业务背景--房地产设计管理的四个关键环节

第一篇：业务背景--房地产设计管理的四个关键环节

房地产企业设计管理的四个关键环节

http:// 2010年1月27日 来源:项目管理者联盟

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。

这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。

一、目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但我们作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、中观、微观调查)、对调查结果深入进行分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

二、房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和

社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点作手：

1、建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

2、制定开发项目的质量计划。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。

3、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。

三、设计阶段的质量控制

1、方案设计阶段。在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资人，他开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开

发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

2、施工图设计阶段。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

（1）、开发项目的设计阶段质量控制方法。正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。

（2）、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

（3）、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

四、施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

1、房地产项目施工前准备阶段质量管理。

（1）明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。上述两方面都不是开发商的本意。那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。

（2）制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。

（3）质量保证

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到江太公钓鱼——愿者上钩；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和

设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。

（4）开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。

在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。

结论：

在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本（一致质量成本），大力减少返工成本（非一致质量成本）。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。这对开发商是非常不利的。同时也降低了开发项目本应取得的经济效益。

第二篇：房地产开发公司业务招待费用管理

房地产开发公司业务招待费用管理

更新：2012-6-21阅读：栏目：地产制度

房地产开发公司业务招待费用管理提要：报销业务招待费时所附发票必须是开有日期的正式发票，当月报销的发票不能为已过开票日期一个月以上的票据

房地产开发公司业务招待费用管理

第一条报销业务招待费时所附发票必须是开有日期的正式发票，当月报销的发票不能为已过开票日期一个月以上的票据，并且原则上实行谁开支谁报销的原则。

第二条原则上杜绝无票费用开支。如工作业务需要开支无票费用（如娱乐费、洗理费等），1000元以上需事前先请示总经理或董事长同意后再执行。对此类无票费用，需提供相关联的有效证明，才可报销。每月开支的无票费用，需以文字报告的形式报总经理或董事长审批后，方可进行相应账务处理。

第三条交际应酬客人发生的礼品费报销，500元以上必须出具购货单位（商场、酒店等）的电脑打印明细清单，否则财务一律不予报销。

第四条对外付款原则上采取转账方式或银联刷卡结算，招待费不得现金支出，报销时必须提供银联刷卡记录单，特殊情况需总经理同意。

第五条所有招待费用开支原则上必须两人以上（含两人）经手，但陪客人员不得超过三个，相互监督，并由最高职务者接待和报账，出具发票和本次用餐菜单明细，否则不予报销。如发现乱报、虚报、多报等违纪现象，经证实后不论金额大小予以开除。

第六条除公司业务送烟，其他中心及员工原则上不予配烟，否则不予报销。

第七条专程陪客旅游：经总经理（或董事长）批准，经办人在总经理（或董事长）批准的定额内掌握使用。

第八条总监以下员工不经批准不能进行应酬、接待活动，接待对象、地点及规格需事先征得主管领导同意（一般员工500元/次、经理1000元/次）并有一个随同人员，先斩后奏一律不予报销。总监应酬1500元/次。

第九条公司内部因加班而开支误餐费，经副总以上人员同意，由中心总监（副总监）主请加班员工用餐的，每人每餐不得超过30元且有所有人员签字方可入账，各中心每月不得超过三次，副总不得超过五次，总经理不得超过八次。公司多部门同时加班由总经理（或总经理不在时指定副总）安排。

第十条集团内部单位检查或汇报，除陪客外，严禁相互宴请，严禁住高档宾馆，伙食按工作餐标准执行，且不予享受公司差旅费包干标准。

第十一条报销时应填列费用说明清单（见附表）。

第三篇：房地产规划设计管理

房地产规划设计管理

摘要

规划设计管理是开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对与设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批及设计变更等进行统一管理和协调。

房地产项目的设计管理要有明晰的程序，管理规划应当要知道什么时候做什么事。做出明智的选择比什么都重要，选择意味着下一步的方向，如果选择出偏差，就会走入误区，走很多弯路，因此管理和规划同样重要。

