第一篇：天津市拟任物业项目经理2013第十期考试试题-修改后
2013年第十期拟任项目经理考试试题
物业管理概论
1、简述物业管理的定义及物业服务合同的备案时限、备案部门？
答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。
2、物业管理的行业特征：
公共性和综合性：使用物业管理服务有别于特约服务和专项服务； 受益群体的广泛性和差异性：使客观评价物业服务质量的难度增大；
即时性和无形性：使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在 持续性和长期性：使物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。
内、外部制度的建立
1、简述项目应建立的应急预案？
（1）关于消防方面的应急预案。（2）电梯困人情况的应急预案。
（3）突发性跑水、浸水事故的应急预案。（4）绿化出现病虫害的应急预案。（5）公共卫生突发事件的应急预案。
（6）特殊天气（雨、雪等）突发事件的应急预案等。2 如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？
试述项目经理在物业管理制度中的作用？应具备什么样的素质？
项目经理是受企业法人代表委托对项目全面负责的管理者，是物业服务区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。
1、物业管理制度的研讨制定者
⑴学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同 ⑵理解项目物业管理服务方案
⑶了解业主、客户和物业员工、物业分包商的情况 ⑷关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。
2、用物业管理制度做事、管人的监督执行者
⑴物业管理制度的学习、培训、教育从项目组建落实 ⑵项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范 ⑶从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧 ⑷项目分包服务商的监控管理。
3、持续改进物业管理制度的完善修订者
⑴加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解
⑵建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。项目经理应具备什么样的素质？
一、基本能力
答：1）合同履约能力
2）组织领导能力 3）综合协调能力 4）风险控制能力 5）提炼总结能力 6）提升价值能力
二、基本素质
1）爱党爱国、诚实守信 2）爱岗敬业、服务至上 3）熟知法规、精通业务 4）自尊自信、学识渊博
3、试述物业管理项目应建立哪些内外部制度？
答：
一、内部制度：包括人力资源管理制度、财务管理制度、物资采购供应制度、档案管理制度等。
二、外部制度。
1、管理规约
2、物业承接查验标准及检验办法
3、综合服务管理制度。
4、共用区域房屋、外观、道路等维修养护制度。
5、共用设施设备运行、维修养护制度。
6、公共秩序维护管理制度。
7、公共区域环境卫生清洁制度。
8、公共区域绿化养护管理制度。
9、各类应急预案。
公共法和风险规避
1、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？
答：
1、区分所有建筑物专有部分以外的其余部分；
2、不属于专有部分的建筑物附属物及附属设施；
3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。***住宅物业共用部位、共用设施设备包括哪些？
（一）房屋共用部位主要包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外檐墙面及楼梯间地面面层、门窗、楼梯扶手等。
（二）房屋共用设施设备主要包括：电梯、水泵、二次供水、消防系统、排水管道、道路、围墙、大门等。
2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。物业管理专业法规
1、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？
物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：
（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；
（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；
（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
（四）物业装饰装修的管理；
（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；
（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；
（七）物业资料的查询服务和管理；
（八）双方约定的其他物业管理服务内容。
2、与业主大会签订物业服务合同应当注意的问题？
1）明确业主大会的权利与义务、明确物业服务企业的权利与义务。
2）明确服务内容、服务标准和收费标准，场地占用费的收取和使用情况。
3）明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算以及赔偿标准。违约责任要具有可操作性。
4）免责条款的约定。如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等。5）明确争议解决方式的问题。
3、简述新修订的《天津市物业管理条例》建立了哪些新制度？八项 1）物业管理联席会议制度
2）从业人员持证上岗和继续教育制度
3）对物业管理共用部位、共用设施设备前期和日常检查制度 4）中介机构和外埠来津企业备案制度
5)物业服务企业退出项目管理预警报告制度 6)场地占用费的收取和使用情况公示制度 7)物业管理用房登记和公示制度
8)物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度
4、简述新修订的《天津市物业管理条例》进一步完善了原来哪些基本制度？六项 1）业主大会制度 2）招投标制度
3）前期备案制度 4）双确认制度
5）专项维修资金制度 6）物业承接验收制度
5、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？ 答：新的物业管理服务标准分为四个等级。
一级标准：每月每平方米1.2元；二级标准：每月每平方米0.9元；三级级标准：每月每平方米0.7元；三级级标准：每月每平方米0.5元。
并明确规定开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。
6、《天津市物业管理条例》对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的检查有什么要求？如何落实
《天津市物业管理条例》第五十二条规定： 物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行善的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。
1、企业在年初应制定共用部位、共用设施设备检查计划
2、在日常工作中应加强对物业管理共用部位、共用设施设备的维修养护。
3、加强日常巡查。
4、发现问题及时制定解决方案。
7、简述《天津市物业管理条例》规定物业服务企业应当向业主公示的内容有哪些？ 结合新条例，简述物业项目应该建立哪些公示制度？（至少举出5个方面）？ 1）物业服务企业工商营业执照、资质等级证
2）物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项 目、收费标准等有关情况进行公示。3）场地占用费收取和使用情况
4）实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况
5）每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。
6）提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知另一方并在物业管理区域内公告。
7）专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益
论述
8、新天津市物业管理条例赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？
1）负责组织、协调成立首次业主大会； 2）受理业主大会备案；
3）在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作；
4）在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会。
5）监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。
6）负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题。
7）对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
8）接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新《条例》行为的投诉和举报。
9）接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料。
10）对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。
物业管理招投标
1、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？ 1）项目的整体设想与构思 2)服务理念及服务定位
3)机构设置、人员的配备、培训与管理 4)管理指标与措施 5)主要工作环节运行程序 6)档案资料的建立与管理 7)前期物业管理服务方案
8）房屋及共用设施设备管理服务方案 9）环境清洁管理服务方案 10）绿化维护养护方案 11）公共秩序维护方案 12）消防管理服务方案 13）车辆管理服务方案 14）内部管理制度的制定 15)物资装备计划 16)应急预案 17)社区文化
3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？
1、物业服务企业营业执照复印件
2、企业资质等级复印件
3、法人代表授权委托书
4、公司介绍
5、公司管理业绩
6、项目经理简介
7、专业技术人员情况
4、物业管理投标书的编写要求。
基本要求
1、使用国家统一的计量单位；
2、使用国家统一的行业标准和规范；
3、使用准确的表述方式；
4、确保资料的真实性；
5、计算数字准确无误，报价合理；
6、装订整齐，符合要求；
7、注意文件保密。编制要点。
（1）针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竞标方案具有针对性，需做好如下工作：
①现场调查；首先要到目标物业进行实地调查，了解物业情况、掌握当地物业管理的相关法律法规
②分析研究。根据调查情况，找出目标物业开展物业管理的优势和劣势。③拟定管理方案。根据分析研究结果，结合本企业物业管理经验和能力，周密地拟定管理方案。与招标文件要点对点做出响应。（2）可操作性
①标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施，针对不同的消费群体，提出适合的管理方案。
②标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致
③所提的管理方案，必须在经济（管理费的收支）上基本平衡。招投标都要得到“双赢”才是具有可操作性的方案。
（3）体现企业的优势和专业水平
①针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。
②物业企业都要重视发挥自己专长，在介绍自身优势时，要重视宣传“人无我有，人有我全，人全我精”的特色。（4）深刻理解业主的意愿
物业服务费的测算 5 包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。
酬金制：是指在预收的管理管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于更名改姓物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。
1、物业服务费的构成？
包干制计费下构成内容：物业管理服务成本、法定税费、利润
其中 物业管理服务成本的构成：
1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等 2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 3）物业管理区域清洁卫生费用 4）物业管理区域绿化养护费用 5）物业管理区域秩序维护费用 6）办公费用
7）物业管理企业固定资产折旧、8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9）经业主同意的其他费用
酬金制计费下构成内容：物业管理服务支出、酬金。
2、物业管理基本服务费包括什么？
1.综合管理、2.清洁卫生、3.公共秩序维护、4.绿化养护、5.共用部位养护
3、机电设施设备日常运行养护费包含的内容？
答：
1、给排水系统
2、电梯
3、水景、喷泉
4、航空障碍灯
5、避雷系统
6、消防系统
7、强弱电系统等日常运行养护的费用。
承接查验
1、承接查验的程序？
1）确定物业承接查验方案 2）移交有关图纸资料
3）查验共用部位、共用设施设备 4）解决查验发现的问题 5）确认现场查验结果 6）签订物业承担查验协议 7）办理物业交接手续
2、物业承接查验资料包括哪些内容？
1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料
3、供水、供电、供气等准许使用文件
4、承接查验所必需的其他资料
入住、装修管理
1、物业装修管理应注意的问题？
