旅游地产概念、特点、发展历程及现状介绍

第一篇：旅游地产概念、特点、发展历程及现状介绍

相信搞旅游开发的对旅游地产一定很熟悉，不过如果想更细致的了解旅游地产还得从旅游地产的概念、特点、发展及现状入手，下面是山合水易为大家整合的一些有关旅游地产的概念、特点、发展等内容：

1、旅游地产的概念

一般认为，旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。目前国内对于旅游地产尚未形成统一定论。更为广泛的说法是，旅游地产是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。

另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。

“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。而所谓'第二'，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。”

2、旅游地产的特点

(1)优雅的环境资源

旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。

(2)专业的物业管理与酒店管理

与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

(3)符合旅游度假的设计方案

旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。

(4)投资回报率高

旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。

(5)消费档次高

旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。

(6)消费的可存储性和期权消费

旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。

3、旅游地产发展的历程及现状

(1)旅游房地产的起源

旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(timeshare，又称vacationownership)概念。

在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。

在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。

(2)我国旅游房地产的发展

我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。

--20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。

--20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念传播开来。

--2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。

目前我国旅游地产虽有了一定发展，但仍处于发展起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主，主要发展区域如下图所示：

第二篇：光纤通信技术发展历程、特点及现状

学号： 20085044013 本科学年论文

学

院

物理电子工程学院

专

业

电子科学与技术

年

级

2008级

姓

名

王震

论文题目

光纤通信技术发展历程、特点及现状

指导教师

张新伟

职称

讲师

成绩

2012年1月10日

目 录

摘 要.......................................................1 Abstract................................................................1 绪 论.......................................................1 1光纤通信发展历程..........................................1 1.1 世界光纤通信发展史.....................................1 1.2 中国光纤通信发展史.....................................2 2 光纤通信技术的特点........................................3 2.1 频带极宽，通信容量大...................................3 2.2 损耗低，中继距离长.....................................3 2.3 抗电磁干扰能力强.......................................3 2.4 无串音干扰，保密性好...................................3 3 不断发展的光纤通信技术....................................3 3.1 SDH系统...............................................3 3.2 不断增加的信道容量.....................................3 3.3 光纤传输距离...........................................4 3.4 向城域网发展...........................................4 3.5 互联网发展需求与下一代全光网络发展趋势.................4 4 结束语....................................................4 参考文献....................................................4

光纤通信技术发展历程、特点及现状

摘 要：光纤通信是利用光作为信息载体、以光纤作为传输的通信方式。光纤通信是以其传输频带宽、通信容量大、中继距离长、损耗低特点，并具有抗电磁干扰能力强，保密性好的优势，光纤通信不仅可以应用在通信的主干线路中，还可以应用在电力通信控制系统中，进行工业监测、控制，而且在军事领域的用途也越来越为广泛。光纤通信技术正朝着超大容量、超长距离传输和交换、全光网络方向发展。

关键词：光纤通信；发展历程；特点；发展现状

绪论

光纤通信技术已成为现代通信的主要通信方式，在现代信息网中起着非常重要的作用，随着信息技术的发展，大容量光纤通信网络的建设，光电子技术将起到越来越重要的作用。光电子技术将继微电子技术之后再次推动人类科学技术的革命。有专家预测，21世纪将是“光子世纪”，十年内，光子产业可能会全面取代传统电子工业，成为本世纪最大的产业。光纤通信又进入了一个蓬勃发展的新时期，而这一次发展将涉及信息产业的各个领域，其范围更广，技术更新，难度更大，动力更强，无疑将对21世纪信息产业的发展和社会进步产生巨大影响。光纤通信发展历程

1.1 世界光纤通信发展史

光纤的发明，引起了通信技术的一场革命，是构成21世纪即将到来的信息社会的一大要素。

1966年出生在中国上海的英籍华人高锟，发表论文《光频介质纤维表面波导》，提出用石英玻璃纤维（光纤）传送光信号来进行通信，可实现长距离、大容量通信。于1970年损失为20db/km的光纤研制出来了。据说康宁公司花费3000万美元，得到30米光纤样品，认为非常值得。这一突破，引起整个通信界的震动，世界发达国家开始投入巨大力量研究光纤通信。1976年，美国贝尔实验室在亚特兰大到华盛顿间建立了世界第一条实用化的光纤通信线路，速率为45Mb/s，采用的是多模光纤，光源用的是发光管LED，波长是0.85微米的红外光。在上世纪70年代末，大容量的单模光纤和长寿命的半导体激光器研制成功。光纤通信系统开始显示出长距离、大容量无比的优越性。

