18号文件关于路务设施安装、维修管理的通知

第一篇：18号文件关于路务设施安装、维修管理的通知

关于路务设施安装、维修管理的通知

常公交机〔2012〕18号

常州市公共交通集团公司机务技术部编印

所属各部门、运营公司、修理厂：

为贯彻集团公司机构改革精神，转变工作职能，提高工作效率，建立和完善机务管理体系。同时进一步加强公司路务设施的安装及维修管理，确保路务设施完好，为乘客提供优质服务，机务技术部制订了《路务设施安装、维修管理流程及标准》，要求相关部门和单位认真执行。

特此通知

附：

一、《路务设施安装、维修管理流程》

二、《路务设施安装、维修管理标准》

三、《候车亭维养流程》

二○一二年八月十六日

主题词：路务设施安装维修管理通知

主送：运营发展部、各汽车公司、修理厂

第二篇：维修安装工艺文件

维修安装工艺文件

一、维修操作工艺

1、冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

1.1用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

1.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

1.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次)；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

1)检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

2)清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

3)检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4)拧紧所有紧固件。5)清洁整个冷却塔外表。

2、风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

1）每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。

2）检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

3）用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4）清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

5）用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。6）拧紧所有紧固件。7）清洁风机盘管外壳。

3、冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

3.1柜式蒸发器维修保养：

a)每周清洗一次空气过滤网；

b)清洁蒸发器散热片； c)清洁接水盘。

水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢)：

a)配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)；

b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；

c)酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上；

d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

3.2冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。3.3电动机维修保养：

a)用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ,以上，否则应进行干燥处理或修复；

b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；

c)检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。3.4水泵维修保养：

a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；

b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。

检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4、清洗水泵过滤网。

1）拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

2）清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

3）制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4）阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

5、节制阀与调节阀的维修保养：

a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；

b)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；

c)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

d)检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

6、电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；

b)电磁调节阀、压差调节阀：

——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；

—对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

7、检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

7.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养： a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；

c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；

d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

7.2控制部分维修保养：

a)清洁控制柜内外的灰尘、脏物；

b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

c)交流接触器维修保养： ——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

——清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；

——清洁铁芯上的灰尘及脏物； ——拧紧所有紧固螺栓。

d)热继电器维修保养： ——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；

——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e)自动空气开头维修保养：

——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理； ——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换； ——清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f)信号灯、指示仪表维修保养：

——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；

h)PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

8、压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

8.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。

8.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

8.3具体检查压缩机如下参数： 压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)；

b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)；

c)压缩机油压(正常10～15kgf/Cm2)；

d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)；

e)吸气压力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动； h)检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

8.4拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

9、中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

11、中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填写《停用申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。

12、记录

二、冷媒回收及再利用工艺

当空调或制冷机系统需维修或报废时冷媒的任意排放下不但造成生态环境的破坏，同时也是对资源的极大浪费。因此，冷媒的回收不但具有很大的环境效益，而且，具有很高的资源效益。

冷媒回收机是一种回收冷媒的设备，用于回收制冷机械（民用、商用空调、冷柜、热泵机组、螺杆离心机组等制冷机）中的冷媒。回收的同时又对冷媒进行一定的处理，如干燥杂质的过滤、油分等，以便于冷媒的二次利用，无论在环保还是在经济的角度上，广泛用于家用、商用中央空调、制冷剂生产厂家及售后服务。

1、冷媒回收机按压缩机的种类分为无油压缩机，有油压缩机两类。

有油压缩机就是常用的空调压缩机或冰箱压缩机，成本比较低。压缩机内有润滑油，所以只能适用于设备内润滑油相同的冷媒回收。如果润滑油型号或种类不一样，就会造成冷媒被不同的油污染，在冷媒生产行业使用，会因为少量油混入纯净冷媒中而对冷媒纯度具有不可逆的影响。

注意点：有油压缩机在回收过程中要密切注意压缩机油的流失，及时补充压缩机油，防止压缩机中途缺油损坏，同时不可以直接回收冷媒液体，比较容易烧毁压缩机。

无油式压缩机就是常说的气缸不需要润滑油的压缩机，其运动部件主要采用了一些特殊设计的航空自润滑的复合材料，这种压缩机在航空航天等高技术要求领域有广泛应用，如压缩氧气，氢气等易燃易爆气体。高耐用性的冷媒回收机因采用无油压缩机，没有润滑油的污染，所以适用于CFC、HCFC、HFC等多种冷媒。

