华润集团收购深万科股权的投资估价分析报告

第一篇：华润集团收购深万科股权的投资估价分析报告

华润集团收购深万科股权的投资估价分析报告

我们选择2000年中国华润总公司收购万科企业股份有限公司股权作为我们小组的财务估价报告。之所以选择这个案例，首先是中国近年来上市公司的收购案例虽然有所增加，但总体来说，买壳或通过重组改头换面的不少，真正想通过资本运作进行资源整合和增加协同效应（Synergy）的却寥寥无几，而本案却是寥寥中之一。选择这个案例的第二个原因是由于目标企业万科企业股份公司的债务比率比较稳定，便于我们进行β值的估算。因为按照资本资产定价（CAPM）模型，β值可以用来衡量企业的财务风险，在一段时间内，如果目标企业保持比较稳定的负债比率，可以近似认为其β值不变。从下表我们可以看出，在1995-1999年期间，万科的资产负债比率(D/Asset)一直比较稳定。

从计算结果来看，似乎此次股权转让的价格应该在7.2元/股-12.76元/股之间，但实际转让价格却为4.46元/股。为何出现这种情况？我们分析原因主要有三个：一是目前国内国有法人股权的转让一般是按照国有资本保值增值的原则进行操作，即只要转让价格高于每股净资产价值就能获得相关主管部门的批准。1999年末万科的每股净资产只有3.84元/股，因此转让价格4.46元/股已经可以接受了；第二个原因是万科既有流通A股，又有法人股，还有B股，我们的计算是将所有股权一视同仁看待，而在市场上，投资者明显偏好流动性，不能流通的法人股价值被低估是可能的也是合理的。

第二篇：关于股权收购方案报告

关于股权收购方案报告

摘要：关于股权收购方案报告尊敬的董事长,董事会各位领导:为响应集团公司深化股权改革的需要,现有富煌电控股权置换迫在眉捷,由电控公司股东邓立平牵头,拟收购富煌电控公司70%...关键词：报告关于,报告

类别：论文报告

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关于股权收购方案报告

尊敬的董事长、董事会各位领导：

为响应集团公司深化股权改革的需要，现有富煌电控股权置换迫在眉捷，由电控公司股东邓立平牵头，拟收购富煌电控公司70%的股份。就具体内容方案列出，请各位领导斟酌。

一、基本情况：安徽富煌电控设备有限公司注册资本为200万元人民币，员工人数为45人，公司性质为股份制公司，每股股本金为20万元，公司地址：巢湖市居巢区民营工业园租用厂房和办公室。

二、收购方式：邓立平愿以现金方式收购电控公司全部股份的70%股权。

收购后股权分配比例为：电控公司拥有70%股份，集团公司为拥有30%股份。

三、收购价格：按原始股每股增加50%受益收购出让方的股东股份，即每股收购后为1+50%。

四、承诺：若同意本人收购，我将就各股东股份自愿出让的原则进行收购，收购后公司的名称、性质不变。

效益风险按相应的比例承担。公司的员工保持稳定，员工和集团的利益不受侵害，确保“富煌”品牌、形象和市场声誉，以富煌集团为平台，将电控公司做大、做强、做实！

五、股权收购的目的和对公司的影响：本次拟进行股权收购的行为符合集团公司的发展战略，本次收购实现后，电控公司将利用富煌集团公司全方位优势，建立机制灵活的营销政策，稳定和扩大市场占有率，实现最佳经济效益，该收购行为的完成将有利于电控公司规模扩张和效益提升。

六、重组后公司人、财、物使用情况：股权重组后，电控公司生产经营暂保持租赁现厂房，若需征地建厂，经股东会同意后选址建设。

在用人上：广泛吸纳有用、有专长的各类人才，以走进富煌就不愁没饭吃的承诺，建立稳定一流员工队伍，维护“富煌”品牌，接受监督。对集团以前或以后派住人员决不辞退。流动资金使用：重组后公司将立即支付180万元归还集团公司，余额在2年内分期归还，在经营期间按息支付使用。

七、重组后公司经营目标：重组后电控公司在2010年完成1800万元销售收入，实现利税180万元;

2011年完成2400万元，实现利税240万元；并征地建厂，制定后3年计划。

重组后的电控公司将材料、设备、库存等物品，以09集团审计的数量及价值保持有效延续到2010年年终审计一并调整，以避免耽搁时间，影响生产经营。

以上方案，妥否，请集团公司审阅并修正。

2010年3月10日

第三篇：美的集团投资价值分析报告

美的集团投资价值分析报告

钱晴

南京信息工程大学会计系，南京 210044

一、引言

1.1 研究背景与意义

家电行业是国民经济的支柱产业之一，与百姓的生活息息相关。近年来我国家电行业产值稳定增长，同时还带动了服务业、运输业的发展，对维持国民经济健康有序平稳发展做出了重要贡献。我国家电自80年代开始起步，通过引进国外的生产线和生产技术，在国内市场的强大需求拉动下，一大批家电生产企业应运而生。我国的家电行业从导入期到成长期，最后到成熟期，经历了一段高速的发展时期。二十世纪九十年代中后期，我国家电企业进入了它的成熟期，一些企业建立了现代企业制度，管理水平不断提高，家电品牌逐步形成。由于激烈的市场竞争和优胜劣汰，家电行业的整合加剧，产生了像美的、海尔、TCL等家电航母。目前，彩电、空调、冰箱、洗衣机等主要家用电器产品的产业集中度已达75％以上，我国独立的家电企业已由1997年的100多家锐减到10多家，家电企业规模在扩大，产能也在增长，已经成为全球家电生产制造基地。我国的家电行业发展到今天，已经成为了一个相当成熟的行业，基本上掌握了核心技术。目前，由于我国家电产能的急剧增长，市场竞争更加激烈，作为在国内比较知名的家电品牌，美的集团在通过各种营销手段抢占市场份额的同时还需要通过不断通过增强自身综合实力来吸引投资者的注意，吸收更多的资金来完善企业，全面提高公司的综合实力。

近年来，随着家电业上市公司的增多，这些家电上市公司的财务状况及经营状况越来越受到投资人及相关利益者的关注，而美的集团作为其中较为知名的品牌之一，尤为受到投资人合相关利益者的关注。所以本为针对美的集团进行了投资价值分析，分析研究美的集团投资价值，为投资人提供参考价值具有重要意义。首先，有助于投资者制造正确的投资政策。其次，对美的集团投资价值研究是能否降低投资风险，取得投资成功的关键。再次，研究美的集团的投资价值有助于其他将要上市的家电公司学习参考。最后，有利于促进家电业健康发展。投资者越来越看重对公司的投资价值的研究，如果只是片面和不规范的分析，不仅威胁到投资者的利益，也会扰乱家电行业的市场秩序。

1.2 研究思路与框架

一般而言，上市公司分析的主要方法有基本分析法、技术分析法等。基本分析法是指通过对决定股票内在价值和影响股票价格的宏观经济形势、行业状况、公司经营状况等进行分析，评估股票的投资价值和合理价值，与股票市场价进行比较，进而形成买卖的建议。因为基本分析法在预测股票的中长期走势和评估股票的内在价值上具有独特的优势，因此也深得价值投资型投资者的青睐，比如著名的投资大师巴菲特就认为：对一家企业进行投资主要看这家企业的会计报表。另外，上市公司的股票几乎每天都在交易，股票价格时刻都在变化，此时技术分析就有用武之地。技术分析法从股票的成交量、价格、达到这些价格和成交量所用的时间、价格波动的空间几个方面分析走势并预测未来。本文的用到的主要研究方法还有：一是理论联系实际的方法，即结合了老师所讲的有关证券投资的理论知识对股票进行相关分析；二是文献分析法，笔者将充分搜集相关文献资料，包括印刷与电子文献，如相关论著、学位论文，以及发布于报纸和网络的原创分析文章，并对其进行整理和分析，在此基础上展开系统研究；三是比较研究方法，即运用各种技术分析方法对美的集团的整体经营状况、财务状况、股票价值进行纵向比较。