1）、做好控制和服务，树立良好服务形象，熟悉装饰装修管理规定，规范操作行为。2）、在准备资料阶段，物业管理单位要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。3）、在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。登记后和业主签订《物业装饰装修管理服务协议》。4）、在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。5）、在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。
6）、验收工作是装修管理最后一道工序，而在处理违章后再需进行验收工作。7）、对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。
8）、装饰装修资料的一部分为业主资料，物业管理单位需及时整理好相关资料，按文件管理办法进行相应的归档。
2、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？ 1）备齐资料；
2）填写申报登记表； 3）登记
4）签订《物业装饰装修管理服务协议》； 5）办理开工手续； 6）施工过程巡查；
7）隐蔽工程验收；如卫生间避水试验和埋入墙内的冷、热水管打压试验。8）装饰装修竣工验收。
3、物业装饰装修管理服务协议的内容： 1）装饰装修工程的实施内容； 2）允许施工的时间； 3）废弃物的清运与处置； 4）窗护栏的安装要求 5）管理服务费用；
6）禁止行为和注意事项； 7）装修施工安全消防责任书 8）违约责任
9）其它需要约定的事项
业主大会和业主委员会
1、简答题：哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
答：业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
2、《天津市物业管理条例》规定哪些事项必须由业主大会共同决定？
1、制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
2、选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
3、审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；
4、制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；
5、专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；
6、改建、重建建筑物及其附属设施；
7、涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。论述
1、、业主委员会在物业管理活动中的职责和作用
（1）性质：业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。（2）业主委员会应当履行的职责：
1、召集业主大会会议；
2、定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；
3、在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
5、督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
6、组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；
7、监督管理规约的实施；
8、组织筹集专项维修资金；
9、、组织业主委员会换届和补选工作；
10、完成业主大会交办的其他事项。
（3）作用：业主委员会应当在业主与物业服务企业之间起到桥梁和纽带作用。业主委员会和物业服务企业之间的关系，是合作、不是对立；是协力、不是懈力；是帮手、不是对手。双方要多沟通、多理解；要各司其职、各尽其责。
2、简述物业管理联席会议的召集、组成以及主要协调的问题。（综合题）
定义、联席会议制度是街道办事处、乡镇人民政府协调物业管理与社区管理、社区服务的关系的有效机制，是及时有效调处化解物业管理纠纷的有效形式。
（1）物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集；
（2）由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
（3）主要协调：
1、业主委员会不依法履行职责的问题；
2、业主委员会换届过程中出现的问题；
3、履行物业服务合同中出现的重大问题；
4、提前终止物业服务合同的问题；
5、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
6、需要协调解决的其他物业管理问题。
共用设施设备的维护与管理
1、简述物业设备管理的内容？
答：物业设备包括：室内设备、物业红线内的室外设备与设施。
物业设备管理的基本内容：
1、设备基础资料的管理
2、设备运行管理
3、设备维修管理
4、设备更新改造管理
5、备品配件管理
6、固定资产管理
7、工程资料管理。
房屋本体的维修、养护 8
1、物业查勘的顺序？
查勘顺序一般是：从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体。
2、屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？ 答：（1）定期检查、发现问题及时处理（2）保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除（3）加强屋面维护管理，遵守业主管理规约
3、建筑物按其本身构造组成有哪几部分？简述其功能
民用建筑从构造上由：基础、墙（或柱）、楼板层及地坪层（楼地层）、屋顶
楼梯、门窗
各部分功能：基础：承上传下
墙（柱）：承重、围护、分隔（承重）
楼板：承重、分隔、支撑
楼梯：交通、承重
屋顶：围护（防水、保温灯）、承重
门窗：通风、采光、交通、眺望、围护、分隔。
公共秩序维护与管理
1、车辆管理应注意哪些事项？
《天津市物业管理条例》对于利用业主共用场地停放机动车辆的，是如何规定的？ 《天津市物业管理条例》第五十一条规定
占用物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停放机动车辆注意： 1）确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。
2）应当交纳场地占用费，场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。
3）场地占用费的收取标准和使用办法由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在合同中约定。场地占用费的收取和使用情况应向业主公示 4）业主对机动车有保管要求的，由业主和物业企业另行签订保管合同。5）车辆行驶和停放的具体办法由业主大会决定并公示。6）未成立业主大会的，按照前期物业服务合同的约定执行。
维修资金的使用程序
1、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？
答：专项维修资金使用程序共分六步。
第一步 制定方案。物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会的意见及查勘结果，提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》。
第二步 业主确认。《维修和更新、改造方案》应当经专项维修资金分摊范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上业主书面同意，在小区明显位置进行公示。
第三步 办理备案。物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理专项维修资金使用备案。
第四步 开户划款。物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划拨首期款。第五步 竣工验收。工程竣工后，物业服务企业应当组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
第六步 决算核减。物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，到项目所在地区、县房地产管理局领取《专项维修资金使用完工证明》并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程尾款结算手续。
2、物业服务企业或者相关单位到项目所在地的区县房地产管理局办理专项维修资金使用备案，需提交的材料：
1、《维修和更新、改造方案》及工程预算书
2、《维修和更新、改造方案书面确认证明》及《维修和更新、改造方案书面确认明细表》
3、《维修和更新、改造方案公示证明》。
达到审价和招标条件的维修工程，还需提供维修工程预算审价报告和工程中标通知书。区县房地产管理局应当在接件后2个工作日内到项目现场查勘，确认后出具《专项维修资金使用备案证明》。
3、哪些情形可使用应急解危资金：
1、房屋局部屋面渗漏，外沿脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。
2、突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和主用安全的。
3、经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修内容除外。
档案管理
1、简述物业项目档案建立的主要内容？（1）基础管理文件材料档案；（2）房屋管理与维修养护档案；（3）共用设施设备管理档案；
（4公共秩序维护、消防、车辆管理档案；（5）环境卫生管理档案；（6）绿化管理档案；
（7）社区文化活动文件材料；（8）项目管理效益档案。
达标创优
1、简答住宅小区的达标创优标准八个大项的内容？（1）基础管理；
（2）房屋管理与维修养护；（3）共用设施设备管理；
（4公共秩序维护/消防/车辆管理；（5）环境卫生管理；（6）绿化管理；
（7）精神文明建设；（8）项目的管理效益。
2、简答大厦和工业区达标创优标准九个大项的内容？（1）基础管理
（2）房屋管理与维修养护（3）共用设备管理（4）共用设施管理
（5）公共秩序维护及车辆管理（6）环境卫生管理（7）绿化管理（8）精神文明建设（9）项目的管理效益
绿化管理
1、绿化接管验收应注意的问题。
(1)绿化接管验收应以绿化竣工图为依据(2)特别注意种植土的深度(3)注意苗木规格，品种(4)注意绿篱及灌木的密度(5)新补植植物应注意成活率
(6)仔细检查供水系统
2、绿化管理常见的问题：
各类毁绿现象： 1)工程土堆入绿地 2）污水排入绿地 3）人为践踏
枯枝死树问题、浇灌井盖、缺苗、支架问题、绿地杂草、绿地各类边角处理、作业面的善后处理、树穴、植物配置杂乱等
3、绿化外包应做好哪些工作。⑴承包单位的资质状况
⑵合同签订的要严谨、细致（如是否含水费）⑶绿地的基本情况要清楚 ⑷做好日常的巡视、检查 ⑸注意绿化设施是否完好 ⑹监督承包单位农药的使用情况 ⑺绿地的卫生状况 ⑻合同到期前要加强监督
⑼承包单位是否拖欠水费、工资等
天津市树：绒毛白蜡 天津市花：月季花（四季花、月月红）
保洁服务
1、物业清洁管理的内容
1、物业清洁管理的前期介入
2、物业清洁的验收接管
3、物业清洁的日常管理
4、高空外墙的清洗
5、清洁有偿服务
2、外围清洁点都包含哪些？ 外围清洁点除路面以外包含街心花园、广场、绿化带、喷水池、休闲游乐设施、灯具、垃圾箱、果皮箱垃圾房等清洁。
关系维护
1、、做为一名项目经理在日常工作中应如何做好关系维护？ 关系维护分为内部关系维护和外部关系维护
内部关系维护是与员工的关系维护，对管理人员要创造良好空间、提高技能、考核激励、营造氛围；对基层员工要主动关心、加强管理、树立信心、提高效率，要定期做好员工的满意度调查。
外部关系的维护包括业主关系维护、专业部门和相关单位关系维护（如外包公司等）、行政主管部门关系维护、媒体的关系维护等。
2、简答如何进行业主满意度调查？
阐述业主满意度调查的步骤和方法。答：
1、物业企业应在年初制定业主满意度调查计划。
2、满意度调查应定期进行（至少半年一次、每年两次），调查的比例按照服务标准应达到80%左右。
3、调查表收集后进行情况汇总，写出业主、客户满意度调查报告。调查报告的内容包括基本情况（业主、客户对各项物业管理服务工作的满意度情况），对业主、客户提出的意见和建议进行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。
4、进行内（公司）、外（业主委员会）部反馈：公司内部和业主委员会和业主大会（对提出意见和建议的业主要进行回访）。
第二篇：11.2拟任物业项目经理笔试试题(二)
天津市拟任物业项目经理考试试题
（笔试二）
姓名
单位
学号
成绩
一、简答题：（每题8分 共计56分）
1、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？ 答：1）备齐资料；2）填写申报登记表；3）签订《物业装饰装修管理服务协议》；4）物业装饰装修登记；5）办理开工手续；6）施工过程巡查；6）隐蔽工程验收；7）装饰装修竣工验收。
2、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？ 答：新的物业管理服务标准分为四个等级。
一级标准：每月每平方米1.2元；二级标准：每月每平方米0.9元；三级级标准：每月每平方米0.7元；三级级标准：每月每平方米0.5元。
并明确规定开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。
3、简述物业设备管理的内容？
答：要点：物业设备包括：室内设备、物业红线内的室外设备与设施。
物业设备管理的基本内容：设备基础资料的管理、设备运行管理、设备维修管理、设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理、工程资料管理。
4、简述绿化接管验收应注意的问题？ 答：(1)绿化接管验收应以绿化竣工图为依据；
(2)特别注意种植土的深度；(3)注意苗木规格，品种；(4)注意绿篱及灌木的密度；(5)新补植植物应注意成活率；(6)仔细检查供水系统。
5、屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？
答：（1）定期检查、发现问题及时处理
（2）保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除（3）加强屋面维护管理，遵守业主管理规约
6、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？
答：（1）项目的整体设想与构思；（2）主要工作环节运行程序；
