房产分析大全

第一篇：房产分析大全

房产市场以稳为主，短期内不会反弹

“金九”已经过去，“银十”也走过了大半，房地产市场未来的走向究竟如何，却是众说纷纭。说涨的，论跌的，每个人都能拿出证据来论证自己的观点。在这里，小编为大家搜集了一些权威机构和业内人士的观点，希望能对大家有所帮助。

近日，住建部政策研究中心副主任王钰林表示，房地产调控初见成效，但依然不稳定，仍需坚持调控政策不动摇。与此同时，还要加快房产市场调控的步伐，以求早日完成房地产瞳孔长效机制建设。

在之前的七月下旬之八月上旬，国务院曾派出8个督查组，对北京，天津等十六个省市落实房地产调控政策措施的实施情况进行了督促检查，并对某些通过放松限购条件、发放购房补贴等方式刺激住房消费的地区提出明确整改意见，要求立即纠正已经出现的放松调控的苗头。并强调，各地不得以任何理由变相放松调控。

而在政策方面，住建部近期曾明确表态，“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件，”此外，为确保全年房价控制目标，住建部还将对房价上涨过快的地区实行问责，今年四季度的楼市调控将“严防死守”，同时国税总局也明确表示，房产税将扩大征收。

在市场方面，众多专业机构也纷纷表示，年内楼市量价上升的可能性不大，尤其是在多家银行明确表示 将取消对首套房贷85折的利率优惠，对二套房贷的利率也可能进一步上浮。

在浙江世贸会展中心和和平会展中心举办的浙江省第十九届房博会上众多开发商的遭遇似乎也从侧面验证了市场不会大幅度反弹。

在房博会的当天，对这次房博会抱有很大期望的开发商们想尽办法吸引人气。在新天地集团和平会展中心展位上，新天地集团特意请来了洋模特举行意大利奢侈手袋秀，在其他的一些展位甚至搞起了比基尼模特秀。一些开发商采取了传统但实用的“以价换量”手段，某些楼盘在展会期间的最大折扣达到了十万元之多。但是现场的人气并未如开发商所预料的那样火爆，某位开发商高层吐糟说，这次房博会他们公司的让利幅度和宣传程度是历届以来最大的一次，但楼盘现场的人气还是很平淡。

某些参加房博会的购房者也表示，尽管对于开发商的让利有所心动，但是还是犹豫着没有下定决心。不下单，怕错过机会，下了单，又怕被套牢，心里也是颇为纠结，还是打算等市场形势明朗以后再说。另外，一些购房者也表示，这次浙江省房博会的120个参展楼盘中，新盘的数量很少，大部分参展楼盘都是“老面孔”了，这似乎也从侧面说明了现如今房地产市场的不景气。

链家地产市场研究部张絮认为，当前市场不仅出现了成交量滞涨，买卖双方对于价格预期也有明显的分歧。随着价格继续上涨，购房者再度陷入观望，这种不温不火的行情或持续到明年3月份。

第二篇：房产调控政策分析

本文完全由本人独立创作，所有主张都是本人自己的观点，如果转载请署名。

首先，我们来分析一下政策。本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。但在我看来，任何事情都兼具两面性，在这个政策里，我看到了六个字：宁杀错，不放过。那就是国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们远远小于正当购房者。所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。这是非常不合理，甚至非理性的。而一个政策如果越不合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。所以，站在旁观者的角度，我完全可以说，本次政策的实施完全只是国家的权宜之计，绝对不可持续。因为如果这项政策长期实施，最终只会搞得民怨沸腾，我儿子要结婚，但国家你却不让我买房子，能不怨吗？而一旦这项政策不能长时间得到实施，那么最终的结果是什么？相信在过去数年中由于政策反复导致的房价报复性上涨大家也都看到了。

其次，我们分析一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。本质上是资金推动的结果，和股票一样。有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。那么我们来分析一下目前的形势。08年，中国房价出现了大跌。那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。而另一面则紧缩信贷。这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，我国

经历了极为严重的通货膨胀，相信很多人都对当时90元一桶的豆油，17块钱一斤的猪肉记忆犹新。当时的通胀率达到8%。当时国家为了降低通胀，不遗余力的紧缩降低市场上的资金量。屡次大幅提高存款准备金率让整个房地产市场融资异常困难。在加之07年几乎所有的大房地产企业都不遗余力的大举扩张，疯狂购地，负债情况非常严重。结果导致房地产商一方面房子卖不出去，一方面又没有钱支付购地款、以及银行贷款。很多房地产企业陷入资金链断裂的绝境。这种情况下，不降价意味着死掉，所以房价出现了比较明显的下跌，但本次调控下的环境是这样吗？目前全球经济似乎已经摆脱了金融危机的阴霾逐渐开始恢复。但欧美主要国家的失业率并未降低。中国的经济增长的支柱出口虽然在缓慢恢复，但这种恢复是否能够最终确认还有待观察。在这种情况下，国家至少在未来较长的一段时间内还要依靠投资来拉动经济。所以可以预计，在未来较长的时间内，市场上的资金量不会减少，还会增加。国内的流动性泛滥根本不会出现改观，钱没有减少，开发商的日子仍然滋润，离08年的资金链断裂根本挂不上边。他们挺得住，请问房价如何下降？

