财产行为税有关问题调研

第一篇：财产行为税有关问题调研

财产行为税有关问题调研

一、当前经济与社会发展形势给财产行为税工作提出了哪些新的要求，2012年如何适应形势的要求确定财产行为税工作安排。

近年来,财产行为税征收管理力度不断加大,收入随经济的发展、税制改革的深入以及征管的加强逐年快速增长,为地方经济的发展和社会稳定作出了积极贡献。近三年，我市的财产行为税（不含耕契税）入库税款逐年增长，从2008年的6.7亿元到2010年的8.36亿元，2011年1-10月份更是突破了10亿元大关，入库10.26亿元；而耕契两税自2009年移交地税征收后更是突飞猛进，从2009年的1.35亿元到2011年1-10月的5.05亿元，同比增长3.74倍。但是，当前的经济与社会发展形势，给财产行为税工作提出了更高的要求：随着财税制度改革的进一步深化和完善，营业税改征增值税等制度改革已在上海试行，预计“十二五”期间将推广到全国，地税部门在流转税、所得税方面征收管理的空间日趋有限，地税部门的工作重心将从流转税和所得税等税种逐步向财产行为税延伸。

因此，2012年地税部门应及时转变观念，克服畏难情绪，着眼大局，立足长远，从关系地税部门长远发展的战略高度来考虑，切实抓好财产行为税征收管理；要牢固树立大税种做实、小税种做大的观念，突破流转税、所得税管理的思维定式，创新管理机制；要树立向管理要收入的思想，结合财产行为税的特点，从堵塞征管漏洞入手，不断完善征收管理办法；要树立依法治税的思想，不应把财产行为税作为收入结构、收入进度的调节器，做到应收尽收。

二、2012年财产行为税工作面临哪些内部与外部的有利条件和困难，如何充分利用有利条件，克服面临的困难，确保完成各项工作任务。

2012年财产行为税工作面临的有利因素：一方面是国家制定的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》以及总局制定的税收发展“十二五”规划纲要，明确提出了税收改革的任务，财产行为税改革都被列入“十二五”规划。可以说，未来5年，财产行为税的改革和发展将面临一个非常难得的机遇期，另一方面，在地方政府的支持下，协税护税网络更加健全，国税、工商、房产，规划，建设，土地等各部门都定期向地税传递有关涉税信息。通过以信息传递为契机，查找漏征漏管情况，及时追缴、补征税款，源泉控管得到加强。而全省征管新系统的推广运行，各级政府部门对企业土地、房产、车辆等市场运行秩序的清理及加强规范化管理等，为财产行为税征收工作提供了充分有力的基础保障。同时，纳税人的纳税意识随着经济和企业的发展也逐步增强。不利因素：各种财产行为税的立法层次低，仍停留在暂行条例的层面上，权威性较低、效力层次不高，税收政策相对滞后，不能适应新形势的要求；财产行为税政策宣传不够深入，缺乏必要监督，落实不够到位；依托科技信息手段、提高财产行为税管

理质量做得不够，信息共享的程度不高，难以实施有效的监控。如未能与国土、房管实行信息化联网，及时获取土地房产信息、房地产开发信息以及建安工程信息等，加强对耕契税、房产税、土地使用税、印花税的有效管征。由于纳税户面广线长，现有征管力量不足,对纳税人的情况掌握不全、不细。

2012年财产行为税工作既要认真贯彻执行国家政策和对税收工作的各项要求；又要从本地实际出发，用好税收法规赋予地方的管理权限，发挥好为地方政府筹集财政收入、促进地方经济社会发展的作用。要充分利用有利条件，努力克服和解决困难，确保完成工作任务。要进一步加快改革步伐以提升政策法规的立法层次，提高法律法规的权威性和效力层次。要勇于开拓创新，随着税收制度不断调整和完善，税收管理必须与时俱进，一些落后的征管方式和方法必须改变，财产行为税管理要在不断创新中提高质量和效率。积极深入开展协税护税工作，灵活采取直接征收、委托代征、代收代缴、核定征收等多种征管方式，大胆探索和实践有利于加强财产行为税管理的模式，有利于税收管理质量和效率的措施和办法，保持财产行为税管理的生机与活力。将现代信息技术广泛运用到税收管理活动，建立人机结合的征管运行机制，建立完善的基础税源数据库和信息监控管理系统，实现税收信息的动态化管理。要切实与有关部门加强协调配合，尽快建立与各部门的信息共享机制，以法律法规明确各有关部门协税护税的义务和责任，充分利用第三方信息，加强税源管征。采取多

种行之有效的措施，广泛深入地宣传财产行为税政策，使广大纳税人了解税法、掌握税法，监督执行税法，不断增强税收法制观念。

三、财产行为税干部队伍的素质存在哪些不能适应工作要求的缺陷，如何克服缺陷提升财产行为税干部队伍的素质。

目前财产行为税干部队伍的素质存在的缺陷主要是，部分干部仍然存在重大税轻小税的片面观念，单独任务观点，没有充分认识到财产行为税在地方税工作和调控管理经济方面的重要作用。有的税源底子不清，征管基础管理不扎实；有的管理松弛，工作简单化；有的征管措施不到位、造成税收流失。税务干部的管理水平和综合素质参差不齐，部分干部素质不能适用新形势的要求，不少干部工作责任心不强，业务素质不高，税收政策水平较低，对征管程序掌握不全面，缺乏扎实的业务基础，甚至不能独立工作，纳税服务意识淡薄，影响征纳关系。这些问题不同程度制约着干部队伍的建设，制约着税收事业的深入发展。如前不久网上出现的一则新闻“律师告地税”，说的就是由于我局窗口人员业务素质低，政策解释不清，致使地税部门被告上法庭。财产行为税的征收管理是一项细致而繁琐的工作，财产行为税政策性强、税种多、涉及面广、征管复杂，要做好本职工作，仅靠责任心和工作热情是不够的，还需要专业知识和相关知识作保证。它要求税务人员要有较高的财税法律知识，较强的工作责任心，较为认真勤恳的工作态度，较为深刻缜密的工作方法，以

及较好的沟通技巧，才能有效执行政策，堵塞征管漏洞，以做到地方税收应收尽收。一方面要结合地税工作实际，广泛开展财经知识、税收业务和岗位技能培训，努力提高税收科学化、精细化、规范化管理水平。另一方面要制定一套行之有效的奖惩办法，对业务素质好，征收本领强的税务人员要给予一定的物质奖励和精神鼓励，授予其“征管业务能手”称号，有效地激发广大地税干部爱岗敬业、精业创业、争先创优的热情，大力营造积极向上的工作氛围，在全系统内形成“人人钻研业务，人人争当能手”的热潮，为全面提高税收征管工作质效，提供人才保障和智力支持。