（3）机构设置、人员的配备、培训与管理；（4）管理指标与措施；（5）内部管理制度的制订；（6）档案资料的建立与管理；（7）前期物业管理服务内容；（8）常规物业管理服务内容；（9）各个阶段工作计划；（10）物资装备与提供方式；
（11）紧急预案；（12）社区文化。
7、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？ 答：专项维修资金使用程序共分六步。
第一步
物业服务企业制定《维修和更新、改造方案》。
第二步 《维修和更新、改造方案》经业主书面同意，在小区进行公示。第三步
物业服务企业到项目所在地的区县房地产管理局办理使用备案。
第四步
物业服务企业到专户管理银行开立使用专户，由市房屋维修资金管理中心划款。第五步
工程竣工后，物业服务企业组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。
第六步
物业服务企业填写、公示《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》，并到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续。
二、论述题：（每题12分
共计24分）
1、新修订的《天津市物业管理条例》规定，本市实行物业管理联系会议制度。请阐述物业管理联席会议制度的召集、组成及主要协调哪些问题。答：《条例》第三十一条内容
2、阐述业主满意度调查的步骤和方法。
答：
1、物业企业应在年初制定业主（客户）满意度调查计划。
2、满意度调查应定期进行（至少半年一次、每年两次），调查的比例按照服务标准应达到80%左右。
3、调查表收集后进行情况汇总，写出业主、客户满意度调查报告。调查报告的内容包括基本情况（业主、客户对各项物业管理服务工作的满意度情况），对业主、客户提出的意见和建议进行分析研究，制定下一步工作的整改措施等。
4、进行内（公司）、外（业主委员会）部反馈：公司内部和业主委员会和业主大会（对提出意见和建议的业主要进行回访）。
三、案例分析题：（2选1，20分）
1、某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为公共秩序维护员宿舍；没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。
问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？
答：要点：(1)物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行交接验收，并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交手续。
(2)《天津市物业管理条例》第三十条中规定：按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。物业管理服务企业可以代表业主依照前期物业管理服务合同约定依法向人民法院提起讼诉。
(3)对于开发商遗留问题应按照《天津市物业管理条例》第三十三条中规定：物业在国家规定的保修期内，由房地产开发企业负责维修，保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。业主因为开发商遗留问题解聘物业企业也是不符合有关规定的。可以用法律手段维护自己的权益。
2、某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员，班后外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打破，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合3针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所，经查属实，被拘留审查。
问题：（1）公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关？
（2）物业服务企业是否应该进行赔偿？为什么？
答：要点：（1）公共秩序维护员打人系下岗后自己行为，与物业服务企业无关。物业企业不 应该承担经济赔偿责任和法律责任；但应承担教育和管理职工的责任。
（2）公共秩序维护员打人行为违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》有关规定，应由有关执法部门进行处罚。
（3）提示项目经理，企业应有规定和要求公共秩序维护员班后不许着工装，否则即使该事情发生在班后，由于着工装因此不能完全认定班后，物业公司要负一定的责任，并承担一定的经济赔偿。
第三篇：物业项目经理考试试题
物业项目经理试卷题库
一、单选题（每题1分）
1、物业公司与业主之间的关系是（A）
A、平等的民事主体关系 B、领导与被领导的关系 C、管理者与被除数管理者的关系 D、决策者与执行者的关系
2、物业管理企业的根本任务和基本属性是（D）。
A、维修 B、管理 C、经营
D、服务
3、物业公司在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（C）原则。
A、产权“经营权分离 B、业主之上 C、专业高效 D、公平竞争
4、物业管理企业可以根据需要通过（B）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。
A、劳动合同 B、签订委托合同
C、双方协商 D、中介
5、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（A）。
A、质价相符 B、能够接受 C、价格优惠 D、价格偏低
6、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D）为依据。
A、企业的规章制度 B、业主委员会章程
C、上级行政部门的指示 D、法律、法规
7、物业项目经理要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（A）
A、积极主动，讲求实效 B、谦虚谨慎，文明礼貌
C、刻苦学习，提高素质
D、仪表端庄，良好形象
8、讲求实效，要做到急修零活当时到现场；如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会发生危险，也（A）。
A、必须马上修好
B、必须三天内解决
C、要力争当日给用户答复
D、要力争三天内给予答复
9、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（C）。
A、业主直接进行的 B、通过房地产行政部门实现的 C、通过业主大会和业主代表大会实现的 D、通过物业管理公司实现的
10、第一次业主大会或业主代表大会由（A）组织召开。
A、房地产行政管理部门 B、房屋出售单位
C、业主委员会和物业管理公司 D、房地产行政管理部门和房屋出售单位。
11、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用（B），可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
A、满一年 B、满两年 C、一年以内 D、两年以内
12、业主委员会的成立须经（A）依法核准登记后，取得社会团体法人资格。
A、房地产行政管理部门 B、公安部门 C、政府建设行政单位 D、政府社团登记部门
13、住宅小区物业管理是（C）过程。
A、超期管理 B、静态管理
C、动态管理 D、静态、动态管理
14、住宅小区人为环境的管理主要靠（D）来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范
A、经常性监督检查
B、业主委员会的督促
C、广大业主的自觉性 D、签订公约或管理制度
15、业主全面有效行使对物业的管理权是在（C）以后。
A、第一个业主入住一年 B、全部业主入住
C、成立业主委员会 D、接管验收
16、住户手册较为全面地反映出住户与物业公司的关系，由（A）编制。
A、物业公司 B、业主委员会 C、街道办事处 D、房管部门
17、实行（C）管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。
A、动态 B、静态 C、多元化
D、状态化
18、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为（C）。
A、管理者的管理手段在不断地变化 B、住宅小区的居民在不断的变化
C、物业在使用过程中不断地发生变化 D、物业管理企业经常发生变化
19、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）不同。
A、管理职能 B、管理范围 C、产权状况 D、经济效益 20、物业管理公司的治安管理实质上是（D）。
A、治理 B、管理
C、治安 D、服务
21、物业管理区域内的标志牌，路灯、垃圾桶等属于（B）。A、装饰性 B、功能性C、分割性D、人文性
22、物业的法律属性集中反映在（D）的关系上。
A、管理
B、服务
C、物权
D、平等
23、物业管理的主要内容不包括（A）。
A、物业的规划设计
B、客户服务
C、安全服务
D、环境保洁
24、当使用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）。
A、一般性服务
B、特约性服务
C、公共性服务
D、公众代办性服务
25、在物业管理法律关系中（B）法律关系占大多数。
A、刑事
B、民事
C、人事
D、行政
26、为了规范物业管理活动，维护（D）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定《物业管理条例》。
A、业主
B、建设单位
C、物业服务企业
D、业主和物业服务企业
27、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照（C），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A、物业管理条例的规定
B、法律法规的规定
C、物业服务合同约定
D、业主大会的决定
28、国家提倡业主通过公开、公平、公正的（A）选择物业管理企业。A、市场竞争机制
B、民主法治机制
C、法律法规意识
D、开拓创新意识
29、业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 A、代表
B、维护
C、代表和维护
D、监督和指导
30、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（B）。
A、业主公约
B、前期物业服务合同
C、前期物业服务协议
D、物业管理各项规章制度
31、建设单位应当在销售物业之前，制定（B），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
A、业主管理规约
B、业主临时管理规约
C、前期物业服务协议
D、物业管理各项规章制度
32、建设单位应当按照（D）在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。A、协议
B、合同
C、调解
D、规定
33、（A）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。A、施工单位
B、建设单位
C、物业服务企业
D、业主委员会
33、物业管理用房的所有权依法属于（A）
A、业主
B、业主委员会
C、建设单位
D、物业管理企业
34、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由（D）按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。A、业主
B、物业管理企业
C、业主和物业管理企业
D、物价管理部门
35、下列关于物业公司的权利说法不正确（D）
A、根据物业服务合同，统一管理小区的物业 B、按有关规定收取相关物业管理费用 C、制止损害小区的物业的行为
D、对不服从管理处管理的业主给予停水停电处理
36、对业主欠缴物业费，物业公司可通过法律诉讼解决，诉讼时效为（B）年 A、1年 B、2年 C、3年 D、4年
37、物业服务企业为业主提供物业服务的依据是（A）
A、物业服务合同 B、国家法规、C、建设单位指定 D业主口头认可
38、业主进行房屋装修时，改变房屋外立面，需经（A）部门批准方可 A、城市规划部门 B、公安部门 C、税务部门、D、房管部门
39、正常使用条件下，住宅室内装饰工程的最低保修期限为（B）年
A、一年 B、二年 C、三年 D、四年
40、温州市物业管理工作的主管部门是（A）
A、温州市住建委、B、温州市发改委 C、温州市工商局 D、温州市文明办
41、《温州市物业服务收费管理实施办法》规定，小区电梯及公共设施产生的电费，下列说法正确的（A）
A、物业公司按实际发生额分摊或物业合同约定金额向业主收费。B、由开发建设单位收取。
C、由电业部门无偿提供，与物业公司无关。D、由社区居委会向业主收费
42、某小区物业共用部位、共用设施的大中修改造费用，通过（B）列支
A、物业服务费中 B、专项维修资金中 C、开发建设单位出资 D、政府部门出资
43、《温州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级业主满意率（D）以上 A、75% B、80% C、85% D、90%
44、物业服务企业资质等级共分为（C）级 A、一级 B、二级 C、三级 D、四级
45、物业服务费可以预收，有约定按约定执行，未作约定的但预收期不得超过（C）月
A、3个月 B、6个月 C、12个月 D、15个月
46、下列关于物业服务收费中正确（C）A、业主出租房屋的，物业费只能向承租户收取。
B、业主出租房屋的，不管有没有约定，物业费只能向承租户收取。C、业主出租房屋的，若承租户不缴物业费，物业公司可以向业主收取物业费。D、业主出租房屋的，物业费只能向业主收取。
47、根据《建设工程质量管理条例》规定，承接新建物业后消防设备保修期，为（A）年；
A、2 B、3 C、5 D、8
48、《物业服务企业资质管理办法》中规定负责物业服务企业资质管理的单位（A）A、政府房地产主管部门 C、政府工商部门 C、政府税务部门 D、政府物价部门
49、业主委员会是业主大会的（B）。
A、权利机构
B、执行机构
C、管理机构
D、附属机构
50、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（C）原则。
A、权责分明
B、业主主导
C、统一管理
D、专业高效
51、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（B）
