对简单。在土地增值税中，房地产开发企业的借款利息支出全部视为财务费用，分情况采取据实扣除和计算扣除的方式进行税务处理，没有利息支出资本化和资本弱化的约束。所以在土地增值税中，各扣除项目的计算依据与会算核算金额存在本质差异，应将会计上资本化处理的借款利息支出从开发成本中剔除，同时将其计入房地产开发费用——财务费用。具体分析如下： 一）借款利息据实扣除
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。实操中，把握这一规定需要着重关注以下问题：
1土地增值税中没有对金融机构进行明确定义，因金融机构的认定主要在人民银行，所以土地增值税中金融机构的范围与企业所得税一致，可参考财税[2008]121号和国税函[2009]377号文的相关规定。
2根据土地增值税实施细则第七条规定，允许据实扣除的利息支出最高不参超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。所以在土地增值税中，可作为利率参考的金融企业仅包括商业银行，这一点是土地增值税与企业所得税利息限额扣除的最大区别。
3根据以上分析，笔者认为在土地增值税中，利息费用的“据实”扣除方法与其他税种中的据实扣除概念不同，在某种程度上需要受到限额的控制。实现土地增值税“据实”扣除的条件为：①借款来源于金融机构，且可以提供金融机构证明；②借款利率不得高于商业银行同类同期的贷款利率。案例分析
某房地产开发企业A于20X7年1月1日向信托公司取得借款5亿元，借款合同约定该款项专项用于某高档住宅项目的开发（可提供信托公司证明），年利率为12%，借款期限为3年。20X9年12月，项目开发并销售完毕，A公司依法办理土地增值税清算。（已知20X7年1月份，当地商业银行同类同期贷款利率为8%）
①A公司应向信托公司支付的利息为5×12%×3＝1.8亿元； ②同类同期商业银行贷款利息限额为5×8%×3＝1.2亿元； ③在该项目清算时，A公司可在土地增值税前“据实”扣除的财务费用为1.2亿元。二）房地产开发费用计算扣除
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。具体理解如下：
1与据实扣除和限额扣除不同，采用开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）在土地增值税中计算扣除的方法，对开发费用的实际发生额并无考量。即：当房地产开发项目实际发生的开发费用小于（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%时，在进行土地增值税清算时，仍可以按照（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%的金额进行扣除。
2据实扣除和计算扣除政策仅能择其一，不能同时适用。即：开发商既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用“利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内扣除”和“（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内扣除”这两种办法。
3计算扣除的方法是将开发费用打包处理的方法，不再区分财务费用、管理费用和销售费用，所以当财务费用中借款利率高于商业银行同类同期贷款利率时，理论上是可以扣除的。案例分析
某房地产开发企业A于20X7年1月1日向信托公司取得借款1亿元，年利率为10%，借款期限为3年（可提供信托公司证明）。20X8年1月1日，该公司又向股东和员工借款共计4亿元，年利率为12%。20X8年12月项目开发并销售完毕，A公司依法办理土地增值税清算：营业成本12亿元（全部为房地产销售成本，其中含取得土地使用权支付金额2亿元、资本化利息0.68亿元），管理费用1000万元，销售费用2000万元，财务费用10万元。A公司选择采用开发费用计算扣除的方法进行土地增值税清算（已知两项借款，商业银行同类同期贷款利率均为8%）分析：
①A公司会计核算时将借款利息资本化，在采用房地产开发费用计算扣除时，应将资本化利息从会计核算的营业成本中剔除。即：开发费用计算扣除依据为：120000-6800＝113200万元；
②A公司采用房地产开发费用计算扣除的方法时，房地产开发费用可以扣除的金额为113200×10%＝11320万元； ③A公司将资本化利息计入“开发费用——财务费用”后，实际发生的开发费用为1000+2000+10+6800＝9810万元<计算扣除金额；
④按照商业银行同类同期贷款利率计算，A公司若采用商业银行融资，其需要支付的利息为10000×8%×2+40000×8%＝4800万元； 结论：
因A公司选择采用开发费用计算扣除的方法，其借款利息不受商业银行同类同期贷款利率限制，同时该公司实际发生的开发费用少于计算扣除金额时，仍可按计算扣除金额进行扣除。所以A公司可予扣除的开发费用为11320万元。
第二篇：房地产企业如何计算企业所得税
房地产企业如何计算企业所得税？
在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确?
