发展新居民区购物中心思路的探析

第一篇：发展新居民区购物中心思路的探析

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发展新居民区购物中心思路的探析

新居民区发展购物中心的背景分析

购物中心是一种综合程度很高的商业经营模式，实施团组式开发，将各种新型商业业态融合在一起，由一个统一的管理机构进行整体组织、管理、协调和规划，实现购物、休闲、娱乐等多方位的复合消费的目标。购物中心是由一种作为主体商业业态的超市为依托，配以辅助业态及服务业，通过统一规划、统一组织、统一管理、统一协调整合而成，满足消费者日常生活吃、穿、用、健等全方位需求。这一组织模式的购物中心将成为部分新居民区发展购物中心的主角。

1、居民收入的增加、生活方式和消费习惯的转变，加速了新居民区购物中心在我国居民区的建设。伴随着我国经济的快速发展，我国居民收入不断增长，居民的生活水平普遍提高，消费层次多样化。据统计资料显示，我国自改革开放以来，城市居民的恩格尔系数下降幅度很大，到2002年为止，我国城市居民的恩格尔系数已经降低了15.7个百分点，降到37.4%。居民除了满足基本消费外，开始追求其他方面的消费，使得消费多样化；居民的健康意识增强，开始对健身、娱乐等服务设施有了更多的需求；居民对价格的敏感性逐渐下降，而对服务的便利性和商品的卫生状况将更加看重，而且居民开始追求全方位的商业服务消费，这就呼唤现代化的零售业态——购物中心，进入有需求的居民区。

2、我国居民收入差距拉大，基尼系数在相当长的时间内还会有缩小趋势，为新居民区发展购物中心提供了条件。我国在现阶段采取了逐步发展的战略——使一部分人和一部分地区先富起来，然后再带动其他人和其他地区富起来的政策，这一政策使得在相当长的时间内，高收入群体规模越来越大，他们的消费水准不断提高，超市为主体的购物中心正好迎合了这一要求。当然，如果单单从我国的整体平均收入水平来看，提出发展居民区购物中心似乎时期还未成熟，但如果从高收入阶层的收入情况来看，居民区购物中心的建设是迫切的。

3、生产和消费关系的转变和一体化为居民区购物中心发展创造了机遇。这一转变的直接结果是零售业的地位逐步提高，由原来的生产性辅助产业，变为整个链条的主体和中心，因此生产商开始受制于零售商的指导，其生产什么、生产多少，取决于消费者消费什么、消费多少。而这些信息是系统、科学的，需要有一个能够对消费者日渐复杂的需求了如指掌的商业模式，来收集和分析消费者信息，为生产者和消费者服务。大型综合化的购物中心在我国的发展尚缺火候，居民区购物中心的建设迎合了我国特殊阶段市场发展的需要。

4.新居民区自身特征为发展购物中心提供了便利。新居民区档次高低层次分明，以此将不同收入阶层在居住地域上进行了划分。新居民区以建筑材料、地段好坏、环境优劣等为标准，形成了别墅区、高档公寓区、中高档标准多层住宅区、普通多层住宅区、廉价多层住宅区，满足了不同收入阶层消费者的需要。这种分类为居民区商业服务业的建设和优化提供了便利。譬如，在别墅区入住的是高收入阶层，他们的消费习惯、收入水平以及其他一些特征在某种意义上是相似的，因此需求特征也是相似，呈现出高层次性，适合建设购物中心。

发展新居民区购物中心的必要性

1、居民需求的多样化和新居民区商业服务业落后的现状，需要新居民区发展购物中心。为更好的了解居民对社区商业服务业的需求，2002年，王琪延领衔的中国人民大学竞争力研究中心受北京市政府委托就“社区商业服务便利需求”一题，在北京市27个新建小区进行了调查，从中可以看到当前社区居民的商业服务需求。调查显示，69.9%的人要求社区中配备健身场所41.1%的人需要大众餐馆。希望小区内建立茶室、蛋糕店、面包房的居民也较多，占31.2%，居民对档次较高、清洁美味的小食屋的需求正在上升。购物中心综合化的特征正好符合了消费者的这些需求。

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2、居民区购物中心实现了消费人性化的目标。居民区商业贴近居民生活，所以必须体现人性化的特征，这也是生产发展到一定阶段的必然要求。商场的人性化是消费人性化的前提，而购物中心是兼购物、休闲、娱乐及文化等人性化的提供者，并与原有的商店具有互补、并存的特征。例如休息坐椅、绿化与艺术化定向等，足以使消费者在被尊重的气氛下活动，呈现出提供便利的根本特征。

