国外房地产市场发展的基本状况和政策调控

第一篇：国外房地产市场发展的基本状况和政策调控

国外房地产市场发展的基本状况和政策调控

时间：2009-01-15 来源：杭州日报

作者：信息发布

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二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨询与法律方面的欠缺。2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化。

2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势将更加明显。包括房地产融资理念，项目运作，营销模式，营销理念和资本运作。更多的境外企业和基金将关注介入我国的房地产市场，而国内房地产区域发展的不平衡性也带来了房地产发展的新的契机和平台。为了使我国“十一五”期间房地产业的发展能够快速纳入健康和持续的轨道，该文专门就国外房地产市场发展基本状况和政策调控进行了专题调查和比较研究，现将部分研究成果展现给读者，供有识之士参考和共享。

日本挤压房地产泡沫的措施和启示

日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，实用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。

然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。

日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。

日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值，二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金。三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，并鼓励节能建材的大量使用。实践证明：这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。

美国房地产市场发展的现状和警示

美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨，目前已有越来越多的美国经济界人士认为：美国的房地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本·伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。

美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算住房。目前美国平均房价折算成每平方米价格约在一万元人民币，同我国目前一线城市市区高档住房价格相当。美国人当今崇尚的居住品位和我国的住宅观念大相径庭。不但单位住宅没有公共面积一项的干扰，而且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积必须是经过建筑材料如地板，地毯之类铺设后的地面和楼面。因此一般室内的走廊，地下室，阁楼和院子都不在销售总价范围之内。同时，按照美国建筑行业的指导，室内层高低与五英尺的部分不作计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积不计房价。

虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入二十一世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。面对房地产业的财富效应，一些原先选择租房居住的家庭也开始改变观念选择购房居住，从而进一步加强了人们对房地产的需求。与此同时，伴随着美国大都市房地产价格的快速上升，使得这些地区的一些精明的居民开始出售他们手中的升值和高价房屋，一些工薪阶层更是将快速增值的自住商品房出售后搬迁至低价房价的二三线城市生活。

美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15%，这是该国自二十世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3%。从地区上看，美国太平洋地区增长速度最快，西南中部地区则增长速度较慢。二十世纪80年代，在西好莱坞市，一套面积1000平方英尺的住房售价30万美元，现在的售价则高达180万美元，而且价格还在上涨。美国加州的房价近三年平均升幅达到40%，美国联邦房屋企业监督办公室认为：美国房价持续上涨受多种因素影响，其中按揭利率低，投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。虽然无论从上涨幅度和地域广度看，房价的增长都很惊人，但考虑到通胀率，收入增长和其他因素，这种增长能否持续下去成了人们关注的焦点。美国经济学家在2003年就开始发出了房地产过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。

俄罗斯房地产市场的变化和原因

俄罗斯在进入二十一世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场次序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯国家杜马2005年通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚：一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。

俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发，房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近30%，房市供求矛盾进一步加剧。当然，随着时间的延长该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。

目前，全俄罗斯已经基本取消了由单位向职工无偿提供住房的做法。除国家机关外，只有一些效益好的大型能源公司还在为职工提供住房或住房补贴。据统计，俄罗斯2005年500万国家公务员等准备购买政府提供的公房，另有4000万国民需要改善住房条件。虽然俄罗斯的人均住房面积二十世纪70年代就进入小康水平并且一直缓慢增长，但至今也仅为人均22平方米。国民经济的发展和人们可支配收入的增加，促使俄罗斯人对住宅的要求量不断增加，而供需矛盾突出则导致了房价以非理性上升。

俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周边的欧亚国家。近三年该国房价的平均涨幅达到30%，一线城市房价涨幅尤其惊人，莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米1.7万元，中心城区已达到每平方米2.5万元。莫斯科郊区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高，个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区，除了改善居住环境外人们还将购买住宅作为是个人投资或财产保值的手段，这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。

进入二十一世纪的俄罗斯房地产价格的不断上涨已引起政府的高度重视和警觉，因房地产价格的快速增长造成了吸引外资的减少和银行贷款集中使得风险加大，国外投资者因俄罗斯的投资成本增高而转投其他欧，亚国家。莫斯科目前的房价已高于许多欧洲发达国家，已经达到消费者所能承受的极限，因此俄罗斯联邦将在近期推出一系列新政，以求解决房价过高和规范房地产市场，政府日前已向全国人民承诺继续扩大房屋建设的规模，控制房价上涨的势头，切实解决百姓的安居乐业。