A、价格优惠
B、质价相符
C、物美价廉
D、价格偏低
52、下列事项须经专有部分占总建面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意（A）
A、选聘和解聘物业服务企业 B、动用物业维修资金 C、业主改变房屋使用功能 D、业主违规定停车
53、《温州市物业管理办法》之规定，小区首次业主大会会议的筹备经费由（B）承担
A、物业公司 B、建设单位 C、业主 D、政府部门
54、首次业主大会召开后，选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同的机构（D）
A、业主 B、建设单位 C、政府部门 D、业委会
55、温州市普通住宅小区前期物业服务收费实行分（C）定价 A、1个等级 B、2个等级 C、3个等级 D、4个等级
56、小区交付前，由（A）负责制订业主临时管理规约
A、建设单位 B、物业公司 C、房管部门 D、业委会
57、下列关于业主委员会成员说法错误观点（D）
A、责任心强B、具有公信力 C、遵守小区管理规定 D、可不缴纳物业费
58、某小区已竣工但尚未出售，现已交我公司管理，支付小区物业管理费为（B）A、业主 B、建设单位 C、使用人 D、物业公司
59、（B）指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。
A、酬金制 B、包干制 C、协商制 D、试用制 60、关于选聘和解聘和物业服务企业，下列说法正确（A）
A、须经专有部分占总建面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意 B、业委会几个人说了算数
C、业委会主任同意就行了，不要很多人参加 D、少数几个业主同意就行了
61、下列关于物业服务费支付的说明正确（A）
A、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由开发建设单位全额支付。
B、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由开发建设单位按70%支付。
C、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由业主全额支付。D、纳入物业管理范围的已竣工但因为开发建设单位原因未按时交给业主的物业，物业服务费由业主按70%支付。
62、根据《消防法》的规定，物业公司履行消防安全职责说法不正确有（D）
A、制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程
B、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效
C、保障疏散通道、安全出口、消防通道畅通
D、不负责组织防火检查监督
63、下列关于小区业委会成员资格说法正确（B）
A、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给出别人，他还仍然当小区业委会成员
B、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，张先生不可以当小区业委会成员
C、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，张先生将成员资格转让给李先生
D、鸿翔锦园张先生是业委会成员，今年4月他把本小区的房屋卖给李生生，李先生当小区业委会成员只要业委会主任同意就行了
64、《温州市物业管理办法》之规定，业委会成员由5人以上单数组成，最多不超过（B）人
A、9 B、15、C、19 B、21 65、与物业公司签订前期物业服务合同的单位（C）
A、业主大会 B、业主委员会 C、建设单位 D、社区居委会 66、针对业主上门投诉问题，主任应该做到（B）
A、置之不理 B、有礼接待 C、交给公司 D、让业主到政府有关部门 67、下列关于物业管理的理解不正确有（D）
A、物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易
B、物业管理企业可以接受业主和和使用人的特别委托 C、物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础 D、业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 68、前期物业服务合同期限未满、业委会与物业公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（B）
A、继续执行 B、终止 C、协商后继续执行 D、前面都不对 69、业主需要装修房屋的，应当事先告知（D）
A、业委会 B、邻居 C、居委会 D、物业公司 70、物业保修期内，保修范围内的物业保修责任由（D）承担
A、业主 B、物业公司 C、施工单位 D、建设单位
71、实施物业管理的小区，住宅专项维修资金的使用计划由（C）提出 A、业主 B、业主委员会 C、物业公司 D、建设单位 72、物业管理服务合同一般采用（A）
A、书面合同 B、口头合同 C、事实合同 D、以上都不是 73、以下哪项不属于物业查验的主要内容（B）
A、物业资料 B、居室户门 C、物业共用部位设备设施 D、园林绿化工程 74、载人电梯24小时正常运行，此标准达到普通住宅小区物业管理的（A）级服务标准
A、一 B、二 C、三 D、四
75、在业主和使用人约定物业管理费由使用人交纳的，业主负有的责任（D）
A、免责责任 B、催交责任 C、代交责任 D、连带责任 76、前期物业服务合同终止的条件（C）
A、前期物业服务合同期限未满
B、业委会与物业公司签订了物业服务合同 C、业委会与物业公司签订的物业服务合同生效 D、建设单位与物业公司签订的物业服务合同生效
77、物业公司认真履行了自己的义务后，对于故意违规装修业主，并给其他业主造成损害后果的，承担责任的是（B）
A、物业公司 B、违规业主 C、开发商 D、业委会
78、物业公司因确需临时占用、挖掘场所地的，应当征得（C）同意 A、业主大会 B、居委会 C、业委会 D、建设单位
79、根据有关规定，物业公司向业主收取物业费的房屋计算面积（A）A、拥有的建筑面积 B、使用面积 C、分摊面积 D、室内面积 80、房屋保修期之后，物业公司对工程设备维修的责任，主要是（B）
A、负责业主室内部分工程维修
B、负责共用部位、共用设备设施的工程维修 C、负责小区所有的工程维修
D、向建设单位报告，由建设单位负责工程维修 81、在物业管理使用过程中带来的风险不包括（B）
A、高空抛物 B、维修和维护成本 C、堵塞消防通道 D、损坏共用设备设施 82、新建小区后，小区物业承接方（D）
A、建设单位 B、施工单位 C、监理单位 D、物业公司 83、不属于物业管理投诉处理的要求（C）
A、详细记录、总结经验 B、谁受理、谁跟进、谁回复 C、必须满足业主的要求 D、尽快处理、时时跟进 84、以下不属于物业管理服务过程中经常面临的紧急事件（C）A、火警及电梯故障 B、噪声侵扰和停水停电 C、邻里纠纷 D、台风暴雨
85、下列职责中哪一项不是管理处消防安全管理的工作（D）
A、消防设备设施及日常消防检查 B、消防知识的普及、宣传和教育 C、消防监控中心的人员值班 D、消防设施变换的审批
86、物业服务合同签订过程中，某业主对物业公司提出异议，该业主的反对（B）
A、成立 B、不成立
C、根据具体情况具体分析 D、该业主拒绝履行合同义务 87、商品房的物业维修资金，由（A）交存
A、业主 B、物业公司 C、业委会 D、居委会 88、物业管理项目财务管理以（C）为主要对象
A、物业服务 B、物业服务收费 C、物业服务费 D、物业管理费用支出 89、物业公司在经营管理中做好成本控制，下列说不正确（B）
A、平时工作要控制好水电杜绝浪费 B、不关自己的事，是领导考虑的事情 C、管理处尽可能使用节能材料 D、控制办公用品的合理使用 90、关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（C）。
A、前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B、前期物业服务合同属于书面合同
C、前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D、前期物业服务合同属于附终止条件的合同
91、物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（C）。
A、①-②-④-③-⑤-⑥ B、①-④-②-③-⑤-⑥ C、②-①-④-③-⑤-⑥ D、②-④-①-③-⑤-⑥ 92、下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。
A、配置消防中队车辆 B、建立义务消防队伍 C、开展消防安全检查 D、加强消防设备保养
93、物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。
A、特约服务 B、公共秩序 C、社会治安 D、增值服务
94、某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。
A、决定 B、通知 C、批复 D、意见 95、新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。
A、建设单位 B、业主大会 C、物业产权人 D、业主委员会 96、业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。
A、建设单位 B、工程施工单位 C、物业服务企业 D、工程监理单位 97、物业承接查验的内容包括（C）。
A、物业管理资料移交 B、物业现场验收 C、物业管理资料移交和物业现场验收 D、物业合同 98、物业服务合同规定以外的服务是（C）。
A、无偿服务 B、义务服务 C、有偿服务 D、业内服务 99、（A）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。
A、业主大会 B、业主委员会 C、业主和物业公司 D、以上人员都不可 100、对实行物业承接查验制度的说法，错误的是（C）。A、可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端 B、重视物业共用部位
C、扰乱业主生活规律 D、保障业主财产利益 101、下列说法正确的是（A）。
A、房屋所有权人是房屋出租人 B、房屋使用人是房屋出租人 C房屋使用人是房屋承租人 D、房屋使用人是业主
102、在现阶段无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照(C)将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。
A、合同 B、专业化原则 C、市场原则
D、社会化原则 103、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同，一个是(A)。
A、建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同 B、政府主管部门与物业管理企业签订的前期物业服务台同
C、业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同 D、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同
104．当提议召开业主大会临时会议的业主达到（B）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。
A、10%
B、20% C、30%
D、40% 105、关于物业管理用房的说法，错误的是（D）。
A．物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有
B．物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房
C．经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途
D．虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。106、物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同有（B）
A、供水供电有偿委托合同 B、房屋销售合同 C、清洁外包合同 D、垃圾清运合同
107、根据《物业服务企业资质管理办法》一级资质企业注册资本至少为（C）万元。
A、200
B、300 C、500
D、800 108、合同法的最高要求是（D）
A、主体平等 B权利和义务对等 C、诚实信用 D、定法和维护社会公益 109、新建物业的承接查验的发生在（D）
A、物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入驻前 B、建设工程竣工验收同时 C、物业服务企业于业主入住房之时
D、物业竣工验收合格后，物业服务企业于业主入住之前或建设工程竣工验收同时
110、《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限为（A）A、有效时限 B、入住时限 C、搬迁时限 D、交房期限 111、实行清洁卫生日检的应覆盖小区的（B）A、室内公共区域 B、室内外公共区域 C、室内外公共区域 D、小区周边公共区域 112、物业服务企业的物业经营用房收入属于（D）
A、物业管理收入 B、物业经营收入 C、物业大修收入 D、其他业务收入
二、多选题(每题2分，少选得1分错选零分)
1、房屋的维护与修缮是(BCD)。
A.物业管理的全部内容 B.物业管理的重要环节
C.常规性服务的主要内容 D.常规性管理的主要内容
2、物业管理区域内安全保卫的重点是(ABCD)。
A.防火、防盗 B.防雷、防电 C.防交通事故 D.防意外伤害
3、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括(ABC)。
A.现代管理知识 B.现代管理手段 C.物业管理专业技能 D.遵守纪律,奉公守法
4、物业管理人员必须具有现代管理知识,是指从事管理工作必须(BCD)。
A.仪表仪容端庄 B.具有科学头脑 C.具有科学思想 D.运用科学的手段
5、业主委员会的义务有(ABC)。
A.召集,主持业主大会或业主代表大会 B.向业主大会或业主代表大会汇报工作
C.支持,配合和监督物业管理企业的工作
D.积极创建文明物业小区
6、物业管理企业应当与居委会共同做好(ABCD)工作。
A.综合治理 B.卫生防疫 C.法规宣传 D.计划生育
7、在法律允许的范围内,居民对自己拥有的产权的房屋可以(ABCD)。
