红酒目标市场的特征及分析

第一篇：红酒目标市场的特征及分析

红酒市场的特征

葡萄酒是国际酒类市场中仅次于啤酒的第二大流行饮料酒

葡萄酒成为消费升级的第一受益者，传播出现亲民化趋势，消费群体明显扩大

1、消费人群的特征：

据权威机构调查表明，2007年葡萄酒消费人群继续扩大，在大众消费者中，25-44岁的中青年人是葡萄酒的主要饮用者，而在职业特征上，公司管理人员、普通白领、及商业、服务业等企业职工是主要饮用者。而在中国新富（定义是高消费、高学历、高收入的“三高”人群）群体中，男性、30-34岁的青年人、企业中高层管理人员、专业技术人员是葡萄酒的主要消费者。

新富人群中还有相当一部分海外留学归来的人员，由于受到国外葡萄酒的熏陶，具有相当丰富的葡萄酒知识和饮用经验，他们的消费意见被一些不懂葡萄酒的消费者看重，他们普遍表现出的对进口葡萄酒的偏爱，在一定程度上引导了高端消费群体的取向。高端酒毕竟是为少数人准备的，真正体现葡萄酒消费成熟的标志是大众化。而且他们的消费理念正在日趋的成熟，日趋的理性。

2、消费水平特征：

据厦门日报报道，在麦德龙、家乐福等超市，大都设立了专门的进口葡萄酒区，价位从二三十元到上万元不等。据麦德龙进口产品主管陈冰介绍，目前超市引进的进口葡萄酒约300种，其中100元以下的占到了一半以上，而在销量方面更是占到七成左右。但是价格仍是消费者在购买红酒时参考的重要依据。

国家一再三令五申取消半汁酒的生产，但是半汁酒却从来没有从市场消失过，很多10元钱6瓶的自以为是酒的东西，大量地流向农村市场，虽然有不少消费者也明白这到底是怎么回事，但是这些产品的市场依然存在。

种种迹象表明，葡萄酒在追逐高端的时候，中低端产品更加值得关注。

网络营销是一个自媒体，它的传播速度、影响面以及持久的影响力是不可估量的。传统的市场营销和广告直接影响的是销售，而在网络营销中，销售不是直接目标，但它可能是被最终影响的一个目标。开展网络营销，可以节约大量昂贵的店面租金，可以减少库存商品和资金积压，可以使经营规模不受场地限制，方便采集客户信息等，这些都使得企业经营的成本和费用降低，运作周期变短，从根本上增强企业的竞争优势，增加盈利。中国葡萄酒市场白皮书(2007-2008年度)

3、购买方式：

在近日刚刚闭幕的2012Vinexpo上，一场关于中国葡萄酒市场的主题讨论会在香港国际会展中心举办，吸引了不少中外行业人士参加。桃乐丝中国合伙人Alerto Fernandez在会议上对在线购买增长速度快中国市场做了深刻的总结，与国外市场不同的是，消费者可以在任何时间，任何地点，以任何方式，都可以买到酒。而且从购买方式来看，国外的团购相对较少，而中国的葡萄酒市场团购是非常重要的一个组成成分。同时，直销和在线销售在中国市场也呈明显增加趋势，而这在传统的葡萄酒消费国则比较少，更多的是在超市里面选购。而与此相反，中国市场超市葡萄酒的购买比重并不高，不过在线购买增长幅度则非常快。Alerto Fernandez特别介绍了也买酒这家增长速度很快的专业葡萄酒销售网站。糖酒快讯 –

4、购买的种类特征：

据调查消费者挑葡萄酒最注重的就是品牌，然后才是价格。法国酒仍是首选品牌

中国红酒市场有着越来越多的进口红酒，它和国内红酒市场的消费力大幅度提升有很大关系在红酒的消费上，中国尚属于起步阶段，而且市场巨大很有开发潜力。

国内做最好的红酒厂家分别是 张裕，长城，王朝。而且长城红酒业被誉中国葡萄酒业第一

品牌。

第二篇：红酒市场现状分析

一、葡萄酒市场分析：

葡萄酒是国际酒类市场中仅次于啤酒的第二大流行饮料酒，但在我国葡萄酒的人均消费量仅是当前世界平均消费水平的5%。这样看来，我国的葡萄酒市场的大门尚未完全打开，甚至可以说，它现在只开了一条小缝而已。

现在，我国葡萄酒市场小,人均消费水平低,较低的消费基数与巨大的市场需求潜力,决定了我国葡萄酒行业会保持快速增长。同时,我们还应该注意到:我国葡萄酒市场消费潜力的释放是一个渐进的过程,需要消费者消费习惯的转变及我国酿酒葡萄基地的建设等配合,因此,我们认为寄希望该行业出现“井喷”现象也不现实。

在政府公布金融危机之前，高端葡萄酒就已经明显下滑。金融局势对葡萄酒行业的影响也是必然的，尤其是高端葡萄酒，预计下滑了40%-50%。但同时也有个有趣的现象，就是性价比高的葡萄酒受到消费者的追捧。从之前闭幕的广州国际名酒展上的热烈气氛不难看出，来自世界20多个国家的葡萄酒商看中了中国巨大的消费市场，同时试图通过人民币较为坚挺，出口风险更低的中国市场来减弱金融危机的冲击。