综上，我想如果把房价比作来势汹汹的洪水。而把调控比作治水的利器。那么显然现在政府还是在用围堵的办法治水。国家筑起了高高的大坝，甚至为此不惜阻挠正常的购房需求。但可笑的是洪水的数量非但没有减少，反而还在增加。这会导致什么结果？首先，这座大坝足够结实，就算洪水再大也很难冲垮（一线城市已经禁止第三套房贷，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增无减，这样双方僵持不下，就会导致洪水改道。由修筑大坝的主要河道（一线城市）溢出。寻找洼地，另行开辟新的河道（二三线城市）解说一下。目前一线城市的房价已经高的离谱，炒房成本太高，上涨空间太小，政策上让你无法炒作（第三套房禁止贷款），那么炒房团很可能就会携带大量资金来到二线城市。首先，虽然房贷5

0%的政策同样对二线城市有效。但由于二线城市的房地产价格与一线城市相差巨大，大多数二线城市的房价仅为北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在绝对成本上对炒房团来讲很有吸引力。而且低价格的另一面往往代表了巨大的增值空间。其次，也是最重要一点，大多数二线城市不属于房价过高地区，因此不会实行第三套房停贷，炒房团仍然可以炒房。所以说严厉的调控政策很有可能把炒房团由一线城市赶到二三线城市，大幅推高二三线城市的房价。一线城市的房价下降明显，但二三线城市房价大幅推高，与一线城市的落差大幅缩小。荒谬吗？呵呵~~但发生的可能性是非常非常大的。前兆就是现在所有的大房地产企业都已经开始纷纷把目光转向二三线城市，在二三线城市拿地，扩张。很可能炒房团就会随后跟来。其实，就算站在更高层次上分析，二三线城市房价差距与一线城市逐渐缩小也是合理的。一线城市多年来由于经济发展水平层次与二线城市不同，经济发展速度比二线城市慢了不少。其次，由于大量身处一线城市的“漂”一族由于无法承受一线城市的房价而逐渐回流二线城市，也带来了强劲的购买力与需求。第三，同在一个中国，二三线城市与一线城市房价差距在5~6倍，而工资水平则差一倍到2倍。这种收入差距与房价差距的严重背离迟早会导致二者差距的回归，而本次政策的出台很有可能就是这样一个契机。

最后再来说说房产税。目前物业税征收的说法甚嚣尘上，很多人把征税当做房价下跌的最大希望。但这有可能吗？首先来说说房屋保有税，也就是物业税。我们都知道房屋的价值包含两块，一是土地的价值，二是房屋物业本身的价值。由于房屋购买者不具备土地的拥有权，因此在法理上国家不能对土地征税。那么征税的对象就变成了单一的房屋征税，也就是对那一堆钢筋水泥征税。也就是说即使在北京，也只会按照一平米两三千来征收。请问这种税对北京房价有何影响？那么好，我们也都知道国家不讲理，明明是租给你的土地还要征税，你也没办法。

那么房屋价值是谁来评估呢？是你自己吗？当然不是，是地方政府。地方政府希望房价下降吗？当然不希望~呵呵结果就会导致地方政府在评估房价时会人为的大幅压低二手房估计，让其对房价的影响降到最低。所以，房产保有税其实对房价影响真的不大。还有一个税种就是房地产买卖盈利税，即国家对二手房买卖的利润征税。这一点其实没什么说的，如果国家征税20%的税，那么我卖房子就涨价20%不就得了。反正依据这几年的经验，房价就算涨上天也都会有人买。最终羊毛还是得出在羊身上。

结论：本次二手房的调控政策不可谓不严厉，但仍然是治标不治本。而且最终极可能出现反效果，反作用。其实真正抑制房价的办法不是筑起大坝，而是削减洪水。这就要求政府减少信贷，改变土地出让模式。当然这两点在现阶段都不可能实现。此外，站在一个最为宏观的高度，目前中国处在经济快速发展，工业化急速推进。城市人口大量增加的阶段，对城市住房的刚性需求达到一个历史顶峰。在这样的宏观形势下，任何房价下跌都注定是暂时的，而上涨则是长期的。

第三篇：房产典当案例分析

房地产典当案例分析

1993年7月12日，A公司与B典当行签订一份典当合同。双方约定：A公司将其所有的文化宾馆以1500万元人民币的典价典给B典当行，典期为一个月，A公司应于同年8月11日赎典，逾期三天不赎则视为绝卖。合同经公证后，B典当行依约支付了典价款，并收取A公司典价月4％的收益金，同时将该宾馆的房产证收归自己保存。合同逾期后A公司无力还款，双方经多次协商后又于1995年12月12日达成协议，约定A公司于1996年6月25日前交出典产。此前A公司以为宾馆办理保险为由，于1994年3月将其房产证从B典当行取回，据此又与C银行签订了抵押借款合同。C银行持该房产证办理抵押登记手续后贷给A公司40万美元。1996年7月C银行以A公司无力偿还贷款为由诉至法院。审理期间双方达成调解协议，由A公司将文化宾馆90％股份权利转让给C银行。在调解书执行过程中，B典当行提出异议，称典当合同成立在前，并且已有“逾期不赎视为绝卖”的明确约定，所典宾馆所有权早已转归B典当行；A公司以自己已不再享有产权的房产与C银行设定的抵押担保合同是无效的，其后达成的调解协议内容也是违法的。

此案应如何处理，存在几种不同观点。

一种意见认为该典当合同实质上是房屋抵押借款合同，因其设定在先而具有优先受偿权。此案中，B典当行并没有实际占有房屋，并且按月4％收取的收益金显属利息。因此不具有“房不计租钱不计息”的典当关系法律特征，应按抵押借款合同处理。至于A公司与C银行签订的抵押合同也是有效的，如果宾馆的实际价值超过典价，其超出部分可以再设定抵押。但B典当行具有优先受偿权。

另一种意见认为该典当合同合法有效。在法律、政策没有明确规定，并且不损害他人和社会公共利益的情况下，应允许当事人自主作出民事法律行为。典当合同已明确约定，逾期不赎视为绝卖。事后双方也再次达成协议认可了此约定。所以宾馆的所有权已转归B典当行，A公司以他人房产设定的抵押是没有法律效力的。

