第一篇：《售楼经理管理手册》 (点击地产营销顾问)范文
文件类别：销售经理培训
文件等级：机密级
《销售经理管理手册》
2005.01.01 1． 当与开发商因折扣、付款、合同条款、现场操作手段无法取得一致意见时，怎么办？
答：尽力沟通，可适当放弃部分次要要求，保证重要销售建议达成一致。如确实无法取得最基本的共识，可采用两个途径解决：1）严格依照开发商要求执行，以不良事实性后果给开发商施压，使开发商自动妥协。2）取得公司高层帮助，在高层以上争取协调。
2． 当案场人员因销售遇到较大困难与抗性时，怎么办？
答：首先分析抗性与困难，通过自己的专业能力和集思广益，设计几套解决的方案，并由自己在实际操作中实际演示，取得良好效果以增强其他销售人员信心。
3． 当案场人员取得良好销售业绩，暴露出自满骄傲情绪时，怎么办？
答：1）正向引导，通过单独的沟通，对该人员的能力结构进行分析，让销售员明白仍有很多欠缺，需进一步提高。2）反向引导，加重任务数量和扩大任务范围，布置部分人员力所不及的事。一定程度上让其产生挫折感，再通过单独的沟通使其清醒。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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4． 当销售人员之间因争抢客户而发生冲突时，怎么办？
答：首先制止冲突，然后按即定的客户归属原则来制定客户归属，如客户归属原则存在一定的漏洞，必须马上及时调整，调整过程和处理过程应该是透明的，应该让整个专案组明白规则。5． 当一个平时与你关系较好的销售人员犯错误时，怎么办？
答：关系较好是私交，犯错误是在工作中，两者绝对不可合并考虑，为了维护公平、公正的原则，必须照章办事，该怎样处理就怎样处理。
6． 当一个平时与你关系一般的销售人员取得很大成绩时，怎么办？
答：同上一次问题，私交与工作不可混淆，应对该人员公开表扬和进行一定奖励。7． 当一个销售人员连续一段时间销售能力未进步，业绩较差时，怎么办？
答：首先分析能力未有进步的原因1）本人不努力，对业务的钻研精神极度欠缺，列为调整对象，经过限定时间观察后调整。
2）领悟力不够，不能举一反三，加大辅导力度，限定时间内作细致观察，若仍无进步仍需调整。
3）仔细判断后认为该人员有实力、有潜力未发挥，处于瓶颈期时，应继续予以信赖、鼓励和支持，放宽一定的时限，期待一定的改观。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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8． 当一个销售人员因个人客观因素情绪低落，精神不振时，怎么办？ 答：1）单独沟通，作思想工作，要求将主要精力引导到工作中去。2）必要的休假，使其精神放松。
9． 当销售人员自恃经验丰富，业绩突出，不尊重你的决定时，怎么办？
答：必须制止这种情况，必须要树立自己的领导权威，明确在会议上要求该人员严格执行，同时大力扶植其他有潜力的人员，形成竞争，让其感受到压力。
10． 当公司即定的对案场种种奖励条件，迟迟不能兑现时，怎么办？ 答：1）稳定案场人员情绪，使案场工作保持正常。2）向上力争，要求在限定时间内兑现。
11． 当销售人员过份依赖于你处理各案例时，怎么办？
答：需要一定的勇气，宁可让某阶段内的成就量略为减少，也要让销售人员充分认识到这 个问题的危害性，使销售人员主观能动地学习并尝试处理各种案例的手段。12． 当你休息或不在时，发生种种特殊情况，怎么办？
答：1）预防：休息前一天准备工作有条理地作好安排，减少发生意外的可能。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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2）放权：指定某人当天在授权范围内管理案场，处理各项情况。3）检查：电话检查，询问当日情况，并进行一定的指导。
13． 当你召开销售研讨会，要求大家发表意见，而人人保持沉默时，怎么办？
答：会议气氛一定要轻松，形成讨论的要求之一是主持人要暂时淡出主导地位，由其他人员自由发挥，或在会前要求个别人员先作适当准备，以避免冷场。
14． 当公司制定的或许存在一定不合理现象的制度，确定要实施时，怎么办？
答：先实施，并且保持一定的弹性，在实施过程中整理意见和事实，迅速向上反应，阐述自己的观点，希望制度得以调整，努力避免在执行过程中，因制度的不合理性急剧地损害到下属人员的利益。15． 当你急需公司各领导或其他部门配合完成某事时，对应方反应过慢，怎么办？
答：横向合作建立在垂直管理的基础上，按正常途径逐级要求配合与帮助，但明确要求截止时间，在这一段时间中，对此事要进行跟踪催办。
16． 当你与企划部在项目定位，推广手段等技术性问题上无法统一时，怎么办？
答：技术问题上一下子很难分出优劣，好坏，但案场的情况毕竟是第一手资料，如果确信现场资讯正确的话，应坚持自己的观点，但注意表达方式应局限于技术性讨论范围之内，仍无法一致，则将双方的两种方案上报，由上级决百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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定取舍。
17． 当公司目标即定，但现实完成的可能性较小时，怎么办？
答：目标是愿望，同时又是命令，作为下级只有严格地执行，并且要动足脑筋，设法完成，在做的时候尚需将客观事实向上反应，适度对目标进行调整或调整对目标未完成后的奖罚形式，但对下仍需保密，避免销售人员认为目标是儿戏，可随时变化。
18． 当专案组成员大部分无法适应你的管理风格时，怎么办？ 答：1）反省自己的管理风格，优劣势在哪里，劣势能不能改变。
2）会议上坦率地谈这个问题，希望大家能够形成共识，以诚恳的态度表明自己的观点，即业务工作是重心中的重点，希望大家能够互相很好地合作，自己也将努力改变自己的缺点。19． 当项目准备期内，专案组成员抱怨市调过于辛苦时，怎么办？
答：鼓励信心，现身说法，指出市调是一个销售人员成功的必经之路，市调的辛苦是一种基础的积累，对自己的意志、品质也是一个难得的考验，同时检查市调计划，如确实有任务过紧的情况，则作适当调整。20． 当开盘，强销期过后，专案组成员普遍出现身心疲惫的情况的，怎么办？ 答：1）适度调整，使人员有一定的休整时间。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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2）信心鼓励，肯定成绩，肯定大家的努力，同时设定新的目标，使大家有新的追求。21． 当专案组成员因个人正当理由，与即定排班发生冲突时，怎么办？ 答：根据实际情况，如存在可调整性则予以一定方便，但必须告诉他，下不为例。22． 当你与客户服务中心委派的专案秘书发生业务领域内的冲突时，怎么办？
答：作为专案的管理者，首先要避免这种冲突，一旦发生，解决的方法是一方面通报客服中心主任，将自己的要求明确表述，另一方面是必须让专案秘书明白，业务领域内的技术问题可通过协商解决，但专案管理的权威不容挑战。23． 当项目操作后期，销售人员不思进取时，怎么办？
答：不思进取无非是工作量减小，工作难度加大等因素，可通过加大任务来刺激，或通过提成率的变化来激励。24． 当项目操作后期，现场工作纪律松懈时，怎么办？
答：项目操作后期的这种情况可能无法避免，但销售末期抓管理是一个常规惯例，可采用杀鸡儆猴的方式，提醒其余人员，振作精神。
25． 当专案组人员情绪不稳定，有大量人员准备辞职时，怎么办？
答：仔细分析每个人准备辞职的原因，为了支撑现有的销售工作，必需对其中的一部分人员进行挽留，在挽留成功的同时，向公司寻求后备人员的支援，对态度坚决的辞职者，必经要求其将工作进行完整移交，保证正常工作的延百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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续性。