A.出租B.出售 C.抵押 D.赠与
8、住宅小区物业公司实行(ABD)的服务原则。
A.有偿 B.质价相符 C.高档 D.高效
9、各类环境小区的功能有(BCD)。
A.强化管理
B.方便耐用
C.美化环境 D.组织空间
10、特种物业包括（ABCD）
A、机场
B、车站
C、剧院
D、码头
11、业主在物业管理活动中，履行的义务有（ABCD）
A、遵守业主公约、业主大会议事规则
B、参加业主大会会议，行使投票权
C、监督业主委员会的工作
D、按时交纳物业服务费用
12、下列各项中属于包干制物业服务成本的物业服务支出的是（ABC）
A、服务人员的工资 B、管理处的办公费用 C、清洁工所需的清洁工具 D、小区设备大中修费用
13、业主大会作出（ABC）决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。
A、制定、修改业主公约
B、制定、修改业主大会议事规则
C、选聘、解聘物业管理企业 D、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施。
14、业主公约应当对（AB）等事项依法作出约定。
A、有关物业的使用、维护、管理
B、业主的共同利益
C、业主应当履行的义务
D、违反公约应当承担的责任
15、物业服务合同应当对（ABCD）等内容进行约定
A、物业管理事项、服务质量、服务费用
B、合同期限 C、专项维修资金的管理与使用
D、物业管理用房
16、针对个别业主不缴物业费的情况，物业公司可采取的措施（ABCD）
A、上门催收 B、书面催收 C、有关部门调解 D、诉讼
17、下列属于物业公司在前期物业管理期间从事物业管理服务的内容（ABCD）
A、日常保安、保洁等服务项目 B、业主入住
C、工程质量保修处理 D、双方协商同间提供的有偿服务
18、业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（AB）告知业主。
A、禁止行为
B、注意事项
C、材料规格
D、档次要求
19、业主大会筹备组由（AB）组成，负责业主大会筹备工作。
A、业主代表
B、建设单位
C、物业服务企业
D、公有住房出售单位
20、住宅共用部位、共用设施设备主要包括（ABC）A、住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备 B、单幢住宅内全体或部分业主共同所有的部位和设施设备
C、单幢住宅及与之相邻的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备 D、住宅区的市政管网和设施设备
21、有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议（ABCD）A、20%以上业主提议的B、业主委员会主任提议的
C、发生重大事故需要及时处理的 D、发生紧急事件需要及时处理的
22、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将（ABC）等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
A、业主大会的成立情况
B、业主大会议事规则
C、业主管理规约
D、物业公司基本情况
23、下列关于物业公司收取相关物业费用的说法正确的（AC）A、收取物业管理费应开正式发票 B、代收水电费好要开正式发票
C、代收水电费不开正式发票但要开公司收据 D、收取的物业费、水电费都不要开正式发票
24、住宅小区实施物业管理服务中，物业公司依据相关规定可收取的费用（ABC）
A、物业服务费 B、车辆停泊服务费 C、装修垃圾清运费 D、装修工人证件费
25、小区物业服务收费明码的标价的内容有（ABCD）
A、企业名称 B、收费项目 C、收费标准 D、服务内容
26、物业管理档案的内容包括（ABCD）
A、物业权属资料、技术资料和验收文件 B、业主资料
C、物业管理相关合同资料 D、物业运行记录、物业服务和维修记录等资料
27、业主装修室内住宅时，未经批准不得的下列行为（ABCD）A、搭建建筑物、构筑物 B、改变住宅外立面 C、拆改供暖管道 D、拆改燃气管道
28、小区物业服务收费可以采取（AC）等形式约定 A、包干制 B、协商制 C、酬金制 D、备案制
29、物业服务收费根据物业的类型、物业服务阶段等不同情况实行（ABC）价格 A、政府指导价、B、政府定价 C、市场调节价 D、开发商自己定价 30、下列关于物业管理费收取的说法正确有（AD）
A、由物业公司实施物业管理的小区，物业公司按规定依法收取物业费。B、由物业公司实施物业管理的小区，房开公司可以向业主收取物业费。C、由物业公司实施物业管理的小区，社区居委会可以向业主收取物业费。D、由物业公司实施物业管理的小区，其它部门和单位不得再向业主收取物业费。
31、某小区实行的包干制物业服务收费，下列需于物业服务费构成的内容有（ABC）
A、物业服务成本 B、法定税费 C、企业利润 D、物业大修费用
32、实行物业管理中关于小区电梯等公共能耗费用收取的说法正确的（AB）A、可由物业公司按实际发生额另行向业主分摊收取。B、可由物业合同中约定的金额向业主收取。C、由社区居委会向业主收费。D、由物业价格部门收费。
33、下列关于业主投诉物业管理内容说法正确（ABD）A、热情有礼接待业主，无论投诉是否有效 B、针对业主投诉的问题做好投诉记录
C、不是自己的职责事情能推就推，不要多管闲事 D、针对业主投诉的问题及时转达给相关部门处理
34、属于《物业管理条例》确定的基本法律关系是（ABD）
A、业主相互之间相互关系 B、业主和物业管理公司之间的关系
C、施工单位与业主之间的关系 D.开发建设单位与业主之间的关系
35、下列关于物业承接查验说法正确（ACD）
A、物业现场查验应形成书面记录，由建设单位和物业公司参加查验人员签字 B、建设单位交给物业公司就行了，不需要进行查验
C、物业承接查验时，查验不合格的，建设单位应及时整改直至合格 D、物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权
36、业主委员会成员应当符合下列条件（ABCD）A、具有完全民事行为能力 B、遵守国家有关法律、法规 C、模范履行业主义务 D、热心公益事业、公正廉洁
37、下列关于物业费收取正确有（ABC）
A、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业公司向使用人收取物业费
B、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带责任 C、业主与物业使用人约定由业主交纳物业费的，物业公司向业主收取 物业费
D、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业公司不得向业主收取物业费
38、《温州市物业管理办法》规定物业管理区域具备下列条件之一的，在物业主管部门指导下可筹备成立业主大会（AC）
A、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上 B、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上
C、首套房屋出售交付使用的已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上
D、首套房屋出售交付使用的已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上
39、以下物业服务收费实行市场调节价（ABCD）
A、办公楼 B、商业中心 C、高档别墅 D、业委会成立后的普通住宅小区 40、业主大会会议分为（AC）
A、定期会议 B、长期会议 C、临时会议 D、每周会议
41、二次供水设施应符合下列要求（ABC）A、二次供水设施周围应保持环境整洁，禁止堆放杂物 B、二次供水设施的溢流口、检修口等应加盖加锁 C、电器水泵等设备安装符合有关要求、运转正常 D、二次供水的水池水箱等不需要清洗
42、以下内容属于物业服务成本构成的有（ABC）
A、管理区域的清洁卫生费用 B、物业服务人员的工资福利费用 C、管理处的办公费用 D、公司的业务招待费用
43、清洁卫生工作检查方法有（ABCD）A、日检 B、周检 C、月检 D、抽检
44、下列人员有资格参加业主大会的（ABC）
A、业主 B、物业使用人 C、业主书面委托人 B、房屋承租人
45、下列事项须经专有部分占总建面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（CD）
A、选聘和解聘物业服务企业 B、选举业主委员会或更换业主委员会成员 C、动用物业维修资金 D、改建、重建建筑物及其附属设施
46、针对业主违规搭建和擅自改变房屋用途的行为，物业公司采取的措施（ABCD）
A、书面告知 B、及时制止 C、及时劝阻 D、报告主管部门
47、《温州市物业管理办法》之规定，业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止（ABCD）A、不再是本物业管理区域的业主
B、以书面形式向业主大会或业委会提出辞呈的 C、因疾病或其他原因丧失工作能力的 D、因违法犯罪等原因未能履行成员义务的
48、小区实施物业承接查验时，主要依据下列文件都是（ABCD）A、物业买卖合同 B、临时管理规约
C、建设规划设计方案 D、建设单位移交的图纸资料
49、根据《温州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》相关规定，下列说法正确（ABCD）
A、管理服务人员佩戴标志、行为规范、服务主动热情。B、消防设备设施完好，可随启随用，消防通道畅通。C、小区内设立有垃圾收集点，生活垃圾每天至少清运1次。D、二次供水的水箱水池按规定清洗，水质符合卫生要求。
50、利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ABC）同意后，按规定办理有关手续。
A、相关业主 B、业主大会 C、物业公司 D、居委会
51、住宅室内装饰装修活动中，禁止下列行为（ABCD）
A、将没有防水要求的房间改为卫生间 B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C、将没有防水要求的房间改为厨房间 D、拆除承重墙
52、业主在物业管理活动中，享有以下权利（ABCD）A按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供物业服务 B、对物业共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权 C、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用情况 D、选举业委会成员，行使投票权
53、物业服务收费原则包括（ACD）
A、合理原则 B、公平原则 C、收费与服务水平相适应原则 D、公开原则
54、签订前期物业服务合同的当事人（CD）A、业委会 B、业主 C、建设单位 D、物业服务企业
55、业主入住验收房屋时，物业公司应提供的资料是（ABC）A、物业管理有关约定 B《业主入住房屋验收表》 C、《业主手册》 D、《入住通知书》
56、以下物业入住期的资料档案收集中，业主个人档案资料的有（ABC）A、身份证 B、联系方式 C、工作单位 D、购房合同
57、清洁卫生服务内容包括（ABCD）
A、垃圾收集清运 B、楼道、大厅的清扫保洁
C、电梯、楼顶的清扫保洁 D、公共场所、地面、道路的清扫保洁
58、以下物业中关于消防安全说法正确（AB）
A、小区内严禁堆放易燃易爆物品 B、消防设备能随启随用
C、消防通道可以长期停放车辆 D、消防监控室不需要时时有人值班
59、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题
B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议
C.掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备
60、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（CD）。
A.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 B.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区
C.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 D.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 61、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCD）。A.白蚁防治.B下水管道疏通 C.电梯机房清洁 D.垃圾收集与处理 62、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDB）。
A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入
C.营业外收支额 D.补贴收入
63、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（CD）。
A.物业丈量报告 B.物业员工考勤和奖励档案
C.电梯维修记录 D.业主投诉管理记录
64、从物业行业规范要求的角度，物业管理职业道德主要内容有（ABCD）A、守法经营 B、诚信经营 C、尽职尽责 D、胜任本职工作
65、政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准的职业资格为（BC）
A、专业资格 B、从业资格 C、执业资格 D、专业技术职称 66、物业管理机构更迭需要移交的业主入住资料有（AB）
A、入住通知书 B、业主身份复印件 C、施工设计资料 D、物业产权资料 67、发生物业工程质量问题的主要原因（）A、设计不合理造成的设计缺陷
B、施工单位不按施工规范施工或偷工减料 C、验收不合格或把关不严 D、气候环境自然灾害等其他原因
68、物业管理机构更迭时管理工作的移交可能涉及的主体有（BCD）A、开发建设单位 B、物业产权单位 C、新的物业服务企业 D、原有的物业服务企业 69、房屋及设备设施的维修养护方式有（DAC）A、预防性维修 B、大中修C、事后维修 D紧急抢修 70、白蚁防治的方法有（ABCD）
A、挖巢法 B、药杀法 C、诱杀法 D、生物防治法 71、物业服务企业营业成本包括（ABC）A、直接人工费 B直接材料费 C、间接费用 D、利润 72、管理区内有疯、醉等特殊人员进入或闹事时，应（ABC）A、将其劝离本辖区 B、通知其家属或单位将其领走 C、通知公安机关将其领走 D、奖其给予强制限制人身自由 73、物业服务企业的营业利润包括（AC）