二〇一一年十二月三日

第二篇：财产行为税工作重点建议

一、车船税重点：加强对保险公司扣缴工作的业务培训、政策辅导和监督管理，使他们熟悉车船税的有关政策规定及扣缴的方式和程序，从思想上切实重视起这项工作。继续加强与公安部门的配合，严把车辆的“购车”与“年审”关，实施“先税后检”，堵塞车船税漏洞，加强对行政事业单位车船监督检查，加大征收力度，做到公平税负。

二、资源税重点：巩固“一区一品”管理，对不能正确计算资源税的开采户全部进行测算，否则建立健全账户。加强代扣代缴力度，凡是不持有资源税完税凭证的，一律由收购单位或个人代扣代缴。

三、房产税工作重点：一是行政事业单位出租的房屋，二是房地产企业自用和出租的房屋（重点售楼部），三是以契税为契机进一步完善房地产一体化管理

四、土地使用税重点：一是通过宗地管理对面积不清、备案类减免税金额在10万元以上的进行一次实地测量（复查），二是工业园区和近年来招商和外资企业管理。

五、耕、契两税重点：进一步推进一体化管理，对房地产缴纳的出让金、征地费、拆迁安置补偿、地上附着物和青苗补偿费、土地开发费、城市建设配套费、土地闲置费等契税依据开展一次清理，对漏缴或少缴的进行补征。认真落实“先税后征”，加大综合治税。

要加强业务学习，提高工作能力，财产行为税政策性强、税种多、涉及面广、征管复杂。要做好本职工作，仅靠责任心和工作热情是不够的，还需要专业知识和相关知识作保证。业务水平和工作能力方面还有待提高。一方面加强业务学习，另一方面加强审计、会计等相关专业知识的学习，工作经验丰富的同志要做好传、帮、带工作，要在工作能力方面悉心培养。各单位要充分利用培训计划重点培养师资力量，定期组织学习和培训，进一步提高整体素质，推动财产行为税管理工作再上新水平。

第三篇：江苏省财产行为税减免操作规程

江苏省财产行为税减免操作规程

第一章 总 则

第一条

为规范和加强全省财产行为税减免税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》和有关税收法律、法规、规章的规定，制定本操作规程。

第二条

本规程所称财产行为税范围包括房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税、车船税、印花税、资源税、契税、耕地占用税、教育费附加等。

第三条

各级税务机关应按照本规程规定的程序和权限进行减免税审批，禁止越权和违规审批减免税。

第二章 减免税的事项与权限

第四条 减免税事项包括：

（一）财产行为税各税种相应条例、细则、实施办法中规定的减免税事项；

（二）财政部、国家税务总局等有权部门出台的规范性文件中规定的减免税事项；

（三）江苏省财政厅、江苏省地方税务局按照规定确定的其他减免税事项。

第五条 本规程所规范的财产行为税减免税包括报批类减免 1 税和备案类减免税。报批类减免税是指法律、行政法规、规章及其他规范性文件明确规定应由税务机关审批的减免税事项；备案类减免税是指取消审批手续的减免税事项和不需税务机关审批的减免税事项。

第六条 减免税权限：

（一）报批类减免税

城镇土地使用税困难性减免事项审批权限集中在江苏省地方税务局。其他报批类减免税事项统一由主管税务机关办理。

（二）备案类减免税

备案类减免税事项统一由主管税务机关办理。

第七条 本规程列举的财产行为税减免税事项包括报批类和备案类两类（详见附件一），凡未列举的，请各地对照法律、法规、规范性文件的有关规定处理，列举的事项被新的规定修改或废止的，按新规定执行。

第三章 减免税的申请与受理

第八条 符合减免税条件的纳税人，应书面向主管税务机关提出减免申请，并按附件一的要求提供相关资料。

第九条 除以下减免税事项外，其他减免税事项应在办理纳税申报前提出申请：

（一）城镇土地使用税困难减免事项，纳税人减免税申请的期限为终了后2个月内；

（二）经市县人民政府批准的房产税困难性减免事项，纳税人 2 应在收到市县人民政府批准的有关材料之日起10个工作日内提出申请；

（三）城市、农村公共交通车辆的车船税减免事项，纳税人应在每年12月20日前提出免征下一申请。对内新增城市、农村公共交通车辆的车船税减免事项应在办理交强险前提出申请。

第十条 主管税务机关对纳税人提出的减免税申请，应当根据以下情况分别作出处理：

（一）申请的减免税事项，依法不需要由税务机关审批或备案的，应当按规定即时告知纳税人不受理。

（二）申请的减免税材料不齐全、存在错误或者不符合法定形式的，应当按规定一次性告知纳税人补正。

（三）申请的减免税材料齐全、符合法定形式的，或者纳税人按照税务机关的要求提交全部补正减免税材料的，应当按规定受理纳税人的申请。

第四章 减免税的备案与审批

第十一条

减免税的备案与审批是对纳税人提供的资料与减免税法定条件的相关性进行的审核，不改变纳税人真实申报责任。

第十二条 主管税务机关对纳税人的减免税申请，除土地使用税报批类减免事项外，凡资料齐全、政策依据充分的，应当予以登记备案或审批。

第十三条 纳税人享受备案类减免税，经主管税务机关登记后，主管税务机关应向纳税人出具《税务事项登记备案告知书》，3 自登记备案后执行。纳税人未按规定备案的，一律不得享受减免税优惠。

第十四条 主管税务机关对纳税人的报批类减免税申请，应就以下内容进行调查：

（一）申请人是否具有减免税的资格；

（二）申请人的生产经营情况和其他与申请减免税有关的情况；

（三）申请人的纳税申报情况；

（四）申请减免税事项适用的税收政策依据；

（五）申请减免税的时限；

（六）其他按规定需要审核的内容。

第十五条 主管税务机关对审核结果按以下情形处理：

（一）对减免申请符合政策规定和法定形式的报批类减免税事项审批税务机关应当在规定的期限内作出准予申请事项的书面决定；

（二）对报批类减免税减免申请依据不充分，不符合法定条件的，不予审批的，应向纳税人出具《税务事项不予批准决定书》，并将纳税人的报送资料退还纳税人；

（三）对报送资料不符合要求的，按规定要求纳税人限期补正。补正时间不计算在审批时限内。

第十六条

对超过1个纳税的报批类减免税，实行一次性审批，每年定期核查。

持续发生的或超过一个纳税的备案类减免税，实行每年登记备案；非持续发生的备案类减免税在每次发生时登记备案。

第十七条 江苏省地方税务局负责审批的城镇土地使用税困难性减免事项，由主管税务机关审核后逐级上报。

主管税务机关接到纳税人减免税申请后，必须对申请内容逐项审核，提出具体的初审意见和报告，于纳税人报送截止时间的10个工作日内汇总上报上一级税务机关；各省辖市及苏州工业园区地方税务局、张家港保税区地方税务局、苏州市常熟地方税务局、江苏省地方税务局直属税务局接到下级税务机关的减免税报告后进行汇总，于纳税人报送截止时间的20个工作日内上报江苏省地方税务局审批。江苏省地方税务局接到各地上报的减免税报告后，对申请内容逐项审核，20个工作日内制作减免税批复或《税务事项不予批准决定书》发送给上报税务机关。上报税务机关收到审批决定后10工作日内将审批决定转送给主管税务机关，由主管税务机关代为送达纳税人。