26． 当专案组内部拉帮结派，出现小团体时，怎么办？
答：坚决制止这种现象，注意分化瓦解，小团体是因为共同的观点或利益而形成的，改变这部分人的观点或利益关系，另外，还可以通过人员的调动方式解决这个问题。27． 当专案组内男、女发生微妙感情时，怎么办？
答：此类事情比较敏感，在案场内部不宜过多宣扬，在没有明显证据之前，不能草率处理，保持紧密的关注，一旦产生影响正常工作的状况，需立即按公司有关规定妥善处理，最好采取低调，在处理后可暗示专案组其他人员引以为戒。
28． 当专案组销售人员突然陷入工作低潮期，信心不足时，怎么办？ 答：1）了解原因，突然的低潮势必和某些个人原因有联系，需要了解这些原因
2）鼓励信心，以以往的业绩和成功案例来增强他的信心，可列举成交量，成交额等数据，或以平均水平比较法，使其相信自己是有能力的。
29． 当专案小组长处理组内事物不公时，怎么办？
答：如系确实的不公平，应对组长严肃处理，并拨乱反正，消除基层销售人员的积怨。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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30． 当专案组内两名销售人员出现恶性竞争时，怎么办？
答：视情节轻重，予以处罚，必要时可提交人员淘汰建议报告，绝不姑息，绝不能让害群之马影响整个专案组的团结与相对稳定。
31． 当某销售人员因悟性不足，无法提高基本销售技能，业绩不佳，但同时平常的工作又勤勤恳恳时怎么办？
答：对于勤恳而悟性不高的业务员，要给多些时间锻炼，不要急于求成，假以时日，业绩应该会所有所突破。
32． 当专案组内人员不注重合作精神，经常独善其身时，怎么办？
答：单独与其沟通，并当众点名要求他配合其它业务员完成工作，并对其结果当众点评，表扬为主，以其培养他的团队合作精神。
33． 当你因性格因素无法与专案组内部分人员形成紧密关系时，怎么办？
答：以公事公办的态度，处理事情的时候，对事不对人，避免因性格因素而导致的矛盾。34． 当下级销售人员越权处理某事时，怎么办？
答：首先分析该事件的特殊性，如有特殊原因，而该业务员确实处理得当，则应该表扬，反之，越权处理应有相应的处罚。
35． 当下级销售人员越级反映情况时，怎么办？ 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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答：越级反映的定有其苦衷，应抱着对事不对人的态度，与该业务员单独沟通，要求他以后有事直接沟通，避免越级反映的情况出现。
36． 当你的建议与想法未得到充分上级支持时，怎么办？
答：服从上级的决定，在有限的范围内将事情做到最好，对事情的结果负责。37． 当你的命令下达以后，未能得到严格贯彻执行时，怎么办？
答：首先考虑该指令是否合理，如完全合理，则重申命令，调换执行人，并对原执行人作出相应处罚。38． 当下级大部分销售人员因能力问题，未能完成你下达的任务时，怎么办？
答：对未完成人员进行鼓励，对完成人员进行表扬，并在下次下达任务时，要量力而行，制定合理的目标。39． 当召开专案例会时，有人常常迟到或不专心开会时，怎么办？
答：单独与其沟通，调查是否因家庭、工作原因导致，或是对主管不满造成，如属个人原因，则要求其立即改变，如属主管原因，则力求达成共识，并要求其改变。
40． 当专案成员流失后，新进人员尚无法马上挑起重担时，怎么办？
答：身先士卒，以你的积极态度和鼓励带动新人，并要求老员工以热情的帮助来协助新人共同完成。41． 当专案组内大部分是未有从业经验者时，怎么办？ 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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答：以系统的培训和经验的积累，逐步将他们培养出来。42． 当专案组内，大部分是比你年长的老销售人员，怎么办？
答：年龄不是问题，下级对上级应该服从尊重，如有人倚老卖老，则注定他是不适应该岗位的工作。43． 当开发商某人员暗示个人利益时，怎么办？
答：假装糊涂或当面拒绝，不能以个人利益作出损害公司利益的事情。44． 当你发现某销售人员很有潜力，并想重点培养时，怎么办？
答：严格要求并委以重任，表明你很器重他，但不要有任何许诺，在日常工作中，不要与他很亲密，处事要公正，以免其他业务员产生误解。
45． 当你巡场时，发现某销售人员在解说中，出现明显错误时，怎么办？ 答：事后将错误指出，并要求业务员打电话向客户说明。46． 当你未了解清楚情况而错怪了某位销售人员时，怎么办？ 答：公开道歉，树立你知错就改的形象。
47． 当一个主力销售人员屡次违反工作纪律时，怎么办？
答：单独沟通，指出案场不会因为失去一位优秀业务员而导致销售失利，要让他明白，优异的业绩并不能让任何人百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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做到随心所欲，并对此作出相应的处罚。
48． 当你因工作失误，导致现场出现重大差错时，怎么办？
答：承诺主要责任，并对其结果负责，做出相应的处罚决定，并努力补救因失误造成的损失。49． 当销售员以辞职作为谈判的条件时，怎么办？ 答：同意辞职，案场不能允许任何人以辞职做为谈判的条件。50． 当案场发生失窃时，怎么办？
答：报案，试图将害群之马找出来，并要求加强管理，避免类似事件再次发生。51． 当案场出现销控表出错，一屋两卖时，怎么办？
答：主动向上级主管说明，并提出解决方案，然后尽力将事件妥善解决。52． 当客户声明直接找发展商谈价时，怎么办？
答：要求客户在现场下定后，再找发展商谈价格，以保证公司的利益。53． 当销售员经常请事假时，怎么办？
答：单独沟通，如有特殊事件，安排该业务员休假几天调整。54． 当销售员无法完成指标，要求降低指标时，怎么办？ 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com 文件类别：销售经理培训
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答：不能同意，以避免其它业务员以此做为条件与你谈判，在下月的指标制定时，尽量将指标制定的比较合理。55． 当案场内部出现流言蜚语时，怎么办？ 答：坚决制止，找出源头，严肃处理。
56． 当销售人员对待遇，提成不满时，怎么办？
答：单独沟通，以公司的发展和个人的发展说服，如不能接受，将其劝退。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.xiexiebang.com
第二篇：售楼经理管理手册
销楼经理管理手册
1．当与开发商因折扣、付款、合同条款、现场操作手段无法取得一致意见时，怎么办？ 答：尽力沟通，可适当放弃部分次要要求，保证重要销售建议达成一致。如确实无法取得 最基本的共识，可采用两个途径解决：1）严格依照开发商要求执行，以不良事实性后 果给开发商施压，使开发商自动妥协。2）取得公司高层帮助，在高层以上争取协调。
2．当案场人员因销售遇到较大困难与抗性时，怎么办？
答：首先分析抗性与困难，通过自己的专业能力和集思广益，设计几套解决的方案，并由自己在实际操作中实际演示，取得良好效果以增强其他销售人员信心。
3．当案场人员取得良好销售业绩，暴露出自满骄傲情绪时，怎么办？
答：1）正向引导，通过单独的沟通，对该人员的能力结构进行分析，让销售员明白仍有很多欠缺，需进一步提高。
2）反向引导，加重任务数量和扩大任务范围，布置部分人员力所不及的事。一定程度上让其产生挫折感，再通过单独的沟通使其清醒。
4．当销售人员之间因争抢客户而发生冲突时，怎么办？
答：首先制止冲突，然后按即定的客户归属原则来制定客户归属，如客户归属原则存在一 定的漏洞，必须马上及时调整，调整过程和处理过程应该是透明的，应该让整个专案 组明白规则。
