房地产贷款风险类别及其管理分析

第一篇：房地产贷款风险类别及其管理分析

房地产贷款风险类别及其管理分析

摘 要：本文主要是根据目前房地产贷款风险的现状对房地产贷款风险的类别及其管理进行研究分析，参考大量江西理工大学图书馆文献、网上资料以及指导老师的指导，从房地产贷款风险的种类着手对房地产贷款风险及其形成的原因进行分析研究，并通过对房地产贷款风险从时间过程中遇到的风险和商业银行现今存在的风险两个方面展开论述分析，主要阐述房地产贷款风险，房地产贷款风险的类别，房地产贷款风险的管理措施，以及对房地产贷款风险管理的建议。

关键词：房地产贷款风险；风险分类；风险管理；控制分析

房地产贷款的种类有：（1）个人住房贷款。（2）个人二手房贷款。（3）个人住房装修贷款。（4）个人住房抵押消费贷款。（5）个人商业用房贷款。（6）个人自建房贷款。几种有特色的贷款种类：（1）住房储蓄贷款。（2）企业住房基金合作贷款。（3）个人住房组合贷款。贷款风险按不同的标准划分，可分为不同的贷款种类。按贷款风险形成的原因划分客户风险，贷款决策风险，贷款风险的根源主要来自客户风险。引起企业经营活动的风险因素有多个方面：―是来自于自然因素的不确定性；经营者行为风险的表现主要是：（1）决策行为失误引起的决策风险，决策风险大体可划分两种情况，被动决策风险和主动决策风险。（2）低度贷款风险、中度贷款风险、度贷款风险、短期贷款业务经营风险、中长期贷款业务经营风险、特种贷款业务经营风险、对外业务经营风险。（3）违约风险，违约的界定主要有：1）没有履行一项义务的付款违约。2）“技术违约”超过了财务比率上、下限等行为。（4）敞口风险，敞口风险是未来风险金额的不确定性所产生的风险。（5）追偿风险。包括：抵押品风险和第三方担保风险。

人们将房地产地产贷款风险中存在的问题归纳为以下几个方面：第一，借款人由于各种原因亏损。第二借款人自有资金不足。第三，银行内部管理不严，制度不健全。第四，银行业务人员素质低。第五，房地产贷款抵押、担保流于形式，不能得到切实、严格的执行。第六，行政干预和政策变化的影响。第七，法规不健全。第八，假按揭现象严重。

这些问题必将给银行带来一系列的风险，如：行业风险、个人信用风险、金融欺诈风险以及房地产处理变现风险。还有一些特殊的风险如：

1、经营能力风险。商用房地产经营者的经营能力是房地产经营成败的关键，如果经营者不能正确认识房地产的功能情况，却主推与功能不符的经营项目，那么就无法保证租户的合法利益，就会给房地产经营的长久性、持续性、稳定性带来极大的威胁。

2、过度授信风险。业主为了获得贷款可能会用一些不诚信的手段，可能会制造已出租的假象，假造租赁合同等，以此来误导银行和房产评估机构，虚增房地产还贷能力。在房地产的估价中如果选用了不恰当的租赁信息，就会使房地产评估价值虚高，最终造成授信过量风险。

3、贷款期限不合理风险。贷款期限的确定要遵循房地产收益还原法测算的结果，做到以租金收入现金流偿还贷款。经办银行应合理地安排还款进程，在还贷进程中监控经营情况。既避免不切实际地要求快速还贷，也应避免还贷安排过于宽松，造成前期富余资金被借款人不当占用，远期不确定性因素增多，而影响贷款的最终偿还。

4、贷款用途风险。一是借款人以统筹安排的资金需求为由笼统申请贷款的，借款人可能会将资金投入其他高风险业务的经营，影响经办银行贷款的第一还款来源。二是对申请用于偿还股东借款的，我们应核实股东借款的真实性、合理性，防止股东抽逃企业资金，加大经办银行贷款的风险。