（1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。
（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。
（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。
（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。
（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。
（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前亏损。以前亏损只能在年终汇算清缴时弥补。
（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。
（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。
（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。
（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。
（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。
解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
多政策本身不够明确，导致各地税务机关在执行时口径不一。现针对你提出的问题，分别解答如下：
（1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。
（1）不对。
本期应预缴所得税=应纳税所得额×税率
应纳税所得额=会计利润+（期末预收账款－期初预收账款）×预计利润率－弥补以前亏损
只有应纳税所得额大于零，才需预缴税款。
汇算清缴应纳税额=[会计利润+（期末预收账款－期初预收账款）×预计利润率+其他纳税调整－弥补以前亏损]×25%
（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。
（2）不对。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，以预收款方式销售不动产的，其营业税纳税义务发生时间为取得预收款的当天。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）对土地增值税纳税义务发生的时间有同样的规定。本期应纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税，属于本期应承担的税费，不能理解为预缴，按照权责发生制原则，应当直接计人“主营业务税金及附加”科目，并在税前扣除。
（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。
（3）不对。《国家税务总局关于（中华人民共和国企业所得税纳税申报表）的补充通知》（国税函[2008]1081号）（新申报表填表说明）文件明确，按照本期应负担的营业税及附加无论是否缴纳均可在税前扣除。
（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。
（4）不对。期间费用是无法对象化的，不可能也无必要与收入、预收款对应。期间费用可以据实扣除（相关支出需要作纳税调整的，按照税法规定处理）。
（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。
（5）《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009）31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定
确认：
①采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收人的实现。
②采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
③采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
④采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
A．采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
B．采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款子收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
C．采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
D．采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
以上规定与《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国
税函[2008]875号）有抵触，并且很难操作。该文件规定，除《企业所得税法》及实施条例另有规定外，企业所得税确认商品销售收入，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品确认收入必须同时满足下列条件：①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
