在嘉陵江江边筹建花木交易市场的可行性分析报告

第一篇：在嘉陵江江边筹建花木交易市场的可行性分析报告

在嘉陵江江边筹建花木交易市场的可行性分析报告

作者：书兄 更新时间：2011-05-13 票数：0

在嘉陵江江边筹建花木交易市场的可行性分析报告 1，重庆花木生产及交易的现状。最具发展潜力的花木产业市场是全球最具活力的产业之一，近年来中国花木业迅猛发展，花木业已经成为政府和企业十分关注的一项新兴的朝阳产业，发展前景十分广阔。重庆市委、市政府从2002年起，每两年即举办一届花卉博览会，通过前四届花博会的带动，重庆要花木业获得了很好的发展。特别是2008年开展“森林重庆”建设以来，重庆的花木业的生活和交易达到了空前的发展，正在逐步实现百万亩花卉苗木产业示范工程，为重庆的花木业发展打下了坚实的基础。随着第八届中国国际园林花卉博览会在的成功举行，重庆的花木业发展必将又跃上一个新的台阶。近年来在界石、静观、白市驿、长寿、璧山等地先后建成了一批花木交易市场，促进了花木业的健康发展。但这些交易市场都在远郊，不利于爱好花鸟鱼虫的普通市民选购。而主城区内虽有数家花木小市场（如鲁祖庙花市、望海花市等），由于场地租金较贵，对周边环境及交通的影响，这些市场发展壮大的可能性较小，相反这些小、散、乱的花木小市场随时都有被经济效益更高的其它商业项目所取代（如望海花市）。因此，如何兼顾经济效益、环境效益和社会效益是各阶层领导必须面对的现实问题。2，在嘉陵江边建大型花木交易市场的有利条件。A，拥有大片可利用的沙荒地。在枯水季节里（每年十月到次年四月），在嘉陵江北岸（黄花园大桥和渝奥大桥的北桥头，以及北滨1号）有十几万平方的沙荒地（如果三峡大坝蓄水175米，沙荒地可能就只有几万平方了），有着充足的阳光和水源，很适合建大型花木交易市场。枯水季节临近圣诞、元旦，春节、情人节、元宵节和植树节，加上这段时间里结婚办喜事的人也相对较多，所以枯水季节正好是花木销售的“黄金期”，此乃上苍赐花木商和江北区发展的良机。B，拥有大批成熟的花木经销商。观音桥望海花市是目前重庆主城区内规模最大的花市（即将要拆除），也是重庆唯一的专业花卉批发市场，有成熟商户几百家，他们正在寻找经营场地，他们在花木界有着巨大的市场影响力，如果给他们一块用武之地，必定会搞得生机勃勃，带动一方经济走向繁荣。C，拥有便利交通系统。前四届花博会有三届都在远郊举办，为了组织足够多的人前去参观，需要组织大量的公交车免费接送市民，甚至请明星前来助威，对于组织者来说，大地增加了成本，对于消费者来说，无论是选购或搬运都十分不便，因此，几天花博会过后，前来选购的普通市民就十分稀少了。而江北的这些沙荒地在主城区的中心，道路四通八达，自驾或乘坐公交车都十分方便，在这里搞花木展销就不用愁参观消费者，相反要担心的是人多为患。D，拥有有开拓精神的政府团队。江北区政府能够广纳民意，这是十分难得的。结论：有组织者、有场地、有商家、不愁销路。这四大要素是江北区在嘉陵江边搞花木交易市场成功的保障。3，在嘉陵江边建大型花木交易市场的可行性。A，安全性。主要防水灾，嘉陵江进入枯水期且水位稳定后，一般不会有突发性洪水形成，在主城附近100公里内也没有让嘉陵江形成巨大洪水的大坝，100公里以外的水灾，可以通过水文监测站获取有关数据，避免水灾的形成，因此水灾是可防的。其次防火灾，花木交易市场用电不多，用火的地方也不多，依江边而建，不存在高层建筑，且在滨江路之下，易于监控，所以，只要规划得好，防火也是可以做得到的。其它安全问题属于社会常见问题，在此不必累述。只要在枯水期水位稳定后才进场布展，在丰水期洪水到来之前撤展，交易市场是安全的。这里面需要沿江水文站和气象局的技术支持。B，可用性。在不影响河道安全的情况下，利用沙荒地为人民造福，这是响应上级政府提出的“绿化长江”和“森林重庆”号召，各级政府应该会积极支持的。C，技术性。在沙荒地上建简易的花木市场，只需修些简易的排水沟，铺设简易的供电系统和供水系统，修建若干流动公共卫生设施，把沙荒地进行简单平整后用人行道（也可作消防通道）把沙荒地分成若干排、若干列，然后商家根据自己的爱好进行布展，也可以建些简易房。这些都是极其简单的工作，在施工上没有技术障碍。如果将来有条件将人行道路进行硬化那就

