关于编制延庆县2012年土地储备开发计划（五篇模版）

第一篇：关于编制延庆县2012年土地储备开发计划

关于编制延庆县2012年土地储备开发计划

有关工作的通知

各乡镇政府：

为促进首都经济平稳较快发展，扩大内需、带动社会投资，实现保增长、促发展的发展目标，加强计划对土地储备开发工作的指导，增强政府主导土地储备开发力度，促进土地集约节约利用，根据市委、市政府有关工作部署，重点围绕经营性用地、产业用地，开展2012年土地储备开发计划的编制工作。

一、2012年度土地储备计划新增项目的编制

延庆县2012年土地储备计划新增项目的编制，由各乡镇结合2011年储备计划及辖区实际情况填报，包括各乡镇土地储备计划的核实、梳理、增减，结合本区域征收、拆迁、项目投资情况进行填报。

各乡镇填报的年度土地储备计划是编制全县土地储备及供应的重要基础，各乡镇政府要高度重视、认真组织，未纳入计划的项目未经批准不再纳入年度储备及供应。

二、报送要求

请各乡镇于2011年11月11日前将本区域2012年度土地储备计划加盖乡镇政府公章报送至北京市土地整理储备中心延庆县分中心（金宸大厦801室）另需拷贝电子版。

附件：

区县2012年经营性用地计划新增项目一览表

区县2012年工业用地计划新增项目一览表

二〇一一年十一月四日

第二篇：编制土地储备规划的必要性

编制土地储备规划的必要性

2006-12-1

4土地储备规划是以经营性用地和工业用地为主要规划对象，以土地利用总体规划、城市发展总体规划、区域土地市场状况、二次产业发展为依据，对区域土地的收购储备和出让进行统筹安排的规划。如何构架土地储备规划的体系并进行科学编制，以发挥该规划的作用，尚需在理论和实践层面继续探索。

编制土地储备规划是土地储备制度完善和创新的需要

土地储备工作对完善土地一级市场，建立公开、公正、公平的市场环境，促进房地产市场发展，提升国有土地资产价值，提供城市建设资金等诸多方面作出了重要贡献。然而在本轮房地产市场过热的情况下，土地储备与出让的主观性、随意性、无计划性等问题逐步显现。土地储备制度的完善需要进一步引入创新机制，实行规划控制，即编制土地储备规划。

土地储备制度主要通过四个环节实现“一个池子蓄水”和“一个龙头放水”的目的，即：收购、储备、开发整理、出让。显然，在具体操作过程中，任何一个环节都需要有规划的合理控制：收购储备关系到储备资金的筹集运作、被拆迁人的安置、征地与用地指标的平衡；开发整理关系到城市设施建设及相关部门协调等；出让则直接影响到整个房地产市场和宏观经济的运行。而土地储备与土地出让在数量上、时间上、空间上存在的不一致，更加彰显了编制土地储备规划的必要性。

编制土地储备规划是实现土地政策参与宏观调控的重要途径之一

长久以来，盲目以需求确定土地供给的导向已经成为一些区域经济发展过热、产业结构不合理、房地产空置率高的主要原因。土地政策在2004年首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控手段，是土地管理工作的重大突破。土地储备与出让是调控房地产市场的直接环节，科学合理编制土地储备规划，有计划实施土地供应，理应是土地政策参与宏观调控的重要途径之一。通过土地储备规划的编制和实施，可以有效避免当前土地储备与出让的主观随意性大，受领导意志控制强，土地市场不健康，开发建设过热等问题出现。

编制土地储备规划是实施土地利用总体规划和城市规划的有效手段

土地储备机构应突出行政性、非营利性和专门性，其作用应体现在参与宏观调控、加强土地资源管理、盘活土地资源和落实城市规划等方面。土地储备规划的主要作用就是以市场供求和经济发展为依据，将土地利用总体规划控制指标和城市规划的方案通过土地出让落实到地块。它可前瞻性地平衡征地指标和用地指标，解决城市规划与市场脱节的问题，解决由于规划和房地部门信息不对称、更新不及时造成的土地信息不完备等问题。

编制土地储备规划有利于落实国家土地出让收支管理政策

编制土地储备规划有利于进行土地出让总价预算；有利于预先安排和落实土地征收和动拆迁费用的支付及被拆迁人的安置，保障公民权益。同时，有利于保障经济型住宅用地的供给，完善住房供应体系；有利于

确保出让地块的配套设施完善，保证土地正常使用。

总的看来，通过土地储备规划可以达到以下目的：（1）实施和协调土地利用总体规划、城市总体规划及其他相关规划，有效引导城市建设开发，促进城市发展；（2）摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，促进土地经济、环境和社会效益最大化，实现土地可持续利用；（3）促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用；（4）促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作。

土地储备规划与相关规划计划的关系

当前，我国各类规划体系相对健全，探讨编制土地储备规划，需要分析土地储备规划与相关规划的关系，明晰其在规划体系中的地位。

与土地利用总体规划的关系

土地利用总体规划已经在全国实施多年，是否还有编制土地储备规划的必要？分析两类规划可以看出，它们之间的差异是显而易见的。

目标不同。土地储备规划目标简单地说是为了落实城市规划和土地利用总体规划，通过土地供应实现宏观调控，保障土地市场健康发展。土地利用总体规划目标则是协调国民经济各部门以及农业各业之间的用地矛盾，平衡农业用地与非农用地之间的配置，提高土地利用率和土地产出率，取得土地的最佳生态效益、经济效益和社会效益。

