杭房局〔2009〕246号关于印发《关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知》的通知

第一篇：杭房局〔2009〕246号关于印发《关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知》的通知

杭府法审告[2009]75号

杭州市房产管理局：

你局上报的规范性文件〘关于印发〖关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知〗的通知〙（杭房局〔2009〕246号），经审查，符合有关法律、法规、规章的规定。

根据〘杭州市人民政府规章制定办法〙（市政府第194号令）和〘关于印发杭州市政府工作部门规范性文件审查办法的通知〙（杭政办函[2003]250号）的规定，准予公布。

杭州市人民政府法制办公室

二00九年十二月二十五日

杭房局〔2009〕246号关于印发〘关于进一步规范前期

物业管理招投标工作的通知〙的通知

各区建设（房管）局、物业服务企业：

随着国务院〘物业管理条例〙、〘浙江省物业管理条例〙、建设部〘前期物业管理招标投标管理暂行办法〙的颁布实施，以及目前我市物业管理前期招投标工作实践中不断出现的一些新问题，为顺利开展我市前期物业管理招投标工作, 进一步规范、细化和明确招投标规

程,我局制定了〘关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知〙，并已通过市政府法律审查，现印发你们，请遵照执行。

二00九年十二月十四日

关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

为进一步规范和完善前期物业管理招投标工作，保障物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业服务水平的提高和物业管理行业的健康有序发展，根据〘中华人民共和国招标投标法〙、〘物业管理条例〙、建设部〘前期物业管理招标投标管理暂行办法〙等有关规定，结合本市物业管理招投标实际情况，现就进一步规范前期物业管理招投标工作的有关事项通知如下：

一、市、区物业主管部门应加强对前期物业管理招投标工作的指导、监督和管理。市物业主管部门应进一步完善评标规则，对招投标活动进行全程监管。各区物业主管部门应开展所辖区域内前期物业管理项目招投标活动监管，参与列席评标活动。

二、前期物业管理招投标遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

三、前期物业管理招标由招标人依法组织实施，分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在杭州市公共交易中心

网上发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

四、符合以下情形之一的，经市物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

（一）同一物业管理区域内的新建物业规模较小，规划总建筑面积在4万平方米以下的；

（二）物业由建设或产权单位自用，设施设备完整独立的；

（三）物业的使用在保密、安全等方面有特别要求的；

（四）连续两次组织招投标，在投标报名截止之日投标人少于3个的。

五、纯住宅或住宅、非住宅混合物业规划总建筑面积在8万平方米以上，或纯非住宅物业规划总建筑面积在5万平方米以上的，应当采取公开招标方式选聘物业服务企业。

六、前期物业管理期间，业主大会尚未组建,物业管理区域内因特殊原因确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照规定另聘物业服务企业。

七、通过招投标选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：

（一）新建预售（销售）商品房物业应当在办理商品房预售证之前完成；

（二）按第六条规定，更换物业服务企业的物业，应当在原前期物业服务合同终止前1个月完成。

八、到招标文件要求的投标截止时间投标人过多的，招标人可以从中自主选取2家符合要求的投标人，另外再由招标人抽签选择不少于3家的符合要求的投标人。

投标人一年内累计两次有效投标报名后不参加正式评标的，在诚信档案中记入不良记录。

九、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

十、评标由评标委员会负责。评标委员会由5名成员组成，其中招标人代表1名，物业服务评标专家4名。

十一、市物业主管部门应建立物业服务评标专家库，随机抽取评标专家参加评标，应定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，对其评标工作进行日常管理。

十二、评标专家有下列情形之一的，应当主动回避，不得进入相关项目的评标委员会：

1、系投标人主要负责人或者近亲属的；

2、系有关行政监督部门工作人员的；

3、与投标人有其他利害关系，可能影响公正评审的。

评标专家有违法违规行为或一年内有两次以上不参加评标等不称职行为的，取消其评标专家资格。

十三、评标委员会应独立评标。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

十四、有下列情形之一的，评标委员会可以认定为废标：

1、投标文件违反法律法规、政策等规定；

2、投标文件未能满足招标文件规定的实质性要求和条件的；

3、投标人在投标书提供企业业绩等情况有弄虚作假、夸大等情形，投标人又不能合理说明或者不能提供相关材料证明的；

4、符合招标文件规定的其他废标条件的。

评标委员会将认定为废标的投标排除后，有效投标少于三个，使得投标明显缺乏竞争的，可以否决全部投标。所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。