更好了。D，资金问题。在沙荒地上建简易的花木市场建设成本极低，只要几十万就可以建成。对政府或个人都不是难题。E，货源问题。正在逐步实现百万亩花卉苗木产业示范工程可以为这花木交易市场提供源源不断的货源。如果办得好，全国各地的货源都可以进入重庆市场。F、可能影响项目建设的其它因素：花木搬运和交易的过程中可能会产生大量泥土、树枝、树叶、烂花腐草等，如果不及时清理，商家可能会把垃圾倒到江中，从而造成对江水的污染，甚至影响航道安全。所交易市场应设立专职清洁队伍，及时处理交易过程中产生的垃圾，以防止它对环境造成污染。由于是室外交易市场，如何防雨也是一个要考虑的问题。在布展期内一般不会有大雨，如果是中小雨，商家自己搭建的简易帐蓬就可以解决问题。结论：在嘉陵江边把沙荒地建成个花木交易市场在安全上、在建设技术上、在建设资金问题上和在货源供应上都是可行的，只要政府支持就一切顺利可行了。如果政府觉得有风险，完全可以委某家实业投资公司来完成。4，（1）经济效益分析。按每个摊位100平方米，入驻500家花木商家，用去5万平方沙荒地，其余可以作为人行便道。每个摊位按3人计算，可增加1500个以上的就业机会。以每个摊位展销6个月，销售收入为100万元算，500个摊位创造5000万元以上的销售收入，可以增加税收约800万元。最初场租费按每月每平方米10元计算，可收场租费300万元，市场经营成熟后，在这寸土寸金的城区中心地带，场租肯定会贵得多。（2）社会效益。除了上述可以看得见的直接收益外，还有更广泛的社会效益。A，为市民提供了赏花、选木、购物或休闲的好去处。每逢节假日，主城区周边的休闲地点（像磁器口、洋人街等）这些地方就是人山人海，人满为患。不是这些地方有什么极大的吸引力，而是我们可玩的地方太少。如果江北区在嘉陵江边把沙荒地建成个花木交易市场，除了花木交易外也绿化了沙荒地，同时把一个长期没有人管荒地建成一个丰富多彩的城市中心花园，最终建成一个在重庆和西部都负盛名的“年宵花市”品牌，这肯定能吸引不少市民前往观赏同，从而吸引市民增加户外活动，提升市民生活品质。在嘉陵江边选自己喜爱的花鸟鱼虫肯定会比在鲁祖庙或洋河更好，因为这里视野开阔，光线明亮。B，极大地提升北滨路的人气，带动北滨路的餐饮消费，从而带动江北区的经济发展。北滨路的各方面条件并不比南滨路差，但是南滨路餐饮的名气和效益都比北滨路好得多。如果能把沙荒地建成一个城市花园，把市民吸引到“年宵花市”来，必将让北滨路的餐饮业发生不可估量惊人的变化，从而促进江北区其它行业的发展。C，是江北区政府认落实重庆市政府提出的“五个重庆”和“绿化长江”的具体行动表现。D，其实最重要的社会效益是解决了望海花市的安置问题，为江北区解决了一个不稳定因素。结论：通过上面这些显而易见的分析，这是一个建设难度不大，但拥有巨大的经济效益和社会效益的项目。我认为有关政府部门值得组织实施这一项目。作者：重庆科技学院 苏家振地址：重庆杨家坪西郊支路19号。邮编：400050 电话：023-667711*** 65022024 QQ：1063842065

第二篇：驾校筹建可行性分析报告

可行性分析报告

一、项目概要

1、项目名称：株洲 驾校

2、项目建设性质：新建项目

3、项目负责人：

4、项目建设地点：株洲市 区 社区。

5、项目建设规模：30亩建设用地

6、项目建设期限：6个月

7、项目投资规模：700万元（人民币）

8、资金来源：自筹

二、项目提出背景

近年来，全国各地普遍形成了持续不衰的学车热。仅以长沙为例，现已有驾校一百多所，株洲市内也发展了20所，培训驾驶员达数万以上。驾校的迅猛发展，究原因，首先在于人们思想观念的转变。驾车已不再是人们追求的职业，而是一种技能，会驾车无疑是增加择业多一点筹码。其次，我国的汽车市场正在由公款购车为主转向以私款购车为主的市场。私人购车量的急剧扩大，使普通人驾车的欲望机会增多，这无疑是学车人数大增的重要原因。而新的汽车驾驶培训考试办法颁布后，学车的年龄大大放宽，这也大大激发了人们的学车热情。石峰区地理位置位于株洲市石峰区南车集团与职教城相信地段，只有一所驾校。学生众多，还远远无法满足学车人的需求，对学车一族带来了诸多不便。我们在这样的环境申请办理机动车驾校，无疑是为广大学车一族提供极大的便利。