5、抵押物价值波动风险。商用房地产抵押贷款的第一还款来源是房地产出租经营收入，而第二还款来源就是抵押房地产的处置还款。房地产自身经营方式，房地产状态、性能的维持、周边环境、经济政策等都会造成房地产价值的波动，从而对贷款偿还造成风险。

6、置换贷款风险。商用房地产抵押贷款的用途中很大一部分是偿还房地产建设期的银行贷款，所以经办银行在发放置换贷款时必然会面对房产的顺位抵押问题，可能出现经办银行贷款的抵押率过高情况，所以要求在经办银行取得第一抵押权人登记前，借款人应提供经办银行认可的其他阶段性担保。那么，出现房地产贷款风险的原因有哪些呢？首先，利益诱导房地产开发商。其次，银行观念的误导、个贷体制和内部激励机制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供应过量和宏观调控土地的力度不足。

一般来说，防范与控制房地产地贷款风险从以下几个方面入手。

第一，房地产经营收入的稳定性和可靠性。小企业商用房地产抵押贷款的还款来源是出租收入，所以审查商用房地产经营者的经营能力、承租人的实力、租金收入的稳定性和可靠性等是至关重要的。实践中要审查房地产租赁合同条款，关注合同中有无不利于经办银行的情况。

第二，房地产收入的监管。商用房地产抵押贷款还款来源主要依赖商用房地产已形成的租金收入，风险控制的首要因素是租金收入监管和房地产业主经营行为的监控，足值有效的抵押物是贷款第一还款来源出现问题时，对债权的有效保障。经办行应切实扭转“重抵押、轻租金收入管理”的经营思路，落实对租金收入的封闭管理措施。一方面应落实租金监管协议，协议既应使房地产经营收入便于银行监管又不影响房地产的正常经营，另一方面为了体现应收租金用于偿还经办银行贷款的排他性地位，要求经办行与出租人签订《应收账款质押合同》和《应收账款质押登记协议》，并在人民银行应收账款质押登记公示系统中进行登记。

第三，贷款用途的审查。应重点审查客户及其关联方企业有无涉足房地产开发、高风险投资等情况，是否有投资于自身未曾涉及过的行业的动向。要防止借款人违反《贷款通则》的规定将贷款直接用于股权投资，或者将资金调配给关联企业从事其他高风险项目投资。贷款资金应该明确用于增加对客户自身拥有房地产的更新、维护和功能完善工作或日常经营等。

第四，贷款期限的确定。贷款期限的确定必须遵循房地产收益现金流的严格测算，而其中最关键的问题是租金收入与经营成本的确定与估算。首先，看租金价格在近期的合理性和在远期的变化趋势，分析是否存在关联出租的价格不实问题。其次，看价格中包含的服务内容，要区分不同的房地产正确计算经营成本，还要对贷后经营期间利率变化的趋势做出判断。第三，如果收入预测中采用了租金逐年递增的估测方法，那么为了保持租金的逐年递增的趋势，维护房地产的成新度，出租期间必然会发生新的装修费用投入以及装修改造期间房地产的空置损失，这些费用的开支和出租率的下降是必须与收入同时考虑的情况。

第五，置换他行贷款中过渡期担保的有效性与可靠性。经办银行办理的商用房地产抵押贷款许多是用于置换该房地产前一期的抵押贷款的，在前次抵押解除以前经办银行应该要求客户提供阶段性担保措施。对于政策规定不能办理顺位抵押的地区，就更应对阶段性担保措施进行严格审查。

第六，抵押物的保险措施。中小企业自身拥有的资产相对较少，经营规模也有限。抵押给银行的商用房地产不少是企业唯一的经营性资产，如果抵押物灭失，那么作为第一还款来源的经营收入和第二还款来源的抵押物处置收入就都将随之丧失，所以要求借款人为抵押物购买保险，设立第一收益人为贷款银行是必须的风险防范措施。

第七，定期做好抵押物价值重估。加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时防范抵押物价值下行风险。需对押品的实物状态、价值变动、权证保管等风险状况进行持续监督，定期检查估价对象的使用状况，及时掌握抵押价值变化情况，必要时委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。如押品价值发生重大波动时，应要求客户立即增加符合经办银行规定的其他抵押物或提前归还经办银行部分贷款，确保押品足值有效。特别是当市场价格出现较大波动时，要切实防范抵押不足值的风险。