新加坡房地产市场的有序与和谐发展

新加坡是一个地少人多的城市国家。新加坡城市很小，又是岛国，对外发展的空间很小，几乎没有任何资源，但是人口在不断增长，人们在收入增长的同时对改善住宅的要求也不断增长，国家经济发展对资源的要求也不断增长，有限的资源与持续发展之间的平衡是最大的挑战。新加坡政府经过多年科学的决策，理性的规划和有序地发展很好地解决了这一问题，使得该国在经济高速发展的同时，房地产业得以有序和同步的发展。新加坡的中央政府在公共管理事务中起着主导的作用，国家发展部主管形态发展和规划，具体的职能部门是城市重建局，地区政府不具有规划职能。规划法授权国家发展部门部长行使与规划有关的各种职责，包括制定规划法的实施条例和细则以及任命规划机构的主管官员，审批总体规划等。城市重建局除了各个职能部门外还设置了两个委员会，分别是总体规划委员会和开发控制委员会。总体规划委员会包括主要公共建设部门的代表，其作用是协调各项公共建设计划的用地要求，使之尽快得以落实。开发控制委员会的成员包括有关专业组织和公用事业局、环境部等政府部门的代表，专门负责非公共部门的重大开发项目。

作为举世闻名的世界花园城市，新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图，这个蓝图让人们可以幻想未来30至50年后城市的样子。以此为总纲，再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。在这个蓝图当中，人口密集与非密集区域相关公共配套设施，交通网络，产业布局都有明晰的标记和详细的预算，蓝图垂直性考虑每一区域每年会发展到什么程度，在每个细分的小块，连容积率都有详细的规定。这个规划每五年会进行一次修改，届时将进行公示，专家和市民都可以提出自己的修改意见。在规划中，人口增长是必须考虑的，同时，新加坡政府部门特别关注一个小区域内，人口密集与非密集地块之间布局和平衡。

新加坡的土地资源非常有限，该国的一项基层措施就是推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展。新加坡88%的土地都属国有，对土地使用的控制相当严格，全国的所有土地划分为近千个小区，每一小区内都有详细土地规划。按照功能划分，土地使用分为5类：第一类是工业用地，工业用地通常以招标的形式供应；第二类是空白用地，空白用地主要指区域内居民的休闲活动空间；第三类是居住用地，居住用地通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施，同时推行微型居住区计划，以尽量减少单一居住区规模，以控制区域内建筑的类型和密度；第四类是交通用地，交通用地以城市地下铁路系统用地为优先考虑；第五类是中心商业区用地，中心商业区用地以优先发展金融和商业为主，鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。目前新加坡工业用地的价格控制主要是通过调节土地的供应时间和供应量，最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。

新加坡高昂的土地成长必然带来高额的房价，而政府们重点将注意力放在了合理解决普通收入者的居住问题上。在新加坡，由建屋发展商负责住房供应。这个部门隶属于国家发展部，它的职能之一就是根据不同居民的收入水平设计不同的住宅，以解决各个层次居民的住房。供给普通收入者的经济适用房以高层住宅为主，居民可以通过公积金购买住房。该国对低收入者政府会提供更多的补贴。一般而言，一对无房的新婚夫妇第一次购房，如为二手房，政府会给予折合人民币15万元的经济一次性补贴；如购新房，政府会以低于市场价的折扣价格出售。这些住宅五年内不得转让，如果需要五年内出售的，必须通过政府机构，不能直接在市场上出售。对于新加坡高收入的居民，国家不包其住房，购置住宅完全实行商品化，虽然新加坡的房价较高，但由于新加坡人均年收入为2万美元，所以有钱一族对高额的房价也完全可以接受。

新加坡在城市建设中一向很重视基础设施建设，这些基础设施建设的资金来源主要是二个方面，一是财政拨款，二是通过招标由投资者出资。例如，在开发工业园区时，园区内的基础设施就由项目开发商投资建设，公共设施建成后移交给有关的政府机构去管理。另外，在各国房地产开发过程中，动拆迁成本的不断上升助推了房价的上升，而新加坡在动拆迁方面有很多可供接见的对策和措施。具体而言，新加坡政府搞好动拆迁有两方面成功的因素：其一是人们搬到新的地方，必须要比他们以前居住的地方好；其二是动拆迁的同时在老地方保留人们的一些记忆在那里，不完全毁坏它。当市民看到自己生活的环境在不断变好，而已有的往日记忆没有消失的时候，即使伤感也会支持政府因为规划而导致的动拆迁行动，从而确保了新加坡房地产的健康和有续发展。

第二篇：2014房地产市场调控政策

2014房地产市场调控政策

陈禹铭

2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，今年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。

分类调控

国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。

支持首套房贷

5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。

限购相继取消

从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。

点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。

“不动产登记”征意见

8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。

点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。

“9·30”房贷新政

9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。点评：“9·30”房贷新政被业内视为房贷政策的大尺度“松绑”，对楼市的刺激作用比较明显。新政推出后，楼市升温较快。开发商推盘意愿加强，此前还在观望的购房者也积极入市。