3、地产开发商和零售商开发新市场的需要。随着我国城市化进程的加快，新居民区的建设更是一日千里，而且档次分明，新居民区的单一功能使得各个开发商的商品呈现出雷同的特征，开发商在房产市场已饱和的情况下，要想赢得市场，赚取更多的利润，必须突出其房产特色和高附加值。另一方面，零售业各种业态间以及各商家之间的竞争日趋激烈，市场压力越来越大，为了寻找市场和更广阔的利润空间，国内零售商看中了居民区。而目前看来，只有新居民区购物中心的建设可以为两者同时创造新的利润空间。

4、居民区购物中心的建设有助于推动流通业现代化。购物中心的引入深刻地改革了流通方式，使消费行为整合于购物中心，产品的安排是否被接受是成败的关键。因此商品的定位与安排，并非由规划者或商店自行决定他们要提供什么样的商品，购物中心要依据专家对消费者信息的掌握和分析，真实反映所在居民区顾客的需要。商品要随着居民生活和消费习惯的变化，不断调整种类和结构。消费和生产被整合于商业渠道中，这使得生产、流通、消费第一次按内在要求，自发地聚合在一起，需求链一体化完成，推动流通业发生革命，实现流通现代化。

发展新居民区购物中心的基本思路

1、居民区购物中心选址要正确。选址对零售店的成败至关重要，购物中心也不例外。各种居民区的差别很大。具体来说，居民区的种类有两种力量决定的，一种是居住类型，即别墅区、高档公寓区、中高档标准多层住宅区、普通多层住宅区和廉价多层住宅区，另一种是按照居住户数和人口规模划分的。这两种力量将新居民区划分为以下几种类型：

并非所有居民区都可以作为新居民区选址的对象，只有当居住级别和居住类型达到一定标准后，才需要购物中心这一种综合化程度较高的商业服务模式来满足所在居民区居民的需要。上表显示，有两种类型的居民区是主体型购物中心最好的位置选择的目标。

2、整体规划和科学决策是新居民区购物中心成功运营的前提。第一、作为依托的主体超市选择要恰当。主体型购物中心有两大类，其中以超市为依托的主体型购物中心适合进入居民区。一般应该考虑的是主体超市的规模和档次两个方面，在居住区规模较大的超市比较合适，在居住小区则大中型的超市，甚至中型超市更恰当；在别墅区，档次高的超市（突出其服务、便利、健康）比有价格优势的超市更符合消费者的愿望。第二、辅助商店类型的选择要符合目标顾客的需求。第三、购物中心的整体规模和档次要恰当、特色要突出。以别墅区/居住区和中高档多层住宅区/居住小区为例，前者属于新居民区购物中心中综合程度和档次最高的，它的特色主要应该放在服务功能上多下工夫，而后者的规模不能太大，引入的单店不宜太多，而且购物中心的商品和其他服务在总体上应有一定的价格优势。第四、居民区购物中心应创建商业和服务业共生的营运环境，通过整体规划、科学决策，使商业和服务业在购物中心里同业差异、异业互补，使传统的你死我活的商业竞争在购物中心里演变为理性和差异化竞争。

自现代化的商业业态引入我国以来，大多数尚处于模仿和克隆阶段，真正的差异化竞争还不多见，导致我国零售业竞争无法脱离低度的价格竞争，利润空间越来越小。购物中心建成后，发挥了重整商业市场的功能，通过招商这一关的科学决策，优化购物中心中的各业态的结构，避免了同一业态重复建设而引起的过度竞争。此外，购物中心可以通过整体规划，统一布置各零售单位的位置发挥整体优势，实现1+1+1>3的效果。

3、建立先进的运营管理制度，以适应现代化的零售业态组织模式，创造出集购物、娱

乐、休闲于一体的综合化服务效果，给消费者带来最大的便利，给商家带来最丰厚的利润。任何一种零售模式均是建立容易经营难，购物中心的管理更复杂，购物中心的运营管理主要包括物业管理、租户管理、营销管理、财务管理等多方面。物业管理主要是为租户和消费者创造舒适而安全的环境。租户管理是要协调各个单元之间关系，保证各个不同的个体发挥整体优势，尽量避免某些眼光短浅的零售商为了个体利益而牺牲整体利益，创造出优良店铺集合体。营销管理以提高整个购物中心的客流量、销售额、赢利能力为目标。财务管理是使购物中心和入租店铺取得良好的效益为宗旨。具体有收取合理租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估和店铺指导。