三、项目可行性

1、政策支持力度加大。人2009年4月1日起，新 的《机动车驾驶员培训管理规定》的实施，驾驶员培训学校将逐步对学车者实施学时预约和按学时收费的新制度，同时对驾校教练提出了更高的资质要求。新的规定对教练员管理，驾校经营管理等方面进行了更严格的规定，将最大限度地保护学员的权利，同时也将对学员学车的观念、时间和费用成本带来很大的影响。新规定对驾校的教练员的资质做出了明确的规定。教练员分为理论教练员和驾驶操作教练员。都要具备相应的证书，具年龄不超过60周岁。同时规定还要求，道路运输管理机构应当制定机动车驾驶培训教练员教学质量信誉考核制度。教练员教学质量信誉考核内容应当包括教练员的基本情况、教学业绩、不良记录等。政策上的支持力度加大，为株洲 架驾驶培训学校的建立创造了更规范的环境，也从某个角度上保证了驾校的质量。

四、项目建设条件

1、地理位置优越，拟建的株洲市 区 社区的 驾校与职教城相隔一条马路，车辆出行方便，交通道路畅通，场地方正宽大。有二期发展的潜质。地址位置优越，交通四方八达，我们在此择地建校极为有利，大大方便就近居民实现学车梦想。

2、区域经济状况，株洲市职教城已落户近十多所院校，有大部分在校学生为将来就业方便也想利用在校学习时间抽空考取驾驶证。一旦参加工作，时间紧也影响工作。经济建设方面取得可喜的成绩，居民生活水平不断提高，招商引资力度加大。特别今年南北车合并，职教城又有几所新校入迁，使学车人员猛增。对培训驾驶证迫切需要更为突出，对我们在此时此地办校又创造了良好因素。

五、办校总体设想

1、本校占地面积30亩，分别盖两幢楼用于办公和教学。

2、教练场地按规范的设计标准进行放工。

3、本校建设目标是为了从教练员出发，围绕以人为本的中心，创造优质的环境，场地空间设施齐全，设计理念迎全标准的教学规范。

六、主要服务业务

拟建株洲 驾校服务对象是面向驾驶员培训服务、办理相关业务（学员报名、学院管理、考核管理、财务管理、综合查询、学员证打印、驾证申请表以及各种查询和统计和提供学车相关资讯）。

1、本校的主要服务是驾驶员培训教学。教学内容基本上都是按照交通部的《机动车驾驶员培训教学大纲》及《机动车驾驶员培训教材》来实施。同时将结合本校的特色进行教学。在交通部规定的基础上结合驾校的实际情况制定了自己的更加详实的教学大纲，教学大纲要求做到科学安排，教学课程要突出重点、难点，教学态度要明确，坚持四心——耐心、细心、诚心和爱心。教学内容必须包括开车的技巧、过障碍的技巧、紧急情况的处理以及相关交通事故、生动的案例，同时确保每一位管理人员、业务员、教练员、学员都了解每一阶段的教学内容，进行相应的检查或考前复核。

2、本驾校初建时期设想购置教学车辆肆拾辆。

七、安全与环境建设

1、安全设施：拟建驾校教练场地的训练规模达到训练车辆总数79辆以上。训练场容纳训练车辆总数的3/4车辆同时进行基础训练和场地式样驾驶训练的要求。训练道路满足容纳训练车辆总数的2/4车辆同时进行道路训练的要求。场地设备包括交通标准牌、交通信号灯、科目设置牌、倒车入库、侧方位停车、坡道定点停车及起步、曲线行驶、直角转弯必须设施。

教练场有围墙或利用天然屏障封闭，在训练区与公务、生活区之间有分隔设施，除有专人看守的通行口外，车辆不能通行。教练场配备消防设施、设备、紧急救护药品和设备。

2、教练场地按照开办驾校的有关规定配有相应的办公、教学和生活用房。学员休息室、食堂等设施。并且配备与其训练场地规模相适应的汽车维修点。车辆外部清洗等设备，在环境建设方面、教学区、生活区，训练道路两侧及场区周边、场区空地中都进行了植树绿化。

八、驾校组织机构

拟建株洲 驾校准备招聘100人，员工来源面向社会公开招聘，择优录用。工作人员主要包括管理人员、教练员、业务员与招生员、后勤保障人员等。其中后勤保障人员由教练员或管理人员兼任。这些人员尽管分工不同，但都融合在驾校的统一体内。

管理人员：管理人员制定驾校的宏观战略，考虑战备实施的每个细节，比如每个人的工作安排实现量，标准量化标准要求合理，核实工作汇报等等。实施人性化管理，管理人员注重工作人员的沟通协调，定期时行亲自问候、关心、亲自了解学员的意见、想法等等。

教练员：教练员是驾校的一线人员，也是核心人员。是最能对驾校的服务质量产生根本影响的。所以本校将重点加强对教练人员的管理。比如，对教练员的再培训再教育再提高是否开成制度并贯彻执行对教练员的奖惩是否如实兑现、实行是否经常组织体育比赛或其他文体活动是否教学现场查看教练员的教学情况是否注意到某个教练员的教学效果如学员考试通过率等提高或降低了是否分析，总结其原因等等。

