关于商业项目市场调研和定位策划提纲和内容（精选多篇）

第一篇：关于商业项目市场调研和定位策划提纲和内容

第一部分

市场调研分析及定位...................................................................................................2

一、市调工作，市场调查与分析...........................................................................................2

1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析..................................................................2 1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析......................................................2

1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析 2

1.4、商圈调查与分析......................................................................................................3 1.5、购物方式的调查与分析..........................................................................................3 1.6、外部环境的调查与分析..........................................................................................3 1.7、商铺投资人调查..................................................................................................4 1.8、商铺租赁人(或经营者)调查...............................................................................4 1.9、项目位置调查......................................................................................................5 1.10、商业物业分析......................................................................................................5

二、市场定位工作...................................................................................................................6

2.1、项目总体市场定位..................................................................................................6 2.2、经营定位..................................................................................................................6 2.3、业态功能分区..........................................................................................................6 2.4、内外部导线规划......................................................................................................7 2.5．商铺租赁人(经营者)定位.......................................................................................7 2.6．商铺投资人定位......................................................................................................7 2.7、建筑物定位建议......................................................................................................8

第二部分

概念设计咨询...............................................................................................................9

一、设计咨询...........................................................................................................................9

1．承租户的设计与规划.................................................................................................9 1.1、交通组织..................................................................................................................9 1.2、平面布局与平面结构..............................................................................................9 1.3、剖面设计..................................................................................................................9 1.4、外立面与入口..........................................................................................................9 1.5、特色设计理念..........................................................................................................9 1.6、步行街....................................................................................................................10 1.7、中庭........................................................................................................................10 1.8、吃喝庭院................................................................................................................10 1.9．停车场与停车库....................................................................................................10 1.10．照明设计..............................................................................................................10 1.11．景观......................................................................................................................10 1.12．无障碍规划..........................................................................................................11 1.13．广告与标识..........................................................................................................11

二、项目风险评估.................................................................................................................11 2.1、该市经营状况分析................................................................................................11 2.2、未来区域市场分析................................................................................................11 2.3、风险与竞争优势分析............................................................................................11

三、管理方式建议.................................................................................................................11 1 3.1、管理方式................................................................................................................11 3.2、经营方式................................................................................................................11 3.3、团队组合................................................................................................................11 3.4、人才猎头服务........................................................................................................11

第一部分

市场调研分析及定位

一、市调工作，市场调查与分析

目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。

1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析

（1）目标区域商业中心分析（2）目标区域商业业态布局（3）目标区域商业发展方向（4）目标区域商业的风险

以此确定目标区域商业业态开发的机会与风险

1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析

（5）（6）（7）（8）已建成的项目 正在建设的项目 未来规划的项目 本区域总体商业策划

1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析

（9）业态形式（10）建筑规模（11）经营状态（12）管理方式（13）租金水平（14）优势与劣势

1.4、商圈调查与分析

（15）主要区域商圈（16）次要区域商圈（17）边缘区域商圈

（18）人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等)（19）收入状况（20）购物规律

 城市性质  交通设施  商业建筑特点  居住分布特点  居民生活状况  消费特点  品牌偏好  流动范围  人口规律分析

1.5、购物方式的调查与分析

（21）顾客来源（22）附加顾客来源（23）汽车购物人的状况（24）自行车购物人的状况（25）公交车购物人的状况（26）步行购物人的状况（27）正常工作购物状况（28）节假日购物的状况（29）购物观念的变化情况

1.6、外部环境的调查与分析

商业街的规模调研

（30）商业街的长度、宽度（31）商业街的构成与层数（32）地势与气候特点（33）当地主导风向（34）拟建项目的朝向

（35）比邻项目的卫生状况、照明状况（36）广告位置

公共设施的调研与分析（1）公交车停靠站（2）街道指示牌（3）广告牌（4）电话亭（5）绿化（6）喷泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱

城市文脉的调研与分析（1）商业街名称（2）历史文化特点（3）地域特色（4）周边人口特色（5）家庭特征（6）环境状况

1.7、商铺投资人调查

(1)投资类型(2)收入(3)投资方向(4)投资经验(5)职业(6)教育状况(7)社会阶层

(8)投资能力(9)价格认知度

(10)区域投资状况分析

1.8、商铺租赁人(或经营者)调查

(1)单位、个人(2)面积(3)租金(4)类型(5)经营品类(6)经营经验

(7)周边商业经营者经营分布与状况调查分析(8)各租赁人支付能力与方式(9)租赁需求分析

1.9、项目位置调查

(1)人流量、人流分布

(2)人流、车流、物流的方向(3)未来人流分布(4)人流类别(5)交通状况(6)进出口状况(7)停车状况

1.10、商业物业分析

目标区域商业物业供应分析（1）大型购物中心（商业中心、商业街、商业城）（2）区域购物中心（商业中心、商业街、商业城）（3）社区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（4）郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（5）购物中心的分类（6）出租率（7）租金水平