笔者不同意上述意见。笔者认为该典当合同在当时虽可认定为房屋抵押贷款合同，但其并不具有对抗后一合法设定的抵押借款合同的法律效力。理由如下：

一、该案不是传统民法意义上的典权纠纷

1、典当作为一种质押借贷，是担保物权，是债；而典权则是对不动产的用益物权，非债。这二者不应混淆（参见大百科全书法学卷第713页和辞海第330 页）。虽然它们都有“到期不赎视为绝卖”的惯例，但该案中A公司并没有将宾馆交给B典当行占有、使用和收益，因此也就谈不上对房产进行回赎和“房不计

租、钱不计息”。该案除标的物是不动产外，根本不具有传统民间典权关系的法律特征。该案实质上是一种将房产证作为权利进行质押的借贷。

2、最高法院于1992年3月16日对黑龙江省高院作出的（1991）民他字第15号《关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题的函复》也明确了在审判实践中，对因典当行以“典当”形式从事融资借贷的案件应定性为以房地产抵押的借款合同纠纷，并且不得将先行提取的利息计人典金计算复利。

二、典当行并没有取得典当房屋的所有权

1．典当合同约定的“逾期视为绝卖”不能作为宾馆所有权实际转移的依据。所谓“绝卖”就是买断典物的所有权。而该案中．B典当行在逾期后很长时间内。既没有实际取得该宾馆的占有、使用和收益的权利，又没有依法办理房产的变更登记手续，因此，无论在事实上还是在形式上B典当行自始至终均没有取得该宾馆的所有权。

2．即使我们将”逾期视为绝卖”看作是房屋所有权转移的特别约定，但由于事后双方又多次协商达成“1996年6月25日前交出典产”的协议，这就对典当合同条款进行了修改变更，解除了原先约定。这在B典当行同意将房产证交给A公司办理保险的情节中也可以看出：该宾馆所有权事实上并没有发生转移。

3．依据中国人民银行《典当行管理暂行办法》规定，典当行对死当物芬裁挥兴腥ǎ⑶叶缘蔽锇炖肀Ｏ找彩堑涞毙械姆ǘㄒ逦瘛８冒旆挥腥峡纱车摹熬簟倍还娑恕八赖薄薄Ｕ饫锏摹八赖薄庇搿熬簟辈煌赖苯鍪侵傅被Х牌嘶厥耆ǖ牡蔽铮涞毙胁⒉荒苊皇盏蔽铩０旆ü娑ǎ核赖蔽锲饭穆艉笃涫杖朐诳鄢舜畋鞠⒑偷涞奔芭穆舻姆延煤螅Ｓ嗖糠钟ν烁被АＲ簿褪撬担赖蔽锲返乃腥ú⒚挥凶聘涞毙校徊还涞毙卸运赖蔽锲返呐穆艏壑迪碛杏畔仁艹トò樟恕?BR>4．我国担保法明确规定：“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”法律之所以要禁止流质约定是为了防止质权人乘出质人急迫借贷之机作出不公平的行为，以保护正常的社会经济秩序。这种法定禁止是一种严格的、无条件的绝对禁止，即使物质的价值与债权的价额相等，这种约定仍归于无效。

5．房产证作为一种权利证书，本身并不能直接体现一定的财产利益。这与我国担保法第七十五条规定的票据、股权、知识产权等财产权利不同。我国法律对用房产设定的担保，并没有在质押上而仅是在抵押上加以规定。虽然法律没有明文禁止房产权利证书的质押，但依据物权法的公示主义原则，任何押物都应

该以登记或占有的方式来体现，否则不得对抗第三人。特别是不动产、车船、企业设备抵押和股票、知识产权质押，我国法律更是明确要求必须以登记作为合同成立的生效条件。所以，不动产权利证书即使可以质押的话也应以进行他项权利登记为必要。该案中B典当行既没有一直保持对房产证书的留置占有，又没有办理该房产的他项权利登记，更没有在逾期后很长时间内协商将典产折价并找补房价与典价之间的差额或者将典产公开拍卖以收回典价款等损失，同时一并办理房屋所有权过户登记手续。所以，B典当行只能自己承受未能及时正确主张和行使权利所带来的不利后果。

三、典当合同不得对抗C银行抵押借款合同

1、A公司与B典当行签订的房屋典当合同，虽然当时我国还没有相关的法律法规加以调整，但也应该遵循我国民事法律所确定的公平、等价有偿、诚实信用、遵守法律和国家政策、维护国家和社会公共利益的基本原则。前已述及，该房产典当合同既不具有典权的占有特征，又不具有典当的质押特征，仅有的质押物――房产证书还被欺骗放弃了质押权！更重要的是典当行没有及时地主张自己的权利。因此也就根本不存在什么优先受偿权。这在我国担保法和典当行管理暂行办法中均有明确的规定。这些法律、规章虽在事后颁布，无溯及力，但根据有关司法解释，在当时没有规定的情况下可以参照其规定进行追溯处理。

2、由于该案件一直延续到我国城市房地产管理法公布施行后，且之前我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋产权产籍管理暂行办法等法规、规章和上海、深圳、天津、福建、广东及珠海等地区性法规、规章均已明确规定对房屋抵押必须实行他项权利登记。并且，参照最高法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第16条规定，对前一个抵押合同未办理抵押登记手续而又与第三人就同一房地产签订抵押合同并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。综上所述，笔者认为：该案中典当合同是一种以房产证质押形式表现的房产抵押借贷合同。由于B典当行没有能够通过合法有效的方式正确行使权利，并且还被A公司恶意欺骗，从而导致C银行在不知情的情况下以合法形式实行了房产抵押。因此，基于后―抵押借款合同由法院主持达成的A公司与C银行之间的调解协议合法有效，应予执行。B典当行提出的异议理由是不能成立的。至于B典当行为此遭受的损失只能另行要求A公司赔偿。