5．当一个平时与你关系较好的销售人员犯错误时，怎么办？
答：关系较好是私交，犯错误是在工作中，两者绝对不可合并考虑，为了维护公平、公正的原则，必须照章办事，该怎样处理就怎样处理。
6．当一个平时与你关系一般的销售人员取得很大成绩时，怎么办？
答：同上一次问题，私交与工作不可混淆，应对该人员公开表扬和进行一定奖励。
7．当一个销售人员连续一段时间销售能力未进步，业绩较差时，怎么办？
答：首先分析能力未有进步的原因1）本人不努力，对业务的钻研精神极度欠缺，列为调整对象，经过限定时间观察后调整。
2）领悟力不够，不能举一反三，加大辅导力度，限定时间内作细致观察，若仍无进步仍需调整。
3）仔细判断后认为该人员有实力、有潜力未发挥，处于瓶颈期时，应继续予以信赖、鼓励和支持，放宽一定的时限，期待一定的改观。
8．当一个销售人员因个人客观因素情绪低落，精神不振时，怎么办？
答：1）单独沟通，作思想工作，要求将主要精力引导到工作中去。
2）必要的休假，使其精神放松。
9．当销售人员自恃经验丰富，业绩突出，不尊重你的决定时，怎么办？
答：必须制止这种情况，必须要树立自己的领导权威，明确在会议上要求该人员严格执行，同时大力扶植其他有潜力的人员，形成竞争，让其感受到压力。
10． 当公司即定的对案场种种奖励条件，迟迟不能兑现时，怎么办？
答：1）稳定案场人员情绪，使案场工作保持正常。
2）向上力争，要求在限定时间内兑现。
11． 当销售人员过份依赖于你处理各案例时，怎么办？
答：需要一定的勇气，宁可让某阶段内的成就量略为减少，也要让销售人员充分认识到这个问题的危害性，使销售人员主观能动地学习并尝试处理各种案例的手段。
12． 当你休息或不在时，发生种种特殊情况，怎么办？
答：1）预防：休息前一天准备工作有条理地作好安排，减少发生意外的可能。
2）放权：指定某人当天在授权范围内管理案场，处理各项情况。
3）检查：电话检查，询问当日情况，并进行一定的指导。
13． 当你召开销售研讨会，要求大家发表意见，而人人保持沉默时，怎么办？
答：会议气氛一定要轻松，形成讨论的要求之一是主持人要暂时淡出主导地位，由其他人员自由发挥，或在会前要求个别人员先作适当准备，以避免冷场。
14． 当公司制定的或许存在一定不合理现象的制度，确定要实施时，怎么办？
答：先实施，并且保持一定的弹性，在实施过程中整理意见和事实，迅速向上反应，阐述
自己的观点，希望制度得以调整，努力避免在执行过程中，因制度的不合理性急剧地 损害到下属人员的利益。
15． 当你急需公司各领导或其他部门配合完成某事时，对应方反应过慢，怎么办？ 答：横向合作建立在垂直管理的基础上，按正常途径逐级要求配合与帮助，但明确要求截止时间，在这一段时间中，对此事要进行跟踪催办。
16． 当你与企划部在项目定位，推广手段等技术性问题上无法统一时，怎么办？
答：技术问题上一下子很难分出优劣，好坏，但案场的情况毕竟是第一手资料，如果确信
现场资讯正确的话，应坚持自己的观点，但注意表达方式应局限于技术性讨论范围之
内，仍无法一致，则将双方的两种方案上报，由上级决定取舍。
17． 当公司目标即定，但现实完成的可能性较小时，怎么办？
答：目标是愿望，同时又是命令，作为下级只有严格地执行，并且要动足脑筋，设法完成，在做的时候尚需将客观事实向上反应，适度对目标进行调整或调整对目标未完成后的 奖罚形式，但对下仍需保密，避免销售人员认为目标是儿戏，可随时变化。
18． 当专案组成员大部分无法适应你的管理风格时，怎么办？
答：1）反省自己的管理风格，优劣势在哪里，劣势能不能改变。
2）会议上坦率地谈这个问题，希望大家能够形成共识，以诚恳的态度表明自己的观点，即业务工作是重心中的重点，希望大家能够互相很好地合作，自己也将努力改变自
己的缺点。
19． 当项目准备期内，专案组成员抱怨市调过于辛苦时，怎么办？
答：鼓励信心，现身说法，指出市调是一个销售人员成功的必经之路，市调的辛苦是一种
基础的积累，对自己的意志、品质也是一个难得的考验，同时检查市调计划，如确实 有任务过紧的情况，则作适当调整。
20． 当开盘，强销期过后，专案组成员普遍出现身心疲惫的情况的，怎么办？ 答：1）适度调整，使人员有一定的休整时间。
2）信心鼓励，肯定成绩，肯定大家的努力，同时设定新的目标，使大家有新的追求。
21． 当专案组成员因个人正当理由，与即定排班发生冲突时，怎么办？
答：根据实际情况，如存在可调整性则予以一定方便，但必须告诉他，下不为例。
22． 当你与客户服务中心委派的专案秘书发生业务领域内的冲突时，怎么办？
答：作为专案的管理者，首先要避免这种冲突，一旦发生，解决的方法是一方面通报客服中心主任，将自己的要求明确表述，另一方面是必须让专案秘书明白，业务领域内的技术问题可通过协商解决，但专案管理的权威不容挑战。
23． 当项目操作后期，销售人员不思进取时，怎么办？
答：不思进取无非是工作量减小，工作难度加大等因素，可通过加大任务来刺激，或通过提成率的变化来激励。
24． 当项目操作后期，现场工作纪律松懈时，怎么办？
答：项目操作后期的这种情况可能无法避免，但销售末期抓管理是一个常规惯例，可采用杀鸡儆猴的方式，提醒其余人员，振作精神。
25． 当专案组人员情绪不稳定，有大量人员准备辞职时，怎么办？
答：仔细分析每个人准备辞职的原因，为了支撑现有的销售工作，必需对其中的一部分人员
进行挽留，在挽留成功的同时，向公司寻求后备人员的支援，对态度坚决的辞职者，必经要求其将工作进行完整移交，保证正常工作的延续性。
26． 当专案组内部拉帮结派，出现小团体时，怎么办？
答：坚决制止这种现象，注意分化瓦解，小团体是因为共同的观点或利益而形成的，改变这部分人的观点或利益关系，另外，还可以通过人员的调动方式解决这个问题。
27． 当专案组内男、女发生微妙感情时，怎么办？
答：此类事情比较敏感，在案场内部不宜过多宣扬，在没有明显证据之前，不能草率处理，保持紧密的关注，一旦产生影响正常工作的状况，需立即按公司有关规定妥善处理，最好采取低调，在处理后可暗示专案组其他人员引以为戒。
28． 当专案组销售人员突然陷入工作低潮期，信心不足时，怎么办？
答：1）了解原因，突然的低潮势必和某些个人原因有联系，需要了解这些原因
2）鼓励信心，以以往的业绩和成功案例来增强他的信心，可列举成交量，成交额等数 据，或以平均水平比较法，使其相信自己是有能力的。
29． 当专案小组长处理组内事物不公时，怎么办？
答：如系确实的不公平，应对组长严肃处理，并拨乱反正，消除基层销售人员的积怨。
30． 当专案组内两名销售人员出现恶性竞争时，怎么办？
答：视情节轻重，予以处罚，必要时可提交人员淘汰建议报告，绝不姑息，绝不能让害群之马影响整个专案组的团结与相对稳定。
31． 当某销售人员因悟性不足，无法提高基本销售技能，业绩不佳，但同时平常的工作又勤勤恳恳时怎么办？
答：对于勤恳而悟性不高的业务员，要给多些时间锻炼，不要急于求成，假以时日，业绩应该会所有所突破。
32． 当专案组内人员不注重合作精神，经常独善其身时，怎么办？
答：单独与其沟通，并当众点名要求他配合其它业务员完成工作，并对其结果当众点评，表扬为主，以其培养他的团队合作精神。
33． 当你因性格因素无法与专案组内部分人员形成紧密关系时，怎么办？
答：以公事公办的态度，处理事情的时候，对事不对人，避免因性格因素而导致的矛盾。
34． 当下级销售人员越权处理某事时，怎么办？
答：首先分析该事件的特殊性，如有特殊原因，而该业务员确实处理得当，则应该表扬，反之，越权处理应有相应的处罚。
35． 当下级销售人员越级反映情况时，怎么办？
答：越级反映的定有其苦衷，应抱着对事不对人的态度，与该业务员单独沟通，要求他以后有事直接沟通，避免越级反映的情况出现。
36． 当你的建议与想法未得到充分上级支持时，怎么办？
答：服从上级的决定，在有限的范围内将事情做到最好，对事情的结果负责。
37． 当你的命令下达以后，未能得到严格贯彻执行时，怎么办？
答：首先考虑该指令是否合理，如完全合理，则重申命令，调换执行人，并对原执行人作出相应处罚。
38． 当下级大部分销售人员因能力问题，未能完成你下达的任务时，怎么办？