特征不同。土地储备规划侧重的是土地资产的市场运营，直接关系到土地市场和房地产市场的供求平衡控制，更具经济特性。而土地利用总体规划则侧重于土地资源的配置，直接关系到农业用地、非农用地与未利用土地的平衡，更具资源特性。

出发点不同。土地储备规划是基于具体建设项目的落实，特别是经营性用地的落实。而土地利用总体规划出发点则是土地资源的开发、利用和保护，特别是耕地的保护。

规划对象不同。土地利用总体规划的对象是区域内所有土地。土地储备规划的对象则是规划区域内需要更新改造的存量城市建设用地，以及即将转变为城市建设用地的增量土地。

规划内容不同。土地储备规划是在充分分析土地资源的保护、城市发展方向和速度、基础设施和公益设施建设推进时点、房地产市场供求状况、土地成本等要素的基础上，分别就经营性用地、工业用地和部分重大设施用地，确定规划期需要储备和出让地块的数量、布局、强度和时序，其和近期规划成果具体到地块。土地利用总体规划则是在充分分析土地适宜性、不同用途需求和土地供给潜力的基础上，主要分别就农业用地、非农用地和未利用土地，确定规划期各类用地的数量、位置和时序。

实施途径不同。土地储备规划实施通过出让制度，经由土地收购、土地储备、土地一级开发、土地招拍挂出让和监管等一系列过程。整个过程伴随着资金的流动、运作，是市场化运营过程与行政管理的结合。而土地利用总体规划实施通过用途管制制度，经由用地申报、审批、监督等过程。整个过程伴随各项用地指标控制，是行政管理过程。

层级不同。土地储备规划以土地利用总体规划为依据，增量土地的推出必须符合土地利用总体规划的指标

控制。可以说，土地储备规划是土地利用总体规划的一项具体实施规划。

与城市规划的关系

城市规划是指导城市建设用地利用的纲领性文件，它规定了城市发展性质、建设用地的规模、结构、布局和强度。城市规划是土地储备规划的最直接依据。但在当前具体实践中，城市规划过于重视形态规划，对市场及经济的考察偏弱，常会造成规划对市场的偏离和滞后。因此，主要以市场研究和地块具体开发为基础的土地储备规划，可以反馈和修正城市规划并确保城市规划方案的实施。另一方面，由于各部门的信息交换不通畅，在开发具体地块时，相关部门的专项规划之间常常存在矛盾，阻碍城市建设的顺利进行。土地储备规划可以更有针对性地协调城市土地开发过程中的矛盾，并及时加以解决。

与土地利用计划的关系

土地利用计划是土地利用总体规划的实施计划，属于资源性控制规划，主要进行农用地转用指标总量控制和城乡建设、能源、交通、水利等独立选址建设项目占用农用地指标的分类控制。土地利用计划实行的是指令性管理，不得突破，凡不符合规划、没有农用地转用计划指标的，一律不得批准农用地转用。土地储备规划中的增量土地储备与出让指标必须符合土地利用计划，否则，无法办理农用地转用手续，无法进行土地储备与出让。然而，对许可的土地利用指标如何在把握市场规律和土地开发经营规律的基础上，落实到具体地块并推向市场，则需要土地储备规划来完成。

与土地供应计划的关系

土地供应计划就是土地出让计划。笔者认为，土地出让计划与土地储备规划性质相同，但内涵要小。土地储备规划既包含土地的储备计划，又包含土地的出让计划。此外，土地储备规划不仅仅进行近期储备规划，还要从宏观角度作出储备的长期规划。出让与储备在实施层面是紧密联系的环节，它们之间在操作时间、运作数量、资金运作等方面均存在着不一致，这种不一致恰恰需要通过土地储备规划来统一协调。

第三篇：福泉土地储备规划编制工作方案

福泉市土地储备规划编制工作方案

根据《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕 277 号）、《黔南州土地储备管理实施办法》（黔南府办函〔2015〕150）号）和《黔南州国土资源局关于印发黔南州土地储备规划编制工作指导意见的通知》（黔南国土资发〔2016〕79号）等文件精神，为加快推进全市土地储备规划编制工作，为城市基础设施、商业、工业等建设提供有力的用地保障，结合我市工作实际，特制定本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，正确处理社会主义市场经济发展态势下土地资源合理利用与保护，统筹区域之间、城乡之间、增量与存量的用地指标问题，促进土地资源合理配置与节约集约利用，保障市域经济的可持续发展。

二、目的和意义

编制土地储备规划，有利于加强土地储备的科学规划与指导，进一步规范土地市场秩序，增加政府宏观调控能力，实现土地节约集约利用，统筹保障各类建设用地需求，促进地方经济又好又快发展。

土地储备规划是开展土地储备的工作指引，编制土地储备规划是土地储备的基础性工作。编制土地储备规划，可以提高土地储备工作的计划性和统筹性，实现政府对土地一级市场的宏观调控能力，促进土地资源的优化配置，保障经济、社会和环境的协调发展。落实土地利用总体规划、城市总体规划及其他规划的实施，引导城市的发展，城市的建设。摸清土地储备信息，合理确定土地使用性质，为土地利用的经济、环境和社会效益最大化，实现土地可持续发展与利用。