而在现场，不乏比国产酒价格更低的原产国进口酒。这也不难看出外国酒商对中国的促销力度正在加大。实际上，尽管中国不是全球最大的葡萄酒消费市场，但绝对是最牢固的市场。

由此可见，中国市场对于红酒而言是一块尚未被切割成功的巨大蛋糕。对于它，我们不能坐观其成，那样的话在蛋糕切割完成后可能已经没有我们的份额，当然已不能胡乱下刀，那样，我们也许会破坏原本可以享受到的那一块（让我们的产品在消费者心中留下难以转变的不好印象）。在这块蛋糕上找到合适的下刀之处，分得尽可能大的，适合我们的蛋糕才是我们的首要任务。

此外，消费者热烈追捧性价比高的产品的消费心理可以成为我们营销的有力突破口。

并且，由于葡萄酒的消费群体本来就主要是城市中高收入阶层，而且平均单价也较其他酒类要高，因此葡萄酒的消费价格敏感度不如其他酒类，而对品牌的敏感度较高。根据有关调查，消费者挑选葡萄酒最看重品牌，然后是价格。

而这些年来，拉菲酒庄在中国消费者心中成功建立起红酒高端品牌的概念的已是不争的事实。只要我们采用合理的营销手段，将这两款产品打造成为消费者心中的优质品牌，让我们的消费者相信，我们所提供的产品绝对是物超所值。那么，让消费者接受我们的产品，让此产品成功进军中国市场就绝非难事。

而这些，可能需要通过概念营销的实现来将其达成：将乐古堡和法兰西小木屋的特点及独特魅力与消费者的需求紧密融合，通过推出一个特定的概念，来引起消费者的关注、认同，引起他们的共鸣，并萌发对产品的需求。而这个概念将在日后的市场调查中具体提出。

从中国消费者本身的特点来看，近几年来，随着国人饮食健康观念的增强，葡萄酒也因其本身所具有的多种保健功能倍受青睐起来，其消费骤然升温，成为酒类市场的新宠。10多个国家的100多个洋品牌和400多个国内生产厂家和品牌在我国市场汇聚，一竞风流，市场竞争的激烈程度可想而知。

综合以上各类信息，红酒的消费在中国尚属于发展的“起步”阶段，这个市场不是不存在，而是尚未开发出来。而且，这个等待开发的市场前景相当广阔。

国内的众多消费者们，他们并非拒绝红酒的消费，只是少有机会而已，他们其中的一部分，对于红酒并无太多的了解，又或者我们可以将其理解为他们只是在等待一款优质的产品，来激发他们的购买欲，来打造一种有关于红酒的新兴的惬意的生活方式„„

我们相信，乐古堡和法兰西小木屋未来可以成为这样的一种产品，它们将能够在中国掀起一种以优质红酒为代表的舒适生活的新浪潮。我们期待着这一天的来临，并热切盼望着能够在未来的日子里通过自己的努力，看着它一点一点地得到实施。

二、竞争者分析：

目前，国内葡萄酒生产年产量达万吨的企业已经超过20个，而称得上葡萄酒生产巨头的企业有张裕、长城、王朝3家。据统计，实力雄厚的3个企业的市场占有率分别为：张裕19.35%、长城16.09%、王朝15.57％。消费者对3个品牌的熟悉程度分别为张裕73％、长城35％、王朝30%；消费者最常喝的葡萄酒品牌张裕占43％、长城占19％、王朝占15％。其中我国驰名商标张裕葡萄酒是消费者最熟悉又最常喝的品牌。

现在，我们对于红酒的主要竞争者——张裕进行一定分析。

作为我国红酒市场的龙头，烟台张裕集团有限公司已做了如下努力并取得一定成功：

在长年的成长、发展中，它由“做买卖”转变为“做市场”，从“推销”变成“营销”。这两个转变使企业的经营不再是单纯的生产和推销问题，而是以市场为导向的调研、决策、实施、监控的有机结合，在满足消费者利益的同时为企业创造最佳效益。在正确营销观念的指导下1997、1998连续两年产销量、销售收入和市场占有率均高居同行业榜首；在1998全国产品市场竞争力调查中，荣获消费者心目中的理想品牌、实际购买品牌和1999年购物首选品牌三项第一。

从1998年起，张裕通过一个声势巨大的全国性活动，为其找到了很多新生性消费者：这就是它近两年在全国各地举行的“中国葡萄酒文化展”。百年张裕有着深厚的文化底蕴，中西合璧的张裕在市场开拓中越来越强调一种文化认同，即强调自己的东方个性。基于中国传统文化的“中国葡萄酒文化展”，利用大量的图片和史实，详细介绍了中国葡萄酒2 000多年的悠久历史。

在2000年张裕的营销策略中，最核心的部分仍然是：培育市场，培养消费者，且一如既往“用心良苦”。

为了培养消费者，张裕着力于“沟通”。受价格因素限制，经常性的葡萄酒消费者，主要是中高收入阶层，另外，行政管理层人士也是不可忽视的主流消费群；偶尔性消费者，则以年轻人为主。张裕沟通的主要对象就是这些人，即将经常性消费者巩固下来，让偶尔性消费者逐渐转向经常性消费者，同时开拓新的大量新生性消费者。针对不同的消费层次，它们采用了不同的沟通方式。