无油压缩机主要优点：使用方便，寿命长，多种冷媒通用，免维护。

主要缺点：压缩机价格昂贵。

2、回收方式分两类：

1、气体、液体直接回收法。顾名思义直接回收，效率低，回收时间长。

2、推拉回收法。推拉回收较直接回收效率更高。将空调系统上的液体管路接口用管子连接到回收容器上的液体管路接口，回收设备上的吸气管路连接到回收容器上的蒸汽接口，再将回收设备的排气出口与空调系统气体管接口连接起来。当回收设备启动后，从回收容器的蒸汽管口抽出回收容器的蒸汽，接着蒸汽就在回收设备内压力提高后排入空调内，这样空调内的压力提高，从而使空调和回收容器之间形成压力差，在压力差的作用下，空调内的液体通过管道流入回收容器中，空调系统和回收容器的液体连接口之间的液体管道上装有视液镜，用来监视液体回收情况。液体回收完毕，回收机切换到液体回收状态，将空调系统中剩余的冷媒回收到回收容器中。

3、冷媒回收机的选型：

1、系统冷媒量在100kg以内的工厂或者空调维修商

如果对速度没有提大要求的话可以选择小型的冷媒回收机即可，功能只需回收、充注。回收时间：如果回收100kg的冷媒系统，书冷机型大概需要2-3小时回收完毕，风冷机型则时间会长些。这里面主要需要考虑的是系统里面液体冷媒的量有多少，因为小型冷媒回收机回收液体速度很快，能达到100kg/h，而气体回收速度只有15kg/h左右，所以回收气体的时间长短就决定了回收时间的长短。

维修用的小型回收机可以不用带分油功能，只需接上过滤器清除水分和杂质就可以。因为小型回收设备的油分离器的功能非常有限，氟利昂和油在设计之时就最大化考虑了两者的互溶性，所以想用小型的冷媒回收机把油完全分开是不现实的，而且维修时回收的氟利昂是需要再加注到原来系统的，是可以不需要分油的。

2、系统冷媒量在100kg-800kg的工厂和空调维修商

在这个范围内可以做一个小的划分，100-200kg之内，对速度没有特别要求的可以用小型冷媒回收机，但是超过200kg以上的系统有点勉强了。小型冷媒回收机是可以收，但是对于机器的质量要求就比较高，因为想要把这么多的冷媒全部收完，回收机是需要长时间工作的，所以机器设备需要能够应付24小时工作的强度。

对于200-800kg的系统如果用小型回收机就太慢了，因为系统越大，回收后期的气体量就越大，时间越长。这个时候就需要采用中央空调回收机了，功率一般在2-3HP，大概在2-5个小时回收完毕，直接液体回收速度在200-300kg/h，推拉液体回收速度大概在1300kg/h，气体回收速度在50-70kg/h。

不论作为维修商还是工厂用的，压缩机种类最好还是选用无油式，一是因为寿命长，二是节约成本。因为无油压缩机可以一种设备多种冷媒通用，同时免维护成本，这样对于工厂或者维修商来说都能节约很大一笔资金，操作性要好。有油压缩机做的回收机，在回收过程中要密切注意压缩机油的流失，及时补充压缩机油，防止压缩机中途损坏。另外又有压缩机中回收不同冷媒时需要把压缩机彻底换掉，否则会造成润滑油污染冷媒。

3、系统冷媒量在800-3000kg的工厂和空调维修商

800-1000kg的系统，如果对于速度要求不是很高的话同样可以采用2、3HP的中央空调回收机，时间大概在7-9个小时。

工厂或者接工程的，如果要回收的机组数量比较多，或者工厂生产线流水作业的，那么这种中型的设备速度就有点跟不上了，这个时候就要用到大型冷媒回收机，设备的功率在5-7HP，气体回收速度在100-160kg/h，推拉液体回收速度在5000-8000kg/h。回收800-1000kg的系统时间大概在2个小时左右，适合于生产线作业。3000kg的冷媒系统可以在5个小时内完成回收工作。