本论文是在前人研究的基础上，充分结合当下经济环境和行业、公司状况，对美的集团进行进一步的专业、系统的分析。本文将以公司行业分析与财务分析及股票技术分析相结合的手段对美的集团的投资价值进行分析，旨在帮助投资者进一步了解该公司的财务及经营状况，为投资者投资决策提供有价值的参考信息。

二、公司基本情况分析

2.1公司情况简介

美的集团是一家以家电制造业为主的大型综合性企业集团，于2013年9月18日在深交所上市，拥有美的、小天鹅、威灵、华凌、安得、美芝等十余个品牌。在全国各地设有强大的营销网络，并在海外各主要市场设有近30个分支机构。创业于1968年的美的集团，是一家以家电业为主，涉足照明电器、房地产、物流宝贝等领域的大型综合性现代化企业集团，旗下拥有四大产业集团，是中国最具规模的白色家电生产基地和出口基地之一。1980年，美的正式进入家电业；1981年开始使用美的品牌。据尚蛙会员联盟调查显示，美的集团员工13万人，旗下拥有美的、小天鹅、威灵、华凌等十余个品牌。除顺德总部外，美的集团还在国内的广州，中山，重庆，安徽合肥及芜湖，湖北武汉及荆州，江苏无锡、淮安及苏州，山西临汾，河北邯郸等地建有生产基地；并在越南、白俄罗斯建有生产基地。美的集团在全国各地设有强大的营销网络，并在海外各主要市场设有超过30个分支机构。

美的集团一直保持着健康、稳定、快速的增长。上世纪80年代平均增长速度为60%，90年代平均增长速度为50%。21世纪以来，年均增长速度超过30%。2012年，美的集团整体实现销售收入达1027亿元，其中外销销售收入达72亿美元。2013年“中国最有价值品牌” 2 评价中，美的品牌价值达到653.36亿元，名列全国最有价值品牌第5位。公司总股本为421580.85万股,当前股票价格为17.5 元每股。

2.2公司经营能力分析

现阶段,方洪波现任美的集团有限公司董事局主席兼总裁、1992年加入美的集团。拥有丰富的管理经验及一支精英团队。美的集团一直坚持“薄利多销,服务当先”的经营理念,依靠准确的市场定位和不断创新的经营策略,引领家电消费潮流,为消费者提供个性化、多样化的服务,美的品牌得到中国广大消费者的青睐。美的集团与全球知名家电制造企业保持紧密、友好、互助的战略合作伙伴关系,成为众多知名家电厂家在中国的最大的经销商。美的以“为人类创造美好生活,为客户创造价值、为员工创造机会、为股东创造利润、为社会创造财富”为使命,其经营准则是：理性追求：宁慢两步、不错半步。授权经营：充分授权、业绩导向。协作共享：价值为尊、利益共享。美的将继续坚持有效、协调、健康、科学的发展方针,形成产业多元化、发展规模化、经营专业化、业务区域化、管理差异化的产业格局。拥有健康的财务结构和明显的企业核心竞争优势,并初步具备全球范围内资源调配使用的能力,以企业整体价值最大化为目标,进一步完善企业组织架构和管理模式,在2013年成为年销售额突破1200亿元人民币的国际化消费类电器制造企业集团,跻身全球白色家电制造商前五名,成为中国最有价值的家电品牌。美的的未来将会向更好的方向发展。

2.3公司竞争能力分析

美的集团是行业龙头，具有一定规模的消费人群，知名度高，有着良好的售后服务。美的集团资源丰富，涉及经营制造的产品种类广，拥有中国最大最完整的空调产业链、微波炉产业链和小家电产品及厨房用具产业集群。美的拥有6家控股子公司入选国家级高新技术企业。根据有关规定，企业自获得高新技术企业认定后3年内，所得税可享受10％的优惠。优惠的税收政策为美的集团节约了资金，有利于美的集团更好的改进技术，研发新产品，扩大生产，巩固自己的行业地位。

美的集团旗下拥有美的、小天鹅、威灵、华凌等十余个品牌，有着强劲的竞争优势。营销网络遍及全国，在海外市场设有分支机构。美的集团的技术更新速度快，产品创新能力强，技术水平高。同时具有高效灵活，治理较为完善的管理优势和上佳的技术优势与品质保障。作为白色家电业的龙头，美的集团有着完整的白色家电产业链，是具有国际竞争力的白色家电制造商。国内白色家电龙头，具有专业的技术和品牌优势。其中空调、冰箱、洗衣机和空调压缩机的市场占有率均位列行业三甲。空调出口量全国第一，内销第二，有着良好的海外销售市场，完整的白色家电产业链以及上佳的技术优势和品质保障。作为空调行业的龙头，美的集团受益于行业良性发展。空调业务具备领先优势也将成为美的集团业绩增长的重要来 3 源。同时美的品牌全面覆盖高中低端，是销量的主要支撑。美的一直保持着良好的发展状态，具有很好的市场发展前景。美的的各种财务数据表现出来的结果，都证明美的电器在不断地 发展着，进步着，2014年美的电器将会有更好的表现。

三、公司所属行业分析

3.1宏观经济分析

美的电器于1992年经过股份制改造后，于 1993年在深交所上市，为我国第一家经中国证监会批准的乡镇企业改制而来的上市公司。自成立以来，美的电器在激烈的市场竞争中脱颖而出，迅速成长为我国白色大家电行业的龙头企业之一。2013年9月12日，美的电器退市，美的集团正式上市，自此美的集团完成整体上市。《经济蓝皮书》指出，2013年我国经济呈现增长趋稳、就业增加、结构改善的特征。2014年尽管经济发展中的不确定因素仍然较多，但我国经济发展长期向好的趋势没有改变。2013年，考虑到应对通货膨胀的政策效应，预计经济增速将有所回落，但宏观经济运行总体上仍将保持增长较快、通胀可控的态势。自2010年5月以后，我国的物价总水平在一路走高，全年达到3.3%；PPI也逐季走高，上升的压力越来越大。造成通胀压力增加的诸多因素也没有减少，有些因素的作用还在加强。导致了通货膨胀的越加严重，而各国为了抑制通货膨胀而采取的货币政策和财政政策通常会导致高失业率和GDP的低增长。而美的集团调控政策的密集出台，让美的集团的某些产业成为持续下跌的“重灾区”。

众所周知，国民经济的发展决定着股市的发展，股市是反映国民经济状况的一个窗口，股市的兴衰反过来也影响着国民经济发展的好坏与快慢。在股票市场，各种信息出现的随机性和不可预期性是股票价格随机波动的根源，所有影响价格的因素都反映在价格波动上。综合种种，从股市的短期运行来看，美的集团的牛市与熊市的转换将会不断进行，“牛”来“熊”往是一种正常的状态，无论美的集团调控还是加息预期增强，出发点都是防止出现资产泡沫和恶性通货膨胀。即使这种调整会打压某些板块的股价，这也是一种正常回调。

3.2家电行业分析

我国家电产业正处于整合期，原材料价格上涨为整合提供了绝好的时机，强势企业凭借规模和成本优势，压缩盈利空间以淘汰弱势企业，提升产业集中度。由于没有消费税等因素的制约，行业竞争环境较为公平，有助于强势企业增强竞争力，加速产业整合。整合是以竞价和压缩利润为代价的，是一个痛苦的过程，伴随着价格的下滑和利润率的降低。随着强势企业份额不断扩大和弱势企业持续退出，竞争将会从竞价逐渐转向提升技术、质量、渠道和服务为主的模式。

我国家电制造业是在大规模制造的基础上发展起来的，龙头企业的竞争力、零配件的自制比率、对渠道的管控力、成本控制力都是极为出色的。在未来行业产品升级成为越来越重要的增长驱动力的情况下，制造企业将充分获取产品升级红利，引来盈利提升期。未来优势企业将长期呈现利润增速快于收入增速高于销量增速的格局。