对经常性消费者而言：

张裕通过一系列目标明确的整合传播，主要展示葡萄酒的健康、自然及其文化内涵——葡萄酒的品味和格调。它们通过对经常性消费者主要的信息来源，如高品位杂志、体育节目、酒店等，进行“润物细无声”的文化渗透，提高葡萄酒在这些消费者心目中的亲和力，同时通过一系列品牌策略，树立起张裕东方红酒经典形象，以“传奇品质，百年张裕”作为主题，也使对葡萄酒的系统传播得到了较好的效果。

对偶尔性消费者而言：

张裕则侧重于诉展葡萄酒本身的时尚色彩，通过对大众传媒的控制性传播，传达各种葡萄酒的时尚资讯，营造出一种氛围，即把葡萄酒作为一种身份的象征进行推广，使其成为时尚潮流中一部分。如在报纸上开辟醒目的葡萄酒消费专栏，在电视台黄金时间插播葡萄酒的各类专题，举办各种葡萄酒知识讲座等。通过日积月累的渗透式传播，让消费者开始树立这么一种心态：选择葡萄酒就是在选择一种更好的生活方式。事后的调查表明：很多消费者都受到了这种传播的影响，并逐渐喜欢上了葡萄酒。

我们应该对张裕的这些举措引起思考，对于消费者而言，红酒已经不单单是一种饮品，它应该是一种优质的生活状态，以及某种关于生活态度的追求。

张裕的成功经历向我们证明，要想把握消费者需“对症下药”，针对不同消费者，抓住其消费心理，迎合其生活态度，充分展示产品优势，使产品与消费者的生活相融合。

产品营销早已不是过去简单的将产品推销出去，它应该是在消费者的心中建立起一定的产品意识，让我们的产品变成一种理念，在消费者的心里生根发芽，最终形成稳定的品牌忠诚度。

通过对张裕等主要竞争者的分析，找出它们的营销薄弱点，已一个最佳的角度将产品渗透市场。具体方式在之后的网络营销等介绍中将做具体分析。

三、概念营销

概念营销源自于现代营销适应消费和创造需求的功利主义本质，在攻城略地抢占市场的竞争中发挥着先锋和号角作用。

1、观念促导，先声夺人

在产品正式上市之前，提早进行营销宣传工作。首先为消费者传递新的消费观念、变化趋势和生活标准，推出即将应市的两款产品的信息。消费者未见产品，已闻其声，在有意与无意中获得了新的消费动态，了解了先进的商品知识，这有利于形成对我们的产品销售有利的产品概念及品牌概念。这就为买卖互利交换准备了顾客基础。

2、加大投资回报率

从产品的新、奇、美、特、便利等特征宣传入手，适应消费者喜新厌旧的心理，为消费者提供新的选择及其时间上的决策余地。消费者可以在理性思考之中接受新的消费观念，动摇原有的消费习惯，建立起新的消费倾

向或心理定势，产生对新产品的心理期待。

这样，一旦我们的产品上市，潜在需求很快会转化为现实购买活动。这就大大缩短了新产品拓展市场的时间，加快了利润回报的速度，切合了产品经济生命周期缩短的要求。

四、市场定位

年轻白领

五、营销4P：

1、价格

通过初步定价：乐古堡（120元/瓶）和法兰西小木屋（80元/瓶）来运行撇脂定价策略：

其一，红酒市场较为广阔，而红酒的消费价格敏感度也不如其他酒类，而对品牌的敏感度较高，较高的价格不会造成消费者的大量减少。

其二，高价会使需求在一定程度上减少一些，但这并不致抵消高价为我们带来的利益。

其三，我们的红酒价格虽然稍有偏高，但在大的红酒市场背景下以及品牌支持下单价仍然是比较低的，这样的定价会使消费者认为我们的产品更加优质，加深对产品的好感。

2、产品

如何选择有价值的产品

3、分销

4、促销

第三篇：红酒市场调查表

红酒市场调查表

经销商调查问卷是一份关于红酒经销商的市场调查问卷，主要是针对红酒渠道方面问题进行的问卷调查，了解红酒经销商的规模和红酒市场份额等方面的问题，以此展开问卷调查活动，耽误您一些宝贵时间，回答经销商调查问卷，谢谢您的合作。Q1 A1.贵公司所在的区域是

(单选题)

A.华南

B.华北

C.华东

D.华中

E.东北

F.西北

G.西南

Q2 贵公司的发展规模在(单选题)

A.单家门店

B.两至三家门店

C.三至五家门店

D.五家以上

E.只在网上销售

Q3 贵公司是以那个国家的红酒为主？

(单选题)

A.法国

B.智利

C.西班牙

D.美国

E.澳洲

F.国产

Q4 在购买红酒的人群当中，比例最多的人群为

(单选题)

A.18岁以下

B.18-22

C.23-28岁

D.28-35岁

E.35岁以上

Q5 当地红酒消费用途依次为：

(单选题)

A.家庭消费

B.餐厅消费

C.夜场消费

D.送礼

Q6 在今年的销售当中出货量最好的红酒类型是

(单选题)

A.红葡萄酒

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B.白葡萄酒

C.桃红葡萄酒

Q7 贵公司今年的出货量最多的红酒价位在(单选题)