补注：

1、回收这种中大型中央空调系统的冷媒，因为回收的量比较大，所以想一步到位的清除冷媒里面的油是不太现实的，回收液体在经过油分离器前变成气体才能分开冷冻油，这样油分离装置会大大的降低设备回收冷媒的速度，而这么大系统检测时一般是不需要分离冷冻油的，系统检修完毕后是可以直接把冷媒冲到原系统的。

2、家用空调或者商用空调厂家生产线上需要的冷媒回收机是要能够分离水分、杂志、酸分、冷冻油、不凝性气体的，对于冷媒处理的精度也是有要求的，这种设备具体是要根据不同工厂的要求来设计生产的。

4、制冷剂回收充注设备安全操作规程：

1、不使用未经特别认证的工作罐，不把制冷剂收到非重注制冷罐中，不要在回收罐内过量回收制冷剂，最多不能超过其最大容量的80%，以保留空间防止压力增加膨胀——可能会引起爆炸。

2、在操作过程中须穿戴保护手套和护目镜防止制冷剂气体或液体接触到皮肤和眼睛。请勿在火源和火星儿附近使用该设备。请勿将设备暴露在阳光下和淋雨。避免设备接触到腐蚀性液体和气体。请在通风良好的环境下使用。移动本设备要小心，在有压力条件下，所有软管都可能带有液态制冷剂，与制冷剂接触可能引起冻伤，拆下软管时需特别小心。

3、为减少火灾危险，应避免使用过长的电源线，如需使用长导线，导线规格应不小于14AWG，并尽量短。在有溢出汽油、敞开汽油桶或其他可燃物的环境中不能使用本设备，要在能提供至少每小时换气四次的机械通风处使用本设备，或将设备置于高出地面18英寸处。在使用设备之前，要确认所有安全装置处于良好状态。

4、必须由专业人员进行操作，操作者必须熟悉空调系统，并了解制冷剂和有压部件的危险性。

5、当温度超过45℃时，两次回收工作应间隔10分钟。

6、严禁任何制冷剂混合。

5、冷媒回收操作流程：

1、使用前要检查冷媒回收机的所有阀门是否成关闭状态。

2、按回收方式正确连接管路，当管路连接好之后，切记先打开排气阀，再启动冷媒回收机，最后打开进气阀（一是为了避免进气阀进液压力太大容易冲伤压力表，二是防止进气阀进液体太多，启动时压缩机容易液击受损）。