第四篇：房产营销案例分析

房产营销案例分析

一、深圳万科案例

1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略? 答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。

2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行? 答：目标市场选择的程序是：

1、市场调研及市场细分。

2、细分市场分析与平估。

3、目标市场的选择。

3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。

二、人口老龄化案例。

问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。

答：

1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。

2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中

城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。

3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。

三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。

问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？

（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？

（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法 答：

1、红石公司采用的是选择性专业化策略。指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。

2、房地产目标市场选择的程序是：第一，市场调研及市场细分。第二，细分市场分析与评估。第三，目标市场选择。

3、红石公司通过市场细分，有效运用了目标市场

选择中的选择性专业化策略，根据市场需求，结合自身的实力，选择了其中两个目标市场，然后集中公司的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为由金领人士组成的目标市场在海南开发了高档的海景房别墅，两种不同类型的产品，取得了成功。

四、某房地产公司在同一小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。实际销售说明了该定价较为成功。

问：（1）该房地产公司采用了哪种定价方法？

（2）结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。答：

1、该开发公司采用的是需求差异定价法。主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定价。需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方法。

2、房地产定价既是一门科学又是一门艺术。该开发商通过了解消费者的需求，根据消费者对不同房地产产品的不同需求定价，因此取得了销售成功。

五、某房地产发展商开发的某项目，推出市场后销量不佳，一个月仅成交3套。于是发展商转变策略，委托某

销售代理公司销售。代理商接手后，进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩大幅提高。

1、阅读以上案例，试分析为什么房地产开发商采用直接销售渠道导致了失败，而采用间接销售渠道取得了成功。直接销售渠道与间接销售渠道各有哪些优缺点？

答：

1、房地产直接销售的优点有以下几个方面： 1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。

2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。

3、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面： 1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。

4、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争

对手模仿。

2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。

3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利益重视程度不够。

4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。

2、因为，代理商在进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。所以，通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩才得到大幅提高。

六、在商品房开发中，户型创新是提高住宅产品竞争力的重要手段之一。不少案例明，每个开发项目在区位、环境等因素不可改变的情况下，通过不断挖掘创新型户型作为卖点，为产品提高竞争力，已经成为楼盘制胜的关键。商品房的户型设计可谓亮点不断，空中花园、小复式、跃式结构等等，这些舒适性和实用性兼备的产品设计为消费者所追捧，为楼盘销售注入了强有力的兴奋剂。

1、问：户型属于房地产产品整体观念的哪一层次？结合案例，谈谈你对房地产产品整体概念的理解。答：

1、户型属于房地产产品概念中的有形产品。房地产有形产品是房地产和新产品的载体，是消费者可以直接

观察和感觉到的内容。消费者实际是从有形产品考察房地产产品是否满足其对核心产品的需要，是选购房地产产品的直接依据。

2、房地产的产品整体概念包括核心产品、有形产品和

附加产品。有形产品是核心产品的载体，企业必须将产品的名称、外观特色、包装和其他属性合理组合，把核心产品转化成有的东西，准确地把核心利益传送给消费者。案例中的不断创新户型，就是通过各种花样的户型这一有形产品的直观性来吸引消费者的。附加产品是是消费者在购买房地产产品过程中可以得到的各种附加服务和利益的总和，主要包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物业服务等。特别是物业管理服务，在日益激烈的市场竞争中，提供优质的物业管理服务也是房地产产品营销的重要手段。

七、广州某楼盘在开盘盛典上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深长。据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不”：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕“浪费”600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。

阅读以上案例，根据所学的有关知识，说明你对产品整体概念以及现代房地产市场竞争趋势的理解。答：

1、产品整体概念包括了核心产品、有形产品和附加产品，售后服务与保证是产品的重要组成部分。

2、市场竞争的内容和形式是动态的，现代房地产市场的竞争趋势是在附加产品上来提高产品的吸引力。在日益激烈的市场竞争中，如何提供更完善的附加产品是房地产开发经营者重要的手段。附加产品包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物业管理等。特别是物业管理，作为房地产附加产品的重要内容，已成为房地产产品不可分割的部分，也成为了产品营销的重要手段。物业管理公司通过优质的物业管理服务，为业主和使用者提供了良好的环境和便利条件，更充分地体现了房地产产品的使用价值，满足了房地产产品保值增值的要求。

八、新加坡发展银行置地集团开发的上海新加坡园景苑、汇景苑案例。

问：该房地产商运用了何种房地产定价方法?如何理解其内涵。

答：

1、上海新加坡园景苑和汇景苑等两个楼盘采用了需求导向定价法的价值感受定价法。房地产消费者对房地产商品的价值感受不同，就会形成不同的价格限度。价值感受定价法就是根据消费者对房地产商品及其价值的感受来定价的一种方法。

1、2、在房地产营销中，运用价值感受定价法的关

键在于房地产营销者必须对消费者的价值感受有一个正确的判断，不能过高也不能过低。过低房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。

九、某房地产开发公司开发的某花苑，座落于某市中心区域，占地面积13265平方米，由一幢30层商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1995年4月开始预售。当时该市的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出了“客户开价”的销售活动。

该活动的具体操作方式是：开发商拿出3-7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以高于此价的任何价格报价。如果客户报价在最高的前12名以内，即以此作为该客户的成交价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”的热潮，仅半个月时间，参与报价的客户就达6