按理论计算：就光纤通信常用波长1.3微米和1.55微米波长窗口的容量至少有25000GHz。自然会想到采用多波长的波分复用技术WDM。1996年WDM技术取得突破，贝尔实验室发展了WDM技术，美国MCI公司在1997年开通了商用的WDM线路。光纤通信系统的速率从单波长的2.5Gb/s和10Gb/s爆炸性地发展到多波长的Tb/s(1Tb/s=1000Gb/s)传输。当今实验室光系统速率已达10Tb/s，几乎是用之不尽的，所以它的前景辉煌。1.2 中国光纤通信发展史

1973年，世界光纤通信尚未实用。邮电部武汉邮电科学研究院（当时是武汉邮电学院）就开始研究光纤通信。由于武汉邮电科学研究院采用了石英光纤、半导体激光器和编码制式通信机正确的技术路线，使我国在发展光纤通信技术上少走了不少弯路，从而使我国光纤通信在高新技术中与发达国家有较小的差距。

我国研究开发光纤通信正处于十年**时期，处于封闭状态。国外技术基本无法借鉴，纯属自己摸索，一切都要自己搞，包括光纤、光电子器件和光纤通信系统。就研制光纤来说，原料提纯、熔炼车床、拉丝机，还包括光纤的测试仪表和接续工具也全都要自己开发，困难极大。武汉邮电科学研究院，考虑到保证光纤通信最终能为经济建设所用，开展了全面研究，除研制光纤外，还开展光电子器件和光纤通信系统的研制，使我国至今具有了完整的光纤通信产业。

1978年改革开放后，光纤通信的研发工作大大加快。上海、北京、武汉和桂林都研制出光纤通信试验系统。1982年邮电部重点科研工程“八二工程”在武汉开通。该工程被称为实用化工程，要求一切是商用产品而不是试验品，要符合国际CCITT标准，要由设计院设计、工人施工，而不是科技人员施工。从此中国的光纤通信进入实用阶段。

在20世纪80年代中期，数字光纤通信的速率已达到144Mb/s，可传送1980路电话，超过同轴电缆载波。于是，光纤通信作为主流被大量采用，在传输干线上全面取代电缆。经过国家“六五”、“七五”、“八五”和“九五”计划，中国已建成“八纵八横”干线网，连通全国各省区市。现在，中国已敷设光缆总长约250万公里。光纤通信已成为中国通信的主要手段。在国家科技部、计委、经委的安排下，1999年中国生产的8×2.5Gb/s WDM系统首次在青岛至大连开通，随之沈阳至大连的32×2.5Gb/s WDM光纤通信系统开通。2005年3.2Tbps超大容量的光纤通信系统在上海至杭州开通，是至今世界容量最大的实用线路。

中国已建立了一定规模的光纤通信产业。中国生产的光纤光缆、半导体光电子器件和光纤通信系统能供国内建设，并有少量出口。光纤通信技术的特点

2.1 频带极宽，通信容量大

光纤的传输带宽比铜线或电缆大得多。对于单波长光纤通信系统，由于终端设备的限制往往发挥不出带宽大的优势。因此需要技术来增加传输的容量，密集波分复用技术就能解决这个问题。2.2 损耗低，中继距离长

目前，商品石英光纤和其它传输介质相比的损耗是最低的；如果将来使用非石英极低损耗传输介质，理论上传输的损耗还可以降到更低的水平。这就表明通过光纤通信系统可以减少系统的施工成本，带来更好的经济效益。2.3 抗电磁干扰能力强

石英有很强的抗腐蚀性，而且绝缘性好。而且它还有一个重要的特性就是抗电磁干扰的能力很强，它不受外部环境的影响，也不受人为架设的电缆等干扰。这一点对于在强电领域的通讯应用特别有用，而且在军事上也大有用处。2.4 无串音干扰，保密性好