第十八条

对由于特殊情况，不能在上述规定的时间内办结的，在报经本级税务机关负责人批准后，可以延长10个工作日。

第五章 减免税的管理与监督

第十九条 各级税务机关和经办人要对纳税人已享受减免税情况加强管理和监督。纳税人在享受减免税期间，仍应按规定办理正常纳税申报。纳税人享受减免税期满后，应当及时申报缴纳税款。

第二十条 纳税人享受减免税的条件发生变化的，应自发生变化之日起15个工作日内向主管税务机关报告，并按规定申报缴纳税款。

第二十一条

税务机关在日常检查或专项检查中发现纳税人有减免税备案事项应备案而未备案的，应督促纳税人进行备案登记。

第二十二条

各级税务机关应加强对备案类减免税和报批类减免税纳税人资料的档案管理，规范备案和报批文书。

报批类减免税档案内容包括：减免税审批（备案）申请表及其有关资料、减免税申请报告、受理通知书、减免税批准或不予批准通知书、主管税务机关调查报告等。

第二十三条 各地应于每年5月底前将上《财产行为税分税种减免税情况统计表》、《财产行为税分项目减免税情况统计表》（报批类）、《财产行为税分项目减免税情况统计表》（备案类）（见附件二、三、四）随同上财产行为税减免税总结报告上报江苏省地方税务局。

第二十四条 主管税务机关应根据申请、审核情况，建立耕地占用税、契税备案类项目的管理台账，并对执行情况进行跟踪管理。

主管税务机关应将耕地占用税减免事项台账（见附件五）和契税减免事项台账按季汇总报省辖市税务机关备案。省辖市税务机关应在终了后30日内将占用耕地500亩（含500亩）以上的耕地占用税减免事项台账和契税的计税金额在5000万元（含5000万元）以上的减免事项台账汇总报江苏省地方税务局备案。

第二十五条 主管税务机关应不定期对纳税人减免事项进行清查、清理，加强监督检查，发现纳税人有不应享受减免税的，应依法追缴，并根据《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定进行处理。

第二十六条 各级税务机关要加强对财产行为税减免税审批管理工作的指导、检查、监督和考核，建立健全并切实履行审核审批责任制和行政追究制，坚持权利和责任挂钩，做到谁审批（核）、谁负责。

第六章 附则

第二十七条 除本规程已列明的减免税事项外，今后新出台的财产行为税减免政策及其减免税管理均适用本规程，法律法规另有规定除外。

第二十八条 契税、耕地占用税不征税事项由各省辖市税务机关参照本规程有关规定制定具体的操作办法。

第二十九条 本规程由江苏省地方税务局负责解释。各省辖市税务机关可按本规程规定，制定具体实施办法。

第三十条 本规程自二○一一年九月一日起施行。

附件：

1、涉税事项分类表

2、财产行为税分税种减免税情况统计表

3、财产行为税分事项减免税情况统计表（报批类）

4、财产行为税分事项减免税情况统计表（备案类）

5、年耕地占用税（契税）减免税备查账（台账）格式

第四篇：2009年财产行为税工作总结

2009年财产行为税工作总结

2009年，我局财产行为税工作在上级局的正确指导下，以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，切实围绕各级地税工作会议精神和税政工作要求，以组织收入为主线，以深化改革为动力，以精细化和规范化管理为目的，坚持“大小税并重”，积极开展税源调查分析，掌握税源变动情况，努力挖掘地方税收新增长点。现将2009年主要工作总结如下：

一、狠抓地方各小税种管征，确保收入稳定增长 2009年我局积极采取有力措施，狠抓地方“七税”和耕契“两税”规范化、精细化、科学化征管，认真执行依法治税、依率计征，加大征管力度，积极培养税源，努力拓展地方税基，大力组织收入，财产行为税征收工作取得一定成效，收入规模进一步扩大。全年共组织入库地方“七税”和耕契“两税”77288.16万元，占全局税收收入总额的25.75%。其中耕契“两税”移交后共入库13557.26万元，地方“七税”共入库63730.9万元，同比增长5.32%。

二、认真做好财产行为税管征工作

（一）夯实税源基础，抓好房产土地税收征管工作

1、积极开展土地使用税税源清查自查工作。严格按照上级局要求，认真制定具体方案，按照表实相符的原则，逐户核实房产土地情况，及时对三层征管系统的“税种登记”和“房产土地车船情况登记”等基础信息进行更新完善，以保证清查数据库的信息、三层征管系统登记的信息与纳税人申报信息以及实际土地占用情况一致。同时充分利用更新后的数据库资源，实时动态管理土地信息，切实加强土地使用税的管征。定时与国土部门进行土地登记信息数据的交换，将取得的土地数据信息，与纳税人申报的占地面积以及所提供的产权证等数据进行全面比对，对有存在差异的纳税户及时下企业进行实地测量。同时建立了我局各单位之间的信息交换平台和信息传递制度，利用契税、耕地占用税等税种的信息开展比对，尽快将土地纳税人纳入管征，从源头加强对纳税人应税土地的监控。共对15825户纳税人土地进行了清查自查，查增税款103.12万元。

2、抓好外资企业城市房地产税改征房产税的管理工作。为促进政策尽快落实，我局抓紧抓早做好布署，大力宣传，强化辅导，全年共组织入库外资企业及外籍个人房产税5767.93万元，同比增长21.1%。一是加强政策宣传，增强纳税意识。充分利用电视、网络、报刊等将取消城市房地产税、统一征收房产税的意义、政策调整内容向社会进行广泛宣传，利用手机短信群发提示政策调整的相关信息，做好政策的宣传解释工作。二是加强部门协作，摸清税源底数。加强与商务、房管、财政等部门的协调合作，通过房产信息比对、资产账目核对等逐户掌握企业房产原值、应税房产、应纳税额等信息，及时更新完善外资企业房产税税源台账，切实做到税源底数清、应纳房产清、应征税款清。三是优化纳税服务。对纳税人进行纳税辅导，详细讲解房产税的计算方法、申报方式、缴纳时限、优惠申请、处罚程序等情况，帮助外资企业及外籍个人及时准确地进行纳税申报，认真处理纳税人提出的问题。

