0434万科集团对称性财务分析——第3次作业

第一篇：0434万科集团对称性财务分析——第3次作业

万科集团对称性财务分析——资本结构与资产结构的对称性分析

一、浅谈资本结构与资产结构的关系

资本结构与资产结构的对称性分析是以两者之间存在的内在关系为基础的，这种内在关系表现在两个方面：

1、资产与负债及所有者权益的总量是相等的；

2、两者结构的对应关系。资产负债标的两方都是按流动性强弱来确定其排序和结构的。从资产一方看，其流动性表明了资产价值实现或转移或摊销时间的长度，从负债及所有者权益一方看，其流动性表明了融资清欠，退还或者说可使用时间的长度。而这种时间的长度正好也说明了资产与负债及所有者权益存在的一种内在关系。从理论上讲，可将资产划分为长期资产和短期资产，可将负债及所有者划分为长期融资和短期融资。它们之间的对称性关系表现为：

（1）长期资产需要由长期融资来保证，否则就会因以短期融资来支持长期资产而带来偿债能力。

（2）短期资产需要由短期融资来保证，若短期资产能在很短时间内实现、转移和摊销其价值，就能保证短期融资的清欠和退还。

（3）短期资产也可以由长期融资来支持，这是最保险的方法，但是相应的成本也最高。从资产一方看，由短期资产到长期资产，其风险就由小到大。从负债及所有者权益一方看，由短期融资倒产其融资，其风险由大到小。由此可以得出：其一，若资产结构与资本结构确实对称，则一方风险恰好弥补另一方风险；其

二、企业的财务风险或是偿债风险能否消除取决于其资产风险爱你能否消除。

二、资本结构与资产结构的对称性分析

资本结构与资产结构的对称类型有三类：稳定（稳健）结构、中庸结构、风险结构。

1、稳定（稳健）结构

这种结构的主要标志是流动资产的一部分资金来源是由流动负债来满足的，另一部分是由长期负债来满足的。这意味着：

（1）长期负债是长期融资，用来满足流动在产需要时，将不会遇到流动压力或偿债压力。而其他长期融资提供保证当然也不会受到偿债压力，所以这是风险最小的结构。

（2）一长期融资来满足短期资产和资金需求，融资成本高，所以相对短期融资，其融资成本高。

其构成如图所示：

2、中庸结构

其特征是流动资产的资金由流动负债来提供。这意味着：（1）流动资产不会占用长期融资，是融资成本较低。

（2）流动负债不会支持长期资产，使财务风险或偿债风险爱你较低，所以这种结构风险和成本处于中等水平。其构成如图所示：

3、风险结构

其特征是流动资产所占用的资金由流动负债提供，且长期资产的资金由流动负债提供。这意味着：

（1）长期资产的资金由流动负债提供使融资成本最低。

（2）流动负债作为长期资金的来源，两者在流动性上不对称，而使财务风险最大，所以，这种结构是成本最低、风险最大。其构成如图所示：

总结：由以上三种结构可以看出：稳健结构是经常和长久采用的结构，适用于各种企业。中庸结构适用于经营状况特别好切前景也好的企业，可作为一种正常、持久的就够，单应注意保持好的财务形象，以及时获得临时借款应付临时负债压力。风险结构一般用于企业在某一较短时间的使用，且要有准确的市场预测和良好的信誉情况。

三、万科资本结构与资产结构的对称性分析

1、万科2012年和2013年资产结构分析。

这里的资产结构是指对构成资产总额的各大类资产与总资产以及各大类资产之间的比例关系。从流动性角度看，资产负债表中的资产可以分为流动资产与非流动资产两类。2012年万科流动资产合计：362,773,737,335.37

2012年万科非流动资产即长期资产合计：16,027,877,740.00 2012年万科流动负债合计：259833566.711.09 2012年万科非流动负债合计：36829853376.18 2012年万科所有者权益合计：82,138,194,988.10