十五、评标委员会成员独立完成评标打分，并应对评审打分情况作出相应书面说明。评标打分由投标企业日常考核得分、标书评审、现场答辩评审、附加分共四项内容组成。其中投标企业日常考核得分以市物业主管部门公布的投标前四个季度的日常项目主任（经理）考核记分情况为得分依据。

累计总得分最高者为中标人。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

十六、评标过程中的不确定事项由评标委员会现场商议，按少数服从多数的原则处理，并出具书面评审意见。

十七、招标人、中标人或者其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标通知书发出之日起7日内向市物业主管部门提出书面意见。

十八、招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内，按招标文件、中标人的投标文件的内容、中标人现场答辩承诺内容、以及评标委员会的综合性改进意见等签订物业服务合同，并报项目所在区物业主管部门备案。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

十九、本通知自2010年1月15日起施行。

第二篇：关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

各县（市、区）房管局，各房地产开发企业、各物业服务企业：

为贯彻落实省、市物业管理招投标管理办法，完善我市物业管理市场机制，规范房地产开发企业选聘物业服务企业行为，切实维护购房人的合法权益，现就有关问题通知如下：

一、对于总建筑面积2万平方米以上的新建商品住宅项目，开发建设单位要按照《泰安市物业管理招标投标管理办法》的规定，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。开发建设单位招标时，要在公共媒体上发布招标公告，同时在泰安住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。

二、招标人要按照规定时限开展物业管理招投标活动。新建商品住宅项目进行前期物业管理招标的，开发建设单位要合理安排时间，应在申请办理商品住宅预售手续一个月前进行。

招标人在发布招标公告10日前，须持相关材料到市、县（市）房管部门备案。招标人在招标文件中要载明投标有效期，在投标有效期截止时限30日前确定中标人，不得拖延确定中标人的时间，给投标人造成不必要的损失。招标人在确定中标人之日起15日内，须持有关材料向市、县（市）房管部门备案，5个工作日内，房管部门未通知招标人在招投标活动中有违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

三、新建商品住宅项目开发建设单位作为前期物业管理招标人，要依法组织实施招投标活动。招标人要成立招标组织，并具备相应条件，不具备条件的，可以委托专业咨询服务机构代理。

四、招标人要按规定精心编制招标文件，制定科学合理、切实可行的评标标准和评标方法。借鉴近年来市内外各招标人编制的招标文件，市房管局编制了招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求，请各招标人参照执行（招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求见附件）。

五、为充分体现公开、公平、公正原则，招标人一律要于开标时，在招标文件规定的开标地点现场抽取评标专家。

此通知

二〇一〇年七月十三日

附件：

1、前期物业管理招标投标基本流程

2、招标文件基本内容和编制要求

3、评标标准和评标方法基本内容和制定要求

附件1

前期物业管理招标投标基本流程

一、编制招标文件。

二、招标人在发布招标公告10日前到房管部门备案。需持以下材料：

1、有关的物业项目开发建设批文，包括：（1）发改委立项批复；（2）建筑工程施工许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设用地规划许可证；（5）土地使用证

2、招标公告；

3、招标文件；

4、法律、法规规定的其他材料。

三、发布招标公告。

四、招标人或其委托的咨询服务机构发放招标文件。

五、招标文件需要进行澄清或修改的，招标人在规定时间内，以书面形式通知所有招标文件收受人。

六、投标人踏勘物业项目现场，招标人向投标人提供隐蔽工程图纸等详细资料。

七、编制投标文件。

八、投标人在规定时间递交投标文件，招标人收存投标文件。在开标之前任何单位和个人不得开启投标文件。

九、开标。在招标文件确定的时间、地点，由招标人主持开标，邀请所有投标人参加，招标人代表或委托的公证机构现场检查投标文件的密封情况，经确认无误后，工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人记录开标过程，并存档备查。

