浅谈房地产开发质量控制

第一篇：浅谈房地产开发质量控制

浅谈房地产项目的质量控制

摘要：当今房地产业仍然一直是热门话题，作为开发商，如何提高工程项目的管理水平，保证工程质量，降低工程造价，是研究的热点、重点。质量控制是房地产开发项目的生命线，本文从目前房地产开发项目的现状和问题入手，重点分析了房地产项目质量控制的意义、现状、存在问题及主要实施策略。

关键词：房地产开发 项目质量 质量控制

每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，然而值得重视的是,中国的建筑数量与质量之间有着巨大的反差，建筑工程质量参差不齐,建筑平均寿命低,成为中国建筑工程的通病。现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年，这正是意识到了房屋的质量问题已经成为影响我国居民生活的重要因素，房地产项目监管人员的责任重大。

一、房地产开发中的质量控制的意义

质量控制是房地产开发企业在在市场经济竞争获利的重要法宝。一方面，从宏观上讲，对房地产开发企业质量控制进行研究，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，从而减少国民经济损失。另一方面，从微观上讲，对房地产开发企业的质量控制进行研究有利于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争。

在市场经济的影响下，房地产市场的竞争日趋激烈，在未来售价或预估的不明确情况下，只有企业控制好质量问题才有可能在竞争中有相对的优势，而不会被市场所淘汰。由于国家加强对金融市场的宏观调控，并对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时积极抑制房地产过度的市场消费需求，这使得房地产开发企业真正认识到必须踏踏实实地合理利用资金，加强质量控制，练好内功，方能在日益激烈的市场竞争中获得更大的利润。

二、房地产开发质量管理现状及问题分析

近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性： 1．规划、设计不合理

好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。如立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。

2．缺乏全面质量管理

在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）。常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起。

在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

三、房地产开发质量控制的关键策略 1．前期阶段质量控制

房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产质量监督管理人员要熟悉地产行业动态走势，精挑细选咨询单位；明确咨询成果的质量目标和质量标准，尽量避免凭感觉上开发项目。

重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选；要严格执行项目前期工作成果的质量评审。评审是保证和提高开发项目前期工作质量的重要手段，同时吸取更多专家的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。

2．设计阶段质量控制

1）规划设计阶段质量控制

要保证规划设计的依据是经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计。

2）施工图设计阶段质量控制

施工图设计阶段的质量控制是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。

3．施工阶段质量控制

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

4．开发售后质量控制

房屋交付后，其质量控制管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。

一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维修工作。

二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

四、结语

房地产项目质量的管理是一个动态变化的系统工程，良好的质量来自于企业对各个阶段较好的控制。由于房地产项目受外界影响因素较多，因此它的使质量管理控制工作难度很大，须让开发企业在项目管理的各阶段，时时要有“质量至上”的观念，从源头控制企业的成本，从而以求最大限度地提高资金的投资效益。同时开发企业要不断完善项目质量管理制度，努力提高质量，以保证项目管理目标的实现。

参考文献：【4】王立红, 孟庆丽.浅谈房地产开发成本控制[J].林业科技情报,2007,(04)[3]、陈朝辉,陈志强,沈广锋等.浅析设计管理在房地产开发中的作用[J].城市建设,2010,(1):31-33.[4]、郭鸿飞,李一凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技,2011,(5):24-25.[5]、张沈生,殷振瑶,朱晓凯等.房地产项目全过程质量管理体系构建研究[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版）,2011,13(2):161-165.［2］ 杨翠友、王光辉主编.房地产开发经营管理学.北京：中国物资出版社，2001.

第二篇：质量控制

★ 知识点精要

1.建筑工程施工项目质量计划编制依据：

（1）工程承包合同、设计图纸及相关文件；

（2）企业和项目经理部的质量管理体系文件及其要求；

（3）国家和地方相关的法律、法规、技术标准、规范，有关施工操作规程；

（4）施工组织设计、专项施工方案及项目计划。

2.基坑（槽）验槽，应重点观察柱基、墙角、承重墙下或其他受力较大部位。

3.边坡塌方的原因：

基坑（槽）开挖坡度不够，或放坡不当；有地表水、地下水作用时，未采取有效的降排水措施，造成涌砂涌泥、涌水；边坡顶部堆载过大，或受外力振动影响；土质松软，开挖次序、方法不当等。

4.回填土密实度达不到要求的原因：

土的含水率过大或过小；填方土料不符合要求；碾压或夯实机具能量不够，达不到影响深度要求，使土的密实度降低。

5.工程质量不符合要求时的处理原则是什么？

答：

（1）经返工重做，应重新进行验收；

（2）经有资质的检测单位检测鉴定能够达到设计要求的检验批，应予以验收；

（3）经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求、但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收。

（4）经返修或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收。

（5）通过返修或加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。

6.施工项目质量计划的主要内容是什么？

答：主要内容是：编制依据；项目概况；质量目标；组织机构；质量控制及管理组织协调的系统描述；必要的质量控制手段；关键工序和特殊过程的确定；与施工阶段相适应的检验、实验要求；改进和完善质量计划的程序。

表2-2工程质量事故分级

1.施工单位应当按照审查合格的设计文件和建筑节能施工标准的要求进行施工保证工程施工质量。对未按照节能设计进行施工的施工单位，责令改正，整改所发生的工程费用，由（）负责。