三、总体要求

（一）规划期限。本次土地储备规划为首轮规划，以2015年为基期年，规划期5年（2016-2020年）。

（二）规划范围。一是土地储备来源于土地利用总体规划确定的城镇建设用地、农村集体建设用地、允许建设区、有条件建设区；二是已经属于国家所有的农用地、未利用土地；三是列入交通、水利、能源、旅游等相关行业规划的重大项目重点产业用地；四是国家法律、法规规定，可以收回和应当收回土地使用权的土地，收购已纳入土地储备的农转征土地；五是市政府根据经济社会发展需要，明确可以纳入预储备的土地。

（三）工作原则。一是坚持合法性与符合规划相结合的原则；二是坚持尊重客观规律与因地制宜的原则；三是坚持以人为本和可持续发展的原则；四是坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则；五是坚持局部服从整体和近期服从长远的原则；六是坚持政府决策与部门参与相结合的原则。

四、工作任务

（一）分析土地利用现状。通过土地利用基础数据，分析土地利用现状结构、布局和变化规划，归纳反映土地利用特点和存在问题，结合规划期间可能出现的各种影响因素，突出需要重点解决的问题。

（二）明确土地储备规划目标和任务。在土地利用现状分析和专题研究的基础上，合理确定土地储备规划的任务、目标和基本方针。

（三）提出土地储备规划实施措施。根据土地储备规划的目的和任务要求，提出规划实施的政策和措施，包括法规、行政、经济和技术措施等。

（四）确定土地储备分区。根据土地利用总体规划和重大项目重点产业用地布局，确定规划期土地储备分区，将土地出规划的目标、任务、土地储备实施时序落实到土地储备分区。

（五）形成土地储备规划调整和修改机制。根据土地利用总体规划调整和修改机制，结合国家法律、法规及支持西部发展的有关政策，确定土地储备规划动态评估、适时调整和修改的机制。

（六）开展专题研究。开展规划区域经济社会发展环境与趋势研究；土地储备、开发、供应现状研究；建设用地供需研究；建设用地结构研究；土地储备开发运作机制研究等。

五、进度安排

（一）2016年8月31日前，成立土地储备规划编制工作领导小组，制定土地储备规划编制工作方案。

（二）2016年9月15日前，选择委托具有资质的编制单位。

（三）2016年10月31日前，完成土地储备规划大纲编制，并提交审查、审批。

（四）2017年2月28日前，形成土地储备规划成果，并提交审查通过。

（五）2017年3月31日前，完成土地储备规划编制工作总结报告的编写，完成土地储备规划审批、公布实施。

六、工作要求

（一）加强组织领导，落实工作责任。为确保土地储备规划编制工作顺利开展，成立由市政府分管副市长为组长，市发展改革局、市国土局、市工业信息局等单位为成员的工作领导小组，负责统筹指导规划编制工作。领导小组下设办公室在市国土资源局，具体负责规划编制工作的统筹安排与协调推进。各有关部门、乡镇（街道）要始终坚持“全市一盘棋”的思想，把规划编制作为统一思想、整合资源、协调步调的过程，加强信息沟通、数据交换、成果共享，努力做好全市土地储备规划编制工作。

（二）落实编制经费，加快工作进度。市财政局要落实规划编制工作经费。土地储备规划编制报告、土地储备规划审批由州土地储备局统一安排，市国土局要把土地储备规划编制列为当前的重点工作，按照规划编制要求，全力推进，确保土地储备规划编制工作如期完成。

（三）规范编制程序，强化规划衔接。切实加强前期研究、文本起草、征求意见、衔接论证、审查发布等环节的规范管理，有序推进规划编制。以规划纲要为统领，按照下级规划服从上级规划、专项规划服从规划纲要、同级规划相互协调的原则，抓好各级各类规划的衔接协调，确保目标同向、措施一体、投资安排和政策措施对接。

第四篇：土地储备计划

篇一：2013土地收储计划表(新)松滋市2013土地收储计划表（新增地）

土 地 收 储 计 划 表（存量地）

土地收储计划表（存量地）

土 地 收 储 计 划 表（存量地）

闲 置 土 地 收 储 计 划 表（闲置地）

篇二：张家界市市本级土地储备计划文本

目 录

限.............................................1 储备范围和对象...........................1 围.......................................1 象.......................................1 土地规模、结构、分布.....................2 备土地规模...............................2 备土地结构...............................2 备土地分布...............................2 土地前期开发规模、时序...................3 土地供应规模.............................3 土地管护与临时利用安排...................4 存储备土地情况...........................4 地融资情况...............................4 措施.....................................4

一、计划期

二、计划土地

（一）土地储备范

（二）土地储备对

三、计划储备

（一）计划储

（二）计划储

（三）计划储

四、计划储备

五、计划储备

六、计划储备

七、计划末库

八、2014年储备土

九、计划实施保障

十、特殊情况说明.........................................4

十一、附件...............................................5 张家界市市本级2014土地储备计划

为加强张家界市市本级土地调控，优化城乡土地利用格局，发挥土地资源支持市本级经济社会发展作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《国有建设用地供应计划编制规划（试行）》（国土资发〔2010〕117号）、《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）、《国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）、《湖南省国土资源厅 湖南省财政厅 中国人民银行长沙中心支行 中国银监会湖南监管局关于加强土地储备与融资管理的实施意见》（湘国土资发〔2013〕44号）、《关于做好2014年国有建设用地供应计划和土地储备计划编制工作的通知》（湘国土资发〔2013〕188号）、《土地储备计划编制实施细则》等相关文件规定，结合2014年张家界市市本级经济社会发展需要，特制定本计划。