规划设计管理师开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是 基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批和设计变更等进行统一管理和协调。因此房地产规划设计管理在房地产开发项目中具有重要的统筹作用和意义。

关键词 规划设计管理；目标管理

如何做好房地产项目规划设计管理要点？

1.做好详细的规划调查研究

一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争的特点，也就无法进行项目的定位，规划设计设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

必须从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细的规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持联系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要深入研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待由市政基础设施建设带来商机。

另外，在进行规划调查时，要避开规划有争议的细节地方，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，尽可能想的更远一些，3年5年或者10年后该地段的预测情况要从规划的战略发展中而不是规划的细微处，寻找市场的价值和投资点。

2.加强报批过程目标管理，确认规划设计的要点

报批不仅仅是批准的问题、时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化，跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部下达的，但我们可以通过合法的正当的途径将公司的而目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通。

规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司留下调整的余地。所以用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下去，地产公司要及时跟踪或协调，如果在一个范围内允许选择或与规划部门有商量的余地，就要结合下一步的城市规划以及公司的项目定位，做出最优价值评估和判断。比如商业，最好临近道路和便于出入，如果住宅最好远离市政干道，选择僻静处。而周边如果要有好的景观如公园、海景或水库、山体，则对办公或住宅的销售或租赁有较大的吸引力。所以用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。

规划设计的要点是项目的灵魂和技术的核心。它影响着公司的一系列抉策和经济战略的确定。比如，3.5的容积率对于开发住宅来讲就是高层住宅，它在某些城市如消费人群还达不到可以承受电梯的管理成本和高层土建成本 的情况下，茫然采用高容积率，会使经营陷入困境。所以在签订土地合同时就要做好经济技术分析，重点对容积率公共配套（学校，商场等）进行成本分析，计算建设后的单方成本，与市场同类项目进行比较，并做出方案判断和选择。因为规划这几要点在下达后就不容易调整。所以，之前一定要将开发建设遇到的问题在规划设计要点中考虑进去，为今后自我调整留有余地。

3.完善管理制度，保证规划设计水平

规划设计必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密策结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能达到所定的目标。其中规划设计是龙头，是关键。尤其是大型项目更应重视规划设计，大型项目要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行规划设计，将规划设计的目标逐步进行深化和细分。所以对于大型项目的规划设计首先要有一个整体清晰的概念，而后腰清楚开始做什么，中间做什么，实施做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中，并逐步实行落实和反馈。

做好一个规划设计方案离不开三个前提条件:甲方的指导和目标激励，高水平善

于沟通的设计单位，推出优秀的机制和设计方式。这三点相辅相成，互为推进。

3.1规划设计管理制度

3.1.1集团规划设计评审会管理办法

目的：为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对规划设计管理与成果标准中实施方案阶段的集团规划设计评审会这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的。

3.1.2主管部门

集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或者项目所在地方召开，有集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作。

3.1.3．时间计划

评审会的召开时间应以项目设计计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开之前至少7日向规划设计部提出正式的申请，会前至少3日提交评审文件汇编。评审文件汇编应包括以下内容：

（1）项目可行性研究报告。其中规划设计部分按投资分析阶段的成果标准完成（2）项目设计工作控制性计划

（3）集团规划设计部对设计前期工作总体计划的意见

（4）集团规划设计部队设计前期工作结论的意见

（5）概念设计方任务书

（6）概念设计方案文本

（7）项目设计指导书

（8）规划方案设计招标书

（9）规划方案设计任务书

（10）规划方案设计文本

（11）规划方案分析表

4.文件审核

集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符合要求的，可以要求评，审会延期审核。

5.会议组织

会议组织应在评审会召开前至少两日向参会者发出会议通知及议程。

6.评审会议投票人员组成集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家。

7.评审会议议程

7.1时间安排

整体时间安排视项目的复杂程度而定，委托项目以不超过六小时为宜，投标项目以不超过9小时为宜。

7.2评审会具体安排

①由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对“规划设计指导书”进行讲解重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成本方面的分析结论和设计工程部门的前期研究成果，以不超过60分钟为宜。（此时 投标单位应不在场）②项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍的项目向评审团答疑，以不超过15分钟为宜。