2013年万科流动资产合计：442,046,585,199.61 2013年万科非流动资产即长期资产合计：37,158,738,290.93 2013年万科流动负债合计：328921832209.92 2013年万科非流动负债合计：37,158,738,290.93 2013年万科所有者权益合计：105,439,423,398.63

由以上数据可以看出，万科的流动资产即短期资产是由流动负债即短期融资和非流动负债即长期融资共同支持的，并且，万科的非流动该资产及长期资产也是由非流动负债即长期融资和所有者权益共同支持的，所以，在2012年和2013年，万科的资本资产结构是一稳健型结构为主的。

第二篇：万科财务分析

1，短期偿债能力分析，流动比率，速动比率，整个房地产行业的流动比率和速动比率都比较低，万科的流动比率和速动比率在整个行业中处于中上水平，但是由于投资的房地产过多，它的短期偿债能力偏低。2，长期偿债能力分析

资产负债率=负债/资产总额

资产负债率越小，企业的偿债能力越高，国

际上通常认为资产负债率不应该高于60%，所以对于长期偿债的安全性不是很高；而资产负债率的上升使万科财务风险加大，而产权比率高于了100%，更加说明了万科的自有资产对偿债风险的承受能力不高。企业的财务风险较大。万科作为中国房地产发展的龙头企业，近几年偿债能力的偏低和偿债保障程度的降低很可能会成为万科的长远发展的瓶颈。

反映总资产周转情况的指标是总资产周转率

它是企业销售收入净额与资产总额的比率。这一比率可用来分析企业全部资产的使用效率。如果这个比率较低，则说明企业 利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。这样，企业就应该采取措施提高各项资产的利用程度从而提高销售收入或处理多余资产。

固定资产周转率（Fixed Assets Turnover，是指企业年销售收入净额与固定资 产平均净值的比率。它是反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。固定资产周转率高；表明企业固定资产利用充分，同时也能表明企业固定资产投 资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，如果固定资产周转率不 高，则表明固定资产使用效率不高，提供的生产成果不多，企业的营运能力不强。运用固定资产周转率时，需要考虑固定资产净值因计提折旧而逐年减少因更新重置而突然增加的影响；在不同企业间进行分析比较时，还要考虑采用不同折旧方 法对净值的影响等。

流动资产周转率

是反映企业流动资产周转速度的 指标。它是流动资产的平均占用额与流动资产在一定时期所完成的周转额之间比率。在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果越好。流动资产周转率用周转天数表示时，周转一次所需要的天数越少，表明流动资产在经历生产和销售各阶段时占用的时间越短，周转越快。生产经营任何一个环节上的工作得到改善，都会反映到周转天数的缩短上来。按天数表示的流动资产周转率能更直接地反映生产经营状况的改善。便于比较不同时期的流动资产周转率，应用较为普遍。

企业的应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业的应收账款

回收得越快；反之，则企业的营运资金过多地呆滞在应收账款上，会严重影响企 业资金的正常周转。

应收账款账款周转率

反映企业的应收账款周转速度，比率越高应收账款的周转速度越快，流动性越强。应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额 4，

第三篇：2017万科财务分析

2017万科财务分析

篇一：2017年最新万科a个股分析报告

2017年最新万科

个股分析报告

2016年10月

a

现在很多人都喜欢投资房地产,万科作为房地产行业的重要支柱,肯定也是很多人投资的目标。不过,尽管如此,我们也不能随意的就买了万科的股票,因为股市风云变化太快,我们在买之前一定要对其进行严肃认真的分析才行。

一、房地产板块行业分析

1.1房地产行业现状分析

近年来我国房地产行业迅猛发展,已经成为国民经济重要的支柱产业之一。其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司,企业加入其中,许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在预见的未来,房地产行业竞争将更加惨烈,投资价值依然巨大。主要表现为以下几个特点:

宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润,但同时又给居民的生活造成了不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。近年来政策调控越来越多,力度也越来越大。