该文还强调，符合上款收入确认条件，如果销售商品采取预收款方式的，应当在发出商品时确认收入。商品房在没有交付之前，实际控制权仍在房地产开发商，不符合收入确认的条件，这一点所得税处理与会计处理相同，故不应确认收入。
如果严格按照《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）操作，需要作一系列纳税调整处理。例如，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。而完工产品的会计处理是将首付款及按揭贷款作预收账款处理，在实际交付商品房时结转收入。企业需要严格区分完工产品的预收账款和未完工产品的预收账款，对于未完工产品的预收账款暂按计税毛利率确认所得，实际完工符合计税收入确认条件时，重新按照已收价款确认计税收入和对应的成本，收入与成本之间的差额调增应纳税所得额。前期预收账款按计税毛利率确认的应纳税所得额需作纳税调减处理。将这部分开发产品实际交付并核算收入、成本时，前期计税收入与计税成本的差额还需再次作纳税调减处理。对于产品完工后签订的销售合同，取得的预收账款不按计税毛利率确认所得，而应按照收到或应该收到款项时作为计税收人并调增所得，同时按照已收款项占房屋价款的比例计算对应的成本并调减所得，在实际交付产品并核算收人的，前期已作纳税调整的金额还应作相反方向的纳税调整。
为了简化处理，建议：无论是完工产品还是未完工产品，计税收入的确认应当按照《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国税函[2008）875号）执行（与会计处理一致），在确认收入之前取得的预收款，均需按照计税毛利率确认应纳税所得，实际结转收入的再作纳税调减处理。
（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前亏损。以前亏损只能在年终汇算清缴时弥补
（6）不对。《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，预缴所得税时，实际利润总额应扣除不征税收入、免税收入以及以前的亏损，再计算预缴税款。
（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。
（7）不对。土地增值税是以项目作为征税的对象，而企业所得税是针对纳税人的一个纳税的全部所得作为征税对象。只有费用，没有收入的企业，也必须办理汇算清缴，计算出亏损额，用于以后弥补。
（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。
（8）《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发企业发生的以下几项预提（应付）费用外可以在税前扣除。
①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。
（9）以上是《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）作出的规定。建议双方签订“借款合同”、“项目管理咨询合同”。
（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。
（10）《国家税务总局关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复》（国税函
[2003]1114号）规定，同期同类银行贷款利率，是指中国人民银行发布的同期商业银行贷款的基准利率、浮动利率。实际操作中，具体执行标准由主管税务机关规定。
（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。
（11）不对。无论开发产品何时完工，只要在2008年1月1日以后转作自用的，均不再视同销售处理。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，房地产企业将开发产品转为自用或出租的，不作视同销售处理。对2008年1月1日以前发生的上述业务，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，也不再处理。
第三篇：逾期借款利息计算
逾期借款，是指借款人未按借款合同的约定期限返还给贷款人的款项。根据合同法的相关规定，借款人未按借款合同的约定期限返还借款的行为是违约行为，应当承担违约责任。承担违约责任的方式包括返还借款本金、支付合同约定的借款期间的利息及支付借款逾期部分的利息。对于返还借款本金、支付合同约定的借款期间的利息因当事人在借款合同中约定明确，一般无争议;对于借款逾期部分的利息，借款人应按何标准支付及支付至何时止，不仅当事人间有很大的争议，法官在裁决这类案件时适用的标准也不统一，影响了法律的权威性。律师以为，对这一问题有必要作一整合，使大家的认识能够统一。
一、逾期借款利息的计算方法
我们知道，借款合同依贷款人性质，分为商业借款和民间借款。前者是指由商业银行或其他金融机构作为贷款人的借款，后者是自然人间及法人与自然人间的借款。对于逾期借款利息的计算方法，因借款合同的性质不同而有所区
别。
一是当事人在借款合同中对借款期限、借款期间的利息及逾期借款利息有约定的，尊重当事人的意思自治，应从其约定。商业借款的逾期利息只要不超过人民银行规定的利率标准，民间借款符合最高人民法院规定的不高于银行贷款利率的4倍，就应按照其约定的利率计算。