（作者单位：江西理工大学）

参考文献：

[1] 张哨军.房地产贷款风险的识别与防范[J].经济师，2008（1）.[2] 徐杰华.浅析我国商业银行房地产贷款信用风险[J].金融经济，2010.[3] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产经纪概论[M].中国建筑工业出版社.2013年.[4] 刘剑，祝瑞.商业银行如何加强房地产贷款管理[J].现代金融，2011（8）.[5] 杨小丽.我国商业银行房地产贷款周期性风险防范路径探析[J].贵州民族学院学报，2012（3）.

第二篇：担保公司房地产抵押贷款风险管理

担保公司房地产抵押贷款风险管理

［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。［关键词］房地产

担保公司 抵押贷款 风险

近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。

一、房产抵押贷款存在的风险

（一）抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权对抗抵押权的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（三）土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

（四）土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。

（五）在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

（六）以单位房改房设定抵押。

有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（七）共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

（八）抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

（九）房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

（一）要办好抵押登记

担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。

（二）深入调查，防止“先租后抵”

担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

（三）注意土地的性质和使用期限

担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

（四）加强贷后检查，防止土地用途变更

担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”

为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

（七）调查清楚借款人的房产数量

担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。

（八）重视借款人第一还款来源

担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

（九）更要重视控制道德风险

以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。

三、抵押贷款注意事项

（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。

（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；

（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。

注：下列房地产不得用作抵押： １、权属有争议的房地产；

２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物； ４、已依法公告拆迁的房地产； ５、被依法查封的房地产； ６、集体所有的土地。参考文献: [1] 中国人民银行金融研究局，《中国中小企业金融制度调查报告》[R]，《金融时报》.2004-6-22

[2] 殷红,张卫东:房地产金融,首都经济贸易大学出版社,2005:179-180 [3] 陈钊:住房抵押贷款理论与实践,复旦大学出版社,2006:126-127 [4] 王洪卫,张学文:房地产金融政策风险及其防范对策,中国房地产金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王维才,李秋妍:中国个人住房抵押贷款风险防范机制分析,北京科技大学学报,2007(1):56-59

第三篇：房地产抵押贷款风险管理

担保公司房地产抵押贷款风险管理

担保公司房地产抵押贷款风险管理

［摘要］房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它有效地解决了中小企业发展过程中常见的融资难问题，同时也在新的领域拓展了金融业务，为正在兴起的担保行业带来了重大的发展契机。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，作为新生的担保公司如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度,正是本文所要探讨的内容。

［关键词］房地产担保公司 抵押贷款 风险

近年来，全省中小企业发展势头强劲，已成为支撑我省经济发展的重要组成部分。但长期以来，中小企业所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称，严重制约了中小企业的发展壮大。正是适应时代的要求，为满足市场需求，河南的担保公司如雨后春笋般的成立了，在金融机构和借款人之间起了一座担保的桥梁。对于担保公司来说,房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，担保效力强等特性。因此，作为担保方式的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，除存在一般性的风险如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险，下面对各种风险逐一进行分析。

一、房产抵押贷款存在的风险

（一）抵押登记权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个出借人后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

2、土地使用权的风险。担保公，办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物

登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权对抗抵押权的风险

1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，担保公司也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与担保公司签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将很难获得租金收入用于还贷。

3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还贷款。当担保公司拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（三）土地性质引发的风险

1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费；属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

（四）土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律规定，国家可以无偿收回

土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。

（五）在建工程抵押的风险

1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这不利于担保公司处置抵押房产用于归还贷款。

2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。

（六）以单位房改房设定抵押。

有的单位已进行房改，职工交了集资款，或已售给职工，还未办理产权转移的房产作抵押。这种房产权表面反映是单位所有，但实际所有权已发生变化。有的以个人购买的房改公房抵押，根据我国房改的有关政策，个人购买房改公房要5年以后才允许进入市场交易，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值部分单位和个人按一定比例共享。因此，这种房屋产权设定担保亦存在一定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了内部规定：该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产由单位收回，退回原购房款。这种特殊的房产，个人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（七）共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果担保公司没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。