A、主营业务利润 B、投资净收益 C、其他业务利润 D、补贴收入 74、下列说法不正确的有（ABD）
A、在物业管理中，物业公司始终处于主导地位,是管理的主体 B、业主的专有部分住宅，不需要经过他人同意可改变为经营性用房 C、物业公司不可以将管理区域内的全部物业管理委托他人管理 D、业主不缴物业费的，管理处给他家停水停电处理 75、下列关于业主的投诉处理正确有（ABCD）
A、热情有礼接待业主 B、根据业主投诉内容做好书面记录
C、根据业主投诉内容，转至相关部门处理D、事后跟进处理结果并回复业主
三、案例分析题
（一）王先生住在某物业公司管理的小区内，一天王先生7岁的小孩子在小区内石桌旁玩耍，当他爬上石桌时桌面突然脱落，将小孩的食指夹在石桌面和石凳之间造成食指骨折，由于石桌旁没设温馨警示标识。在事后王先生找到物业公司，认为其就管理工作不善承担责任，而物业公司认为王先生监护不当造成的，与物业公司无关，王先生将物业公司告上法院。问题1：此问题承担责任是谁？
问题2：简述承担责任的理由？
（二）某小区业主在自己家里薰蚊子，但该业主临时有事外出，并未把蚊香弄灭。蚊香产生的浓烟并外渗到楼道，保安怀疑该房子着火了，管理处便打119报警。消防员到场后从窗户爬入屋里并弄清产生浓烟的原因。事后，该业主对管理处的做法严重不满，并要求管理处道歉，理由有：
1、管理处还未确定是真火情或是假火情就报警并入屋，对业主影响很不好；
2、浓烟的味道是蚊香的药味，而不是烧焦东西的臭味，保安这么简单的味道都没分辨出来就报警了，能力太差，属于工作失误。问题如下：
1、遇这样事情管理处该如何应付？
2、在未能确定是真火情还是假火情时该不该报警？
3、报警后如是假火情又该如何处理？
4、有没有法律条例说明该业主的行为（家中有浓烟及明火而人不在现场）已违反消防管理规定呢？
（三）某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反应，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。
1、阿霞错在哪里？
2、如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？
3、你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？
（四）某小区为新新建物业，拟于2014年3月1日业主入住，3月6日，10号楼806室向管理部门报上一分装修申报登记表，申报将阳台拆改为厨房，而将原厨房改造成卧室。
问题1：业主入住前，物业服务企业需要为业主入住准备的资料有（）A、住宅质量保证书和住宅使用说明书 B、入住通知书和业主手册
C、物业验收须知和业主入住房屋验收表 D|、住房租赁合同样本 问题2：业主申报的装修方案，物业服务企业应该（）
A、立即予以登记 B、不予登记
C、研究后决定是否登记 D、缴纳保证金后予以登记
问题3：承接该物业管理的情况可以（）
A、建设单位下属的物业服务企业承接的前期物业管理 B、建设单位委托的独立物业服务企业承接的前期物业管理 C、街道社区承接的前期物业管理
D、业委会委托的独立物业服务企业承接的前期物业管理
问题4：在业主对房屋进行装修过程中，物业公司负责的事项有（）
A、现场检查、验收 B、组织施工 C、装修设计 D、物业装修登记
问题5：一般来说，物业公司向装修人按照有关规定收取的费用包括（）A、装修工程费 B、工本费 C、装修垃圾清运费 D、工程保险费
四、论述题（语言简洁、有步骤有具体的措施）
1、某小区业703室业主张生生因一件小事对管理员阿珍很有看法，管理员阿珍到张家收取管理费，该业主一见管理员来，拍的一声把门关上，导致张家的管理费一年都未能收上来，作为一名管理处主任，你该如何处理，确保能把张家的管理费收上来？
2、某小区业主张三上楼梯时不小心把手摔伤，为此对管理处有意见不想交管理费，管理处管理员上门收管理费时，他不缴，原因是对面楼李四家挂上镜子照着他家不吉利，使他的手摔伤，若管理处把李四家的镜子取下，则交管理费，否则管理处休想收他家管理费，作为一名管理处主任你有什么办法既能把李四家的镜子取下又能收上张三家的管理费。
3、结合你管理的小区，你有何具体的创新思路来提高小区业主的满意率并列举一至二件具体措施？
4、某小区805室发生火灾，你作为一名管理处主任是现场负责指挥人，请问你是如何组织处理这次火灾事故？
5、物业管理作为服务性行业，在当前招工难、员工素质偏低的情况下，结合你管理的小区，如何加强管理处内部员工管理、提高员工素质，提高工作效率？
6、物业管理涉及社会方方面面，物业经营风险亦大，结合你管理的小区，针对业主人身、财务方面你将采取哪些具体措施尽可能减少由此带来的经济损失？
7、夏天即将到来的用电高峰，在平时工作你是如何教育员工在小区遇到突发停电导致电梯困人时，是如何解救电梯被困人员的？
8、温州作为沿海地区，每年都有台风来袭，面对即将到来的台风季节，作为一名管理处主任你是如何组织管理处做好防台抗台工作？
第四篇：拟任物业项目经理复习大纲
拟任物业项目经理复习大纲
一、物业管理概论
1、什么是物业管理定义？
答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、什么是物业管理的行业特征？
答：公共性和综合性：使物业管理服务有别于服务和专项服务；
受益群体的广泛性和差异性：使客观评价物业服务质量的难度增大；
即时性和无形性：使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的
真实存在；
持续性和长期性：使得物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。
二、内外部制度的建立
1、简述项目应建立的应急预案。
答：①消防灭火处置预案；②防汛抢险处置预案；③紧急停电事故处置预案；④紧急跑水、漏水事故处置预案；⑤电梯故障（困人）紧急处置预案；⑥气体燃料泄漏处置预案；⑦公共卫生突发事件处置预案；⑧地震紧急处置预案。
2、项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？
答：内部制度：人力资源管理制度、财务管理制度、物资采购供应制度、档案管理制度等。
外部制度：管理规约、物业承接验收管理规定、综合服务管理制度、共用部位房屋、外檐、道路等维修养护制度、共用设施设备运行、维修养护制度、公共秩序维护管理制度、公共区域环境卫生清洁制度、公共区域绿化养护管理制度、各类应预案。
3、如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？
答：
1、物业管理制度的研讨制定者：⑪、学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同；⑫、理解项目物业管理服务方案；⑬、了解业主、物业使用人和物业员工、物业分包商的情况；⑭、关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。
2、用物业管理制度做事、管人的监督执行者：⑪、物业管理制度的学习、培训、教育从项目组建落实；⑫、项目各级管理人员做用物业 管理制度做事、管人的模范；⑬、从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧；⑭、项目分包服务商的监控管理。
3、持续改进物业管理制度的完善修订者：⑪、加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解；⑫、建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。
三、公共法和风险规避
1、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？
答：
1、区分所有权建筑物专有部分以外的其余部分；
2、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；
3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。
2、案例分析
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
四、物业管理专业法规
1、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？
答：物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：
（一）共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；
（二）电梯、智能系统等设备的运行服务；
（三）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
（四）物业装饰装修的管理；
（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；
（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；
（七）物业资料的查询服务和管理；
（八）双方约定的其他物业管理服务内容。
2、简述新修订的《天津市物业管理条例》确立了哪些新制度？（至少写出五项）
答：（1）建立了物业管理联席会议制度；（2）建立了从业人员上岗和继续教育制度；
（3）建立对物业管理公用部位、公用设施设备前期查验和日常检查制度；（4）建立了中介机构和外阜來津企业备案制度；（5）建立了物业服务企业退出项目管理预警报告制度。
3、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？
答：一级服务标准1.2元，二级:0.9元；三级：0.7元，四级0.5元，上下浮动20%。
4、物业服务企业应当向业主公示那些内容？
答：
1、房屋专项维修资金使用情况；
2、利用共用部位、共用设施设备经营的收益情况；
3、机动车场位占地费的收取标准和使用情况；
4、每年四季度将物业管理共用设施设备运行状况的报告，提交业委会，在物业管理区域内公示；
5、实行酬金制的企业至少每季度向业主大会或全体业主公布一次物业费的收支使用情况；
6、在物业区域内显著位置将服务内容和服务标准，服务项目和收费标准予以公布；
7、营业执照、资质证书、管理人员持证上岗证书复印件，各项管理服务制度、管理人员职责分工、联系方式等信息；
8、提供特约服务的具体项目和收费标准；
9、节假日服务事项、社区文化活动安排，以及需要向业主提示的事项；
10、其他需要业主及时知晓的房屋事项。
5、简述新修订的《天津市物业管理条例》突出了政府监管职能的作用。赋予了街办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职能？ 答：①负责组织、协调成立首次业主大会；
②受理业主大会备案；
③在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时，负责召集工作； ④在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会；
⑤监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用；
⑥负责组织召开物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中出现的问题；
⑦对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；
⑧接受业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反新《条例》行为的投诉和举报；
⑨接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业服务企业移交的相关资料；
⑩对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。
五、物业管理招投标
1、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？
答：1项目的整体设想与构思；2主要工作环节运行程序；3机构设置、人员配备、培训与管理；4管理指标与措施；5内部管理制度的制定；
6、档案资料的建立与管理；7前期物业管理服务内容；8常规物业管理服务内容；9各个阶段工作计划；10物资装备与提供方式；11紧急预案；12社区文化。
2、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？
答：1.物业服务企业营业执照复印件 2.企业资质等级复印件3.法人代表授权委托书、4.公司介绍、注册资金 5.公司管理业绩 6.项目经理介绍7.专业技术人员情况。
3、试述物业管理投标书的编写要求。
答：①使用国家统一的计量单位；②使用国家统一的行业标准和规范；③使用准确的表达方式；④确保资料的真实性；⑤计算数字准确无误，报价合理；⑥装订整齐，符合要求；⑦注意文件保密。
六、物业管理服务费测算
1、物业服务费的构成？
答：物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。
包干制计费方式下物业服务费的构成内容：物业管理服务成本、法定税费、利润。酬金制计算方式下物业付费服务费的构成内容：物业管理服务支出、酬金。
2、物业管理基本服务内容包括什么？
答：
1、综合管理；
2、清洁卫生；
3、公共秩序维护；
4、绿化养护；
5、公共部位养护。
3、机电设施设备日常养护费包含的内容？
答：电梯、给排水系统、强弱电系统、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景、喷泉。
七、前期介入、接管验收程序
1、物业承接查验的资料包括哪些内容？
答：
1、在接管验收协议签订后十日内，与建设单位办理交接手续，接收物业管理用房以及
其他物业共用部位、共用设施设备。
2、交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式 等内容。交接记录应当由建设单位和物业企业共同签字确认。
3、分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
2、案例论述题：
某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为公共秩 序维护员宿舍；没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业 公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。