答：对未完成人员进行鼓励，对完成人员进行表扬，并在下次下达任务时，要量力而行，制定合理的目标。
39． 当召开专案例会时，有人常常迟到或不专心开会时，怎么办？
答：单独与其沟通，调查是否因家庭、工作原因导致，或是对主管不满造成，如属个人原因，则要求其立即改变，如属主管原因，则力求达成共识，并要求其改变。
40． 当专案成员流失后，新进人员尚无法马上挑起重担时，怎么办？
答：身先士卒，以你的积极态度和鼓励带动新人，并要求老员工以热情的帮助来协助新人共同完成。
41． 当专案组内大部分是未有从业经验者时，怎么办？
答：以系统的培训和经验的积累，逐步将他们培养出来。
42． 当专案组内，大部分是比你年长的老销售人员，怎么办？
答：年龄不是问题，下级对上级应该服从尊重，如有人倚老卖老，则注定他是不适应该岗位的工作。
43． 当开发商某人员暗示个人利益时，怎么办？
答：假装糊涂或当面拒绝，不能以个人利益作出损害公司利益的事情。
44． 当你发现某销售人员很有潜力，并想重点培养时，怎么办？
答：严格要求并委以重任，表明你很器重他，但不要有任何许诺，在日常工作中，不要与
他很亲密，处事要公正，以免其他业务员产生误解。
45． 当你巡场时，发现某销售人员在解说中，出现明显错误时，怎么办？
答：事后将错误指出，并要求业务员打电话向客户说明。
46． 当你未了解清楚情况而错怪了某位销售人员时，怎么办？
答：公开道歉，树立你知错就改的形象。
47． 当一个主力销售人员屡次违反工作纪律时，怎么办？
答：单独沟通，指出案场不会因为失去一位优秀业务员而导致销售失利，要让他明白，优异的业绩并不能让任何人做到随心所欲，并对此作出相应的处罚。
48． 当你因工作失误，导致现场出现重大差错时，怎么办？
答：承担主要责任，并对其结果负责，做出相应的处罚决定，并努力补救因失误造成的损失。
49． 当销售员以辞职作为谈判的条件时，怎么办？
答：同意辞职，案场不能允许任何人以辞职做为谈判的条件。
50． 当案场发生失窃时，怎么办？
答：报案，试图将害群之马找出来，并要求加强管理，避免类似事件再次发生。
51． 当案场出现销控表出错，一屋两卖时，怎么办？
答：主动向上级主管说明，并提出解决方案，然后尽力将事件妥善解决。
52． 当客户声明直接找发展商谈价时，怎么办？
答：要求客户在现场下定后，再找发展商谈价格，以保证公司的利益。
53． 当销售员经常请事假时，怎么办？
答：单独沟通，如有特殊事件，安排该业务员休假几天调整。
54． 当销售员无法完成指标，要求降低指标时，怎么办？
答：不能同意，以避免其它业务员以此做为条件与你谈判，在下月的指标制定时，尽量将指标制定的比较合理。
55． 当案场内部出现流言蜚语时，怎么办？
答：坚决制止，找出源头，严肃处理。
56． 当销售人员对待遇，提成不满时，怎么办？
答：单独沟通，以公司的发展和个人的发展说服，如不能接受，将其劝退。
第三篇：大区经理营销手册
天择公司大区经理营销手册
一．人力资源管理
· 大区经理受公司委托负责指定区域及部门、代表公司实现市场营销任务。· 公司视指定区域的具体情况，结合大区经理的建议，同时聘用若干营销员（业务人员）在其部门内工作，营销员（业务人员）受大区经理的直接领导。
· 公司与大区经理、营销员（业务人员）签订正式的劳动用工合同。同时按国家相关政策为其购买社会保险、医疗保险等。
·大区经理、营销员（业务人员）的工资、福利标准由公司统一核定、发放。
二．大区经理的权利
· 拥有岗位职责、利益信息的咨询权、建议权、申诉权与保留意见权。· 为提高业务水平，享有接受公司组织培训的权利。· 按规定享有获取约定正当报酬的权利。
· 享有《劳动用工合同》和国家《劳动法》规定的其它权利。
· 在公司制定的销售政策范围内，有对所负责区域（部门）实施的市场管理权，包括对相关合作商、客户的市场督导权、违规行为处罚建议权等。· 依照公司规定，对所属员工进行考核和奖励。
三．大区经理的义务
· 诚信，遵守职业道德是所有行为的基石。
· 严格遵守国家的法律、法规，并有义务遵守公司的各项规章制度和执行各项管理办法。
1天择公司大区经理营销手册
· 有效管理辖区、部门内的各项业务，并对上下游企业、上下属部门认真负责。
· 在公司的统一部署下，积极进行市场开发、市场营销和市场管理。严格按照公司的有关规定、细则从事经营活动。在经营策略、网络建设、对外宣传等方面服从公司的计划、安排、部署。
· 努力开拓本区域市场，推广公司产品，完成销售任务。不得以任何形式加入非本公司产品的专销、代销、经销、赊销系统。
· 发现营销执行过程中的管理弊端和问题时，及时向上级报告，使之得到有效的规避和处理。
· 维护公司的声誉和市场形象，对危害公司利益的人或事进行坚决抵制和斗争。
· 负责完成对辖区内下游企业的合作与沟通及货款回收。· 向公司反馈市场销售信息及产品意见。
· 提高自己的业务知识水平、社会知识水平和个人营销魅力。
· 不得利用职务之便和本公司信息及影响力为个人、他人及非本公司的其它组织谋取利益。
· 培训、指导部属开展营销工作，支援部属完成工作任务。
四．工作行为规范
· 本公司是严格按照现代企业管理制度管理的新型企业，不论在办公室还是在市场一线，员工的仪表、言行等礼仪都代表着企业形象。公司把这方面的要求加以告知，所有员工必须认真执行。
· 无论在办公室，还是在乘车途中充分尊重他人权利，都是良好素质的体
天择公司大区经理营销手册
现。
· 接、打电话应尽量做到礼貌并言简意赅，以提高工作效率。
· 保持办公区域内的清洁、整齐，爱护公司财产。公产私用有损员工的良好形象。
· 别忘了，您本身就是公司的一扇窗户，市场也是您的办公区域，客户是您的服务对象，随时保持您的良好礼仪和言行对您和公司都很重要。
五．信息管理
· 客户的建档管理：协助公司客户服务处及信息处制作客户资料档案，并报相关部门建档。
· 合同管理：与客户签定的合同，各大区（业务部）保留复印件，原件送公司存档。
· 市场信息收集：认真调查市场行情、产品结构，充分收集上下游企业对本公司政策的意见和建议，积极了解同业公司的发展情况及市场信息。· 为公司制定计划提供参考意见：认真调查总结市场行情及客户需求，广泛收集相关信息并征集客户意见，向公司提供所辖区域下年销售预测、金额数量等信息。如有可能，应同客户签订意向书。
·业务交流：各大区经理在外工作期间，每周五下午用电话或者电子邮件的方式将所辖区域的市场情况、客户拓展情况、销售进度、资金情况、工作问题和难点、下周工作计划等信息向公司营销中心报告。
·临时工作会议：公司根据市场变化情况，不定期召开各种会议及电话会议，各大区经理接到会议通知后务必准时参加。
3天择公司大区经理营销手册
六．销售提成
· 销售实现数量，是指经财务中心确认已按公司规定的价格实现销售，且货款已全额回笼的销售数量。
· 考虑到公司账目处理、回款的确认时间等情况，销售提成于每年（月）
日前拨付到各区域（业务部门）。由大区经理结合本辖区（部门）销售团队各营销员（业务人员）的销售贡献、工作表现情况对其进行分配。分配完毕后报送分配清单至营销中心、财务中心备案。
七．效益奖励
· 公司董事会根据公司经营目标的完成情况，设定效益奖励发放额度。· 公司管理班子根据适当的比例，将该奖励发放至公司各部门。
· 销售员工的效益奖励额度取决于销售贡献率、市场管理水平、服务质量、工作态度、工作业绩等情况。
八．资金管理
· 公司产品分期付款并发货。大区经理应督促客户向公司账户及时汇款（包括定金、预付款和货款），并积极协助财务中心作好客户对账工作。如遇特殊情况，须经公司营销中心总监确认后方能发货。
· 客户与公司的资金往来原则上以客户账户与公司账户之间以转账、汇款的方式进行。如有客户以现金方式向大区经理或营销员（业务人员）直接交纳定金、预付款或货款，经手人员须在24小时内将该款汇到公司账户（节假日顺延），同时通知营销中心、财务中心以便查核。
· 如有坐支或挪用资金情况，公司将视情节予以罚款、行政处分、辞退等处罚，并保留追究其法律责任的权利。
4天择公司大区经理营销手册
九．物流管理