二是当事人在借款合同中只对借款期间的利息作了约定，对逾期借款利息没有约定。商业借款的贷款人既可以按合同约定的借款期间内的利率要求借款人支付逾期利息，亦可按照国家的有关规定要求借款人支付逾期利息，其选择权在于贷款人，而民间借款只能要求借款人按合同约定的借款期间内的利率支付逾期利息。商业借款按合同约定的借款期间内的利率支付逾期利息的理由是：依当然解释方法，“举轻以明重”，借款期限内尚需支付约定利息，借款逾期后更应按期限内的利率支付利息，即合法行为尚负支付约定利息之责，违法行为则更应负该责任;按照国家的有关规定支付逾期利息的理由则为：根据有约定从约定，无约定从法定之法理，当事人在借款合同中未作约定的，可按国家的有关规
定支付逾期利息。
三是当事人在借款合同中，既未对借款期间的利息作出约定，也未对逾期借款利息作出约定，此类合同多见于民间借款。又分为两种类型：一类是定期的无息借款，一类是不定期的无息借款。定期的无息借款，贷款人则要求借款人从还款期限届满之日起按银行贷款利率支付逾期利息;不定期的无息借款，贷款人则从向借款人催讨借款或从起诉之间起要求按银行贷款利率支付利息。依据是最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第123条，《关于人民法院审理借贷案件的工若干意见》第8条、第9条的规定。
二、逾期借款利息计算的截止时间
逾期借款利息计算的截止时间因无法律规定，在学界存有很大争议，也是司法裁判中较为棘手的难题。现将不同
观点，概述如下：
第一种观点认为，逾期借款利息应计算至借款偿付完毕之日止。此观点在实务中占主导地位，支持者众多，并被大多数法官在判决时所采用。其理由是：
《民事诉讼法》第232条虽然规定了被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。但借款人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的行为又是违约行为的继续。既有法定又有约定，依约定优于法定之法理，贷款人有权要求借款人支付至借款偿付完毕之日的利息，同时也可选择加倍支付迟延履行期间的债务利
息。
第二种观点认为，逾期借款利息应计算至判决确定的履行期(又叫宽限期)满之日止。持此种观点者亦不在少数。其理由是：司法裁判的主要目的是定纷止争，法院对当事人争议的事实进行确认后，判明是非曲直，确定一个履行期限，要求借款人必须按此期限履行义务，这是法律的强制力所在。借款人若不按此期限履行义务，则应承担公法的责任，如民诉法上的加倍支付迟延履行期间的债务利息，刑法上的拒不履行判决、裁定罪等。
第三种观点认为，逾期借款利息应计算至判决发生法律效力之日止。持此观点的人数不多，其理由与第二种观点的理由基本相同。不同之处在于：《民法通则》第 108条规定了“债务应当清偿”的原则，该原则中当然含有全面、及时清偿之义。只有在债务人暂时无力偿还债务的情况下，才可以由债务人分期偿还。此分期偿还的例外规定即为宽限期，在学理上叫“恩惠条款”。《合同法》第206条规定，对借款期限没有约定或者约定不明确，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。此“合理期限”一般为10日，即使未经催告，从起诉到判决发生法律效力，往往也大于10日。有定期的借款，期限届满，借款人就应当清偿债务，更无宽限期的问题。给予借款人一定的履行期限或宽限期，主要是对暂无履行债务能力的债务人的“恩惠”。据此，断无给予不依法履行债务的人“恩惠”的必要。实务中一律判决给予借款人一定的宽限期，曲解了立法本意，应属裁判权的滥用。
第四种观点认为，逾期借款利息应计算至贷款人起诉之日止。持此观点的人数最少，可谓曲高和寡。其理由是：借款人未按约定期限还款或者经催告后仍不还款，贷款人认为其合法权益受到了损害，依法提起诉讼，以保护自己的合法权益。法院只能对已经发生的事实进行认定并予裁决，而不得对未发生的事实进行认定和裁决，即不能对将来发生的事实进行预决。从贷款人起诉之日至判决发生法律效力之日的期间，是法院审查裁决阶段，根本谈不上借款人违约。判决发生法律效力后，借款人不履行判决确定的义务，则应承担公法上的责任，将受到法律的制裁。
上述前三种观点，均有不足之处，相比之下，唯有第四种观点较为妥当，现试论如下：
根据《合同法》第107条、第 207条的规定，借款人未按照约定的期限返还借款，除应当返还本金和支付期限内的利息外，还应当按照约定或者国家有关规定支付逾期借款的利息。借款人未按照约定的期限返还借款的行为，应当承担的是违约责任。返还本金、支付期限内的利息及逾期利息都是承担违约责任的具体方式。债务人的违约行为亦为违法行为，当然对债权人的权益造成了损害。债权人起诉请求法院制裁债务人的违约行为，以保护其合法权益不受损害。债权人起诉请求裁决的事实应是已发生的事实，而不能对尚未发生的事实请求法院裁决。从借款逾期之日至起诉之日，应为借款人违约持续期间;起诉之次日至裁决生效之日，为法院审理的期间，不能算作债务人违约的期间。因为法院从立案受理到作出判决并生效，时间长
短不一，短的不足一个月(简易程序)，长的近一年(延长审限)。若法院审理的期间算作债务人违约的期间，那么，债务人的违约期间的长短则操于法官之手，审限时间长则违约期间长，审限时间短则违约时间短，此对债务人实为不公。对此有人不仅要问，贷款人不提起诉讼，借款人则要继续承担逾期利息下去，起诉后借款人反而不再承担起诉后的逾期
利息了，此对贷款人不公。
律师认为，司法裁判，旨在定纷止争。贷款人起诉旨在要求借款人返还借款及约定期间的借款利息，以实现借款合同的目的。法院对已发生的事实进行裁决，强制债务人返还借款、支付约定利息及已逾期利息，以结束当事人之间的纷争。贷款人在起诉前应仔细斟酌，认真计算，是及时起诉要求借款尽快返还借款，还是耐等时机，待逾期利息长足后再行主张，对此贷款人当不难选择。第一种观点虽从者众，但亦最不合理，对贷款人过于偏袒。第二种观点乃曲解法意，人云亦云，将错就错。第三种观点看似合理，但未将法院审理的期间去除，对借款人不公。第四种观点逾期借款利息应计算至贷款人起诉之日止，既能达到司法裁判定纷止争之目的，又能对当事人予以平等保护。