在电波传输的过程中，电磁波的传播容易泄露，保密性差。而光波在光纤中传播，不会发生串扰的现象，保密性强。除以上特点之外，还有光纤径细、重量轻、柔软、易于铺设；光纤的原材料资源丰富，成本低；温度稳定性好、寿命长。正是因为光纤的这些优点，光纤的应用范围越来越广。不断发展的光纤通信技术

3.1 SDH系统

光通信从一开始就是为传送基于电路交换的信息的，所以客户信号一般是TDM的连续码流，如PDH、SDH等。伴随着科技的进步，特别是计算机网络技术的发展，传输数据也越来越大。分组信号与连续码流的特点完全不同，它具有不确定性，因此传送这种信号，是光通信技术需要解决的难题。而且两种传送设备也是有很大区别的。3.2 不断增加的信道容量 光通信系统能从PDH发展到SDH，从155Mb/s发展到l0Gb/s，近来，40GB/s已实现商品化。专家们在研究更大容量的，如160Gb/s(单波道)系统已经试验成功，目前还在为其制定相应的标准。此外，科学家还在研究系统容量更大的通讯技术。3.3 光纤传输距离

从宏观上说，光纤的传输距离是越远越好，因此研究光纤的研究人员们，一直在这方面努力。在光纤放大器投入使用后，不断有对光纤传输距离的突破，为增大无再生中继距离创造了条件。3.4 向城域网发展

光传输目前正从骨干网向城域网发展，光传输逐渐靠近业务节点。而人们通常认为光传输作为一种传输信息的手段还不适应城域网。作为业务节点，既接近用户，又能保证信息的安全传输，而用户还希望光传输能带来更多的便利服务。3.5 互联网发展需求与下一代全光网络发展趋势

近年来，互联网业发展迅速，IP业务也随之火爆。研究表明，随着IP业的迅速发展，通信业将面临“洗牌”，并孕育着新技术的出现。随着软件控制的进一步开发和发展，现代的光通信正逐步向智能化发展，它能灵活的让营运者自由的管理光传输。而且还会有更多的相关应用应运而生，为人们的使用带来更多的方便。

综上所述，以高速光传输技术、宽带光接入技术、节点光交换技术、智能光联网技术为核心，并面向IP互联网应用的光波技术是目前光纤传输的研究热点，而在以后，科学家还会继续对这一领域的研究和开发。从未来的应用来看，光网络将向着服务多元化和资源配置的方向发展，为了满足客户的需求，光纤通信的发展不仅要突破距离的限制，更要向智能化迈进。结束语

现在光通信网络的容量虽然已经很大，但还有许多应用能力在闲置，今后随着社会经济的不断发展，作为经济发展先导的信息需求也必然不断增长，一定会超过现有网络能力，推动通信网络的继续发展。因此，光纤通信技术在应用需求的推动下，一定不断会有新的发展。

参考文献

[1]王磊，裴丽.光纤通信的发展现状和未来[J].中国科技信息，2006(4)：12-14.[2]辛化梅，李忠.论光纤通信技术的现状及发展[J].山东师范大学学报，2003(4): 5-6.[3]韦乐平.光同步数字传送网[M].北京：人民邮电出版社，1998: 5-7.[4]毛谦.我国光纤通信技术发展的现状和前景[J].电信科学, 2006: 12-13.[5]祁斌.浅析光纤通信技术及其展望[J].科技创新, 2010: 45-47.[6]何淑贞，王晓梅.光通信技术的新飞跃[J].网络电信, 2004(2): 15-17.[7]李超.17-18.浅谈光纤通信技术发展的现状与趋势[J].沿海企业与科技, 2007(7):

第三篇：工业旅游现状特点

 工业旅游是以工厂、企业、公司等工業场所作为旅游客体的一种专项旅游。工业旅游最早起源于法国，20世纪50年代，法国雪铁龙汽车制造公司率先开放生产车间，允许客人参观其生产流水线，引起轰动，随后众多厂商纷纷效仿，一时间参观工业企业成为“时尚”。当今西方几乎所有大企业都定期向公众开放，许多著名企业因此成为旅游景点。工业旅游在我国还是一种相对新型的旅游产品，但从诞生伊始，它就受到了旅游者的追捧。2004年“十一”黄金周期间，工业旅游更以其在价格、区位方面的优势及产品的独特的魅力吸引了大批游客，各地纷纷传来工业旅游势头强劲的相关报道。