3、认真组织开展2007年-2009年房产税、土地使用税 专项检查工作。严格按照上级局要求，认真制定了具体方案，对外加强政策宣传，利用各种途径加强与纳税人联系，主动做好税法宣传和纳税服务。对内认真做好比对分析，要求各税管员要将征管系统查询的征收情况与产权证、房产土地登记情况表以及对照税源数据库逐户进行认真比对分析，对存在偏差的单位进一步审查核实，必要时实地丈量核实，并及时做好税源数据库的更新和完善，特别要对改扩建企业、工业集中区新建厂房，对多块牌照、空执照的内外资企业的房产土地，以及对土地使用税和房产税管征中的盲点和难点进行重点检查，认真界定房产土地的产权，对不拥有产权的，视同租赁行为严格按照租赁情况征收相关税收。同时要求各基层单位之间要建立信息交换平台，及时传递《交叉户土地房产税收资料传递表》，尽快将房产土地纳税人纳入管征，避免造成征管盲区。自查工作取得一定成效，共自查在管户19223户，通过自查发现有问题的房产税漏征漏管户159户、土地使用税漏征漏管户76户，补征土地使用税62.82万元，房产税111.65万元。

（二）认真抓好城市维护建设税征收管理工作。一是认真开 展“两税”信息比对，充分利用国地税信息比对系统所提供的“两税”异常数据，加大对增值税户的监控和管理，逐户认真核对国税的申报表、缴税凭证，对确实存在“两税”差异的，及时补征税款。2009年共处理“两税”异常申报信息1975户，共补征各项税费145.36万元，其中城建税53.45万元，教育费附加30.05万元，地方教育附加10.17万元，其他税款51.69万元，通过比对发现了漏征漏管户41户。二是进一步加强对货运、服务业、娱乐业等营业税户的管理，对重点企业、重点税源变动情况进行实时监控，继续推进建筑业、房地产业及相关行业的“一体化”管理，促进建安及房地产业营业税稳定增长，为城建税提供了稳定税源。三是认真做好委托国税部门代征临时开票小规模纳税人的城建税、教育附加工作。按照省局通知要求，成立了由税政、计财、信息等部门组成的工作小组，责成税政科专人具体负责委托代征工作。及时与当地国税部门、人民银行国库部门联系，协调委托代征事宜，了解国税部门综合软件代征模块的运用功能，以及国库部门的税款入库操作情况，并由三个部门成立了协调小组，不定期召开协调会，及时解决委托代征工作中出现的问题，确保委托代征工作进展顺利。2009年10-12月我局共入库国税部门代征的城建税10.49万元，教育费附加5.8万元。

（三）认真抓好土地增值税清结算和预征工作。一方面及时更新数据库，切实抓好清算工作。我局每年都将土地增值税清算工作列为工作重点之一。为确实抓好今年的清算工作，我局于年初对所有房地产开发项目的开发销售情况进行全面调查，及时更新土地增值税基础数据库，实时掌握项目开发情况及符合清算条件的情况，对符合清算条件的项目及时通知企业进行纳税申报，报送清算申报表及相关资料。在清算中我局采取多种方式开展清算，将企业自查和税务清算相结合，将重点清算与稽查清算、中介清算鉴证相结合，以及将清算工作与核定征收相结合，我局今年有8个房地产项目实行稽查清算，3个项目由中介清算鉴证，1个项目实行核定征收方式。今年已完成清算项目4个，共补征税款1457.18万元。另一方面我局认真贯彻落实土地增值税的各项规定，加强做好土地增值税预征工作。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，严格按不同类型的房地产项目适用的预征率征收土地增值税，确保税款及时足额预征到位。1-12月共入库预征税款7425.06万元。

（四）实现“契税”两税征管平稳划转。一是成立“两税”接收工作领导小组，加强组织领导和协调，多次召开会研究部署移交工作事项，指定专人负责“两税”相关业务的对接和移交。二是积极主动与财政、房管、国土等部门进行充分沟通和联系，认真做好各种资料和数据的交接工作，指导解决接收工作中遇到的具体问题。三是加强培训，及时组织相关人员开展耕契“两税”业务培训，并专门组织相关人员到财政局征收窗口跟班学习耕、契“两税”征收工作流程，以便更快地熟悉该项工作。四是设立专门窗口，在办税服务中心设立耕、契“两税”征收窗口，专人受理咨询、辅导及申报事宜。五是明确部门职责，指定直属分局和征收分局具体负责“两税”征收事宜，简化办税程序，完善监督机制。六是是强化研究分析。认真收集纳税人对“两税”征管工作的意见建议，细致分析归纳实际工作中遇到矛盾和问题，及时向上级机关提出问题建议。3-12月，我局共受理审核缴纳耕契税申请842份，共征收入库耕契两税13557.26万元，其中耕地占用税入库4352.12万元，契税9205.15万元。

（五）认真抓好印花税、车船税、资源税等其它小税种的征收管理。一是强化对印花税查帐征收户的审核检查，继续加强印花税核定征收工作，进一步加强对新办、增资企业注册资金或实收资本缴纳印花税的管理。继续加大对代征单位的监督指导，结合开展企业股权转让个人所得税核查工作，加强对股权转让印花税的征收，促进2009年入库产权转移书据印花税同比增长85.3%。二是继续加大对车船税政策规定的宣传力度，加强与各保险公司的密切配合，认真做好对保险机构代收代缴车船税的控管工作，建立车船税代收代缴工作联系人制度，及时处理纳税人拒缴车船税情况，实现车船税“零拒缴”。三是进一步加强对建筑、陶瓷用石、用沙应纳资源税的代扣代缴工作，强化石材业资源税管理，通过认真调查，调整了我局石材加工企业资源税的管征办法。

（六）认真贯彻落实减免税政策，积极兑现税收优惠。经审核，按规定对符合条件的5户中小学减免耕地占用税402万元、契税40.45万元，减免3户企业吸收合并契税144.3万元。认真执行国家房地产税收调控政策，对经济适用住房建设用地免征土地使用税1.44万元；对经济适用房项目暂免预征土地增值税36.67万元；减免924户个人销售住房土地增值税323.95万元；减免736户个人购房契税279.97万元。

二〇一〇年二月八日

第五篇：市局财产与行为税业务学习讲课稿

按市局党办的安排，受我们科两位科长的指派，今天下午，由我讲一讲我们科负责管理的几个税种的一些规定。

其实，对我来说，谈不上讲课，大家都在税务工作，都知道很多规定的内容，充其量地说，我只是领头和大家一起学习学习，所以，在我讲的时候，有没听明白的地方或是有没讲明白的地方，恳请各位指正。