A．建设单位

B．设计单位

C．监理单位

D．施工单位

【答案】D

【解析】

施工单位应当按照审查合格的设计文件和建筑节能施工标准的要求进行施工保证工程施工质量。对未按照节能设计进行施工的施工单位，责令改正，整改所发生的工程费用，由施工单位负责。

2.当参加验收各方对工程质量验收意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或（）协调处理。

A．验收组织者．

B．工程质量监督机构

C．建设单位项目负责人

D．总监理工程师

【答案】 B

【解析】

竣工验收时，当参加验收各方对工程质量验收意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理。

3.当建筑工程质量不符合要求时正确的处理方法是（）。

A．经返工重做或更换器具、设备的检验批，不需要重新进行验收

B．经有资质的检测单位检测签定能达到设计要求的检验批，应予以验收

C．经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求。虽经原设计单位核算能满足结构安全和使用功能的检验批，但仍不可予以验收

D．经返修或加固处理的分项、分部工程，一律不予验收

【答案】 B

【解析】

当建筑工程质量不符合要求时，应按下列规定进行处理：

（1）经返工重做或更换器具、设备的检验批，应重新进行验收。

（2）经有资质的检测单位检测鉴定能够达到设计要求的检验批，应予以验收。

（3）经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求、但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收。

（4）经返修或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收。

（5）通过返修或加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。

4.钢材、钢铸件的（）等应符合国家产品标准和设计要求。

A．品种

B．规格

C．性能

D．出厂时间

E．生产单位

【答案】 ABC

【解析】

钢材、钢铸件的品种、规格、性能应符合现行国家产品标准和设计要求。

5.造成挖方边坡大面积塌方的原因可能有（）。

A．基坑（槽）开挖坡度不够

B．土方施工机械配置不合理

C．未采取有效的降排水措施

D．边坡顶部堆截过大

E．开挖次序、方法不当

【答案】 ACDE

【解析】边坡塌方原因：

（1）基坑（槽）开挖坡度不够，或通过不同土层时，没有根据土的特性分别放成不同坡度，致使边坡失稳而塌方。

（2）在有地表水、地下水作用的土层开挖时，未采取有效的降排水措施，造成涌砂、涌泥、涌水，内聚力降低，引起塌方。

（3）边坡顶部堆载过大，或受外力振动影响，使边坡内剪切应力增大，边坡土体承载力不足，土体失稳而塌方。

（4）土质松软，开挖次序、方法不当而造成塌方。

6.重大事故书面报告不包括（）等。

A．事故发生的经过、伤亡人数和直接经济损失的初步估计

B．监理单位应承担的责任

C．事故发生原因的分析结论

D．事故发生后采取的措施及事故控制情况

E．事故发生的时间、地点、工程项目、企业名称

【答案】 BC

【解析】事故报告应包括下列内容：

（1）事故发生的时间、地点、工程项目名称、工程各参建单位名称；

（2）事故发生的简要经过、伤亡人数（包括下落不明的人数）和初步估计的直接经济损失；

（3）事故的初步原因；

（4）事故发生后采取的措施及事故控制情况；

（5）事故报告单位、联系人及联系方式；

（6）其他应当报告的情况。

三、案例题

7.背景资料：

某写字楼建设项目，建设单位与施工单位签订土建和装饰装修施工合同，建设单位委托监理单位对该工程土建施工和装饰装修进行工程监理。在该工程装饰装修过程中发生了如下事件；

事件1：

装饰装修合同中规定5000m的花岗石石材由建设单位指定厂家，施工单位负责采购。当第一批石材运到工地时，施工单位认为是由建设单位指定用的石材，在检查产品合格证后即可用于工程。监理工程师认为必须进行石材放射性检测。经抽样检验发现石材质量不合格。事件2：

为了赶工期和避免人员窝工，在屋面防水工程、室内轻质隔墙、安装管道和电气管线敷设、专业工程预埋件、预留空洞还未完工之前，施工单位就进行了室内抹灰、吊顶、裱糊、饰面板工程施工。

事件3：

该写字楼外墙采用隐框玻璃幕墙，幕墙与主体结构采用后置埋件连接，因为幕墙构造需要，在填充墙上也采用后置埋件连接。在施工前，施工单位在现场室内混凝土构件上埋置了两块后置埋件，并委托施工单位直属的有专业检测资质的检测中心对这两块后置埋件进

行了检测，作为后置埋件检测的依据。

事件4：

在玻璃幕墙安装完毕后，由施工单位自己的检测机构对幕墙进行了“三性试验”，符合规范要求，于是对该幕墙工程施工质量进行了合格验收。

问题：

（1）对于事件1，施工单位对建设单位指定厂家的装饰材料进场做法是否正确？若施工单位将该批材料用于工程造成质量问题：，施工单位和建设单位是否有责任？说明理由。

（2）根据建筑装饰装修工程相关规范的规定，对水泥、室内用人造木板要进行哪些性能指标的进场复验？

（3）对于事件2，请问施工单位的施工程序是否正确？说明理由。正确的建筑室内装饰工程施工程序是什么？

（4）对于事件3，填充墙上是否可以作为幕墙的支承点？如必须在填充墙上设置支承点时，应采取什么措施？

（5）对于事件3，施工单位委托的检测单位可否承担本工程的检测任务？为什么？施工单位检测的样本是否正确？为什么？

（6）对于事件4，幕墙的“三性试验”是指什么？施工单位对幕墙进行“三性试验”的做法是否正确？若不正确，请指出错误之处。在幕墙施工过程中，主要应进行哪些性能试验？

【解析】

（1）

①不正确。对到场的建筑装修材料进行检验，是施工单位进行质量控制的责任。

②若施工单位将该批石材用于工程，则应承担责任，建设单位无责任。因为石材是施工单位采购的。

（2）抹灰工程应对水泥的凝结时间和安定性进行复验；饰面板（砖）和地面工程应对水泥的凝结时间、安定性和抗压强度进行复验；室内用人造木板应进行甲醛含量复验。

（3）施工单位的施工程序不正确。应该在屋面防水工程、室内轻质隔墙、安装管道和电气管线敷设、专业工程预埋件、预留空洞施工完毕后，才进行了室内抹灰、吊顶、裱糊、饰面板工程施工。