十、评标。评标由招标人按规定组成的评标委员会负责，评标委员会由招标人从市房管局建立的泰安市物业管理招标投标活动评标专家名册中随机抽取的专家和招标人代表组成。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法评标，评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各对投标文件的评审和比较意见，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

十一、确定中标人。招标人在投标有效期截止时限30日前，按照中标候选人的排序确定中标人。首次确定的中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

十二、招标人在确定中标人之日起15日内，向房管部门备案。备案材料包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标报告及中标人的投标文件等。

十三、招标人向中标人发中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

十四、招标人和中标人自中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。

十五、中标人自《前期物业服务合同》签订之日起10日内，向房管部门备案。

附件2

招标文件的基本内容和编制要求

一、基本内容

招标文件基本内容包括：

（一）招标书

1、招标人详细资料

应包括：招标人名称、办公地址、联系方式等。

2、物业项目基本概况

应包括：物业名称、占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、建筑结构、物业管理用房、共用设施设备、公共场地、园林绿化、车库车位、社区文化娱乐设施、物业销售、维修资金收缴及入住情况等。

3、项目开工、竣工和交付使用时间

4、招标文件的领取

应包括：招标文件领取时间、地点，投标人需要交纳的相关费用及组织解释招标文件（答疑）。

5、投标截止时间、现场勘查时间及开标时间、地点等

（二）技术规范要求

1、物业管理服务内容

应包括：物业服务区域的界定、物业服务过程中责任的归属、物业服务范围等事项。

2、物业服务要求

应包括：服务人员的专业要求及物业服务收费行为等内容。

3、物业服务标准 应明确各项物业服务内容执行何种标准。

4、物业服务费的结算方式

应明确采取何种方式进行物业服务费用的结算（包干制或酬金制）。

（三）投标人须知

1、对投标人及投标文件的要求

（1）对投标人的要求应包括：投标人的资格及投标费用的承担及有关说明。

（2）对投标文件的要求应包括：投标文件格式（按招标文件提供的投标文件格式填写）、投标文件内容（文件及相关证明资料、服务理念和目标、服务机构运作方式及管理制度、服务人员配置、物业服务方案等）。

2、投标文件递交的要求

应包括：投标文件的密封、投标文件的修改和撤销等。

3、开标和评标的具体原则和要求

（1）开标：明确开标的程序、方法、基本要求及注意事项。

（2）评标：对评标原则及要求、评标人员、评标标准做出规定。

4、评标标准和评标方法（略）

（四）中标人的确定及前期物业服务合同的签订

1、中标人的确定

应包括：关于通知中标人的相关程序。

2、悔标责任

应明确招标人及中标人的权力及义务和悔标责任。

3、前期物业服务合同的签订

（五）物业服务范围、内容及要求

1、综合服务的相关问题

应包括：物业服务范围的界定、物业服务人员及各项管理规章制度的建立。

2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理职责

应包括：共用部位及共用设施设备的含义及对其实施日常维护工作的职责。

3、绿化、保洁、秩序维护的范围及所包含内容

4、空置房的管理

5、消防设施管理

应明确开展消防管理工作要求。

6、装饰装修管理服务内容

应包括建立装饰装修管理制度及装饰装修方案的要求。

7、物业服务目标

应明确关于物业服务目标实现的期限。

（六）其他事项的说明及法律法规规定的其它内容

1、关于物业服务费收费标准的约定

2、关于投标人在投标过程的违法、违纪行为的处理办法

3、其他违约责任等

（七）主要设施设备配置及说明

应包括：主要设施设备的数量及相关技术参数等。

二、编制要求

（一）符合物业管理招投标规定；

（二）与物业项目具体情况、物业服务企业资质及当地物业服务水平相适应；

（三）章节内容条理清晰、言简意赅；

（四）物业项目设施设备配置说明具体准确。

附件3

评标标准和评标方法基本内容和制定要求

一、评标标准基本内容和制定要求

以综合评分方式计算，评分分项分值权重（满分值100分）为：

1、项目物业服务机构及人员配备分项的分值应不少于总分值的25%。

（1）物业服务负责人评价占10%，（2）物业服务专业人员及工程、管理、经济类相关专业专职管理和技术人员配备评价占15%。

2、物业服务方案分项的分值应不少于总分值的30%。

（1）本项目的服务特点、服务目标、服务方式、档案建立与管理，经费收支预算、经营与管理，服务新思路分项各占10%，（2）服务内容及标准占7%，（3）规章制度占5%，（4）服务人员岗位职责占8%。