3名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。活动取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为该市房地产更合理定价提供了一条新思路。

问：该花苑的开发商采用了哪种定价方法？运用这一方法应注意什么？试分析其成功的原因。

答：

2、该开发商采用的是需求导向定价法中的价值感

受定价法。

3、运用价值感受定价法必须对消费者的价值感受

有一个正确的判断。如果估计过低，房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。

3、该花苑的开发商通过“客户开价”的销售活动，了解了客户对房屋真实的价值感受，同时也使其余客户认识到该花苑的优良品质，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。因此活动取得了巨大的经济效益和社会效益。使得该房地产销售取得了成功。

十、1994年4月，位于北京广安门附近的恒昌花园首推“100%按揭”概念，最终造就了恒昌花园接近封盘（只剩二十多套尾房）的良好业绩。事实证明，这地处南三环与西二环之间，本不被人看好的项目得以热销，与这一促销高招的实施分不开的。

100%按揭贷款的具体做法是：客户只需付两万元即可入住，银行按揭至少70%的贷款，加上开发商提供的与银行利率限期一样的贷款，住户只需每月归还银行与开发商的贷款即可。对于这种促销招数，其策划者“恒昌”总裁助理并不讳言这是开发商为售房玩出的新花样。他说，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。

问：（1）恒昌花园采用了促销组合中的哪种促销方式？

（2）谈谈你对本例促销方式的看法。

1、恒昌花园的这一促销招数属于营业推广促销方式。所谓房地产营业推广，是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励消费者进行购买，以促进房地产产品销售的所有措施。

2、房地产促销是指房地产企业通过一定方式向消费者传递房产产品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以达到影响消费者的购买决策，促进房地长商品流通的营销活动。本案例中100%按揭贷款的做法是开发商根据项目具体情况为售房玩出的新花样，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。所以此办法不能用于项目刚开始销售时。

十一、最近,我国调整了房地产贷款政策,提高了房贷利率.根据营销环境分析的原理,请你分析这一变化对我国房地产企业营销活动的影响。

答：

1、房贷政策属于宏观营销环境中的政策环境。

2、自09年以来我国房地产市场投资、投机严重，价格飞速上涨，已远远超出百姓的承受能力，已严重影响经济发展和社会稳定，国家适时调整房地产贷款利率将有效遏制房价的上涨势头，打击房产投机，促进房价回归正常。提高利率对房产企业融资成本上升，开发商利息负担沉重，开发成本上升。利率的上涨同时也加大了对投资方融资成本，提高了入市门槛，从而抑制了房地产的需求，达到降低房地产价格的目的。

十二、案例一：北京市天创房地产开发公司精心打造天缘公寓（高层住宅项目）该项目位于北京市宣武区白纸坊和西二环交汇口，项目总建筑面积７万平方米，公寓的户型面积从75平方米到193平方米,涵盖了二室二厅、三室两厅、四室两厅等多种规格，开发商力图通过该物业的开发建设来满足不同目标市场（小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、豪华型住宅需求群体）的需求。

案例二：位于南京新街口中央商务区的标志性建筑天安国际大厦，它的目标客户群体定位于在南京CBD办公的白领阶层，该项目的1－8层为大洋百货公司，9—13层为高档写字楼，14—42层是公寓，开发商通过在一个楼盘中开发不同类型的物业，较好地满足了南京新街口CBD区域内的白领人士购物、餐饮娱乐、办公、居住等

各种需求。



问：（1）案例

一、案例二的房地产公司分别采用了哪种目标市场选择的策略？

（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？

（3）谈谈你对案例中两个房地产公司的目标市场选择策略的看法。

答：

1、案例一采用的是产品专业化策略，案例二采用的是市场专业化策略。产品专业化策略是指房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次、质量或区位等方面有所不同。市场专业化策略指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层。

2、房地产目标市场选择程序应按照以下程序进行1）、市场调研及市场细分。2)、细分市场分析与评估。3)、目标市场的选择。

3、目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的，因此，广泛的、深入的市场调查与研究是尤其重要的。房地产项目投资巨大、投资周期长、涉及因素复杂、风险大等特点，都要求重视市场研究，真实地把握市场规律。以上案例中开发企业就是对目标消费群体进行了充分的调查、分析、研究的基础上针对目标消费群体对房地产产品属性、特征、功能的需求，塑造产品的特色形象，并把这种形象传递给了消费者，从而吸引顾客、占领了市场。

一、简述房地产直接销售渠道及间接销售渠道的优缺点及其适应条件？

答：

1、房地产直接销售的优点有以下几个方面： 1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、益重视程度不够。

4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。

5、房地产间接销售渠道的适应范围：

渠道的控制要求、产品组合的状况等。

三、房地产代理商的经营模式主要包括了哪三种?试简述其内容。

答：有以下三种：1)、无店铺经营模式。2)、直营连提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。

2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。

3、房地产直接销售渠道的适应范围：

1)、大型房地产公司。2)、市场为卖方市场。3)、楼盘素质特别优良。4)、开发商所发展的项目已有比较明确、甚至是固定的销售对象时。

4、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面： 1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。

5)、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿。

2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。

3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利

1)、中小型开发公司。2)、市场为买方市场。3)、其他。锁经营模式。3)、特许加盟连锁经营模式。

二、简述影响分销渠道设计的因素主要有哪些方面? 无店铺经营模式：无店铺形式，并非指没有经营场所，答：一般来讲，主要有以下几个方面：

而是指不设立连锁店。除了派往开发商处的销售人员外，所1)、产品因素。2)、市场因素。3)、环境因素。4)、企业有员工在同一办公场所。

因素。

直营连锁经营模式：直营连锁经营是指由同一公司所

产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采销渠道的影响。不同的产品具有不同的特性，对分销渠购和销售，有两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。

道的设计要求业不同。包括产品价值的大小、产品的变特许加盟连锁经营模式：是指特许者将自己所有的商

异性与时尚性、产品的体积与重量、产品的标准化程度、标、商号、产品、专利、专有技术、和经营模式等以特许经

产品的技术性等。

营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在市场因素是企业选择分销渠道时应考虑的最重要特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相的影响因素之一，影响分销渠道选择的市场条件主要包应费用。

括市场类型、市场规模、目标顾客的集中程度、顾客购

四、房地产企业选择广告媒体的依据有哪些?