第二篇：购物中心商业规划思路

购物中心商业规划思路

希望你所建设的购物中心独具特色，希望你所运营的购物中心业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注的话题。

目前业界比较流行的一个词语叫做“规划先行”，这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。

笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点，个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。

而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言，也谈到了这一点，他表示：建好购物中心之后，才开始对购物中心进行管理，这个时候已经太晚了，正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的，各种各样的准备（规划），如果不这么做，在未来运营的时候一定会遇见很多问题。

而商业规划需要考虑哪些问题呢？

根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验，不论是国内的商业地产投资商也好，或者是国外的投资机构，我们在报告中经常需要分三大部分去做分析，分别是项目分析、项目定位、收益分析。

项目分析 项目所处市场状况分析

首先，就是关于位置的问题，即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里，我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性，无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的，具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上，我们需要较多地去考虑交通因素（城市主干道、车站、地铁以及停车场）、周边建筑因素（包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施），这些都需要用详实的数据来说明。

其次，就是关于人流的问题，刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流，包括人流、物流、现金

流和信息流。人流是最重要的一个环节，这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总量，包括对未来消费总量的预测，对于投资机构来说，商业场所的运营是必须需要人气来带动的，消费的最终点始终是要落到消费者身上，所以对于人流的考虑一直是所有与零售相关的机构考虑最多的问题。

其三，就是商圈的问题。现在中国的每个城市，都已经在关注商圈的概念。一个购物中心，虽然影响力可能会辐射到更远，但也必须考虑商圈因素，所处的商圈的消费力以及周边竞争商圈的影响力都是需要考虑并提出解决方案的。如同人流因素一般，商圈内考虑的因素包括城市规划、交通影响力、商圈内消费力等等，可以作为评估的数据可以有城市人均GDP、居民住宅价格、写字楼租赁价格、汽车拥有量等等。

第四，竞争对手的问题。购物中心的运营过程必然要归入商业，所以竞争对手的存在与运营能力是要正视的，一个购物中心的投资是巨大的，需要运营的时间也是长久的，竞争对手在本区域的营运业绩如何、营销策略如何、远期规划如何，都是需要考虑的问题，而潜在的竞争对手和未来即将出现的竞争对手也是在思考上不可遗漏的部分。针对竞争对手的各项策略，在规划时必须提出解决方案。项目定位 即项目的规划与营运策略

首先，购物中心的建筑特点和功能规划是必须考虑的。购物中心的建筑特点会受到比较多的限制，如因为城市规划影响到建筑的外观、入口的布局，所以对建筑特点的把握，势必会影响到购物中心功能的规划。在这点上，必须依靠丰富零售经验的团队来完成，功能规划要兼顾到建筑的特点。

其次，商品定位和组合规划。依据此前对商圈、人流、交通等因素的分析，必须做出符合目消费者需求和竞争形式的商品定位以及组合规划，定位中高还是高，或是全客层，将吸引哪些主力店，这些组合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考虑的。在这些考虑中，最大限度地表现运营理念，针对你的目标消费群，在规划上的综合考虑，从而让投资方信任你的运营实力是很关键的。

第三，休闲娱乐规划。在国外投资机构看来，购物中心需要较多的休闲娱乐成分，这样才能确保运营的成功，事实证明，目前在国外、台湾和香港地区，购物中心都非常注重娱乐成分的补充，甚至将其娱乐项目做为主体组成部分来考量。这一点已经成为众多投资机构认为项目是否具备可持续发展的一个重要因素，比较科学的来说，一个购物中心内应该具备二至三个娱乐项目，用于休闲的面积要超过20%。

第四，关于经营管理策略，目前中国有很多地方的商业地产项目是不考虑到整体运营和管理的，只注重前期的推广，在销售或脱手后便不去理会后期的运营，这种现象是不健康的。购物中心也是一个零售场所，作为投资方来说更注重的应该是投资的回报和产业的增值，所以优秀的经营管理才可以满足投资方的需求。一个优秀的购物中心，必然有一个优秀的商业管理团队在其中负责长期的持续的运营。将经营管理策略全面展示出来，才能让投资者放心。

收益分析 合理化预估长久效益

首先，购物中心的投资与回报分析必须建立在合理化的基础上，在做收益分析的时候必须符合正常零售运营实际。一些运营管理团队为了能说服投资方开展项目，往往在数据上做些技术处理，取其高不取其低，将预期效益大大提高。但是在国外的投资机构来看，他们更多的是注重合理化回报，他更关心的是业主如何去考虑承租方以及消费者这三者之间的关系，他们希望看到三者之间的持续发展，消费者的需求逐渐被培养起来，承租方的业绩持续上升，业主的收入逐步提升，项目的价值持续增长。