一、我国工业旅游发展历程及现状

1.我国工业旅游发展历程。(1)企业自发组织阶段。20世纪90年代以前，在中国工业企业参观的对象大多是官方和业界人士，严格来讲，这种形式的参观接待并不能算是真正意义上的工业旅游。我国的真正的工业旅游出现于20世纪90年代中期。1994年，长春第一汽车集团组建了一汽实业旅行社，对外开放了卡车生产线、红旗轿车生产线、捷达轿车生产线及汽车研究所样车陈列室。北京三元、燕山石化、燕京啤酒等企业纷纷对游人开放，国内其他一些知名企业也纷纷开始涉足工业旅游项目。(2)政府规范管理阶段。2001年，国家旅游局正式启动工农业旅游这一项目，到2004年3月底，全国340多个企业向国家旅游局提出申报验收的要求。在汇总和审议验收结果的基础上，国家旅游局于2004年7月正式命名306家全国工农业旅游示范点，其中工业旅游示范点103家。在国家旅游局制定实施的《全国工农业旅游示范点检查标准(试行)》中，对工业旅游示范点的诸多方面都作了详尽的规定，通过政府的规范管理，可以促进工业旅游健康有序地开展，避免一窝蜂地盲目上马而造成资源浪费、质量低下等弊端。

2.我国工业旅游发展现状分析。(1)地域分析。现阶段，我国的工业旅游点在地域分布上与工业发展状况基本吻合，即在老工业基地和新兴工业城市发展较快。在国家命名的103家工业旅游示范单位中，27个省、市、自治区榜上有名，其中经济发展强劲的浙江省占据11席，排在首位，第二名是传统工业河南省(10席)，接下来是东北老工业基地辽宁省(9席)，吉林省(8席)，广东、山东、安徽各列6席。以上六省的示范点共有56个，占据了全部示范点的一半强。工业旅游发展较好的地区基本上集中在中国的中东部，西部由于区位条件所限，本身的工业旅游资源不很丰富，在示范点中上榜者寥寥。(2)行业分析。在103个工业旅游示范点当中，人围者大都是行业领先者，如四川长虹、青岛海尔、上海宝钢、山西杏花村等。其中，造酒业共有17家，包括长江三峡工程坝区、秦山核电站在内的发电厂等电力企业共有12家，钢铁、陶瓷制造业各6家、采矿业5家。从行业分布上可以发现：我国的工业旅游在行业分布上也很不均衡，主要集中在一些传统工业如食品业、能源业和传统加工制造业上，像辽宁沈飞航空博览园之类的高科技工业的比重过小。

二、我国工业旅游的特点

1.工业旅游的出现受到工业发展和旅游发展的双重制约。工业旅游是历史的产物。只有当工业与旅游业发展较成熟时，工业旅游才会应运而生。工业是发展工业旅游的基础，旅游业发展得再成熟，没有工业做支撑，工业旅游也无从搞起。旅游业是发展工业旅游的必要条件，工业的高度发达也不意味着工业旅游就一定兴旺。20世纪90年代中期以后，我国旅游者逐渐成熟起来，对旅游产品的要求开始趋向多样化，在市场意识的指导下，适时推出工业旅游，立即受到了游客的热烈欢迎。

2.工业旅游具有多效益性。(1)开发工业旅游可以带来良好的经济效益、社会效益和环境效益。工业旅游的经济效益主要是通过增加门票收入、促进企业相关服务业发展和无形广告收入来体现的。特别是后者，工业旅游可以通过让游客参观企业，宣传企业的文化，促进真实购买，培养忠实顾客群。这种经济效益是很难以金钱衡量的。(2)工业旅游具有社会效益。人们带着疑问走进企业，参观完毕后，他们得到了满意的答案，增长了见识，这对提高民众素质不失为一个好的方法。此外，开展工业旅游还可以解决一部分人的就业问题，并能提升企业所在城市形象，促进城市各方面协调发展。(3)发展工业旅游可以改善环境。工业企业以往一直是城市污染的罪魁祸首之一。而企业在搞工业旅游时，会把优美的环境作为一个重要方面来展示。