业务员与招生员：业务员在办理各项业务时必须严格按照规章制度，遵守考核标准，办理各项考试业务时必须仔细核对每一份表格，接待学员时保持优质的服务态度，下班前确保把所有档案都归类整理好并旋转在合理的位置，下班时检查了所有的水电开关。

后勤保障人员。后勤保障主要包括车辆维修维护、安全管理、场地维护与卫生、物资与油耗管理等。

九、财务成本预算

1、主要设备成本（教学车辆）拟申请购置新教练车40部，估算价400万元。

2、购置电化教学设备（包括教学挂图、程控电教板、模型教具和规定配置的其他教学设备课桌椅）等，估算价50万元。

3、基础设施建设教练场地12000平方米90万元

道路建设包括路障等设施80万元

雨水管、污水管等排水设施10万元

搭建办公用房、学员休息室200平方米10万元

租用电教室、会议室、食堂等1500平方米15万元

土地租赁费60亩20万元，缴土地使用税10.5万元

4、周边环境、场地空间绿化植树10万元 财务成本汇总：695.5万元

十、项目风险分析与规避

1、项目风险因素

不可抗力因素风险：驾校是一个对市场需求、对政府政策依赖性很强的行业，在本驾校发展期间，不可抗力因素必然存在，例如自然灾害、政府行为以及社会异常事件。本校在固定设施和设备上投入力度大，如果遭遇自然灾害，损失将是十分严重。在驾驶行业上，政府的政策一直在更新、规范，要适应政府的政策和由此带来的消费的心理变化，也是我们要面对的不可抗力因素。

市场风险：作为新建项目，在市场开发上存在一定风险。在驾校行业，口碑与信誉食十分重要的，在本市这个市场上，已存在不少建校多年的驾校，也占据了一定份额的市场，有固定的客户，也隐藏着固定客户带来的隐形客户，这对于本校开发市场具有一定的风险。

2、风险规避对策

不可抗力因素风险规避对策。不可抗力对于每个企业公司而言都是存在的，也是不可避免的。对于政府的政策，我们可以采用用之并利己的规避对策。如今，政府的政策逐渐向学员的利益偏向，而作为重视质量、重视教学的本校，可以利用政府的政策，提高本校的声誉，严格按照政策办事，从学员的切身利益出发。市场风险规避对策。市场开发是企业发展重要的一个环节，甚至关系到企业的生存。作为新建学校，我们就要首先从未被开发的资源出发，寻找一片领域。传播本校的宗旨，发扬本校“打造优质驾校”的品牌，通过营销传播的手段未本校开发忠诚度高的客户，再由固定客户发挥连带作用。

十一、结论

从株洲先进的汽车行业市场、本项目建设区域的市场经济发展状况分析，本项目的可行性高。

在政策方面，国家的相关政策出台为驾校的发展起到了规范作用，也整顿了驾校的不良作风，为本校的建立提供了一个很好的环境。针对驾驶行业的发展，优质驾校的建立成为了迫切的需要，成为了解决驾驶行业发展瓶颈的重要举措。本报告通过市场摸底，调查分析，进一步提高了本建设项目的可行性。

通过对市场以及消费者的分析，本校决定坚持科学化管理、正规教学、高质量服务。建立系统的管理制度，坚持严格训练，严格要求，严把教学质量关，以“优质的驾校”打造株洲 驾校的黄金品牌。

申请人：

年 月 日

申请筹建驾校的报告

尊敬的株洲市交通运输局处理处领导：

根据上述分析报告的情况，本人 特申请在株洲市 区 社区筹建株洲 驾驶员培训学校，请领导批准为感！

申请人：

年 月 日

第三篇：筹建驾校训练场地可行性分析报告

筹建训练场地可行性分析报告

一、项目概要

1、项目名称：

2、项目建设性质：

3、项目负责人：

4、项目建设地点：

5、项目建设规模：20亩建设用地

6、项目建设期限：

7、项目投资规模：

8、资金来源：

二、项目提出背景

近年来，全国各地普遍形成了持续不衰的学车热。仅以镇江为例，现已有驾校39所，年培训驾驶员迭数十万人之多。驾校的迅猛发展，究其原因，首先在于人们思想观念的转变。驾车，已不再是人们追求的职业，而是一种技能。会驾车.无疑将增加择业时的等码。其次，我国的汽车市场正在由公款购车为主转向私款个人购车为主的市场。私人购车量的急剧扩大，使普通人驾车的机会增多，这无疑是学车人数大增的最重要原因。另外，新的汽车驾驶培训考试办法颁布后，学车人的年龄、户籍大大放宽，考核的项目及手续简化，这也大大激发了人们的学车热情。东城绿洲训练场位置位于江苏大学南智慧大道上东城绿洲东大门对面。江苏大学年在校生五万左右，而且谷阳校区点已在附近形成了一定的影响力和口碑，我们在这样的环境下申请东城绿洲新场地的筹建，一是为广大学车一族提供极大的便利，二是学校社会口碑持续得到保证。