3.3行业竞争地位

家电行业是个充分竞争的产业，美的是个纯粹的民营企业，能在激烈的市场竞争中存活下来，稳居市场龙头地位，彰显出卓越的竞争实力和经营能力。2013年美的集团完成整体上市，所有家电相关业务全部打包进入上市公司资产，资源共享和协同效率显著提升，目前空调、微波炉、电饭煲、电磁炉等多个品类在市场上稳居前列，空气净化、水净化产业领域也实现提前布局，未来综合竞争力会不断提升。2014年，美的在电商和研发领域持续加大投入力度，盈利能力有望持续提升。

四、公司财务状况分析

4.1每股指标分析

如表所示

报告日期 每股指标

摊薄每股收益(元)加权每股收益(元)每股收益_调整后(元)

扣除非经常性损益后的每股收益(元)每股净资产_调整前(元)每股净资产_调整后(元)每股经营性现金流(元)每股资本公积金(元)每股未分配利润(元)

1.6964 1.51 1.51--24.7312 20.8273 1.9117 9.0889 10.5815

4.9205 4.33 4.33 3.18 23.175 19.4787 5.9622 9.2632 9.076

4.0056 3.73 3.73--22.5304 18.9476 3.218 9.4846 8.6037

4.7418 2.65 2.65 2.13 36.1046 16.91 3.5694 3.0184 13.1375

2014-03-31 2013-12-31 2013-09-30 2013-06-30 5 调整后的每股净资产(元)--------

从这张两张表中可以看出该公司在2012和2013每股收益较平稳，而每股收益的高低体现的是公司盈利能力的高低，该公司于其他同行相比，明显高出同行两倍以上，格力电器在2014年第一季度每股收益只有0.75元，海尔集团只有0.31元，忽略风险因素，投资美的集团无疑会获得较高收益。此外美的集团的每股净资产以及每股经营现金流量与同行业相比都较高，而且美的集团2012、2013的每股净资产得到较大幅度增长，增长了40%。而每股经营现金流量虽有下降但幅度不大，总的来说，投资者若想投资家电行业，美的集团不是为一个不错的选择。

4.2偿债能力分析

如表所示

流动比率 速动比率 现金比率(%)股东权益比率(%)长期负债比率(%)产权比率(%)资产负债率(%)

1.1631 0.9908 39.4066 36.6561 0.7163 169.7671 63.3439

1.1532 0.8849 29.1228 40.3117 0.7339 146.7708 59.6883

1.1198 0.9528 30.5933 38.9307 0.7722 155.7753 61.0693

1.0974 0.9423 31.6324 38.1768 1.4806 160.7967 61.8232 6 总资产(元)1*** 96946024770 97592821550 94572048700 根据西方经验，流动比率在2：1左右比较合适，这个比率是衡量企业偿债能力的一个重要财务指标，这个比率越高说明企业偿还流动负债的能力越强。速动比率同样是衡量企业短期偿债能力的一个重要指标，速动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。产权比率反映了债权人所提供资金与股东所提供资金的对比关系。该比率越低，说明企业长期财务状况越好，债权人贷款的安全越有保障，企业财务风险越小。就前两个指标来看，美的集团的短期偿债能力较好，但长期偿债能力较差，投资该企业有一定的风险，投资者应谨慎考虑。

4.3盈利能力分析

盈利能力

成本费用利润率(%)营业利润率(%)主营业务成本率(%)销售净利率(%)股本报酬率(%)净资产报酬率(%)资产报酬率(%)销售毛利率(%)主营业务利润(元)净资产收益率(%)

10.1044 8.9021 74.8086 7.4591 169.6386 6.8593 2.5143 25.1914 9445898250 7.23

8.8476 7.7071 76.725 6.8589 1088.4159 46.9651 18.9324 23.275 27547007470 16.19

9.4071 8.2434 76.717 7.2053 400.5606 17.7787 6.9214 23.283 21339359360 12.58

9.3683 8.3637 77.0685 7.1912 474.1841 13.1336 5.014 22.93***630 15.65

营利毛利率指企业营业收入净额与营业成本的差额。毛利率越大说明在营业收入净额中营业成本所占比重越小，企业通过销售获取利润的能力越强。营业净利率说明了企业净利润占营业收入的比例。该比率越高说明企业通过扩大销售获取收益的能力越强。从上表可以看出美的集团的营业毛利率和营业净利率在2013年和2014年都是较高的，而且在2014年第一季度我们可以看出该集团在这一年发展态势是良好的。

五、公司内在价值评估

1.1市净率估值法

股价估值=市净率估值×每股净资产预测值

市净率指的是每股股价与每股净资产的比率。市净率可用于投资分析，一般来说市净率较低的股票，投资价值较高，相反，则投资价值较低；但在判断投资价值时还要考虑当时的市场环境以及公司经营情况、盈利能力等因素。目前美的集团的市净率在0.91左右，相对于家电业的平均市净率来说是比较低的，该股票的投资价值较高。而且用市净率估值×每股净资产预测值所得出的股价估值只有16块多，与目前美的集团股价19.07元相比是低估了该公司股票价值的，说明该股票未来有上升空间。其中市净率估值和每股净资产预测值都是采用家电行业平均值算出来的。

1.2市销率估值法

股价估值=市销率估值×每股销售收入预测值

市销率是证券市场中出现的一个新概念，又称为收入乘数，是指普通股每股市价与每股销售入的比率。市销率越低，说明该公司股票目前的投资价值越大。收入分析是评估企业经营前景至关重要的一步。没有销售，就不可能有收益。这也是最近两年在国际资本市场新兴起来的市场比率，主要用于创业板的企业或高科技企业。在NASDAQ市场上市的公司不要求有盈利业绩，因此无法用市盈率对股票投资的价值或风险进行判断，而用该指标进行评判。同时，在国内证券市场运用这一指标来选股可以剔除那些市盈率很低但主营又没有核心竞争力而主要是依靠非经常性损益而增加利润的股票（上市公司）。因此该项指标既有助于考察公司收益基础的稳定性和可靠性，又能有效把握其收益的质量水平。通过该集团的数据计算出来的市销率在4.4左右，有家电行业平均值相比也比较低，因此该公司股票目前有较高的投资价值。同时又行业市销率平均值和每股销售收入预测值所算出的股价与目前的股价相比是偏低的，所以该公司股票价格还有上升空间值得投资。

六、投资建议与风险提示

6.1 股价走势分析——K线分析

从上面的一年k线图和周K线图可知美的集团的股票一直保持平稳发展的态势，涨幅和跌幅都不是特别大，其中在4月30日的时候，美的的股票价格一下子从40多元降到17元左右，但其实这是因为在4月30日是除权除息日，该集团向股东发放了20元现金股利和每股发放1.5的股票股利，该股票价格是除权除息后的价格，其实该股票的价格是基本没有多大变化的。再看该股票的成交量，可以看出概股票成交量在平稳中有逐步上升的趋势。最后再看该K线图的下半部分，根据黄线下穿白线即白线在黄线上方买进股票，黄线上穿白线即黄线在白线上方卖出股票的规律，在这个时候作为股民买进股票能获得利益的可能性较大。6.2 股票投资建议

通过股票内在价值估计、K线分析以及结合接下来几个月的市场环境来看，我认为该集团的股票是值得购买和增持的。首先该集团的股票存在被低估的情况，这说明未来该股票升值的可能性较大，而且该集团的市净率和市销率都较低这也说明投资该集团可以获得较大的投资价值。其次，通过该集团的K线图来看，股票价格在平稳中有要持续上升的趋势，成交量也在稳步上升，而且图中所显示的提示也是购买该股票。最后，结合市场状况来看，在接下来几个月是空调、电风扇、电冰箱等家用电器的销售旺季，就目前家电行业的排名来看，美的集团在各个方面与同行相比都有很大的优势，其未来的销售额和净利润上升幅度会很快，股票价格的上升也与公司的经营状况存在一定的联系，经营状况好的企业其股票升值的机会更大。综合以上几点，我的建议是投资者可以买入或增持该股票。