③投标单位分别介绍方案，并向评审团答疑，每家时间不宜超过40分钟为宜（其他投标单位应不在场），如果是委托一家设计单位做多方案比较时间可以适当延长。

④评审团以记名投票的方式从投标方案中选择2~3个优选方案（如果是委托设计，可以直选一家）。

⑤评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论，由会议组织者形成评审结论时间不宜超过60分钟为宜。

8.评审会组织安排注意事项

8.1会前

①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录影机、白板和大铁夹（用于挂图和板书）

②如果是视频会议，应与对方同步调试。

③准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编、会议议程、选票、每一位投票人员应有以上文件。

④根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用姓名牌指定。

8.2会议服务按票服务安排

①会场上应备有饮用水、水果及点心

②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水

③长时间的评审会应安排好工作餐事宜

④会议进行过程中应留出适当的休息时间。

8.3开会期间组织者应注意维持会场纪律和秩序

①与会者应关闭手机保持会场安静

②投标单位介绍方案时，应保证其他投标单位不在场，条件允许情况下，可安排休息室供投标单位使用

③投标单位在场内的活动，如摄影、摄像、录音，应手组织者的限制。

9.会议纪要

由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应该包括投标结果、方案简评和会议决议。

10.会议决议

会议决议如下：

① 同意××方案，建议增加××内容，在××方面应予注意

② 倾向通过××方案，应在××方面改进后再确认规划思路，不需另行开会。③ 各方案均难满足要求，须在××方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会

结束语

规划设计管理是开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批和设计变更等进行统一管理和协调。因此房地产规划设计管理在房地产开发项目中具有重要的统筹作用和意义。

第四篇：突出把握四个关键环节 加强值班段长队伍建设

突出解决四个关键问题 强化值班段长队伍建设

值班段长担负着井下作业现场安全生产、质量监督、降成增效的特殊使命，是采掘作业现场的直接指挥者、组织者和生产者，是煤矿最重要的人力资源，是安全高效矿井建设的基础、核心和关键。因此，必须高度重视和着力解决好当前值班段长队伍建设中存在的突出问题，努力建设一支素质高、作风硬、能力强的值班段长队伍，为安全高效矿井建设提供人才保障。

第一，认真分析研究新形势、新问题，高度重视值班段长的思想动态，确保值班段长队伍的稳定。由于值班段长都是具有多年井下工作经验的生产骨干，所以深受周边小煤矿矿主的青睐，不少小矿主以高薪为诱饵，聘请他们去工作。受利益驱动影响，他们有的自愿与企业解除劳动关系，到小煤矿打工；有的虽然在企业工作，但是“身在曹营心在汉”，上花班或利用公休时间到小煤矿打工。从我矿情况看，有许多值班段长是来自周围村屯的农民工。近年来，随着国家“三农”政策的深入实施，特别是新农村建设的广泛开展，种粮的收入在增加，农村的生活在不断改善，这些人已不把在煤矿的收入作为家庭的主要经济来源，农忙时休工种地，农闲时到矿上班。每年农忙季节和生产条件变差时，出勤都产生 较大的波动。

解决这一问题，首先，要强化调查研究。审慎对待当前值班段长队伍面临的新情况、新问题，把握思想脉搏和动向，采取相应举措，有针对性的做好思想政治工作。二要强化政策引导。把企业的社保、医保、工伤保险等各项政策向广大值班段长做好宣传和交底，增强他们的依存感和归属感。三要解决值班段长的实际困难。针对农忙季节的特点，合理串班、串休，组织义务帮工队，帮工种地。特别是对生活有特殊困难的，要全力做好救助工作，用真情感化他们，增强凝聚力。四要强化思想引导。引导他们认清企业与职工是利益共同体、责任共同体、命运共同体，加强思想沟通、情感沟通、工作沟通，增强他们爱岗敬业的责任意识。