2008年金融危机爆发,国家投资4万亿元刺激经济,增大内需。国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策,房地产行业迅猛发展。2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃,刚性需求得以释放,房价飞速上涨,于2009~2011年国家政策力度前所罕见,通过提高房贷首付比例,增加经济适用房,打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。2011年1~2月，全国房地产行业开发投资4250忆元,同比增长35.2%,其中中西部城市增速明显加快,国家宏观调控使得一二线城市普遍限购,限价,以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值,升值空间大幅度下跌,与此同时,三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前,利益巨大。一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%,43%。总的来说,全国大城市房价趋于稳定,限购较严的二线城市房价平稳上涨,限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。

行业效益有所减少,但依然较大,保持稳定增长。我国人口众多,经济快速发展,城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求,与此同时,国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨,但与前几年不同,商品房热度将有所减缓,保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。我国大中城市(诸如省会城市)特点是人口基数大,外来人口众多,具有很好的区位优势。房屋的刚性需求极大。同时,当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展,以及 “一人有难,众人相帮” 等的传统中国文化,为很多不具买房条件的居民提供了方便。从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市房价将会加速上涨,与一线城市相比,二三线前几年房价一直处于较低状

态,相对来说有很大的投资和发展空间,由此近两年来,武汉,长沙,西安,郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益,低投入是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升,同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房,由此造成二三线房价近两年一涨再涨,且涨幅巨大。

1.2房地产行业的基本特征分析

房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。随着中国居民购买了的增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展,中国房地产住房需求也会长期持续增长,其中可能会有相对需求下降的现象,但总趋势是增长的。

行业竞争力趋于分化,寡头垄断严重。我国土地为政府所垄断,国家竞标拍卖土地,从而使土地价格提升,进而直接影响房价。土地价格的不断提升,致使开发商开发商品房的成本提升,即生产成本提升。“地王”不断出现,地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地,而万科,恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场,囤地现象严重,垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。由此造成了恶性循环。市场价格由几个寡头所决定,同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润,因此房价很难下降。

1.3 房地产行业的前景分析

篇二：财务与成本管理——万科集团盈利能力分析

无锡太湖学院会计学院期末考查作业

2015-2016-2

作业日期：2016年6 月 6日

万科集团盈利能力分析

摘要：本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。

关键词：万科集团，盈利能力

一、盈利能力作用意义概述

盈利能力，也称获利能力，是指企业在一定时期内赚取利润的能力，追求利润最大化是企业的动力所在。盈利能力分析是企业财务分析的重点,是企业管理活动的出发点和归宿点。财务结构分析、偿债能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题，改善企业财务结构，提高企业偿债能力、经营能力，最终提高企业盈利能力，促进企业持续稳定发展。

企业经营业绩的好坏最终可通过企业的获利能力来反映，无论是企业的管理层、投资者、债权人、或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为企业获利能力的大小，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的债权安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。作为投资人,主要关注的是企业投资的回报率；而对于一般投资者而言,关心的是企业股息、红利的发放问题；对于拥有企业控制权的投资者,则会更多地考虑如何增强企业竞争力、扩大市场占有率、追求长期利益的持续、稳定增长；债权人也要通过盈利状况的分析以准确评价企业债务的偿还能力，控制信贷风险。所以不论是投资人、债权人还是企业经营管理人员,都日益重视企业盈利能力的分析。这就需要对企业进行盈利分析，才能反映和衡量企业经营业绩，发现经营管理存在的问题，进而采取措施解决问题、提高企业收益水平。

二、万科公司营运能力的分析

（一）万科集团简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现

销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到

2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年变成深圳证券交易所第二家上市公司，2006年底总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增加率为28.3%，净利润复合增加率为34.1%，是上市后继续盈余增加年限最长的中国企业。公司在开展过程中两次当选福布斯“全球最好小企业”；屡次取得《投资者联系》、《亚洲钱银》等世界威望媒体评出的最好公司管理、最好投资者联系等奖项。