一、计划期限

张家界市市本级土地储备计划期限为2014年1月1日至2014年12月31日。

二、计划土地储备范围和对象

（一）土地储备范围

计划土地储备范围为张家界市市本级所辖区域全部国有建设用地。

（二）土地储备对象

1、依法收回的国有土地；

2、依法收购的土地；

3、依法行使优先购买权取得的土地；

4、已办理农用地转用、土地征收批准手续并完成征地拆迁的土地；

5、其他依法取得的土地。

其中闲置和低效利用的国有存量建设用地，优先纳入土地储备。

三、计划储备土地规模、结构、分布

（一）计划储备土地规模

2014土地储备规模368.86公顷，其中已入库储备地块面积113.07公顷，拟入库储备地块面积255.79公顷，计划前期开发土地面积288.26公顷，计划供应储备土地面积88.29公顷，年末土地储备库存面积280.57公顷，储备土地拟融资面积149.30公顷。

（二）计划储备土地结构

2014张家界市储备土地总量中，商服用地69.83公顷，工矿仓储用地7.64公顷，住宅用地284.44公顷，公共管理与公共服务用地6.95公顷，交通运输用地、水域及水利设施用地、其他用地暂无储备量。

（三）计划储备土地分布

1、沙堤片区拟收储整理的土地共计1宗，总面积13.33公顷。

2、且住岗组团拟收储的土地共计7宗，总面积56.08公顷。

3、永定组团拟收储整理的土地共计3宗，总面积6.00公顷。

4、官黎坪组团拟收储整理的土地2宗，总面积1.84公顷。

5、崇文组团拟收储整理的土地共计4宗，总面积10.33公顷。

6、西溪坪组团拟收储整理的土地共计4宗，总面积16.84公顷。

8、南庄坪组团拟收储的土地共计1宗，总面积0.80公顷。

9、武陵源区画卷路居委会拟收储的土地共计2宗，总面积6.94公顷。

10、武陵源区宝峰路居委会拟收储的土地共计5宗，总面积26.32公顷。

11、武陵源区吴家峪居委会拟收储的土地共计2宗，总面积4.93公顷。

12、武陵源区喻家嘴居委会拟收储的土地共计2宗，总面积5.13公顷。

13、武陵源区迎宾路居委会拟收储的土地共计3宗，总面积13.03公顷。

14、其他片区拟收储的土地共计12宗，总面积94.22公顷。

四、计划储备土地前期开发规模、时序

2014张家界市本级计划进行前期开发土地288.26公顷，第一季度储备计划前期开发土地43.24公顷，二季度计划前期开发土地100.89公顷，三季度计划前期开发土地86.48公顷，四季度前期开发土地57.65公顷。

五、计划储备土地供应规模 2014年储备土地供应规模88.29公顷，其中商服用地32.75公顷，供应住宅用地51.09公顷，公共管理与服务用地4.45公顷。篇三：土地储备办法

====人民政府办公室

关于印发《====土地储备管理实施办法》的

通 知（代拟稿）

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府有关部门：

?====土地储备管理实施办法?已经县政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年五月 日

====土地储备管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为加强国有土地资产管理，增强土地市场宏观调控能力，充分发挥土地资产效益，根据?中华人民共和国土地管理法?、?中华人民共和国房地产管理法?、?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?、?土地储备管理办法?和?土地储备资金财务管理暂行办法?等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 ====行政区域内的土地储备管理，适用本办法。

第三条 本办法所称土地储备，是指县政府国土资源管理部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用目标，根据土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划，对城镇建设用地范围内依法征收的土地以及依法收回、收购的国有土地予以储存，进行前期开发利用，以备供应土地的行为。

第四条 县人民政府对本行政区域内的土地实行统一规划、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理。



第二章 土地储备机构及职责

第五条 县政府设立县土地储备管理委员会（以下简称土地储备委员会），负责土地收购(收回)、储备、供应的协调和决策工作；批准成立====土地收购储备中心（以下简称土地储备中心），隶属于县国土资源部门，是具有独立法人资格的事业单位。土地储备中心受土地储备委员会委托，代表县政府统一实施土地

收购（收回）、储备和供应工作，其他任何单位和个人不得代行其责。

第六条 土地储备中心承担下列工作职责：

1、编制土地储备计划并上报县政府审批；

2、根据储备计划具体实施土地收购（收回）、储备、供地前期开发和管理，建立建设用地储备库，扩大土地储备量，创造净地出让条件；

3、筹措、管理和使用土地储备资金；

4、其他相关工作。

第三章 计划与管理

第七条 土地收购（收回）储备实行预报制度。凡符合收购（收回）储备条件的国有土地用地单位和个人，均应提前报告土地储备中心。

第八条 土地储备中心可以依照法律法规及本办法将依法收购（收回）的土地进行前期开发，并做好出让前期准备。集体所有土地需要储备的，必须依法办理土地征收手续。

第九条 土地储备实行计划管理。县国土资源、财政及人民银行等部门，应根据我县经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划、土地市场供需状况以及县政府的要求和目标，共同编制土地储备计划。