其次，需要制定长期的商业计划。一个购物中心的运营比如是长期的投资与回报过程，根据运营的目标，并进一步细分到营业、财务、促销、行政管理目标，是否可以实现长期盈利，是否可以实现收支相抵，这些都应该体现在商业计划当中。所以在收益分析中往往需要对五年、十年的收益进行测算与分析，包括投资回收期、经营收入预测、经营现金流等等多方面都需要详细的数据。

其三，实际证明。在进行商业规划中，为了证明规划是可实现的，我们必须做一些实际行动来用于证明是可行的。根据以上项目定位与分析，寻找合适的目标进行意向性的洽谈，并取得对方的支持和认可，以此文件来做为商业规划的补充将有利于说服该规划的合理性。所以在一些项目需要对外融资的时候，我们就需要出具较多的租赁合约或意向合约，用于说明该项目的投资价值。

以上是进行商业规划必须去考虑的一些因素。

但规划毕竟只是规划，随着环境发生变化，也会出现众多的之前没有预料的问题，于是就要不断对原计划进行检验、修订、核查与评估，以此来适应变化。最后，需要说明的一点是，购物中心的商业规划是一项科学的工作，中国商业地产开发近两年因为项目出现过多，导致人才紧缺，所以目前有太多非规范操作，许多地产投资机构在没有任何商业运营的基础上，进入商业地产领域，动则开发数十万平方米的购物中心，更为可怕的，他们不相信专业的力量，往往按照地产运作模式，采取短线操作，以短期销售铺位的形式来获取非正常的利润。

笔者此前曾经见识过一个开发商，用非专业人才来进行规划，结果对方拍脑袋进行了初步规划，再将此规划发给一些人士进行咨询，根据不同的回答进行不断的修正。很显然，该规划明显缺乏核心理念在其中，无法保证到未来运营的成功。这些做法都是不可取的。

一个优秀的购物中心项目必然是符合城市规划需要，符合合作伙伴（入驻品牌）的需求，也符合社区居民（消费者）的需求，所以，在购物中心的规划与运营过程中，专业的管理团队是必要的也是必需的。

第三篇：“购物中心”发展历史简介

“购物中心”发展历史简介

（上世纪，下同）20s 二十年代

某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港商贸区。包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。

跨出市中心开发商店的理念通常认为是属于密苏里州堪萨斯州市J.C.Nichols的。他的“乡村俱乐部购物广场”开业于1922年。它作为商业区建造以适应大规模居民区的发展。它的特点是统一的建筑；很多铺位和露天停车位；作为一个单元统一管理和经营。

二十世纪下叶，汽车开始阻塞大城市的中央商务区，小的条状的购物中心建在郊外。购物中心通常以超级市场和药店作为锚店，其它便利型商店作为补充。典型的设计是门前有停车场空间的商店排成直线形。1928年开业，位于俄亥俄州哥伦布市的“Grandview大道购物中心”包括有30个商店和400个车位的停车场。

30s-40s 三十——四十年代

但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“Highland Park Shopping Village”是第一个经规划的购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且，“Highland Park Shopping Village”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。

在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。在俄亥俄州哥伦布市的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（Don Castohired Grandma Carver)在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水）

50s 五十年代

二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”（Shoppers World）购物中心在下一年也登场。（这是第一个两层楼的购物中心）。1954年密歇根州底特律市的“Northland Center”购物中心（第一个用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用“集束形布局”即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。停车场环满购物中心的四周。

1956年，明尼苏达州Edina市的“Southdale Center”(明尼阿波利斯市的外边)具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。大多数行业内专家认为“Southdale Center”是第一个现代地区摩尔。

60s 六十年代

到1964年美国已有7600个购物中心。第二次世界大战以后，郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。建于五十年代和六十年代的购物中心大多数是条状的，是新的房产开发的配套服务。

70s 七十年代

至1972年，购物中心的数量几乎增长一倍，有13,174个。地区性摩尔像

“Southdal”和在德克萨斯州Houston市的 “The Galleria”在众多的大商场中已有稳固的地位。美国人开始享受摩尔购物的便利与快乐。

七十年间，新形态购物中心的数量和类型有了发展。

1976年，The Rouse Co.在马萨诸塞州Boston市开发了”Faneuil Hall Marketplace”,它是建在美国的第一个“节日市场”。这个项目给杂乱的市镇市场赋予了新的活力。市场居中销售食品和零售专卖。类似的项目建在马里兰州Baltimore市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。购物中心的数量在市区已经领先。