三、项目可行性

1、政策要求力度加大。从2016年4月1日起，新修订的《机动车驾驶证申请和使用规定》的实施，驾驶员培训学校将逐步对学车者实施学时预约和按学时收费的新制度，同时对驾校教练提出了更高的服务要求。新的规定对教练员管理，驾校经营管理等方面进行了更严格的规定，将最大限度地保护学员的权利，同时也将对学员学车的观念、时间和费用成本带来很大的影响。新规定要求，道路运输管理机构应当制定机动车驾驶培训教练员教学质量信誉考核制度。教练员教学质量信誉考核内容应当包括教练员的基本情况、教学业绩、不良记录等。政策上的支持力度加大，为镇江驾驶培训行业创造了更规范的环境，也从某个角度上对驾校提出了更高的要求。

四、项目建设条件

1、地理位置优越，驾校东城绿洲训练场与江苏大学相隔一条马路、附近小区入住率高，车辆出行方便，交通道路畅通，场地方正宽大。地址位置优越，交通四方八达，我们在此择地建训练场极为有利，大大方便就近居民实现学车梦想。

2、区域人员状况，江苏大学有大部分在校学生为将来就业方便也想利用在校学习时间抽空考取驾驶证。一旦参加工作，时间紧也影响工作。附近有强凌电子厂、京口软件园，外来流动人口比较大，学车需求量相对稳定。对我们在此时此地办训练场创造了良好因素。

五、办校总体设想

1、东城绿洲训练场占地面积20亩，分别盖两幢简易房用于办公和教学。

2、教练场地按规范的设计标准进行放工。

3、本训练场建设目标是为了从教练员出发，围绕以人为本的中心，创造优质的环境，场地空间设施齐全，设计理念迎全标准的教学规范。

六、主要服务业务

驾校服务对象是面向驾驶员培训服务、办理相关业务（学员报名、学员培训、考试安排、培训打印，以及各种查询和统计和提供学车相关资讯）.1、本训练场的主要服务是驾驶员培训教学。教学内容基本上都是按照交通部的《机动车驾驶员培训教学大纲》及《机动车驾驶员培训教材》来实施。同时将结合本校的特色进行教学。在交通部规定的基础上结合驾校的实际情况制定了自己的更加详实的教学大纲，教学大纲要求做到科学安排，教学课程要突出重点、难点，教学态度要明确，坚持四心——耐心、细心、诚心和爱心。教学内容必须包括开车的技巧、过障碍的技巧、紧急情况的处理以及相关交通事故、生动的案例，同时确保每一位管理人员、办事员、教练员、学员都了解每一阶段的教学内容，进行相应的检查或考前复核。

2、本训练场初期设想保留教学车A1大客车五辆，B2大货车五辆，C1教练车十辆，C2教练车一辆。

七、安全与环境建设

1、安全设施：东城绿洲教练场地的训练规模达到训练车辆总数21辆。训练场容纳训练车辆总数的3/4车辆同时进行基础训练和场地式样驾驶训练的要求。训练道路满足容纳训练车辆总数的2/4车辆同时进行道路训练的要求。场地设备包括交通标准牌、交通信号灯、科目设置牌、倒车入库、侧方位停车、坡道定点停车及起步、曲线行驶、直角转弯必须设施。

教练场有围墙或利用天然屏障封闭，在训练区与公务、生活区之间有分隔设施，除有专人看守的通行口外，车辆不能通行。教练场配备消防设施、设备、紧急救护药品和设备。

2、东城绿洲教练场地按照开办驾校的有关规定配有相应的办公、教学和生活用房，学员休息室等设施。训练道路两侧及场区周边、场区空地中都进行了植树绿化。

八、财务成本预算

1、主要设备成本（教学车辆）拟申请购置新教练车40部，估算价400万元。

2、购置电化教学设备（包括教学挂图、程控电教板、模型教具和规定配置的其他教学设备课桌椅）等，估算价50万元。

3、基础设施建设教练场地12000平方米90万元

道路建设包括路障等设施80万元

雨水管、污水管等排水设施10万元

搭建办公用房、学员休息室200平方米10万元

租用电教室、会议室、食堂等1500平方米15万元

土地租赁费60亩20万元，缴土地使用税10.5万元

4、周边环境、场地空间绿化植树10万元

财务成本汇总：695.5万元

九、项目风险分析与规避

1、项目风险因素

不可抗力因素风险：驾校是一个对市场需求、对政府政策依赖性很强的行业，在本训练场使用期间，不可抗力因素必然存在，例如自然灾害、政府行为以及社会异常事件。本训练场在固定设施和设备上投入力度大，如果遭遇自然灾害，损失将是十分严重。在驾驶行业上，政府的政策一直在更新、规范，要适应政府的政策和由此带来的消费的心理变化，也是我们要面对的不可抗力因素。

市场风险：在驾校行业，口碑与信誉食十分重要的，在东城绿洲训练场附近，已存在不少建校多年的驾校，也占据了一定份额的市场，有固定的客户，也隐藏着固定客户带来的隐形客户，这对于本训练场学员的保证具有一定的风险。