6.3 主要风险提示

（1）宏观经济波动风险

公司销售的产品包括空调、冰箱、洗衣机以及各类小家电产品等，属于消费类电器产品，其市场需求受经济形势和宏观调控的影响较大，如果宏观经济或消费者需求增长出现放缓趋势，则公司所处的家电市场增长也将随之减速，从而对于美的集团的产品销售造成影响。

(2)市场竞争风险

中国家电行业为完全竞争行业，家电生产企业数量较多，外资企业与本土企业、国外品牌与自主品牌、在各类产品之间均存在较为激烈的竞争。尽管公司在家电行业具有一定的竞争优势，但仍然面临行业竞争加剧及互联网经济下新的商业模式的冲击等市场风险，从而可能会影响到公司的经营业绩和财务状况。

(3)生产要素价格波动风险

美的集团用于制造家电及电机产品的主要原材料为各种等级的铜材、钢材、铝材和塑料等，且家电制造属于劳动密集型行业，若原材料价格出现较大波动，或因宏观经济环境变化和政策调整使得劳动力、水、电、土地等生产要素成本出现较大波动，而终端产品的销售价格不能够完全消化成本波动影响，将会对公司的经营业绩产生一定影响。

七、结论

根据以上分析，对公司的价值和未来成长可以做出如下判断：

（1）美的集团自2013年上市以来，经过了2013年和2014年上半年这一年半的高速发展，虽然中间股票也会因为公司的经营而发生波动，但是该集团的总体发展态势良好，未来股票升值的可能性非常大。

（2）美的集团作为家电行业的行业领导者，在相关行业上积极拓展，在面对本行业风险和世界经济和国际贸易的风险上具备了更强的抵抗力。（3）美的集团经过公司各方面策略的调整，公司的运营能力、偿债能力和盈利能力等其他方面的能力都在不断加强，2014年的发展情况非常乐观，其公司的运营能力、偿债能力和盈利能力极有可能得到进一步提高。

整体来看，美的集团具有很强的持续增长性。所以我的结论是：投资者可以买入或继续增持该股票。

第四篇：金地集团投资价值分析报告

做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告

一、公司概况

快速成长的房地产业后起之秀

金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。

金地的核心竞争力

与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。

相互制衡的公司治理结构

金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。

科学而具有竞争力的内部激励机制

房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。

所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。

前瞻性的战略

金地非常重视前瞻性的战略思考，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍然致力于本地市场争夺的2000年，金地就迈出了跨区域扩张的脚步，先后进入北京和上海市场，并在随后的几年中在这两个城市站稳了脚跟，取得了不俗的业绩。这种战略性的安排不仅使金地避免了在竞争日趋激烈的深圳土地市场上以高价拍地的尴尬，又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇，从而获得了丰厚的投资回报。当前，在目前大多数地产商都在进行跨区域发展之际，金地的战略性思考已经深入到：如何在几个重点区域实现区域化发展、如何通过更科学合理的投资体系安排进一步提高资金的使用效率等更深层次的问题。

卓越的产品开发能力

金地强调产品的人本、优质和创新。经过几年的摸索，金地已经形成了一套贯穿产品开

发全过程的科学的开发体系。公司在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向，使产品最大限度地满足客户的需要；集团制定了全流程管理制度，在规划设计、建筑设计、建筑施工、客户服务等重要节点都实现了标准化，确保公司所有的工程优良率都达到了100%。与此同时，金地非常注重产品的创新，始终确保公司开发的项目与同类产品相比具有先进性和差异化。因此，公司开发的产品都能受到了客户和业内广泛的认可，项目的销售率都非常高。以公司2004年销售的几个项目为例：香蜜山一期在短短半年时间内，便取得了95%以上的销售率；武汉金地格林小城首期销售就出现了1500多人抢购400余套精品房的情况；上海格林春岸两度出现当天推出房源当天售罄的盛况。

远见卓识、凝聚力高、管理能力强的管理团队

金地的管理团队和管理风格非常具有个性，主要具有以下的特征：第一、公司的决策坚持理性主义原则，无论是对区域的选择，还是具体项目的规划设计，管理层都秉持科学决策的理念，而不是凭借个人的经验和直觉决策。金地或许会因此失去一些机会，但绝不会出现大的决策失误，这也正是公司以往开发的项目都能取得成功的重要原因。第二、团队的凝聚力极强。金地将近60人的中高层管理团队在公司平均的服务年限超过5年，董事长凌克与总裁张华纲在公司服务的年限都在10年以上。第三、对战略和运营的研究非常重视。对战略的重视表明公司是一家有抱负有理想的企业，并不只是跟随行业发展而随波逐流；另一方面，金地又十分注重执行力，善于利用各种行之有效的管理工具提高运营效率，达成的途径包括向世界一流的专业顾问公司寻求支持，或直接从外部聘请专才。

二、发展战略

远景———“做中国最有价值的地产企业”

金地的远景是“做中国最有价值的地产企业”，其对价值的定义包括四个主要方面：第一、为正在形成和壮大的中产阶层提供高品质的生活空间和增值服务；第二、为股东和投资者创造最大的价值；第三、为员工提供良好的职业环境和发展机会；第四、为社会创造价值，承担社会责任，实现可持续发展。

与万科注重规模扩张的“成为行业领跑者”的愿景相比，金地更加注重品质与价值的提升，并在此基础上进行适度有序的规模扩张。这保证了公司项目开发极高的成功率，同时管理质量也不会降低。实际上，到目前为止公司已经和正在开发的10多个项目中没有一个失败的案例。

全国性扩张战略———多层次、高质量的有序扩张

从1998年的住房制度改革开始，中国的房地产行业进入了高速增长的阶段；另一方面，中国各地区的经济发展水平和房地产市场的发展水平差距较大，总体上呈现此起彼伏的态势。为了充分把握行业的发展机会，金地从2000年起开始实施了全国性的扩张战略。与许多地产公司的扩张冲动不同，金地的扩张相当理性，区域与项目的选择经过慎重的筛选、实施的步骤有条不紊，管理质量始终如一。

金地的全国性扩张战略分为三个层次：区域性公司、城市性公司和项目公司。所谓区域性公司，是指金地在中国经济增长最具活力的三大经济圈———长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈，设立负责三大片区项目管理的区域性公司。金地希望通过区域性公司来运作更多的项目扩大整体开发规模，并籍此进一步提高集团的开发和营销能力，并且分散单个城市的投资风险。目前集团已经在北京、上海和深圳建立了区域性管理中心并在当地开发项目，并且以此为基地向周边的城市渗透。目前，深圳公司已经将项目扩展到了珠海、东莞，并且正在广州寻找投资机会；金地在天津的项目拓展工作也进行的非常顺利，公司还在长三角周边城市积极寻找投资机会和合作伙伴。在第二个层次，公司计划在中、西部内陆地区挑选若干个具有发展潜力的中心城市，设立分公司进行长期运作。公司已经巨资投入的武汉就属于这一类型，此外金地已经对重庆、成都、沈阳等区域中心城市进行了充分的研究和考查，并

且正在寻找合适的时机进入。最后，作为对前两个层次的补充，公司还会根据个别项目的收益情况，在一些二、三线城市选择一些个别项目投资，以提高集团的盈利水平，并使公司未来的业绩增长更加平稳。

土地储备战略———优化结构、提高周转率

虽然目前金地的土地储备规模并不是非常大，但从结构上看一些项目的开发周期偏长。这样的土地储备结构是公司上一轮土地储备战略所形成的结果，并实现了很高的土地增值，公司这几年的高毛利率体现了这一战略的成功。不过，这种长周期的土地储备结构使得集团的资产周转率偏低，不利于规模扩张和分散风险，公司的利润和现金流的波动幅度也较大。