第十条 土地储备计划应包括：

1、储备土地规模；

2、储备土地前期开发规模；

3、储备土地供应规模；

4、储备土地临时利用计划；

5、计划末储备土地规模。

第四章 范围与程序

第十一条 下列土地应当纳入土地储备范围：

1、依法征收的国有土地；

2、城市范围内未确定土地使用权的国有空闲土地；

3、本行政区域内未利用的国有土地；

4、土地使用期限届满被依法收回的土地；依法收回的闲置土地；擅自改变土地使用用途，被国土资源部门责令交还的土地；

5、经核准报废的公路、铁路、水利等土地；

6、因单位撤销、迁移等原因停止使用的划拨土地；

7、因单位破产、产业结构调整等原因调整出的划拨土地；

8、企业改制中以土地资产变现为目的的土地和通过兼并、收购方式取得土地使用权而改变土地用途的土地；

9、为公共利益或实施城市规划进行旧城改造需要储备的土地；

10、以有偿方式取得土地使用权后无力继续开发，又不具备转让条件的土地；

11、原属军事用地现今不再使用的土地；

12、依法行使优先购买权购买的土地；

13、土地使用权人申请收购的土地；

14、人民法院、土地抵押权人依法拟执行的土地；

15、无土地使用权人或者土地使用权人不明确的土地；

16、其他需要进行储备的国有土地。

前款规定的储备范围内的土地，任何单位和个人不得自行开发和转让。

第十二条 土地收购的程序

1、申请收购：土地使用权人持土地使用权证书及相关资料申请土地储备中心进行收购；没有土地使用权证书的，应当由县国土资源局确认权属。

2、实地勘查：土地储备中心对申请人提供的土地和地上物权属、土地面积、地上物数量与面积、“四至”范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。

3、确定用途：土地储备中心根据申请人提出的申请和实际调查情况，向规划部门征求意见，确定规划建设用途。

4、费用测算：土地储备中心根据调查、征询和协商意见的结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算，实行土地置换的，还要进行相应的土地置换费用测算。

5、方案报批：土地储备中心根据土地权属调查和收购费用测算结果，提出土地收购的具体方案，经县国土资源部门审核后报县政府审批。

6、签订合同：土地收购方案批准后，由土地储备中心与原土地使用权人签订?国有建设用地使用权收购合同?。

7、收购补偿：土地储备中心按照?国有建设用地使用权收购合同?约定的金额、期限、方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。

8、权属变更：根据?国有建设用地使用权收购合同?的约定，原土地使用权人与土地储备中心共同向县国土资源、房管部门申请办理权属变更登记手续。篇四：2014年土地收储计划表3 松滋市2014年土地收储计划表(存量地1)松滋市2014年土地收储计划表(存量地2)松滋市2014年土地收储计划表(存量地3)松滋市2014年土地收储计划表(存量地5)篇五：土地储备规划编制方法探析

土地储备规划编制方法探析

【发布日期】2010-3-8 【作者】刘保奎 冯长春 韩丹 【来源】《中国房地产》

刘保奎 冯长春 韩丹 北京大学城市与环境学院

但《办法》并未在规划目标、依据、规划期限、内容、规划实施保障等方面提出强制性要求或详细的指导意见。因此从各地的实践情况来看，土地储备规划编制深浅不一，进而对土地储备工作的指导作用也存在很大差异。本文以《办渤为主要依据，就现阶段土地储备规划的编制进行探讨，以期对各地土地储备工作有所帮助。

一、土地储备规划的目标和指导思想

(一)规划目标

《办法》中对土地储备的内涵有如下阐述：“土地储备，是指市、县

人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”

应该说，土地储备规划的目标与土地储备的目标，二者在本质上应该是一致的，即“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。

(二)指导思想 土地储备规划应该以科学发展观为指导，遵循“以人为本、全面、协调、可持续”的要求，树立科学的土地利用观，正确处理社会主义市场经济条件下经济发展与土地资源利用和保护的关系，做到四个统筹，即“统筹区域之间、城乡之间、近期与远期之间、增量与存量之间”的用地需求，转变规划编制理念、创新规划编制技术、提高规划实施质量，促进土地资源合理配置与集约利用，保障城市经济社会环境协调发展。

二、土地储备规划的依据和期限

(一)规划依据

土地储备规划编制首先应遵循相关法律、法规、条例、办法等，主要有：《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理

法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《、城市房地产开发经营管理条例》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发 [2001]15号)、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发

[2004]28号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)、《国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见的通知》(国土资发[1999]222号)、《关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知》(国土资发[2000]337号)、《国土资源部闲置土地处置办法》、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》(国土资发

[2008]138号)等。还应当依据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划，以及土地供应计划、控制性详细规划、商业网点规划、住房建设规划等，做到与上位规划相协调，与当地经济社会发展相协调。

(二)规划期限

考虑到我国经济社会发展速度和土地政策的调整，土地储备规划期限不宜过长，建议分近远期，远期为5年，近期为3年。土地储备计划是土地储备规划在时间维度上的细化，应受土地储备规划的指导和指标约束。考虑到基础数据收集的难易和数据口径的一致性，土地储备规划的编制应尽量与上位规划相协调，特别是要与经济社会发展五年规划在编制节

奏和期限上相协调。

三、土地储备规划的工作组织与规划实施

(一)工作组织

1。由市政府组建土地储备规划修编领导小组，其主要职责是：研究确定工作计划；协调各部门的关系；研究解决规划工作中的重大问题：审查规划方案。2．规划修编领导小组下可设临时办公室，负责规划修编中的具体组织与协调工作。各部门和各地市指定联络员，负责向办公室提供有关资料，反映用地需求和意见，参与规划方案的研究和协调。

3．制定工作计划，包括规划指导思想、工作内容、工作步骤与方法、工作人员组成与分工、工作经费等。

(二)技术准备

制定技术方案，包括规划依据、规划内容与方法、技术路线、成果要求等；配置相应的设备，以满足专题研究、分析测算、规划制图、信息化管理等需要：对规划编制人员进行必要的技术培训。