（4）不可以。如因构造要求，必须在填充墙上设支承点时，应加设钢筋混凝土拄、梁等构件作为支承点，并经设计单位认可。

（5）

①施工单位的下属检测中心不可以承担本工程的检测任务，因为检测机构不得与所检测工程项目相关的设计、施工、监理单位有隶属关系或其他利害关系。

②施工单位检测的样本不正确。因为检测的样本是施工单位在特定室内埋设的后置埋件，不具有代表性，检测数量应根据不同情况按比例在现场随机抽样检测。

（6）

①幕墙的“三性试验”是指规范要求工程竣工验收时应提供建筑幕墙的风压变形性能、气密性能、水密性能的检测报告。

②施工单位对幕墙进行。“三性试验”的做法不正确。错误之处如下：

由施工单位自己的检测机构对幕墙进行“三性试验”不符合应委托有资质的检测单位进行现场检测的相关规定。“三性试验”应该在幕墙工程构件大批量制作、安装前完成，而不应该在幕墙竣工验收时进行。

8.背景资料：

某施工总承包单位承接了某市重点工程，该重点工程的建筑面积为4．5万m2，地

上28层，地下2层，由该市某甲级工程设计单位进行设计，结构类型为剪力墙结构，采用大模板施工方案。建设单位委托本市某甲级工程监理单位进行工程施工监理。并到该市建设工程质量监督站办理了质量监督手续。经建设单位同意，该施工总承包单位将基坑围护与基础工程施工分包给某专业地基与基础施工单位，但在签订分包合同之前未经项目监理机构审批。

问题：

（1）针对该工程的施工质量控制，自控主体和监控主体分别是什么？

（2）针对现浇混凝土工程所用材料、施工过程和实体应检查哪些内容？

（3）监理工程师是否有权要求施工单位对已经检验过的钢筋隐蔽工程施工质量进行剥离检查？由此造成的工期延误和费用增加责任应由谁承担？

（4）施工总承包单位选择分包单位的做法是否妥当？ 正确做法如何？如果在施工过程中由于地基与基础施工单位责任造成基础施工质量问题：作为施工总承包单位是否承担责任？原因是什么？

【解析】（1）

①在该工程施工质量控制过程中，施工总承包单位、基地与基础施工单位为自控主体；建设单位、监理单位、政府工程质量监督站为监控主体。

（2）检查混凝土主要组成材料的合格证及进场复试报告、配合比、搅拌质量、坍落度、冬季施工浇筑时入模温度、现场混凝土试块（包括制作、数量、养护及其强度试验等）、现场混凝土浇筑工艺及方法（包括预铺砂浆的质量、浇筑的顺序和方向、分层浇筑高度、施工缝的留置、浇筑时的振捣方法及对模板，支撑的观察等）、养护方法及时间、后浇带的留置和处理等是否符合设计和规范要求；混凝土的实体检测应检测混凝土的强度、钢筋保护层厚度等。

（3）监理工程师有权要求对钢筋隐蔽工程进行剥离检查。

如果钢筋隐蔽工程剥离检验合格，建设单位承担由此发生的全部追加合同价款，赔偿施工单位损失，并相应顺延工期；如果剥离检验不合格，施工单位应承担发生的全部费用，工期不应顺延。

（4）

①不妥当。

总承包单位选定分包单位后，应向监理工程师提交《分包单位资质报审表》，经项目监理机构审查批准总承包单位提交的《分包单位资质报审表》后，再与分包单位签订分包合同。

②如果在施工过程中由于地基与基础施工单位责任造成基础施工质量问题，作为施工总承包单位应承担责任。原因是地基与基础施工单位作为分包单位与施工总承包单位签订了工程分包合同，作为施工总承包单位应对分包工程施工质量承担连带责任。

9.背景资料：

某办公楼工程，建筑面积23723㎡，框架剪力墙结构，地下1层，地上12层，首层高4.8m，标准层高3.6m。顶层房间为有保温层的轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，工程结构施工采用外双排落地脚手架。工程于2007年6月15日开工，计划竣工日期为2009年5月1日。

2008年5月20日7时30分左右，因通道和楼层自然采光不足，瓦工陈某不慎从9层未设门槛的管道井坠落至地下一层混凝土底板上，当场死亡。

问题：

（1）本工程结构施工脚手架是否需要编制专项施工方案，说明理由。

（2）从安全管理方面分析，导致这起事故发生的主要原因是什么？

（3）对落地的竖向洞口应采用哪些方式加以防护？

【解析】

（1）本工程结构施工脚手架需要制专项方案：理由：根据《危险性较大的分部分项工程安全整理办法》规定：要对危险性较大的分部分项工程编制专项施工方案，脚手架高度24m及以上落地式钢管脚手架工程属于危险性较大的分部分项工程。本工程中，用脚手架3.6mm×11m +4.8m=44.4m>24m。必须编制专项方案。