买的数量、竞争对手的状况等几个方面。

答：有以下几种：1)、媒体的特性。2)、目标顾客的媒体环境因素：房地产市场的环境因素主要有两层含习惯。3)、成本费用。4)、政策法规的限制。

义：一是房地产市场经营环境。房地产市场经营环境包媒体的特性不同的广告媒体在送达率、影响力、表现括经济环境、竞争环境、人文社会环境、政策法规环境、手法以及目标对象等方面都不尽相同，因而产生的广告效金融环境；二是项目周边环境。项目周边环境包括了项果也就具有明显的差异。因此，企业在选择媒体时，应首目的交通环境、自然环境、生活环境和基础设施条件等。先了解不同媒体自身的特点，以选择最合适的媒体。

它直接影响项目的销售难易程度。

目标顾客的媒体习惯：消费者由于职业、受教育程度企业因素是指企业的自身条件因素，企业自身的因素

以及生活习惯的不同，对广告媒体接触的习惯也有所区别。包括企业的规模、实力和声誉、企业的经营管理能力、分销

房地产开发企业在进行广告媒体选择时，必须充分了解目标顾客接触媒体的习惯，选择他们接触最频繁、最信赖的媒介。

成本费用：不同的广告媒体所耗费的成本相差很大，即使是在同一媒体，因覆盖面大小不同，费用相差也很大。成长战略包括：同心多角化，水平多角化，复合多角化，也称集团多角化

七：企业如何根据不同的市场需求形态制定相应的营销管理任务？

力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的各种外部条件。

一：宏观环境要素：1：政策环境2：经济环境3：人口环境4：文化环境5：科技环境6：自然环境因素 企业在选择广告媒体时，应根据不同媒体的广告成本，以有限的广告预算，实现最大的广告效果。

政策法规的限制：世界各国都制定了广告管理的政策和法规，对广告的内容、广告的发布程序、广告媒体的业务范围等方面都有明确的规定。因此，房地产开发企业在为产品选择广告媒体时，应注意是否存在有关的法律限制。

六：企业业务发展战略的主要类型有哪些？

答：

1、密集性成长战略。

2、一体化成长战略。

3、多角化成长展略。1：密集性成长战略

是指企业通过当前产品的市场渗透，市场开发以及产品开发三种策略

方式求得成长发展战略 2：一体化成长战略

指企业通过与其他企业联合以求得自身成长的战略，当企业所在的行业有很好的发展前景，企业在行业价值链体系实行一体化能提高效率，加强控制，扩大销售时，则可运用该战略。一体化又分垂直一体化和水平一体化

3：多角化成长展略

指企业为了尽可能多地利用市场机会，所实行的跨行业，多品种，多规格，多型号的多样化生产，多角化

答：：1：潜在需求---开发性营销

2：下井需求---恢复型营销

3：不规矩需求----协调性营销

4：饱和需要----维持性营销

5：超饱和需求---增长性营销或限制性营销

6：否定需求---改变性营销

7：有害需求---抵制性营销

8：无需求---刺激性营销

八：试简述房地产企业营销管理过程的主要程序？ 答：房地产企业营销管理过程是市场营销管理的内容和程序的体现，是指企业为到自身的目标，辨别，分析，选择，和发展市场营销机会，规划，执行，和控制企业营销活动的全过程包括：1：分析市场计划------从顾客需求出发，重视市场营销调研

2：研究和选择目标市场

3：市场地位

4：制定市场营销组合 5：安排企业营销预算

6：执行和控制营销计划

九：简述房地产地产市场营销环境的主要内容？ 答：是指与房地产企业营销活动有潜在关系的所有外部

二、微观环境：指与企业紧密相连，直接影响其营销能力和各种参与者，这些参与者包括：1)、购房者。2)、竞争者。3)上下游企业。4)、公众。5)、企业内部环境。

7：简述房地产营销微观环境的主要内容？

答：即指与企业精密相连，直接影响其营销能力和各种参与者，这些参与者包括：

1：购房者2：竞争者3：上下游企业4：公众5：企业内部环境

十：简述市场营销环境分析的SWT法？

答：市场营销环境分析常用的方法SWOT法，它是英文Strengh（优势），Weak(劣势)，Opportunity（威胁）的意思，其中，机会和威胁是影响企业的外部因素，优势和劣势是影响企业的内部因素。1：市场机会分析:2：房地产企业环境威胁分析3：房地产企业内部环境分析 十一：简述房地产市场定位的基本原则？ 答：1：事实求是，尊重客观规律的原则

2：循序渐进。逐渐深化的原则 3:虚实结合，以实为主的原则

十二：目标市场的选择可采用的策略有哪些？ 答:目标市场的选择可采用的策略主要有

1、产品—市场集中化。

2、产品专业化。

3、市场专业化。

4、选择性专业化。

5、全面覆盖。

1：产品—市场集中化，指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者是从产品角度，都集中于细节市场，较小的房地产企业通常采用这种策略。