· 供货前，大区经理应向公司生产中心及物流部门提供物流计划，确定供货时间、数量、运输方式、到站、收货人、联系方式，便于公司安排资金和调运产品。如有变动，需书面通知公司生产中心以便修改计划。· 大区内客户之间的调剂事项由大区经理负责，记录物流编码，并及时通知营销中心、财务中心等相关部门，以便调整客户档案及财务账目。· 大区之间的货物调剂，由公司营销中心主持协调。调出区域应向调入区域及营销中心提供调出货物的物流记录。
十．工作保密制度
遵守《员工保密协议》是公司员工应尽的义务和必须承担的责任。如若违反，将视其情况轻重以及造成后果的严重程度给予书面检讨、赔偿损失、罚款、降级、解聘，直至追究其法律责任。
第四篇：营销管理手册
双和佳苑
营
销
管
理
手
册
2010.07
《世纪正扬房地产营销代理公司管理制度》
健全有效的制度是部门工作顺利开展的可靠保证之一，因此，在全面遵守公司已有的规章制度基础上，针对营销策划部的工作性质、工作特点及发展目标，特此制定本制度，希望在公司领导及其他部门领导的支持、协助下，通过有效地管理，把营销策划部建设成为一个“团结的、协作的、高效的、充满活力的集体”。随着公司的发展与经验积累，该管理制度内容将会不断充实和完善。
营销公司 二零一零年七月一日
目 录
3.公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。
4.依销售计划，按时、按量、按价完成房屋预售、销售任务。5.公司客户资源的管理及信息收集。
6.与社会各媒体衔接，负责公司的营销宣传资料的制作。7.协助财务部收款及产权办理事宜。8.协助工程部及相关单位做好售后服务工作。9.整理并保存部门相关资料。
10.加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。11.协调好与各媒体之间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。
12.负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。13.完成公司下达的其他任务。4.负责人组织部门人员和参与相关部门进行项目的前期的市场调研，参与项目定位，并提供可行性分析报告，所提报告具有参考、借鉴价值。
5.负责制定公司项目营销策划方案，对具体营销活动组织实施，评价活动效果，与计划目标相比较，撰写活动总结报告，为后续工作提供经验和指导 策划方案行之有效，总结报告符合实际。
6.负责编制公司项目销售计划，并在下属中间进行目标分析及日常管理，考核工作务实、可行。
7.对下属工作进行检查、督导，协助下属完成工作目标，耐心细致。8.审核下属工作报告，对下属的工作结果进行考核，公正、公平、公开，保证目标实现。
9.负责组织销售代表进行培训及经验交流，不断提高下属的营销知识和技能，并不断坚持有所提高。
10.按规定向公司报做报表及相关资料真实、可信、准确。11.负责协调、处理部门内部的矛盾、纠纷并报公司批准化解纠纷平息矛盾。
12.负责处理部门内部及营销中突发性、偶然性的重大事件，并酌情上报，减小最大损失。
13.负责与新闻媒体衔接，负责公司形象及营销宣传，控制媒体的负面报道公司品牌得到提升。
14.根据项目的定位，审核广告公司的广告主题和内容，认真负责。
15.对公司促销费用进行统计，并按费用预算进行控制，基本达到平衡。
16.协调本部门与其他部门之间的关系，为相关部门提供支持，协助相关部门完成其目标强调服务意识。17.认真完成上级交办的其他工作。职位名称：销售部主管 负责人：
1.在经历的领导下，协助经理完成部门工作；负责主持部门工作，团结、协作。
2.负责市场调查、信息收集；参与项目前期定位及可行性分析，准确全面认真负责。
3.协助经理制定营销策划方案并组织实施、团结、协作。4.协助经理对销售现场进行管理，团结协作坚持原则。
5.负责与设计单位的日常联络与信息沟通，跟进设计方案，认真负责及时提供信息。
6.对项目设计的临时变更进行跟踪，为营销策划部提供技术支持认真、及时。
7.对工程部进行衔接沟通，解答有关技术方面的询问，跟踪施工进度，收集信息，主动、热情、及时。
8.协助经理根据项目的定位，审核广告公司的广告主题和内容，认真负责。
9.编制项目广告计划、预算；协助广告公司预定版面；支取按时完成。
10.负责各类宣传资料的设计、制作的招投标、优质优价、按时完成。11.负责客户产权资料的准备（不包括产权办理）按时完成。12.认真上司交办的其他工作。
职业名称：财务 负责人：郑艳萍、王君晓
1.负责售楼中心客户现金收付业务，耐心细致、不短款。2.负责办理售楼中心现金存取业务，保证安全、当日入库。3.登记现金日记帐和总帐，并同总帐核对相符、耐心细致、帐帐相符。4.保管库存现金、空白银行单据、坚持原则、保证安全。5.编制货币资金月报，按时完成、数据准确。6.完成上司交办的其他工作，按标准完成。
职业名称：销售代表 责任人：刘心洋、王亚茹、郑磊、李勇、曾庆惠、刘静
1.做好客户接待工作，当好客户臵业顾问；全面或根据客户反映的情况，清楚完整地介绍每种户型的特点、性能、价格、手续办理等情况；尽量听取，收集客户需求意见，热情主动，符合工作规范。2.做好客户访谈记录；对决定签约的客户，引导办理付款手续，并签订相关的合同；对达成意向或还需考虑的客户，进行电话回访、热情主动、耐心细致。
3.对自己接待的客户定时进行分类总结，同时对潜在客户、现有客户进行多角度分析，每月底将分析报告按时上交经理，报告具有可借鉴行。
4.在经理的组织下，不定期的进行市场调研，并提交调研报告，按时完成，符合标准。
5.记录、整理客户投诉、意见，并及时上交经理，认真负责、及时办理。
6.完成上司交办的其他工作。宽以待人；不搬弄是非影响内部团结；禁止互相拆台，互相推诿。有意见、有分歧通过正常程序处理和汇报。
10.热爱企业、曾强集体观念、热爱本职工作、强调服务意识、爱护公物。
5.所有病、事假单将在月底汇总存档并上报公司财务部，作为考核内 容之一。
6.每人每月休息时间为四天，休假必须填写休假条，部门经理签字确认，当月未休息者，年底按月工资平均日薪累计入年终奖金。三.仪容仪表
1.所有销售中心员工必须身着公司统一服装，随时保持服装整洁、清爽，树立良好的公司形象。
2.男士着西服、浅色衬衫、领带、黑色皮鞋、白袜子；女士着西服或套裙、浅色衬衫、黑色皮鞋、肉色长袜。
3.男士头发要经常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须，要每天修脸。
4.女士不得留烫发或染发，头发长度以不超过腰上部为适度，头发要常洗，上班前要梳理整齐，保证无头屑。
5.女士要求化淡妆，让人感到自然、美丽、精神好；不得浓妆艳抹，不得涂染指甲并随时保持手部清洁卫生；不得佩戴除手表、戒指之外的饰物；不得使用气味浓烈的香水。
6.提倡每天洗澡，勤换衣物，其中衬衣两天必须换一次，夏季衬衣须天天换，以免身上发出汗味或其他异味。7.发型及颜色不得太前卫，须适度。
8.女士着裙装时，应该注意个人的走姿、站姿、坐姿的雅观。9.早、中餐不得食用口味较重的辛辣食品，以保持口腔清爽；午餐后
补妆并查看口腔有无异味。四.行为规范
1.公司全体销售人员均应热爱本职工作，努力学习营销技能，不断提高业务水平。
2.本部门员工应服从上级的指挥及安排，一经上级决定，应立即遵照执行；如有不同意见，应在事后坦诚相告或书面陈述。
3.同事之间应和睦相处、彼此尊重、团结友爱、互谦互让，主动地进行沟通协调与交流。
4.严格遵守作息制度，不迟到、不早退、不串岗、不脱岗。5.在销售区域使用礼貌用语，不得讲脏话、粗话、喊绰号或大声喊人。6.男女销售人员禁止在销售区域打闹、嘻笑、追逐，影响公司形象。7.严禁在销售区域随意坐在椅子扶手或模型展台上。
8.严禁使用免提电话及煲电话粥，私人电话一次不得超过3分钟。9.工作时间在销售区域不得当着客户的面化妆，吃口香糖及其它食品；非规定时间不得看报纸、杂志等。
10.工作人员水杯及个人物品不得带入接待区，只能放在休息室。11.工作时间不谈论同事隐私或闲聊。12.工作人员禁止在办公区域吸烟。
13.工作时间禁止打牌、打游戏机及做其它私事。
14.销售人员不得以私人目的与公司客户作交易或替竞争公司服务而损害公司利益。