这份讲稿，摘选了我认为作为税务干部应该知道的一些常识性的、简单的规定。

我把这些规定分成了三大部分。一是财产与行为税概述；二是财产与行为税科各税种的简要介绍；三是对出租房税收核定征收的简单介绍。

首先讲第一部分：财产与行为税概述

1、什么是财产与行为税？

要弄清这个概念，先要知道94年税制改革后，我国的税种分为几类？分类的标准以及各类都包括什么税种？

我国税制改革后，税种由原来的37个减少到现在的24个。按照开征的目的和征税对象来分类，把现在的24各税种划分为8大类。

1）流转税类，包括三个税种，增值税、消费税、营业税。

2）所得税类，也包括三个税种，企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税。

3）资源税类，有两个税种，资源税和城镇土地使用税。

4）特定目的税类，有五个税种，固定资产投资调节税、筵席税、土地增值税、城市维护建设税和2001年开征的车辆购置税（有的书把车辆购置税划归流转税类）。

5）财产税类，包括两个税种，房产税和城市房地产税。

6）行为税类，包括六个税种，车船使用税、印花税、屠宰税、车船使用牌照税、契税和耕地占用税。

7）农业税类，包括两个税种，农业税和农业特产税。（有的书农业税类包括四个税种，农业税、农林特产税、耕地占用税和契税）

8）进出口关税类，只有一个税种，进出口关税（有的书把关税划归流转税类）。

知道了税种的分类，明确了财产税、行为税包含的税种，自然就得出了财产与行为税的定义。财产与行为税不是一个独立的税种，是税法规定的对特定财产或特定行为征收的各种税的总称。

概念讲的特定财产目前只有一类，即房产，开征的税种有房产税和城市房地产税。

概念讲的特定行为目前有五项，分别是车船使用行为、凭证贴花行为、签订契约行为、耕地占用行为和屠宰行为。

这里讲的屠宰行为上税说的是杀牲畜，即“马、驴、骡、骆驼、猪、牛、羊”7个品种。

不包括杀人！杀人行为不上税，枪毙！

屠宰税，我省已于2000年停征。

2、财产行为税科管辖的税种

为什么要把这一个列为一个标题哪？一句话，我们科管辖的税种比较杂，有必要捋一捋，明确一下，让大家都知道。

财产与行为税科，不能简称财产科，因为我们科不管咱们单位的财产。那只能叫简称行为科了。这就有个问题，行为科净管什么行为呀？（。。。）

大家知道，现在的财产行为税科就是前几年的地方税科，所管的税种也是原来地方税科管的“八税一费”，既城镇土地使用税、房产税、土地增值税、车船使用税、印花税、城建税、教育费附加，还有2000年停征的屠宰税和固投税。其中，资源税类有1个（土地使用税），特定目的税类有3个（固投税、土地增值税、城建税），财产税类有1个（房产税），行为税类有3个（车船使用税、印花税、屠宰税）。也就是说：财产与行为税科所管的税种并不单单是财产类、行为类的税种，比较杂。

下面，我简要地把这“八税一费”的特点概括一下，但我先声明：这几个特点，纯属我个人的观点，不一定准确，权当和大家探讨。

第一个特点是税种比较陈旧。为什么说税种比较陈旧哪？大家知道，除了土地增值税是1993年发布的外，其他税费都是八十年代发布的。比如城建税是1985年2月8日发布的，房产税是86年9月15日发布的等等。可以说：这些税种大多数都是十八、九年甚至20年工龄的老税种了，很多的规定已不适应新的经济环境，已束缚当今税务征管发展的实际。

第二个特点是额小、难征、易漏。“额小”体现在纳税人应纳的各税种中，往往是这几个税种的额度小。“难征”，尤其以房产税中的从租计征方式更甚，很不容易及时找到出租房产的出租人，更不用说能及时征收到税款了。轻易征不到！“易漏”，不客气地说：在座的各位，都有过偷漏我们科所管税种的行为，连我们科的王科长也不例外。

前几个月，王科长买了一部新手机，花了2000多块钱，开了一张发票，我偷摸给他计算了一下：2000元乘以印花税购销合同税率万分之三，结论是：王科长买手机偷漏印花税税款6毛钱。

天哪！你胆太大了吧，净敢给你科长戴个“违法分子”的帽子。

彪哥有句语录：爱咋咋地！

第三个特点，这些税种被重视的程度不高。上到国家局，对地方税种下个新规定或是补充规定什么了，一年没有几回。再说基层一线，在座的很多同志都曾在基层工作过，都知道所谓的抓收入，很大程度上抓的是数额大的税种，象营业税、企业所得税这样的税种，印花税、车船使用税这样的小税种不受重视，这是事实。

第四个特点是这几个税种没有成型的理论。我上班已经十八年了，见过一

些论增值税，论所得税，论营业税的文章或书，很少能见到论述房产税，论土地使用税的成型理论。可能我这个观点比较片面。

以上讲的是第一部分，其实概括起来，也就几句话：财产与行为税，不是一个独立的税种，它是税法规定的对特定财产或特定行为，征收的各税的总称。现在的财产行为税科管辖的业务是“六税一费”，并不是单纯的财产类、行为类的税种。财产行为税科所管辖的税种有四个特点：上面讲了1！2！3！4！

下面讲第二部分，财产行为税科的各税种简单介绍。这部分都是一些法规、政策规定，听起来比较乏味。

一、城镇土地使用税

土地税是古今中外不同类型的国家普遍采用的一个税种。我国1951年8月颁布的《城市房地产暂行条例》中已经有了地产税，但是我们今天讲的城镇土地使用税是1988年9月27日国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从1988年11月1日开始施行的。