金地充分意识到这点，在新一轮土地储备中，公司将会更加强调优化土地储备结构，提高集团的资产周转率。在未来新增的土地储备中，短期项目将占55％左右，而中期项目将占到35％左右，长期项目仅占10%。结合现有的项目储备，未来将基本形成“长、中、短搭配”的土地储备结构。区域布局方面，公司的区域布局将更加分散化，三大经济圈之外的投资比重将有所提高。

产品竞争策略———注重产品品质和社区价值的提升

总体上，金地的产品竞争策略是：通过对客户需求和偏好的分析和理解，制定市场细分策略，并据此调整和安排公司的业务流程，集中利用企业有限的资源、有效地为客户提供能满足其需求的产品或服务，提高客户的满意度，最终形成企业持续的竞争优势。金地的市场细分策略是：为中国日益扩大的中产白领阶层（主流市场与潜力市场）提供高品质的生活空间和房地产增值服务（居住价值与社区价值）。

针对目标客户的需求，公司将通过两方面的能力提升，为客户提供高品质的居住空间和增值服务：一方面，公司采取差异化的竞争战略，通过提高产品的附加值来提高客户的价值。首先，公司通过科学的社区规划和完善的社区运营，满足客户的需求，尤其是将塑造社区文化的理念植入社区价值体系中，公司开发的北京格林小镇就是这样的成功典范；其次在产品开发方面，金地在坚持设计和工程质量的同时，注重运用新材料、新技术和新工艺来提高产品的附加值。另一方面，公司将通过项目系列化和产品标准化提升开发效能，缩短项目开发周期，提高项目的运营效率。

三、业务及项目介绍

在建项目的概况

（1）北京金地国际花园

■ 北京金地国际花园是对公司2004年盈利贡献最大的一个项目，也是金地集团在北京提升品牌形象的力作，公司在项目中拥有60%权益。该项目位于朝阳区建国路北侧，东西两侧为规划中的光辉里路，属于中央商务区（CBD板块），与知名楼盘现代城隔街相对。项目总规划建筑面积约为33万平米，分为南北两区。其中，北区5幢高层住宅已经达到90%以上的预售率，并大部分将在04年竣工结算。南区则由一幢甲级写字楼、一幢服务式公寓和一个三层的商业设施组成，预计将在07年产生利润贡献。

（2）上海格林春晓

■ 格林春晓是金地集团在上海开发的第一个项目，公司拥有90%的权益。该项目坐落于上海西北部的古镇南翔，紧临沪嘉高速公路和沪宜公路，且临近规划中的轨道交通R3线（该线将F1赛场所在地安亭镇与市区徐家汇相连）。南翔虽属于嘉定区，但距离市中心不足1小时的车程，为嘉定区最靠近市区的地块。因此，该楼盘优越的地理位置吸引了区域以外购买者的追捧。格林春晓的占地面积为13.5万平米，规划建筑面积为9.6万平米，容积率为0.7，共有联体、叠加及双拼别墅共436套，分为三期建设销售，目前仅存2套未售，而售价从开盘之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。

（3）上海格林春岸

■ 格林春岸位于嘉定区的中心地带，为一旧城改造项目，公司拥有100%的权益。项目的占地面积为12.2万平米，总规划建筑面积为15.3万平米，容积率为1.2，共有总户数为974套住宅和4间商铺。项目分为两期开发，分别在04年和05年竣工结算。该项目贴合了当地政府对老城区“短期只拆不建、更新建筑以中、低密度、公共性、生态型为基本原则”的主导思想，以水景社区为卖点，推出低密度花园洋房、六层电梯公寓、亲水叠加别墅、河滨联体别墅、错层小高层等多种物业形态，以满足当地高端客户的不同需求。凭借超前的设计和极佳品质，该楼盘在当地的区域市场上独领风骚,销售势头非常不错，每次推盘的预售率都在95%以上，而售价从最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。

（4）上海格林世界

■ 格林世界项目也位于南翔，位于沪嘉高速公路的东侧，与格林春晓项目临近,公司拥有70%的权益。该项目的占地面积为136.66万平米，规划建筑面积90.2万平米，容积率为0.66，为一个以别墅为主的低密度大型社区。项目一期800亩已经开工，其中包括占地100亩的公园和建筑面积约为21万平米的住宅。按规划，将建成具有法国南部普罗旺斯风格的社区，住宅部分将分成小高层、联排别墅、独幢别墅等，该项目将是公司06年以后的主要利润来源。值得注意的是，该项目的土地成本仅为37万/亩，在容积率相近的情况下，比格林春晓的56万/亩要低将近三分之一。另外，去年10月份，南翔镇临近的另一块土地拍出了130万/亩的价格（普通居住用地、容积率为1.2），因此这个项目的地价升值幅度相当可观。

（5）上海浦东未来域

■ 该项目是金地集团与上海的浦发集团合作的第一个项目，公司拥有49%的权益,并拥有经营管理权。该项目位于浦东三林路西侧，占地面积为10.5万平米，建筑面积为14.1万平米，容积率为1.3，由多层及小高层组成。2005年三月份一期将对外销售，预计售价将在8000元左右。该项目将在05年及06年为集团提供利润贡献。

（6）深圳香蜜山

■ 该项目地处深圳福田区香莲立交路口，属于当今深圳市地段极佳的中心地区，公司拥有100%的权益。该项目依山而建，并容纳了深圳的国际网球中心，是一个具有运动、健康特色的山体住宅项目，也是深圳首个获得国家住宅中心认证的健康住宅。项目对外推出之后，当即受到各界好评,成为业界学习的典范。项目总建筑面积约17万平米，分成二期。其中，一期已经达成95%以上的预售率，并将在04年提供利润贡献。

（7）武汉格林小城

■ 武汉格林小城位于武汉武昌的南湖片区，是武汉市二环线内为数不多的可大规模开发的中心地块。该项目最大的特点在于东临南湖水域这一天然的水景社区。项目的左右两侧将是市政规划中的600亩超大规模水上公园。公司规划把格林小城打造成为德国风情的精品社区。项目的占地面积为43.8万平米，规划建筑面积为65.7万平米,将分成六期开发。该项目的一期A1组团在04年11月预售，首次推出的458套房源，当天就成交了442套，成交率高达96.5%，创造了武汉楼市的新记录。

（8）东莞格林小城

■ 该项目毗邻东莞市中心区，西靠东莞大道，与新建的市政府、歌剧院和会展中心相望，地理位置优越。该项目占地面积为13.6万,总规划建筑面积约为24.5万平米,共分为7个组团。第一组团在04年下半年推出，销售情况良好。该项目从05年起将持续为集团提供利润贡献。

储备项目的概况

（9）北京格林小城

■ 北京格林小城位于北京亦庄经济技术开发区内，是格林小镇的后继项目。该项目占地

面积约为60万平米。由于用地手续尚在办理中，尚未开工。

（10）深圳龙华项目

■ 该项目位于深圳龙华地区，占地面积约为18万平米，总规划建筑面积约为42万平米。目前该项目正在前期设计中，预计可在06年提供利润贡献。

与房地产相关的其他业务

金地在长期专注于住宅开发领域的同时，也一直在审慎地尝试新业务的拓展。这种拓展的目的有两个方面：第一、是为了降低经营风险，增加公司的利润来源；第二、也是更重要的目的，是为了提高公司在住宅开发领域的核心竞争能力，而向价值链上下游的一种拓展。实际上，香港、新加坡的大型地产公司往往采取了类似的经营模式，其业务范围涉及到：地产开发、投资物业、房地产信托管理等与房地产相关的多个领域，并具有逐步向房地产金融领域渗透的趋势。金地也看到了房地产行业发展的未来趋势，从培养人才、积累经验的角度出发，开始逐步涉足这些领域。