问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？
答：《天津市物业管理条例》.第四十一条规定规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总面积的千分之三至千分之四确定物业管理用法，并向业主公示。关于“天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见”中规定了共用配套设施接管验收包括物业管理用房、会所、设备等的验收。机房是列入公摊面积的。
八、入住、装修管理
1、物业装修管理应注意的问题有哪些？ 答：
1、是否改变房屋结构及功能；
2、是否有承重墙、柱子上敲击，穿孔及拆除连接阳台的墙体、门窗；
3、是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石等；
4、是否刨凿，重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；
5、拆除或破坏厨房、卫生间地面防水层；
6、装修材料及施工现场是否符合消防要求；
7、是否擅自改动分户主供电及通讯、煤气管线，煤气管是否暗藏；
8、是否擅自改变门窗尺寸；
9、排污管道是否有适当的保护措施；
10、动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范；
11、装修垃圾是否按指定时间地点清运、堆放；
12、装修材料及垃圾清运是否有损坏楼道、公共设施；
13、窗花、空调安装是否符合外观统一规范；
14、施工作业是否在规定时间范围内；
15、施工人员是否在不文明行为或从事其它违反治安管理的活动。
2、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？
答：
1、备齐资料；
2、填写申报登记表；
3、登记；
4、签订管理服务协议；
5、办理开工手续；
6、施工过程巡查；
7、隐蔽工程验收；
8、竣工验收。
3、业主、物主使用人和装饰装修企业与物业公司签订《物业装饰装修管理服务协议》包括哪些内容？
答：
1、装饰装修工程的实施内容；
2、允许施工的时间 ；
3、废弃物的清理与处置；
4、窗护栏的安装要求；
5、禁止行为和注意事项；
6、违约责任；
7、管理服务费；
8、装饰施工安全消防责任书；
9、其他需要约定的事。
九、业主大会和业主委员会
1、哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
答：
1、业主大会决定筹集和使用专项维修资金；
2、决定改建、重建建筑物及其附属设施设备。
2、物业管理联席会议的召集，组成以及主要协调解决的问题？ 答：物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
主要协调解决的问题：
1、业主委员会不依法履行职责的问题；
2、业主委员会换届过程中出现的问题；
3、履行物业服务合同中出现的问题；
4、提前终止物业服务合同的问题；
5、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
6、其他物业管理问题。
3、《天津市物业管理条例》规定哪些事项必须由业主大会共同决定？
答：业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
下列事项由业主大会决定：
（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；
（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；
（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。
4、论述题：
1、简述业主委员会在物业管理活动中的职责和作用。答：
1、招集业主大会会议；
2、定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；
3、在业主大会会议作出决定后 30 日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
5、督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
6、组织业主对物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；
7、监督管理规约的实施；
8、组织筹集专项维修资金；
9、组织业主委员会换届和补选工作；
10、完成业主大会交办的其他事项。
5、案例题：
1、某物业服务企业在物业服务合同到期前三个月，找到小区业主委员会协商续约事宜。业主委员会召集小区的业主代表开会研究 续签合同问题，会上经业主代表投票有三分之二代表同意续聘该企业。会后业主委员会与物业企业续签了合同，并在小区进行了公示。请问：业主委员会的做法是否正确？为什么？你作为项目经理，遇到因续签合同问题业主委员会不履行职责的情况怎么办？
答：不正确。作为项目经理首先以书面形式提请业主委员会，召开业主大会，条例中规定选聘和解聘物业服务企业只需经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意就可与物业企业续签合同，并在小区进行了公示。不需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
如业主委员会不履行职责，项目经理可与其协商，协商不成，可向街道办事处或乡镇人民政府提出召开业主大会解决合同续签问题。
十、合同和有关协议的签订
1、请列举物业公司的管理服务义务的特点有哪些。答：第一时间发现、第一时间制止、第一时间报告。
2、案例分析：
某小区李某在小区内行走至门栋时，突然被楼上扔出来的烟缸击伤，李某询问该楼所有业主，无人承认，无奈李某找到 物业公司，以物业公司未尽到管理责任，要求物业公司给予经济赔偿。
问题：
1、李某损失应由谁承担？（重点）
答：根据物权责任法第八十七条的规定“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。因此由建筑物使用人或所有人承担。
2、物业公司是否应当承担责任？ 答：不应当承担责任。
3、如果李某起诉，哪些事实需要李某提交证据？ 答：举证由受害人提供损害事实、损害所产生的证据。
十一、共用设施设备的维护与管理
1、物业设备管理的内容？
答：①设备基础资料的管理；②设备运行的管理；③设备维修的管理；④设备更新改造管理；⑤备品配件管理； ⑥固定资产管理；⑦工程资料管理。
十二、房屋本体的维修
1.物业查勘的顺序一般是什么？
答：查勘顺序一般是：从外部到内部，从屋顶到底层；从承重结构到非承重结构；从表面到隐蔽，从局部到整体。
2.房屋的共用部位主要包括哪些部分？
住宅物业共用部位，共用设施设备包括哪些内容？ 答：
1、区分所有权建筑物专有部分以外的其余部分；
2、不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；
3、经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。
3、建筑屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？ 答：①定期检查、发现问题及时处理；
②保证屋面清洁，利于雨水顺畅排除； ③加强屋面维护管理，遵守业主管理规约。
十三、公共秩序服务与管理
1、车辆管理应注意哪些事项？
答：1.小区交通及车场指引标识及免责告示应充足明确，避免发生法律纠纷；
2.与车主签订有关车辆停放的相关协议，并留存其 本人 身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，建立双方车辆停放服务关系并建立档案； 3.车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞 消防通道。
4.对于电梯直接车场入户的小区，要做好电梯入口的安全防范监控措施，避免企图人员进入楼内。
2、对于小区业主不服从物业公司所制定的车场及车辆交通停放管理方案，你是如何看待此问题？
某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员，班后外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学 生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打破，伤及眼眉。该学生 被送往医院救治，眉骨处缝合 3 针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所，经查 属实，被拘留审查。
问题：（1）公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关？ 答：有关。
（2）物业服务企业是否应该进行赔偿？为什么？
答：不需要。
1.下班后属于自己的时间，出现问题属于自己的行为 2.此二人违反治安管理处罚条例，应按相关规定进行处罚。
十四、维修资金的使用程序
1、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？
答：专项维修资金使用程序分6步：①制定方案（包括物业企业制定维修和更新改造方案）；②业主确认（包括维修更新改造方案经业主书面同意在小区进行公示）；③办理备案（物业服务企业去项目所在地的区县房管局办理使用备案）；④开户划款（物业服务企业到专户管理银行开户，有市维修资金管理中心划款）；⑤竣工验收（工程竣工后物业服务企业组织业主、业主委员会或居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收并签署维修和更新改造工程验收报告）；⑥决算核减（指物业服务企业填写、公示维修和更新改造工程决算费用分摊清册并到房屋维修资金管理中心办理维修和更新改造工程核减手续）。
2、专项维修资金与应急解危资金的区别？
答；专项维修资金用于物业共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，以保障物业售后的维修管理，维护物业产权人和使用人的共同利益。
应急解危资金是
1、房屋局部屋面渗漏，外檐脱落，道路破损、塌陷等受益范围、责任人无法界定的。
2、突发电梯故障、排水管道漏水等影响业主正常使用和住用安全的。
3、经业主大会同意的其他共用部分、共用设施设备紧急维修项目。
4、物业服务合同约定当有物业服务企业承担的维修内容除外。
十五、档案建立
1、建立业主档案应包括哪些资料？（简答）
答：（1）业主入住通知书。（2）业主基本情况登记表。（3）业主入住手册，业主入住须知。（4）临时管理规约或管理规约及确认书。（5）前期物业服务合同（物业服务合同）确认书。（6）房屋装修管理服务协议。（7）车辆拥有情况（汽车、摩托车、自行车）等。
十六、达标创优
1、简述住宅小区的达标创优标准八个大项的内容？
答：
1、基础管理 32 分；
2、房屋管理与维修养护 14 分；
3、共用设施设备管理 15 分；
4、公共秩序维护/消防/车辆管理 10 分；
5、环境卫生管理 14 分；
6、绿化管理 7 分；
7、精神文明建设 3 分；
8、管理效益 5 分。
2、简述大厦和工业区达标创优标准九个大项的内容？
答：
1、基础管理 22 分；
2、房屋管理与维修养护 9 分；
3、共用设备管理 35 分；
4、共用设施管理 4 分；
5、公共秩序维护及车辆管理 9 分；
6、环境卫生管理 10 分；
7、绿化管理 4 分；
8、精神文明建设 3 分；
9、管理效益 4 分。
十七、关系维护
1、作为一个项目经理请你设计一个业主满意度调查表。
答：作为项目经理在日常工作中应做好：
1、业主的关系维护；
2、专业部门和相关单位关系维护；
3、与行政部门关系维护；
4、与媒体关系维护；
5、与员工关系维护。
2、简述业主满意度调查的工作步骤和方法？
答：工作步骤：服务中心、公共秩序维护、设施设备的养护、环境管理等。
方法：和业主委员会沟通以书面形式公式；活动的制定；活动的计划；活动的实施；业主调查表的统计分析；活动的完成。
十八、绿化管理
1、绿化接管验收应注意的问题。
答：
1、绿化接管验应以绿化竣工图 绿化竣工图为依据 绿化竣工图；
2、特别注意种植土的深度
3、注意苗木规格，品种；
4、注意绿篱及灌木的密度；
5、新补植物应注意成活率；
6、仔细检查供水系统。
2、绿地管理中存在的常见问题。
答：⑪各类毁绿现象；⑫枯枝死树问题；⑬浇灌井盖；⑭萌蘖的清除；⑮缺苗；⑯支架问题；⑰绿地杂草；⑱绿地各类边角处理；⑲作业面的缮后处理；⑳树穴；⑴植物配置杂乱；⑵冬季烧草不当灼伤植物。
3、绿化外包应做哪些工作？
答：
1、承包单位的资质状况；
2、合同签订的要严谨、细致；
3、绿地的基本情况要清楚；
4、做好日常巡视、检查；
5、注意绿化设施是否完好；
6、监督承包单位农药的使用情况；
7、绿地的卫生状况；
8、合同到期前要加强监督；
9、承包单位是否拖欠水费、工资等。
十九、保洁服务
1、物业清洁管理的内容 ？
答：物业清洁管理的前期介入、验收接管、日常管理；高空外墙的清洗；清洁有偿服务
2、外围清洁点都包含哪些？
答：
1、负责大厦（小区）红线范围内的道路、草地、绿化带等公共区域地面的清洁；负责大厦（小区）内的街心花园、广场、游乐设施的清洁；负责大厦（小区）内的喷水池；负责大厦（小区）内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室和活动场所的灯具；负责室外果皮箱和垃圾的清洁、清运和消杀工作；
2、负责大厦周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁；
3、定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通；
4、负责室外明装管线和明装公用设施设备的外表清洁工作；
5、对区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正；
6、积极完成上级交给的各项临时任务。
第五篇：第四期拟任物业项目经理复习题
第四期拟任物业项目经理复习大纲
一、物业管理概论
简答题：
1、什么是物业管理？
2、简述物业管理的起源和发展。
3、简述直线制的特点及优缺点。
4、简述直线职能制的特点及优缺点
5、如何按需设置组织机构？
6、物业管理分为哪几个阶段，包含的内容有哪些? 论述题：
1、试述物业管理的内容。
2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。
二、内外部制度的建立
简答题：1.简述物业管理制度建立的意义。
2.简述物业管理制度制定的原则。