3、通过回收机的低压压力表可了解制冷系统里的制冷剂是否已经回收完，正常情况下，回收到压表为-0.04Mpa以下，表示已经回收完成。

4、关闭回收机应先关闭进气阀，然后将回收机旋钮打到自清功能，自清完成后，关闭排气阀，钢瓶阀，关闭回收机电源，拆除软管，回收工作完毕。

6、冷媒充注：

利用冷媒回收机也可充注冷媒，充注前先对空调或制冷机系统进行抽真空处理，然后按量充注冷媒并加冷冻油。

第三篇：设备设施检维修管理实施细则

设备设施检维修管理实施细则

一、范围

本文件规定了设备设施检维修的安全管理要求。

本文件适用于公司进行的设备、设施的检维修管理及安全环保隐患整改。

二、术语与定义 2.1 检维修项目

指专项资金安排的生产和非生产场所设备、设施及构建筑物需停业施工作业的项目，不包括日常维护保养和不改变原来状态，不影响生产的易损设备材料的修理项目。

2.2 检维修管理

指对检维修项目的计划编制、上报、审批、实施、监督、验收等方面所进行的管理。

2.3 检维修实施计划

检维修实施计划是检维修项目工程总进度的安排，包括检维修项目小组组成、施工力量落实情况、主要设备材料到货时间和关键施工节点控制等内容。

三、职责

3.1生产部是检维修项目实施的归口管理部门，负责检维修实施计划的编制和实施，负责组织成立检维修项目小组，对实施过程进行监督检查。

四、管理内容及要求 4.1 检维修计划管理 4.1.1 检维修项目包括

主要动转设备及附件修理或更换；建（构）筑物的整体维修、大面积地面平整硬化、绿化；变配电设施设备、防雷防静电装置维修；以及其他需停业施工的项目。

办公及非生产场所：室内装饰、装修；室外维修加固；给排水、电气、采暖设备设施维修、更换等。

4.1.2每年8月底前将下一检维修项目需求计划上报上级单位相关部门审核。

4.1.3 生产部应在检维修项目计划下达一个月内制定检维修实施计划，上报上级单位工程建设部门，并抄送相关主管部门备案。

4.1.4 经批准的检维修项目计划不得随意变更，以下情况除外：

a）设备劣化加剧，严重影响安全生产；

b）运行情况发生变化，年内无法停运检维修或因业务需要停业、关闭；

c）设备拆修后，实际修理内容与原计划出入很大，原计划停业时间或者费用无法满足检维修需求；

d）检维修技术或者主要备品备件等准备工作受到不可抗力因素影响，无法按原计划进行检维修。

4.1.5 未按程序列入检维修项目计划的检维修内容、按要求应停业而未停业的检维修项目，不得组织实施。4.2 检维修施工承包商管理

检维修项目应委托具有相应资质、HSE业绩、能力的承包商承担检维修作业，承包商管理具体执行《工程承包商HSE管理规定》。

4.3 检维修安全管理

4.3.1 承担检维修项目应按规定要求，与检维修施工承包商签订《建设工程合同》。施工过程中临时追加的检维修项目，应按程序变更有关合同和补充安全环保措施后方可施工。

4.3.2 检维修项目开工前由生产部按规定进行入场安全教育和考试，考试合格后办理《外来人员入厂证》。

4.3.3 检维修项目实施前各项安全准备工作必须到位，具备检维修条件后，方可施工作业，包括：

a）检维修的设施、设备周边环境安全。

b）检维修设施设备内的有毒、有害、易燃、易爆等物质已经清除并检测符合作业要求。

c）检维修人员及监护人员到位并具备相应能力。

4.3.4 生产部要按照工程服务合同和施工安全合同以及有关规定的要求加强检维修施工承包商的安全环保管理。

a）及时办理作业许可证，严格按照已审批的检维修规程组织施工。

b）重点监控进入有限空间、动火、清洗、试压、高处、起吊等关键作业过程。

c)承包商人员必须按规定着装，佩戴相应劳动防护用品，持有效证件上岗。

d）检维修作业中不准占用消防通道。如需占用，必须办理相关手续，按要求及时恢复。

e）检维修施工承包商在作业过程中发生险情或事故，应积极采取措施、启动应急预案等进行施救，并立即通知项目所在单位，不得隐瞒和私自处理事故。检维修施工承包商在作业期间发生的事故，按《建设工程合同》的有关条款进行处理。

4.4 检维修的组织实施

4.4.1 检维修项目在实施前应报当地政府主管部门审批的，由生产部和检维修施工承包商按规定办理相关手续。

4.4.2 检维修项目实施应由施工单位编制《HSE作业计划书》，并报公司审核备案。

4.4.3 检维修所需材料应执行省公司物资采购管理规定，与原设计发生变化的设备、材料应经设计单位同意或经过专家论证可行，方可使用。

4.4.4 在施工中因遇增、减检维修项目，改变检维修内容而需调整检维修项目计划的，应由变更单位提出书面申请，报省公司相关处室审核，由财务处下达检维修项目调整计划。

4.4.5 承包商严格执行已确定的进度计划组织检维修工作。4.4.6 按照“同步检查、同步确认、同步形成质量检查记录”的原则，完成质量检验、隐蔽工程记录、交工技术等相关文件。

4.4.7 检维修施工承包商在作业期间应文明施工，施工完毕后要及时恢复施工作业场所原有的环境面貌。

4.5 检维修的检查和验收

4.5.1 检维修验收按照分级管理的原则，由检维修项目小组统一组织相关部门和参加检维修的相关单位共同进行检维修项目验收。质量不合格的要及时返修，未经验收的不准投入使用。

4.5.2 如下情况不予验收：没有完成全部检维修内容；检维修质量达不到标准要求；交工资料不齐全不完整；现场清理不彻底；卫生规范化达不到要求；安全防护设施未恢复等。

4.5.3 在检维修完工后的十天内，检维修施工承包商将检维修记录、隐蔽工程记录、设计变更、竣工图（实际施工情况）、试验记录等交给公司归档。

第四篇：《员工培训手册》设备设施篇／公共设施安装/维修

××××物业管理有限公司

员工培训手册

设备设施篇／公共设施安装/维修1.0目的

规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司所属各管理处设备部的公共设施安装/维修工作。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查公共设施安装/维