3.青少年是工业旅游的主力军。据报道，在首钢、宝钢旅游的游客以大中学生为主，其中，以学校出面，集体组织的形式居多。大学生参观常常有辅助教学的目的，而中学生则以扩大知识面或爱国主义教育为主。

4.除去专业参观外，游客以国内为主。一般情况下，游客出国旅游时，选择的旅游景点多是一些著名的自然风景区、休闲度假地和历史名胜观光区，只有那些抱有专业目的的游客才会选择进行工业旅游。这种主要是出国旅游的时间有限，人们一般倾向于选择当地最具代表性的景观参观游览。而国内游客特别是当地游客则不然，地理上的近便性促使他们在选择工业旅游时更加积极。在我国，这种特征更明显。由于我国的工业相对我国的主要客源国处于相对低势，因而国外的游客数量较少。即便是在国内，游客也以当地为主。如广州在推出工业游时的市场定位就是广州及周边市民。

三、我国工业旅游的开发模式

发展工业旅游的模式不一而足，要根据企业的性质、特点进行合理的开发。总的说来，我国在开发工业旅游时有如下几种模式可供借鉴：

1.专业型开发模式。对于以现代化科学技术和先进的生产工艺为主要内容的工业旅游，如美国硅谷、日本筑波科学城、我国西昌卫生发射中心等，可以采取专业型开发模式。除去在特定的场所参观游览外，可在建相关的博物馆、展览厅，配备专职导游员对各种科学技术现象进行现场讲解，邀请专家举办专场的科普性知识讲座，出售一些相关仿制科技产品、书籍等上下功夫，多方面为游客提供专业知识。

2.公园型开发模式。工业旅游的对象如果是一些已经过时的、甚至是已经废弃的比较落后的生活工艺、生产模式，比如开采了多年的各类矿区，蒸汽机制造厂和老火车厂等，可以在再现当年辉煌生产场景的基础上，将整个厂区加以绿化改造，变为景观公园。例如，德国蒂森公司将1985年停产的一家企业改造为以煤、钢铁工业景观为背景的大型景观公园。该公园占地 2.3平方公里，内容丰富多样，既有青少年活动场所，又可进行各种文艺演出活动。我国的一些企业在开发工业旅游时可借鉴这一模式。

3.综合型开发模式。当工业旅游与自然景观、人文景观融为一体时，适宜采用综合开发的模式。如美国拉斯维加斯及其附近的建在沙漠中的胡佛水库、我国三峡库区、浙江省安吉天荒坪抽水蓄能电站等。这些地方既有优美的自然风光，又有独特的工业旅游资源，发展工业旅游具备得天独厚的条件。在这种类型的工业区内，除了作为主要游览对象的工业景观和自然风光外，还可考虑在旅游的其他要素上大做文章，譬如修建购物中心、美食文化街、体育中心、游乐园、影剧院等配套设施，吸引大量旅游和休闲的人流。以三峡库区为例，正是在旅游诸要素上下大功夫才成为我国工业旅游的典范。中外游客在领略到了三峡自然山水的美丽风光和人类宏伟的水利工程之余，还可以满足各种各样的旅游需要。从1997—2004年，其累计接待中外游客达300多万人次，取得了不俗的经济社会效益。

4.特定型开发模式。特定型开发模式指以展示特定生产模式、生产工艺为主的工业旅游模式，当前我国的大多数工业旅游都是这样一种开发模式。为避免雷同，各个企业应在挖掘自身特点的基础上整合工业旅游资源，推出独具特色的工业旅游产品。如作为中国汽车工业的摇篮，“一汽”集团在开发工业旅游时便做足了汽车牌。他们重点发展了五个汽车旅游项目，除去游览生产线的“现代化汽车生产观光旅游”外，还有以汽车博物馆为依托的“世界名车风采观光旅游”、充分利用“一汽”历史的“汽车历史文化观光旅游”，强调参与性的“汽车娱乐观光旅游”和注重购物的“汽车购物观光旅游”。惟有对旅游资源进行科学合理的开发、设计，才能打造出有生命力的工业旅游产品。