(三)资料准备

1．宏观经济数据。包括近年城市gdp、人口、地方财政收入、城镇居民人均可支配收入、固定资产投资、合同利用外资等数据，以及上级行政单元内同级别城市的宏观经济数据。

2．相关规划、计划。包括城市土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划、产业发展规划、商业网点规划、旧城改造规划、城中村改造规划、重点建设项目计划、招商引资计划等。

3．土地利用资料与数据。包括土地利用现状资料(数据和图件)、土地利用总体规划文本与图件、基准地价文本与图件。

4．土地市场相关资料。包括近年土地储备、供应计划，土地储备与供应规模、结构、布局；近年来关于土地市场、土地储备、土地开发、土地供应、收益分配、资金管理等方面的文件、条例、办法。

(四)前期调查

对规划范围内建设用地供应潜力、规模、布局等进行全面摸底，对土地储备规划修编中涉及到的专项问题进行调研。

第五篇：土地储备和一级开发流程

土地储备和一级开发流程70 一级储备

时间：2016-02-04 热度： 69℃ 作者：

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话题：一级储备

申请书

会议纪要

申请报告

房屋

北京房地产一级开发程序流程

一、土地一级开发的概念

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备和一级开发（土地储备开发）是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并通过组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

二、土地储备开发计划

1、编制原则：

土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、土地利用计划、土地供应计划编制。

2、编制单位：

由市国土资源局（以下简称国土局）会同发展和改革委员会（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

3、编制程序：

（1）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（2）市国土局会同市发改委、规委、建委、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队。

（3）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。

（4）市国土局征求市相关部门意见并完成善后与市发改委共同报市政府。

（5）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发改 委共同报市政府批准。

三、土地一级开发的实施方式

根据一级开发实施主体的不同，可以分为两种方式：

1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。

2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，部分通过招标确定一级开发企业的办法。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。

目前，由于授权一级开发不再审批，同时进行一级开发招投标确定主体也颇有难度，因此主要采用以区县储备分中心为主体，然后分中心再委托实施主体的方式来实现。

另有部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。此种方式称为工业用地前期整理，立项和程序与一级开发项目基本相同，但无法取得一级开发项目授权，不属于一级开发的范畴。四、一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；

3、协议出让土地首次转让土地使用权的；

4、政府规定的其他土地使用权交易；

5、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

五、土地一级开发成本和收益

（一）成本构成：

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财 政和土地主管部门核准的其它支出。

（二）收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。六、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土资源局（以下简称国土局）、发展改革委（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

5、交通主要负责交通评价批复工作。

6、环保主要负责环境评价批复工作。七、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。

6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整（简称“三通一平”）及取得市政接用方案，有条件的应达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。

9、原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。

八、土地一级开发一般工作程序

（一）确定土地一级开发项目

1、土地一级开发项目来源：（1）土地储备计划；（2）市政府批准的重点项目；（3）市、区储备申报；（4）市属国有企业申报。

2、项目确定的主要原则：（1）项目实施的必要性；

（2）结合库存分析新增量的合理性；（3）项目本身是否具备启动条件。

3、政府主管部门：

市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）

4、项目确定流程：

（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向区县国土局 提出土地一级开发申请；

（2）由区县土地储备机构审核决定是否进行一级开发，主要取决于是否符合土地利用总体规划和城镇控制性规划，具体时间视项目而定；

（3）市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案，资料齐全的情况下编制方案约1周时间，但由于在编制实施方案时需要取得征地测算数据，需要同集体经济组织洽商；需要取得拆迁补偿数据，需要进行拆迁摸底；需要取得市政设施建设成本数据，需要编制市政综合咨询方案。时间就很难得到保证；（4）由区县土地储备机构报区政府批准后向市国土局申报一级开发实施方案，经过初审、内审和专家会评审后，取得会议纪要。通常需要1个半月的时间；

（5）市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见，确定实施主体并出具会议纪要，会议纪要大约在联席会结束后两周内由各委办局签字后下发；

5、项目审批的主要内容——审核土地一级开发实施方案

（1）项目的基本情况（名称、坐落、四至、面积、现状、规划）；（2）投资测算（成本测算）；

（3）工作计划（工作内容、开发周期等）；（4）收益分析（资金平衡测算）。

6、办理时间：

整个项目确定过程（从实施方案储备分中心初审到上市政联席会）原则上需要8周的时间。

（二）确定一级开发单位

1、政府主管部门： 市国土局、市建委等部门

2、确定开发单位流程：

（1）市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；（2）下达土地一级开发批复； 土地储备和一级开发流程70_一级储备（3）签订土地一级开发合同。

3、办理时间：

整个项目确定委托单位，签订委托协议，通常1周时间。

（三）办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；

（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；（6）其他需要进行交通影响评价的项目。

2、政府主管部门：

市规委基础设施处、市交通委员会

3、交通评价文件审批：

委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。

4、办理时间：

由实施主体组织交通评价公司编制交通评价，并上会取得环评批复大约为4至8周。

（四）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。

1、办理避让古树名木措施审批意见（1）政府主管部门： 市园林局监督检查处（2）审查标准：

①申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

②凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚； ③树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。（3）所需文件资料：

①北京市园林局避让保护古树名木措施申请表，（申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章））； ②规划意见书及附图；

③避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。

2、办理古树名木移植许可（1）政府主管部门： 市园林局城市绿化处（2）审查标准：

①是否属于因特殊情况必须移植的； ②古树名木移植方案是否符合要求；

③申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效； ④如举行听证的，符合听证笔录的要求。（3）所需文件资料：