（2）事件导致这起事故发生的主要原因有：

①楼层管道井竖向洞口无防护；

②楼层内在自然采光不足的情况下没有设置照明灯具；

③现场安全检查不到位，对事故隐患未能及时发现并整改；

④工人的安全教育不到位，安全意识淡薄。

（3）采取的措施有：墙面等处的竖向洞口，凡落地的洞口应加装开关式、固定式或工具式防护门，门栅网格的间距不应大于15cm，也可采用防护栏杆，下设挡脚板。

10.背景资料：

某市一综合楼，结构形式为现浇框架一剪力墙结构，地上20层，地下2层，建筑檐高66.75m，建筑面积56000㎡，于2005年3月12日开工口屋面卷材防水层（卷材及其配套材料符合设计要求）施工后，直接在上面进行刚性保护层施工。经过一段时间后，变形缝等部位防水层出现裂缝，并逐渐发展，在女儿墙泛水处出现了渗水现象。

问题：

（1）简述该建筑施工项目质量控制的过程。

（2）分析屋面卷材防水层开裂的原因。

【解析】

（1）施工项目的质量控制过程是从工序质量到检验批、分项工程质量、分部工程质量、单位工程质量的系统控制过程；也是一个由投入原材料的质量控制开始，直到完成工程质量检验为止的全过程的系统过程。

（2）屋面卷材防水层开裂的原因有：

①变形缝设置不符合规定要求，或变形缝节点构造处理不正确；屋面面积较大，温差变形明显，防水层产生胀缩现象，引起裂缝。

②刚性保护层与卷材防水层之间漏设隔离层，刚性保护层因胀缩变形，引起防水层裂缝。

第三篇：质量控制

质量控制

1清除焊渣、毛刺； 质检要求：毛刺打平，焊渣除净。

2除油除锈；

质检要求：预涂件表面无油污、锈蚀和氧化皮；表面平整。3磷化(含表调)； 质检要求：

a.磷化膜细致、均匀；b.膜厚1～3 μm。4水洗； 质检要求：a.预涂件表面不得返锈(发黄)；b.预涂件洗水滴液：电导率＜50μs/cm；PH＜6.5。应指出，该工序对洗水水质要求较高，这是保证水洗质量的重要环节，生产及其管理者应做好纯水生产水质的监控工作，把好质量关。5电沉积；质检要求：电泳漆液均匀、细腻，呈均相状态；漆液固含量、颜基比、电导率、pH值(助剂含量)、浴温及施工电压(电流)均处于正常范围。6电沉积后洗； 质检要求：洗液流量，压力均正常；手触湿膜：干净；指压湿膜：压印明显—涂膜厚度可望获得保证。7干燥固化。质检要求：a.对刚出烘炉涂件的检测：涂膜不发黄、发脆，如出现上述情况，说明烘烤温度过高；趁热触摸涂件不粘手，如粘手，说明温度偏低，涂膜内在质量将降低；涂膜色泽正常。b.仪器检测涂膜厚各项指标均符合质量技术要求。阴极电泳涂装的质量管理2.1阴极电泳涂装的典型工艺流程由于处理的材质和表面状态不尽相同，所以所采用的工艺流程、特别在前处理的工艺上也不完全相同。但其总体要求是一致的。较为常见的流程如下：机加工成形产品→清除焊渣毛刺→上线→脱脂(除锈)→水洗→表调磷化→水洗→电沉积→电泳后洗→干燥固化→产品。2.2涂膜质量问题及质量要求由于受到各种因素的影响，涂膜将出现各种质量问题，归纳起来主要分为两大类：(1)外在质量即装饰质量问题，主要是颜色、光泽和平整度三项，其质量要求主要看该涂膜是作底漆还是作“底、面合一漆”的不同而异。(2)内在质量问题，包括机械性能和耐腐蚀性能两方面。·机械性能涂膜附着力(级)：级数越大表示附着力越差，一般以“0”级为最好。涂膜厚度(μm)：由于受到电阻的影响，涂膜厚度总会受到某种程度的限制。一般而言，涂膜不宜太薄，太薄不仅降低其光泽和平整度，而且会降低涂膜综合性能。不管属于何种产品，增加涂膜厚度，对提高涂膜的光泽、丰满度和内在质量都是有利的，但从降低涂装成本考虑，过厚是不必要的。涂膜硬度(H)：硬度适中为好(如2H)。过小将降低其机械性能，同时，其耐腐蚀性能亦无法得到保证；过大，涂膜变脆，其柔韧性、耐冲击性将降低，在很多情况下都会降低涂膜的使用寿命。涂膜柔韧性(mm)：这是一项保证涂膜使用寿命的重要指标，一般以试验涂膜裂纹长度小于2mm为符合要求。冲击强度：一般要耐50cm的冲击才符合要求。·耐腐蚀性能包括耐水性、耐汽油性、耐化学药品(酸、碱)性，常用耐盐雾性综合表示。对阴极电泳涂膜而言，其耐盐雾性至少要达到720h以上才符合要求。涂膜的机械性能对涂膜的耐腐蚀性起着非常重要的作用，用户亦应加以重视。