7.当老客户提出到工地看现场时，在条件允许的情况下不得以任何理由拒绝，接待人员要一同前往并要注意保护客户的安全；如因正当原因暂时不能分身，应向客户作好解释工作，或由经理、主管进行协调。8.客户离开后，应立即清理洽谈桌上的所余的资料并重新归类，清洁剩余物（如纸杯、烟灰等）并填写客户情况统计表，准备重新接待下一位客户。
9.每位销售代表对所掌握的客户从接待到成交乃至售后服务等工作都应做到全程负责。
10.休假期间的销售代表可处理前期遗留工作，也可协助其他销售代表的工作，但不允许在售楼中心独立参与新客户的接待工作。11.在销售过程中若遇问题不清楚，须请示经理、主管或咨询有关部门，当日不能解决的须以书面报告交至经理、主管处，以汇总解决。12.严禁当着客户的面互相争吵、互相揭短。13.严禁当着客户的面争执客户归属。
14.在接待中坚持统一项目介绍，统一优惠比例，统一工作态度的原则，严禁销售人员私自越权对客户做出任何承诺。（2）内容：总结当天的工作，阻力客户答疑，公司情况传达。（3）参加人员：销售部全体人员（4）主持人：经理或销售主管。
1臵业顾问汇报一天工作情况，介绍每一组客户基本情况及处理办○法，向销售主管、销售助理提出业务支援请求，包括来人、来电情况，成交情况及不成交原因。
2销售主管认真分析每组来电、来访，帮助臵业顾问安排下步工作○步骤，提出完成销售任务的办法。
3销售助理表扬臵业顾问一天的辛苦工作，并指出存在的问题，鼓○舞士气，激励大家明天继续努力。4公司文件、政策的传达。○2）.每周例会：
（1）时间：每周星期日下午18:30，可根据季节天气调整。（2）内容：总结本周工作情况；布臵下周工作；就工作中出现的问题进行讨论；检查客户接待记录。（3）参加人员：营销部全体人员（4）主持人：营销部经理或销售主管。3）.每月总结会：
（1）时间：每月末最后一个工作日17:00。
（2）内容：总结本月工作情况，布臵下月工作；经验交流与问题讨论；宣布业绩排行榜；检查客户分析报告；宣布处罚决定。
（3）参加人员：营销部全体人员。（4）主持人：营销部经理或主管。
2.每周例会与每月总结会，与会人员须作好回忆记录。
3.参加人员不得迟到早退、缺席，否则按处罚条例相应条款处理。1.本部门所有员工均有为客户做好售后服务的义务，树立公司的口碑效应。
2.本节所指的“售后服务”主要包括： 1电话回访 ○2协助交房 ○3客户建议或投诉 ○3.销售代表应不定期地对成交客户进行电话回访，以便收集、倾听客户意见。
4.房屋修建过程中，销售代表应不定期地向客户通报工程进度及相关情况。
5.房屋竣工入住时，销售代表应协助客户交房入住。
6.对客户的意见和投诉，应认真做好书面记录，及时向经理报告；经理应指派专人负责和公司其他部门或相关单位衔接，及时妥善处理；重大投诉经理应立即向总经理报告。
7.本部门任何员工不得因客户意见或投诉而对客户臵之不理，甚至发生冲突，以维护公司的利益和形象。以下者被认为不合格（具体考核表由经理制定）。
3.业绩考核每月进行一次，以销售业绩作为唯一的考核依据。4.若连续三个月业绩与非业绩考核都是最差的，由部门经理申请并报分管副总经理批准后予以辞退。3.上班时间在销售区域化妆、吃零食者、每次罚款20元。4.非规定时间看报纸、杂志、小说等，每次罚款20元。5.办公桌椅乱摆乱放，桌面凌乱不整洁的，每次罚款20元。6.工作时间在办公室吸烟者，每次罚款20元。
7.工作时间打牌、打游戏机，每次罚款100元，两次以上者，予以辞退。
8.保安晚上在售楼部留宿他人的，一经发现予以辞退。
9.用公话拨打信息台或私人长途电话的，除赔付相应话费外，另处该话费2倍的罚款。四.接待违规
1.故意不接电话或电话不规范者，每次罚款20元。2.客户咨询电话不作记录者，每次罚款20元。
3.接待客户无言恶劣、态度生硬、顶撞、讽刺、讥笑客户，与客户发生冲突的，每次罚款100元；两次以上者，予以辞退。4.客户进门而无反应，客户离开而不相送的，每次罚款50元。5.违反规定程序争抢客户，当着客户的面互相争吵、互相揭短的，每次罚款200元；三次以上者予以辞退。
6.违反进行项目介绍致使客户流失的，每次罚款200元，并处停止接待客户三天，用于培训学习。
7.违规或超越权限对客户进行价格优惠比例、配套等方面的承诺的除赔偿公司相应的损失外，并处罚款200元，两次以上者予以辞退。
8.与客户私下交易、恶意扣单私自转单回避涨价者，一经发现予以辞退。
五.合同管理违规
1.私自格式合同的条款进行修改或添加附加条款的，一经发现予以辞退。
2.售重房者罚款200元，以后登记者为主责，三次以上者，予以辞退。六.其他方面
1.以上未尽事宜，根据违规情节的轻重，处以50-200元得罚款，直至辞退。
2.本处罚条例只适用于营销部相关人员。
3.每月月末总结会有经理宣布所有员工的处罚规定。4.罚款累计额按月从工资和奖金中扣除，所有不足依次顺延。不得捏造事实和进行人身攻击。客户接待守则和归属规定：
为了维护接待中心正常合理的秩序增强各环节之间的配合，协调环节之间的关系，做好接待中心的管理工作，以求达到业绩最大化，特制订以下管理条例：
一．接待顺序以当天物业顾问考勤签到的先后顺序为准，以 当事物业顾问如选择接待老客户，则新客户完全归属帮忙的物业顾问。当事物业顾问指定他人接待成交后的分单事宜，由双方协商解决。六．物业顾问在接待过程中，如发现所接待的客户为本项目组其他物业顾问的老客户，须 客户由项目经理安排接待。
十．物业顾问不得以 十八.当民生争议时由项目组全体成员组成仲裁委员会。对争议事件以不记名投票方式作出仲裁。
十九.项目经理有以上条例解释权和争议的裁决权，并有权作出修改。
第五篇：营销管理手册
营销管理手册
目 录
第一部分 营销组织构架 第二部分 人员行动管理 第三部分 客户管理 第四部分 流程管理 前 言
“深根固本，方能枝繁叶茂，方能果实累”任何出类拔萃的企业，都必须建立各种健全的管理体制，尤其是销售制度。一个企业营销的成败不仅取决于适应市场的应变能力，同时取决于其内部销售管理制度的科学性、完整性。
销售管理制度和管理表格把企业的大量的营销管理工作规范化、标准化、流程化、使繁琐变得简单，使杂乱变得有序，为企业生存和发展奠定坚定的基础。
本体系凝结众多成功企业的先进经验，从营销组织、人员行动管理、客户管理、流程、广告等部分具体工作细节和职责构成企业营销组织、管理体系，它是企业整体营销观念的贯彻、所有部门（员工）紧密协作、各尽其责地实现和完成营销目标所必须的组织保障；它是企业进行专业销售运作的重要基础之一；它是企业开拓市场，不断提高市场份额、销售额和利润额的重要管理手段；它能协助员工进步，激励员工士气，稳定员工队伍；它能防止因为少量员工素质、能力或品质问题而造成的客户流失、货款拖欠或货物流失；它能使销售部门与其他部门紧密配合，及时向市场部和公司决策者反馈动态的市场信息；同时，它也是公司整体管理体系的一个重要组成部分。
制 度 重 于 技 术
———— 第一部分
营 销 组 织 构 架 一、组织构架
二、营销总监岗位职责
1、营销总监，向公司总经理承诺中期和营销目标的完成和特殊任务的完成，对公司的营销工作负全面责任。
2、组织营销部门及相关部门的人员参与制定公司近期、中期和长期营销战略计划，并作为销决策委员会成员对与对营销战略计划的说明审定。
3、组织营销部门与相关部门制定营销计划与预算，并负责上报营销决策委员会，参与营销决策委员会对营销计划与预算的说明与审定。
4、向营销部门发布营销计划与预算实施命令，管理其实施过程及结果。
5、进行市场调查与分析，在公司所处的营销环境（内、外）发生重大变化时，及时组织营销部门及相关部门制定应变对策，参与营销决策委员会以应变对策和实施命令发布，并管理其过程和结果。
6、营销组织建设和人力资源管理。
7、品牌形象建设与管理。
8、档案资料管理。
三、市场部岗位职责
（一）、市场部职能
1.制定并执行市场调查计划，以及日常办公场所整理。2.品牌规划与管理。
3.制定并执行整体市场营销计划与预算。4.制定并执行市场推广计划与预算。5.制定并执行广告、专柜推广计划与预算。6.制定并执行公关与促销活动计划与预算。7.负责市场推广物品的设计制作。8.制定与执行新产品上市计划。9.进行市场促销人员培训。10.档案资料管理。
（二）、市场部经理职责 汇报对象：
向营销总监报告并接受其领导。职责阐述：