第四篇：如何教学“利息的计算”
如何教学“利息的计算”
一、力图体现应用题教学的应用味。
“利息的计算”一课是分数、百分数乘法应用题在实际生活中的应用。应用所学知识方法解决一些简单的实际问题是小学数学教学的一项重要任务。计算教学、概念教学和几何初步知识的教学,都应重视学生应用能力的培养,应用题教学更应强调应用味。长期以来,应用题教学在教材和课堂教学等方面,其应用性未能引起足够的重视,使应用题的教学流于简单的解题训练,这种现状必须改变。我们在设计这节课时,试图改变以往的教学模式和方法,体现应用味。由于利息的计算应用较广,学生在目前和今后的生活中都会有较多的应用机会。因此先设计了每个学生都熟知的“过年一-拿压岁钱一一存银行一一得利息”的情景,引人新课,使学生感受到利息的计算就来源于自己的生活实际在学生学会了利息的计算方法后,请他们设计自己的压岁钱的存取方案,为学生提供解决实际问题的机会,使他们感受到所学的知识能运用于生活。
二、试图增强应用题教学的开放性。
开放式的教学,是培养学生的创新意识和创造才能的有效途径。应用题教学的开放性可体现在条件、问题、结论、呈现方式、解题策略等方面。现行小学数学教材应用题的呈现方式,一年级因学生的识字量有限,出现一些图文或图表应用题,其余各年级都以文字的形式呈现。其实应用题的呈现方式可以多种多样,不拘一格,既可以以文字的形式呈现,也可以以表格、示意图、线段图、对话、活动场景等方式呈 现。本课时的教学设计,试图在呈现方式和解题策略两方面有所探索。改变例题的文字呈现方式。根据利息计算的知识特点,以三张真实存单的形式呈现例题,请学生说一说储蓄的有关知识、算一算每张存单的利息是多少。使学生感到真实可信,可以充分调动学生探索利息计算方法的积极性。
呈现方式的开放只是形式,解题策略的开放才是本质。“利息的计算”一课,我们为学生创设了两次解题策略开放的机会。一是请学生设计如何储蓄1000元压岁钱的方案。估计通过适当的引导,学生根据自己的需要,能设计出很多储蓄的方案。二是要求学生帮助王大爷出主意。创设的情景是这样的:王大爷1997年12月14日,把5000元存入银行,定期三年,眼看就要到期了,但是前几天王大爷的老伴突然生病住院,急需这5000元,可是银行规定,凡不到期取款一律按活期利率计息,为这,王大爷正左右为难呢。通过两个层次的问题解决.既能巩固本课时的基础知识一一计算利息,又能培养学生从不同角度思考问题的能力;既掌握了数学知识,又解决了简单的实际问题:既学到了解决数学问题的策略,又学到了解决生活问题的策略;既开放了课堂的空间,又开放了学生的思维。通过数学学习,使学生变得聪明了,也更加精明了。
三、充分尊重学生已有的生活经验和认知基础。
对于“利息的计算”学生已有一定的生活经验,且分数、百分数乘法应用题的计算技能已熟练掌握,本课时教学和认知的重点和难点不在于会不会计算利息,而在于应用。存款利息的多少不需要自己去算,一般 由银行计算,储户要知道是不是算错了,自己的利益是否得到保障。因此,我们在进行教学设计时,充分尊重学生的生活经验和认知基础,用“压岁钱”的情景引人新课后,先让学生自己说说有关储蓄的知识已知道哪些,再让学生观察一张真实的存单,让学生从这张真实的存单上获取有关存款的信息,并由学生自己举例说明本金、利息的意义,引导学生理解利率的意义就是利息占本金的百分比。在理解利率意义的基础上,出示三张真实的存单,让学生自选一张计算利息,主动探索利息的计算方法,构建利息计算的模型。
四、尝试应用题教学的新模式。
在应用题课堂教学的实践中,我们逐步探索归纳出“创设情景-一构建模型一一解释应用”的应用题课堂教学模式。从学生的生活实际出发,创设问题情景,再从中提取数学问题(即应用题),进而引导学生进行探索,构建数学模型(即数量关系、分析问题的方法及解题策略),最后用所学的知识和方法去解释或解决数学问题和简单的实际问题。本节课的设计,也应用了这一教学模式。先创设压岁钱存银行的生活情景,结合真实存单理解本金、利息、夺利率的意义后,从存单中提取计算利息这个数学问题,通过三张真实存单的利息计算方法的探索,构建利息计算的数学模型:本金×利率×时间=利息。学生掌握了利息的计算方法后,设计了两个层次的训练,为学生提供解决实际问题。
第五篇：《利息》的教学目标及制定依据
《利息》的教学目标及制定依据
晋城市阳城县西河中心小学 刘丽红
教学目标：
1.了解有关储蓄的初步知识，理解本金、利息和利率的含义，会利用利息的计算公式进行一些有关利息的简单计算。
2.让学生在搜集信息以及解决问题的过程中，进一步体验数学与生活的联系，增强数学意识，发展数学思维。
3.结合储蓄等活动，学习合理理财，逐步养成不乱花钱的好习惯。制定教学目标的依据：
本节课是北师大版小学六年级数学上册第二单元《百分数》中的内容，是在学生理解了百分数的意义和写法，掌握了分数和百分数应用题的基础上学习的。因此，我在设计这节课的教学目标前，首先是认真钻研了《数学课程标准》、教材的设计意图以及新课改的理念。其次，我结合学生的生活经验让学生在课前搜集一些有关储蓄的信息，让学生在搜集的过程中，感受到数学与生活的密切联系。在新课的教学中，我通过让学生独立思考、自主探究、合作交流、充分理解本金、利息和利率的含义，从而得出在银行存款时利息的计算方式。在这一过程中不仅激发了学生学习数学的积极性。同时也培养了学生学好数学、用好数学的自信心。最后，通过练习让学生感受到合理理财的重要性，逐步让学生养成不乱花钱的好习惯。总之，在制定教学目标时我充分考虑到学生的学习需求、学习目标，注重知识与技能目标的结合，注重能力与技能的培养。其次再从教学的角度考虑。
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