（八）抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。

（九）房产处置执行难

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。

二、防范房地产抵押贷款风险的对策

（一）要办好抵押登记

担保公司办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，担保公司要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，担保公司应尽量要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，担保应有充足的时间处置抵押房产。

（二）深入调查，防止“先租后抵”

担保公司办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

（三）注意土地的性质和使用期限

担保公司办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，担保公司应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

（四）加强贷后检查，防止土地用途变更

担保公司办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，担保公司也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。

（五）共有财产抵押要求所有财产共有人签字

担保公司在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人？财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款？只有经财产共有人全部同意，担保公司才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。

（六）担保公司应有自己的房产评估“专家”

为准确获得抵押房产的评估价格，担保公司应主动培养自己的房产评估“专家”，这一职责可由风险评估人员承担，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然担保公司无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度，掌握贷款发放的主动权。

（七）调查清楚借款人的房产数量

担保公司发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会产生法律纠纷。

（八）重视借款人第一还款来源

担保公司发放房产抵押贷款时，要重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人及反担保人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

（九）更要重视控制道德风险

以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押贷款风险管理方法的，但笔者从长期的工作实践中体会到，仅仅从技术上来控制风险，是远远不够的。也就是说，我们更要重视借款人的人品和道德，这就要求担保公司的风险管理人员要不仅要从借款人的家庭状况，邻里关系，工作单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触过程中根据自己的社会阅历对其的品质做出大概的判断，不放过任何细节，这就需要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。下面再针对房产抵押贷款过程中其他一些未提及的问题作下说明。

三、抵押贷款注意事项

（一）在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需提交离婚协议或法院判决书；如果是离婚后单身，需要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国家授予经营管理的房地产抵押的，应符合国有资产管理的有关规定。

（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，但企业章程另有规定的除外；

（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

（五）一旦发现已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值减少等情况时，可要求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。

注：下列房地产不得用作抵押：

１、权属有争议的房地产；

２、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

３、文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物；

４、已依法公告拆迁的房地产；

５、被依法查封的房地产；

６、集体所有的土地。

第四篇：贷款风险管理探讨

贷款风险管理探讨

摘要

贷款是商业银行的基本业务, 它是以两权分离, 按期偿还为本质特征的特殊价值运动, 贷款风险是指清偿资金安全系数的不确定性, 表现为企业由于各种原因无力清偿银行贷款本息, 使银行贷款无法收回, 形成呆帐损失。所谓贷款风险管理, 是指银行运用系统和规范的方法对信贷管理活动中的各种贷款风险进行识别预测和处理, 防范和降低风险损失的发生, 以及对信贷活动的影响程度, 以获取最大的贷款收益的信贷调控行为。随着金融改革的不断深化, 国有银行商业化, 并建立现代金融企业制度是一种必然趋势。银行成为自主经营, 自担风险的企业实体, 首要的任务必须按风险原则管理资产, 加强对贷款风险的管理显得日益重要。本文探讨的是如何管理和防范商业银行信用风险的问题, 主要是针对我国商业银行贷款风险管理薄弱的现象进行研究。关键词：贷款； 风险； 管理

目录

一、我国商业银行的贷款风险管理现状及成因分析„„„„„„„(1-2)

二、国有商业银行货款风险管理的必要性„„„„„„„„„„„(3-5)

（一）是国有商业银行生存与发展的本质要求„„„„„„„„„(4)

（二）是提高当前卧有商业银行货款质量的必然途径„„„„„„(4)

（三）银行资产投向单一, 加大了贷款的风险性„„„„„„„„(4-5)

三、国有商业银行贷款风险管理存在的问题„„„„„„„„„„(5-7)四、提高当前国有商业银行货款质量的必然途径„„„„„„„„(7-10)

（一）国有商业银行近年来货款规模状况„„„„„„„„„„„„(7)

（二）国有商业银行货款风险状况„„„„„„„„„„„„„„„(7-10)五、完善我国商业银行贷款风险管理的对策„„„„„„„„„„„(10-11)