（二）万科集团盈利模式分析

作为一家专业的住宅开发公司，万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的盈利模式。特点可以概括为三个方而:专注于商品住宅开发，业务聚焦经济核心区，享受高净利率，业绩更多来源于规模扩张。

图1：万科地产盈利模式分析

（三）万科集团盈利数据分析

(1)净资产收益率。万科12到14年的资产收益率分别为16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之势，且降幅越来越大。但经过联系职业平均值来看，万科的净资产收益率每年均比职业平均值高，而且12年到14年万科的净资产收益率比行业平均值分别高1.31,1.45,2.27个百分点，由此能够得出万科的净资产收益率较同职业来说是一向处以职业前列，并在不断进步。一起13到14年净资产收益率在遭受全球金融危机的影响下，仍坚持了相对较好的收益率，也说明了万科公司具有比较稳定的盈余能力。

(2)每股收益。截比到14

年第三季度，万科的每股收益出现下跌的趋势，且跌幅逐

步加人，标明公司的获利能力在削弱，股东的出资效益在变差，每一股所获得利润在削减。

(3)销售毛利率。从2012年至2013年，万科的主经营务收入由355个亿上升到410个亿，有一个较人的上升，但因为主经营务成本上升幅度较人，致使13年的经营利润较12年比较仅增民1个亿，销售毛利率降低2.99个百分点。依据14年前三季度的数据推算，14年的主经营务收入为394个亿，主经营务成本为275个亿，主经营务利润为129个亿。主经营务收入有小幅降低，主经营务成本人幅提高，主要是因为钢材等一系列建材价格上涨形成的，截至第三季度，万科14年的销售毛利率为30.2100,与13年比较降幅较人，标明万科的盈余能力在削弱。但与职业平均值比较，万科的销售毛利率仍高出同职业9个百分点。

(4)销售净利率。2013年的净利润较12年有所降低，降低幅度高达16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因为经营收开销造成的。依据14年前三季度的净利润推算14年的全年净利润为39.43亿元，根本与13年相等。14年的主经营务收入为394个亿，与13年比较有小幅降低。12年到13年的销售净利率降幅较人，截比14年第三季度，销售净利率有所上升。标明万科的净利润开端了一个比跌上升的进程，一起也标明房地产职业的景气指数有所上升。

(5)总资产报酬率。2012年到2014年，万科的资产总额始终保持增民的态势。万科总资产的添加没有带来净利润的平等添加，致使公司的总资产报酬率不断降低，标明公司使用资产发明的利润在不断降低，公司的资产使用功率低下，盈余能力较弱。

(6)每股净资产。万科2012年到2014年的净资产总额呈上升趋势，且13年到14年第三季度上升幅达较人。在流通股股数削减的情况下，净资产总额的添加天然引起每股净资产的添加。

三、万科盈利能力存在的问题及对策建议

（一）万科盈利能力存在的问题

通过对万科的盈利能力分析，可以较清楚的看出万科的经营状况和盈利能力状况以及未来的发展趋势，并且得出如下结论：

1，费用控制水平较好，但仍有很大的提升空间

作为市场占有率第一的企业，其期间费用稍高于行业均值，一部分在于万科比较注重品牌规模效应的宣传；另外公司实行快速销售的管理模式。公司应该注意资产扩张是否会带来经济效益的增大，避免盲目扩张带来负面的影响，控制好成本费用，促进营业利润率的提高。

2，货币资金比重较大，尚未充分利用

万科一向秉持“现金为王”的原则，认为行业正处于调整前，因此公司认为这种策略更有利于股东的利益。但这一做法稍有保守，资金并没有充分利用。但是在2007年以后，万科一改该策略，开始大规模拿地。公司可以在以后的经营中，稍微调整货币资金的比重，加快公司的发展。

（二）对策建议

尽管万科一直在房地产行业保持领先地位，但是通过分析，万科的利润质量还是存在一些问题，这里有外部环境因素的影响，也有自身的原因。下面从内部环境因素方面对万科提出一些对策建议：