目标区域商业物业需求分析（1）百货店（2）超市（3）专业店（4）专卖店（5）便利店（6）餐饮店（7）美容店（8）特色店（9）折扣店（10）直销点（11）影剧院（12）娱乐中心（13）酒吧、茶馆（14）汽车店（15）书店等（16）饱和度（17）租金水平

市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：

其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。——（居住人群和流动人群）

其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。——（人文环境和历 史沉淀）

其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。——（未来前景与新增机会）其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。（风险评估）其五，商业街所在区域的交通便利性。——（交通导线）

从而，确定该商业街的整体定位。

二、市场定位工作

2.1、项目总体市场定位

（1）（2）（3）（4）整体定位 总体概念

总体策划思想与理念 定位的原则

2.2、经营定位

（5）（6）（7）（8）（9）经营方式的比例构成 商圈范围 年龄划分

业态、业种构成

主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例

2.3、业态功能分区

1）品类分区：

（10）平面分区（楼层分区）（11）纵向分区（各层分区）（12）百货类（13）超市类（14）专业店类（15）专卖店类（16）餐饮类（17）娱乐类（18）文化类（19）服务类（20）信息类（21）展示类 2)业态功能分区（1）主力店（2）次主力店（3）商业街

（4）面积分配比例 3)外部交通组织（5）汽车（6）公交车（7）自行车 4)内部交通组织（8）步行人流（9）货流（10）汽车交通（11）停车场

（12）主通道、次通道

（13）电梯、货梯、坡梯、步行梯 4)周边地区的规划与策划（14）主题、特色（15）与项目的相溶性（16）策划内容

2.4、内外部导线规划

（22）人流导线图（23）车流导线图（24）货物导线图（25）外部交通组织图

2.5．商铺租赁人(经营者)定位

(1)租赁人分类(2)经营类型(3)经营经验(4)租金意向、租期(5)租赁面积(6)租赁形式(7)目标客户群

2.6．商铺投资人定位

(1)目标客户(2)投资习惯(3)付款能力

7(4)意向性价格(5)按揭

2.7、建筑物定位建议

（37）项目规划建议（38）组团规划建议（39）交通道路（40）整体风格建议（41）外立面建议（42）园林景观建议（43）楼宇建议（44）装修建议（45）装饰建议（46）物业建议

市场定位主要解决以下几个问题：

其一，经营特色与文化理念 其二，业态布局与功能分区 其三，建筑物特点与风格 其四，店铺设计格局与户型面积 其五，外部交通与内部交通导线规划 其六，通道形式与通道宽度 其七，销售面积与租赁面积 其八，招商客户介绍与租金评估 其九，总体策划理念与销售理念