2.3涂膜质量的影响因素在阴极电泳涂装中，影响涂膜质量的因素主要有5个。(1)购进的涂料产品质量不佳或不稳定。此因素对涂膜质量的影响是首要的，影响的大小视产品质量优劣程度的不同而异。(2)预涂件的材质及表面状态。预涂件材质及表面状态用现有的表面处理方法或工艺无法提供质量保证，即表面处理方法(工艺)不佳、不完善所致。表面处理方法虽好但操作不到位，导致处理质量不过关。此因素对涂膜质量的影响较为广泛，不仅影响涂膜的外观质量，而且将影响涂膜的附着力、厚度乃至它的耐腐蚀性能。因此，它不仅是一个从始至终不能放松警惕的操作因素，而且也是工艺设计者需要着意研究解决的重要课题。(3)电泳槽液不稳定，涂料溶解性、分散性差，乳化效果不好，导致电泳特性差。影响电泳槽液稳定及其电泳特性的因素有：涂料产品质量(差)；槽液工艺参数控制不到位；循环搅拌系统失控、运营不正常；杂质离子(污物)干扰和破坏。这是一个大的影响因素。此因素对涂膜质量的影响是全面的甚至是致命的。涂膜质量控制的重点和难点基本集中于此。

(4)电沉积后水洗不充分，多余涂料未洗净或洗涤冲力过大，将已沉积的湿膜冲薄。此因素主要影响涂膜的外观质量，或使涂膜变薄。(5)湿膜干燥固化条件不充分或失控，如：

烘烤温度过高或过低；烘烤时间过长或过短。此因素对涂膜质量的影响是全面的，不仅影响它的外观质量，而且还影响它的内在质量。(6)人为因素。人员技术素质和职业操守好坏不等。显然，这是一个需要调动和值得开发的因素，涂装线的成功或失败全赖于此。由上可见，影响涂膜质量的因素是多方面的，只要一个环节出问题或是一个措施跟不上，都会使涂膜出现这样或那样的质量问题。3质量管理措施(1)加强职工素质教育，全面提高职工技术素质和职业操守；(2)健全质量规程和岗位责任制，使质量管理纳入制度化、科学化、规范化；(3)加强涂料产品质量验收，对每批进厂涂料必须进行系统检钡0，非标产品不能入库；对每次投槽涂料亦需进行相关检测，不符合质量技术要求的，亦不能投槽使用。(4)保持操作环境整洁，防止污物(如悬链轨道上的锈迹、尘埃、润滑油等)掉入各工作液(特别是电泳槽)或涂件上，造成“二次污染”，这是一个不可忽视的重要环节。(5)明确质量控制点，加强质量监控。4质量控制点及质检要求总的要求是：在实施质量管理的过程中，不仅要关注每个工序的处理质量，而且要每时每刻关注每个工序中每个参数的细小变化，并将瞬间突变所造成的质量问题消灭在萌芽状态之中。简而言之，在实施质量控制的过程中力求“微观管理”。从阴极电泳涂装的工艺流程得知，其质量控制点可分为两部分：第一部分为上线前控制点；第二部分为上线后控制点，现分别予以讨论。4.1上线前质量控制点上线前质量控制点只设一个，这就是清除焊渣、毛刺。该控制点主要是针对有切割、电焊作业的机加工产品在成形后其表面的焊渣、毛刺等“多余”部分，必须在上泳涂线之前将其清除，其处理质量是否达到要求不仅关系到预涂件相关部位的涂膜厚度和附着力，而且还将影响涂装产品的外观质量。这是因为焊渣、毛刺的凸出部、焊渣中被烧焦的碳素等物质不清除，不仅降低预涂件表面的平整度，而且将降低有关部位的导电性。该工序多为手工或半机械处理。为了保证处理质量，要求有比较严格的质检制度。质检要求：毛刺、焊渣除净、表面平整。4.2上线后质量控制上线后主要分为4个工序，分别是：前处理工序，包括脱脂(除锈)、表调、磷化、水洗；电沉积工序；电沉积后洗工序；湿膜干燥固化工序。4.2.1前处理工序(1)脱脂除锈。该工序是表面处理最为重要的工序，其处理质量的好坏是保证涂膜质量的一个关键所在。该工序的处理方法较为常见的有酸洗(或“二合一”)法、超声波法等。影响处理质量的因素虽略有不同，但亦有共同点。如预涂材质及表面状态、工作液的种类、性能及其pH、操作温度、Fe3+离子含量、工作液的使用周期等。质量控制应关注工作液的pH、操作温度和工作周期(Fe+离子浓度)。当处理效果明显下降，采用提高pH或温度仍无效果时，主要是工作液使用周期过长(Fe2+离子浓度过高)所致。此时为了保证处理效果应果断采取措施即更换新液。质检要求：预涂件表面无油污、锈迹、氧化皮和其他杂质(金属表面完全裸露)，表面平整，不返锈。(2)表调、磷化。电泳涂装要求涂件有较高的磷化质量，一是膜厚要均匀无遗漏；二是结晶细致；三是膜不能过厚。为了保证磷化质量，磷化前预涂件表面预先经过“表调”是必不可少的。影响磷化质量的因素除r与磷化剂的产品质量密切相关外，还与工作液的温度、总酸度、游离酸度、促进剂浓度等参数的操作控制有关。这些参数因磷化产品的不同而不同，管理者和检测人员应定时或不定时地做好监控工作，切实控制好这些参数。质检要求：磷化膜均匀、细腻、膜厚1—3μm，不能过厚，否则，将使涂膜变得粗糙或者降低涂膜厚度甚至电泳不上。(3)水洗此处水洗包括2个工序的水洗：·脱脂除锈后洗。该工序的水洗主要是为了洗净预涂件表面的残酸、残碱，以避免它们污染和干扰下道工作液(表调、磷化)的处理效果和使用寿命。对涂装质量本身并无直接的影响。只要洗后保证了洗件的洁净度(不降低表调剂、磷化剂的使用效果)就算达到了洗涤目的。质检要求：滴水pH中性，洗件湿润均匀，无挂珠。·磷化后洗(附纯水水质要求)。该道工序的水洗远比前道工序水洗重要，而且对水洗质量要求非常苛刻，其原因在于磷化后如果不洗净工件表面残存的磷化剂和其他杂质，将会引起两个严重后果：①残存磷化液中的Zn2+、Fe2+、H2PO4-、HPO42-、HPO43-等可溶性盐