1，进一步提高费用控制水平，加强内部控制，降低管理费用和销售费用的比例，促进营业利润的提高，实施收缩策略，必要时实行降价促销，减少开支回笼资金，调整期内不应追求短期效益，应确保经营稳健性，适时调整新项目的开发节奏。2，提高资金的使用率，减缓土地扩张进度，因为土地作为房地产行业的存货变现能力很差，会降低存货周转率，若长期占用会降低公司的资金使用效率及盈利能力，进一步拓展融资渠道，在条件许可的情况下可以进行股权融资，减小行业资金整体紧张的局面带来的不利影响。改变自身的现金流结构，而不能依靠大量筹资来满足经营现金的需求。

通过以上对万科的盈利能力进行实证分析，不难发现，相对于仅从利润额等绝对数方面入手来说，结合相关指标进行分析，能够更加准确、客观、全面地评价上市公司的盈利能力，这些指标是依据上市公司现有的收益水平，分别从不同的角度对盈利能力进行评价的。净资产收益率和总资产报酬率分别从净资产和总资产的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是从投资回报方面反映上市公司的盈利能力。在实际运用中，需要对该公司连续几年的利润变动以及盈利能力分析指标进行分析，以此从动态角度对公司的经营业绩和发展趋势做出全面的评价和合理的预测，为企业的利益相关者提供决策依据。

参考文献：

[1] 徐晓然.国内房企业绩难掩隐忧,万科销售稳增强者恒强--万科地产2011年财务报表分析

[J].时代金融(下旬),2013,(4):37-38.[2] 王秋丽.万科房地产信息化管理案例研究[D].中山大学,2009

[3]张红,林荫,刘平,.基于主成分分析的房地产上市公司盈利能力分析与预测[J].清华大学学报(自然科学版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地产市场现状及发展趋势分析

▄ 前言

行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。

行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。

一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面： 一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；

二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；

三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。

常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：

第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；

第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。

因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

▄报告信息

? 【出版日期】2016年7月

? 【交付方式】Email电子版/特快专递

? 【价格】纸介版：7000元电子版：7200元? 【文章来源】http:/// ▄ 报告目录

第一章 房地产的相关概念

第一节、房地产概念阐释

一、房地产的定义

二、房地产的特征

三、房地产的类别

四、房地产的自然形态

第二节、房地产行业概述

一、房地产行业的定义

二、房地产行业的特点

三、房地产行业的地位

四、房地产的主要领域

第三节、影响房地产价值的因素

一、成本因素

二、经济因素

三、政策因素

四、社会因素

第四节、房地产市场分析的内容和特点 纸介+电子：7500元

一、房地产市场分析的层次

二、房地产市场分析的内容

三、房产地市场分析的特点

四、提高分析有效性的途径

第二章 2014-2016年中国房地产行业发展概况

第一节、中国房地产行业发展综述

一、发展状况回顾

二、行业发展形势

三、短周期化特征

四、行业经营利润

五、行业泡沫浅析

第二节、2014年中国房地产行业发展分析

一、2014年发展特征

二、开发投资完成情况

三、商品房的销售情况

四、房产开发景气指数

五、2014年市场热点

第三节、2015年中国房地产行业发展分析

一、2015年发展特征

二、开发投资完成情况

三、商品房的销售情况

四、房产开发景气指数

五、2015年市场热点

第四节、2016年中国房地产行业发展分析

第四篇：万科集团企业文化分析

万科集团企业文化分析

这学期选修了企业家与企业文化这门经管类的课，使我受益颇深。老师的讲解让我有了一定的能力去自己分析一个企业的发展和深厚的文化。可能是专业的原因，一直以来我都对万科这个集团倍加关注。在此，我就谈谈一些自己的认识。