A.100元以下

B.100-300

C.300-500

D.500-800 E.800以上

Q8 与去年相比较，贵公司认为今年的红酒市场整体会作何变化

(单选题)

A.市场份额增大

B.趋于饱和

C.市场整体萎缩

Q9 贵公司认为明年消费者最关注的红酒会集中在哪个价位段

(单选题)

A.100元以下

B.100-300

C.300-500

D.500-800 E.800以上

Q10 如何评价当地品牌更替速度

(单选题)

A.快，一般一年一个畅销品牌

B.慢，消费者品牌忠诚度较高

C.一般，品牌做得好的话畅销两三年没问题

Q11 你认为下列促销方式中对消费者的影响最大的方式是：

(单选题)

A.礼品促销（赠送其它产品）

B.直接降价促销

C.买一赠一（赠同样的产品）

D.抽奖活动

E.其他

Q12 据你所知，下列因素中对当地消费者的购买行为影响最大的4个因素依次为

(排序题)

A.商业广告

B.品牌知名度

C.产品价格

D.包装

E.品牌名称

F.销售员推荐

G.促销礼品

H.其他

更多问卷模板请上问卷网 Q13 你选择经销商产品时最看重因素依次是什么，按最重要到最不重要排序

(排序题)

A.企业实力

B.产品知名度

C.厂家支持力度

D.利润空间

E.市场需求量

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第四篇：广东农药市场特征分析

市场特征分析

改革开放以来，广东农药市场随着农业种植结构不断调整、技术及市场环境不断改进，其市场特征也不断变化。目前，华南地区农药市场主要形成了以下特征：

1、农药需求较为旺盛。广东地区位于热带、亚热带，多数地区常年发生病虫草害，因此农药销售时限长，再加上作物种类繁多，外向型、高经济效益农业基地较多，使该地区农药需求较为旺盛。

2、高毒农药大幅减少，农药产品需求结构发生变化。由于高效、低毒农药广泛应用，且杀虫剂有效成分含量有所提高，所以杀虫剂需求量略降；而杀菌剂市场较稳定，除草剂需求量则看好上升。

另外，随着无公害农产品、绿色农产品以及有机农业栽培的推广，优质生物源农药产品越来越受欢迎，其市场份额呈一定的上升趋势。

总体来说，广东各市区的经济发展不平衡，因地理位置、气候条件不同，所种植的作物、销售市场均不相同，所以农药使用也有差异，但总的前提是推广使用无公害高效、低毒、低残留杀虫、杀蟎、杀菌剂，特别是各省区的蔬菜商品基地及水果、瓜、豆类等商品基地更是如此。

3、境外农药公司大量入驻广东。全球排名前20位的跨国农药公司除个别企业外，几乎都在广东地区设有办事处，其产品具有品牌优势，在市场中大多为价高质优系列，凸现出华南农药市场对高端产品较强的接受力。

4、农药市场营销手段先进且多样化。营销手段主要包括两方面：①营销手段和工具的先进和多样化，除了传统的电视广告、招贴画报、横幅广告、产品宣传单、农村墙体广告等外，农村科教电影广告、包装广告、礼品配赠、有奖销售、技术培训、服务上门、科技咨询等各种新营销手段都在农药营销中发挥作用；②营销目标下移。随着“决胜终端时代”的来临，农药经营将逐步改变重点面向分销商促销的现状，转而将营销战场转向终端营销，甚至直接面向农民顾客进行促销。

5、农药销售渠道出现新变化。农药的销售渠道呈现出农资系统、农技系统和个体经销商三者并存的态势，近年来又出现了4种新情况： ①以农药经销集团为主组织的连锁销售网络； ②以农药生产企业为主组织的连锁销售网络；③生产企业入驻直销其产品的大型农药或农资超市；④在我国部分地区陆续出现了邮政配送这一新的农资流通形式。

6、市场产品供过于求，竞争激烈。近年来，由于国内外许多农药企业均把华南地区作为一个重要市场进行开发，使该地区农药市场货源充足，产品供大于求，竞争激烈，多个厂家同一品种产品在同一地区销售的现象广泛存在，致使农药经营已成为买方市场，如何将自己的产品构建成卖方市场已成为国内农药企业必须面对的难题。

7、农药企业原药生产能力相对较弱。以广东省为例，广东农药企业所需原药几乎全部从省外购买，因此当地生产的农药产品成本相对较高，而农药原药则有一定的市场。

8、病虫草害的抗药性上升较快，尤其是某些虫害（如珠江三角洲地区的小菜蛾、甜菜夜蛾）已对目前使用的大多数常见农药产生高抗药性，这使得农药产品的市场生存能力大打折扣。

9、农药产品售后服务缺位。近几年，随着区域农业产业化进程的加快，特色农作物种植规模化、农作物栽培集约化要求农技服务必须专业化，目前国内企业农药产品的市场售后专业技术服务与外企相比还存在很大的不足。

当前，广大终端用户希望生产厂家、经营者深入到他们中去，服务到他们的田间地头、菜园、果园。可以说，在市场竞争中，谁能深入到终端，做到对病虫供应货真价实的有效农药，谁就能赢得市场；谁能在行动上真正做到为农业生产服务到终端，为广大农户提供优质产品，用好的农业科学技术为广大农民提供解决防治病虫害的难题，谁就能赢得华南区域的广大市场。