2、风险规避对策

不可抗力因素风险规避对策。不可抗力对于每个企业公司而言都是存在的，也是不可避免的。对于政府的政策，我们可以采用用之并利己的规避对策。如今，政府的政策逐渐向学员的利益偏向，而作为重视质量、重视教学的本校，可以利用政府的政策，提高本校的声誉，严格按照政策办事，从学员的切身利益出发。市场风险规避对策。市场开发是企业发展重要的一个环节，甚至关系到企业的生存。作为新建的训练场，我们就要首先积极开发江大学生的资源，寻找一共共赢的模式。通过营销传播的手段开发忠诚度高、覆盖面广的客户，再由固定客户发挥连带作用。

十、结论

从镇江的驾培行业市场、本项目建设区域的人员结构状况分析，本项目的可行性高。

在政策方面，国家的相关政策出台为驾校的发展起到了规范作用，也整顿了驾校的不良作风，为本训练场的建立提供了一个很好的环境。针对驾驶行业的发展，优质驾校的建立成为了迫切的需要，成为了解决驾驶行业发展瓶颈的重要举措。本报告通过市场摸底，调查分析，进一步提高了本建设项目的可行性。

通过对市场以及消费者的分析，本训练场决定坚持科学化管理、正规教学、高质量服务。建立系统的管理制度，坚持严格训练，严格要求，严把教学质量关，把镇江交苑驾校这个品牌做大做强。

第四篇：筹建飞行学院可行性报告

关于西北工业大学、航空基地、航空公司等联合办学，进行飞行员培训的可行性分析

一、合作背景

目前我国航空市场飞行员严重短缺，航线飞行员短缺问题尤为突出，已经受到多方的关注。随着我国国民经济的飞速发展，未来5至10年通用航空市场以及私人飞行的不断发展，飞行员培训市场孕育着巨大的商机。国内外投资商对于中国飞行员培训市场均表现出浓厚的兴趣。但在现有的民航管理政策和体制条件下，举办飞行员培训受到很多限制，国内航空公司与南京航空航天大学和北京航空航天大学联合办学模式是一种新的尝试，但其境外飞行教学成本太高。因此联合航空公司和航空类的高等院校在国内办学，组建飞行学院，进行飞行专业全程教学训练是既经济又有效的方法。

二、合作要点

（一）、合作方的选择

国内组建飞行学院，进行飞行员培训面临的难点有：招生和颁发学历资质、飞行教学机场及空域资源、毕业学员的输出、空中教学的资质等。基于这几个方面考虑，选择如下合作方:

1、西北工业大学

2、国家航空产业基地

3、东方航空公司或海南航空公司（也可以选择其他公司）

4、取得过中国民航总局认证资格的国外飞行学院

5、中、外投资商（根据需要备选）

此外，西北工业大学和航空基地均在陕西省境内，东航和海航均有分公司或基地在陕西，这种地缘关系便于组织开展工作也是考虑因素，其他选项根据需要可以不限定。

（二）合作各方的优势和不足

1、西北工业大学的优势在于有完备的教学体系和师资队伍，与国家教育主管部门、民航主管部门有很好的关系资源，拥有招生和颁发学历的资格。不足在于没有飞行实践教学场所及空中教学师资力量，对于飞行员市场化运作缺乏经验。

2、国家航空产业基地的优势在于拥有国家及地方政府关系资源，拥有满足飞行学员空中教学的多个飞行训练基地和空域资源及相关生活配套设施。不足在于没有自主招生和颁发学历的资格。

3、航空公司优势在于对于飞行员的需求市场定位准确、飞行员市场化运作的经验和持续的飞行员需求，有飞行模拟教学和实践教学的设备、师资力量和经验，拥有资金实力。不足在于没有专门的训练空域场所、不具备自主招生和颁发学历的资质。

4、国外飞行学院的优势在于拥有丰富的飞行实践教学经验，缺点在于国外培训成本过高，国内不能独立办学。

（三）合作各方承担的任务

1、西北工业大学主要完成飞行专业设立及课程设置，招生和颁发学历，完成基础课教学任务等。

2、航空基地负责提供飞行训练场地及空域资源，提供飞行阶段的各项训练 1

及生活保障设施等。

3、航空公司主要协助西北工业大学完成招生体检、课程设置，协助引进模拟设备、飞机、国外飞行学院等，协助招募或提供飞行教员，负责毕业学员的市场化运作等。

4、国外飞行学院承担飞行课程的设置、提供飞行教学设备及飞行教员，合作颁发学历等。

（四）合作各方得到的利益

1、西北工业大学通过合作办学，可以完善自己的专业学科体系，完善理论和实践的教学环节，提升本校在同类院校间的影响力。

2、国家航空产业基地可以充分利用现有的机场和空域资源，凭借合作举办飞行员培训，进一步培育和带动航空制造业市场。

3、航空公司通过合作，投入很低成本就可以获得满足自身需求的毕业学员，为公司源源不断地输送飞行员。

4、国外飞行学院可以通过合作培训，以很小的投入获得较大的回报，较早进入中国，占领国内航空培训市场。

（五）给合作整体带来的好处

通过此种合作，可以充分发挥各自的资源优势，避开不足，使任何单方不可能实现的目标得以实现，结果必将是多赢的，是1+1+1+1＞4。

（六）合作各方的投入及回报

合作方式、投资比例和盈利模式各方可以进行协商确立。也可以根据各方所承担的任务以及所提供的人员、设施、设备和资本入股，组建董事会制学校，根据经营性收入进行股份分红，获得投资性收益。

