地产运营人员职业发展思考

第一篇：地产运营人员职业发展思考

地产运营人员职业发展思考

一、序

随着房地产行业大势的进一步压缩，市场发展的逐步规范和有序，同其他行业一样，在经历了一段时期的初始资源抢夺和野蛮生长后，房地产行业势必走向正规发展的道路，与其他行业唯一不同的只是时间长短。我们可以回想改革开放后的一段时间，市场经济的突然放开，各行各业风起云涌，无数弄潮儿纷纷在这第一波市场经济的海浪中所攫取的第一桶金。那是一个波澜壮阔的时代，也在许多人心里留下了许许多多伟大的开拓事迹。但是站在当下，回首望去，当年那些纷纷攘攘、声名显世的人物还有多少依然留存于我们的视线之内。国家在发展，也在学习，也在规范，我们可能在缺乏规则的环境中凭借一股闯劲和激情能够暂时打下一片家业，但是随着市场环境的不断规范和市场规则的建立，若无强大的内力又如何站稳脚跟、屹立不倒？无数闯荡于得益于市场规则之外的英雄最终被规则杀死，无数短时间壮大的企业被自己曾掩盖的空虚所灭。这一切也是房地产行业发展的必然趋势，虽然由于行业特殊性来的较晚，但该来的终将到来，从2008年开始，房地产行业将同样面对这一不可逆转的发展形势。

考验房地产企业和企业家的时候到了。

许多人已经感受到市场的“寒意”——然而这不是寒意，这只是规则给习惯于随意生长的我们带来的不适应。正如缺乏关注和目光的少年，在经历了无忧无虑的童年后，随着年龄的增长，必定要进入成年人的世界，必定要受到社会规则的约束。我们的痛苦、我们的压力，统统来自于我们对成长和约束的恐慌，但我们终将要承受，且不可逃避。难以应对市场规则挑战的人最终难以在市场中生存。我们必须学习，必须成长，必须谦虚，必须去适应成人的规范的竞争的世界，必须随国家和市场一同成长。痛苦和压力在所难免，自身的强大才是基本生存条件。

可以预见，在未来的一段不长不短的时间内，房地产行业势必如同其他行业一样，经历一段大浪淘沙的惨烈竞争过程，无数内力不足的企业终将淹没在市场的潮水下。资源和市场份额将向少部分具有强大管理能力的企业集中，并将逐渐蚕食三四线乃至县级城市的小地产商的固有领地。在经营的压力下，凡是意识到这一基本规律的大小房地产企业越来越重视内部管理的重要性。因此，运营能力作为房地产企业的基本实力体现，也将经历从忽视到认知，从认知到重视，从重视到依赖的发展路线。

二、运营管理的意义

房地产运营管理从本质上来看，并不是一种新兴事物，但是从时间上来看，又确实是一种“姗姗来迟”的管理方式。那么房地产运营管理到底是什么？我们可以确定的这么说：房地产运营管理是一种具有房地产行业独特个性、属于房地产企业具象化的企业管理。既然同样是企业管理，那么在基本理论层面上，房地产运营管理并不是一种新生品，它适应与企业管理的所有基本理论，但是却有房地产行业个性给它带来的特殊属性，因此我们从其他企业学会的各种生产理论、供应链理论、运营管理理论等同样可以加深我们对房地产运营管理的理解和应用。

企业管理不是新理论，那为什么房地产运营管理却又刚刚出现？要回答这个问题，我们可以回过头去看序言中所描述的行业发展路线。无论哪个行业，在新生之处、在爆发式发展之时，跑马圈地占领市场总是主流，随着市场的规范，必定压迫企业不断打造自身过硬的基本功，科学的企业管理需求自然应运而生，随之发展。房地产行业也跳不出这个基本模式，只不过房地产市场开放较晚（相对1978年改革开放兴趣的其他商品市场）、周期较长、周转较慢，因此对科学的企业管理理论的需求来的较迟。但是来的较迟不代表不会来，一部分前沿企业由于自身发展需要和较早的和同等级的对手竞争碰撞，对于房地产运营管理理论的研究较早，发展较前，应用也较深入。

相对于普通的消费品行业，房地产行业具有几个不同的特点：周期长、资金密集性和重要性强、多项目管理复杂、专业类别繁杂管理难度高，尤其是多项目、多专业的交叉运作，各个专业又各有不同的管理特点，同时又与金融行业关系密切，更是加深了多项目、跨区域房地产企业管理的难度。正因为这些难点，造就了房地产运营管理超出一般消费品企业管理的难度和重要性。

有效的房地产运营管理能给企业带来有力的竞争态势，在面对加剧的竞争环境、收紧的行业政策和多变的宏观经济时，更有战斗力和生存能力。因此，房地产企业要发展壮大，要脱离偏居一隅的处境，必须尽早意识到和建立科学的合理的运营管理方法和架构，以应对急速而来的内外兼有的经营压力。

在运营管理理论的认知和研究上，个人比较推崇长期研究和参与实践的明源地产研究院。从其已出版的《运营管理最佳实践》和《成本制胜》两本书来看，确实对房地产运营管理已经进行很深的研究，与大量一线企业的接触也更丰富和验证了其运营管理理论的可靠性和科学性。

三、运营管理所涉及的专业

运营管理的职责是什么？

上文已经讲过，房地产企业内部以项目为基本管理对象、多专业复合管理，比普通生产企业具有更高的管理难度。在流程交错和权责多层细分上具有更高的复杂度，这就客观的需要存在一个职能去协调、监控、调整和修正整个企业的运行状态。那么在很多大型企业，专职于此的部门或岗位则应运而生。

在具体的职责上，运营职能需要监控项目全流程的有效实施，保证每个项目和整体利润的实现。从财务的角度，监控企业现金流的健康和安全；从策划的角度，监控项目市场定位和产品定位的正确性；从开发的角度，监督项目开发进度按期实现；从产品的角度，监控设计质量和施工质量的高度；从营销的角度，监控产品销售去化的良好进行；从客服的角度，监控客户服务和满意度目标的达成。同时在监控的过程中，不断发现低效率点、错误点和管理隐患，并通过对流程的修正和完善不断提高企业的管理效率。

我们可以看到，由于运营职能所猎宽泛，因此在客观上对许多专业都要有一定深度的理解，其实这也正是运营管理组织的难度所在。

运营管理都需要那些方面的知识？

一是经济和市场知识。一定的经济学基础和市场规律认知有助于运营管理职能从宏观和微观层面对整体和项目定位和发展方向进行判断。宏观上，能够读懂国家的宏观经济形式和政策，以及其从上到下、从大到小对公司经营造成的可能影响，对项目投资的正确性具有一定的判断能力。微观上，能够判断单个项目地区、市场和产品定位的基本正确性，对项目竞争态势和地区市场供需进行分析，为管理层提供参考意见。二是财务知识。房地产行业的重要特点是现金流量大，安全需求高，那么要求运营管理职能能够通过对公司和项目收支数据的观察分析，能够找出和判断现金流的安全隐患和不稳定因素（财务部门具有同样的职能，且专业程度要求更高），同时通过对收益的跟踪测算监督利润目标实现。三是营销知识。能够掌握销售的基本技巧和要点，能够发现和提醒产品销售过程中可能存在的失误和错误。四是工程知识。对项目建造过程的了解，有助于设定和判断项目开发进度的合理性，能够分析出项目开发过程中存在的低效率点和可压缩处，尤其是项目整体开发进度的压缩是房地产企业竞争力的体现。五是管理知识。能够判断企业工作流程中存在的漏洞和矛盾，并通过绩效驱动提高流程运转效率。

现在可以知道，由于运营管理职能的专业覆盖面广，造成相应的运营人才较难产生和寻找。

四、运营管理人才的配备和培养

正因为运营管理人才要求专业涉及面广，同时由于大多数人不愿放弃本专业，而更愿意对个别专业进行深入研究和学习，以期加强自身的专业竞争能力，造成愿意涉猎更广泛但相对不够深入的人才寻找难度更大。同时，很多专业出身的人才由于专业所限，目光容易局限于本专业之内，而运营管理职能则需要有大局观，所以在思想层面上合适的人才也不易寻找。

在对外寻找专门的具有一定经验的运营管理人才难以实现后（运营管理的出现时间较短、行业人才积累不够也是一个重要的原因），多数企业趋向于从其他专业抽调而自己培养。那么什么专业相对合适呢？一是工程专业。因为工程专业同时关系到设计、成本、采购和施工，对项目开发具体实施流程更为熟悉，尤其是具有数年工作经验的工程师则更为适合。但是还存在些问题，如工程专业人员随着工作经验的积累，在整个职业市场的价值呈加速上升阶段，那么就不容易说服其轻易改换专业，尤其是运营管理这样一个新兴的职能。此外，工程专业人员普遍存在眼界狭窄的问题，这也正是特殊的工作环境所造成的。二是营销专业。营销专业的人员熟于市场观察和调研，对市场的敏锐度和客户的心理状态了解更深入，也更熟悉产品的销售特点，同时部分营销人员对财务也有一定了解。三是财务专业。财务专业的人员更敏感于各种财务数据和现金流，对项目收益的监控有着得天独厚的专业优势。这三个专业存在的共同缺点是对另外两个专业的了解深度不够，尤其是工程专业对营销、财务专业，营销、财务专业对工程专业的了解程度通常很低（营销和财务专业在某些方面有一定的交集），客观上限制了运营管理能力的发挥。