六、商业银行贷款风险管理的现实意义„„„„„„„„„„„„(11)

七、结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(12-13)参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(13-14)一 我国商业银行的贷款风险管理现状及成因分析

2002年初, 中国人民银行披露了我国商业银行不良贷款的一些情况, 根据中国人民银行提供的数据, 截至2001 年底, 四大国有独资商业银行的不良贷款率按四级分类为25.37%, 如果按照五级分类, 四大国有独资商业银行的不良贷款比率接近30%, 其中需要核销的不良贷款比率大约为8%, 十家全国城市商业银行和烟台住房储蓄银行平均不良贷款比率为12.94%, 108 家城市商业银行的不良贷款比率为25.15%。2002年4月, 中国工商银行按国际通行的五级分类标准良贷款率为29.8%。按我国的四级分类标准, 不良贷款比率为25.7%，商业银行经营中产生不良贷款是必然的,但不良贷款应该控制在一定的比例之内, 不良贷款的国际警戒线一般为10%左右, 我国监管部门要求商业银行不良贷款比率不得超过15%。与国外商业银行相比, 我国商业银行的不良贷款率明显偏高, 特别是国有独资商业银行, 在剥离了14000 亿元的不良贷款之后, 不良贷款率仍高达20%左右,我国商业银行的不良贷款率如此之高, 贷款风险管理状况不佳原因是多方面的, 主要在于以下几点:首先, 行政干预过多, 贷款难以优化。我国的经济体制改革虽然取得了显著的成绩, 但是, 由于我国商业银行的国有性质以及产权关系的不明晰, 政企不分的现象仍然存在,国家为了实现宏观经济调控目标, 往往给银行下达行政性指令, 这使得银行失去了贷款的自主管理权, 在国有企业效益不佳和信用低下的情况下, 大量的不良贷款也就相应地产生了。其次, 银企关系扭曲, 企业生产经营状况差, 贷款难以收回。我国银企关系是在长期计划经济体制下建立的信用关系, 不是经济学上正常健康的信用关系。工商企业普遍存在自我发展的意识, 依赖性很大, 自我积累的能力低, 而长期以来的银行供应资金财政化, 使企业对银行产生了严重的依赖型。企业在获得贷款后往往缺乏归还银行贷款的意识, 相反还千方百计地逃避清偿债务的责任, 这种扭曲的信贷关系,使银行信贷资金难以回流, 形成恶性循环。最后, 银行内部管理存在缺陷, 贷款风险难以防范。银行管理体制滞后, 一是各级行的权责利不明确, 重贷轻管,重贷轻收, 二是责任不清, 奖罚不明。审贷分离, 分段负责, 集体决策的制度已经实行多年, 但由于风险责任不清,制度的执行也只是停留在形式上。三是信贷人员素质较低,由于银行的业务发展快, 信贷人员不足和业务能力差的问题十分突出, 新手不熟悉业务, 老信贷员也不适应市场经济条件下的信贷管理工作, 不懂得商业银行的信贷业务, 使银行的贷款风险增加

二 国有商业银行货款风险管理的必要性

（一）是国有商业银行生存与发展的本质要求

1995年7月1日, 我国(商业银行法)正式颁布实施, 意味着我国专业银行向商业银行转轨进人实质阶段。(商业银行法》第四条规定: “ 商业银行以安全性、收益性、流动性为经营原则,实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束”。从此, 我国的四大专业银行也向其他商业银行一样走向市场, 参与市场竞争, 遵循市场优胜劣汰的竞争规律。要在市场竟争中立于不败之地, 国有商业银行也必须以追求利润最大化为经营目标, 但银行的大部分利润都来自于资产与负债的利差, 在银行资产负债率高达80%—96%之间的基础上, 追求利润最大化的同时必须自始自终要追求低风险, 保证贷款资产的低风险。它是贷款业务得以经营的基础, 没有贷款的安全性, 银行的收益利润将无从谈起乞资产质量是商业银行生存与发展的重要因素。可见, 在银行业的竞争中, 实施资产风险管理,努力提高包括贷款资产在内的资产整体质量, 以增强银行的相对实力是商业银行生存与发展的必然要求。