“The Bicentennial year”标志着乡村第一个城市型垂直结构的摩尔的开始。业内许多专家认为：伊利诺斯州Chicago市密歇根大道的“Water Tower Place”有高档的商店、宾馆、办公楼、公寓和车库，是一个保持多功能的卓越的项目。“Water Tower Place”和“ Faneuil Hall”的开业显示购物中心行业又回归城市作为根基。

80s八十年代

八十年代是出购物中心发展的黄金时代。1980——1990年建的购物中心超过16，000个。这一时期超级地区中心（摩尔面积大于800,000平方英尺）日益受到消费者欢迎。1990年一项盖洛普民意测验（Gallup poll）发现人们购物最频繁的是去超级地区艘物中心和邻里中心；美国人平均每意个月光顾摩尔四次。

1989-1993年间新的够物中心的发展几乎下降了70%，新开工的购物中心从1989年1510个下降到1993年的451个。新开工数的急剧下降归因于储蓄和信贷危机引发信用危机。当时在美国一些地区已出现了建造过多小的购物中心的现象，因为在这困难时期，在房地产领域中，购物中心最吸引人并且又最好的业绩表现。

90s 九十年代

在九十年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快的板块之一。1990年有183个工厂直销中心，而今天在美国的直销中心超过230个。直销摩尔由制造商承租以折扣价格销售他们自己的产品。有些大的项目,像Marshalls，将直销商店和传统的平价商店结合起来。其中在佛罗里达州Sunrise的“Sawgrass Mills”，面积大于200百万平方英尺，以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。

到1992年，购物中心行业的主要趋势变成对现有项目的改造和扩张。1992年更新改造已超过新建，据报告增加面积和改造的有571家。较多聚焦在专业管理和营销，这成为购物中心行业的特点。

1993年以通过几宗私人持有产权的转换，家族购物中心发展成公司（如Simon,Taubman等）进而以房地产投资信托基金公开交易为标志。使用华尔街资金对一个仍未完全从信用危机中恢复过来的行业无异于提供了一个财务风险。

在九十年代，一种日益受欢迎的零售业态是能量中心。这是一种定义较宽松的购物中心。它的面积在25万——60万平方英尺之间，大约有75%——90%的空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。能量中心常位于地区中心摩尔或超级地区中心摩尔附近。有超前概念的旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma的280 Metro Center增光添彩。1993年美国有16个能量中心开业，而超级地区摩尔仅4家。

1995年，出现明尼苏达州Bloomington的“美国摩尔”（The Mall of America），因为科技进步，娱乐项目很快成为行业的佼佼者，使购物中心发展成能陪育不可思议的体念，这种体念像去迪斯尼乐园那样，是一次参观民族表演的主题公园。“美国摩尔是现在美国最大的摩尔。它包括一个占地七英亩的游乐公园、夜总会、餐饮业。面积420万平方英尺（其中约一半用于零售）。中心被称为创造性地揉合娱乐业和零售业的“领头羊”。领先于“美国摩尔”的是北

美最大的摩尔，位于加拿大Alberta的“West Edmonton Mall”，它的面积是550万平方英尺。

自从掀起娱乐冲击波，零售商表现令人振奋的业绩，购物中心的业主则尽力通过混合出租获得吸引最大范围的顾客的可能性。在一个屋顶下或在一个户外的零售业态，消费者总喜欢游儿童游乐、虚拟实景游戏、生活秀、多功能影院、多样化食品或美食苑或主题餐馆、游艺机、令人眩目的商品推销技术、机器动物、展示和表演。

很多购物中心专注于增加以服务导向的承租商，他们给今天繁忙的顾客提供一个完成一周琐事的机会或开展其它各种活动。现代摩尔中有教堂、学校、邮电支局、市政厅、图书馆和博物馆。

九十年代几乎停滞不。国际零售业一个关于未来的冲击波威胁购物中心行业的稳定性。1998年，《时代》杂志预测：销品茂将消亡！《时代》杂志封面以黑体字忠告它的读者：”吻别你的摩尔：网上购物更便宜、更快捷并更好。”封面非常动人，语气清晰。购物中心行业再一次受到来自于一个可供选择的零售业态的攻击。早几年类似的主张产生于家庭电视购物行业的冲击。实际上，早在1993年7月《商业周刊》杂志的封面说：“零售从不雷同，家庭购物的革命。”