10、销售模式有待创新。在销售模式上，有的厂家采取代理代销方式，其优点是企业运营成本相对较低，但厂家容易受制于某些经销商，如由于赊销模式，厂家在资金回笼、促销手段及结算价格等方面常有较大的压力；而部分经销商之间为了竞争市场互相倾轧，互相窜货，压低产品价格，造成市场混乱，要挟生产企业作出让步等等。在市场环境下如何建立厂家与经销商互信互赢，包括营销过程中如何选择经销商、组织货源、协调立场、制定整体市场营销计划、合理配置和管理下级分销中心，已成为生产厂家在产品进入市场前要加以认真考虑的首要问题。

此外，从作物种植结构和病虫害发生情况及发展趋势来看，广东市场还存在以下几个特征：（１）种植效益影响农药使用情况。在经济发达、生产力高的区域，种植的经济效益高的作物大多使用科技含量高的新农药，而经济上尚未发展上去、生产力水平低的区域，所种的经济作物效益低，则不易接受推广使用新农药，而是大量使用常用农药，如广东珠东三角洲等地的蔬菜、水果、瓜类等大多供应港、澳市场，在产品使用上，以无公害新农药产品为主，老产品需要量则呈减少趋势。

（２）淡旺季区分较为明显。

（３）病虫害发生变化影响农药产品的使用。华南区域长年高温多雨，各种作物生长季节较长，病虫害较多，生理病害也出现逐年加重之趋势。除了常见的“老病害”，新病害也不断出现，旧的疑难杂症尚未攻克，新的疑难杂症已接连发生，令人防不胜防，以致不少农民感叹“大田种作物离开了化肥农药，有谁还能保证有收成！”

当前，农民普遍反映农作物病虫害越来越多，越来越难防治。不论是叶菜类、茄科作物、瓜类、豆类，还是果树等病毒类病害都越来越严重。柑橘衰退病、碎叶病，龙眼、荔枝“扫帚病”，香蕉束顶病、花叶心腐病及近年来出现的黄叶病（待确定），茄科作物病毒病和西瓜枯萎病年年都有大面积发生，损失惨重，甚至有种无收。

细菌性及类细菌病害对短期作物特别是果树中的一些种类为害极大，甚至能造成“全国覆灭”。华南各省区的柑橘种植区域，今已成无法找到无柑橘黄龙病树的净土。近年来，在两广，一些柑橘园进入高产期后发生黄龙病，以致不得不挖掉，损失巨大。

所以说，在广东的蔬菜、柑橘、香蕉、龙眼、荔枝等果树及瓜类生产区域，防治细菌性、类细菌性及病毒病的农药产品有很大的市场，农药研究单位、农药生产厂家、经营者应研究、开发引进防治细菌性及类细菌、病毒、害蟎类的新型农药产品。

第五篇：新形势下新疆房地产市场运行特征分析及对策

新形势下新疆房地产市场运行特征分析及对策

http://www.xiexiebang.com 2010年12月31日 07:35:00 新疆哲学社会科学网

进入2010年以来，国内房地产市场环境发生重大变化，为有效遏制国内部分城市房价过快上涨的势头，从根本上抑制房地产投资投机性需求，保障群众基本居住需要，从宏观层面降低金融风险，促进发展方式和经济结构转型与调整，推动房地产市场持续健康发展，国务院及相关部委相继出台了一系列重大政策措施，通过采取差别化住房信贷政策、加息、增加土地供应、严格控制闲置土地、加大保障性住房建设、行政限购等综合手段，对房地产市场实施有史以来最为严格的调控。与此同时，新疆工作座谈会的召开，让新疆迎来大开发大发展的新阶段，房地产市场的反映首当其冲，房价上涨预期不断增加，房地产投资快速增长。受两方面因素影响，新疆房地产业面临新的发展形势，机遇与挑战并存，是在保障民生、拉动内需、推进新型城镇化进程中充当积极力量，还是成为损害经济健康运行的绊脚石，需要我们准确把握房地产市场运行的区域特征，适时调整应对策略。

一、当前新疆房地产市场的运行特征

（一）调控政策效应初步显现，房地产市场需求出现回落

近一年来，国家连续出台一系列打压房地产投资投机需求的调控政策，新疆自身也加大了保障性住房和集资建房的建设力度，房地产需求受到一定程度的抑制。全区商品房销售自4月份“新国十条”推出后，呈逐月回落态势，前3季度商品房销售面积同比增长13.2%，较上半年回落9.7个百分点，销售额增长30.1%，较上半年回落6.7个百分点，但比全国水平还是分别高出5个百分点和14.2个百分点，总体销售形势仍好于全国，房屋销售价格仍呈不断增长态势。与此同时，市场供给增势仍很强劲，前三季度，新疆房地产开发完成投资同比增长47.2%，占城镇固定资产投资的比重提高到11.5%，新开工面积增长51.1%，土地购置面积增长27.2%，显示了房地产开发企业对未来市场充满信心，总体表现新疆房地产市场受调控政策影响程度较全国还是有限的。但是我们仍需清醒客观分析本论调控的目的和效果，目前房地产调控政策还在层层加码，中央遏制高房价打击投机需求的决心非常坚决，房地产市场后期持续下滑的可能性较大。但是如果仅仅按目前方式全力压缩需求，而供给调控乏力，不能平稳有效合理的跟进房产税制改革、土地供应制度改革以及建立以保障性住房为基础的住房供应体系，从根本上完善反垄断制度、信息平台建设、价格预警制度等基础性制度，忽视市场供求失衡的根源，暂时的销售起伏和房价涨跌，并不能说明房地产市场可回到健康发展的轨道。