①北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)； ②北京市园林局绿地指标审核签图意见； ③规划意见书及附图； ④项目工程树位平面图，在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积； ⑤古树名木移植方案。

3、办理时间：

《避让古树名木措施审批意见》的办理时间为20个工作日，《古树名木移植许可》的办理时间为12个工作日。

（五）办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、环境评价文件的类别及适用项目：

（1）环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；

（2）环境影响报告表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；（3）环境影响报告表，适用于其他项目。

2、政府主管部门：

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。

3、审查标准：

（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；（2）符合国家产业政策；

（3）符合城市功能区划和环境保护规划；

（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；（5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；（7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

（8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求；

（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施；

（10）能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；（11）《离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定；

（12）地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；（13）产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

（14）轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计。

4、所需文件资料：

（1）加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》；（2）环境影响评价文件；

（3）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）

（4）项目用地预审意见；（5）土地一级开发批复。

5、办理时间：

环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响报告表的办理时间分别为：报告书60日、报告表30日、登记表15日。

（六）办理规划意见书

1、政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）

2、审查标准：（1）实体审查

①符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）；

②新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件)；

③自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。（2）形式审查

①环保部门批准的环境影响评价文件。

②无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见； ③广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；（3）所需文件资料： ①申请书； ②用地说明书；

③地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)； ④平面设计图1份； ⑤环评、交评审批意见；

⑥普测或钉柱成果报告书（电子版）；

⑦地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）； ⑧一级开发批复；

⑨产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；

⑩迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见； ?其他材料。

4、办理时间：

办理规划意见书的办理时间约为20个工作日。

（七）办理土地一级项目立项核准

1、政府主管部门：

先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。

2、审查标准：（1）项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；（2）项目符合国家法律法规；

（3）项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；（4）项目符合国家宏观调控政策；（5）地区布局合理；

（6）主要产品未对国内市场形成垄断；（7）未影响我国经济安全；（8）合理开发并有效利用了资源；

（9）生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

（10）未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；（11）房地产企业开发资质证明文件； 土地储备和一级开发流程70_一级储备

（12）项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。

3、所需文件资料：

（1）由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

（2）一级开发批复；（3）项目用地预审意见；（4）征地补偿安置初步协议；（5）法人资格证书（开发企业）；

（6）中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；（7）环评、交评审批意见；（8）其他材料。

4、办理时间： 申报项目立项核准。工作时限约为20个工作日。

（八）取得征地批复(实施征地)

1、政府主管部门：

新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。在与被征地方签定补偿协议后，向项目所在区县国土分局征地科提出新增建设用地申请，经区土地局初审后进行公示，受理和初审约10个工作日，公示期一般在10天左右。区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。

2、所需文件资料：（1）新增建设用地申请；（2）《规划意见书》及附图；（3）钉柱测量成果报告书；（4）一级开发项目立项核准文件；（5）征地补偿安置协议书；

（6）一级开发批复和建设项目用地预审意见；（7）拟占用土地1：1万土地利用现状图；（8）补充耕地位置图；

（9）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；（10）建设项目总平面图或线形工程平面图；

（11）一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；（12）（占）地情况调查表；

（13）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；

（14）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；

（15）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。

3、实施流程

由区土地局编制的一书四方案，报送区政府，区政府签署意见后报市国土局相关处室会签，经主管局长签字后，报市政府七人协调小组会审定，最后经主管市长审批后，由国土局核发征地批复。这一过程有两点需加以说明:（1）正常情况下，市政府协调会每月召开一次，但很难完全保证；

（2）在资金安排上，规定征地补偿款支付50%以上方可取得征地批复，全部付清后才能办理《征地结案表》和《建设用地批准书》。

4、办理时间：

从编制一书四方案到取得《建设用地批准书》至少要2个月。

（九）实施征收拆迁

1、国有土地征收（1）适用范围: 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。征收项目应符合下列情形之一： ① 国防和外交的需要；

②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文 物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； ④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础实施落后等地段进行旧城区改建的需要； ⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（2）政府主管部门：

区县人民政府、区县房屋征收部门、区县房屋征收事务中心（3）基本流程

依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于印发<北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见>的通知》（京政发[2011]27号）的要求，现阶段北京市征收工作基本流程如下： ①建设单位提出申请 为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区、县人民政府提出征收申请，提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。收到申请后，区、县人民政府按照《征补条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。②发布暂停公告

对符合房屋征收条件的建设项目，区、县房屋征收部门自收到区、县人民政府的确认意见后5个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。房屋征收部门应当将暂停事项书面通知规划、工商、公安，房管等有关部门，相关部门应按照各自职能及时停办相关事项。暂停办理相关事项的通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。③组织选择评估公司

房屋征收部门发布暂停公告后，可以委托征收实施单位或属地街道办事处(乡镇人民政府)组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，根据多数被征收人意见确定；若无法形成多数意见，则由房屋征收部门通过公开摇号的方式随机选定，结果应当在征收范围内公布。④完成前期事务性工作

对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人

应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。

⑤制定并发布征收补偿方案

房屋征收部门会同财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，报区、县人民政府批准后，在征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人有意见的，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。⑥风险评估

区、县人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人户数较多的，应当经区、县人民政府常务会议讨论决定。⑦征收补偿资金管理

在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当设立房屋征收与补偿资金专用帐户，明确征收项目补偿资金的总额、来源，按照房屋征收与补偿方案确定的项目进度将补偿资金拨付到专用账户上，按规定使用。⑧做出征收决定 区、县人民政府依据《征补条例》的规定，履行了上述程序后方可作出房屋征收决定，并及时在征收范围内公告。公告应当载明征收补偿方案、征收范围、实施单位、签约期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。区、县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。⑨做出征收补偿决定，当事人可提出复议或诉讼