修工作的实施情况。

3.2设备部组长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

3.3设备部公共设施维修员具体负责公共设施安装/维修工作。

4.0程序要点

4.1公共设施维修员进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守《租户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2公共设施维修员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

4.3坐厕堵塞疏通。

4.3.1首先用胶吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否流水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍流水慢则按“4.3.2”步骤进行。

4.3.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：

a)先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕；

b)剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；

c)如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；

d)反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；

e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；

f)用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按“4.6”条款处置。

4.4厨房排水堵塞疏通。

4.4.1用铁线勾出存水弯管内的脏物。

4.4.2用疏通机疏通排水管。

4.4.3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果流水较慢则说明仍堵塞，此时应按“4.6”条款处置。

4.5厨房/卫生间查漏。

4.5.1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

4.5.2关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。

4.5.3用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.10”条款处置。

4.5.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

4.5.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

4.5.6更换排水排污横管按“4.6”条款进行。

4.6排水排污横管安装。

4.6.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

4.6.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。

4.6.3铲尽排水排污管上的泥土。

4.6.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

4.6.5平整夯实装排水排污横管的基础。

4.6.6排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5的坡度坡向排水排污立管)。

4.6.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；

b)如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。

4.6.8排水排污横管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

4.7做砂浆面层。

4.7.1整理、夯实基础。

4.7.2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后再加水拌到颜色一致。

4.7.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

4.7.4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光(不宜撒干水泥)。

4.7.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

4.8贴地面砖。

4.8.1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。

4.8.2基

第五篇：房屋设施养护与维修管理规程

房屋设施养护与维修管理规程

一、目的

确保房屋及各项设施完好，并对房屋（设施）进行养护、修缮和维修

二、范围

适用于万科物业管理有限公司管辖区域房屋及设施的养护和维修。

三、职责

1、巡检人员负责对房屋（设施）状况、进行巡查,对发现的问题及时处理，填写记录。

2、维修人员负责养护、维修、修缮工作，填写记录。

3、维修班班长负责工作流程和质量符合本规程要求，记录确认。

四、管理方法

（1）更换水表

1、关闭水表前端阀门,排空水后拆下水表，并选用相同规格的合格品安装；

2、安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

3、维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常，并记录原表数 及新表数；

4、客户服务中心会同抄表员做好用户新启用水表底数记录。

（2）更换电表

1、当确认电表已经失灵时,应配合电业部门相关人员选用具有检验合格证的相同型号电表进行安装,安装时应注意进出线接法是否正确；

2、安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常；

3、服务中心会同抄表员做好用户新启用电表底数记录。

（3）维修开关

1、分析造成空气开关跳闸或烧坏的原因；

2、如果是断路，首先将空气开关关闭，查出故障点后给予排除；

3、经试电后确认需要更换空气开关和熔断器时，必须采用符合国家标准的合格配件进行调换安装；

4、如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少，并与业主说明。

（4）灯管、白炽灯、节能灯的更换

1、切断电源,更换统一型号的卡口或螺旋的灯泡安装,试电查看是否正常；

2、灯管不亮应检查灯管和启辉器,如仍不亮时可检查接线、灯脚的接触是否良好、镇流器是否正常，查出故障立即排除,恢复正常照明；

3、其他情况造成灯不亮原因,可根据本章四（4）

3、四（4）5 进行处理。

（5）线路检测

1、线路停电检修应及时通知用户；

2、用户开关烧坏的处理见本章四（4）3

3、维修开关进行 C电表损坏的维修见本章四（5）3 更换电表进行处理；

4、进户接线端子接触不良可先切断进户电源检查并处理接头，确认无氧化层或积碳层在将接头紧固；

5、线路短路时可使用兆欧表或万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理；

6、当确认故障排除后方可送电。

（6)门禁系统维护保养及故障处理

1、园区、组团、停车库、单元门等门禁系统由维修班弱电专业人员负责每月对门禁系统的电子锁、对讲装置、门链、链轮、门机（减速器）、门速控制器及感应器（读卡器）进行检查、保养，并将检查及保养结果记录于《智能系统巡检表》中。