（二）是提高当前卧有商业银行货款质量的必然途径

据对山东省邹平县四家国有商业银行的调查, 仅19 95 年一年因企业破产使银行遭受的损失便达1450万元, 企业破产清偿率仅0.35% 左右, 最高也不超过1%。很显然, 现在的企业破产实质上是在破银行的产。

（三）银行资产投向单一, 加大了贷款的风险性

由于我国目前尚未形成健全的金融市场, 造成银行难于在资产结构中实行安全性、流动性、收益性的优化组合, 资产投向单一。在我国, 贷款占银行总资产的50 % 以上, 是银行运用资金获取收益的主要途径, 这导致了目前国有商业银行资产抗风险能力较弱。

综上所述, 无论是从商业银行自身生存、发展的本质所必须保持贷款安全性的要求来说,还是从目前我国国有商业银行贷款的现状来说, 实施贷款风险管理已成为国有商业银行改革与发展的必由之路, 也是国有商业银行向国际银行业接轨的突破口。

三 国有商业银行贷款风险管理存在的问题

1.国有商业银行受各种因素干扰, 导致资产负债总量严重失衡, 贷款风险加大。

2.资金配置不合理, 严重阻碍了商业银行资产配置最大效益的发挥。在商业银行内部造成不是存差行就是贷差行: 资产结构不合理, 长期负债短期化和短期资金长期化矛盾突出。

3.现行的贷款质量差效益低, 相当数量的资金处于逾期、呆帐 状况, 欠息居高难下, 不能充分发挥效益, 严重地威胁着信贷资产的安全。为此建议, 建立国有商业银行贷款风险管理机制。4.如何建立国有商业银行贷款风险管理机制?（1）建立资信评估机制。对企业的资金状况、经营现状、产品销售情况, 以及发展前景等加以量化, 以量化指标进行严重考核评估论证,确保增量投向准确, 为贷款决策提供准确可靠的依据。（2）建立贷款责任制和集体审批制度。用严格的贷款责任制约束信贷人员的行为规范, 确保贷款的发放合理。

（3）建立贷款风险转移机制, 推行抵押贷款、商业票据、土地使用权抵押贷款、有价证券抵押贷款、企业担(联)保贷款等融资方法, 防止一物多抵押, 逐步减少信用放款。对于借款企业的抵押财产, 要视其是否参加保险, 财产的所有权及价值大小, 确保抵押品足值足额, 降低商业银行风险度, 提高贷款管理比例。

（4）建立各级评审机制、做到以防为主, 努力转化及时补偿。按不同授信对象和资产类型,将风险基本权数划分为10%、20%、50%、100% 五个档次,同时,根据企业的信誉标准划分为AAA、AA、A、BBB、BB、B 六个等级评定贷款企业信用等级, 并成立企业信用评估委员会和贷款审批委员会。对资产风险管理遵循量化管理, 以风险变换系数与贷款方式的风险基础系数作为评价企业贷款风险度的标准。规定企业在限额之内信誉好的, 按净资产的一定比例或抵押物可贷值办理。(5)建立风险准备金制度。在企业大额贷款审批, 或企业超前分配还款能力不足的, 应从贷款中提取一定比例, 或规定企业按一定比例提取“ 风险基金” 进行专户储存;已核实冲销的应及时冲销, 不能长期挂帐。

(6)建立并完善贷款资产经营责任制和岗位责任制。真正作到权Z责、利相结合, 把个人工资、奖金与各自所承担的风险挂起钩来, 使之成为真正的风险承担者。

(7)建立合理的贷款利率机制, 真正发挥利率促进贷款合理发放和及时收回的杠杆作用。

(8)健全企业贷款运行机制。提高企业自有资金比重, 增强企业承担风险能力。适当提高企业税后留利补充自有资金的比例, 要针对不同行业和企业效益高低, 制订出不同的增补，建立贷款风险追索机制。