在具体的人才使用上，在兼顾三个专业齐全的基础上，应该通过扬长避短合理发挥各自优势，同时通过各种形式的交流，提高相互专业的认知程度，不断普及和扩散相应专业知识，通过一段时间的磨合，达到整体和个体共同提高的效果。

五、运营管理人员的基本能力需求

让我们先树立更高的职业目标：

这是一个典型的运营管理高级岗位，像这样的岗位其实还有很多。如图：

从薪酬上来看，最高的年薪百万，最低的计划主管也有十多万，貌似很高，但是，真的高么？

让我们回到第一张图（这也可以作为我们的职业目标），通过分析，我们就可以知道我们的学习目的和成长方向。

第一，岗位职责。

（1、负责规划集团中长期发展战略及组织架构、管控模式等经营策略；）

（2、负责建立绿城标准化管控体系，维护房产集团的ISO质量管理体系；）

这两条主要涉及集团层面的战略和架构管理，属于企业管理的高级层面，但是这两条职责对普通的运营人员来说，难度比较大。在日常工作中，接触的并不多，尤其是发展战略的规划和ISO质量管理体系更是几乎没有接触。但是仔细思考一下，这也正是企业高层管理所要思考和解决的问题和目标，我们要想达到我们的远期职业目标，这肯定是需要培养和学习的关键点。所以哪怕在日常工作中没有接触，并不代表不需要学习，要有目标，多思考。

（3、负责集团各职能中心（专业公司）的各项督办协调工作；）

（4、负责建立健全集团运营管理体系；）

这两条属于企业管理的中级层面，关键在企业的内部管理。请注意两个词：“协调”和“建立”。协调是基本职责，也印证了我们对于运营职能所需求的广泛专业知识的理解，同时从侧面提出了另一个关键点，那就是强大的沟通能力。结合我们自身的工作经验，可以相见公司内部各个专业、各个层级人员特点多样，没有很强的沟通能力一定无法协调各个专业和公司进行有效配合。第二个词是建立。体系建立意味着对房地产企业特点的深入了解和运营管理知识的丰富积累，否则难以使得体系与企业的有效契合。虽然目前有许多培训和专业文章对运营体系进行了描述，但这个过程是一个本地化的过程，是需要对运营管理体系有更深入的思考和经验积累。对于普通的运营人员，应有意识的培养自身的沟通能力，要对企业管理和运营管理进行长期的不断的思考和学习。

（5、负责组织编制、评审、批复《项目全景及年度经营计划》；）

（6、负责对年度经营计划、重要运营节点进行运营督导；）

（7、负责对各区域/城市公司、项目公司开展经营绩效考评；）

（8、负责分析汇总集团运营数据，对接政府相关部门和外部机构；）

（9、负责建设信息化体系，并维护其安全运营，提升公司信息化水平。）

这几条主要描述的是基础层面和操作层面，涵盖的主要内容包括：计划管理、绩效考评、数据分析和信息化。这也是绝大多数运营人员正在做的，但是有一个关键需要深入思考：我们能够独立或领导完成这些工作么？我们有独立的工作思路么？这要求我们不要仅仅是一位“工作奴隶”，而要主动、积极的去思考眼前的工作，通过不断的思考和寻找改进余地来积累自身的运营管理能力。此外在专业层面，要长期不断观察分析和积累自身在各个专业的知识。例如，工期标准等基本进度指标。这些都需要长时间的观察和分析，单纯依靠阅读网络资料不可能积累起有效的知识基础。

第二，任职资格。

任职资格可以分为两类：知识层面和思维层面。

知识层面包括几个关键词.一是“5年工作经验”，这要求对运营管理具有一定深度的积累，二是“现代企业管理知识、房地产运营管理流程、政策法规、工程管理、项目管理及相应的经济知识”。在这几个词语中，我们可以发现一些容易被我们忽视的“现代企业管理知识、政策法规、经济知识”。这三者是我们很容易忽视或不易接触的方面，需要重点关注学习。

思维层面的重点在于沟通能力、分析能力和应变能力。作为主要的协调部门，沟通能力至关重要，而分析能力则是我们分析判断经营状况的基本能力要求。应变能力则是处理应急突发事件的基本要求。

要想在房地产运营管理领域有所建树，而不仅仅局限于低层管理水平和职业水平，道路还很漫长。运营管理是一个新兴专业，未来大有可为，要有目地、有规划的去学习、去思考，去不间断的提高自身的各项职业素养，才能逐渐靠近专业发展制高点。

从以上的分析，我们可以知道运营管理的基本能力要求：

1、基础层面：掌握计划管理的基本原理，深入了解项目开发基本要素（如各项工作的正常周期），认清绩效考核的核心概念，能够分析经营数据，对管理信息化有一定认知。

2、中级层面：对企业进行全面把控，挖掘内部配合漏洞，有全局思维。

3、高级层面：站在更高的高度和企业管理者的角度，判断企业的发展方向。

4、沟通层面：强大的沟通协调能力（随岗位的上升要求更高）是关键要素，甚至会决定职业高度。

六、学习成长维度

要不断达到运营管理职能的不同高度目标，需要不间断的学习和积累。但又要如何去学习呢？

一、善于记录，善于积累。在日常运营工作中所发现的每一个大小问题，都是一种宝贵的资源和财富。要下意识的去记录下来并思考下去，“好记性不如烂笔头”，一定养成工作日记的习惯，尤其是发现的问题不但要记录还要思考回顾。常忆常新，每次返回阅读，都能从中得出不同的结论，甚至能够发现当初的错误思考，这是一个长期的积累过程，也是工作经验的重要所在。

（重要性——极强，时间要求——持续）

二、勤于思考，构建属于个人的知识框架。运营管理是整体性和逻辑性很强的专业，个人在日常工作中所获取的知识和经验，要经常思考，融入自身的知识体系，并经过提炼和知识闭合，构建运营管理知识框架。例如计划管理、会议管理、成果管理和信息管理，同服务于一个目标，相互之间互相支撑和印证，是一个整体的管理体系。因此，要将所获得的碎片化的经验和知识，不断融入运营管理框架中，形成闭合的整体，将有助于职业能力的显著提高。

（重要性——高，时间要求——短）

三、提高数据敏感度。经营数据的分析是运营管理的重要一环，在理解各项数据真实意义的基础上，必须具备挖掘数据背后影响的能力，保持对数据的一贯敏感度非常重要。运营人员要多看数据，分析数据，提高自身数据分析水平。

（重要性——极高，时间要求——短）

四、锻炼沟通能力。沟通能力是运营管理的核心能力，甚至可以说运营管理的效果取决于沟通能力的高低。尤其是在未来团队的领导或更高层的管理需要，层级越高，对沟通能力的要求则越高。任何运营管理人员都要有意识的去锻炼自身的沟通能力，是决定未来职业发展的核心要素。

（重要性——极高，时间要求——长）

五、培养经济思维和市场眼光。可以有目地的阅读一些经济学书籍，个人在这里推荐格里高利•曼昆的《经济学》，内容完善，语言浅显易懂。同时，合理利用网络，定时定量浏览财经报道，尤其是房地产行业政策和货币政策，有目地培养经济思维。这是一个缓慢的过程，但对未来的职业发展却很有效。此外，通过阅读和思考优秀的市场和产品定位报告，学习报告中所提到的市场分析判断方法，可以很好的增强市场判断能力（例如三相交定位法）。

（重要性——较强，时间要求——持续）

六、积累企业管理知识。前文已经提到，房地产运营管理是“房地产特色的企业管理”，基本原理是相同的。因此，阅读一些管理学理论书籍更有助于提升自身的知识层次，也是未来高层管理所必须的基本知识素质。个人在此推荐三本书，一是罗宾斯的组织行为学，其中针对组织中个人和群体的行为原理进行分析；二是罗宾斯的管理学，同样针对企业的基本管理理论；三是达夫特的组织理论与设计，着重描述组织架构的构建原理。这三者可作为长期的学习要素来看待，在短期作用并不明显，可作为枕边书籍进行阅读。