3、拟投入该项目的设施设备分项的分值应不少于总分值的5%。

4、物业服务收费分项的分值应不少于总分值的30%。

（1）收支项目合理分项占10%，（2）有合理的增收节支政策分项占6%，（3）物业服务费标准适当分项占14%。

5、物业服务业绩、信誉分项的的分值应不少于占总分值的10%。

（1）质量保证体系及物业管理经验分项各占5%，（2）物业管理信誉分项占5%。

二、评标方法基本内容

评标方法应包括如下内容：

1、评标严格按招标文件的要求和条件进行；

2、评标遵循公平、公正、择优、和诚实信用的原则；

3、对所有投标人的投标评估，都采用相同的程序和标准；

4、评标委员会根据投标书及答辩情况进行综合评分，按照得分多少编写书面评标报告，评选出合格的3名中标候选人；

5、特殊情况处理方式。

| 打印本页 | 关闭窗口

第三篇：关于进一步加强和规范杭州市商品房预销售经营管理的通知 杭房局

关于进一步加强和规范杭州市商品房预销售经营管理的通知 杭房局[2005]96号

http:// 2005-06-29

各房地产开发企业：

我市商品房预(销)售经营管理经过近几年来的整顿、规范已取得了明显的成效，绝大多数房地产开发企业(以下简称开发企业)都能够按照国家和省、市的法律、法规及相关政策规定开展各项经营业务，特别是杭州市自去年推出商品房预（销）售合同网上备案系统后，将全市商品房预（销）售行为置于全社会公开透明环境中进行，进一步促进了我市房地产市场的健康发展和开发企业的规范经营。但是随着房地产市场的不断发展、经营情况的不断变化，当前我市商品房预（销）售经营行为中明显的违法违规经营行为虽然得到了有效抑制，但仍然有少数开发企业缺乏诚信，变相采取隐蔽的违法违规手段，“打擦边球”，规避行政管理部门和社会舆论监督，违反杭州市商品房预（销）售合同网上备案相关规定，扰乱了正常的房地产市场秩序。为了进一步规范房地产市场经营行为，加大对违法违规和各种不诚信经营行为的查处力度，现就加强和规范杭州市商品房预（销）售经营管理作如下通知：

一、进一步严格商品房预（销）售行为。各开发企业必须严格按照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》和《杭州市市区商品房预（销）售合同网上备案办法（试行）》等相关法律法规及规章开展各项经营业务活动。严格禁止下列商品房预（销）售违法违规行为：

1、未取得商品房预（销）售许可擅自预（销）售商品房的违法行为；

2、预（销）售许可前收取或变相收取定（订）金、诚信金、投资款、集资款等任何形式预订款性质的行为；

3、预（销）售许可前采取 由开发企业指定、授意买受者到金融企业存款等或以入股名义集资资金的行为；

4、预（销）售许可前进行定房、定价、定号等行为。

二、重点监管预（销）售商品房转让行为。各开发企业对已预订、预售的商品房必须严格管理，不得参与投机炒房，不得违规或变相违规转让、注销和变更，对已预售但不具备上市交易条件、未领取《房屋所有权证》的期房一律不得违规变更购房主体。对上述行为一经查实与开发企业有关的，将严肃查处。

三、加强杭州市商品房预（销）售合同网上备案规范管理力度。进一步重申全市所有商品房预（销）售必须经批准后统一进入杭州市商品房预（销）售合同网上备案系统进行公开透明销售。对出现如下行为之一的，先行停止其销售行为，再进行调查处理。