四、发展工业旅游的几点思考

应该看到，中国的工业旅游兴起的时间还很短，在工业旅游的发展过程中还存在一些有待解决的问题。

1.转变守旧观念。不可否认，中国确实还有很多企业要么认为搞工业旅游是不务正业，要么认为工业旅游是“小儿科”，成不了大气候，再加上工业旅游产品很难立即带来可观的利润，因此这些企业对工业旅游更加不感兴趣。陈旧的观念必然导致他们的工业旅游或者仍旧停留在原先的行政接待性质上，或者是被动上马，投入少，管理差。只有转变这种观念，才能使我国工业旅游健康发展。

2，避免盲目上马。我国很多地方在发展旅游业时容易犯盲目从众的错误，一度风风火火即而无声无息的主题公园热就是一个实例。搞工业旅游不能一哄而上，各地各企业应保持头脑清醒，根据自身的条件审时度势地进行开发。开展工业旅游的企业应具备一定的条件，包括：(1)资金相对充足。虽然相对其他类型的风景区工业旅游的投资门槛较低，但想把工业旅游做大、做强、做出特色也需要为数可观的一笔资金。长春第一汽车集团为全面改善旅游环境，树立工业旅游形象，专门投资4.3亿元对广场街道进行大规模的绿化、彩化、亮化和美化改造。(2)企业有一定的知名度。开展工业旅游的企业应该在行业中处于领先地位。选择工业旅游的游客想看到的是具有代表性的工艺，科学的管理，一流的生产线，特别是那些有一定知名度的企业对游客的吸引力更大一些。在国家颁布的首批工业旅游示范点中，我们看到的大多都是行业领头人。(3)与旅游相关的配套齐全。工业旅游并不是简单的“工”、“旅”结合。开发工业旅游要求相应的配套设施，如专供游客通行的参观通道、厂区内的各种指示标牌、专门的交通运输工具等。当然，由于工业旅游所游览的对象专业性较强，还需配备专职的导游人员进行现场讲解。

3.注意安全问题。安全问题是双向的。既要注意游客的安全，又要注意企业及产品的安全。有的工业企业的生产过程毕竟是有一定的危险性的，在旅游者参观游览的过程中，要在厂区适宜的地方树立安全警示牌并由导游员多作提醒，避免发生游客安全事故。就企业安全问题而言，一是顾虑游客参观会涉及企业机密，再就是有的企业在卫生安全等方面有限制。前者使一部分企业在开展工业旅游时顾虑重重，做出严禁拍照等规定。其实如果连在西昌卫星发射中心参观都可以在发射架下留影的话，一般企业又有什么可诚惶诚恐的呢?避免机密外泄，可以在最初设计工业旅游线路时即慎重考虑，不宜参观的环节不对外开放，另外在组织参观时可严密注意游客动向。对于后者，比如某些食品加工行业，可以采取隔离通道或限制大规模参观等方式加以解决。

4.进行全面、深层开发。要客观面对我国的工业旅游。总的说来，我国的工业旅游目前还处于开发的初级阶段，产品趋同现象比较严重。从上文对工业旅游示范点的行业分析可以看出，在工业内部众多的行业中，开发工业旅游产品的行业还很不全面。而各个工业旅游产品也大都是以参观生产线为主，这样的工业旅游产品的开发层次是很浅的，有待于进一步提高。反观国外的工业旅游，其开发已相当全面，食、宿、行、游、购、娱早巳融为一体。如在美国匹兹堡，钢铁大王的酒店是钢铁大楼，玻璃巨头的餐厅就是玻璃大厦……优美的工业园区、先进的生产工艺，每一处都散发着经久的魅力，让置身其中的游客无时无刻不感受新奇有趣。另外，进行工业旅游开发应该将企业的文化融入游览过程，让参观者在游览时对企业产生强烈的认同感。这些主要通过科学的管理、严格的纪律、人性的关怀、厂区的风貌、员工的精神面貌等方面得以体现。

五、结

语

随着中国旅游业的不断发展，旅游者的不断成熟，相应的旅游产品形式也不断丰富起来。作为一种新兴的旅游方式，工业旅游是对传统的观光、度假旅游的一种很好的补充。发展工业旅游可以丰富我国的旅游产品结构，分流传统风景名胜区的游客。企业借助工业旅游这样一个载体可以与游客沟通，传达企业信息之余还可以取得较好的经济效益。游客通过工业旅游可以掌握相关科技知识，提高自身素质。发展工业旅游可谓一举数得。不过，我们也应该清醒地看到，和发达国家相比我国的工业旅游在很多方面还存在相当的差距。企业在进行工业旅游产品开发设计时一定要摆脱粗放式思维模式，力争做精做细、做出特色，惟有如此，我国的工业旅游才有可能从“方兴未艾”成长为“常盛不衰”。