开始关注万科是因为加入了职业发展协会，每到招聘季的时候各大公司就进军东大进行宣讲。在职业发展协会干了这么久，万科是我见过的唯一一个不需要我们帮忙布置会场的企业。我们只需要提供场地，会前的一切工作都由他们的公关部门自己派人来安排。大到横幅的位置，小到矿泉水的摆放，在万科这些都有明确的规定。就连职业发展协会帮忙分发的宣传单也是万科自己制作的。当时我就深深地被这个企业所感动。

而万科的招聘理念就更让我敬佩了。“人才是万科的资本，是万科的核心竞争力”，尊重人，为优秀人才创造一个和谐、富有激情的工作环境，是万科成功的首要因素。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡，为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长，倡导“阳光照亮的体制”、简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。众所周知，万科是我国四大房地产之一。万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。

“万科化”的企业文化包括四个方面：

一、简单不复杂；

二、规范不权谋；

三、透明不黑暗；

四、责任不放任。

它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，使这些制度和规范得以自觉和充分落实。

不同于别的企业，万科在制度和流程管理上有不少创新，它把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些都标志着企业系统的健全

和成熟。譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。不难发现，万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。

有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间。就像现在楼盘大跌一样，很多房地产公司都处于困难期。房子卖不出去，但又无计可施。万科却懂得张弛有度，适时地低价开盘，让企业有足够的流动资金进行运转。可以说，当房市再度升起时，万科仍然是最风光的那个。

不过，总裁郁亮认为，万科的核心能力虽然表现在这套系统、制度和流程上，但制度不是万能的，因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石，这才是万科最珍贵的。

万科注重的是这套系统对社会责任的反应。

从2000年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以30%左右的速度增长。现在万科面临的是“顺境中求突破”。

2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是：成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。2008年由世界权威的品牌价值研究机构——世界品牌价值实验室举办的2008世界品牌价值实验室大奖评选活动在京展开，在住宅品牌类的评选项目中，万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力，一举囊括“2008中国最具竞争力品牌”和“中国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。

很多企业对社会责任的承诺，更多地是停留在口头上，而万科不是这样。当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时，万科这套系统又开始运转了。这时，万科这套系统就不仅仅是人们心目中想象的只对“利润”、“经济效益”敏感的冷血的赚钱机器了，而更像是对社会、弱势群体充满良知和温暖的慈祥老人了。

早在2003年12月18日，万科集团工程管理部和财务部就向自己的一线公司发出通知，要求防止拖欠民工工资的事情在万科的项目上发生。2004年1月8日，万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又制定出了防止拖欠民工工资的具体措施，从而实现未雨绸缪的目的。并增加了相应的内容，对有这方面不良记录的承建商应取消其投标资格。而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同，应尽快要求施工单位出具承诺函，如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的，万科有权从工程款中扣除相应款项，直接支付给工人，并有权解除承建合同。

万科还有着自己独特的企业理念，它充分做到了人与自然的和谐相处，将建筑与生命紧紧相连。

一、建筑为了生命

住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。只有在适宜于个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。

二、建筑延拓生命

住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。

三、建筑充满生命

住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更多“都市的记忆”，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅。

而万科的logo也随着这样的理念而改变。2007年，万科集团更换logo标识。标识语由“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。新标识由四个“V”组成。其寓意如下：

1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。

2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。

3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。

4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。

5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。

就是这样一个制度完善而又处处充满人性的企业在引领着中国的房地产业。我想，拥有这样深厚的文化底蕴，万科的道路必将越走越好！

黄珺

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第五篇：万科财务案例分析

1、如何实现公司财务战略与经营战略的互补关系？ 财务战略：为适应公司总体的竞争战略而筹集必要的资本，并在组织内有效地管理运用这些资本的方略。

经营战略：是指企业面对激烈变化的环境，严峻挑战的竞争，为谋求生存和不断发展而做出的总体性、长远性的谋划和方略。

财务战略与经营战略的互补性:企业总风险主要由经营风险和财务风险构成，如果锁定企业总风险，那么以”固定成本”主导的经营风险与以“债务利息”为主导的财务风险之间就必须形成此消彼长的互补关系，即激进的经营战略应配合以稳健的财务战略，反之亦然。