2、故障处理： 首先在现场判断是机械故障还是电气控制故障；判断机械故障应观察机械转动是否流畅，声音是否正常；如需注润滑油或螺丝有松动应及时处理,判断电气故障应首先检查线路和系统供电是否正常，如属控制主板故障应立即通知厂家。

（7）红外防越、保安监控系统检查、保养

1、园区红外线防越系统、保安闭路电视摄像监控系统由维修班弱电专业人员负责检查维修

2、每周一次红外防越的功能测试，每月一次传输线路、红外发射、接受器、报警显示器的保养；每月一次摄像机构及传输线路检查保养

3、检查保养工作，填写《智能系统巡检表》（8）插座无电

1、断开电源，检查插座

2、插座接线端子松动，可拆开插座板紧固端子后重新安装，检查使用情况；

3、线路短路造成的停电参见本章3.5进行处理；（9）水龙头漏水

1、关闭客户进户水阀门，拆下水龙头并检查故障点；

2、更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼，应必须更换新的水龙头；

3、打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。（10）小便斗，马桶不通，感应器失灵，1、检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

2、感应器失灵应检查线路是否有电，电路板元件如有损坏应及时更换合格零部件。

（11）手盆堵塞,漏水、1、检查存水弯管,取出杂物，如仍不畅通，可用铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；

2、检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

（12）浴缸堵塞,漏水

1、如管道堵塞进行处理；

2、浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，修理部位待胶或水泥干燥后试用，检查有无漏水现象。

（13)部分楼层停水

1、查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新安装上；

2、市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。（14）疏通地漏同本章3.9、3.10处理办法。（15）园区排水、维修班负责园区生活污水、废水、雨水排水系统的检查、维修。

2、排水外委单位负责污水井、化粪池的定期清掏，保证园区排水系统畅通，不发生住户污水倒灌事故。

3、维修班每月一次对污水井、雨水井、化粪池进行检查，填写《窨井巡检 表》。发现堵塞或排水不畅，立即报修（污水井、化粪池清掏单位）；楼宇、道路雨排水井及管路，发现堵塞或排水不畅，由维修班清掏疏通。

（16）维修门窗

1、检查门窗附件有无损坏,不全。

2、清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油；

3、更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片掉下伤人；

（17）换锁

1、拆下坏锁后先检查是否可修,无法修理好的 可通知用户更换新锁。

2、非一般性的维修应委托专业维修公司进行。

（18）房屋面、墙体、地面每年5月、10月，对房屋外墙、屋面防水、楼道地面、墙面、楼梯扶手、门窗进行检查、维护和修缮，填写《公共设施保养巡检表》

（19）建筑附着物（雨排水管、无动力排烟机、空调机、卫星天线等）每半年对建筑附着物的安装稳固性进行检查，填写《公共设施保养巡检表》若发现安全隐患，及时以书面通知其所有者立即整改。

（20）卫生间排风机排风机应排风良好无噪音，电机运转正常。如有故障应及时维修或更换。

（21）立式空调

1、立式空调出风口、回风口每年应定期进行除尘两次。

2、如发现空调有滴水现象a)若夏天应检查是否因为空调的室外机的连接管线保温棉脱落而造成滴水，如是应及时更换保温棉。b)检查供回水阀门是否有沙眼、阀门丝结是否紧固，若是应及时更换阀门，紧固阀门丝结。c)检查是否是因为电磁阀频繁启动所造成电磁阀失灵而出现滴水，若是予以更换。

（22）楼宇防雷电气维修工应在每年的5月和10月各检查一次避雷线接地是否完好,每年5月对8层以上楼宇进行一次避雷接地电阻测试并记录于《避雷接地电阻测试记录》中。

（23）设备及设备房卫生设备房卫生由维修班每季度大清扫1次；电梯机房及其设备由相关人员每星期至少清洁1次，并记录在相关记录中。

（24）园区供电、通讯、智能、监控、有线电视专线电缆及管井

1、维修班负责专线电缆的架空、管井敷设的检查与养护

2、地下管井每月检查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷设的专线每半年检查一次接头与稳固性

（25）维修班班长每日检查维修项目，以检查维修服务的及时性、质量及用户的反映，对服务过程中发现的不合格和隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。报修处理过程按《报修处理工作规程》操作。