（二）市场具备长期增长的潜力，但不健康因素仍然存在

自2006年以来，新疆房地产市场一直保持持续增长，在本轮调控下，市场是否会出现根本性逆转，笔者认为从新疆实际出发，房地产市场具备长期增长的潜力，只要宏观经济不出现剧烈波动，仍将保持增长态势，并成为拉动内需的最大因素。主要原因有以下几个方面，一是市场刚性需求仍占据主导地位，不合理需求占比较低，新疆远离内地市场，经济发展相对较慢，房产投机炒作的空间有限，市场运行相对健康；二是新疆城镇化率目前比全国平均水平低10个百分点，未来5到10年是新疆城镇化推进的加速期，空间潜力非常大，另外，作为启动内需和加快工业化的依托，推进新型城镇化是新疆未来5到10年推动经济发展的主要抓手，这是支撑新疆房地产市场不断增长的重要基础；三是中央新疆工作座谈会的区域振兴政策概念，形成了市场对新疆经济增长的强劲预期，这也是拉动2010年新疆房地产市场增长的主要因素之一。

同时，我们也应看到，房价虚高问题在新疆同样存在，以乌鲁木齐市为例，商品住宅销售均价持续上涨，从2007年的每平米2667元，到2008年3245元，再到2009年底的4190元，三年内增长了57%。而同期，乌鲁木齐市在岗职工平均工资增长26%，全疆城镇居民可支配收入增长18%，远低于房价的涨幅。因此，虽然我们的需求可能是刚性需求占比较高，但也应看到新疆的房地产市场同样存在房价不断上涨，投机性需求不断增加的势头，同样需要我们从根本上来稳定并遏止房价的不断攀升。

（三）房价上涨预期过高，部分地区过热趋势不可忽视

目前，受国家调控政策影响，新疆房地产市场存在一定的观望情绪，但新疆房价的上涨预期仍较高，而且这种高预期存在于市场供需双方，并且是长远看涨。预期心理的产生有复杂的经济及社会背景，差异很大，但新疆的原因无外乎以下几个方面，一是随着城镇化推进，住房市场供需矛盾不断突出，住房需求增大，受价值规律影响，造成了消费者的买涨预期。2000年到2009年，新疆城镇化率从33%提高到近40%，尽管速度较慢，但城镇户籍人口仍增加240余万，加上流动人口及农村户籍人口进城购房，对房地产的刚性需求、改善型需求、投资性需求不断强化群众对房地产价格持续上涨的预期。二是由于土地资源日益稀缺，公共资源配置不平衡，土地区位的差异性带来中心城市比中小城市、城市中心比边缘区级差地租不断扩大，如乌鲁木齐市中心城区普通商品住宅价格相对城市边缘区每平米价差已达到2000至3000元不等，给购房者形成了具有地域梯度的涨价预期。三是房地产市场信息披露制度不健全，房地产供给信息不明确、市场信息不对称，少数开发商依据消费者“买涨不买跌”的心理，人为造成市场紧张，形成涨价预期。四是受投资工具较少以及房价不断上涨的影响，以购房作为资产保值增值储蓄和投资的行为不断增加，当然存在购买“会涨价的房子”的心理预期。五是5月召开的新疆工作座谈会，一系列推进新疆跨越式发展和长治久安的特殊支持陆续政策出台，对区域经济振兴的期望更是进一步抬高了房价上涨预期。

受上述因素影响，除乌鲁木齐房价在不断上升外，喀什等一些具有重点开发概念的区域和部分中心城市，房地产市场呈现过热趋势。前三季度，喀什地区商品房销售同比增长230.2%，其中，住宅销售增长254.7%；商品房销售额增长268%，其中，住宅销售额增长341.5%。另外，昌吉州、阿克苏地区、伊犁州房地产开发完成投资也分别增长1.1倍、88.1%和82.7%。导致市场需求和供给同时快速增长的主要因素还在市场对房价上涨的预期太过强烈，或者对区域经济快速增长的判断过于乐观，投机的成分较大。如此强烈的市场上涨预期和市场需求，必然导致房价上涨，必须引起我们的高度关注。科学引导和释放高涨的房价上涨预期，稳定市场需求，保持投资的平稳增长，是政府主管部门今后需要重点考虑的问题。