第二部分

概念设计咨询

一、设计咨询

1．承租户的设计与规划 1.1、交通组织

（17）外部交通组织（18）内部交通组织

1.2、平面布局与平面结构

（19）开间（20）进深

（21）隔墙、承重墙

1.3、剖面设计

（22）层高、柜距（23）垂直结构与形式（24）中庭（25）景观

（26）垂直交通设施（27）休息厅

1.4、外立面与入口

（28）外立面定型、特点（29）出入口位置（30）特点与风格

1.5、特色设计理念

（31）主力店设计特点

（32）公共空间：室外广场、内庭院、中庭、吃喝娱乐庭院

1.6、步行街

（33）通道宽度（34）步行街的节点（35）步行街的路线

（36）步行街的商店设计特色（37）步行街的空间特色（38）步行街的内立面设计

1.7、中庭

（39）绿化（40）水体（41）桌椅（42）休闲

1.8、吃喝庭院

（43）食品区（44）座椅区

（45）厨房和服务设施

1.9．停车场与停车库

（1）停车数量（2）面积（3）装卸货区

1.10．照明设计

（1）（2）（3）（4）白天照明 夜间照明 广告与照明 文化特点

1.11．景观

（1）（2）（3）（4）铺地、围墙、护栏、篱笆、小品 雕塑、壁画 绿化 水体

1.12．无障碍规划

（1）通道（2）休闲区

1.13．广告与标识

（1）承租户logo位置（2）整体色彩与特色（3）内外购物标识

二、项目风险评估

2.1、该市经营状况分析 2.2、未来区域市场分析 2.3、风险与竞争优势分析

三、管理方式建议

3.1、管理方式 3.2、经营方式 3.3、团队组合 3.4、人才猎头服务

第二篇：商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、PEST分析

 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；

 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；

 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查

 公共设施状况

 交通体系状况

 道路状况、通行量

 区域性质与功能特点

 各项城区的机能

 城市规划

三、区域商业现状调研

 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）

 商业发展规划（政策规划、趋势研判）

 租金水平、售价水平研究等；

 发展商开发情况研究；

 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

 新店开设趋势研究

 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析

 区域供应

 区域消化

 供需交叉分析

 租金走势

 售价走势

 租售交叉分析

 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究

 地理细分调查分析

 购买人群细分调查

 年龄细分调查分析

 经济状况细分调查分析

 消费者交通和出行方式

 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目SWOT分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

 区域投资价值建议

 项目投资建议

 产品投资建议

第三篇：唐山某商业项目市场调研

唐山某商业项目调研纲要

一、唐山市宏观环境调查

1、唐山市基本概况：行政区划、人口规模、城区面积、交通位置等；

2、唐山市区的居民人均收入水平、物价水平、消费习惯等；

3、唐山市的城市发展规划和发展方向、相关投资环境和政策。

（这部分资料主要通过政府职能部门印制的宣传册、官方网站资料获知，近几年的居民收入状况和相关消费指数可通过统计局获知，唐山人的消费心理和消费习惯则主要通过与当地人交谈分析）

二、唐山市商业项目市场调查

1、宏观：唐山市区商业项目市场现状及走势调查，包括：

① 全市商业项目市场的平均价格；

② 商业项目主要开发区域在哪个区？销售状况及价格水平怎样？

③近几年唐山市商业项目开发总量（面积）多大？销售率是多少？

④ 唐山市商业项目目前热销的有哪些，是哪些最受投资者青睐？

2、中观：项目所在地——路南区的商业项目市场调查，包括：

① 路南区商业项目市场的平均价格；

② 路南区近三年建设的商业项目有哪些？销售价格和销售情况怎样？

③ 路南区目前在售的商业项目有哪些？销售价格和市场反映情况怎样？④ 路南区有哪些大的消费群体？

（以上资料一方面通过公开的媒体资料、房产广告获知，另一方面需要到市场去踩盘调查。总的来说，商业项目前期调研中，宏观方面的信息主要通过两个手段获取：一是与房管、土地、建设、规划等相关部门人员访谈；二是收集报刊、文献、网站的相关资料进行分析。）