第二，提高值班段长的收入，落实好各项待遇，增强值班段长岗位的吸引力。由于值班段长岗位的特殊性，他们不仅是井下作业现场的指挥员，更是冲锋陷阵的战斗员。他们承担着产量、进尺、安全、质量等方方面面的压力，各种考核罚款也是最多的。过去，我们一直执行的是公司文件规定的每工给值班段长补贴10元标准，上25个班每月只拿到津贴250元，每月缴纳各种罚款都不够，不少值班段长的工资没有普通工人开的多，值班段长工作没有积极性，甚至出现了青黄不接，没人愿意干的情况。

因此，千方百计提高值班段长的收入是当务之急。首先，要提高值班段长的补贴标准。过去我们执行的每工补贴10元标准，在目前形势下，已远不能适应工作的需要，应尽快提高他们的补贴标准。我矿从2008年第四季度将值班段长的补贴标准提高到每工四十元后，收到了很好的效果。一是值班段长的岗位成了让人羡慕的岗位。过去是不愿意干，现在是抢着干；二是值班段长的责任心增强了，现场管理加强了。今年上半年，重伤、轻伤和隐患条数同比分别下降了33.3%、40%和36%；三是考核更加严细了。改变了过去段长为值班段长在大组抽钱代缴罚款现象。二要实施以奖励为主的激励措施。过去，在值班段长管理上考核多、教育少；罚款多、奖励少。为调动值班段长积极性，我们推行了分级动态管理，每季度依据每名值班段长所带小班安全、质量、产量、进尺、出勤等情况进行评比，分成A、B、C三级，选树20名先进典型，命名为A级明星值班段长，在季度全矿干部大会上予以表彰，给予500元奖励，并将他们的照片悬挂在街道和入井走廊里。对被评为C级的值班段长，进行分类分析，找出问题的症结，跟踪指导服务。三要进行政治关怀。对有培养价值的大胆使用、提拔。一般情况下段长、段书记、副段长都要在优秀的值班段长中产生。在党员发展上要向值班段长倾斜，大力推进“双培”工程，为他们施展抱负、体现价值提供舞台。四要增加值班段长的各项福利待遇。在电费补贴、疗养、旅游休假和定期体检等方面，进一步出台优 惠政策。

第三，教育和引导值班段长牢固树立安全发展观，创新安全管理体制，建设本质安全型的值班段长队伍。在我们对前两年发生的100起重伤和重伤以上事故统计和分析中发现，由于值班段长违章指挥、违章生产造成他人伤亡的占28%；由于违章指挥、违章生产直接造成自身伤亡的占16%。值班段长原本是安全质量的把关人，却没有发挥应有的作用，相反成了事故的直接责任者。从客观上看，一方面是产量进尺压力大，由于指标高、任务重，值班段长把主要精力放在抢产量、抢进尺上，在工作上图快省事，以至于胆大蛮干、不兑规作业，导致安全事故时有发生；另外一方面，就是受利益驱动，由于我矿过去执行的是结构工资制，工程质量在工资中构成比重较小，因而一些值班段长主动抓工程质量意识不强，积极性不高，用行政手段被动抓质量，导致质量标准化滑坡，安全生产没有保障。从主观上看，一部分值班段长重生产、轻安全；重效益、轻质量，把安全与生产、质量与效益对立起来，没有把思想观念真正转移到科学发展、安全发展、和谐发展上来。