那么，什么是城镇土地使用税？

它的定义是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。它的性质属于资源税类。

从城镇土地使用税的定义可以明确以下四个问题：

1、城镇土地使用税的纳税人

土地使用税的纳税人是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是城镇土地使用税的纳税人。

确定土地使用税纳税人的关键是看谁拥有土地使用权，谁拥有土地使用权谁就是土地使用税的纳税人。

2、土地使用税的征税范围

土地使用税的征税范围是被明确界定的。只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村土地暂不征收。

3、土地使用税的税率

这是土地使用税的关键问题，也是在这一税种上，我要多罗嗦几句的地方。

城镇土地使用税采用分类的幅度定额税率，也叫分等级幅度税额。

也就是说，不同地段，每平方米征收的税额不同。

那么，目前白城市市区的土地等级是怎么规定哪？

我市土地等级划分为六级。

一级地每平方米年税额为6.00元。区划范围有两块。一块是火车站到工商大厦这条街两侧；另一块是长庆街以东（含长庆街）属内环路以内的区域（含两侧）。

二级地每平方米年税额为4.50元。区划范围是长庆街（不含两侧）以西属内环路以内的区域（含两侧）。

三级地每平方米年税额为3.00元。区划范围是内环路（不含两侧）至二环路之间的区域（含二环两侧）。另外，开发区执行三级地标准。

四级地每平方米年税额为3.00元区划范围是二环路以外属白城市市区规划内的土地。

五级地每平方米年税额为0.80元。区划范围是平台镇镇区。

六级地每平方米年税额为0.60元。区划范围是建制镇，白城牧场。

4、土地使用税计税依据

土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

应纳税额=适用的每平方米年税额/计税土地面积

5、土地使用税纳税期限

我省规定：按年计算，分季缴纳。缴纳的期限为每季最后一个月份的十日前。

二、房产税

房产税的历史比较久远，首先提出开征房产税的是我国唐朝的户部侍郎赵赞，当时叫“间架税”。

今天我要讲的不是唐朝的房产税，讲的是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个条例具体施行时间是1986年10月1日。

房产税的定义是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产的租金收入，向房产产权所有人征收的一种税。它属于财产税类。

1、房产税的纳税人

房产税第二条规定房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定的及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人统称为纳税人。

这条说的是房产税的纳税人，说的比较详细，但比较难记。在实际工作中要牢牢记住一条：房产税的纳税人是产权所有人。

在一线工作的同志，经常会遇到这样的情形：

张三把自己的门市房出租给了李四，租金2万元，李四把该门市房转租给了王五，租金3万元。这种情况下，房产税怎么计算？

先说张三，门市房是张三的，张三是纳税人，应就2万元缴纳2400元的房产税。

再说李四的转租行为，应不应该上税？

我认为李四不是门市房的产权所有人，也就不是房产税的纳税义务人，不应该就转租收入缴纳房产税。

很多地方，都就李四的转租收入征了房产税，但我不赞同这个观点。

2、房产税的征税范围

房产税的征税范围和土地使用税的征税范围相同，都是“城市、县城、建制镇和工矿区”，不包括农村。

3、房产税计税依据

房产税的计税依据有两种情况。一是自用的，以房产原值一次减除10—30以后的余值为计税依据，简称从价计征；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据，简称从租计征。

在房产税计税依据问题上，我认为应该强调两点：

1）从价计征的计税依据不是房产原值，而是原值减除扣除后的余值，简称计税余值或简称房产余值。

就象个人所得税中的工资、薪金税目的计税依据不是工资、薪金收入，而是工资、薪金收入减除免征额后的余额，即应纳税所得。

2）房产出租的，必须以房产租金收入为计税依据，不能按从价计征方式计算。这里说的房产租金收入含承租方代付的供热费、水电费及其它代付费用。

4、房产税税率

1）按照房产余值计算的，适用税率1.2。

2）从租计征的，税率为12。特殊规定财税【2000】125号规定：对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂按4的税率征收。

5、房产税的纳税期限

我省规定：房产税按年征收，以月计算，分季缴纳，于每季最后一个月份的10日前缴纳。

房产税这个税种讲到这里，我想举个大家经常遇到，又不太在意的房产税的征管例子。

大家知道，步行街上的新世纪广场里的摊位都被个人购买了，每个摊主都拥有产权证，试问：新世纪广场的房产税该怎么计算？

这里，关键问题是要先明确新世纪广场房产税的纳税人是谁？

我认为新世纪广场里的每一个摊主都是新世纪广场的纳税人。

因为每个摊主都有新世纪广场的部分产权或者说有限产权。也就是说，所有的摊主构成了新世纪广场的共同产权人，那么，每个摊主都应该就自身产权部分缴纳该部分的房产税。也就是说，每个摊主都应纳房产税，一个一个地征。自己经营的，从价计征；出租的，从租计征。

三、土地增值税

在我们科管理的税种里，可以说土地增值税是最年轻的税种了。国务院于1993年12月13日颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。工龄和地税局一样长。

土地增值税，这个税种计算比较繁琐，涉及的专业知识比较多。有会计上的帐务处理知识、建筑业的土建知识、房地产业的开发知识等等，可以这样说：讲起来，费时间；听起来，不好理解；操作起来，又比较罗嗦。这个税种的复杂程度，不亚于企业所得税。

所以，今天，我讲这个税种，不敢保证大家完全听明白。

那么，什么是土地增值税？

土地增值说是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它属于特定目的税类。

1、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

就是说只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。

2、土地增值税的征税范围

土地增值税的征税范围包括两个方面

2）转让国有土地使用权。不包括集体所有的土地。

3）地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让的。

讲到这，就必须明确一个问题：土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不征税。

3、土地增值税的税率

土地增值税采用四级超率累进税率。最低税率30，最高税率60。

4、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，既纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的金额。

转让房地产的收入，好理解，不用做太多的解释。扣除项目，这部分内容比较复杂、难懂。我简单地给大家介绍一下。

扣除项目包括：1）取得土地使用权所支付的金额。2）开发土地的成本、费用。3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。4）与转让房地产有关的税金。5）财政部规定的其他扣除项目。

有兴趣弄懂开发行业会计制度的同志，花点时间琢磨琢磨土地增值税的有关扣除项目，很有帮助。

5、土地增值税的计算过程

土地增值税的计算过程分四步，1）计算增值额2）计算增值率3）确定适用税率4）按规定计算应纳税额。

6、现在我市土地增值税税种的管理概况

根据土地增值税实施细则第十六条规定和省局的有关规定，结合我市的房地产行业的发展状况，从2004年开始大力推行“对房地产开发企业的土地增值税，先按预征方式申报、预缴，待项目竣工决算后，再汇算清缴。”的征管方式。

这一征管方式的主要内容是“转让写字楼、高级住宅及商业用房的预征率为1，转让普通标准住宅，预征率为0.5。”在预征时，主要借助“以票控税”手段，处进征收的完成。

借助“以票控税”手段，也吻合了国税发【2005】82号文“关于进一步加强房地产税收管理的通知”中提到的“以契税为把手，先税后证”的政策精神。

四、车船使用税

在我国，车船使用税可以用历史悠久来形容，汉武帝时期就已经开征了车船使用税，当时的名字叫“算高车”。

和房产税一样，1986年9月15日国务院发布了《中华人民共和国车船使用税暂行条例》，而且，施行的时间也是1986年10月1日。

车船使用税是以车船为征税对象，向拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。它属于行为税类。

目前，我省各市、州局基本都采取委托代征的办法对这个税种进行征管。我们白城市各县、市、区局也是采取的委托代征办法。如洮北区局委托的是交通征费所，大安市局委托的是交警部门等。