（重要性——中，时间要求——长期）

第二篇：地产运营工作会总结

**董事长在中建信和地产 20**年半年工作会上的讲话

(20**年8月26日)（根据录音整理）

大家上午好：

首先非常抱歉，本来今天准备全程参加地产公司20**年半年工作会的，但是昨天晚上10点多接到电话，衡阳华耀城项目奠基，省市领导都亲自参加，我也不好不参加，只得昨晚12点赶到衡阳。仪式是今天8:30开始，9:30结束，我刚从衡阳匆匆忙忙赶回来的，不能全程参加你们的会议。本来是想全程参加，听听大家的意见，特别是想听听我们地盘公司的经理发言。因为一个地产公司发展的好坏，一个十分重要的因素就是地盘经理的基本素质能力以及地盘经理对地产的领悟判断。房地产就是一个楼盘一个楼盘组成的，如果每个楼盘都做得好，这个地产公司就好了。很遗憾没有听到大家的汇报，没能感受一下大家的气场和心态、感受一下大家的精气神，但是地产公司的情况我还是基本了解的。检毅的报告，我昨天晚上看了看，今天在火车上也看了。感觉检毅做的报告还是非常专业的，总结和安排也非常详尽，上半年的工作总结了五个方面的亮点、四个方面的问题，下半年的工作提出了六点工作安排。我感觉是符合地产公司实际情况的。由于时间关系，我就不多作点评了。下面，我讲两个方面的内容：

一、关于工作回顾

关于地产公司20**年上半年的工作，除了检毅报告里讲的，我感觉特别突出的、感受比较深的标志性事件，是今年地产公司的“123”。

（一）关于“1”

什么叫“1”呢？就是“1个亿”。什么叫“1个亿”呢？就是我们的投资回款大于投资支出1个亿。我们完成投资额是13.7亿，投资回款是15个亿。地产公司重组十年了，有史以来第一次现金流为正流，这是一个标志性事件。作为一个成熟的地产商，如果仅仅是靠外部资金输入，那是不行的。局前些年虽然是个困难的工程局，但我们集中了有限的财力，给予了地产业务板块全力的支持。到现在为止，局给你们的借款余额是46亿元。地产公司最早是利用200万贷款开始起步的，后来一年一年发展过程中，你们赚的钱和局赚的钱是不断地往里注入。今年没有新增加投入，这是一个标志性事件，说明地产公司已经将要“成人”了。在古代，一个人成年，有个“成人礼”，男孩叫“冠礼”，女孩叫“笄礼”，标志着一个人从此可以独立走向社会了。而对地产公司来说，今年1个亿正流，标志着我们信和地产公司是一个“成年人”了。当然，还不能说我们是完全成熟的地产商，但已经可以自食其力了，靠自己运转了。局投了这么多年，也希望大家多给股东交点钱，我看现在这种希望还是有的，但是并不是马上就拿钱，还是要继续地扩大生产。这是个非常重要的标志性事件，值得我们每个地产人骄傲。

（二）关于“2”

什么是“2 ”呢？就是上半年在长沙市场，我们的销售面积、销售额指标名列第二。这是在传递什么信息呢？对我们信和地产来讲，一个，如果说我们仅仅是销售面积排名靠前，销售额上不去，说明我们做的楼盘都是低端的楼盘，价格卖不上去；如果说我们的销售收入高，销售面积不多，说明我们开发量不足。现在，这两个指标，意味着我们的开发水平、管理水平和长沙地产商的水平大体上差不多，而且我们排第二，这个是很了不起的。原来，我们的目标是湖南一流的房地产开发商，但这个湖南一流是个什么概念，找不到坐标。现在，我们可以说，在长沙一流，基本也就是湖南一流了。这也是值得我们地产人骄傲和自豪的一件事。我们坚持了这么多年，终于有了这么个结果。当然，我们希望在长沙能排第一就好了。这也不是不可能的，因为我们总部就在长沙。但是，这个难度还是很大的，我们在长沙排在恒大之后，对恒大来说在长沙只是很小的一部分。当然，还有很多全国地产商也在长沙做项目，我们能在长沙市场上排到第二名，说明在湖南地产这个江湖上，我们已经“混”得可以有点东西了，这是值得骄傲的。

（三）关于“3”

今年6月18日地产成立十周年，有三大盘同时开工，并且这个名字正好叫“一江两湖”，即：江山壹号、梅溪湖中心、长清湖，正好暗合“江湖地位”。这三个楼盘，开发总面积是300万平米，总投资是150亿。同一天有300万平米、150亿元楼盘开工建设的地产商，应该也不算太多。但是，我们一年就这一次，如果我们一年有十次，那就厉害了！但是，就算只有这一次，也是标志性的。

回顾地产公司走过的历程，我们是靠200万贷款指标起家的，新点苑这个项目，是公司的起点，这个是不能忘的。到桂苑这一段，可以说是小学阶段。小学阶段就是在自有土地上折腾，折腾出一个桂苑，在自己的地盘上算一个代表作。我们中建大厦这个办公楼也算一个代表作，是另外一个范畴——写字楼开发。另外，我们近年走出井湾子还有几个项目，像麓山和苑、芙蓉和苑、芙蓉嘉苑几个楼盘，再加上衡阳中心、岳阳中心、济南瀛园、烟台悦海和园这些楼盘，应该算是一个级别的。这是我们走出井湾子开发的几个楼盘。江山壹号、梅溪湖中心、长清湖这三个楼盘，如果开发成功了，我们才是一个成熟的地产商，那才是另外一个级别的。当然，芙蓉和苑、芙蓉嘉苑加上外贸学院那块地如果能拿到的话，加到一起也有一百万平米。但是三个楼盘开发周期比较长。“一江两湖”三个项目同时奠基，作为一个标志性事件，必然会载入我们中建信和地产发展史册中。

这次在地产工作会之前，曾肇河副总裁到五局作了一次调研。在总公司领导里面，对地产有认识、认识比较深刻的，曾总是其中之一，因为他在中海工作过很长时间。曾总看了我们这几个楼盘，对我们表示强力支持。他这些年在中建局院的地产项目里跑来跑去，最后还是觉得，五局地产应该是最有希望的。所以，他这次回去，还会大力地呼吁支持我们五局搞地产。曾总在几次关键的场合，都给予了五局关键的支持。一个人要想取得别人的支持，关键就是习近平主席最近常说的话——“打铁要靠自身硬”。很多情况下，如果你扶不起来，就没人帮你；如果支持你，你能做起来，那帮助你的人就会更多。你如果发展得越快，得到的支持越多；你如果发展得越慢，得到的支持越少。上次孙总来，对我们地产也是给予了充分肯定。包括孔庆平总、易总，对我们地产也是充分肯定。

这些成绩的取得，“123”说起来容易，但是能把它做到，能顺理成章地发展到这个节点、这个状态，还是不容易的。发展到这里，原因不在数字，原因在于在座的各位，在于我们的地产团队。据说有些猎头公司愿意出500万元来我们地产挖人，这就是价值！所以人是最关键的。现在，我们的团队已经超过1000人了，其中地产公司和物业公司各占一半。有这么一个团队，就可以做很大很大的事情了。最近，好多业主来五局考察，一般我都会给他们讲地产的情况，有些业主来的时候趾高气扬的，我一讲地产他的气焰就下去了。有一个大连的业主来考察，我说我们也做地产，但做得不多，都有哪些哪些项目。他一听就说，噢，你就地产这块，都比我们大好几倍呢，那我得和你们好好学习，这个工程给你们肯定没错。这就是竞争力。地产的发展带动主业的发展是多方面的，能有效地提升我们的社会形象。

这次，我们在重庆接的一个项目，结构高度是470多米，加上上面造型的高度，一下到了530米。我跟那个老板开玩笑，我说，你要搞到530米，因为是五局做的项目，所以要超过500米。再是三公司具体做，就得加个3，就是530米。他说，行行行，就弄530米。他这个地产商开发的项目还没我们多，都能搞这么大的事。还有几个地产商也是一样，他们的开发量并不如我们多，他们只有100多人，就能干这么多的事。我们500人——姑且不算物业的人，它是另外一个行当，人数是他们的5倍，我们还在发展状态中，我们这个团队不做出更大的事情，那说不过去啊！我们大家做地产就白做了。我们有在座的各位，凭这个团队，应该能够创造一个“人间奇迹”！

所以，我讲我们上半年的亮点“123”，不一定全面，但是最终的落脚点还是要落到在团队上。原来，我经常批评地产公司“信和地产不信和”，现在是“信和地产信和了”，执行力增强了。我们团队建设抓得比较好，大家状态比较好，尽管外面有很多的诱惑，但是我们没有动心，特别是我们骨干人员没有动心，这就是我引以为豪、引以为傲的一点。去年，三局、四局的董事长和总经理来五局考察，他们问我们是怎么做好地产团队建设的，我就说，我专门找那些只干活不要钱的人来做地产。你想做地产？降你的工资、降你的级别，来不来？即使这样，他仍愿意干的人，我就把他招到地产来。热爱这个事业，愿意为这个事业奉献的人，才干得了地产，才组织得好这个团队。如果都是盯着钱、盯着待遇的，那这个单位一定是搞不好的。当然，企业发展了，肯定会提高大家的待遇。现在我们的待遇还不算好，下一步还要再提升，还要逐步地和市场接轨，那我们企业才可以持续发展。