解决这一问题，一要科学核定产量进尺。依据现场实际条件，科学合理排定生产计划和工期，合理分配生产任务，杜绝超能力、超负荷生产。科学核定采掘队组，科学定员定岗，均衡组织生产。二要提高安全和工程质量在工资中的比 重。通过政策引导、利益驱动，充分发挥经济杠杆的作用，改变过去用行政命令手段被动抓质量的做法，把值班段长的工作着力点引导到依靠工程质量保证安全、依靠工程质量促进生产、依靠工程质量提效增收上来。三要建立完善班组安全生产目标管理考核体系。加强值班段长安全和工程质量考核，签定目标控制责任状，把隐患排查、安全风险评估、事故大小、伤害等级、工程质量等纳入责任内容，加大对值班段长的考核，实行严格奖罚。

第四，强化素质培训和能力培养，加速由生产型向管理型、经验型向创新型、老黄牛型向知识型转变。当前值班段长队伍中，生产型、经验型、老黄牛型的偏多，管理型、知识型、创新型的偏少。相当一部分值班段长在整体素质、技术业务、科学管理方面还远不能适应当前煤炭生产的需要。目前，许多事故的出现都是由于值班段长管理粗放、技术不精、工作失误造成的。

首先，要加强值班段长责任心、事业心、敬业心的教育。通过选树典型、以老带新、精神激励、传统教育、从严约束等方式和手段，增强值班段长的责任感、紧迫感和危机感，从而使他们保持昂扬、奋发、进取的工作状态。二要严把值班段长的选聘关。实行归口管理，由矿组织部门核定编制，实行群众公推、竞争上岗，比照管理人员管理，严格执行解聘程序，保持值班段长队伍的相对稳定。要注重在党员和党 的积极分子中选拔值班段长，注重在优秀的大中专毕业生、技工生和工程技术人员中选拔值班段长，注重在五大员等生产骨干中选拔值班段长。要提高值班段长的准入门槛，除有责任心和事业心外，同时还要具备高中学历，三年以上采掘工作经历，年龄在45岁以下。三要加强对值班段长的培训。通过多种渠道，加快培训步伐，力争三年时间内使现有的值班段长均具备高中以上学历。要组织厂家工程技术人员和行业专家学者到矿举办各种形式的培训班，进行专题培训。每年都举办几期专题讲座，向他们传授科学发展观的最新理论成果、最新的行业前沿技术、最先进的科学管理方法。每年都要选拔一批优秀的值班段长到国内外先进的企业学习考察。四要鼓励值班段长开展管理和技术创新活动。向他们交课题、交任务、教方法，组织他们开展立项攻关活动、提金点子活动，对有突出贡献的人员实行重奖，从而形成鼓励创新、尊重知识、尊重创造的氛围。

总之，加强值班段长队伍建设，创建一支过硬的值班段长队伍，是我们今后持之以恒开展的一项重要工作。只有提高值班段长安全意识和操作技能，各项制度、措施才能真正落到实位，安全生产工作才会有保障，最终才能实现安全生产目标。

第五篇：促进党员干部廉洁自律要把握好四个关键环节

促进党员干部廉洁自律要把握好四个关键环节

执政党的党风关系党的生死存亡。党员领导干部廉洁从政是新时期从严治党、端正党风的重要前提，是贯彻落实党的路线、方针、政策，促进改革开发和经济建设，维护政治、社会稳定的重要保证。党的十六大报告指出：“领导干部特别是高级干部，必须以身作则，正确行使手中的权力，始终做到清正廉洁，自觉地与各种腐败现象作斗争。”党的十七大报告强调指出：“加强领导干部廉洁自律工作，提高党员干部拒腐防变能力。”保证党员领导干部廉洁从政，要立足于教育，着眼于防范，筑起思想道德防线。在实际工作中，要切实把握好四个关键环节：一是要围绕“创新”抓宣传教育；二是要围绕“求实”抓制度建设；三是要围绕“从严”抓规范管理；四是要围绕“惩处”抓查办案件。努力把握好四个关键环节，在四个方面下足功夫，才能有力地促进党员干部廉洁自律，确保党员领导干部廉洁从政。