（四）保障性住房建设力度加大但政策仍待改进

2010年是新疆保障性住房建设投入力度最大的一年，全年新购建廉租住房8.5万套，新建经济适用住房2.7万套、公共租赁住房1.2万套。其中，6.5万套廉租住房建设获得中央预算内投资补助23．68亿元，比去年增加了14.48亿元；另外，对口援疆省市也将保障性住房作为支援的重点工程加大资金支持。但相对于我区庞大的中低收入群体和贫困人口来说，保障性住房数量还远远不能满足需要，建设力度还应加大。尤为关键的是，现行保障性住房政策还存在很多制度弊端，亟待改善。一是保障范围还过窄、保障标准过低。现有保障性住房主要是廉租住房和经济适用房，对象必须是本地户籍低收入居民，以乌鲁木齐市为例，目前廉租住房申请标准是家庭人均月收入低于300元、无房或人均住房建筑面积10平方米以下，经济适用房申请标准是家庭人均月收入在700元以下、无房或现有住房面积低于人均13平方米。保障的范围窄、标准低，收入认定困难，作为处在中间层次的中低收入群体，没有明确的保障措施，虽然目前提出公租房等住房保障政策，但相关配套实施细则还未出台，而且租房对中国百姓来说与传统观念冲突。二是政策存在严重缺陷。经济适用房按照目前的价格和面积，购房者需一次性交清9到15万元不等的全额房款，对于家庭人均月收入在700元以下的低收入家庭来说难度较大，银行房贷对此类低收入群体的信贷政策又非常严格，导致目前经济适用房销售持续呈负增长，制度存在严重缺陷，政策执行效力大打折扣。三是保障性住房建设力度还不够，住房供应格局亟待改变。以乌鲁木齐市为例，自2008年开建保障性住房以来，截至目前，累计建成廉租房5599套、经济适用房3419套。4797户家庭以实物配租的形式获得廉租房，2050户家庭购买了经济适用房。相对一个近300万人口、近100万户家庭的城市来说，数量严重不足。据一项对新疆6个城市住户的抽样调查显示，66.15%和63.7%的居民认为经济适用房和廉租房无法满足中低收入家庭住房需求。目前政府提供的保障性住房的比例仅占住宅市场的6%，与欧盟的40%、香港的50%以及新加坡85%以上的家庭住组屋的情况相比还有很大差距。当然这有国情差别，但对新疆这样低收入人口占比较大的边远落后地区来说，建立以保障性住房为基础的住房供应体系更有现实意义。

（五）土地价格上涨过快

新疆房地产开发土地出让收入在地方财政收入中所占比重较少，前三季度，全区土地购置费为24.45亿元，仅占地方财政收入的5.36%，土地价格相对低廉。但近年来，受逐渐走高的房地产需求影响，土地资源的稀缺性、土地供给的有限性及区位的差异性，不断推高土地价格。以乌鲁木齐为例，2009年乌鲁木齐大部分区域土地平均楼板价比2008年均有较快上涨。其中，天山区平均楼板价606元/平方米，同比上涨31.7%；沙依巴克区平均楼板价723元/平方米，同比上涨50.9%；米东区平均楼板价390元/平方米，同比上涨358.8%。再看前三季度全疆情况，1至9月新疆房地产开发购置土地面积增长27.2%，土地购置费增长69.9%，按照每平米单价粗略换算涨幅达到33%。目前，地价的上涨已经成为推动房价上涨的主要因素之一。

（六）房地产价格干预政策存在缺失

目前，不论是全国还是新疆，房地产价格预警制度、直接干预制度严重缺失，房地产市场价格管理主体缺位,房地产市场价格竞争秩序混乱，市场价格形成机制不科学、不合理、不公平、不透明。目前的房地产市场，从开发企业取得市场准入资质开始，到具体的土地招拍挂、项目备案、规划及容积率审批等各个环节，都经过相关职能部门的层层把关，但是惟独房价制订环节政府却完全放手，让市场自主决定。作为一种关系国计民生的特殊商品,房地产价格高低直接关系到社会的稳定和谐和人民的安居乐业。在当前房地产价格形成机制不完善，行业缺乏自律与监督调控，价值规律已经无法正常发挥作用的情况下,对于价格决不能完全放任自流，由房地产商自主决定，政府“有形之手”应该发挥积极作用。

二、对策建议

（一）构建科学合理保障有力的住房供应体系

新疆房地产市场经过20年的发展，虽然目前已经形成保障性住房和商品房共同发展的供应格局，但保障性住房供应占有比例仍过低，保障能力有限。虽然这有一个阶段过程，但是我们必须确立科学合理、保障有力、符合新疆实际的住房供应体系建设方向。这方面国际国内都有可以仿效的实例，新加坡作为亚洲房地产市场发展最健康的国家，学习欧洲公共住房经验，结合自身国情，创造了独一无二的公共住房制度。截至2009年底，政府共计建设了99.2万套经济适用房，保证85%老百姓的住房需求，同时，政府根据居民收入核算，保证老百姓6年的收入可以买一栋房。而作为国内房地产市场建设典范的重庆市，采取30~40%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60~70%的中高收入群体由市场提供的商品房解决，将房价与“双职工”家庭年收入比稳定在6~7倍左右；并通过房产税的引入对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施的房地产发展思路，形成“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的三层次住房体系，逐步实现住房保障的全覆盖。这两种模式的共同点就是构建政府主导型的住房保障体系，思路与做法值得我们认真研究与借鉴。目前，《住房保障法》已列入2010全国人大立法计划，新疆应结合立法制定符合自身实际的住房发展规划和地方法规，确立以保障性住房为主体的住房供应体系。