二、关于不足与差距

从一个志存高远的发展目标上看，我们现在的发展还是有差距的，而且差距是很大的。我们要正确地看待自己，冷静地分析自己，清醒地判断自己，这是非常重要的。

这次，检毅的报告里，把对“标”管理的“标”变了。原来是长沙、中建，现在对“标”是上半年的销售排名50强。排在第50位的销售额是56个亿，那就意味着，一年得过100亿，才能追上对标企业。这就是我们提的“百亿地产梦”。我们奔着这个目标去做，有没有可能呢？我看是完全有可能。当然，现在来看，差距还是不小。今年年初，我们定的目标是40个亿，上半年完成了15个亿，我们还得努力。但努力能不能做到呢？我看能做到。刚才我举了个大连、重庆地产商的例子，拿下几个大楼盘，就可以了。我们转变了思想，原来我们开楼盘是一栋一栋地开，一点一点地开，一个小楼盘也分几期开。新点苑那么小的工程，都是分几期做，那时我们没能力，也没钱。但现在不一样了，包括这次曾总来也给我们提要求，就要向恒大、中海学习，开盘要大、速度要快。

为什么我们的开发成本高啊？就是因为我们的周期太慢。总公司给我们统计，我们从买地到销售清盘，平均时间是6年，我感觉这个数字算得不一定准，这次我们和曾总讨论了这个指标怎么算、怎么取值的，曾总还是接受了我们的观点，他们回去再研究。我们自己报的数字是4年，这好像也不是很准。我们要成为成熟的地产商，就要把指标体系算好。原来我们算工期、算开发进度，是怎么算的呢？曾经有一段，是从打底板混凝土开始算工期。这个就不是地产商要算的，那是施工单位的算法。作为地产商，应该从买地花钱的时候算，因为那个时候我们就已经开始投资了，产生成本了。原来为什么这么算呢？我那会儿开大会批评你们，我说是因为你们自己本身就没有把自己作为投资人，没有把自己作为地产商，或者是对地产商本质的东西没有认识清楚。自认为很聪明，实际上不知道是咋回事，说得直白点，就是不懂地产，所以才定了那么个考核指标。现在，我们起码就是花出去一笔钱就要回来，这个完整的生意周期赚了多少钱，要算这个帐，这才叫地产商。施工单位是从接到图纸进现场，到工程交出去结算回来，他的生意是不同的。我们地产的周期更长一些。一定要“在商言商”。如果你要做生意，连整个的环节怎么做，从开头到结束是哪一段，内容你都说不清楚，你还想做好这个生意吗？做不好。我们现在这些地方还是差一些。但这个没关系，我们认识到就好。我们不是说我们做不到，我们给业主干活，那都“抢”得很，都是很厉害的。

比如，三公司干的那个湘潭步步高项目，12万平米、12层、222天，那么大一个商场，从挖土到开业，就是222天，几个数字一说，好多业主都说厉害，那都是我们干的啊，王填总到处说我们好，重庆的楼为什么交给我们呢？就是因为他也和步步高合作。可以说，我们这个500多米的楼都是谈的，并不是投标的，谈的时候这个价格是对施工方有利的。我们的施工能力是具备的。但是，作为地产商，我们的管理能力还不够，还不能把这种潜力发挥出来。凡是我们自己开发的楼盘，周期都是很长的，都是大大长于这个数。我们在南京承接的碧桂园的项目，80万平米，光地下室就是25万平米，十月份开工，次年五一卖楼，开盘当天卖了1500套。杨国强高兴得不得了，说后面300万平米不用投标都给你干了。那也是我们做的，并且是比较弱的上海公司干出来的。人家管理就是到位，这就是差距。

我讲这一段话的意思就是，我们要深深地认识自己，反省自己。刚刚我讲，我们500人的团队很优秀，能做很多事儿。但是，真正以成熟地产商的标准来衡量我们，我们对地产规律性的认识还不够，还不知道该抓什么。对关键线路、关键工序、关键点抓得不准、抓得不狠、抓得不够有成效。目前，只有少数几个人已经认识到了，整体上认识深度还不够，对地产这种产品的生命周期、本质特征，它最关键的要点是什么，我们认识还不到位。有时候可能认识到了，但是由于管理不到位，还不能够把这个潜能发挥出来。当然，我们作为施工方、作为总承包商、五局作为乙方，我们也有很多问题，但不同的业主就会管出不同的结果。我们要讲甲方的管理水平，不能光埋怨人家，这个是需要我们反思的。我们自己的楼盘，可能在一段时间搞得很好，但是，从整个楼盘的生命周期来看，从买地到售楼及售后服务，全周期的工作做得还是不够的。包括我们这个户型，尽管有些是设计方面的原因，但是我们的管理不行，我们要反思自身的不足。

归纳一下，我们的不足主要是两个方面，一个是我们对地产商的规律性认识、地产产品的规律性认识，还需要提高；再一个是我们适应这种规律性，提升我们管理能力、抓住管理要点的能力，还需要提高。

三、关于努力方向

怎么样提高呢？我讲三个“谋”：一个是“谋大势”，形势的“势”；第二个是“谋大事”，事情的“事”；第三个是“谋大是”，是不是的“是”，大是大非的“是”。

（一）谋大势

作为地产商，我们建设的产品，是要以销售为目的，不是建完给自己用的。要销售，就要对市场大势做出准确的、客观的判断，这非常重要。回想起来，我们总体上还是把握得不错的，我们对形势的判断和认识没有出现大的偏差。但是，个别阶段还是出过偏差的。比如2008年，麓山和苑那个项目，外部形势一紧张，我们立刻喊叫停工，开始我还不知道，停了以后才知道，我还狠狠地批评了你们，我说我们不仅不要停，还要加快。结果，我们停下来再复工已经是半年以后，一下就耽搁了半年时间。那时候我们要是快一些，第二轮市场高潮上来，你看我们要赚多少钱。这个对“大势”的把握，是作为成熟地产商最本质的能力。你不能听风就是雨，要有基本的判断。因为房地产是波动的，我们最好是买地的时候是低谷，高潮时候卖房子，这是最好的。市场有波动，才对我们有利；如果一直是平的，那对我们反而没利了。但我们刚好是相反的，往往是高潮时候买地，低潮时候卖房子，所以我们赚不到钱。

最近这两年，我感觉地产公司在大势的把握上渐入佳境，但是还是不够。比如，在买地上，我感觉你们用力就不够、注意力就不够。当然，总公司来回折腾，来回在变，动摇了我们的军心。因为他一动，我们就不知道怎么办。所以，我们年初讲，“不用怀疑、不必怀疑、不要怀疑”，我讲了几个“不”。好多房地产公司今年上半年都在买地，我们领悟得晚，应该抓紧买地。这就是基于对“大势”的把握做出的判断。目前，中国的经济仍处于战略机遇期，占有资源就不会有错，对土地，你买就是了，当然你最好能买得更好一点、更便宜一点，卖的时候更贵一点，做生意不就这样做吗。当然，总公司来回变，使得我们无所适从，也是一个原因。但是，我想不论外面如何风云变幻，我们要“咬定青山不放松”，一定要抓紧，当个大事，把我们最近看的几块地抓紧拿下，要投入。因为不买的话，麓山和苑就要清盘了，芙蓉和苑、嘉苑马上结束了，岳阳、衡阳项目马上完工了，我们这些人干什么去呢？都没事做了。不买地，生存都是很困难，不要说发展了。我们对这个大势的把握和认识，必须是清醒的。

我们地产业务的战略布局，也受总公司的影响。当然，现在大局已定，原来他要整合，现在不整合了，工程局院可以自己做地产了。易总、曾总还有百安总他们都来调研过，都认为五局不能局限在湖南，可以到外面去。我们就反复和他们宣传这个观点，五局发展这么多年，从组建到现在，仅仅在湖南，我们是吃亏很多的，很多的发展机遇没有了。四局如果不是在广州，还是在贵州，他能有今天吗？不可能。就地理位置而言，我们已经是处于劣势了。当然，我们这么说，不是说我们不热爱长沙，但长沙的容量毕竟是小的，真正出去走走，长沙还是不行的，房价是省会城市中最低的，光在这发展能有多大出息啊。一定要在外面优选一两个地方，甚至两三个地方，这样我们作为一个成熟的地产商，才能经得起**。对中国经济形势趋向的认识，是对“大势”的把握；对地区市场清醒的认识，也是对“大势”的把握。我们有一个优势，就是我们的施工业务，在每个区域都有人。起码现在我们有几个城市可以选择，比如说山东、南昌、南宁、重庆。我们要对这些市场进行研究，要想办法去借势。八局地产，今年一个重要支撑就是西安，这次一下卖了十来个亿，收入很高。总公司不让他去，他也去买地了，他就成了，发展才是硬道理。我们要学会与总公司沟通。我们完善市场的布局，这也是对“大势”的把握。