2：产品专业化，指的是房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，当然，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次，质量或区位等方面有所不同。

3：市场专业化，指的是房地产企业面向统一市场类型，如高收入阶层，开发面向他们需要的系列产品，如：别墅，高档公寓，中档住宅等。

4：选择性专业化：指房地产企业根据市场需求，选择某几个细节市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品

5：全面覆盖，亦即房地产企业决定全方位进入各个细节市场，为所有顾客群提供他们所需要的不同系列产品，大的房地产企业通常采用这种策略。十三：简述房地产产品的概念与分类？

答：

1、房地产产品是指可满足使用者居住，生产，经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是核心产品，有形产品和附加产品所组合的立体复合体。

2、房地产产品的类型有土地和房屋。十四：简述房地产新产品开发的程序？

答：1：:新产品构思 2：构思的筛选3：产品概念的形成与验证4：制定营销策略5：商业分析6：项目开发7：市场试销8：正式投放市场

十五：简述影响房地产定价的主要因素？

答：房地产定价的主要因素分为微观因素，中观因素，宏观因素

1：影响房地产定价的微观因素是指具体影响某宗房地产价格的影响因素，包括房地产自身因素和环境因素 2：中观因素：是指房地产所在的市场和区域，是指房地产所在市场和区域的特性对房地产价格水平的影响因素，包括：商服繁华程度，交通条件，基本设施，和区域环境条件。

3：宏观因素;是指对房地产价格及其走势有着普遍性，一般性，共同性，的影响因素，包括行政因素，经济因素，社会因素，人口因素，心里因素和国际因素 十六：房地产促销的含义是什么？由哪几部分组成？各有什么优缺点？

答：房地产企业通过一定的方式向消费者传递房地产商品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以影响消费者的购买决策，促进房地产商品流通的营销活动，促销的实质是企业与消费者间有效信息的沟通。

由广告，人员销售，公共关系和营业推广等部分组成。

1、广告：优点：传播广泛，传播的信息规范，易控制

缺点：广告费用浪费大，广告效果难以度量，难以与目标接受者沟通

2、人员推销：优点：信息表达灵活，易与销售者沟通，易与消费者建立关系，促销目的明确

缺点：单文接触成本高，对销售人员素质要求较高，难以进行大面积推销

3、营业推广：优点：促销刺激直接：易引起消费者的注意与反应，易迅速产生效果

缺点：易引起竞争，促销效果难以持久

4、公共关系：优点：可信度高，易建立企业和房地产的形象

缺点：针对性较差，企业难以进行控制

十七：房地产促销组合的特点及影响因素？

答：是指为实现房地产企业的促销目的而将广告，人员推销，公共关系促销，营业推广等不同的促销方式进行组合所形成的有机整体 特点如下：

1：房地产催促组合是一个有机整体组合。房地产企业应追求有机的整体效果，使其达到单纯的个体相加所不能达到的优化结果

2：构成促销组合的各种促销方式既有可替代性又有其独立性。

3：促销组合的不同促销方式具有相互推动的作用。4：促销组合是一种多层次组合。

5：促销组合是一种动态组合。一个效果好的促销组合在环境条件变化后会成为一种效果很差的促销组合，因此，企业必须根据环境的变化调整企业的促销组合 影响因素：应考虑的主要因素有：1)、房地产的类型。2)、房地产的开发阶段。3)、促销预算。4)、推式与拉式策略。5)、政治与经济环境 十八：企业定价目标主要有哪些选择? 答：房地产定价目标是指房地产营销者在定价是预先考虑到房地产商品的价格实现后所应达到的目标。房地产营销者的定价目标大致有如下几种：1)、以获取最大利润为定价目标。2)、以获取合理利润为定价目标。3)、以获取合理投资报酬率为定价目标。4)、以保持市场占有率为定价目标。5)、以稳定市场为定价目标。6)、以保障社会福利为定价目标。

十九：简述房地产定价的主要方法和策略。

答：

1、新产品定价策略。常见的新产品定价策略有两种：一是受专利保护的创新产品的定价策略。包括撇脂定价和渗透定价；二是防制新产品定价策略。

2、折扣定价策略。主要有现金折扣、数量折扣、功能折扣、季节折扣和推广折扣。

3、差别定价策略。

4、心理定价策略。主要有声望定价、尾数定价、招徕定价。

二十、影响消费者购买行为的外部因素的主要内容 影响消费者购买行为的外部因素的主要内容包括：

1、社会文化因素：具体从社会阶层、相关群体、家庭状况、和文化状况几方面进行；

2、经济因素：具体通过消费者收入状况、消费者支出模式、消费信贷、居民储蓄等。二

十一、房地产市场调查的主要程序有哪些？ 房地产市场调查的主要程序包括：市场环境研究、市场需求研究、消费者研究、价格

研究、分销渠道研究、市场竞争情况研究等。

二十二、定性预测与定量预测有何区别？

定性预测法是指主要依靠熟悉专业业务知识、具有丰富实践经验和综合分析能力的有关

人员，根据已掌握的历史资料和直观材料，运用个人的经验和分析判断能力，对事物 的未来发展作出趋势或程度上的判断。定量预测法是运用一套严密的预测理论和根据这

些理论所建立的数学模型，对预测对象目标运动质的规律进行描述，拒以未来量的变化 程度。

二十三、房地产市场预测主要包括哪些程序?