1．领导和组织部门内各成员共同制定公司营销目标和整体市场营销工作计划。2．制定市场推广计划和预算，监督投放过程并及时评估和调整。3．管辖本部门内部及部门与其他部门之间的合作关系。4．与销售部门磋商，结合市场情况作出合理的产销计划。
5．与销售部门磋商，结合市场情况作出合理和前瞻性的新产品开发计划。
6．与销售部配合进行通路及通路政策设计与完善。
7．协助销售部门实施市场推进工作，对过程及结果进行监控和评估。
8．策划与推广顾客服务计划和增值性活动，并组织相关部门协助顾客服务部门
执行好增值性的顾客服务活动，对工作过程及结果进行监控和评估。9.评定本部门工作，促销人员资信及其业绩表现，并负责内部人员调配。10.招募、训练、培养市场推广人员，为公司发展储备人才。
（三）、市场部主管职责 汇报对象：
直接向市场部经理报告并接受其领导。
职责阐述：
1.向市场部经理提交、季度、月度产品专柜的建设计划 2.制作并监督各地区的专柜制作质量
3.定期或非定期进行专柜、建设、促销人员管理和业务知识培训，研讨交
流及效果评估。
4.配合市场部经理制定专柜促销人员的培训计划，制作培训人员，并协助培训
计划实施。
5.策划、指导、实施市场促销计划。6.建立市场信息及文档资料管理。
四、销售部岗位职责
（一）销售部职能
1.根据公司总体营销计划制定销售部及其区域、时间别及部门销售计划 与预算，包括销售额、市场占有率、渗透率等。
2.依据销售计划，制订销售部销售方针、政策，对销售业务活动的过程及结果
进行管理。负责销售目标、市场占有率与渗透率的达成。
3.依据整体营销计划，执行和配合公司、市场部所制订的各项市场推进计划。4.负责经销商的开发、选择、评估与激励；通过服务性销售方法，与经销商建
立长期稳定的“双赢”关系。
5.负责销售部的建设和管理（支持、服务和监控）。6.销售货款的及时、安全回收。
7.市场信息的收集、整理、分析与反馈。8.销售报表的收集、整理、分析与反馈。
9.与市场部沟通和配合，做好销售计划的制定，确保销售计划的严肃性。10.负责销售队伍建设及管理，依据业务发展，与人力资源部共同制订销售部人
力资源规划（人力资源的结构、储备等）及员工的招聘、培训、调配、评估
与激励。
（二）销售部经理职责
汇报对象：
直接向营销总监报告并接受其指导。职责阐述：
1.依据公司管理制度，制订销售部管理细则，全面计划和安排本部门工作。2.管辖本部门内与其他部门之间的合作关系。
3.主持制定销售策略及政策，协助业务执行人员顺利拓展客户并进行客户管理。4.主持制定完善的销售管理制度，严格奖惩措施。
5.评定部门内工作人员的资信及业绩表现，并负责内部人员调配。6.货款回收管理。7.促销计划执行管理。8.审定并组建销售分部。
9.制定销售费用预算，并进行费用使用管理。
10.制定部门员工培训计划、培养销售管理人员，为公司储备人才。
11.对部门工作过程、效率及业绩进行支持、服务、监控、评估、激励，并不断改进和提升。
（三）销售部主管岗位职责 汇报对象：
直接向销售部经理汇报并接受其领导。职责阐述：
1.编制销售计划、目标责任和考核指标，并协助落实。
2.负责对销售人员进行培训、业绩考核和督促，对销售代表进行区域分配。3.定期向销售经理汇报所辖区域市场状况及营销状况。4.依公司整体规划负责所辖区域销售人员的管理。5.制订所辖区域的市场网络规划，并进行实施和控制。6.完成销售经理临时交办的其它任务。
（四）销售代表的岗位职责 汇报对象：
直接向销售主管及销售经理汇报并接受其领导。职责阐述：
1.认真贯彻公司销售管理规定和实施细则，努力提高业务水平。
2.积极完成规定的各项销售指标，为客户提供主动、热情、满意、周到的服务。3.负责与客户签订合同、督促合同正常如期施行，并追讨所欠款项。4.收集营销信息和用户意见，对公司提出建设性意见。5.填写有关销售表格，提交销售预测和总结报告。6.完成销售经理或销售主管交办的任务。五、计调部岗位职责
（一）计调部岗位职责
1.进行整体与区域销售、回款、库存和费用统计。
2.协助销售部经理进行、月度、季度及地区性销售（含库存、回款、费用等）计划的制定。3.制定、月度、季度及地区性产品供应、调度计划。
（二）计调员职责 汇报对象：
向营销总监报告并接受其领导。职责阐述：
1.建立健全各类统计台账和统计档案。
2.负责日常销售统计，对各类销售报表进行审核、整理与汇总。3.负责销售合同任务完成情况以及客户让利情况统计。4.负责客户销售到款、提货及余额明细统计。
5.进行统计信息的传送，定期不定期向市场部和销售部反馈统计结果，在已批准的情况及范围内接受统计数据的查询和咨询。第二部分
人 员 行 动 管 理 销售人员应填表格清单
销售经理：销售计划、每月工作计划、每年工作报告和下月工作计划、客户记录总表；
销售主管：客户销售计划、每月工作报告和下月工作计划、客户资料管理卡、客户拜访基准表、每月拜访计划、客户货款回收管理表、每月销售报告、市场信息；
销售代表：客户销售计划、客户资料管理卡、每月拜访计划，一周走访路线、客户存货报告、每月工作报告和下月工作计划、每月销售报告、理货报告、补货通知单、促销品申请表、促销品发放清单、竞争产品分析、市场信息； 销售计划表 1.目的？
— 设计销售计划、月份销售计划等，可以提高销售人员和经销商达成销
售目标的精确度。2.谁人填写？
— 销售部经理、销售主管、销售代表 3.何时填写及呈交？
— 销售计划应在下一工作年开始前做妥。
— 销售主管、销售代表呈交销售经理，由销售经理呈交营销总监。4.如何填写？
— 每月的上下两格，上格填本月份，下格填至本月份累计。— 达成率=实绩/目标*100%
月份
项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 总计 目 标 实 绩 达成率
填表人： 职位： 日期：
周访路线计划表 1.目的？
— 通过对设定区域的市场细分，使销售代表可以有效地管理自己区域内的零售网点发展及时间预算，提高工作效率。2.谁人填写？
— 有直接零售客户的销售代表。— 有下级批发商的销售代表。3.何时填写及呈交？
— 根据市场情况，设定固定的走访路线及固定的客户。— 根据实际情况，每月做出适当调整。— 在每月底向上级主管呈报。4.如何填写？
时 间 路线（主要填写 名称）客户名称 备注 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 日
填表人： 负责区域： 日期： 业务日报表 1.目的？
— 上级主管能够了解所属销售人员每日工作进度和竞争对手的销售情况，从而给予适当的指引及协助。— 销售人员能够掌握个人工作进度，并适当地根据市场现状及趋势，调整工作力度和方法，以期达到工作目标。
2.谁人填写？
— 销售主管、销售代表。3.何时填写及呈报？
— 整个工作日完结后填写。
— 在当天下班或下一个工作日早上向上级主管呈报。
4.如何填写？
序号 客户名称 面谈者 商谈计划 商 谈 概 要 成果
商谈计划：A、初次拜访 B、商品说明 C、可能订货 D、收款
成 果：A、商谈成功 B、再度访问 C、继续观察 D、有希望 E、无希望 本日拜访数 本日订货数 本日订货金额 本日收款额 其它
填表人： 主管： 经理： 日期：
每月工作报告和下月工作计划
1.目的？
— 销售经理能具体了解公司的工作进度，在销售策略上可作相应调整，以提高公司运作效益。— 销售经理能具体了解销售主管、销售代表的工作进度，了解客户生意情况，在销售策略上可作相应调整，以提高公司运作效益。
— 市场部主管亦能透过此报告，初步了解员工在培训上的需要，加强培训员工的工作。— 销售主管、销售代表能掌握个人工作进度，适当地协调工作，以达到工作的目标。2.谁人填写？
— 销售代表、销售主管、销售经理。3.何时填写及呈交？
— 每月的最后一个工作日完结后填写。
— 销售代表至销售主管，销售主管至销售经理，最后抄送营销总监和总经理。
填表人： 负责区域
原销售指标 销售实绩 达成率 下月销售指标
1、本区产品、陈列、促销、广告、培训、会议等工作总结
2、竞争对手情况
3、顾客反馈意见和消费行为
4、工作建议及要求
5、下月工作计划（大纲）
销售主管： 销售经理： 营销总监： 市场信息报表 1.目的？