1、利用连续预订或订立和撤销虚假商品房预订合同、商品房买卖合同等扰乱商品房交易秩序的违规行为。

2、有房不售、拒售或预订、预售房价明显高于该楼盘实际成交价格，违反公平、公开、公正原则的售房行为。

3、提供虚假信息，未按网上公布的时间、地点进行商品房预（销）售，抢注预（销）售房源，欺骗消费者的行为。

4、拒绝管理部门监管和社会舆论监督，在网上备案系统“诚信档案”被多次投诉列入排名前列又不作答复和处理的行为。

5、对同一套房屋多次预订或多套房屋累计预订率明显偏高的行为。

6、预订、预（销）售、撤销合同备案存在弄虚作假或进行虚拟交易的行为。

四、实行房地产开发企业营销人员备案登记制度。全市各开发企业需上报本公司商品房销售负责人和销售人员名单，包括姓名、职务、负责销售楼盘名称、授权人。销售人员名单由公司书面确认，全部输入管理部门电脑并建档 ,以备核查。自2005年5月15日开始，全市预（销）售商品房合同签订都需由经备案的销售人员经办。今后商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事销售业务。

五、加强监督检查，加大广大群众和社会舆论的监督作用，结合当前整顿房地产市场和规范房地产开发经营行为的各项要求，对开发经营行为进行重点专项集中整治。凡发现开发企业或与房地产销售业务相关的中介企业包括经纪、评估、策划、广告企业及相关参与人员，在商品房预（销）售活动中存在上述违规行为或其他哄抬房价的行为，管理部门将及时进行调查取证，经查实，进行依法处理。

1、对房地产开发企业、房地产中介企业、房地产评估机构、房地产策划广告企业等实行违规公示。公示内容包括公司名称、楼盘名称、企业法人代表和违规行为，并录入诚信档案。对严重违规行为，将取消或建议取消相关资质。

2、对参与违规操作的相关人员，包括销售人员、中介经纪人、评估策划人员等，其行为或单独或串通进行违规操作的，依法取消从业资格，五年内不得重新申请。违规行为严重的，今后不得在杭从事房地产经营工作。

3、对涉及违规预（销）售的楼盘、房源一经查实，实行公开销售。

六、完善房地产诚信档案建设。实行定期房地产违规销售诚信档案排名公示，对排名公示连续居前又不进行整改的开发企业，将定期曝光。同时开展广大群众和社会评议，开展诚信开发企业与不诚信开发企业排名评比。在全市范围内倡导诚信房地产市场经营行为，树立诚信品牌，促进我市房地产市场健康、持续、稳定发展。

杭州市房产管理局

二OO五年四月三十日

第四篇：眉山市人民政府关于进一步规范政府投资招投标工作的通知

眉山市人民政府

关于进一步规范政府投资工程建设项目招标投标监督工作的意见

各区、县人民政府，经开区管委会，市级各部门：

为进一步规范我市政府投资工程建设项目招标投标活动，提高政府投资效益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》、省政府《关于严格规范国家投资工程建设项目招标投标工作的意见》（川府发[2007]14号，以下简称《意见》）精神，结合我市实际，制定本意见。

一、进一步理顺领导体制

（一）市招标投标监督委员会（简称招监委）是市委、市政府非常设议事协调机构，市招标投标监督委员会办公室（简称招监办）设在市纪委、监督局，是市招监委的办事机构，也是市纪委、监督局序列中层机构。招监办依托纪检监察职能，强化对建设工程招标、土地矿权出让、政府采购、国有产权转让等工作的监督，组织和协调查处招投标中的违纪违法案件。主要职责是：依法组织、协调、督促各地和有关部门贯彻落实市招监委的工作部署；会同有关部门开展对招标投标工作的监督检查，提出政策建议；对重大项目及上级批办的重要项目招标投标活动进行同步监督；受理涉及招标投标工作的举报和投诉，查处招标投标中的违纪违法行为；收集、通报招标投标监督工作的信息。

（二）各级招监办要准确职能定位，改进监督招标投标的方式方法，做到有所为有所不为，切实解决监督越位、错位和缺位的问题。重点是搞好制度建设、同步监督、专项检查、受理投诉和查处案件工作，不得取代行政主管部门行使职权。

（三）建立招标投标行政监督执法协调机制。市招监办原则上每季度牵头召集招监委成员单位召开一次联席会议，研究、协调、沟通和解决在招标投标工作中遇到的具体问题。必要时可不定期召集相关成员单位举行专题会议。