这几年，我局的车船使用税代征效果比较好，每年收入额的增长率都在25以上。

车船使用税方面的新政策很少，甚至有的政策已经过时。比如（88）吉税四字第75号文规定：载货汽车净吨位超过十吨的按十吨计算征税。大家知道，现在的配货站的货车净吨位都几十吨，甚至上百吨，再按十吨计算车船使用税，是很不合理的。

五、印花税

印花税条例是国务院1988年8月6日发布的，从1988年10月1日施行。

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受税法规定应税凭证征收的一种税。它属于行为税类。

1、印花税的特点

1）征收面广。2）税负轻。3）征收简便。由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。（三自）

2、印花税税目

应当缴纳印花税的凭证有以下5类，共13个税目。

1）经济合同常见的税目有购销合同（0.03）、建安合同（0.03）、财产租赁合同（0.1）、货物运输合同（0.05）、仓储合同（0.1）、借款合同（0.005）、财产保险合同（0.1）、技术合同（0.03）、加工承揽合同（0.05）等9个税目。

2）产权转移书据税率0.05。

3）营业帐簿包括记载资金的帐簿（0.05）和其他帐簿（每件5元）。

4）权利许可证照每件5元。

5）经财政部确认征税的其他凭证，目前只有一个税目——证券交易印花税，税率为0.2（2001年11月16日）

3、印花税税率

上面介绍税目时，已经捎带介绍了各税目的适用税率。概括来说，印花税规定了两类税率：比例税率和定额税率。

4、印花税的纳税环节

印花税应当在书立或领受时贴花。

5、印花税的纳税地点

印花税一般实行就地纳税。

6、印花税的核定征收

吉地税地字【1999】240号文规定，我省对不能完整提供购销合同或提供合同不实的，采取核定征收印花税的方式。核定计征的比例是：4、7、7、2。

7）印花税的处罚问题

原来讲印花税的特点之一是“轻税重罚”，实施新的征管法后，这一特点已经不存在了。

国税发【2004】15号文规定：

1）未贴、少贴、未化销的处百分之五十以上五倍以下的罚款。（原来未贴、少贴罚20倍；未化销罚10倍）

2）揭下重用处百分之五十以上五倍以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（原来罚30倍）

3）伪造印花税票的处2000——1万元罚款，情节严重的，处1万元——5万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、城建税、教育费附加

城建税发布于1985年2月8日，于85年1月1日起施行。教育费附加发布于1986年4月28日，于1986年7月1日起施行。这一税一费的征收管理基本上都比照三税的有关规定执行。我也没有太多的可以讲的，简单地说几条应该知道的业务常识吧。

1、外资企业不征城建税和教育费附加。

2、城建税、教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。

3、财税【2005】72号文件规定：对“三税”实行“先征后返、先征后退、即征即退”办法的，除另有规定外，对随“三税”附征的城建税、教育费附加一律不予退（返）还。我把这一条规定概括了一下：对城建税、教育费附加，不是错征、多征，一律征进来后就不退还。

三、对核定征收出租房产税收的探讨

近几年，随着房地产市场的兴旺，出现了越来越多的靠出租房产创收的纳税人。可以说一方面出租房产所涉及的税收正成为房地产税收收入增长的主要部分；而另一方面出租房的纳税人难找、租金不实、政策滞后等问题的存在，是制约税务机关对出租房产税收达到应收尽收的主要原因。如何破解出租房产税收难征的问题，一直是各级税务机关征管努力的方向之一。本文从核定征收出租房产税收的角度，来对这一问题做一探讨。

一、出租房产的税收政策简述

出租房产涉及的税收是我国房地产税制中的重要部分，出租房产的纳税人是房产的出租人。一项出租房产行为涉及到出租人应纳的税种及附加有七种之多。有以出租收入为计税依据的，按4或12的税率征收的房产税；有以出租收入为计税依据的，按3或5的税率征收的营业税及以实征营业税额为计税依据征收的城市维护建设税和教育费附加；有以实际占用土地面积为计税依据征收的土地使用税；有按合同金额或协议金额征收的印花税；还有按规定的房产租赁所得征收的个人所得税等。

二、出租房产税收的征管现状

2004年上半年，我局曾针对出租房税收中的房产税成立了课题组，进行了专题调研，并取得了一些成果。2005年5月10日-6月30日，市局财产行为税科在市区范围内组织了侧重于个体出租房产的核定征收税款的调查工作。本次调查，市区共抽查了477户纳税人，约占市区个体户的五分之一。其中，一级地段抽查了258户，二级地段抽查了94户，三级地段抽查了125户。调查的数据，科里的全体同志与洮北区局的领导及相关科室的人员一起进行了分析整理，对核定出租房产的税收征管现状做了总结。

（一）漏征的税额比例高。以房产税为例，市区抽查的477户纳税人，应税租金558万元，应征房产税67万元，已征37万元，漏征30万元，漏征比例达45。漏征税额特点是：地段越好，核定的租金与实际的租金相差越悬殊，漏征比例越大。据这次调查数据显示：市区步行街，出租房税收漏征比例在65以上。

（二）征收方式以核定为主。有关房产类税收政策规定：房产出租的，以出租收入为计税依据，按实征收。而在实际征管工作中，基本都对个体出租房产采取了“按一定标准把相关房产的税额核定到月定额中，再加以征收。”这次抽查的477户纳税人，无一例外，全都是采用的核定方式。可以说，核定征收出租房产税收已是基层征管惯用的方式。

（三）出租房产的纳税人已错位。以房产税为例，税法明文规定：出租房产的纳税人是房产出租人。而在现实征管中，征管部门大多把出租类房产税款直接核定到承租人的月纳税额中，向承租人征收。这就硬性地把承租人置于了纳税人的地位上，由承租人承担了纳税的义务。这种纳税人错位的做法，不是白城市市区各局独有的做法，恐怕是各地共有的现象。

三、核定征收出租房产税收的成因

在理论上，出租房产的行为，应以出租人为纳税人，以出租收入为计税依据，应是查实征收的，这是法定的且应该遵照执行的规定。但为什么在实际征管中，都闪烁其词，却又都在心照不宣地实行另一套路子-核定征收出租房产税收？笔者就这一问题，也进行了一些探讨。

（一）政策因素

1.出租房产的税收负担过重。按政策规定，出租人出租房产取得的租金收入，要缴纳12的房产税，要缴纳5.5的营业税及附加，0.1的印花税和20的个人所得税等。笔者曾测算过，一户价值30万元的门市房，假设月租金5000元，经计算：出租人每月应纳各税合计数额1544元，总体税负在31左右。税收的高负担率往往激发了一部分出租人对纳税产生抵触情绪，增加了税务机关征收税款的难度。另外，税率过高，计税过程繁琐也限制出租人的纳税积极性。