答：房地产市场的程序一般如下：

1、确定具体的预测目标。

2、搜集和分析有关的历史和现实数据资料。

3、选

择预测方法和模型进行预测。

4、确定预测结果。

5、写出预测报告。

二十四、简述房地产市场细分的标准和要求。答：

1、标准：房地产市场细分是指房产企业在“目标市场营销”观念的指导下，依据一定的细分变数，将房地产市场总体细分为若干个具有相似需求和欲望的房地产购买群体的过程。而房地产市场细分是依据顾客需求的差异性来决定的，所以，造成顾客差异性的主要变量因素就是市场细分化的标准。有地理细分、人口细分、心里细分、行为细分基本形式。

2、市场细分的要求：有效的市场细分应遵循一下几点

基本原则：1)、可衡量性。2)、可进入性。3)、可盈利性。4)、可行性。

可衡量性是指被大致测定的各个市场的现实或潜在购买力和市场规模的大小。

可进入性是指房地产企业有可能进入所选定的分市场的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模，公司才应考虑进入这个分市场。

可盈利性是指房地产经营企业所选定分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位，并且具有相当的发展潜力。可行性是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场制定和实施相应有效的市场营销计划。

第五篇：2014.04.10奈比多房产分析

Nay Pyi Taw property sees resurgence

By Pyae Thet Phyo|Thursday, 10 April 2014

Nay Pyi Taw’s flailing property market is showing signs of rebirth as cautious interest from residential buyers and industrial investors gathers momentum, industry players said.A man

walks through a housing project in Nay Pyi Taw.Photo: Staff

After the government inaugurated Nay Pyi Taw as the country’s executive and administrative capital in 2006, under the coaxing of the then-military

government the property market in the Bago Region city ballooned.Land prices rushed skyward, peaking in about 2009 when average land values of K300,000 per plot in 2005, surged to K10 million or more.After transitioning to quasi-civilian government in 2011 the property market in Nay Pyi Taw cooled to pre-2006 prices.“Most of the land owners have known about past high prices, so they now wait and see whether prices will increase,” said U Kyaw Swar Myint, secretary of the Myanmar Real Estate Association of Nay Pyi Taw.He said 8000 to 10,000 square foot blocks in popular Dekkhina Thiri township were selling for between K20 million and K120m in 2014 – compared with between K35 and K150 before 2011.However interest is starting to grow in industrial or commercial ventures as well as residential purchases, real estate agents said.“Transactions and rents are up again with the purpose of making investment or settlement for second homes,” said Ko Atee from Shwe Latpan Real Estate Agency.On the commercial front, office buildings and car showrooms have increased in recent years, Ko Atee said.“[Investors] see more transparent process for inviting tenders for government projects, so it attracts many companies and they open offices here to compete in the bidding process,” he said, adding that Nay Pyi Taw’s price-per-square-foot in almost all townships was lower than prices in the traditional commercial hubs Mandalay and Yangon.Alongside commercial and industrial growth in the administrative capital, the residential market is showing signs of turning the corner, industry players said.“Transactions and renting numbers are increasing for people seeking to create a second home in Nay Pyi Taw,” Ko Atee said.U Kyaw Swar Myint said the residential market was being helped by government policies to provide high-quality infrastructure like roads and electricity and also the earmarking of certain townships for residential purposes.“Special zones 1 and 2 in Ottara Thiri township are still restricted for buying and selling activities to be residential purposed,” he said, adding that interest from major property developers in entering the market had also peaked interest in residential property.Gearing sales toward residential buyers was a way to avoid market speculators inflating prices but was not boosting population numbers, U Kyaw Swar Myint said.奈比多属性看到回潮

通过Pyae忒Phyo |周四，2014年4月10日

奈比多的挥舞房地产市场正显示出重生的迹象，从住宅购买者和工业投资者谨慎关注步伐加快，业内人士表示。

一名男子走过在内比都一个住房项目。图文：斯达男子走过在内比都一个住房项目。图文：工作人员

之后，政府在2006年开始了内比都作为国家的行政机关和行政首都，当时的军政府对房地产市场的勃固地区城市膨胀的哄骗下。

土地价格冲上天空，峰值约在2009年的时候K300的平均土地价值，在2005年000元的情节，飙升至K10万以上。

过渡到准文职政府在2011年之后，楼市在内比都冷却到2006年之前的价格。

“大部分的土地所有者都知道过去价格高，所以他们现在观望价格是否会增加，”吴觉SWAR敏，内比都的缅甸房地产协会的秘书说。

他说，在流行Dekkhina Thiri乡镇8000至10000平方英尺的楼宇是在2014年的销售之间的K20万元，K120m-与2011年之前K35和K150之间进行比较。

但是兴趣开始在工业或商业企业以及住宅的购买增长，房地产经纪人说。

“交易及租金均达到再次作出投资或结算第二套住房的目的，”高ATEE从丹瑞Latpan地产代理说。

在商业方面，办公楼及汽车展厅，近几年有所增加，高ATEE说。

“ [投资者]更多透明的程序进行招标的政府项目，所以它吸引了很多公司，他们开设办事处在这里的招投标过程中的竞争，”他补充说，奈比多的价格每平方英尺几乎各乡镇较传统的商业中心曼德勒和仰光价格走低。

除了在行政首都的商业和工业增长，住宅市场正显示出走出谷底的迹象，业内人士表示。

“交易和租赁的数量正在增加人们寻求建立第二家在奈比多，”高ATEE说。

吴觉SWAR敏表示，住宅市场正在得益于政府的政策提供像道路和电力，同时某些乡镇的专款专用作住宅用途的高品质的基础设施。

“特别是区域1和2中Ottara Thiri乡镇仍局限于购买和销售活动是住宅意，”他补充说，在进入市场的主要地产发展商的兴趣也达到高峰，住宅物业的兴趣。

对住宅购买者摩拳擦掌销售是一种方法来避免市场投机膨胀的价格，但并没有提高人口数量，吴觉SWAR敏说。