(9)开展信贷资产清理工作, 分别不同情况, 采取相应措施, 积极组织清收工作。已经形成的风险贷款, 对确属破产、倒闭、兼(合)并的企业要采取果断措施, 处理抵押品和追究贷款担保人的连带责任, 并诉诸于法律

四 是提高当前国有商业银行货款质量的必然途径

1.国有商业银行近年来货款规模状况

国家银行贷款总额以年均增长20% 左右的速度增加,贷款规模在逐年扩大。国家银行贷款占全国资金运用的比重为90%左右,新增贷款占国家新增资金运用的比重也在75%以上, 控制住银行贷款也就控制住了社会资金)从这个意义上来说, 加强银行贷款风险管理, 提高贷款质量是国家整体经济运行、发展的基础。

2.国有商业银行货款风险状况

（1）非正常贷款即逾期、呆滞和呆帐贷款在贷款总额中比重上升, 风险加大

据(金融时报》报道,截止1995年9月底，仅西安市建设银行贷款总余额为267740万元,其中,逾期贷款61503万元,呆滞贷款12031 万元, 呆帐贷款586万元,分别占贷款总额的22.97%、4.49%、和0.22% , 而1994年6月建行总行正式颁布的《资产负债比例管理实施办法》规定的逾期贷款、呆滞贷款、呆帐贷款余额与各项贷款余额之比不得超过8%、3%、l%。据统计, 目前全国不良信贷资产占资产总额的30%左右,其中,仅“两呆”贷款,基层工行、农行在25%—40%之间, 基层建行、中行在10%—15%之间。高比例的有问题贷款, 必然带来银行经营的高风险。

(2)国有企业亏损严重, 高负债经营使银行贷款在高风险的环境中营运 据国家统计局统计,1989年至1994年，国有工业企业历年的亏损面分别为16%、27.6%比上年同期下降了4.13 个百分点, 企业亏损面为24.1%(而赢利企业不超过1/3)。1995年全国独立核算工业企业亏损额为8 83 亿元, 比上年增长34.5 % , 预算内国有企业亏损额为409亿元, 比上年同期增长20.5 %。同时, 国有企业多是负债经营。据有关部门对676家国有大中型企业统计, 企业资产负债率19 93 年为70.6 %,1994年为71.9%;另据国有资产管理局对12.4万个国有企计, 资产负债率为75.1%,如扣除企业资产净损失和资产挂帐4仪刀多亿元, 资产负债率将上升到83.3%。而在国有企业负债中有80%以上是对银行的负债。企业的严重亏损与高负债经营极大地增加了银行贷款的风险。据测算, 目前在银行对国有工业企业的贷款中, 难于回收的不良贷款占25%一30%,约5300—8000亿元。（3）企业转制加大了银行贷款风险

据不完全统计,仅截止94年9月底, 建设银行实施转制调整的贷款余额在10万元以上的贷款企业有1163家,风险债权达165.4亿元, 其中,高风险贷款印60.9 亿元,占风险债权总额的36.8%。由于存在隐性风险和统计出人, 实际数字可能更高。企业转制不仅使银行信贷监 督控制增加困难, 承贷主体难于落实, 从而导致银行贷款被架空,甚至可能使银行贷款严重流失。目前, 国有企业转制中废债、赖债、逃债现象严重, 仅企业破产便使银行贷款遭受巨大损失。据(金融时报》报道, 武汉作为综合配套改革试点城市之一, 在1994 年底已有38 家企业依法破产, 涉及建行的有8 家,占破产企业总数的21 %。这8 家破产企业资产总额为20345万元,负债总额为49389万元, 其中银行债务18057万元。据测算。这8家破产企业平均清偿率仅为8.72% , 这就意味着建行贷款有91.28 % 因企业的破产而流失, 其绝对额达16467万元。另据对山东省邹平县四家国有商业银行的调查, 仅19 95 年一年因企业破产使银行遭受的损失便达1450万元,企业破产清偿率仅0.35%左右,最高也不超过1%。很显然,现在的企业破产实质上是在破银行的产。