第四篇：私募基金特点及发展历程

私募基金特点及发展历程

私募股权基金的运作方式是股权投资，即通过增资扩股或股份转让的方式，获得非上市公司股份，并通过股份增值转让获利。股权投资的特点包括：

1．股权投资的收益十分丰厚。与债权投资获得投入资本若干百分点的孳息收益不同，股权投资以出资比例获取公司收益的分红，一旦被投资公司成功上市，私募股权投资基金的获利可能是几倍或几十倍。

2．股权投资伴随着高风险。股权投资通常需要经历若干年的投资周期，而因为投资于发展期或成长期的企业，被投资企业的发展本身有很大风险，如果被投资企业最后以破产惨淡收场，私募股权基金也可能血本无归。

3．股权投资可以提供全方位的增值服务。私募股权投资在向目标企业注入资本的时候，也注入了先进的管理经验和各种增值服务，这也是其吸引企业的关键因素。在满足企业融资需求的同时，私募股权投资基金能够帮助企业提升经营管理能力，拓展采购或销售渠道，融通企业与地方政府的关系，协调企业与行业内其他企业的关系。全方位的增值服务是私募股权投资基金的亮点和竞争力所在。

发展历程

私募股权基金起源于美国。20世纪末，有不少富有的私人银行家通过律师、会计师的介绍和安排，将资金投资于风险较大的石油、钢铁、铁路等新兴产业，这类投资完全是由投资者个人决策，没有专门的机构进行组织，这就是私募股权基金的雏形。

现代PE产业先后经历了4个重要时期的发展。

1946～1981年的初PE时期，一些小型的私人资产投资以及小型企业对私募的接触使PE得到起步。

1982～1993年的第一次经济萧条和繁荣的循环使PE发展到第二个时期，这一时期的特点是出现了一股大量以垃圾债券为资金杠杆的收购浪潮，并在20世纪80年代末90年代初在几乎崩溃的杠杆收购产业环境下仍疯狂购买著名的美国食品烟草公司雷诺纳贝斯克（RJR Nabisco）中达到高潮。

PE在第二次经济循环（1992～2002年）中得到洗涤并经历了其第三个时期的进化。这一时期的初期也就是20世纪90年代初期逐渐浮现出一系列金融和经济现象，比如储蓄和贷款危机，内幕交易丑闻以及房地产业危机。这一时期出现了更多制度化的私募股权投资企业，并在1999～2000年的互联网泡沫时期达到了发展的高潮。

2003～2007年成为PE发展的第四个重要时期，全球经济由之前的互联网泡沫逐步走弱，杠杆收购也达到了空前的规模，从而使私募企业的制度化也得到了空前的发展。从2007年美国黑石集团（Blackstone Group）的IPO中我们可以得到充分的印证。

国际私募股权投资基金经过50多年的发展，成为仅次于银行贷款和IPO的重要融资手段。国际私募股权投资基金规模庞大，投资领域广阔，资金来源广泛，参与机构多样。目前西方国家私募股权投资基金占其GDP份额已达到4%～5%。迄今为止，全球已有数千家私募股权投资公司，黑石、KKR、凯雷、贝恩、阿波罗、德州太平洋、高盛、美林等机构是其中的佼佼者。

第五篇：浅谈我国旅游地产现状及其发展空间

浅谈我国旅游地产现状及其发展空间

摘要：近几年，旅游业、房地产业在我国的发展持续升温，为旅游房地产提供了巨大的发展空间。作为一种新兴产业模式，旅游房地产在我国存在着广阔的发展前景，市场运营已初露端倪。但由于旅游房地产在我国尚处于起步阶段，发展过程中暴露出了一些问题。采取相应的措施，加强监督管理，对促进旅游房地产的规范发展，具有十分重要的意义。关键词：旅游房地产旅游房地产

1.背景分析

1.1 旅游房地产的概念

旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，随着度假旅游的兴起而旅游房地产运营而生。所谓旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。