（二）进一步改进完善保障性住房政策

抓住国家加大对新疆的支持以及对口援疆机遇，进一步加大保障性住房建设力度，力争在2～3年内全部解决现有统计范围内的低收入群体的住房问题。同时，根据现行政策的缺陷，一是扩大保障性住房保障覆盖范围，尤其对中等及偏下收入群体，进一步降低经济适用房进入门槛。以乌鲁木齐市为例，在2006年前“不分人群、不管面积、不限总量”的宽松政策指导下，经济适用房供应总量占到房地产市场的55%，有效抑制了商品住宅价格过快上涨。2007年后经济适用房政策收紧后，商品房价格快速上涨，供应量大幅增加。从这一实例可以看到经济适用房虽然在某些方面广受诟病，但它对占城市人口大多数的中低收入家庭而言，不但扩大了住房供应，提高了中低收入家庭的居住水平，而且抑制了房价，在现阶段的作用不可忽视，应扩大其比例。二是加快公共租赁房建设，虽然自治区已经出台了公租房发展的指导意见，但目前仍处于探索阶段，应尽快出台具体的实施细则和发展规划，探索多种渠道建设，新疆的大开发大建设需要一支产业大军，大规模建设公租房，是产业大军得以稳定发展的基本保障。通过保障性住房建设力度的加大和政策的不断完善，一方面解决了低收入群体的住房问题，另一方面能够间接遏制商品房房价。

（三）构建房地产信息披露体系，高度关注房地产市场动态

将稳定房地产价格作为政府宏观调控的长期目标，以地州市为平台建立完善的信息公开制度和市场运行监测体系，及时向公众发布市场运行信息，提高透明度，是引导购房主体形成合理预期，稳定社会心理，间接稳定房价的重要手段。新疆应根据各地州市人口、收入等房地产基础价值决定因素，制定详细的房地产中长期发展规划、土地供应计划，并予以公布。同时，强制开发商信息公开，避免捂盘、囤积现象的发生。这不仅是保证房地产持续稳定发展的前提条件，也有助于保障购房者的基本权利。对一些重点区域要加强房地产市场的监测与管理，引导释放涨价预期，尤其对南疆三地州以及部分偏远地区，这些地区本身经济落后，低收入人口、贫困人口比较集中，缺乏支撑高房价的经济基础，过高的房价，不利于经济健康协调发展，影响城市化、工业化进程，不但造成金融风险隐患，而且为农民转移进城设置过高门槛，进一步造成贫富分化，影响社会和谐稳定，必须引起高度重视。

（四）建立房价干预机制，管制住房价格

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生和政治问题。在当前保障性住房还不能对商品房价格产生有效抑制的时期，政府理应维护公众利益，履行公共管理职能，从供给角度对商品房价格进行价格管制，进一步规范市场主体的价格行为。从目前的房地产开发流程来看，开发商拿地价格和建房容积率比较明确，房屋建造成本和营销费用市场也有大致的成本参照。如果以县、市为单位，物价、审计、财政、城建、工商等政府部门联手对楼盘开发成本进行核查，并公开透明，在保障开发商10～20%的正常合理利润的前提下，管制开发商资本回报率，限制销售价格，剥离房价中的不合理成份，规范完善开发商价格形成机制。另外，为保护开发商合理利润，每年核定成本并根据不高于城镇居民可支配收入增长幅度适当调整价格，建立正常的房价增长机制，同时加强价格监督检查，各方联手遏制房价并不难实现。这方面《价格法》已经赋予了各级价格主管部门相关职能，并明确规定“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,省级以上人民政府可以对部分价格采取规定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”。

（五）改革土地供应制度

在现行土地供应制度短期内无法改变的状态下，要弱化土地推高房价的制度因素，必须通过改革招拍挂制度，有效遏制过快增长的土地价格，治理囤地现象，抑制房价。除打击土地拿地和炒地投机活动，查处囤地、倒地等违规行为外，要进一步改善土地供应方式，改进土地招拍挂转让制度，采取土地转让附加建设廉租房、经济适用房、公租房及配套公用设施等附加条件，转变“价高者得”的现行土地出让规则。同时，在部分房地产发展较快的地州可采取房价竞拍方式改革招拍挂制度，让参与土地使用权拍卖的房地产开发企业，以建成后的房价竞价，并以房屋售价最低者为土地竞得人。这样，不仅地价得到有效抑制，房价得到合理控制，而且开发商须更加专注于土地的充分利用，以保证一定的利润空间，使得土地价值得到最有效利用，真正实现拍卖的“价值发现”功能，不断引导房地产开发企业转变发展方式，促进房地产行业健康发展。

（六）探索建立多元化的房地产供应主体

目前，房地产市场开发主体结构单一，仅仅是开发商唱主角，无形中形成垄断利益集团，造成价格垄断和价格合谋。必须要打破这种行业垄断格局，探索培养不同于开发企业的、不以盈利为目的住房合作社和非营利公益性合作建房机构等供应主体参与建房。允许国家机关、企事业单位开发建设面向本单位职工的住房，这样做不仅有利于调动多方面的建房积极性，增加住房有效供给，还可以打破开发商的垄断经营，降低房价。这方面瑞典、德国、英国等西方发达国家，不以盈利为目的的住房合作社为社会提供的住房已经高达60%以上。乌鲁木齐市2009年登记建设的4万套集资建房，在一定程度上已经对乌鲁木齐的房地产价格产生一定的影响。