（七）飞行学院运营方式、规模和盈利预测

合作成立飞行学院后，可以建立多级培训模式，即学历教育和短期培训相结合的方式。学历教育主要是指招收应届高中毕业生，完成相应的大学基础课和飞行课程，毕业颁发本科学历；短期培训可以指轮训、复训、公务机飞行驾照、私照培训等，不颁发学历。

航空基地现有两个机场可以用来进行空中教学使用。结合学历教育和短期培训两个部分，每年可以接纳400-500名学员的教学训练，其中本科生培训300名，其他培训200名。

按照培训500名计算，每名本科飞行学员缴纳的培训费用75万元人民币，总缴纳费用22500万元；短期培训一年按训练两轮计算，每轮单人交费10万元人民币，总缴纳费用4000万元，合计每年可以吸收培训费用26500万元。（按当前收费标准计算）

飞行员培训支出费用主要包括：地面及空中教学设施及器材使用折旧费、燃油费、教员授课费、学员生活费、保险费等。根据估算，每年可以将支出费用控制在1亿5至1亿8之间，如是四方合作的话，加之国家教育主管部门和民航主管部门对我们各方的扶持，每年将有近8千万至1亿左右的产出。

三、综述

面对目前我国航空市场所面临的严重困扰，政府、各类航空培训学院和各航空企业均在寻找有效的突破口。因此我们要抓住当前有利时机，争取国家政府部门、民航主管部门的支持，尽快协商并确立合作事宜，发挥各自的优势，为我国民族航空事业发展贡献我们应有的力量。

2008年4月28日

第五篇：筹建养老院的可行性报告

筹建养老院的可行性报告

公司领导，关于筹建养老院一事经过开发部的调查和搜集资料，已把具体事宜拟成如下报告，请定夺。

一、从市场角度

是个适合老年人养老的的城市。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到养老。目前人口1350万其中老年人口占到234万，占到18.83%多。全市现拥有养老机构1080余家共计4.68万余张，刚刚达到老年人口百分之二，应该还有很大的发展空间。

二、目前市内养老机构发展考察

市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少像天津鹤童院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设齐全。

2、百床以上收费在1300元左右的养老机构，在市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统复施达到降低服务成本的目的。经我公司实地考察并开会商讨，认为开发筹建养老中心的方案可行，不仅能为市的社会福利事业做出贡献，此项目也有很大的发展空间。请定夺。

关于打热水井的问题，我部门已经咨询过工程勘察研究院，地热勘查院高级工程师教授。得知如要打井，前期需投入15-20万资金做专家论证会，会后会有详细的报告和勘查结果来证实是否有热水可以洗和供暖，但是存在一定风险，请定夺。

老年住宅公寓计划立项可行性研究报告目录

一、市房地产市场概况

二、老年住宅市场分析

1、老龄化市场机遇分析

2、市老龄化现状

3、市老年住宅市场现状

4、老年人住宅市场发展趋势

三、项目规划要求

四、项目投资预算

1、项目投资与成本费用估算

2、项目投入产出与回报

五、项目风险分析

六、风险规避建议与结论

一、市房地产市场纵观上半年市房地产市场

今年上半年，市房地产投资增长26.6%左右，同期全市GDP增26.3%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长28.1%，竣工面积增长29.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工积增长29.8%，销（预）售面积增长，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。

开发投资额大幅增长

今年上半年市房地产总投资238.68亿元，同比增长26.6%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资152.45亿元，同比增长40.6%，占总投资的73.65%（经济房开发投资17.62亿元，占住宅投资的11.56%）。办公楼投资4.62亿元，同比增长11%；商铺投资21.16亿元，同比增长3.2%。

新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位

新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长态势。上半年，全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.40万平方米，增长28.8%；办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业用房新开工面积117.15万平方米，增长17.2%。上半年，全市经济适用房施工面积522.76平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%。

消费市场需求旺盛，商品房销售连续三年保持两位数增长

商品房销售势头良好。上半年，商品房销售面积为910.22万平方米，同比增长40.3%。1至5月，全市商品房销售额225.92亿元，同比增长50.1%。其中，住宅销售额192.72亿元，增长52.3%；办公楼销售额4.44亿元，增长11.9%；商业营业用房销售额26.43亿元，增长37%。商品房销售价格涨势不止

由于“新特区”土地升值的预期、国务院《城乡总体规划（2007―2020年）》文件的出台等因素的影响，2007年下半年综合物业价格预计将不断上扬。上半年：住宅类物业销售均价为3353.4元/㎡，同比上涨7.25%；写字楼物业全年销售均价为5339.97元/㎡，同比上涨4.3%。