房地产信托

美国、香港等地大型地产公司的案例已经证明：房地产信托投资基金能很好地为住宅开发业务提供互补的协同效应。金地与金信信托、浙江绿城等公司合作的金信双龙计划是主要针对房地产项目公司权益投资的一个信托计划。公司希望通过参与项目的筛选、谈判、投资的全过程，增长房地产投资的专业经验，为将来参与房地产信托投资基金管理（REIT）业务做准备。

房地产不良资产处置

公司还与摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地产不良资产处置业务。三方通过设立合资公司，以折扣价购买了中国建设银行的不良资产，然后通过各种方式变现获得收益。所谓的不良资产实际是一些由于各种原因停工的“烂尾楼”，处置过程中需要涉及到项目筛选、结构融资、处置变现等多个环节，而三个合资方在这些方面又各有所长。除了获取丰厚的收益以外，金地希望借此为未来进入商业地产等新的领域积累经验和人才。

物业管理

物业管理则是金地早期为树立品牌而进入的领域。目前，金地的物业管理已经覆盖全国30个大中城市，管理和顾问的项目总数达到118个，总面积超过1600多万平方米，在全国位居前三位。虽然，这项业务本身对集团的盈利贡献并不大，但公司在此领域的经营却是和自身的发展战略紧密相关的。物业管理不仅可以帮助公司树立良好的品牌形象，对公司的跨区域发展尤为有利，同时物业管理也是差异化竞争策略中的重要一环，公司通过优质的物业管理服务提高自身产品的价值和差异化，并以此构筑公司的竞争优势。

四、行业背景及区域分析

中国住宅产业————— 一个长期增长的故事

我们认为，1998年下半年开始的住房制度改革是中国住宅产业长期持续发展的开端。虽然，受到宏观经济因素和政策变化的影响，过程中必然会存在着调整，但基于以下的理由，我们认为增长是行业发展的主导趋势：第一、中国经济的持续增长趋势仍将继续得以维持，而居民收入的持续提高也是可以预期的；第二、中国的城市化正处于加速的阶段，受过良好教育的农民子弟具有强烈的愿望在大城市找到他们生活和发展的空间；第三、在计划经济体制下，城市居民对住房的需求未被充分满足，而把毕生的储蓄转化为不动产是东方国家普遍的文化传统。第四，从居住质量的角度，中国住宅产业仍处在较低的水平，而旧城改造等重建计划也将推动多次置业需求的产生。

短期即使出现调整，长期仍然可以看好

不可否认的是，从2003年起全国房价出现了上涨加速的趋势。2004年1-11月份，全国住宅价格同比大约上涨了12%。尤其是，长江三角洲地区的许多城市，过去三年房价的累

计涨幅超过了一倍。除了地区经济高速发展的合理因素以外，投资性购房比重过高和买房者的看涨预期也对房价的上涨起到相当大的作用。

从今年开始，政府采取了包括加息在内的一系列的调控措施来抑制房价的上涨。我们认为，在未来一至两年内，政府有可能继续提高利率，而当累积加息幅度超过100个基点之后，房地产市场有可能出现短暂的调整。但是，基于以下两个的判断，我们认为调整的幅度和时间都不会太大：第一、由于土地和信贷的控制，使得未来的住房供应量增速放慢；第二、经济持续增长和居民收入持续增加，将使得购房者的对房价的承受力加强。

主要区域住宅市场分析

上海 ——— 土地供应放慢，房价居高不下

从1998年下半年以来，上海房地产市场的表现大幅超越了北京和深圳，无论采取何种数据计算，上海住宅价格累计涨幅都超过一倍以上。对此，我们认为2002年以前上海房价的上涨是符合经济发展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海经济持续快速增长，经济中心的地位得到确立和加强；第二、由于看好上海的投资环境，近几年国内外的资金大量涌入，外来人口的持续增长产生了源源不断的需求；第三、过去几年，上海的城市基础设施建设和动拆迁投资巨大，提升了环境和地段价值；第四、自内外销并轨之后，海外人士购房需求被大大激发，在人民币升值的预期下，海外资金纷纷投资于上海的房地产。

房价涨幅过大，房价收入比创新高

不可否认的是，随着房价的持续上涨，投资者的比重增加过快，而购房者对房价继续上涨的预期也得到加强。因此，从2003年起，上海房地产市场出现了一些非理性的成份。从从房价收入比的角度来看，当前的倍数已经达到了16倍左右，不仅超过了97年的高点，从在全国范围内来看，也远远超出了平均水平。

土地供应已放慢，在建规模并不大

值得关注的是，从今年起，土地的供应速度出现了明显的放慢。一方面，上海市动拆迁政策改变后，动拆迁量已经大幅下降，而自实行招标以后，土地供应的节奏明显放慢；另一方面，受银行信贷紧缩的影响，新开工量增速也在放缓。2003年，上海市商品住宅新开工面积仅同比增长13.1%，预计04年将进一步放慢到10%左右，而明年可能会更低。从当前在建的规模来看，在建住宅面积大约相当于03年预售面积的1.7倍，这个比例虽比02年有所提高，但仍旧低于1998年房地产低谷时的水平，这表明当前的在建规模并不大。综合分析，我们认为虽然上海的房价高企，但由于供应的放缓，两至三年内未必会出现大幅下跌。

政府高度关注，房价有望软着陆

房价的上涨已经引起政府的高度关注。从2003年下半年起，上海市政府也推出了一系列的政策，包括：加大对土地供应的调控力度，放慢动拆迁、限制期房转让、增加中低价住宅用地供应，实施房地产交易合同网上备案制度、健全住房保障体系等一系列措施。我们认为，政府的一系列调控措施终会起到成效，上海房价不会出现暴涨暴跌的现象，有望实现软着陆。

深圳———空置率见底，未来房价看涨

前几年，深圳的房地产市场总体上处于调整吸纳存量的过程中。深圳住宅价格从1999年开始就走出底部开始回升，由于收入的增长略高于房价的涨幅，因此，房价收入比总体上是处于逐年下降的。

特区外城市化带来发展契机

2003年深圳市的国内生产总值为2861亿元，增长17.3%，达到八年新高，在全国居第四位。人均GDP为54560元/人，居全国首位。2003年6月CEPA的签署、2003年底，深圳特区外城市化进程全面启动，以及地铁建设等城市基础设施的加快建设，将使深圳房地产市场面临巨大的发展机遇。

政府控制土地供应，市场消化吸纳存量

从2001年起，深圳市政府实施了“三年内控制土地供应”的措施，因此过高的投资增幅得到有效的控制。我们将历年的新开工面积减去当年的竣工面积后的数值，来衡量供应量的变化。从图中可以看到，供应的变化呈现明显的周期性变动，而从2003年开始市场已经进入了供应减少、吸纳存量的周期。

销售率回升，房价收入比下降

销售方面，我们将历年的竣工面积与销售面积之差定义为空置量的变化，而销售面积与竣工面积的商定义为销售率。由于市场的整体规模的逐步提高，近三年空置量的绝对值比较高，但销售率从2001年起已经逐步开始回升，这意味着供大于求的局面已经得到遏制。价格方面，深圳住宅价格从1999年开始就走出底部开始回升，由于收入的增长略高于房价的涨幅，因此，房价收入比总体上是处于逐年下降的，这点与全国的情况相似。综合上面的分析，我们认为，与95年前后的房地产热相比，当前深圳的房地产市场更加健康，政府控制供应的措施将使未来三年内市场的空置量显著下降，而房价将稳中有升。

北京———奥运带动基建，房价稳中趋升

前几年，北京房地产市场同样处于调整消化存量的过程中。与写字楼市场的整体供大于求相比，住宅市场正在逐步回复到供求平衡的状态。值得关注的是，从今年起北京房价出现了比较明显的回升。展望未来，奥运工程带动北京的城市基础设施建设，北京土地供应日趋规范，对当地房地产的市场都是正面的，我们对北京住宅市场持乐观的看法。