类离子是电泳涂膜“蛤蟆皮”、“针孔”等弊病的“元凶”，随着它们的混入和含量的增加，将造成大量的涂膜质量问题，后果极为严重；②残存磷化剂中可溶性盐类离子随使用时间的增加而增加，含量过高引起树脂析出而沉淀，从而降低涂料利用率，严重时甚至会使电泳槽液报废，从而造成重大的经济损失。质检要求：预涂件洗水滴液pH小于7；电导率小于50μS／cm。应特别指出，磷化后最后一道水洗对纯水水质要求较高，这是保证该道水洗质量的重要环节。管理者及操作人员应做好纯水水质的监控工作。纯水水质要求：电导率小于20μS／cm(pH<6.5)。工序质检重点：①油、锈、污除净；②磷化膜厚1～3μm；③洗件滴水电导率小于50μS／cm。4.2.2电沉积该工序是整个电泳涂装的中心环节，涂装线成功与否皆赖于此。因此，管理的重点和难点亦集中于此。前面所有工序即前处理质量如何亦将在此得到“反馈”、为了使电沉积能正常地进行和获得好的涂膜质量，就必须正确和全面地执行工艺规程，使电泳槽液始终处于一个稳定、乳化效果和电泳特性均佳的良好状态，以及能维护其正常运行的循环搅拌系统。为此，平常的管理应针对如下几个环节，紧紧抓住不放松。·电泳槽液的工艺参数如固含量、助剂含量、pH、颜基比、电导率、温度、施工电压(电流)应根据不同季节(温度)和是否生产进行适时调整和控制，使之始终处于正常范围。电泳槽液良好状态的特征是：漆液均匀、细腻、呈均相状态。应以此标准检查槽液。·循环搅拌系统运行正常，槽底各处均无沉淀现象发生。·槽液循环过滤装置、恒温装置、超滤装置等均运行正常，设备(滤袋、滤管)无破漏，透过液清澈(参数符合工艺要求)。·施工电压稳定、电流充足、吊具导电性和阳极液循环系统良好。·正确配漆、使之“熟化”彻底。·检测系统运行正常。4.2.3电沉积后洗为了保证电泳后水洗质量，关键是控制好洗水流量和压力，防止过大或过小。质检要求：手触湿膜要干净；指压湿膜，压印明显—涂膜厚度可望获得保证。4.2.4湿膜干燥固化为了使湿膜各处烘烤温度的均匀分布和热能的充分利用，进烘箱前必须沥干湿膜表面的水迹。烘烤质量的关键是：烘烤温度和烘烤时间要得到足够的保证，但过高或过长也是不适宜的。质检要求(烘烤时间已设定)：趁热触摸刚出炉的涂膜不黏手也不发黄，说明涂膜已干透，而且无过烤现象，理应符合质量技术要求；如黏手，说明温度偏低，湿膜仍未干透；如发黄，说明温度偏高，出现了过烤现象，涂膜变脆，将降低其机械性能。仪器检测涂膜各项质量技术指标，如无异常，产品符合质量要求。

第四篇：房地产开发环节的成本控制

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**房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

◆ 成本费用估算和控制目标及措施；

◆ 投资及效益测算、利润体现安排；

◆ 税务环境及其影响；

◆ 资金计划；

◆ 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

◆ 投资风险评估及相应的对策；

◆ 项目综合评价意见。

2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

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5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

（二）规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

◆ 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；

◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

（三）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

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3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

10、出包工程应严禁擅自转包。

（四）施工过程的成本控制

现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

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3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

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2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；

◆ 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

◆ 预算部门整理复核工程价值量；

◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

（五）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

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5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

◆ 售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

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（六）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

（七）工程结算管理

工程竣工结算应具备以下基本条件：

◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定；

◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

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◆ 工程遗留问题已处理完毕；

◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

3、“点工”必须按照定额价计取、结算。

4、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。

7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。

（八）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并

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报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

1.目的

1.1.为进一步明确公司各部门及相关人员和设计、监理单位在工程成本控制中的责任，从而达到对工程开发过程中的成本进行动态控制的目的，确保各项目工程成本控制在管理公司批准的目标成本范围内。

2.适用范围

2.1.适用于公司开发建设的所有项目。

3.职责

3.1.规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更费用的控制。

3.2.工程部负责现场签证的成本控制。

3.3.成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及设计变更单产生的费用，并及时对目标成本的完成情况提出预警。