所以，“谋大势”，就是对形势要有清醒的认识，包括对中国经济的大势、对自身市场布局的大势，都要有清醒的认识。

（二）谋大事

我们在2003年，就把地产作为五局的“主业、产业、事业”来发展，所以才有今天的结果。我们认为这条路子是走得对的。这次曾总来，给我们提出，地产的利润要占到整个五局的60%。我说，先提一半吧，别提60%。我说，原来总公司限制我们出去，他说，现在已经放开了，你们做啊。那我们就要想办法去做、去跑，做成这件“大事”。一定要清醒地认识到，地产公司不仅仅是在座各位的，也是全体五局人的，全局都会给予支持，以前给予了支持，以后也还会给予支持。你就在前面折腾吧，这么多人支持你，你还不好好折腾个事，把这个事业做大，那就对不起大家了。

再一个，我们是对客户销售产品，那就要研究客户的需求。要对产品的定位、规划、设计、户型、景观、外观这类东西进行研究，要研究客户的心理。因为，你既然要卖给他，那就得让他喜欢。这个能力我们是比较缺乏的，需要加强。最近，我感觉这方面在逐步提升，我愿意和大家一块推动这项工作。这是战略，这是大事。研究客户需求，包括我们的户型、产品定位，一切都要围绕这个。特别是功能性的需求，我看检毅的报告提了一个功能品质，讲得很好。我们现在建的房子，常常是漏水、漏雨，功能都不能满足客户的基本需求。上次我批评你们的样板房，基本功能都不齐全，生活习惯不是这样用的。我们在这方面研究不够，需要认真去研究。并且不是一个人研究，而是一批人去研究。作为住宅，基本的功能，不能漏水，不能漏雨，不能造成功能性缺陷。业主买了冰箱、洗衣机，都没地方放，那怎么行呢。你们要认真研究一下，这也是大事。如果我们的户型不好、需求不好，在这个方面疏忽，你前面跑得快，后面你要买单的。我们好多项目是这样，比较失败的例子就是瀛园的户型，最后和产品的定位差别那么大，当初产品定位是220-260平米，结果建成时变成500多平米了，一下总价就上来了，销售不行。这种关键环节，怎么去把控，才能确保以后不要出现这问题。我们只有吃一堑长一智啊，不能犯同样的错误。

还有什么是大事呢？资金也是大事。我们要算资金账，原来你们只知道投入，没钱了就向局借钱。有时第二天要交钱了，今天下午给局里写个报告，需要八千万、一个亿，你看着办。自己都没有算，把责任全部推给局里面，这不行。一定要算好现金流量。你做生意的，你能不能赚钱，这很重要。每个项目上都去想办法赚钱，把现金流转起来。我为什么要听每个楼盘经理的资金帐是怎么算的？我就是想听听，他们对这个钱是什么感受，他们是怎么想的、怎么去具体做好这单买卖的？是“一叶障目，不见泰山”，光盯着具体的？还是大体的有个概念？我想听这个。大家都要想这些东西，做生意一定要算这个帐，这就是“谋大事”。还有一个就是进度。目前我们的开发进度太慢，开发周期太长，使得我们的开发效益不高。这是个大事。我们一定要加快进度，加快全周期的进度，特别是拿地、产品定位、规划设计、报批报建以及尾盘销售、售后服务这些前期、后期的进度。可以说，地产公司进度决定成败，时间就是效益！

这几个是关键的、影响全局的、影响经济效益的“大事”。同时，对具体细节的东西，比如服务的品质，也必须跟上去。我感觉物业公司这几年做得还是不错，从一个老建筑公司的传统老物业那么一个状态，能管理好现在这些楼盘，也还是进步很大的。但是不能满足，随着我们楼盘开发的进步，我们的服务品质提升要越来越高。包括内部的考核机制怎么去完善？对这些大的、影响长远的事情，必须认真思考。当年把物业公司交给地产公司，你们当时还不太赞成，不愿意接，我说：“不行！作为一个成熟的地产公司，如果连物业都控制不了，没有一个物业公司给他配合，他是很难发展的，特别是处在转型期的时候。”我现在感觉，这个决策是对的，你们也很努力。所以，物业公司促进地产公司的发展也很重要。大家不要认为物业不重要，物业给你出个难题，你这个楼盘就销售不了啦。

另外，我们经常讲的“一个中心，四个基本点”、“一型三观”，还有这次检毅报告里提出来的功能品质、产品品质、服务品质，这都是地产商的“大事”。包括开发进度、成本控制、资金问题等等，要反复讲。今年年初，我好好表扬了你们一下，因为你们去年的报告写得不错，局投融资部的孙艳清同志给你们总结的就是：讲资金讲了比较大的比例和篇幅，占了四分之一，原来从来不讲的。你看，现在讲讲，效果就出来了。你不讲，就没这种意识，作为地产来讲这是件“大事”，这个路子是对的。这次易总、曾总对我们地产业务都很满意。曾总对检毅同志还是很满意的，说他懂地产，有内涵，问不倒。他说，我到各局去调研的时候，他们大多是拿着稿子给我念的，唯独你们这里是说的，问的问题他能回答，说明他平时做得好。评价还是很高的。

（三）“谋大是”

这讲的是团队建设问题。企业发展，关键在人。团队建设要有大“是”，要有是非观念。什么事该干？什么事不该干？绩效模式怎么确定？内部机制怎么确定？考核机制要不断去完善，不断去探索。这些年，在局里整体框架下，你们运行还是不错的。刚才举例子，这帮人都是光干活、不要报酬的人。这是总体上讲。其实，作为企业运行，不能老叫员工不要钱。但是，作为个人，就是要讲奉献，这是“大是”。你不能一天盯着你的待遇，待遇是永远无止境的。比如说，我的待遇也还说得过去吧，但是，我去跟我那些同学比一比，那就没法儿比了。他们至少有一二十个亿、三五十个亿、一两百亿的资产，那都是他们个人的。我们有什么？你要整天比这个，我比他们辛苦啊，我把企业弄成这样，我付出了多少，他们还整天闲着，要这么想，我心里就不平衡了，我还有什么幸福可言呢？李嘉诚说过一句话：一个人的幸福感不在于他占有的金钱有多少，而在于他对金钱的态度。比如说，有些富豪就把钱捐出去了，这是做人最基本的东西，这个心智模式非常重要。我刚到五局工作的时候，当时就有人出高价挖我，跟了我半年。我说还是算了，我还是不去。其实他给我的待遇，就目前来看也还是高的，我要是去了，现在算算，那也有几十个亿资产了。如果你整天比这个，结果是什么呢？就是你会后悔，你会过得不痛快、不高兴、不满意。但是最后呢？钱再多，人死了以后，钱还不是都得交给社会，最后都要归公吗，你自己能消耗多少？再说，你消耗得多了，对你身体也不好。你想去消耗，想一天吃十斤海参，你也吃不了啊，你吃东西的能力是有限的。所以说，要适度。我们作为一个人，只有正确对待你的待遇的时候，你才能放松，才能做对事。我现在一家三口，一家三地，生活很不方便。你要想这个，就吃了很多苦。但是我现在看着五局的社会影响力越来越大了，五局上下一两万人、一两万个家庭的生活好了，如果再加上我们周围还有10万农民工，还有众多的分供方，他们都在五局这个品牌下生活和发展，这是一件令人十分开心的事！还有我时常会到外边讲讲课，如果没有在五局十年的积累，你讲，谁听你的？没人听你的吧。我自己也有收获，个人人生也有收获。这就是我们要比的东西，这就是一个大“是”，是非的“是”。这个心智魔障你要是不冲破，你永远都是不幸福的，永远都是不舒服的，永远都感觉自己付出得多，得到回报少。你看***现在就不舒服了吧？“得到的还盼望”，想得到更多，结果是个大悲剧！这是一个大“是”，要正确地对待。

所以，我常说，什么是幸福？幸福是一种内心感受，一种来自于对生活境遇比较之后的感受！我们要做一个知足常乐、以苦为乐的幸福之人！能够做到知足常乐、以苦为乐是一种能力，是一种感知幸福、享受幸福、珍惜幸福的能力。我们要不断提高自己的这种能力！

再一个大“是”，就是作为企业来讲，对作出贡献的人，一定要给他报酬，让他多拿。这是作为组织应该给他的待遇，就要拉开档次。比如说ABC考核，好多人问我，您十年都是这么坚持的吗？我说：“是啊，我不坚持，五局能有今天吗？搞得好，做了贡献的，就是待遇要高一些，不然谁做呀！”。“打富豪分田地”，就得这样，这是运营机制，这是大是大非的问题。

还有一个大是大非的问题就是，我们都是管钱的、有权的业主甲方，不要“底下捞”。你真要捞了，将来就会很麻烦，“不是不报，时辰不到，时辰一到，必定要报”。你看着你得了，最终还是得不偿失。有一个寓言故事，是说一个小男孩和一个小女孩，小女孩要一个东西，小男孩就给她了。小女孩回去就想：他给我这么痛快，是不是还有没给我的，为什么那一点他不给我？然后这一夜小女孩没睡好觉，第二天就很痛苦，身体也不好。但那小男孩很大方，小女孩要的东西都给她了，自己就很放松。最后小男孩就很健康，小女孩就不行了。她老把人往坏的方面想，老想多得一点，最后并不幸福。这个方面一定要把住关，地产公司也不是一点问题没出啊，大问题没有，小问题还是有的，我还是在这里点一点。这也是“大是”。