不像家庭电视购物，因特网上购物很快受到公众、媒体和华尔街的注意，那些公司匆忙地发展网站，将商品直接销售给消费者。幸好事件很短暂，很多因特网公司很小或缺乏零售经验。开始时实体零售商担心商店的零售额会滑坡，对利用因特网直接将商品销售给公众显得犹豫不决。

尽管，他们比因特网零售的优势在某些方面是显而易见的（如：品牌认知度、配送设施、供应关系、商店接受退货的能力等），实体零售商还是开办了他们自己的网站。这些有利条件很快使他们获得成功。

实体零售商发现他们的客户在网上除了购物外，利用因特网作为搜索的工具。顾客登陆零售商的网站寻找商品和服务并利用产品信息到商店采购商品。于是因特网有了很大的转变，越来越多的零售商成为“多通道”零售商，他们具有所有的销售通道（商店、网站和邮购），有助于零售商品牌价值的最大化。

理解了因特网与实体商店的重要的协同，购物中心的业主们创建了他们自己的网站，并利用他们的零售承租商去开辟对消费者不管去购物中心的商店、上网或是两者均是安全的配送通道。

2000s 二十一世纪

购物中心继续显示出其体量的适应性。发展商为保持他们物业的新鲜感不断的改造它们的大小、设计和招商组合以便赢得顾客。设计概念的一种是“生活方式中心”的创立。它有100多个现存普通购物中心那么大。大多数“生活方式中心” 迎合了零售和商区内顾客追求生活方式的需要。现有的“生活方式中心”大多数定位于富裕居民区并有大规模的招商组合。

不管怎样用的术语来描述中心的在今天市场中的地位，购物中心的发展商正努力创建能吸引分布在各处购物者的零售项目，并继续改进，为他们的社区服务，满足需求。具有时尚商品、食品、娱乐和各种服务的综合性购物中心现在和未来几年将继续扩大它的社会功能。

第四篇：工业发展思路的新跨越

工业发展思路的新跨越

芦山县曾为拥有税收占全县财政收入大半以上的石材工业而倍感骄傲，但随着石材工业的骤然萎缩，靠石材工业一枝独秀支撑的县财税收入陷入了低谷。2002年以来，芦山审时度势，坚持以科学发展观为指导，把提高自主创新能力作为推进县域工业发展的中心环节来抓，取得了“工业强县”的实质性成效。2006年，全县实现工业增加值4亿元，同比增长34.6%，增幅排全市第一位。在短短的几年里，芦山工业实现了从

无到有的跨越式发展。

如今，在该县各个工业片区，宽敞平坦的水泥路，规划合理的厂区，宽敞的厂房„„处处洋溢着勃勃

生机。

工业发展思路的新跨越

“芦山工业在历经产业单一的阵痛后，痛定思痛，认识到没有工业经济的先行突破，就没有县域经济的整体突破。于是，县委、县政府开始调整工业结构，搭建投资环境，逐渐形成产业集群，工业开始慢慢

复苏。”该县协助分管工业的县委常委、宣传部长罗涛说。

过去，芦山工业以“三头”(石头、水头、木头)为主，特别是石材工业收入占了财政税收的一大半。但自然资源必定有限，随着石材工业的骤然萎缩，靠石材工业支撑的芦山县域经济受到了巨大的冲击。面对严峻的形势，“十五”时期，芦山立足实际，确立“充分利用县外资金、资源和市场，加快发展水电工业，改造提升高载能工业，大力发展普通工业”的思路，以投资为载体，加强项目争取工作；以集中区为依托，搭建工业发展平台；以招商引资为重点，提升工业发展实效；以企业为主体，调整工业经济结构，取得了可喜的成果。

在优化工业经济结构的同时，芦山立足现实，按照“硬件不足软件补”的发展思路，以强化服务为抓手，倾力打造最佳投资软环境。调整充实对外开放领导小组，完善“一站式”服务，及时受理企业投诉，提高办事效率；成立外来投资企业家协会，实行企业评议政府窗口部门制度，不断提升“诚信芦山”品牌形象；完善县级领导和部门联系企业制度，确保乡镇、部门随时为企业排忧解难；向外来投资企业法人代表核发外来投资证和收费明白卡，依法保护外来投资者的合法权益；实施激情服务、坦诚服务、友情服务、换位服务、透明服务、规范服务、跟踪服务和全程服务，积极协调企业用电、融资问题，强化村企和谐共

建工作，努力为企业营造良好的发展环境。

从2002年到2006年，短短的四年间，先后有100多家各类企业落户芦山，其中，规模以上企业近30家，为了给落户芦山的企业一个更好的发展环境，芦山按照“优化资源、合理布局、强化配套、做长产业链”的要求，抓园区平台建设，大力发展医药、机械、食品、轻纺等一般加工工业，集中精力引进并抓好查氏集团纺织印染基地等一批市场前景好、带动能力强、有一定核心技术的劳动密集型企业，充分吸纳了