（四）招监办受理的涉及招标投标工作的举报和投诉，除直接调查办理外，可由招监委授权责成有关行政主管部门依法调查处理，有关行政主管部门应当调查处理并回复结果。

二、进一步强化部门行政监督职责

（五）发展改革部门负责受理政府投资工程建设项目规避招标、违反招标事项核准规定和核准事项、违规发布招标公告或资格预审公告等违法行为的投诉和查处。建设、交通、水利等行政主管部门负责受理本行业政府投资工程建设项目招标投标活动过程中违法违规事项的投诉及查处。需要对招标投标活动招标、评标无效进行认定的，由行业主管部门调查后报发展改革部门认定。行业行政主管部门作为招标人的项目，又发展改革部门监督并受理投诉。

（六）财政部门负责对政府投资工程招标项目建设的全过程进行监督，通过财政评审中心对项目的估算、概算、预算、变更及新增工程价款、结算、决算各阶段进行评审监督，对工程招标文件、施工合同主要条款相关部分进行事前审查，评审认定招标预算控制价。

（七）审计机关负责对政府投资工程建设项目实施审计监督。受党委、政府或招监委委托，可以对政府投资重点建设项目在开工前介入审计。

（八）招监委其他成员单位按照市纪委、监察局《关于印发国家投资项目招标投标活动监督职责有关问题的通知》和《意见》精神，负责职权范围内招标投标监督工作。

（九）招监委各成员单位应按时完成市招监委和招监办下达的工作任务，按时报送工作计划、总结和信息，监督过程中发现的重要动态和情况随时向市招监办汇报。

三、进一步依法规范招标条件、程序

（十）除法律法规有专门规定外，政府投资项目达到招标规模标准的应当全部按法定程序公开招标。符合法律规定不适宜招标或不适宜公开招标条件的项目，根据项目隶属关系，由项目业主报项目审批部门提出初审意见，提交政府常务会议研究同意后，由项目审批部门核准；必要时向同级招监办通报。除必须立即实施的防洪抗险救灾工程外，所以经批准的应急工程项目和其他不适宜招标项目，都必须按《四川省政府投资工程建设项目比选办法》（省政府令第197号）的规定进行比选。严禁以时间紧、任务重或工程情况特殊为由规避招标或简化招标程序。政府投资建设项目，严禁以带资承包方式规避招标。

（十一）招标人或招标代理机构要按照《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》第十三条的规定，将备案材料逐项报招标事项核准部门和有关行政主管部门审查备案。招标事项核准部门负责对招标程序的合法性予以审查，有关行政主管部门负责对招标技术方案的合法性予以审查。招标事项一经核准，招标人不得随意变更。确需变更的，须报原核准部门批准。

招标事项核准部门、有关行政主观部门及其工作人员应当严格对备案材料进行审查，并在受理之日起5个工作内完成审查备案工作（其中，财政评审中心评审的项目预算，可在受理之日起10个工作日内完成）。在可行性研究报告审批或项目核准前需先行开展招标活动的，应经项目审批部门审批后报同级人民政府批准。

（十二）依法必须招标的政府投资工程建设项目应严格按照《眉山市政府性投资项目管理办法》规定程序先由同级财政评审中心对招标清单中的工程量、计价方式和预算控制价合理性进行评审，经评审的预算控制价作为招标控制上限价。

（十三）招标人不得排斥潜在投标人。招标公告、招标文件中不得设置有利于个别潜在投标人或限制竞争、不利于降低工程建设成本的针对性条件。招标人要根据工程实际情况，按照行业规范合理确定对投标人的资质等级要求，不得以工程重要、质量要求高等为借口随意提高投标资质等级要求、限制潜在投标人投标。如确需超过规范的规定提高资质等级要求的，事先必须经行业主管部门批准同意。在对投标人的人员、机械、财务状况的要求上不得设置于招标工程的实际需要不相符的条件和标准。不得以获得行业、部门奖项作为评标的加分条件。

（十四）做好招标的前期准备工作。工程招标必须具备勘察、设计工作达到规定的深度，建设资金来源落实，施工现场具备等开工条件。各种手续不完善、施工图设计、边施工、边修改的“三边工程”。判断是否具备招标条件是项目业主的责任，对不具备招标条件强行招标个国家造成损失的，由有关部门依法追究招标人法定代表人和相关责任人的责任；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