房地产投资回归理性

2001年以前，北京市的房地产投资出现了过快的增长，远远超出本地经济的增长速度。其后几年，房地产投资增速逐年回落，市场逐步回归理性，并于经济增长速度相匹配。截至2004年第三季度数据，北京的房地产投资额增长幅度为GDP增长幅度的1.81倍，已经回到2000年以前的低位，这表明市场正朝着更为平衡、健康的方向发展。

供求关系有所缓和

从施工面积与销售面积数据情况来看，供过于求局面已有控制。最近4年，北京的施工与销售面积之比基本稳定在4-5倍区间；而销售面积与竣工面积之比维持在70%以上，并逐年提高，这表明市场在逐步消化存量之后，供求关系已经大为缓和。

居民对房价承受能力有所增强

最近几年，北京的房价整体上呈现稳中略降的态势。相反，居民的收入却持续增加。因此，从房价收入比的情况来看，北京的房价收入比已经从1997年的23倍降到了2003年的11倍，这意味着北京居民对房价的承受能力在加强。

武汉 —————中部重镇，潜力无穷

武汉历来是中部地区的交通枢纽和工业重镇，由于各种原因武汉的发展潜力一直没有得到充分的发挥。最近几年，武汉出现了明显的正面变化：城市建设和招商引资的力度明显增强，已有多条地铁和过江隧道项目通过国家审批。同时，位于汉阳的沌口经济开发区已经吸引到了神龙富康、海尔和美的空调等大企业的入驻。我们认为，未来三至五年内，武汉的经济和房地产市场将有相当大的发展机会，这一点与当前的天津和三年前上海的情况很类似。

高档商品住宅市场潜力巨大

长期以来，武汉市的房地政策的主基调是：土地出让以协议为主且价格相当低廉、政府积极鼓励兴建大规模的经济适用房社区。在这种背景之下，武汉的房价在全国省会级城市中属于偏低水平。2003年的住宅平均售价仍旧在2400元/平米以下，另一方面，由于商品化程度低，当地住宅的总体品质较低。因此，武汉的高档商品住宅市场具有巨大的潜力。

旧改力度加大，推动住宅消费

从2003年开始，为了改善城市形象，武汉市的旧城改造力度相当大。根据武汉房产局

的数据，2003年全年武汉完成了29块片区、总占地面积为8267亩的旧城改造，比02年同比增长了292.7%,全市的拆迁面积达到260万平米，同比增长34.7%,拆迁户数为24433户，比02年增加了11413户。我们认为，大规模的旧城改造将减少市场的存量，并带动住宅消费，成为促进房地产市场繁荣的“助推器”。

需求旺盛，房价加速上扬

2003年，武汉市商品房销、预售面积为961.32万平方米，增长26.60％，总销预售金额为191.72亿元，增长44.74％，增幅巨大。进入2004年，在销售淡季的一季度，即实现销预售商品房262.48万平方米，同比增长60.11％，商品房销预售收入为33.52亿元，同比增长62.56％，增幅均创历年之最。价格方面，从2003年9月份以来，武汉市商品房销售均价连续三个季度加速上扬（涨幅分别为1.5%、3.6%、5.1%），其中2004年一季度5.1%的单季涨幅为近年之最。

从历史数据来看，武汉的住宅消费起步于2001年，但2000-2002年间的房地产投资增速一直维持在10%—15%之间的温和增长，在过去的四年间，销售面积始终大于当年的竣工面积。因此，我们认为武汉住宅市场供不应求的局面至少还会维持两至三年，而房价正处于起飞的初期。

五、盈利预测和财务分析

基本假设

■ 未来三年内，中国经济增长速度仍将保持7-8% 左右的年均增长速度，而居民收入的增长速度可维持在10%以上

■ 利率的上调幅度和频率是温和的，三年内累积加息幅度不超过2%

■ 全国房地产的销售速度与供给增长速度基本相当，房价的涨幅保持在5%左右

■ 金地集团的项目开工、建设和销售均能按计划进行，各项目竣工时的销售率仍维持在95%以上

■ 以下的项目预测均以目前公司已经拥有的项目为基础，尚未考虑公司未来新增项目或收购股权可能带来的盈利增长

六、房地产上市公司比较

区域发展模式

目前，中国的房地产上市公司大至可以分为三类：全国性、区域性和以项目为主的公司。我们对比了不同类型的房地产开发商，并结合当前中国房地产行业的特征后认为：在未来十年甚至更长的时间段内，全国性布局的房地产公司具有更好的发展前景，主要理由包括：第一、中国的房地产行业正进入一个持续的高速增长阶段，这为行业内的领先者提供了广阔的增长空间，全国性开发商的扩张能力更强；第二、中国的房地产行业的专业化水平都比较低，因此全国性开发商可以通过经验和信息资源的共享，提高专业化水平；第三、中国房地产企业的品牌知名度比较弱，全国性的品牌更是屈指可数，未来行业的竞争将由项目的竞争转向品牌的竞争，这一方面全国性的开发商又可以占得先机。

目前，在上市公司中，除了万科是公认的全国性开发商以外，金地已经初步确定了全国性的布局，并从2004年起进入收获期。招商地产从去年开始也开始了跨区域的发展，但仍处于转型过程中。

产品定位

金地的目标客户群锁定为国内正在迅速成长的中产阶层，其产品档次明显高于普通住宅，因此其盈利能力也略高于行业平均。公司将中产阶层更进一步划分为25-30岁首次置业的年轻白领，产品类型为高品质中、小户型公寓；30-40岁的一二次置业的社会中坚，产品类型为城区高尚公寓小区（小高层、高层）、城郊高尚社区（多层、花园洋房、经济性别墅等）；35-45岁二次或多次置业的中产精英产品类型为城市中心黄金地段高档公寓、城郊景

观别墅。金地的策略是将重心放在社会中坚（占70%）层次上，同时兼顾年轻白领和中产精英的需求，为中产阶层各个主要层次的客户提供高品质的生活空间和增值服务，从而建立清晰的客户梯度，提高客户忠诚度，实现金地品牌价值最大化。

在房地产上市公司中，对自身所开发产品具有明确定位的实属少数，大多数的公司还停留在根据个别项目的实际情况进行客户定位，尚不具备从满足目标客户需求的角度去寻找项目、并有针对性地进行开发产品的意识和能力。因此，大多数的地产商只能提供同质化的产品和获得行业平均水平的利润率，而无法享受到客户支付的溢价。在这方面，金地又表现出了“快人一步”的意识。

财务比较

我们比较了10家以住宅开发为主业的房地产上市的财务指标。从毛利率和净利润来看，金地不仅高于万科、招商地产，比包含了小型公司在内的行业平均值也高了2-4个百分点，这主要得益于公司较高的客户定位和产品品质。从资产回报率的角度来看，金地也处于领先的地位。1999-2000年间，金地的净资产收益率曾高达18.3%,远远超出行业平均水平。2001年，公司发行新股后，虽然净资产增长了210%，但其净资产收益率仍属于中等以上的水平。从表面上看，公司的总资产收益率似乎略低于行业平均水平，这主要是因为公司新增的土地储备较多而且在建项目的结算大多要到2004年以后。如果剔除这些特殊因素，公司的总资产收益率应该也在行业平均水平之上。资产周转方面，金地的资产周转率和存货周转率略低于行业平均值，这主要是由于公司的土地储备较多。对于房地产公司而言，周转率偏低未必是经营效率低下的反映，相反在房价和地价持续上涨的过程中，反而是公司决策能力高超的体现。唯一略有欠缺的是，金地的资产负债率偏高，这主要是因为过去几年公司的积极扩张所导致。幸好，完成增发以后，公司的资产负债率将大幅下降到50%左右的安全水平。