第一、围绕“创新”抓宣传教育。以思想教育为基础，强化各部门依法行政、正确履行职能的意识。新的形势下，各级各部门要以树立科学的发展观和正确的政绩观，以及全面提高政治素质为目标，通过深入开展科学理论的灌输教育、正面典型的激励教育、反面案件的警示教育等党性、党风、党纪教育活动，使每一个党员干部、尤其是党员领导干部常修从政之德、常怀律己之心、常思贪欲之害、常弃非分之想；牢固树立起正确的世界观、人生观、价值观和正确的权力观、地位观和利益观；切实增强抵御名、利、权、色侵蚀的能力，增强自重、自省、自警、自励的自觉性，自觉为人民掌好权、用好权,从而有效地预防和减少违法违纪现象。具体工作中，在教育对象上坚持领导人员、党员干部为主；在形式上警示教育、案例分析、专家授课、知识测验，举办党风廉政建设中层干部学习班，组织领导干部、党员干部、财务人员学习中华人民共和国会计法讲座；在联系实际上坚持自律为主。结合工作实际，1、开展“五要五不能”教育。一是要政治上清醒，不能方向不明；二是要勤政廉洁，不能懈怠谋私；三是要令行禁止，不能自行其是；四是要一身正气，不能有失形象；五是要求真务实，不能虚妄浮躁。根据上级的要求，结合工作实际和上级对党员、领导干部的要求，组织党员干部加强学习、勤于学习，树立正确的世界观、人生观和价值观，牢固树立科学发展观，正确的政绩观和马克思主义的群众观，增强改造主观世界的自觉性，经常反省自己的所言所行，警惕各种错误思想观念的消极影响，及时防止和纠正一些苗头性、倾向性的问题，谨慎行事，防微杜渐，着力于建立两道防线：一是党纪国法防线，二是思想道德防线。增强广大党员干部拒腐防变的自觉性。

2、开展“十慎十防”教育。一是 “慎初”教育。世界万事始于初,廉政自律拒腐防变以慎初为最重要,慎重对待第一次是立身安命、防患于未然的护身符。党员干部加强官德修养，保持自身廉洁，关键在于第一次。把好了第一次，就掌握了主动，就能在各种腐蚀诱惑面前立于不败之地。二是“慎微”教育。任何事物的产生、发展、变化，都有一个由小到大，由量到质的过程，生活小节不知细微，微小之处不警惕，必然失掉大节。小节不保,终累大德.每一个党员领导干部一定要在“慎微”上下功夫,一定要注意每一件细小的事情“,去小恶以保本真，积小善以成大德”。三是“慎言”教育。要“从严治口”，用党性修养、官德修养、党风建设的要求规范、约束自己的言行。做到与党中央不一致的话坚决不说，有损于党的形象的事坚决不做。四是“慎好”教育。要做到对有利于党性修养、官德修养、作风建设的爱好，要坚决爱好，带头爱好；对不利于党性修养、官德修养、作风建设的爱好，坚决不去爱好；对介于有利与不利、此时不利彼时有利的爱好要善于节制。五是“慎独”教育。在无人监督、无人注意时，绝不能有天知、地知、你知我知的错误思想，要有自我警惕，自我克制，谨慎不

苟的思想，才能会有慎独的高尚品德。六是“慎欲”教育。在现实生活中，一定要以理导欲、以理制欲。必须把个人的欲望需求置于人民群众的欲望需求之下，多想我国边远地区尚未脱贫的农民，多想城市还有部分下岗的工人，多想党的光荣传统，这样坦才会平衡，欲望才会节制，思想作风上才会高标准严要求。七是“慎权”教育。党员领导干部在运用权力时，一定要以“如履薄冰”、“如临深渊”的心态谨慎行事，要警惕权、钱、色的诱惑。要正确处理好权力与责任的关系，切忌不可滥用权力，更不能以权谋私。八是“慎平”教育。作为党员领导干部，越是在个人成长进步顺利的时候，越要保持清醒的头脑，千万不能见喜忘忧，自松其绑，而只能做到履平防险，浅水深防。作为党员领导干部，在加强作风建设中，一方面要虚心向德性高的先进模范人物学习，另一方面，还要善于从那些走上严重违纪违法道路的党员领导干部的身上吸取教训，善于自我教育。九是“慎友”教育。党员领导干部一定要谨慎交友、选良交友、择廉交友。十是“慎终”教育。既要防止59现象，也要防止39现象。一个人要活到老学到老，自始自终加强思想道德修养，加强党风廉政建设的自觉性。关键是要防止灰暗心理的滋生，防止心力的懈怠。