再一个，团队建设、人才培养也是“大是”，我们要把人才的培养提到重要的战略高度。五局发展一个很重要的，就是给大家提供了成长的平台，使大家更加“值钱”。现在有一个标准500万，你掏1000万才能挖走我的人，这就厉害。我们每个人都会成长起来，但是要给他成长的平台。作为五局来讲，在这一年多三五个亿的利润不算什么大事，少了也没关系。但是人才如果成长得不好，出了问题，那就是大问题。所以，地产公司在人才培养方面要做好、要下工夫。专业人才要按照专业的高度，严格要求。在这儿，就要按这儿的规矩办，不办就批评你、处分你，干得好就表扬你、肯定你、支持你，给你更多的平台。

还有一个就是文化的建设，“信和地产讲信和”一定要放在首位，要不断去做，这也是“大是”。请大家一定要认认真真地把这事儿做好。

只要谋好“大势”，谋划好“大事”，把握好“大是”，那我们中建信和地产就一定会大有作为，我们每个人也就会实现我们完美的人生。谢谢大家！

第三篇：地产销售人员岗位职责

销售部现场管理制度

一、岗位责任

(一)售楼经理职责

1.负责现场操作控制，管理人员分配及培训现场销售人员；

2.协调现场各方面人员营造销售气氛，辅助成交；

3.制定阶段性销售计划，推动实施完成销售目标；

4.负责开发商、建筑单位的沟通，及时反馈信息，掌握工程进展情况；

5.协助和参与项目销售策划；

6.负责完成公司下达的销售计划指标；

7.监督审核售楼员签定的有效合同，负责落实楼款回收工作；

8.做好售后服务工作，及时反馈楼盘质量信息，对客户负责。

(二)销售代表职责

1.推行实施销售计划；

2.负责完成销售任务及跟进工作；

3.负责推介项目，促进成交，签署预售合同及交房工作；

4.收集客户签约所存在的问题，并随时提交销售经理；

5.积极学习销售沟通技巧，并有效地运用到实际工作当中；

6.维护公司形象和无形资产，严格保守公司资料、信息、制度及业务类信息；

7.保持专业服务工作状态，同事之间相互尊重，团队配合，互帮互学，共同进步。

二、员工礼仪

1.微笑，是每个员工最起码应有的表情；

2.面对客户应表现出热情、亲切、真实、友好；

3.对待客户应情绪饱满、不卑不亢；

4.和客户交谈时应眼望对方，点头称是；

5.不准有不理睬的行为，不准与客户争辩或在公共场合与同事争论；

6.不得在售楼处大声说话、闲聊、喊叫、乱丢乱碰物品及动作过重，发出

不必要的声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起；

7.行走要迅速，但不得跑步，与客户相遇应礼让客户；

8.与客户同时进出门，应让客户先行。请人让路要讲“对不起”，不得横冲

直撞、粗俗无礼；

9.不得当众整理个人衣物，女员工不得在有客户在的情况下当众补妆；

10.所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得穿拖鞋；

11.不得在售楼处抽烟、吃零食，不得看与专业无关的书籍；

12.不得打私人电话，特殊情况3分钟内完毕。

言谈：

1.声调要自然、清晰、明朗、亲切，声调不要过高、亦不要过低，以便客

户听不清楚；

2.与客户谈话时不宜节奏过快，话语过多，应留给客户反映及思考时间，不应过分催促；

3.说话要讲究艺术，多用敬语，注意“请”“谢”不离口；

4.客户讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应；

5.无论从客户手上接过任何物品，都要道“谢谢”；

6.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户。

三、销售流程

1.销售代表给客户推荐楼盘；

2.销售人员有针对的介绍1-2个房号，并计算出相关费用，有针对的推介，并最终确定房号；

3.与项目经理核准房号，确认尚未售出；

4.销售代表开具《认购定金单》，并带领客户到财务部交纳定金(临定)；

5.客户交纳足定，并签署《认购书》；销售经理在“销控表”上划去该房号，并调整现场“销售控制表” ；

6.客户在1周内交清首期房款并签署《房地产买卖合同》。

四、接待客户程序分解

(一)咨询电话接待程序

1.电话铃声响起，销售人员需在响第二声时接听并讲“您好，”，并自我推荐，以便积累客源进行适时跟踪；

2.与客户通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下五公分处，中途不允许与其他人交谈，不允许吃东西，不允许吸烟，不允许喝水；

3.销售人员应尽可能以自问的方式，获取客户的信息资料，并作下记录，对于客户的提问，可以简单答之，并制造悬念，吸引客户到现场参观；

4.接听电话声调要自然、清晰、明朗、亲切，保持声调的适度；

5.接听电话时要简明、扼要，最长时间不得超过3分钟。

6.通话完毕，须待对方挂断电话后，方可挂断。

(二)上门客户接待程序

1.当有客户进入售楼处时，销售人员须面带微笑从接待台走到客户面前对

客户讲“欢迎光临!”随即带客户到模型前介绍楼盘情况，并与客户交谈，回答客户所提出的问题，获取客户信息及需求；

2.请客户到洽谈区，请客户坐下，并为客户斟水，随即拿来售楼资料，根

据客户的需求，有针对的推介房型，确定房号，进行计算；

3.如暂时离开面对的客户，一律讲“请稍候”，回来后要讲“对不起，让您

久等”，不得一言不发；

4.客户有购买意向的房号，销售人员应先查看销控表并和销售经理核对，确定房号尚未售出，在填写《认购定金单》后带领客户到财务部办理认购手续；

5.认购手续办完，客户准备离开售楼处，销售人员应主动送客户到门口，对客户讲“请慢走，再见”。目送客户离去，随后收拾接待台。

五、销售原则

(一)成交规则

销售人员应本着资源共享、成交优先的规则来实施操作业务。

(二)接待客户顺序

每日按销售代表上班签到的顺序作为接待程序；先电话后来访的，以客户到现场指明某代表的为准，反之，以轮序为准。

(三)客户登记

销售人员必须认真做好客户上门登记《来访客户登记本》，以客户全名、联系电话为准；

(四)客户跟进

1.销售代表根据自己接待客户的情况跟进客户，通常第一次跟踪须在客户

离开现场后三天内进行，以便加深客户印象，每次跟踪须在个人登记本上记录跟进内容、时间，销售经理有权不定期检查，但销售代表之间无权检查，如发生业务交叉，由销售经理进行核对；

2.客户的跟踪期最长为一周（以销售代表的个人登记本为准，接待当日不

算），如本销售代表在一周内没有跟踪客户，客户再次到现场由其他销售代表接待并成交，业绩归使客户成交的销售代表；

3.客户在本销售代表的跟踪期间内到达现场，由其他销售代表接待并成交，本销售代表若在三天内发现该成交客户是自己所跟踪的客户，业绩归本销售代表，若本销售代表在三天后发现，业绩归使客户成交的销售代表；

4.销售代表每人一客户登记本，超过跟踪期或不登记作放弃处理；

5.客户登记本不得涂改，如有作假，此记录本所登记客户均无效，并由销

售经理处罚。

(五)现场客户界定

1.销售代表接待客户前必须询问客户以前是否来过，以便介定新、老客户；

如为老客户则由最早接待的销售代表继续接待，如虽为老客户但已无法确认则由下一个轮序者接待；

2.同行采盘按轮序接待(直接表明推销者或同行采盘身份者除外，当众识破

采盘并承认亦除外)；

3.家庭直属关系，同一公司上、下级购买同一意向单位，视为同一客户，以先登记为准；

4.销售代表不在场，其老客户上门，轮到销售代表最后轮序者，进行义务

接待，必须认真负责；

5.老客户介绍新客户到现场不指明找某销售代表，即使以后发现与其他销

售人员老客户相识，仍属新客户；

6.销售现场同一时间销售代表在其他销售代表空闲时不得接待两个新客

户；

7.老客户带新客户到现场第一时间指明某销售代表，则属该销售代表客户，若该代表正在接待其他客户，由最后轮序者义务接待，若该代表不当班，则属于新客户；

8.销售代表之间如发生交叉，当日内由双方私下解决，协商不成，由销售

经理处理，情节恶劣的，销售经理可判归公司所有，以示惩罚； 9.销售代表休息当天，如接待新客户属义务接待。

第四篇：地产销售人员岗位职责

销售部现场管理制度

一、岗位责任

(一)售楼经理职责

1.负责现场操作控制，管理人员分配及培训现场销售人员； 2.协调现场各方面人员营造销售气氛，辅助成交； 3.制定阶段性销售计划，推动实施完成销售目标；

4.负责开发商、建筑单位的沟通，及时反馈信息，掌握工程进展情况； 5.协助和参与项目销售策划；

6.负责完成公司下达的销售计划指标；

7.监督审核售楼员签定的有效合同，负责落实楼款回收工作； 8.做好售后服务工作，及时反馈楼盘质量信息，对客户负责。(二)销售代表职责 1.推行实施销售计划；

2.负责完成销售任务及跟进工作；

3.负责推介项目，促进成交，签署预售合同及交房工作； 4.收集客户签约所存在的问题，并随时提交销售经理； 5.积极学习销售沟通技巧，并有效地运用到实际工作当中；

6.维护公司形象和无形资产，严格保守公司资料、信息、制度及业务类信息；

7.保持专业服务工作状态，同事之间相互尊重，团队配合，互帮互学，共同进步。

二、员工礼仪

1.微笑，是每个员工最起码应有的表情； 2.面对客户应表现出热情、亲切、真实、友好； 3.对待客户应情绪饱满、不卑不亢； 4.和客户交谈时应眼望对方，点头称是；

5.不准有不理睬的行为，不准与客户争辩或在公共场合与同事争论； 6.不得在售楼处大声说话、闲聊、喊叫、乱丢乱碰物品及动作过重，发出不必要的声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起； 7.行走要迅速，但不得跑步，与客户相遇应礼让客户；