七、估值

绝对估值—现金流折现法和重置成本法

房地产公司是以项目为基础的特殊企业，理论上其价值的计算公式为：

净资产价值（NAV）=有形资产价值 + 无形资产价值-债务的价值，保守起见，一般的评估中都忽略无形资产的价值（品牌及商誉）。对于有形资产的评估，有两种基本的方法：第一、现金流折现法，即将公司未来可以从所开发项目中获得的现金收入现值，减去未来必须支付的投资、费用、税收和利息等各项成本的现值，即可得到各个项目的净现值，最后将这些项目的价值与公司其他资产价值相加之后即得到有形资产的总价值。这种方法在理论上比较完善，但需要做多项假定，客观性较差。第二、重置成本法，即参照当前的市场价格，对公司土地储备的重置成本进行评估，作为其评估价值。这种方法简单明了，但有时限于缺乏可参照的市场成交价或当成交价显失公允时，将给评估带来困难。

我们以2004年6月30日以评估基准日，对金地集团的净资产价值进行评估。需要说明的是，截止6月底公司已售未结算的楼盘销售面积约为16.2万平米(这部分面积并未包含在6月底的项目及土地储备中),这部分未结算面积可为公司带来的净利润约为2.69亿元。因此，我们在评估前先对公司的净资产值做了相应的调整。对于金地集团的未售项目及土地储备，我们分别采用上述两种方法进行评估。我们得出的评估结果是：公司的未售项目及土地储备的的重估增值（扣除少数股东的权益后）分别为14.55亿元和14.29亿元。以增发前股本计算,金地的每股净资产重估价值应该在11.82-11.91元之间,目前股价大约折让20%。

相对估值—市盈率及市净率

我们选择了10家以住宅开发为主业的房地产公司，进行相对估值的比较。从市盈率的角度，金地集团的05年的预测市盈率是最低的。从市净率来看，金地的市净率也属于偏低的水平，招商地产的市净率虽低于金地，但主要的原因在于其房屋租赁业务和供水供电业务的增长相当平缓。此外，中远发展和银基发展的市净率虽低，但这两家公司的资产回报率和

盈利的持续性远不如金地。综合来看，金地的估值相对于其他房地产公司而言，也被明显低估。

注：金地集团04年的每股收益按增发后的股本估算，万科05年的每股收益预测未考虑可能发生的转股因素影响

第五篇：CSR报告最佳实践——华润集团

一、华润集团简介

华润集团成立于1938年，是一间多元化企业，主营业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。自05年起连续被国资委评为A级企业。

华润集团从2007年开始发布社会责任报告，2007年、2008年华润发布华润企业公民建设白皮书，2009年、2010年发布华润集团企业社会责任报告，2011年华润发布两份企业社会责任报告，包括主报告和6家重点企业的分报告。可以看出华润集团越来越重视社会责任，一步步在完善企业社会责任报告。

二、评价社会责任报告

（一）报告的内容

1、完整性

报告系统披露了“责任专题”、“责任管理”、“共创价值”、“致力和谐”和“绿色低碳”等方面的责任实践情况,具有较好的完整性。

2、相关性

（1）战略与愿景

把可持续发展和企业社会责任当做企业的长期战略，通过未来展望把企业的理念落实到未来一年的具体实践当中。

（2）管理方法

华润集团建立了社会责任组织体系，形成了具有自己特色的矩阵式管理组织体系，制度体系和指标体系能够有力的保证企业社会责任的实践与披露。

（3）业绩指标

华润集团在其关键绩效指标表中分为经济责任、社会贡献、员工责任、客户责任、安全生产及环境责任。

3、可靠性

报告中都有董事长致辞，董事长的签名和承诺意味着他对报告的内容负责；

在报告的末尾有第三方评级机构依据《中国企业社会责任报告编写指南(CASS-CSR 2.0)》对报告进行评价；

集团报告的附录部分，对报告的数据来源，报告标准等做了说明。

4、响应性

报告充分披露了“产品质量管理”、“ 安全生产”、“责任采购”、“发展绿色电力”等关键性社会责任议题,回应了利益相关者的期望。

（二）报告的质量 1.准确性

从信息来源方面看，华润集团形成了相关的制度保证了信息提供的准确性； 从信息提供的内容来看，企业通过在实践中对所提供的信息不断的完善，提高了信息的准确性。

2.平衡性

报告披露了员工死亡人数、重伤事故次数、职业病发生次数等负面信息,并且较为详细地阐述了“华润雪花啤酒设备安全事故”发生的原因、相应的解决及防范措施,具有很好的平衡性。

3.可比性

报告披露了多个关键绩效指标的纵向可比数据,并披露了“客户满意度”等横向可比指标,具有很好的可比性。

4.创新性 角度新颖，以专题的形式，比如说“责任专题”、“共创价值”这些利益相关者比较关心的方面加以详细阐述，使得利益相关者能够更充分的了解企业所做的努力。

（三）启示

1、把公司文化和社会责任相结合，将华润履行社会责任的理念和要求与华润企业文化融为一体,通过公司对文化的宣传达到把社会责任从公司的领导层贯彻到基层。

2、把企业社会责任同公司的可持续发展结合，推动管理创新和实现内部协同效应，强调企业的成长性的同时也承担责任，而承担责任又能更好的使公司发展。

3、通过对负面信息的披露，督促企业能够更加重视安全生产，采取措施来改进企业的生产状况。

4、采用国际通用的《可持续发展报告指南（G3.0）和AccountAbility组织发布的《AA1000原则标准（2008）》能够使得华润集团的社会责任报告的信息质量得以更好的完善。

三、具体的实践

（一）广西华润生态循环经济产业园

1、园区介绍

华润生态循环经济产业园区在2007年于广西富川创建。园区以华润旗下的华润电力、华润水泥和华润雪花啤酒为核心，形成循环产业链，带动形成电子、再生生物、现代农业、物流等循环产业链。

2、最主要的利益相关者——社会

3、华润生态循环经济产业园的启示

（1）从表中建设期数据看出电厂、水泥厂、啤酒厂实行办公、生产服务设施集中建设，最大限度的减少资源的重复投入，减少土地资源占用，提高设施的使用效率。

（2）其次从企业间资源利用和运营期的数据可以看出三家企业协同合作，把经济活动组织成一个“资源—产品一再生资源一再生产品”的循环流动过程，相互提供产成品和自身无法完全处理的副产品，最大限度地减少废物末端处理。不仅提高了资源利用水平，还减少了企业污染物的排放，实现了经济和环境的可持续发展。

（二）华润的希望小镇

1、项目介绍

2008年春，华润集团宋林董事长提出发挥华润多元化经营的优势资源，利用华润企业和员工的捐款，到贫困地区、革命老区建设希望小镇的想法。

2、希望小镇的施行成效

举例：百色华润小镇

人均收入增长是示意图

从表中可以看出百色华润小镇自2008年起，人均收入有了较大幅度的提高。

3、最主要的利益相关者——社会

4、华润希望小镇的启示

（1）多元化企业对接，发挥各自的产业优势，大展所长。（2）与“希望小镇”合作经营，促进双方发展

（三）华润集团致力和谐

1、响应政府政策，大力发展绿色循环经济，配合政府房地产调控政策，为推动经济结构转型作表率；开展社区共建，举办“珠海华润银行 • 2011珠海国际半程马拉松赛”，对珠海文明城市的建设发展给予了大力支持；以“助力交通、泊易畅行”为投资理念，在多个城市的核心区域建设社会公共停车场项目。

2、华润秉持“尊重人的价值，开发人的潜能，升华人的心灵”的工作宗旨，关注员工成长，筹备华润大学。

3、启示

（1）繁荣地方经济，为企业发展创造良好的营商环境。

（2）进一步提升了企业价值，华润“受员工热爱、受社会尊重、受大众称道”的企业形象更加深入人心。

（3）让华润员工，特别是基层员工在这个组织中能够有实现自我价值的希望和机会，增强华润人的凝聚力，焕发他们的工作热情，实现员工与组织共同发展。

资料来源：华润集团2010年企业社会责任报告

华润集团2011年企业社会责任报告.主报告

华润集团2011年企业社会责任报告.重点企业报告