（十五）加强工程项目勘察、设计质量管理。凡进行了地勘工作的项目，地勘资料与实际情况差异超过规范规定容许差异，造成工程开工后设计变更、增加投资超过风险包干系数的，应当按规定追究勘察单位的责任，责任追究办法按相关规定必须在勘察合同中明确。在工程招标后，原则上不得变更设计；由于设计不合理的原因改变设计，造成增加投资超过风险包干系数的，应当按规定追究设计单位的责任，责任追究办法按相关规定必须在设计合同中明确。勘察费用在隐蔽工程验收合格前支付金额不得大于合同金额的80%，初步设计、施工图设计费用在工程竣工验收前支付金额不得大于合同金额的80%。

（十六）加强划分标段监督。招标人应当合理划分标段，符合项目施工的科学流程，以节约资金、保证质量为基本前提条件，相同施工技术、施工方法和手段的项目，原则上不得划分为多个标段。发展改革部门应将分包方案审查作为重点，防止招标人有意肢解工程，划小标段，规避招标。

（十七）合理设置履约担保和低价风险担保。不得以防范低价风险、保证工程质量和安全为由随意加大低价风险担保金金额。中标价大于公布的招标控制上限价的85%时，不得收取低价风险担保金；中标价低于公布的招标控制上限价的85%时，收取低价风险担保金金额原则上为中标价与招标控制上限价格85%的差额的1至数倍（以备案为准），以上原则在招标文件中应明确规定。

招标人不得擅自提高履约保证金，不得强制要求中标人垫付中标项目建设资金（为了防范风险合同约定实行工程款延期支付的除外）。

四、进一步加强项目的后续监管

（十八）招投标双方应按中标价签订合同，合同价应与中标价一致，合同送审查之前应交财政评审中心，对合同金额、变更或新增工程量计价办法、支付方式等主要条款进行审核。

合同中应当约定设计变更及新增工程量的确认方法，约定相应风险范围。对风险范围内的工程造价包干，施工过程和竣工结算时不得调整。但因地质条件变化引起地质勘察结果与实际情况误差超过风险包干系数范围的，可调整超出部分工程量。非因中标人原因的设计变更引起工程实物工程量变化的，可按实际发生工程量增减计算相关费用；增减量属于合同约定风险幅度之内的，应执行原有的综合单价；属于合同约定范围之外的，其增加部分或减少后剩余部分工程量的综合单价，由承包人提出，经发包人确认后，交由财政评审中心审定其价格。因市场变化、政策性调整等原因引起造价的增减不在调整之列。

（十九）严格招标项目的合同管理，坚决杜绝“低价中标，高价结算”。规范工程变更行为，突破原工程可研范围的重大设计变更，必须报项目审批部门审批。因设计原因造成低价中标高价结算的，设计单位应承担相应责任。增加工程量必须经过《意见》第二十七条规定的程序办理。

招标人与中标人不得随意签订与招标文件、施工合同原则相违背的补充合同、补充协议。工程建设过程中，如果确需签订补充合同、补充协议，凡涉及改变工程内容、增加工程费用、延长合同工期、改变工程款支付办法和支付进度、改变履约保证金金额和缴纳或退还时间的，事先必须报经主管部门同意，必要时须报政府分管领导审核同意。

严格执行工程变更管理的有关规定。超过发展改革部门批准投资计划的任何变更，必须得到审批部门的批准，有关单位有过错的，要承担相应的责任。对于超过发展改革部门批准投资计划范围5%以内的变更，经主管部门同意和财政评审中心评审后，须经政府分管领导审核；超过发展改革部门批准投资计划10%以上的变更，经政府分管领导审核后，提交政府常务会议集体研究决定，项目审批部门依据政府分管领导的审核意见和政府常务会决定审批。违反上述规定的，移交监察机关调查处理。

（二十）按照招标文件、施工合同约定，对质量和价格变化较大，需要甲方认质、认价的材料和设备，如装饰材料、灯具、卫生洁具等，认质、认价要报财政评审中心评审监督确认。

五、严肃招标投标工作纪律

（二十一）各级领导干部、招标投标行政监督部门、项目业主及工作人员，要严格执行省委办公厅、省政府办公厅《关于严肃招标投标工作纪律和规则的意见》（川委办[2004]7号）和本暂行办法的各项规定，不得违规向招标人或招标代理机构打听投标报名情况、不得违规干预和插手建设项目招标投标、工程分包、设计变更、调整概算等活动；不得向工程承包商推销建筑材料及设备，或支持、伙同、默认其子女、亲友利用职权影响谋取利益。违者，无论有无谋取私利，一律以违纪论处，按照《四川省国家投资项目招标投标违纪违法行为纪律处分暂行规定》（川纪发[2004]25号，追究纪律责任，构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