三、项目地块环境调查

㈠、土地性质和规划条件调查，包括：

1、此地块所拥有土地证上登记的用地性质是什么？土地使用年限有多长？

2、如果接过来进行商业项目开发，是否还需办理土地变性手续？是否需要补交土地出让金？以及土地增值税、转让交易手续费等？

3、唐山市土地部门对项目地块的开发是否还其它要求？

4、唐山市规划部门对项目地块的开发、建设规划技术指标有什么限制？

5、项目地块的建筑、地上附着物是否会涉及拆迁补偿？如果需要补偿，按唐山市拆迁办规定的标准，需要补多少？

6、项目地块内现租户与原房主签订的租期有多长？能否顺利提前解约？

7、项目地块周边临近区域的规划用地性质是什么？我方进行开发是否会受到影响。

㈡、周围景观和社会状况调查，包括：

1、项目四周有什么景观？是否存在污染源？

2、项目临近郊区，周边的环境卫生状况和社会治安状况怎样？

3、项目附近的农民与周围住宅区居民的关系如何？以前有无大的冲突？

4、项目地块周边居民对企业污染问题是何评价？唐山市其它城区有商业需求的消费者对此区域的企业污染问题能否接受？这对他们投资的影响有多大？

㈢、交通条件和配套环境调查，包括：

1、项目地块的交通是否便利？有无连通市区的公交线路？

2、项目周边的、生活配套和公建有哪些？分别有多远？（需调查菜市场、商店、超市、幼儿园、小学、中学、医院、体育娱乐设施、餐饮酒店、银行、邮局等因素）。

㈣、项目地段投资者对象调查，包括：

1，项目地块周边已建成商业项目的主要投资者是哪些群体？他们的收入水平

和消费习惯怎样？能承受的平均价格如何？

2，项目地块主要的投资业态是什么？主要投资什么？

（关于这方面的信息调研，因目前主要是做土地开发决策，前期可只做一些粗略的调查，以后还需要设计详细的调查问卷进行访谈、分析。）

㈤、项目地段周边竞争商业项目调查，包括：

项目周边地段的竞争商业项目，在这里是指以项目为中心，1000m范围内在建（售）和已规划征地、近两年内待建的所有商业项目，其调研内容包括：

● 楼盘位置、占地面积、总建筑面积、● 开发商、总投资、开工竣工日期

● 类别、档次及整体规划布局

● 装修材料、水平、硬件设备

● 配套服务功能及功能分区、停车场、车位配置情况

● 公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

● 付款方式、银行按揭安排

● 物业管理方案、物管公司、物业收费项目及标准

第四篇：市场调研策划报告包括哪些内容

一、序言

序言主要介绍调查项目的基本情况，通常包括扉页、目录和简介。

1、扉页

扉页一般占一页，内容包括以下几项：

（1）调查报告的题目

（2）委托进行市场调查的单位名称

（3）执行该市场调查项目的单位名称

（4）市场调查项目负责人的姓名及单位

（5）市场调查报告完成日期。

2、目录

如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。

3、简介

简介主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、做出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：

第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。

第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。

第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。

二、摘要

摘要是用简单明了的语言对市场调查结果做概括介绍，包括市场容量、被产品与竞争对手的竞争情况、产品在消费者心目中的优缺点、竞争对手的销售策略、本企业与竞争对手的广告策略的对比、影响产品销售的因素等，目的在于让企业的相关人员快速了解市场调查的基本结果，从而决定采取相应的措施。

摘要是市场调查报告中相当重要的内容，但在有些调查报告中经常被忽略。无论什么原因，忽略摘要部分都有损于调查报告的价值。

三、正文

正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。

正文一般应包括对调查方法的说明、介绍调查结果、提出结论与建议三个部分。

1、调查方法

对调查方法的说明应该包括以下内容：

（1）调查地区。说明调查是在哪个区域内进行的，以及选择该区域的理由。

（2）调查对象。说明是从什么样的对象中抽取样本进行调查。通常指产品的销售对象或潜在的目标市场。

（3）样本容量。选取的样本总数，以及确定样本容量是考虑的因素。

（4）样本的结构。根据什么样的抽样方法抽取样本，抽取后样本结构如何，是否具有代表性。

（5）资料收集的方法。是拦截访问还是电话访问，是观察法还是实验法等。

（6）实施过程及问题处理。调查如何实施，遇到什么问题，如何处理等。

（7）访问员介绍。对访问员的资格、条件以及训练情况也须做简略的介绍。

（8）资料处理方法及工具。用什么样的工具、方法对资料进行分析和统计处理。

（9）访问完成情况。介绍访问完成率，说明未完成部分及访问无效的原因。对调查结果的介绍要尽量简洁，把方法及采用原因说清楚即可。

2、调查结果

调查结果是将调查所得以及经过统计分析的数据报告出来。调查结果要与预定的调查目的相吻合，一般而言，应包括以下几方面的内容。

（1）产品的市场销量和市场占有率

（2）被访者对产品和广告的反应

（3）产品的目标市场结构及特点

（4）竞争对手的广告策略及特点

（5）价格、包装和广告等因素对销售的影响等。

市场调查结果的描述形式通常是表格或图形，调研人员必须对图表中的数据资料所隐含的趋势、关系或规律加以客观的描述。

四、结论与建议

结论是用简洁明了的语言对研究前所提出的问题做明确的答复。建议则是针对调查获得的结论对该企业产品及其营销方式提出具体的要求以及应该采取的改进措施。另外，应提出多种方案，供有关人员选择。同时，最好说明可能需要支付的费用，并对未来市场的变化和该企业产品的销售做出合理的预测。

结论部分有时可与调查结果合并为一个部分，这要视调查规模的大小而定。一般而言，如果调查规模小，内容也比较简单，就可以将结论和调查结果合并在一起。如果规模比较大，内容多，则应分开写。

建议最好是正面的、肯定的，即说明应采取哪些具体的措施以获得成功，或者要处理哪些已经存在的问题。

（六）附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更详尽说明。每一份附件都应该按顺序标上编号。附件中一般包括：

（1）访问提纲

（2）调查问卷

（3）抽样有关细节的补充说明

（4）工作进度安排

（5）原始资料的来源

（6）调查获取的原始数据图表

第五篇：房地产定位策划内容要点

房地产定位策划内容要点

房地产定位策划内容主要包括以下几个方面：

1.市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2.功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3.专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4.象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。