国内外房地产大鳄纷纷登陆

随着天津滨海新区之“新特区”，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显；同时，目前市人均住房建筑面积仅24.3平方米，处于全 国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；市地价底、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入市场寻找商机。据不完全统计，截至去年，已有153家外资房地产企业掏出149.27亿元资金“砸”入楼市，资金总量占到了全市外商投资企业的“总盘子”的26.6%。也就是说，近年来进入的外资中，有超过两成的资金进入了房地产市场。这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动重庆楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高市房地产开发的整体水平。综上所述：2007年上半年．市房地产市场较为火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。下半年的房地产市场将是上半年房地产市场的延续和发展，前两个季度房地产运行的各项经济指标和成为新特区后的市场预期必然将影响下半年房地产市场的发展和走势。由此预测：下半年市房地产市场将继

续走高，全面上扬。

二、老年人住宅市场分析

（一）老龄化市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

“老年人住宅市场”潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

养老观念逐步转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。总结：

纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老

年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。

（二）市老龄化现状 人口老龄化加剧

中国老年人口的绝对数量最多的直辖市——相信这是重庆不得不戴上的桂冠。2000年全市65岁及以上的老人为244.54万人，每100人里8人年龄超过65岁；2004年底全市年满60周岁以上的老人已达414万。目前，这种壮观的老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，到2010年，老年人口将达到500万，占全市总人口的15%，相当于每6个人里就有1位老人。目前，根据2004年全市65岁及以上人口达到了10.9%，80岁以上高龄老人达到1.6%，这说明重庆在人口老龄化的同时，老龄化也在以平均每年0.1个百分点的速度上升。据有关部门调查，目前重庆市有“空巢老人”180 万人，约占全市老年人总数的40%以上。

民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。

老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

“山水型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

三、项目规划

根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。在老年人的住宅规划和设计上，不仅要

满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

设计要人性化

要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。

配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

四、项目投资成本预算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

 规划用地总面积：100亩，66700㎡。

土地用途：住宅用地

使用功能：居住养老

建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空

建筑高度：（多层约6层）18.6m —（小高层约12层）36.6m  综合容积率：1.5  绿化面积：40%

 总户数：按50㎡/户计算约为631户， 总人口：按人均28㎡计算约为1128人商品房市场售价：其中小高层2000元/㎡，建面约21466㎡；多层1800元/㎡，建面约10120㎡；商铺3800元/㎡，建面约1200㎡。

2、建设开发成本估算

前期费用 序 号

土地费用 土地出让金 拆迁管理费 城市基础配套费 总规划设计图 施工图设计 费用科目

金 额(万元)

1200 200 200 300 30 40 园林景观设计 20 8 人防费 100 9 消防建审费 20 10 抗震费 20 11 白蚁费 2

合计 2130万元



中期费用

序 号 费用科目

建管费 2 地质勘探费 3 质量监督费 4 施工监理费 桩基费（综合取费）6 招标费 土建施工费（综合取费）8 水电、消防安装施工 室外排水工程（含水循环系统）10 室外道路工程 11 绿化景观工程 12 噪音防治费

金 额(万元)30 60 60 800 20 2600 1000

300 500 300 20 14 合计  公建、配套装修及设施设备 电梯费用 5850万元

30

后期费用 序 号 费用科目

金 额(万元)2 3 4 5 6 7 合计

开发管理费、不可预见费：

（前期费用+中期费用+后期费用）×2%=（2130万+5850万+1290）×2% =185.4万  开发总成本估算：

投资开发总成本=（前期费用）2130万+（中期费用）5850万+（后 费用）1290万+（开发管理费、不可预见费）185.4万=9455.4万

（二）项目投入产出与回报

办理商品房销（预）售许可证 广告、宣传费 银行利息 垃圾处理费 营业税

商品房维修基金（综合）办理权证 1290万元

500 100 50 500 50 501、销售价格确定

由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为：多层住宅1800元/平方米，小高层住宅2000元/平方米，商铺3800元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。（待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价）

2、销售总收入

住宅销售收入：2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8万元

 商铺销售收入：3800元/㎡×1200㎡=4560万元

销售总收入：住宅销售收入+商铺销售收入=6114.8万+4560万 =10674.8万元

3、项目销售总利润

项目投资开发总利润=总销售收入10674.8万元－项目总成本9455.4万元=1219.4万元

4、成本利润率

项目投资开发总利润/项目总成本=1219.4万元/9455.4万元=12.9%

五、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间

重庆市有60岁以上老年人近500万，可谓市场大，潜力大，但 就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕

竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。

2、消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险

房地产业是高风险、高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有一个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是60岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对60岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪一种筹资购房形式都涉及一个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。

六、风险规避建议与结论

老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议：

1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。

2、本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规 划，项目就具有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保项目的顺利实施。

3、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。

综上所述，随着市房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见的选择。