— 第一时间向公司反映市场最新动态，使公司各方面有充分时间对市场形势做出反应，提高本公司产品在本地市场上的竞争力。2.谁人填写？
— 销售经理、销售主管、销售代表。3.何时填写及呈交？ — 市场有新动态时。
— 由市场部经理、销售部经理按时派有关专员到市场作调查。销售目标 销售实绩 达成比率 原 因 消费者情况 经销商情况 竞争厂家情况 下一周下功夫的事情 要求公司配合事情
填表人： 经理： 主管： 日期：
促销品领取申请单，发放清单 1.目的？
— 有效管理促销品，规范促销品的申请和发放程序。2.谁人填写？
— 申请促销品的客户 — 销售代表 — 销售主管 3.如何填写？
将所需申请的促销品的品名、数量、规格和用途说明——填写清楚。促销品领取申请表
NO.申请单位 日 期
品 名 规 格 数 量 用 途 备 注
经手人： 审核： 申请单位（盖章）： 经理：
促销品发放清单
NO.接收单位 日期
品 名 规 格 数 量 用 途 备 注
经手人： 仓管： 申请单位（盖章）： 经理： 第三部分 客 户 管 理
一、客户管理原则 1．动态管理
客户管理建立后，置之不顾，就会失去它的意义。因为客户的情况是会发生变化的，所以客户的资料也需要加以调整，剔除过旧或已经变化了的资料，及时补充新的资料，对客户的变化进行跟踪，使客户管理保持动态。2．突出重点
有关不同类型的客户资料很多，我们要透过这些资料找出重点客户，重点客户不仅要包括现在客户，而且还应包括未来客户或潜在客户。这样同时为企业选择新客户，开拓新市场提供资料，为企业进一步发展创造良机。3．灵活运用
客户资料的收集管理，目的是在销售过程中加以运用。所以，在建立客户资料卡后，不能束之高阁，必须要以灵活运用的方式及时全面的提供给销售代表及其他有关人员，使他们能进行更详细的分析，使死资料变成活资料，提高客户管理的效率。4．专人负责
由于客户资料只能供内部使用，所以客户管理应确定具体的规定和办法，应有专人负责管理，严格管理好客户情报资料的利用和借阅。
二、客户表格
1．目的？
— 提供全面客户资料库系统，帮助销售主管了解和查阅客户具体情况。
2．谁人填写？
— 销售主管、销售代表。3．何时填写及呈交？
— 当建立客户关系时就应填写，当客户资料有所变动时就要更改。— 销售经理保留正本，营销总监保留副本。
序号 客户名称 地址 经理 联系人 职务 电话 交易方式 供货价 备注
区域： 填表人： 日期：
客户资料卡 1．目的？
销售主管、销售代表一个详细拜访记录。2．谁人填写？ 销售主管、销售代表。3．何时填写及呈交？
— 第一次拜访客户时填写，并在以后的每次拜访中根据客户情况的变化及时修正。— 填好后一式两份，一份交公司存档，一份保存于销售人员拜访夹，以便随时查 年 月 日
客户名称 地址 邮编 负责人 联系人 电话
类别 商场 超市 专卖店 其他 规模 大 中 小
竞品在此年销售额 竞品1 竞品2 竞品3 竞品4 竞品5 竞品6 竞品7 营业
情况 营业面积 营业人员 仓库面积 运输方式 商圈范围 分店数目 营业额
帐号: 税号: 开户行: 地址: 交易条件 结算方式 结算时间 结算折扣率 支付 情况
客户信用卡 1.目的？
提供经销商信用情况。2.谁人填写？
销售经理、销售主管、销售代表。
3.何时填写及呈交？
— 当建立客户关系时或开发新客户时。— 呈交上级主管审批。4.如何填写？
— 供应商指其它厂家。— 信用额度指最高赊账额。
客户编号 客户名称 地区 客户地址 邮政编码 负责人 营业执照编号
开户银行名称 账号地址
经销方式 性质 营业额/年 回款评定 营业面积 产品种类 代销 经销 国营 民营
合资 独资 好 良 差 信 用 额 度 销售代表评价
经理意见： 日期：
客户投诉处理记录表 1.客户投诉处理的目的
— 树立用户至上的观念，建立健全各种规章制度，防患于未然。— 一旦出现客户投诉，销售部应及时报告，责任部门应及时处理。— 处理问题时应分清责任，确保问题妥善解决，并不再重犯。— 对每家客户投诉及其处理都要作出详细的记录。填表人： 日期： 受理
编号 记录人 客户名称 联系方式 投诉内容 处理意见 处理日期
客户货款回收管理表 1.目的？
使销售人员能清楚掌握全部客户的付款规律、特点、便于及时查收到期货款。2.谁人填写？
有直接客户的销售人员。3.何时填写及呈交？ 开户时就应填写。
销售人员自己留一份夹在拜访夹中，以备随时查阅，另一份交公司存档。客户名称 等级 信用额度 预定结
款日期 付款日期 付款方式 付款人 支票期限
负责人：
客户存货报告 1.目的？
掌握经销商每月存货状况便于控制经销商进货及库存数量。2.谁人填写？
销售主管、销售代表 3.何时填写及呈交？
每个工作月最后一个工作周 4.如何填写？ — 月份：工作月份 — 填报人：填报人姓名
— 编号：客户编号应与客户资料卡编号相同
— 月初库存：当月月初库存 — 本月库存：当月取得的有效订单 编号 月份 客户 姓名 产品
名称 品种 规格 月初 库存 本月 订单 本月 库存 月末 库存 合计
负责人：
商品退换货的结算及验收制度
凡于本公司有直接商业往来的经销商，在本销售内所购进的本公司产品，通过积极推广、努力销售，在约定期限内仍未销出，并有经济合同注明的，按经销商购货结算价计算换取同等价值的产品，退货具体程序如下：
1、经销商须提供当年所签定的涉及退换商品的合同复印件，并填写商品退换申请表。
2、经办人、财务人员加注换货意见，并初定审签名，传寄回销售部审批。
3、经销售部审批一次性退、换货价值在一万元以内的退换货申请，超过此额度或其他特殊情况的报营
销总监审批。
4、经有效审批人签名，并经财务部核实退货商品扣率、价格，回复有关部门执行。
5、凡退换货物属于未办理结算手续，销售部要开具红字产品出库单，且价格应与提货时的价格一致，不得有别。
6、已办理结算手续的退换货，必须要求经销商到所在地税务机关出具进货退出及索取折让证明单后，方可开具红字产品出库单，销售部凭此开具经字发票。
7、凡公司同意换货的，销售部必须在开具红字产品出库单的同时，一次性将该次换货产品开具出仓单给商业单位。
8、所有退换货手续，必须在当销售结束或按公司规定时间内办理。否则，公司不予以批准且按退换货总额的1%扣罚营销总监。涉及价格调整或让利产品时，过期一律停止办理退换货手续。
9、凡未经公司有效审批人员审批，擅自办理退货手续者，按退货金额5%扣罚财务人员，10%扣罚销售部。
10、未按规定办理退换货手续，或者徇情，给公司财产带来损失者，按损失额的二倍处罚责任人。眩彩TATTOO 商品退换货申请表 NO.申请单位： 年 月 日 所退产品 退货原因 说明 需换产品 换货原因 说明 品名 规格 数量 品名 规格 数量
经手人： 仓管： 申请单位（盖章）： 经理： 眩彩TATTOO 商品退换货验收情况表 NO.退换货单位： 年 月 日 所退产品 验收情况 意见 需换产品 验收情况 意见 品名 规格 数量 品名 规格 数量
经手人： 仓管： 申请单位（盖章）： 经理： 第四部分 流 程 管 理
流程管理包括：物流管控、信息流管控和资金流管控三个方面的内容。物流流程：
资金流流程：
销售代表 回款单 财务部 开票 客户 汇入 销售部 信息流流程：
信息管理制度
1.将企业的整个营销体系的管理，建立在一个信息平台的基础上，实施全员营销的市场构架,是现代企业信息化管理的最终目的。2.市场运作中所选的信息管理构架为 双回路管理模式。3.在信息管理中实行24小时交函呈阅制。
下级市场向上级市场申请、汇报工作或需解决问题，均以文函、申报形式，实 行24小时申报。凡不涉及金额的议题或在上级部门权限范围之内申报事宜，须上级部门在24小时之内给予答复，凡涉及金额或在上级管理权限之外的申报事宜，有关部门必须在48小时之内给予答复。上极市场管理部门向下级下达任务或传达文件时，下级部门必须在24小时之内给予明确答复及上报有关事宜的文函。（涉及月度报告及相关财务内容除外）同级部门之间协调的有关事宜，上级主管必须在48小时内作出相关决定。4.市场信息的反馈管理实行表格化管理，分别进行周报、月报制逐层统计并上报。
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