城乡劳动力。

目前，芦山已初步形成了水电、高载能、普通工业三大支柱产业的基本雏形，增强了经济发展的后劲

和抗御风险的能力，使工业经济呈现出了新的景象。

工业规模实现新跨越

规模经济是工业经济靓丽的名片。芦山县分管工业的副县长漆家华对此认识更深，近两年来的高效能招商，使芦山的工业规模逐渐壮大。按照“以线为主、以点为辅、点线结合、带状分布”的总体规划，该县加紧了以省道210芦山段为主线，以飞仙、芦阳、向阳、苗溪四片区为产业集聚点的工业走廊建设。

同时，依托飞仙关产业集聚点，大力发展制造、加工产业；依托芦阳产业集聚点，大力发展轻纺针织等劳动密集型产业；依托向阳产业集聚点，大力发展农副产品加工产业；依托苗溪产业集聚点，大力发展化工、高载能产业。此外，该县加强对工业集中区整体形象的规划、宣传和推介工作，加快水、电、路等基础设施建设；完善和落实企业落户集中区优惠政策，促进产业集聚和工业布局的进一步优化；建立健全工业集中区管理体制和运行机制，有效整合集中区管委会和招商局职能，为企业及时提供政策、人才、技术、产业等实用信息和优质服务，积极助推企业发展壮大。驱车从雅安城区出发，大约20分钟左右，就可进入芦山境内。芦山县曾为拥有税收占全县财政收入大半以上的石材工业而倍感骄傲，但随着石材工业的骤然萎缩，靠石材工业一枝独秀支撑的县财税收入陷入了低谷。2002年以来，芦山审时度势，坚持以科学发展观为指导，把提高自主创新能力作为推进县域工业发展的中心环节来抓，取得了“工业强县”的实质性成效。2006年，全县实现工业增加值4亿元，同比增长34.6%，增幅排全市第一位。在短短的几年里，芦山工业实现了从无到有的跨越式发展。

如今，在该县各个工业片区，宽敞平坦的水泥路，规划合理的厂区，宽敞的厂房„„处处洋溢着勃勃

生机。

工业发展思路的新跨越

“芦山工业在历经产业单一的阵痛后，痛定思痛，认识到没有工业经济的先行突破，就没有县域经济的整体突破。于是，县委、县政府开始调整工业结构，搭建投资环境，逐渐形成产业集群，工业开始慢慢

复苏。”该县协助分管工业的县委常委、宣传部长罗涛说。

过去，芦山工业以“三头”(石头、水头、木头)为主，特别是石材工业收入占了财政税收的一大半。但自然资源必定有限，随着石材工业的骤然萎缩，靠石材工业支撑的芦山县域经济受到了巨大的冲击。面对严峻的形势，“十五”时期，芦山立足实际，确立“充分利用县外资金、资源和市场，加快发展水电工业，改造提升高载能工业，大力发展普通工业”的思路，以投资为载体，加强项目争取工作；以集中区为依托，搭建工业发展平台；以招商引资为重点，提升工业发展实效；以企业为主体，调整工业经济结构，取得了可喜的成果。

在优化工业经济结构的同时，芦山立足现实，按照“硬件不足软件补”的发展思路，以强化服务为抓手，倾力打造最佳投资软环境。调整充实对外开放领导小组，完善“一站式”服务，及时受理企业投诉，提高办事效率；成立外来投资企业家协会，实行企业评议政府窗口部门制度，不断提升“诚信芦山”品牌形象；完善县级领导和部门联系企业制度，确保乡镇、部门随时为企业排忧解难；向外来投资企业法人代表核发外来投资证和收费明白卡，依法保护外来投资者的合法权益；实施激情服务、坦诚服务、友情服务、换位服务、透明服务、规范服务、跟踪服务和全程服务，积极协调企业用电、融资问题，强化村企和谐共

建工作，努力为企业营造良好的发展环境。

从2002年到2006年，短短的四年间，先后有100多家各类企业落户芦山，其中，规模以上企业近30家，为了给落户芦山的企业一个更好的发展环境，芦山按照“优化资源、合理布局、强化配套、做长产业链”的要求，抓园区平台建设，大力发展医药、机械、食品、轻纺等一般加工工业，集中精力引进并抓好查氏集团纺织印染基地等一批市场前景好、带动能力强、有一定核心技术的劳动密集型企业，充分吸纳了