（二十二）各项目管理、招标代理等中介机构和评标专家、投标人必须严格执行《关于严肃招标投标工作纪律和规则的意见》（川委办[2004]7号）和本暂行办法各项规定。违者，无论有无谋取私利，一律以违规论处，由有关行政主管部门依法处罚；是中共党员的，按照《四川省国家投资项目招标投标违纪违法行为纪律处分暂行规定》，追究纪律责任。

（二十三）各行政主管部门要严格按照本实施意见确定的职责分工履行监督执法职责，加大对违法违规招标投标当事人的查处力度。既不能越权，又不能行政不作为或乱作为。监督执法过程中涉及其他部门管辖的事项，应当移交有关部门处理。

二〇〇七年十月八日

第五篇：06重庆市国土房管局印发《关于加强前期物业管理招投标管理工作的补充意见》的通知

重庆市国土房管局印发《关于加强前期物业管理招投标管理工作的补充意见》的通知

渝国土房管发[2008]776号

各区县（自治县）国土房管局、房管局，开发区分局：

现将《关于加强前期物业管理招投标管理工作的补充意见》印发给你们，请贯彻执行。

附件：《关于加强前期物业管理招投标管理工作的补充意见》

重庆市国土资源和房屋管理局

二○○八年十一月二十八日

关于加强前期物业管理

招投标管理工作的补充意见

我市前期物业招投标管理工作在各区县（自治县）房管局、国土房管局的认真监督管理下，通过三年多的运行，已取得初步成效,维护了业主的合法权益。为进一步规范前期物业招投标工作，结合近期物业管理招投标实际，现就贯彻落实渝国土房管发〔2004〕294号通知精神提出如下补充意见：

一、前期物业管理招投标管理工作必须严格按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）和重庆市国土房管局《重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法》（渝国土房管发[2004]294号）文件规定的原则和程序进行。

二、前期物业管理招投标以招标单位直接组织为主，中介代理为辅。各区县行政主管部门在办理和审查前期物业管理招投标时，对由招标单位委托代理机构办理的，代理机构

必须出具重庆市国土资源房屋评估和经纪协会颁发的资质证书。投标单位必须出具重庆市物业管理协会出具的企业信用档案纪录。

三、参加前期物业招投标的物业企业现场主要答辩人员，应当是公司副总经理以上的人员或企业拟负责管理该项目的经理（管理处主任）。不符合此项规定，不得进行招投标。

四、开标时，建设单位负责该项目的经理以上人员应当到会，介绍物业项目的规划设计情况，并将该项目的平面图和效果图展示在开标会议室现场。

五、前期物业招投标项目，以《建设工程规划许可证附页》为依据，原则上一个物业区域进行一次招投标。

六、经评委评审后，有2个投标单位平均分数达不到60分的，监督部门应当宣布为废标。废标后，重新开标的时间应不少于10天，前次参与投标的企业（低于60分的企业）不得再次参与重新投标。

投标单位评审分数在60分以下的，一年内不得参加新项目的投标；连续2次在60分以下的，三年内不得参加投标,并记入该企业信用档案的不良纪录内，予以公示。

七、招投标评审专家主要由从事物业管理工作多年的总经理（副总经理）、物管师组成，主城区由市局统一建立专家库，远郊区（县）结合本地实际建立。开标时，提前一天到专家库随机抽取。

八、前期物业管理开标时，建设单位必须在物业项目的房屋设计平面图上明确物业管理用房的位置、面积。提供的物业管理用房必须具备通风、采光、简单装修的条件，并且相对集中。因规划设计的调整，提供的物业管理用房的位置、面积发生变化的，建设单位应当及时向所在地的行政主管部门提供其变动的相关房屋资料。

二○○八年十一月二十七日