4.程序

4.1.确定目标合同价，目标设计变更费用、目标现场签证费用。

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4.1.1.成本控制部根据已完成工程及同类工程的数据资料提出各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。

4.1.2.成本控制部根据管理公司批准的目标成本和已定的目标设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价（目标合同价=目标成本—目标设计变更费用—目标现场签证费用），并编制成表一。

4.1.3.成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认，确认后的上述费用作为各责任部门成本控制的依据。

4.2.设计阶段成本控制

4.2.1.规划设计部在与设计院签订委托施工图设计合同时必须将以下成本控制参数写入合同条款中，并明确提出实现下列目标的奖惩办法：

每平米钢筋含量低于目标钢筋含量

每平米砼含量低于目标砼含量

项目的施工图预算不超过目标合同价

属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用

4.2.2.施工图完成后，成本控制部在规定时间内完成施工图预算，如施工图预算未超出目标合同价，则按施工图实施；如施工图预算超出目标合同价，则由规划设计部组织成本控制部、设计院分析超出原因。如属设计问题，由设计院修改；如属设计标准太高，则由规划设计部调整标准，使施工图预算低于目标合同价。4.3.施工阶段成本控制

4.3.1.施工图确认后，由工程部按管理公司招投标管理规定及南昌地产公司招标程序组织招标工作。

4.3.2.不提倡采用费率招标，尽可能采取总价或单价包干方式。

4.3.3.与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价。

4.3.4.设计变更费用的控制

4.3.4.1.规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任部门，规划设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责任人。

4.3.4.2.设计变更分为设计院设计质量引起的变更和甲方提出的变更两类。

4.3.4.3.因设计质量引起变更时，设计院应在施工前十天提出设计变更，规划部一天内确认其技术可行性和合理性；成本控制部2天内核算出此次变更产生的费用增、减值。

设计变更引起的造价增加：2万元以下需经设计总监批准；2—5万元以下需经总经理批

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准；5万元以上的需经公司技术质量委员会及成本委员会批准后下发实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出变更时，规划设计部应作出设计变更方案，经成本控制部估价后，成本增加2万元以下的需经设计总监批准；2—5万元需经总经理批准；5万元以上的需报管理公司批准，批准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.5.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按因设计质量问题、因甲方提出变更两类分专业汇总报设计总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院。

4.3.5.现场签证费用的控制

4.3.5.1.工程部是现场签证费用控制的责任部门，工程部各专业工程师是各专业现场签证费用控制的责任人。

4.3.5.2.工程部在与监理公司签订合同时，应将现场签证费用不超出目标现场签证费用的条款写入合同中，并明确奖惩办法。

4.3.5.3.现场签证审批权限：2万元以下的需经工程总监批准；2—5万元的需报总经理批准；5万元以上的需报公司成本委员会批准。

4.3.5.4.现场签证分“正常类”、“特急类”签证：

“正常类”签证的办理应遵循先估价后施工的原则，凡是现场签证事项一经提出十天以后再施工的，都视为正常类签证，必须先定价（估价）后实施；正常签证的办理需在十天内完成。

“特急类”签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈，但必须在开工后十天内办妥全部手续。

4.3.5.5.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业汇总报工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送监理公司。

4.4.分项工程完成一月内成本控制部应将该项工程成本控制情况书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院、监理公司。

4.5.工程竣工结算后成本控制部在一周内按土建和安装工程统计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可售面积单位成本及总设计变更费用增加比例、各专业设计变更费用增加比例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例，为后续工程的成本控制提供依据。

4.6.成本控制的奖罚

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4.6.1.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的成本控制情况，对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的5 %提成予以奖励，对成本超过目标成本的责任部门和个人按超出额的2%予以处罚，从年终奖金中扣除。

4.6.2.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的设计变更费用统计，设计变更总费用低于目标设计变更费用时，予以设计院节约额的5%的奖励，设计变更总费用高于目标设计变更费用时，则予以设计院超出金额的5%的罚款，罚款从预留的设计费中扣除。

工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的现场签证费用统计，对非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场签证总费用时，予以监理公司节约额的5%的奖励；当现场签证费用高于目标现场签证总费用时，予以监理公司超出金额的2%的罚款。注：上述比例均为参考数值。

第五篇：房地产开发成本控制与管理

房地产工程项目管理及成本控制

管理和成本控制历来是企业管理的重心，工程项目亦然。对工程项目的管理及控制主要包括四个方面：合同控制、预算厦资金控制、供材管理、工程竣工财务决算与后评价管理。前三者最终目的是用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。前三者中，以预算及资金控制为核心，它是项目管理的重中之重。竣工财务决算与后评价管理是为以后的工程项目管理提供经验教训，有利于工程项目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制历来是房地产企业管理的重点，但从以往接触的企业来看，管理效果不佳，主要是缺乏系统的管理手段，合同控制分散在财务和业务部门之间，合同执行过程中，信息沟通渠道不畅，合同信息核对量大，稍有差异，纠错耗费很大精力；对乙方执行合同的情况缺乏统一、有效的评估手段，造成事实上不合格的供应商长期参加竞标并成功替代部分更合适的合格供应商。而合同控制作为成本和资金控制的基础，作为招投标工作成果的检验环节和支持环节，其管理效果对企业影响极大。

（一）合同会签。

合同控制涉及财务、预算、工程等多个部门。首先从合同会签开始，财务在合同会签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。