3.简述用物业管理制度做事、管人的重要性。4.简述物业管理制度依法守约的原则。5.简述物业管理制度内部制度的内容。6.简述项目应建立的应急预案。论述题：
1.项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？ 2.如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？
三、公共法和风险规避 简答题：
1、简述侵权行为的构成要件？
2、简述保管合同的法律特征？
3、简要列举何种民事权益受到侵害，可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。（列举五种以上）
4、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？
5、简述治安管理处罚种类？
6、简述在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取哪些措施？
论述题：
１、试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属？
2、试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务？
案例分析题：
王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费，从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用。２００８年８月，物业公司准备维护自身权益。问：
１、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费？
２、物业公司有权获得多长期间的物业管理费？ ３、业主拒交物业费的，物业公司能否将电梯停运？
４、业主欠费将满二年时，物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效，最大限度维护企业权益？
四、物业管理专业法规 简答题：
1、简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成？
2、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？
3、简述新修订的《天津市物业管理条例》确立了哪些新制度？（至少写出五项）
4、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？
5、物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决？
6、物业服务企业应当向业主公示那些内容？
7、天津市目前对物业管理有那些备案程序？
8、天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本？
论述题：
1、简述新修订的《天津市物业管理条例条例》突出了政府监管职能的作用。赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？
2、简述新修订的国务院《物业管理条例》新变化？
3、试述现行物业管理服务费的收费等级标准内容。
4、通过物业管理专业法课程的学习，结合你在物业服务企业的工作，有何收获。
案例分析：
李先生住在某高层住宅的二楼。一天早晨开启自动洗衣机后上班去。因为给水软管脱落，自来水流入电梯井，造成电梯电路板进水。中午经业主报告，物业管理人员紧急采取一系列措施，支付4000元恢复了电梯运行。
1、你认为物业管理人员应采取那些措施。
2、物业服务企业有无责任。
五、物业管理招投标 简答题
1、物业管理的招标与投标的四项基本原则的主要内容是什么？
2、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？
3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？
4、投标文件中商务部分分别由哪些内容组成？
5、简述物业管理招标的程序？
6、简述物业管理投标的程序？
论述题：
1、某物业服务企业在制定某高档住宅小区的物业管理投标方案时,参照了现有的经济适用房小区投标方案。他们的物业管理投标方案是否能投标成功?如何才能制定出可行的物业管理投标方案？
2、试述物业管理投标书的编写要求。
六、物业管理服务费测算 简答题：
1、物业服务费的构成？
2、《天津是普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定收费有几个等级？收费标准各是多少？
3、物业管理基本服务内容包括什么？
4、物业管理服务收费的内容是什么？
5、物业服务费制定依据的原则是什么？
6、机电设施设备日常养护费包含的内容？
七、前期介入、接管验收程序 简答题：
1、物业管理前期介入的定义是什么？
2、物业管理前期介入的必要性是什么？
3、物业管理前期介入的作用是什么？
4、物业项目接管验收目的是什么？
5、物业项目接管验收程序是什么？
6、接管验收的遗留问题如何解决？ 论述题
1、建设施工阶段物业前期介入的主要内容？
2、如何办理物业交接手续？
案例论述题：
某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为公共秩序维护员宿舍；没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。
问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？
八、入住、装修管理 简答题：
1、物业装修管理应注意的问题有哪些？
2、入住服务包括那三种操作模式？
3、入住服务应遵循什么原则？
4、入住服务的物资准备主要包括哪些？
5、物业装饰装修管理目的是什么？
6、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？
7、简答什么是主体结构？什么是承重结构？
8、入住服务需准备的资料主要包括什么？
案例论述题：
一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去。值班保安员立即走出值班室，开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。
问题：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？
九、业主大会和业主委员会 简答题：
1、首次业主大会筹备组的组成情况。
2、管理规约的内容。
3、首次业主大会应当讨论决定的事项。
4、业主大会会议召开的有效条件。
5、对业主代表参加会议的要求。
6、哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
论述题：
1、简述业主委员会在物业管理活动中的职责和作用。
2、简述物业管理联席会议的召集、组成以及主要协调的问题。
案例题：
某物业服务企业在物业服务合同到期前三个月，找到小区业主委员会协商续约事宜。业主委员会召集小区的业主代表开会研究续签合同问题，会上经业主代表投票有三分之二代表同意续聘该企业。会后业主委员会与物业企业续签了合同，并在小区进行了公示。请问业主委员会的做法是否正确？为什么？你作为项目经理，遇到因续签合同问题业主委员会不履行职责的情况怎么办？
十、合同和有关协议的签订
简答题：
1、请列举物业公司的管理服务义务的特点有哪些。
2、根据物权法的规定，共用部分由哪三部分构成。
3、根据《消防法》的相关规定，举办大型群众性活动应遵循的程序。
4、治安管理处罚法的适用范围。
5、治安管理处罚种类。
6、根据《保安服务管理条例》，不得担任保安员的情形。
论述题：
1、简述侵权行为的构成要件。
2、根据《侵权责任法》的规定，简述《侵权责任法》所称民事权益包括哪些？
案例分析：某小区李某在小区内行走至门栋时，突然被楼上扔出来的烟缸击伤，李某询问该楼所有业主，无人承认，无奈李某找到物业公司，以物业公司未尽到管理责任，要求物业公司给予经济赔偿。
问题：
1、李某损失应由谁承担？
2、物业公司是否应当承担责任？
3、如果李某起诉，哪些事实需要李某提交证据？
十一、共用设施设备的维护与管理 简答题：
1、物业设备管理的内容？
2、简述物业维修计划管理的目的？
3、简述物业日常维修养护的基本原则和目的？
4、生活给水要求是什么？
5、消防给水要求是什么？
6、生产给水要求是什么？
7、管道的连接方式？
8、排水系统的要求是什么？
9、室内给水系统方式？
10、简述物业日常维修养护的基本原则？
11、安全用电常用的防护方法有哪些？
12、电流大小是影响触电严重程度的因素，其中包括哪三种电流？
13、变电室运行管理有哪八种规章制度？
14、智能建筑的定义(中国)
15、在供电设备维护工作中，为什么变电室设备要按周期做预防性实验？
16、电梯按照功能系统划分，主要由哪些系统组成？
综合分析题：1.说明热水采暖系统存在空气的原因、危害及排除的措施。
2.供暖系统中常见的故障、产生的原因及排除的方法。
3、电梯系统管理工作的主要内容是什么？
4、什么叫等电位连接？等电位连接的意义。
十二、房屋本体的维修、养护
简答题：1.物业查勘的顺序一般是什么？
2.房屋的共用部位主要包括哪些部分？ 3.物业维修计划管理的目的是什么？
4.物业查勘的目的有哪些？
5.地基基础的养护应着重做好哪几方面的工作？
6.建筑屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？
论述题：1.试述物业查勘的方法，并详述其中物业直观检查法的内容。
2.论述物业日常维修养护的原则、特点和基本内容。
十三、建筑识图 简答题：
1、单位工程全套图纸由三部分组成。（建筑施工图、设备施工图、结构施工图）
2、从建筑平面图中可以看到的内容。（房屋的朝向和形状、房间的开间和进深尺寸、楼梯位置与形式、墙体的厚度）
3、当建筑物各楼层的平面布置相同时，一般平面图只需画出（总平面、首层平面、标准层平面、顶层平面）
4、建筑上常用的型钢种类有（角钢、槽钢、工字钢、钢板）、十四、公共秩序服务与管理
简答题：
1、车辆管理应注意哪些事项？
2、《保安服务管理条例》中规定，保安员的禁止行为有哪些？
3、物业管理服务中的秩序维护管理包含哪些内容？
4、秩序维护管理中对于施工现场实施管理的内容有哪些？
5、典型的应急事件包括哪些?
6、简答我国消防管理的指导原则及“三案一图”。
讨论题：
1、中物协发布了《关于使用秩序维护员称谓的指导意见》，你是如何看待和理解“秩序维护员”与“保安员”的称谓区别？
2、对于小区业主不服从物业公司所制定的车场及车辆交通停放管理方案，你是如何看待此问题？
案例论述题：
某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员，班后外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打破，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合3针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所，经查属实，被拘留审查。
问题：（1）公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关？（2）物业服务企业是否应该进行赔偿？为什么？
十五、维修资金的使用程序
简答题：
1、专项维修资金属于谁所有？主要用途是什么？
2、共用部位包括什么？共用设施设备包括什么？
3、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？
4、《维修和更新、改造方案》业主如何确认？
5、业主家中自来水主干管破裂可以使用专项维修资金进行维修吗？为什么？
6、在什么情况下可以申请使用房屋应急解危专项资金？
论述题：
1、浅谈如何合理使用专项维修资金。
2、浅谈房屋应急解危专项资金的主要用途及与专项维修资金的主要区别。
案例分析题：
下面是某物业服务企业在专项维修资金归集、管理和使用方面的一些做法，请指出其中错误或不规范之处。
A、业主自入住小区后多次提出意见，物业服务企业在小区的公告栏公布了专项维修资金交纳和使用情况。
B、开发建设单位将记提的公共设施维修基金移交给物业服务企业，该物业服务企业将基金用于补充欠缴的物业服务费。开发建设单位以此为由，至今未与管理部门签订《原有住宅维修基金缴存协议书》。
C、小区的路面有小面积破损，物业服务企业未及时进行日常维修。业主刘某向物业服务企业进行反映，被告之“小区的路面可以用维修资金修，等业主签字确认后我们去管理部门申请”。
十六、档案建立
简答题：
1、建立业主档案应包括哪些资料？
2、物业项目档案建立工作中应注意哪几个问题？
3、简答档案的管理模式有几种？
4、简答物业档案管理的原则？
5、简答应健全完善哪些档案管理制度？
6、简答在档案管理工作中注意搞好几个方面结合？
论述题：
1、简述建立档案工作的意义？
2、从项目经理角度阐述做好物业项目档案管理工作的重要性？
十七、达标创优
简答题：
1、简述住宅小区的达标创优标准八个大项的内容？
2、简述达标、创优工作对构建和谐社会的意义。
3、简述大厦和工业区达标创优标准九个大项的内容？
4、简述应建立哪些物业管理突发事件应急预案？（结合所管项实际）
5、简述物业管理项目建立 “两箱、三栏”的具体内容？
6、简述物业项目达标、创优迎检汇报材料的要点？ 论述题：
1、简述物业项目申报“达标、创优”考评采取哪些方法？
2、简述达标、创优工作对物业管理行业的意义？
十八、关系维护
简答题：
1、你在业主接待中应注意哪些问题？
2、简述业主满意度调查的步骤和方法。
3、员工关系维护的重要性是什么?
4、物业企业的员工的特点是什么？
5、列举物业企业的职能部门一般会有哪些？
6、物业企业与业主的关系定位应是什么? 论述题：
1、作为一个项目经理请你设计一个业主满意度调查表。
2、请你详细论述与媒体关系维护时应注意哪些事项。
十九、绿化管理
简答题：
1、绿化接管验收应注意的问题。
2、绿化浇水注意事项。
3、农药使用原则。
4、白蛾的综合防治方法。
5、绿地管理中存在的常见问题。
6、天津地区常用绿化树种有哪些，分类各列出四种。
论述题：
1、绿化外包应做好哪些工作。
2、病虫害防治应注意哪些安全问题。
二十、保洁服务
论述题：
1、模拟设计一个小区外围清洁的服务方案？（答案参照举例：建筑外围道路的清洁、保洁篇）
2、论述石材养护和检查的方法。（答案参照地面清洁打蜡和石材晶面处理）
简答题：
1、物业清洁管理的内容 ？
2、物业的清洁“开荒”。
3、外围清洁点都包含哪些。
4、清洁剂的种类。
5、常用清洁机器。
6、物业常见害虫。
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