放宽公积金贷款

10月9日，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费。而此前是须连续缴存12个月。此外，未来公积金贷款额度将有所放宽，比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。同时，还将推进公积金异地使用，实现异地互认、转移接续。

点评：连续缴存时间较长、贷款额度受限、使用比例不高等是公积金贷款被诟病已久的问题。新政策实施后，缴存时间减半，将使得申请公积金贷款的门槛大大降低。允许异地互认公积金对异地购房的客群来说是一个较大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.60%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

点评：央行降息的初衷其实并不是为了救市，而是为防止宏观经济下滑，进一步刺激经济发展的举措。结果房地产市场却成为了直接的受益行业。降息政策叠加“9·30房贷新政”的影响，使得国内一二线城市的楼市成交量迅速回升，地产股集体涨停。

弃选自住房开售

12月5日，北京市住建委通告，对于自住房弃选房源，开发商将统一对符合条件的购房人公开销售。公开销售的自住房，除了不再摇号外，购房资格审核、选房公证以及购买后的产权登记、再上市等问题，均按现有自住房政策执行。截至12月17日，宣布对外公开销售剩余房源的自住房项目有：当代采育满庭春MOMA、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居，后两者的售价均为1.6万元/平方米。

点评：北京的自住型商品房刚刚诞生仅一年多，目前还在不断完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的刚需楼盘“停涨”，同时也满足了相当部分的保障性需求客群。此次因为位置等原因的被弃选房源，房源不太多，公开销售也不会对市场造成太大影响。

第三篇：房地产市场调控政策分析

房地产市场调控政策分析

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房地产市场调控政策分析

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。1998—2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房市调控特点

2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009、2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。

观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间。在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

房地产调控政策之金融手段

货币手段包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：首先，通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

房地产调控政策之限购令

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%—20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%—7%左右，交易额下降7%—11%，控制流入的资金量约2500亿—4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。

当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。房地产调控政策之保障性住房与房产税

据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。

保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿—1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量

2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。

如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。供不应求时，房价上涨，土地增值，资产泡沫上升；如因外部因素使需求速冻，交易量和投资下降，资金链紧张，积聚在土地中的资金将无法释放，可能成为刺破泡沫的利剑。因此土地是平抑房地产市场的权重力量。一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低，进而和房价逐步脱钩；另一方面要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场。

第四篇：两会解读五 加强房地产市场调控

两会解读五 加强房地产市场调控 来源: 时间：2013-03-29 【政府工作报告摘要】

温家宝在对2013年政府工作的建议中指出，2013年我国继续加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。

继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。

【解读】

房地产再次成为政府工作报告中关注的重点。相比2012年政府工作报告，今年政府工作报告对此的表述更为“坚决”。2012年政府工作报告提出“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施。”而今年提出的则是“坚决抑制投机、投资性需求。”

还值得注意的是，今年政府工作报告首次提出“抓紧完善稳定房价工作责任制，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”，这一提法在往届政府工作报告中并未出现，意味着政府已经着眼健全稳定房地产市场发展的长效机制。

在保障性安居工程建设上，政府工作报告首次明确提出保障安居工程建设和管理的目标是“让老百姓住上放心房、满意房”；同时，对今年城镇保障性住房提出更具体的目标：基本建成470万套、新开工630万套。

此外，作为推进城镇化的一项重要工作，政府工作报告还提出要“继续推进农村危房改造”。

【综合分析】 [现状]

事实上，中国的保障性住房分为四类，分别是廉租房、公租房、经适房和两限房。其中具有房屋产权或部分具有产权的是经适房和两限房，也就是说，相比于这两种保障性住房，廉租房和公租房更具有“济贫”目的，因为它们是针对“更穷”的那一部分人。

[原因]

其一，地方政府对经适房仍然不肯放手，抱残守缺，在住房保障观念上仍然没有一个根本性转变。经济适用房已经不是面积大和小、审核严格不严格、交易不交易的问题，政府对经济适用房福利化的坚持表明的是，有关部门仍然没有从政府主导的、以行政干预为基本手段、层层划分组织起来的旧福利体制转变到以被保障对象为主体、尊重受益人选择权自主权、以市场为基础的新社会保障理念。

其二，两限房定义不规范，身份模糊不清致使腐败现象严重，破坏市场公平竞争。它既不是保障性住房，也不是完全市场化的商品房，这种既不是保障性住房又不是商品房的法律依据却又无从谈起。两限房的申请在民间被称为“陪太子读书”，申请条件的甄别机制由政府制定，申请过程存在暗箱操作的空间，限价房低于市价的特征必然会招引逐利的富人或有权者投机购买限价房。