3、开展“五个带头”教育。一是带头学习政治理论。党员干部要成为学习的楷模，通过学习，提高自身素质，带动广大群众积极参与，营造良好的学习和工作氛围。二是带头倾听群众呼声。党员干部，尤其是领导干部要不定期的开展思想政治工作调研，沟通信息，了解情况，有针对性的开展部门的各项工作。三是带头坚持民主集中制，坚持“集体领导，民主集中，个别酝酿，会议决定”的工作原则。四是带头执行廉政规定，自觉接受监督，越是深化改革，发展社会主义市场经济，越要加强以人为本，从源头预防腐败；越是深化改革，发展社会主义市场经济，越要加强党风廉政建设，使我们党的事业沿着继承的方向发展；越是深化改革，发展社会主义市场经济，越要加强监督约束，形成强有力的廉政建设机制。五是带头思想作风深入，密切党群关系，干群关系,相信干部职工、依靠干部职工尽心尽力地解决干部职工中的实际问题。进一步坚定理想信念，养成良好道德情操，自重、自省、自警、自励，并且像爱护自己生命一样爱护自己的人格。

第二、围绕“求实”抓制度建设。始终把党风廉政建设放在重要位置。突出“四个一，五个常抓不懈”。“四个一”：即部门在布置中心工作的同时，不忘同时布置党风廉政建设工作。两手抓两手都要硬，并进向前发展。做到一起布置、一起落实、一起检查、一起考核，真正做到党风廉政建设工作警钟长鸣。“五个常抓不懈”：一是思想教育常抓不懈。以思想教育为基础，强化广大党员干部依法行政、正确履行职能的意识，切实打牢党员干部的思想政治根基；二是制度建设常抓不懈。通过制度建设，不断提高党风廉政建设的规范化和科学化水平。三是政务公开常抓不懈。推进政务公开、党务公开，深化源头预防和治理工作。四是党风廉政建设责任制各项措施的落实常抓不懈，为从源头预防和治理腐败提供重要保证。五是监督检查常抓不懈。要整合监督力量，规范权力运作程序，强化对权力的制约，着力增强反腐倡廉工作的针对性和实效性。通过各项措施，保证我们的各项事业沿着健康方向发展，保证我们的党员干部沿着健康方向成长。

1、结合当前形势任务，围绕加强党员干部思想政治工作和党风廉政建设工作，有针对性的进行调研，听取广大党员干部、职工的意见，为能有的放矢地开展思想政治工作和廉政建设方面的教育，探索新路子奠定基础。真正把思想政治工作和党风廉政建设教育贯穿、渗透到工作的各个环节之中。在党委统一领导下，党政齐抓共管，纪委组织协调，部门各负其责，群众积极参与。贯彻执行“一级向一级”负责的精神和“谁主管、谁负责”的精神，细化党风廉政建设工作任务。另外，党政领导要充分利用本部门、本单位各种会议，区分不同层次，不同对象，结合思想政治工作的实际，开展党风廉政建设警示教育，进一步增强党员干部的党性观念、法制观念，进一步明确在新形势、新任务、新情

况复杂环境中什么是对的，什么是错的，哪些事可以做，哪些事不能做，在思想上筑起牢固的防线。

2、健全权力监督制约机制。从部门实际出发，认真执行纪检监察部门规定的“三重一大”制度，即部门的重大决策、重大事项、重要干部任免、大额度资金使用都要坚持集体讨论、民主集中的原则，充分发挥集体的力量，集体的智慧，整体的效能。将“三重一大”纳入部门党组会、局务会讨论决策，健全机制，进一步明确“三重一大”的内容，规范运作程序。