2.对出租房产的纳税人缺乏有效的监控制约规定。出租房产的纳税人难找，原因是出租人为了躲避纳税而在和税务机关玩“捉迷藏”。虽然玩的招法不是很高明，但已让税务机关束手无策。究其原因，就是有关税收政策中找不到合法的有效的规定，以监控制约出租人偷逃税款的行为。

3.计税依据刚性不足。有关税收政策规定：出租房产，以房产租金为计税依据。在实际征管工作中，认定租金收入主要以双方签定的合同为准。合同的签定，是受人的意愿左右的。一项租赁行为，常常因租赁双方不同的利益需要而被签出不同内容的对外合同。至于表达双方真实意识的合同，一般是不对外的，尤其是不对税务机关。税务机关只能以假的租金作为计税依据，失真的计税依据也失去了税收的刚性调节作用。另外，房产税是一种财产性质的税种，而被用来调节房产出租的经营行为，颇有些牵强之嫌。

（二）征管因素

1.纳税人自觉纳税观念淡薄。据调查，白城市步行街上有200多户出租房产的业主，除了几户企业房主外，基本没有主动到税务机关申报纳税的。据洮北区局有关同志介绍，一年之内，整个市区能有几十户来税务机关申报缴纳出租房税收的个体房主，也基本都是因承租方索要发票而不得不来交税的。

2.税务部门重视程度不高。出租房税收零散、面广、额度小，耗费精力却不容易征管。税源比较好的县市，对这块税收不加以重视。税源不太好的县市，耗费不起精力，又重视不起来。在这次调查中，发现有的征管人员对自己负责的区域的出租房情况并不熟悉，不知道有多少户出租房？每户出租房的情况如何？等等，积累相关资料也很少。另外，税务机关对偷逃抗税者打击的力度不大，也是出租房税难征的一个原因。偷逃税的出租房房主很多，但因不纳税而被税务机关处罚的房主却不多，这已是见怪不怪的现象了。

四、对核定征收出租房产税收的思考

无须置疑，对出租房实行核定征收各税，已成为各地基层税务部门征收的主要方式。实践证明，核定征收方式的确在及时组织出租房税款入库方面，有着其独到的优势。

（一）什么是核定征收出租房税收？

核定征收出租房产税收，就是因故不能向税务机关提供详实租金情况的，税务机关根据出租方的房产所在的地理位置，参照同行业、同规模、同地域业户的生产经营情况核定出租方应纳税款的一种征收方式。

具体实施核定征收出租房税收，是税务机关根据《征管法》第35条及有关出租房的税收法规，为保证出租房税收及时入库，对租赁房屋产权不清，租赁条款不明，租金偏低等相关房产，按一定的标准核定应纳税额，并由承租人代为缴纳的一种核定征收方式。

（二）其他省市核定征收出租房税收的借鉴

1.北京市2004年4月发布了《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》（修订），规定个人（含外籍个人、华侨、港澳台人士）在本市范围内出租房屋属应税行为，个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便于征收，也可采取按100元应税收入征5元税款的办法统一计算应纳税额，即按实际收入的5计征。

2.福建省厦门市地方税务局规定：核定征收是指根据合理负担、简便征收的原则，对个人因出租房屋取得的租金收入采取分地段、分房屋用途、按单位建筑面积确定综合税额的办法征收。厦门市地方税务局制定了《房屋出租单位建筑面积月综合税额表》，如一等地段“中山路”上的店面，规定每平方米月综合税额30元。另外，厦门市地方税务局还规定：凡从事生产经营的纳税人承租房屋的，在支付租赁款项时，应当向收款方索取厦门市房租专用发票或厦门市通用发票。承租人未按规定取得发票的，导致他人不缴、少缴税款的，税务机关将依照《中华人民共和国发票管理法》的有关规定，处予不缴、少缴税款一倍的罚款。

（三）加强核定征收出租房税收的建议

首先，应该解决纳税人“知法”问题。出租房税收难征易漏的根源之一是出租人不知法，对有关出租房税收政策不理解，被动纳税。如何才能让出租人由被动纳税转变为主动纳税？根本的一条路子就是把税法宣传辅导工作做到经常化、精细化，让出租人真正的懂法，才能达到自觉依法纳税的目的。

其次，要解决纳税人“错位”的问题。在这次调查中，发现在核定征收出租房税收的实际操作中，硬性把应纳税款核定给承租人负担的情况很多，这是违反税收政策的做法。但如何避免纳税人“错位”的做法，是亟待解决的问题。笔者认为，一是需要国家尽快出台一些明确征管操作方面的政策、法规。二是要在明确出租人是纳税人的基础上，可在租赁合同、协议规定的范围内，解决税款转付的问题。比如，税务机关可依法责令租赁双方提供“由谁承付税款”有关协议或与承租人签定委托代征代缴协议书。三是需要加强对出租房房主资料的收集工作，建立相关档案，并实施动态化管理。

第三、要解决出租房计税依据不实的问题。假合同、假协议提供的假租金，造成的出租房计税依据失真的问题，是影响核定征收出租房税收成效的关键问题，也是必须有效解决的问题。对解决这一问题，笔者建议：税务机关可根据房屋坐落的地段、房屋的用途等因素，在参考建委、物价部门公布的指导租金标准上，结合有关出租房税收政策，核定出计税租金标准或按建筑面积、租金金额实行定额征收的办法。

第四、要重视出租房市场的发票管理问题。发票是财务收支的法定凭证，是税务检查的重要依据。加强出租房市场的发票管理，将有力地促进出租房税收征管的进一步好转。借鉴福建省厦门市地方税务局的出租房发票管理的做法，制定出符合本地实际的“以票控税”管理办法。强调凡出租人出租房屋，在收取租赁款项时，必须向付款方开具出租房专用发票；凡承租人承租房屋，在支付租赁款项时，必须向收款方索要出租房专用发票。违反规定的，致使国家税款流失的，税务机关将依照《中华人民共和国发票管理法》的有关规定，从重处罚。

第五、借助社会平台，促进核定征收出租房税收的功效。核定征收出租房税收工作的成败，关键是核定的税额是不是合理或趋近符合实际。要做到这一点，税务机关需要掌握大量的出租房的资料，需要与工商、公安、产权等部门协调配合，疏通信息共享渠道。另外，在税务机关核定税额的基础上，委托产权、街道办事处、中介机构等部门代征代缴的方式，也是一个可探讨的办法。

《市局财产与行为税业务学习讲课稿》