8.与客户同时进出门，应让客户先行。请人让路要讲“对不起”，不得横冲直撞、粗俗无礼；

9.不得当众整理个人衣物，女员工不得在有客户在的情况下当众补妆； 10.所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得穿拖鞋；

11.不得在售楼处抽烟、吃零食，不得看与专业无关的书籍； 12.不得打私人电话，特殊情况3分钟内完毕。言

谈：

1.声调要自然、清晰、明朗、亲切，声调不要过高、亦不要过低，以便客户听不清楚；

2.与客户谈话时不宜节奏过快，话语过多，应留给客户反映及思考时间，不应过分催促；

3.说话要讲究艺术，多用敬语，注意“请”“谢”不离口； 4.客户讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应； 5.无论从客户手上接过任何物品，都要道“谢谢”； 6.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户。

三、销售流程

1.销售代表给客户推荐楼盘；

2.销售人员有针对的介绍1-2个房号，并计算出相关费用，有针对的推介，并最终确定房号； 3.与项目经理核准房号，确认尚未售出；

4.销售代表开具《认购定金单》，并带领客户到财务部交纳定金(临定)； 5.客户交纳足定，并签署《认购书》；销售经理在“销控表”上划去该房号，并调整现场“销售控制表” ；

6.客户在1周内交清首期房款并签署《房地产买卖合同》。

四、接待客户程序分解

(一)咨询电话接待程序

1.电话铃声响起，销售人员需在响第二声时接听并讲“您好，”，并自我推荐，以便积累客源进行适时跟踪；

2.与客户通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下五公分处，中途不允许与其他人交谈，不允许吃东西，不允许吸烟，不允许喝水； 3.销售人员应尽可能以自问的方式，获取客户的信息资料，并作下记录，对于客户的提问，可以简单答之，并制造悬念，吸引客户到现场参观； 4.接听电话声调要自然、清晰、明朗、亲切，保持声调的适度； 5.接听电话时要简明、扼要，最长时间不得超过3分钟。6.通话完毕，须待对方挂断电话后，方可挂断。(二)上门客户接待程序

1.当有客户进入售楼处时，销售人员须面带微笑从接待台走到客户面前对客户讲“欢迎光临!”随即带客户到模型前介绍楼盘情况，并与客户交谈，回答客户所提出的问题，获取客户信息及需求；

2.请客户到洽谈区，请客户坐下，并为客户斟水，随即拿来售楼资料，根据客户的需求，有针对的推介房型，确定房号，进行计算；

3.如暂时离开面对的客户，一律讲“请稍候”，回来后要讲“对不起，让您久等”，不得一言不发；

4.客户有购买意向的房号，销售人员应先查看销控表并和销售经理核对，确定房号尚未售出，在填写《认购定金单》后带领客户到财务部办理认购手续；

5.认购手续办完，客户准备离开售楼处，销售人员应主动送客户到门口，对客户讲“请慢走，再见”。目送客户离去，随后收拾接待台。

五、销售原则

(一)成交规则

销售人员应本着资源共享、成交优先的规则来实施操作业务。(二)接待客户顺序

每日按销售代表上班签到的顺序作为接待程序；先电话后来访的，以客户到现场指明某代表的为准，反之，以轮序为准。(三)客户登记

销售人员必须认真做好客户上门登记《来访客户登记本》，以客户全名、联系电话为准；(四)客户跟进

1.销售代表根据自己接待客户的情况跟进客户，通常第一次跟踪须在客户离开现场后三天内进行，以便加深客户印象，每次跟踪须在个人登记本上记录跟进内容、时间，销售经理有权不定期检查，但销售代表之间无权检查，如发生业务交叉，由销售经理进行核对；

2.客户的跟踪期最长为一周（以销售代表的个人登记本为准，接待当日不算），如本销售代表在一周内没有跟踪客户，客户再次到现场由其他销售代表接待并成交，业绩归使客户成交的销售代表；

3.客户在本销售代表的跟踪期间内到达现场，由其他销售代表接待并成交，本销售代表若在三天内发现该成交客户是自己所跟踪的客户，业绩归本销售代表，若本销售代表在三天后发现，业绩归使客户成交的销售代表； 4.销售代表每人一客户登记本，超过跟踪期或不登记作放弃处理； 5.客户登记本不得涂改，如有作假，此记录本所登记客户均无效，并由销售经理处罚。(五)现场客户界定

1.销售代表接待客户前必须询问客户以前是否来过，以便介定新、老客户；如为老客户则由最早接待的销售代表继续接待，如虽为老客户但已无法确认则由下一个轮序者接待；

2.同行采盘按轮序接待(直接表明推销者或同行采盘身份者除外，当众识破采盘并承认亦除外)；

3.家庭直属关系，同一公司上、下级购买同一意向单位，视为同一客户，以先登记为准；

4.销售代表不在场，其老客户上门，轮到销售代表最后轮序者，进行义务接待，必须认真负责；

5.老客户介绍新客户到现场不指明找某销售代表，即使以后发现与其他销售人员老客户相识，仍属新客户；

6.销售现场同一时间销售代表在其他销售代表空闲时不得接待两个新客户；

7.老客户带新客户到现场第一时间指明某销售代表，则属该销售代表客户，若该代表正在接待其他客户，由最后轮序者义务接待，若该代表不当班，则属于新客户；

8.销售代表之间如发生交叉，当日内由双方私下解决，协商不成，由销售经理处理，情节恶劣的，销售经理可判归公司所有，以示惩罚；

9.销售代表休息当天，如接待新客户属义务接待。

第五篇：地产销售人员年终总结

作为一名地产销售，我们应该要学会怎么样书写年终总结哦。以下是小编为大家整理好的地产销售人员年终总结，欢迎大家参考学习哦！

房地产销售人员年终总结【一】

光阴似箭，岁月如梭，一年的时光又悄然而过。这一年，在公司领导的带领下，以“正心广德，奋发有为”的企业精神为指引，我部门人员努力拼搏，锐意进取，为已过去的一年画上一个圆满的句号。现就将一年来的工作做以下总结：

一、20xx年房地产宏观政策对在售项目的影响

20xx年对于房地产行业来说是不平凡的一年，也是步履维艰的一年。整个实体经济的不景气影响着整个房地产，不过在这一年里，政府运用土地、金融、税收等手段，鼓励人民购房，带动刺激消费，因而目前政策上还是很乐观的。主要利好政策有：

1、针对首套及多套住宅的差别化住房信贷政策;

2、人民银行房贷利率、利息的多次下调;

3、取消住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;

4、公积金贷款政策的一再放宽;

以上的调控措施不仅给消费者带来了一定的消费动力，而且也给楼市带来了部分成交量，导致太原市场房价在今微微上涨，同时对我们中正锦城和中正睿城的销售也带来不少的帮助。

除了这些利好政策外，20xx年我部门将在宣传与服务上来争取更多的客户，力求销售业绩跨上一个新的台阶。

二、20xx年开发项目销售具体分析

在公司领导的带领下，中正锦城和中正睿城的整体销售情况良好，基本完成了销售目标。

1、xx销售情况

20xx年中正锦城累计开盘7栋楼，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面积达****平米，整体销售率达**%，回款金额****元。

2、xx销售情况

20xx年中正睿城累计开盘4栋楼，其中可售住宅共***套，截止12月底已售****套，已售面积达****平米，整体销售率达**%，回款金额****元。

截止20xx年12月底，以上两个项目总预收房款**-****元，实际收到房款*******元，实际回收率达***%，财务挂欠***** 元，其中银行未放按揭款共计******元，此未放款已与银行进行商榷，在20xx年1月便可全部放完。针对其他欠款部分，已制定相应的措施，与财务部门配合，加大催款力度，提高回款速度，减少欠款额度。未签约欠款****元，主要集中在公司关系户上,在今后工作中协同各部门尽早处理。