结合案例

由图3-1可以看出，自2006年起，我国各地房价呈现大幅提升趋势，万科营业收入和经营活动现金流入大幅增加，而经营活动现金流和自由现金流大幅减少，即企业较为稳健的经营战略带来可观的收益，财务战略上，万科实行快速扩张性战略，增大项目开发，购买土地，使得2007年形成如图巨大的喇叭口。而自2008年起，万科又以降低房价、出售土地等收缩企业开支，使得财务战略得以恢复稳健经营。

2、如何理解与实现财务战略中的稳健原则？具体内容包括哪些？

稳健原则：制定公司战略时要求相对保守地预测收入，充分地估计各项支出。其含义为，对于资产和收入具有几种可能的价值时，应按其最低价值来陈报；而对于负债和费用具有几种可能的价值时，应按其最高的价值陈报。

结合案例

万科长期奉行量入为出的投资规划，以现金流为核心，在融资方式选择上，经营现金需求由债权融资满足，投资现金需求由股权融资满足。保持及时、足额、低成本、低风险地获取融资。如图3-5万科在十年间保持十分稳定的杠杆率，有效地控制了企业的融资风险。并且坚持相对固定的现金股利分配政策。万科现金股利和净利润的关系基本稳定，都是源于万科对现金流的考虑，使其实现稳定的现金循环，实现财务战略中的稳健原则。

3、如何实现“整合投资规划和融资安排，前置融资战略”？

“整合投资规划和融资安排，前置融资战略”即为全面分析各种投资、融资的方案与方式，结合当前市场的具体情况和企业发展预期需求，有计划，有目的地进行财务战略制定，提前进行融资活动，以保证未来时间段企业投资扩张有足够的现金需求。

结合案例：

万科融资战略的显著特征——以满足投资需求为目的，提前启动外部融资，并维持财务杠杆的相对稳定。由图3-5，2000年至2005年，融资额基本稳定，在企业经营现金流减少时，融资相对增加，在经营现金流较高年份融资减少，并且融资额与企业经营现金流相差不是很大。而在2006年，企业却极大的扩大了融资额，债权融资大幅增加，以前几乎没有的股权融资也占据很大的数额。在2007年万科大幅扩张投资规模，使企业的经营现金流呈现最低的水平，这样看来2006年的超额融资很大程度上满足了2007年扩张的投资需求，这就是前置融资战略，及时满足了企业的所需开支。

总结：

1、以现金流为核心，全面规划企业财务上的各类战略，进而设计公司总体战略。万科坚持量入为出，以经营现金流为核心，调整融资方案，投资方案，分配方案，使得能够制定合理有效的财务战略，企业总体稳定发展；

2、整合投资规划和融资安排，前置融资战略。要根据产业经营和投资规划，经营现金流入与经营与投资所需开支的差距，适时地提前安排融资，以保证未来开支需要。即为企业做好未雨绸缪的准备，使企业杠杆保持稳定，从而获取更高的收益；

3、坚持量入为出，张弛有度。万科以营业收入作为经营及资本开支的基准线，在营业收入快速增长的年份可以适度增加开支，营业收入增长放缓时应随之缩减开支；

4、财务战略必须关注运营速度和流动资金效率。企业经营中制定战略应参照具体各项指标，结合行业特点，已达到控制财务风险的目的，保持长期稳定的杠杆率，使企业盈利水平提高，加速现金循环。

启发：

万科今日的成就离不开其财务战略及经营战略的合理定制，坚持量入为出，以现金流为核心，全面规划财务战略。从万科2000年到2009年的变动，也可以看到其经营战略和财务战略互补性的合理运用以及前置融资战略的实现。由此可见，战略指明了企业的发展方向，整合和优化了企业的资源，合理的战略才能使企业发展的更长远，更成功。