目前旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：一是分时度假（时权酒店），客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权；二是产权酒店，产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人可以委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定的投资回报(北京的金色假日产权酒店、快乐无穷大等)；三是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权（高尔夫、登山、滑雪运动度假村等）；四是房地产大盘或者新城区项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。

1.2 市场环境

近年来，随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，我国旅游业在经历了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式的旅游，成为旅游消费的主流。人们开始不再追求花最少的钱，用最短的时间，玩尽可能多的景点这种浮光掠影、赶场似的旅游，而是开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受，渴望身心彻底的放松。例如到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修心养性一番，远离喧嚣的城市，在大自然中与家人同享天伦之乐。人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地。

2.我国的旅游房地产前景广阔

旅游房地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。一般说来，旅游房地产可分为以下几类：一是景区住宅、风景名胜度假村等，是指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，消费者拥有一

定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店，指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售，收益归其家人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。

2.1 国家政策的支持

党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。

2.2 市场潜力巨大

据国家统计局显示，2000年5月1日至6日，全国居民外出旅游4600万人，旅游消费181亿人民币，分别比前一年国庆假日增长15%和27%，国内居民出境人数10万人，增长30%。另据国家旅游局、国家统计局联合调查，2000年“十一”黄金周，全国宾馆饭店和旅馆招待所的平均床位出租率为46.7%，21个重点旅游城市中更高达65.5%。从2000年的“黄金周”每次旅游支出都比上次增加数10亿元人民币的势头中，不难体会到假日经济在国内的强大影响力。然而。与此形成鲜明对比的却是酒店业淡旺两季的供需不平衡现象。旅游旺季到来时，各大小酒店供不应求，人满为患，住宿价格居高不下；当淡季来临时，大量客房积压，酒店资源不能充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。

2.3 交通条件日渐成熟

从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，广州、深圳约10个人一辆车。专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。便利的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。

2.4 空置商品房能得到有效解决

我国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置商品房。据不完全统计，我国空置商品房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。尽管国家有关部门对此采取了不少措施，然而效果并不理想。而把其中一部分改造为旅游物业，将是消化这些空置房的有效途径。

3.我国旅游房地产的发展现状

3.1 市场运营初露端倪

目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。其中有中国华源集团与海口南泰实验有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、西安佳隆房地产开发公司推出的“蓝水假期”（温泉别墅）、昆明官房企业集团开发的“滇西明珠”（产权式酒店）。可见，随着住宅市场的进一步细分，这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式已引起不少发

展商和业内人士的关注。

3.2 存在问题不可忽视

3.2.1 经营模式单一，缺乏创新

目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

3.2.2 经营市场混乱，缺乏行业规范

巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，让部分经营者有机可乘，带来了许多不良影响。一些经营者在广告宣传资料中明示了投资回报，在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。比如“康巴斯”、“格林巴拉迪斯”和“派克林”等销售公司，在销售分时置业卡时，声称可以用RCI全球交换系统进行度假交换，在获利数百万美元后却销声匿迹。广东还出现了一些小公司借分时度假之名进行非法集资。

3.2.3 消费者支付能力的制约

旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太超前了。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

4.发展旅游房地产的几点建议

4.1 加强旅游房地产的创新，尤其是营销手段

与传统房地产不同，旅游房地产的所有权不一定发生转移，它出卖的是它的功能，它的服务，它的软性消费品。所以在营销手段上，必须进行技术创新，向国际潮流靠拢，不一定将自己限定与房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡，甚至可以进行跨行业结盟，跨国度联动，实现对消费资源最大限度的挖掘。

4.2 加强规划，整合旅游与房地产资源

风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度决定了房地产开发规模和利用程度。只有对旅游景点客源市场需求进行分析，并细分休闲旅游、度假旅游、体育运动旅游等市场，才能通过房地产规划设计，稳步有序地进行开发，进行营销及全过程的信息管理服务，进而形成一个全新的产业运行模式。

4.3 制定有利于旅游房地产发展的相关法规

《商品房销售管理办法》规定，不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。同时，应全面落实带薪休假制度。各企事业单位应结合具体条件进一步推开实行带薪休假制度，并联系单位实际情况，由个人自主选择休假时间，这样可避免旅游度假消费的过度集中，使得旅游房地产一年四季得到更重复的利用。

4.4 健全法律约束机制，加强监督管理

当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。