三、销售部具体工作

(一)、项目开盘工作1、20xx年做为主抓部门，在其他部门的配合下，成功进行了xx及xx城的数次开盘：

(1)20xx年12月14日，举办了xx城A区A1、B2楼的开盘。

(2)20xx年3月，举办了xx城A区A3楼的开盘。

(3)20xx年4月，举办了xx城A区A2楼的开盘。

(4)20xx年6月，举办了xx城B区B4楼的开盘。

(5)20xx年8月，进行了xx城1,2号楼的开盘。

(6)20xx年9月，进行了xx城4号楼的开盘。

(7)20xx年12月，进行了xx城12号楼的开盘。

(6)20xx年11-12月，举办了xx城C区C4、C6的开盘。

2、办理了xx城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6号住宅楼的已售房源面签及网签工作。

3、协助电商拟定了与以上项目开盘有关的营销方案、推广计划，并根据敲定的推广方案对相关的户外路牌广告、电台广告、网络广告制作及短信广告的发布进行了安排实施。

4、在房屋销售上，截止12月月底，中正锦城A区房源销售率达92%，剩B区现不能预售的一个单元外，已基本售罄，销售率达97%，而且针对C、D区未售的大面积房屋，也会在新一年里对销售方案做相应的调整，已促使未售的大面积住宅早日售出，减少公司积压存量房。

(二)、项目交房工作

我部门于20xx年7月对中正乐居项目住宅及天街6号进行了交房工作，20xx年12月对中正天街1-5号进行了交房工作。中正乐居可交房共计***套，其中住宅**套，已交付**套，商铺**套，已交付**套。其余未交付共计**套，未交的原因主要集中在*************。交房工作非常圆满，让所有业主都感受到了回家的感觉，颇受好评。其中商铺延期交房时间较久，客户颇有意见，在我部置业顾问耐心解释下，所有客户都得到了满意答复和解决，交房工作得以顺利进行。

(三)部门对接工作

与银行的对接工作

本年向兴业银行，华夏银行，邮储银行，浦发银行申报了xx城A1、A2、A3、B2、B4、C4、C6号住宅楼贷款项目审批工作，保证了所售项目按揭贷款工作的正常运行。

截止12月底，银行共审批贷款***笔，可放款******元，已放款*****元，未

未放款*****元;对于未放的贷款，已与银行沟通，在20xx年1月份将全数放至公司账户。

(四)部门具体工作

1、销售台账的健全规范

20xx年重新对销售台账进行了规范，填加补充了身份证号、客户地址等等信息，进一步使销售台账的反馈信息更加全面，其次每天的收入、费用报表的双向核对，保证的录入信息的及时、准确、完整。

2、房源销控

在商品房的销控上，每天按时与财务行政核对前天订房、交付款情况，进一步对所售房源信息做到事先掌握及时反馈的目的，由而避免出现一房两卖及其他损失的发生。而且每周五准时与财务开碰头会，上报一周合同签订情况及售楼部一周的销售情况，并及时对本周所出现的问题及需商讨的疑难杂症，做到有效解决。

3、票据管理

在票据管理上，房款收据齐全后及时开据收据，保证票据填制完整、核算准确，尤其是公积金放款客户;20xx年全年开据收据近1000户，已全部录入明细交由财务人员核销。部门所用的出入库单据、介

绍信、收款收据等均按财务要求进行开据，并及时核销。

4、为项目后续销售做好前期准备工作

xx城目前剩余的6栋楼未售，以及已售5栋楼的剩余房源，以及xx城的商铺。目前均做好了宣传物料准备，提前进入前期蓄客阶段，摩拳擦掌为来年项目的销售做好的全面的准备。

5、部门内部培训及人员培养

20xx年根据销售情况，制定整理了部分内部培训资料，加强了部门人员销售业务的学习与掌握，提倡传、帮、带等促进手段，不断提升个人业务水平，将部门人员带了出来，也带出来一部分新员工。

以上是我部门的总结，不足之处请指正。

20xx年又是一个新的开始，也是一个新的起点，站在新的超跑线上，我们将重整旗鼓，整军待发，在新年一年里再创佳绩!

房地产销售人员年终总结【二】

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为XXXX企业的每一名员工，我们深深感到某某企业之蓬勃发展的热气，某某人之拼搏的精神。

某某是XXXXX销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，某某很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。

所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，某某同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，公司于某某年与某某公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，某某同志积极配合某某公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为月份的销售***奠定了基矗最后以某某个月完成合同额某某万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，某某同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

XXXXX年下旬公司与XXXX公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。

经过一个多月时间的熟悉和了解，某某同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与某某同志和其他销售部成员的努力是分不开的。

XXXX年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

房地产销售工作总结【三】

不知不觉就又半年过去了，这半年我做了很多事，当然我也加入了清风集团，成为了一名置业顾问。说到成都清凤集团，公司以房地产开发为龙头，融房地产开发、建筑施工、物业管理、园林绿化为一体的综合性房地产集团公司，是我们公认的金堂自主有信誉的房地产开发商，实力十分雄厚，所以我很荣幸自我能加入我们销售--代表集团形象直接应对客户的这样一个团队。很多成功的前辈都说，销售这个行业是最锻炼人的工作，因为自我的年轻和经验不足，所以更需要锻炼自我！这天我的年终总结是对上半年来的工作学习进行回顾和分析，从中找出经验和教训，引出规律性认识，以指导今后工作和实践活动的这样一个总结。

上半年来我们的销售成绩是有目共睹的，完成的十分棒，这些归功于我们的前辈。那我呢？其实我踏入这个行业算是比较晚的，没有什么明显的成绩出来，就算这样我对自我以及公司的前途和前景还是十分看好，能够说在如今房产销售较为低弥的市场中我们的公司在整个金堂的房地产开发中算是佼佼者!了，所以相对来说，作为销售人员选对这样一个展现自我的工作平台也是很重要的，当然我选对了！

在这段时间与客户的交流中我是深深的体会到房产的重要性，为顾客选对一套属于自我的家是我们作为置业顾问应尽的职责，做自我的工作不仅仅要对自我的工资负责，更要对自我的顾客负责。能够这样说，房产是销售中最慎重的买卖，不仅仅是买卖，更是对自我的一生拼搏的总结、一辈子奋斗的开始，而这些，就是我们置业顾问的天职。其实像我们谈客户是具有很大的竞争力的，虽然我们的房子质量好，绿化好，位置好，环境好，服务好，但是作为顾客来讲究是该多比较多比较之后再来决定的，所以这个时候我们的工作潜力就表现出来了，如何让让顾客买我们集团的房子呢？当然是让我们的顾客了解我们房子的优势，价格、位置、环境、档次都成了思考的因素，需要我们去协调、去综合。一般来说销售工作中往往会存在以下的失误和问题：

1、主观认识不足，谈客户时思路不够清晰；

2、自身没有足够的意志，对自我的销售欲望不够坚定；

3、计划制订得不合理，脱离客观实际，盲目寻找客户，有时候会错过很多准客户。

4、对房子的讲解不到位，谈客户执行的过程不到位。

5、对竞争对手的跟踪分析不深入，市场反应速度滞后。

6、来自于竞争对手的强大压力，使自身的优势不能突显。

以上都是作为我们在工作中所要不断改善的部分，所以对于消费者的心理、顾客的需求等等都需要我再揣摩再学习以最好做到从容应对。

总结不仅仅要回顾过去，还要展望未来。对当前的形势现状与未来的发展我们还要进行客观深入的分析：

1、外界宏观与微观环境分析：行业发展现状与发展、竞争对手现状与动向预测、区域市场现状与发展、渠道组织与关系现状、消费者的满意度和忠诚度总体评价。

2、内部环境分析。企业的战略正确性和明晰性、企业在产品、价格、促销、品牌等资源方面的匹配程度。

3、自身现状分析。自身的目标与定位、工作思路和理念、个人素质方面的优势与差距。

透过对现状与未来的客观分析，能够更加清楚所面临的困难和机遇。从而对困难有清醒的认识和深刻的分析，找到解决困难的方法，对机遇有较强的洞察力，及早做好抢抓机遇的各项准备。

没有人会随随便便成功，每一个成功的后面都是付出的艰辛努力。认真分析取得成绩的原因，总结经验，并使之得以传承，是实现工作业绩持续提升的前提和基础。成绩固然要全面总结，对于未来的展望更是要提升。在下半的工作中我还要加倍的努力，拜访更多的客户，更大程度的了解我们集团的一体化服务，并且制定适合自我的任务标的，同时改善自我的销售成绩，要做到：

1、明确工作的主要思路。战略决定命运，思路决定出路，良好的业绩务必要有清楚正确的思路的支撑。否则人就变成了无头苍蝇，偏离了方向和轨道，就会越走越远；

2、新一工作的具体目标：销量目标学习目标；

3、完成计划的具体方法，与客户关系亲密程度加强、及时反映顾客的新资讯。

做到以上观念上的宏观展望规划使我们成功的必经之路，销售行业正在不断壮大，不能让自我落伍，更不能让自我淘汰，所以我把下半年当做一个新开始，努力做成功，完成目标，让自我成为最伟大的推销员！