（二）建立合同台账并及时登记。

要结合房地产开发企业的实际情况，将合同分为工程合同、材料合同（包括设备）两大类，并建立合同台账，对合同的履约方式、付款要求、合同总价的确定（工程审计值、合同包死价、单价包死合同中总

量的确定）、付款情况等进行详细记录。

在合同的执行过程中，各部门要及时沟通信息。合同管理部门要向工程部门收集工程合同的执行情况、合同的施工进度、工程质量、有无违约等信息，向材料部门收集材料的到货情况、质量状况等信息，并及时登记合同台账，以便对施工方、供货商进行评价，作为以后业务合作决策的参考。合同管理部门也要与财务部门及时沟通，核对款项支付情况，增强合同控制作用。

（三）编制合同报表。

合同管理部门要定时编制合同执行情况表，编制合同清单并进行汇总统计，从整体方面掌握工程项目的合同执行情况。

对于需要处理大量合同的房地产企业，引入信息化工具并辅之以配套的管理措施成为一种迫切需求。

二、预算及资金控制

对一个工程项目来说，成本控制至关重要。很多企业在制定预算时为达到项目尽快批准的目的，尽量降低预算，结果在工程施工过程中，预算起不到控制标准的作用，导致成本失控，资金紧张。参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额叉相当巨大，故须重点控制。

（一）预算编制。

工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及财务人员等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交与财务人员，以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后能与工程成本预算数同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发

项目的成本管理与控制提供参考和标准。

（二）预算及资金控制。

在支付工程款项填写用款单时，按“工程项目——分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

在工程款的支付过程中，重要的是要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。可以采取以下的方式：每一次付款由工程部门（或材料部门）、合同管理部门、财务部门三方会签方可支付，工程部门负责审核工程的施工进度和质量（材料部门负责审核材料的数量和质量），合同管理部门负责审核款项是否按照合同约定的条款支付，财务部门要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，这样使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。

三、供材管理

为了保证工程项目的质量及节约工程成本，现在大多数工程项目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建设单位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰当，造成没能节约成本反而浪费的现象。在甲供材的核算方面，由于材料保管与财务部门脱节，在与施工方的结算中核对困难，往往最后不了了之。

（一）材料的采购及保管。

首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

（二）材料的领用。

在施工方领料时，应完善手续。领料单最少应一式四联，乙方领料人一联，乙方财务一联，甲方材料保管留存一联，甲方财务记账一联。从甲方仓库领料时，由甲方的负责人、甲方材料保管、乙方的负责人、乙方领料人同时在领料单上签字。由供货商直接将材料送工地验收的，应填制材料直供单，由供货商、甲方、乙方三方签字，每方两联，甲方应及时将单据传财务部门人账。供货商应持其中一联到甲方财务部门

进行结算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及与供货商的材料结算及与施工方的工程结算。所以在施工方领用后，财务部门应根据领料单计人“预付备料款”或“预付工程款”，并注明为领用材料，用于何项单位工程。对材料直供的情

况，要同时记录应付供货商的材料款。

（四）甲方供材的核对。

甲方供材的核对包括材料管理部门与施工方的领料部门（或财务部门）之间的定期对账，也包括材料管理部门与财务部门的定期对账。单据的及时传递将会降低核对的工作量，定期核对也会减少工程决算阶段的核对难度，可以更准确地计算出甲供材的超欠供数量及材料差价，减少在与施工方的结算中因材料不

清引起的纠缠。

四、工程竣工财务决算与后评价管理

由于前面基础工作不完善，就会增加工程竣工财务决算阶段的工作量，并且由于工程期长、人员变更等客观原因，造成资料不完整，给后期的决算带来很大的困难。如果在前期有了良好的合同管理、预算控制，供材的管理也有条不紊，那么在竣工结算阶段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工财务决算。

1．工程竣工结算。与施工方的工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工

程造价和竣工财务决算的前提和保障。

根据施工合同及有关文件，核准工程结算范围，核准甲供材料及分包项目的结算处理方式。对于项目未完工程及未做的工作内容、现场监理未确认的签证内容、质量达不到要求的项目应予剔除；严格审查定额使用是否按合同及政策规定执行；严格审查是否按规定计算材料的超欠供及差价；严格审查费用项目内

容及其计取。

2．工程竣工财务决算。工程竣工结算完毕，就可以进行财务决算工作，确定整个工程项目造价。主要工作内容就是根据工程结算报告、合同台账将未支付的款项人账，分析工程管理费用支出，编制工程竣工

财务决算报告。

（二）后评价。

目前，工程竣工后做后评价工作的企业很少，后评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对项目预算控制与管理的总结。一般来说，应做好两方面的工作，提高项目的管理水平。

1．建立数据库。整理、分析项目管理的各项数据资料，分析影响工程控制的各项因素，作为日后开展

工程项目管理的参考依据。

2．总结经验，改进不足。项目竣工后，应该认真总结项目管理在不同环节间的有效衔接以及项目管理变被动为主动控制的经验，并分析自身在项目全过程的预算控制与管理中的欠缺，查找原因并在以后的工

作中加以克服。

综上所述，企业要针对项目建设过程各个阶段的控制与管理的特点，运用组织上、经济上、技术上的手段与方法，有效地控制工程项目成本，保证项且在满足需要的情况下，尽可能地减少投入，最大限度地

提高收益。