3、加强民主监督。实行部门内部政务公开，是党风廉政建设的需要，是加强党员干部廉政建设的需要，是市场经济发展的需要。部门有关方面的工作越是公开，越是透明，越能形成廉政监督的良好制约机制，也越能充分调动干部职工的积极性。

第三、围绕“从严”抓规范管理。党风廉政建设工作任重道远，必须常抓不懈，党风廉政建设工作齐抓共管才能形成合力。党风廉政建设工作以人为本，预防在先，努力做到三个方面的转变。

1、党风廉政建设工作，要从“忙一阵，抓一阵”向建章规范化转变。要充分认识党风廉政建设和反腐败斗争的艰巨性、复杂性、长期性。党风廉政建设工作直接关系到党和国家的生死存亡，在改革开放新形势下，如果仅仅只是靠“教育月里忙一阵，有了问题抓一下”就会出现党风廉政建设时松时紧的的现象，其结果往往是收效不大。实践证明，越是改革开放，发展社会主义市场经济，越要从严治党。必须常抓不懈，关口前移，警钟长鸣，党风廉政建设搞突击性教育是不可取的。

2、在进行党风廉政建设方法上，要从职能部门“唱独脚戏”向“群防群治”转变。认真贯彻执行“党委统一领导，党政齐抓共管，纪委组织协调，部门各负其责，依靠群众支持和参与”的工作格局。党政领导和职能部门要做到党风廉政建设工作与中心工作一起，联合布置，联合宣传，联合检查，联合考核，形成良好党风廉政建设的氛围。

3、在进行党风廉政建设教育上，要从事后教育向以防为主、日常管理教育转变。加强党员干部的政治理论的学习，加强党员干部的思想建设、作风建设，加强党员干部党性、党风、党纪教育，加强党员干部的监督管理，把中央关于从严治党的要求真正落到实处，有针对性的开展党风廉政建设方面的提示。一是充分利用召开、参与不同会议，针对不同对象，进行党风廉政建设方面的提示教育；二是要害部门开展党风廉政建设方面的提示，深入有关部门，经常性讲，日常性提醒督促进行党风廉政建设方面的提示教育；三是可能出现问题的环节，党风廉政建设方面的提示，要坚决贯彻“一级抓一级，一级向一级负责”的精神。除此之外，还要不定期开展谈心活动，签订党风廉政建设协议书，进行党风廉政建设提示教育；四是节假日开展集中党风廉政建设提示，充分利用节前工作会议进行形势和任务教育，同时进行遵纪守法和道德等方面提示，始终保持清醒头脑，使广大党员、领导干部在自我提醒、组织提醒和自我约束、组织约束之下，真正做到思想作风过硬。堂堂正正做人，清清白白为官，实实在在干事。

第四、围绕“惩处”抓查办案件。查办案件，一方面，是使严重违纪违法者得到法律的制裁，警示党员干部廉洁自律；另一方面，是通过对案件的查处，能及时总结各类违纪违法案件发案的原因和教训，并通过深入剖析那些影响恶劣的案件反映出来的、带有规律性和倾向性的问题，可以发现体制、机制、制度和管理上存在的漏洞，进而向发案单位及时提出建章立制，改进管理的建议，并会同相关部门督促发案部门抓好落实，把问题和教训，变为从根本上巩固反腐败成果的机制和制度。因此，要保持查办案件的强劲势头，严肃查处违反党纪政纪的党员、干部。坚持有案必查，违纪必究，突出办案重点，严格执行依纪依法办案的要求，坚决惩治腐败分子。通过查办案件，分析案例，加强对党员干部的党风廉政教育，围绕党员领导干部在廉洁自律方面存在的突出问题，适时开展专项治理工作，达到以查促教，以查促建，以查促管，充分发挥查办案件的治本作用。