其三，廉租房不给农民工(或只给农民工中的“劳模”)，经适房优先公务员，这类制度缺陷严重地扭曲了住房保障建设。福利房是单位分房，而且完全是向有权有势的人倾斜的，有权有实的人福利高，工资也高，权力少的人福利低，工资也低；完全没有单位的人是没有福利的。这种“负福利”状况在各地的普遍存在，严重扭曲了住房保障的建设。

[意义]

虽说保障房供应规模扩大，并不能降低商品住宅的价格，但是，可以调整住宅供给结构，保障中低收入人群有房住。在北京等不少城市，保障房建设采取“捆绑式”，即在商品房小区中配建一定的保障房。与纯保障房小区相比，该保障房项目享有与商品房同等的城市配套条件，这大大增强了保障房的吸引力，并成为保障房成交比例上升的主因。

在城镇化“引擎”中，保障房同样占有较为重要的地位。城镇化进程必然伴随着农民进城、居住条件改善等，这个过程不仅对保障房，也对相关的配套设施有大量需求，成为相关产业发展的重要机遇。

保障房建设规模的加大，也促使相关制度完善。随着大量保障房项目的陆续入市，保障房建设任务中潜藏的质量、分配、管理等问题也会放大，其融资、监管都需要更加严格的制度。因此，保障房的流转问题需要地方政府及时出台相关配套措施。

第五篇：政府调控房地产市场的议案

地方政府调控房地产市场的措施

为完善我国房价调控政策，结合我国的具体情况，借鉴有效经验，地方政府应该采取以下手段来调控房价。

（一）完善住房保障制度

在设计住房制度要改革，在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，必须坚决贯彻执行。事实证明，完全靠市场化的方法来解决我国的住房问题是行不通的。经济适用住房和廉租屋不仅要增加比例，还要建立完善的操作规程，以切实解决广大中低收入者的住房问题。

（二）多种渠道增加住房供应量

调节供求关系，增加住房供应量，调节供求关系是降低房价的最根本措施。政府、企事业单位通过大量自建位置、品质都很好的住房，增加供应量，抢占商品房的高端客户群，就可有效地平抑商品房价格。

（三）切实落实税收政策

对居民投机炒房、购买第二套住房、五年内转售的商品房以及购买超大面积和豪华住宅的行为，通过税收来调节和平抑。对开发商囤积抬价的行为课以重税。楼盘发售采取明码标价，凡取得预售证的房子必须一次性标价公开发售。对有房不卖，故意压房，坐地起价的地产商予以重罚。对一年内未售出的住房开始收税，争取对三年有房不卖的行为，要从收税上收回它的工程造价的1.5倍。

（四）严格执行房地产开发市场准入制度

重申建设部关于房地产开发资质管理的相关规定，严格执行房地产开发市场准入制度。从目前的房地产市场现状来看，发生的许多消费纠纷恰恰在于部分房地产企业缺乏有效的管理和专业技术保障，究其根本是由于非专业的房地产企业在进行开发。房地产业是一个政策、技术、资金和管理密集型的高风险产业，它涉及专业理论研究、金融风险控制、宏观政策把握和行业政策理解等。如果从业人员缺乏相应的专业技能和管理能力，其后果可想而知。同时，众多非专业性房地产公司通过招标或拍卖方式取得土地并进入房地产开发领域，也在一定程度上抬高了土地价格，从而提高了市场对房价的预期。从目前阶段来看，严格执行房地产开发市场准入制度，缓和市场的过高预期，对现阶段控制房价非正常上涨有着重要的现实意义。

（五）严格执行透明售房等相关政策

在市场经济发达国家，政府经常发布与群众生活密切相关的商品成本价格情况，目的是让公众了解、参与价格的形成，从而使价格趋于合理。不久前，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格丁作意见的通知》第八条明确规定：加强市场监测，完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。商品房的社会平均成本，并不是什么行业秘密，而是应为社会所了解的公共信息。通过商品房的平均社会成本以及其平均销售价格，公众就可对房价是否合理做出自己的判断。公开房价成本并不是取代原有的调控政策，恰恰是对“国八条”中“提高信息透明度”这一条的深化。

严格执行透明售房政策，通过网上所有房源及其相关信息的公示，无疑会在一定程度上有效解决房地产市场供求信息不对称的局面。这不仅拓展了消费者的信息获取空间，同时也是把知情权、参与权和监督权交给市场。根据实际执行情况来看，通过网上备案政策措施和相关技术手段来规范市场行为，能有效地遏制人为惜售、重复预订等违规行为，从而使广大消费者能放心购房，明白购房。从这一角度分析，透明售房等相关政策的有效实施，可以使得房地产市场能有一个更加公开、公平和公正的交易环境，并因此形成相对合理的市场房价，这对于限制房价的非正常上涨具有积极的作用。当然以这种方式公布的数据和信息依然需要严密、有效、持续的监督和管制，才能确保为市场提供的数据和信息是可靠和及时的，从而起到其应有的作用。