城乡劳动力。

目前，芦山已初步形成了水电、高载能、普通工业三大支柱产业的基本雏形，增强了经济发展的后劲

和抗御风险的能力，使工业经济呈现出了新的景象。

工业规模实现新跨越

规模经济是工业经济靓丽的名片。芦山县分管工业的副县长漆家华对此认识更深，近两年来的高效能招商，使芦山的工业规模逐渐壮大。按照“以线为主、以点为辅、点线结合、带状分布”的总体规划，该县加紧了以省道210芦山段为主线，以飞仙、芦阳、向阳、苗溪四片区为产业集聚点的工业走廊建设。同时，依托飞仙关产业集聚点，大力发展制造、加工产业；依托芦阳产业集聚点，大力发展轻纺针织等劳动密集型产业；依托向阳产业集聚点，大力发展农副产品加工产业；依托苗溪产业集聚点，大力发展化工、高载能产业。此外，该县加强对工业集中区整体形象的规划、宣传和推介工作，加快水、电、路等基础设施建设；完善和落实企业落户集中区优惠政策，促进产业集聚和工业布局的进一步优化；建立健全工业集中区管理体制和运行机制，有效整合集中区管委会和招商局职能，为企业及时提供政策、人才、技术、产业等实用信息和优质服务，积极助推企业发展壮大

第五篇：购物中心开业企划活动思路与策略

购物中心开业企划活动思路与策略

营销企划策略：提升形象、抢占市场

营销企划原则：以我为主、随机应变、量力而行、尽力而为

一、外部环境条件分析

目前xx市各主要百货店现状

a、xx

①面积大、体量大、客层宽。珠宝、鞋、淑女装、家电品类优势明显。

②促销活动策略主要以百货类打折、赠券为主，家电类以特价和专供商品买赠为主；

③缺点：整体卖场分两期，购物氛围不浓，功能配置少，促销活动宽度不够。

b、xx

①面积大、男装、化妆、珠宝类优势明显。

②促销活动主要以打折为主，辅以大量团购。

③消费群体定位较高，并且稳定，④缺点：国营老商业，反应迟缓，促销活动形式单一，且各楼层以个人承包为主，不宜联合促销。

c、xx商场：

①面积小，体量小，但女装、男装品类优势突出。

②促销活动频繁，但没有新意，且企划人员不够专业，漏洞百出。

综上所述，各竞争店在业态上已有明显滞后，营销思路狭窄，单纯地以折扣、赠券为主，缺乏创新。

二、我购物中心优势分析

①作为xx首家新型的shoppingmall概念购物中心，其新颖的商业业态，经营定位，业种组合方面的特色是我们的优势。

②以xx综超深入人心的让利，优惠、诚信的印象早已树立在xx市消费者的心中。

③主力店在招商过程中，已营造了促销三大亮点（女子沙龙、华联珠宝、千款鞋酷）优于竞争对手一筹，把优势的项目作深、作透、作广了。

④商业街招商的亮点更是竞争对手无法比拟的，诸如：电影院、西餐厅、咖啡厅、网吧、游戏地带等等。

三、购物中心营销策略

根据以上分析，购物中心在第一年作营销企划中应该充分发挥自身优势，提升人气及抢占市场份额为重点，通过综合企划推广活动，将xx这一新型民族商业品牌完整地展示给xx市民；为xx集团开发大西北市场奠定基础，积累经验。主要从以下几方面实施：

(1)原创整合行销。

利用购物中心原创性的探讨整合能力，寻找不一样的时机，与购物中心新概念（mall）新环境、新的合作伙伴，结合创造全新企划营销模式，组合已有的成功经验（呼市购物中心），对所有沟通媒体整合设计，提升北京华联的品牌形象及美誉度。

(2)企划促销的连环拳、系列性。

购物中心的各类企划活动连续性、系列性的推出，形成整体声势，不仅可以强化在消费者中的记忆，以多角度表现活动的内涵，使整体企划活动具延续的生命感和活跃感，从而感染更多的消费者。

（3）吸引消费者持续关注，保持必要的广告量。

趁新开店之机，加深顾客对我们的正面感觉，或者凭借开业后持续的努力，把开店期间可能产生的负面印象予以淡化，甚至驱除掉。

在宣传方面，将商业街作为整个宣传的亮点，以软文的形式图文并茂的对商业街特色店的经营、品类、环境和服务等进行宣传，以此来提升购物中心的整体形象，提高顾客对购物中心的认知度，突出我们与其他竞争店的优势。