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。⑩申请法院强制执行 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区、县人民政府依法申请人民法院强制执行。?搬迁

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的区、县人民政府对被征收人给 予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

2、纳入旧城区改建房屋的征收

为加快推进北京市中心城区棚户区改造和环境整治项目，按照“优化征收流程、简化审批手续”的基本思路，北京市住房和城乡建设委员会于2013年9月7日颁布了《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市旧城区改建房屋征收实施意见>的通知》(京建发

[2013]450号)，对纳入旧城区改建项目的征收流程进行了优化。（1）适用范围: 适用于全市实施旧城区改建范围的房屋征收项目。旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。（2）政府主管部门及职能：

①各区县人民政府负责本行政区域内旧城改建房屋征收与补偿工作，组织相关部门对征收补偿方案论证，作出房屋征收决定、补偿决定。

②各区县房屋征收部门负责组织实施本行政区域内旧城区改建房屋征收与补偿工作，包括暂停办理相关事项、组织调查登记、拟定征收补偿方案、组织签订征收补偿协议、受理房屋征收信访投诉及法规政策解释宣传工作等。

③各区县房屋征收部门可以委托不以盈利为目的的房屋征收实施单位承担旧城区改建房屋征收与补偿的具体工作，并对房屋征收实施单位的征收与补偿行为负责。④市重大项目建设指挥部办公室负责全市旧城改建项目总体协调调度工作，市住房和城乡建设委员会会同市财政、发展改革、规划、国土资源等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。（3）基本流程 ① 编制计划

区县人民政府组织项目建设单位及相关部门对本行政区域内旧城区房屋破损程度和改建难易程度进行调查，编制辖区内旧城改建计划，并将编制完成的旧城区改建计划上报市重大项目建设指挥部办公室组织联合审查。② 计划审查

市重大项目建设指挥部办公室召集市发展改革、规划、国土资源、建设房管、财政等部门对各区县汇总的旧城区改建计划进行可行性、公益性联合审查。公益性认定以改善民生、优化环境为原则，不以改建后的规划用途为条件。审查通过后，市重大项目建设指挥部办公 土地储备和一级开发流程70_一级储备 室向各区县人民政府下达旧城区改建计划。③ 改建征询

旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。

区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。④ 征收要件

通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。⑤ 暂停办理

区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作，在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。⑥ 调查登记 区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。⑦ 方案征询

区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。⑧ 预签协议

区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。⑨ 征收决定

区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的,按照“就高不就低”的原则处理。⑩ 补偿决定

房屋征收部门与被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确的或者下落不明的，由房屋征收部门报请区县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。? 强制执行

在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。（4）办理时间：

从改建征询到区县人民政府作出房屋征收决定大约需要6至9个月。

3、已取得拆迁许可证或集体土地需要拆迁的项目

由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）于2010年1月21日起实施。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。实施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于已取得拆迁许可证的项目及集体土地上的拆迁项目，其办理拆迁许可证的政府主管部门及所需文件资料如下：

（1）政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科（2）办理拆迁许可证所需文件资料： ① 申请书；

② 《规划意见书》及附图；

③ 一级开发批复和建设项目用地预审意见； ④ 一级开发项目立项核准文件； ⑤ 拆迁实施方案；

⑥ 安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件； ⑦ 其他材料。

《拆迁许可证》办理时间大约30个工作日

（十）编制市政基础设施实施方案（1）政府主管部门： 市规委市政处、各市政专业部门（2）主要工作内容：

① 到市自来水公司编制上水方案；

② 到北京四方市政技术公司编制雨污水方案； ③ 到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）： ④ 到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）； ⑤ 到市供电局编制供电咨询方案； ⑥ 到市电信局编制电信方案；

⑦ 请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。区县储备分中心取得项目核准后和规划意见书后，实施征地拆迁和市政设施实施方案。两者可同时进行。在办理征地和拆迁工作的同时，中标单位可办理市政建设方案，完成市政项目综合，取得市政综合管线图。（3）办理时间： 通常需要3个月。

（十一）组织验收，评估土地成本（1）政府主管部门： 市国土局会同有关部门（2）主要工作内容：

① 一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计；

② 市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；

③ 市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审； ④ 市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。⑤ 审批《土地一级开发项目结果报告》（3）办理时间：

一级开发的验收、审计、核算直到审批结案报告，通常情况下约需45天。

（十二）纳入土地储备库或直接入市交易（1）政府主管部门： 市国土局会同有关部门（2）主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下： ① 市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

② 市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议； ③ 市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。④ 按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。

⑤ 由市土地储备中心编制招标（或挂牌）出让方案，组织编写招标（或挂牌）文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议。（3）办理时间：

《土地一级开发项目结果报告》审批后，市储备中心开发部将文件转至市场部，进行上市交易的准备工作，制作和转件约1周时间。

挂牌价格（或指标底价）的评估，在现场勘查和技术初审后报地价办公室审议，再报专家会审议，最终由市国土局会同市发改委审批，确定上市交易价格。这一过程至少30天。

由市土地储备中心编制招标（或挂牌）出让方案，组织编写招标（或挂牌）文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议，这一过程约需20天。

上市交易：挂牌为公示期20个工作日，竞价期10个工作日；招标为公示期30天，公示期截止时点即为开标时点，一般不超过两天。