（4）银行资产投向单一, 加大了贷款的风险性

由于我国目前尚未形成健全的金融市场, 造成银行难于在资产结构中实行安全性、流动性、收益性的优化组合, 资产投向单一。在我国, 贷款占银行总资产的50%以上,是银行运用资金获取收益的主要途径, 这导致了目前国有商业银行资产抗风险能力较弱。

综上所述, 无论是从商业银行自身生存、发展的本质所必须保持贷款安全性的要求来说,还是从目前我国国有商业银行贷款的现状说, 实施贷款风险管理已成为国有商业银行改革与发展的必由之路, 也是国有商业银行向国际银行业接轨的突破口。

五 完善我国商业银行贷款风险管理的对策

借鉴西方发达国家的贷款风险管理经验, 结合我国商业银行的实际情况, 完善我国商业银行贷款风险管理的具体措施如下:(一)针对我国信用评级体制的不完善, 建立资信评估机制, 对企业的资金状况、经营现状、产品销售情况及发展前景等加以量化, 运用各种财务指标进行考核评估, 尤其应该关注企业的现金流量变化, 确保贷款投向准确, 为贷款决策提供可靠的依据。

（二）建立贷款责任制和集体审批制度, 将贷款的责任明确到个人身上, 用严格的贷款责任制约束信贷人员的行为规范, 做到谁贷款谁负责,发生贷款损失时, 严格追究贷款责任人的责任, 并给予适当的处罚;同时对业绩优良的信贷人员进行奖励, 给予其足够的工作动力。

（三）建立各种评审机制, 做到以防为主, 努力转化及时补偿, 要密切关注企业的发展方向、贷款合同的履行情况,及时化解因企业经营不利和改变贷款资金用途造成的贷款风险。按不同的授信对象和资产类型, 划分风险基本权数, 同时根据企业的信誉标准评定贷款企业信用等级, 并成立企业信用评估委员会和贷款审批委员会, 对资产风险进行量化管理, 以风险变换系数与贷款方式的风险基础系数作为评价企业贷款风险度的标准。

（四）建立贷款风险的追索机制, 开展信贷资产的清理工作, 针对不同的情况采取相应的措施, 积极组织清收工作。检查抵押财产的完好程度和担保人的代偿能力有无变化, 关注抵押财产价值是否发生变化, 是否存在企业出售, 转移抵押等情况

（五）不断提升员工的素质特别是信贷人员的素质。贷款风险的大小与信贷管理人员的素质密切相关, 信贷管理人员素质好, 贷款风险可以大大降低, 反之, 则会大大增加贷款风险。提高信贷管理人员的素质, 建议从以下几个方面入手:一是大力培育新生力量, 吸收具有较高文化水平和有一定银行工作经验的青年人充实信贷队伍, 二是加强职业道德教育和业务培训, 每年给予信贷人员一定的时间进行学习培训,以提升其道德水平和业务能力。

六 商业银行贷款风险管理的现实意义

（一）利于实现资金资源分配的最佳组合。通过贷款风险管理, 商业银行依据风险分散的原理将贷款资金进行合理配置, 既有效地降低了银行放款的风险, 又使银行的利润水平相对确定, 达到贷款资金的有效利用。

（二）利于金融体系的安全和经济的稳定发展。银行系统是现代经济运行的重要支柱,商业银行的运行状况对经济有着重要的影响, 如果商业银行贷款失控,导致银行的重大损失必然会通过一系列的连锁反应招致金融体系的动荡和经济的衰退。有效控制商业银行的贷款风险就成为维护金融体系安全和促进经济稳定发展的可靠保证。

（三）有利于商业银行经营目标的实现。银行经营管理的目标是在效益性、流动性、安全性三者统一的前提下实现成本最低、效益最大, 而银行风险管理的宗旨正是用最小的成本获得最大的风险收益。

七 结论

商业银行贷款风险的不可避免性。首先, 正在向商业银行转化的我国国有专业银行不能避免贷款风险。把国有专业银行发展成为商业性银行,是我国金融体制改革的主要内容。然而, 由于各种因素的影响,国有专业银行在向商业银行转化过程中, 无论如何也不能避免贷款风险的发生, 实事也已证明了这一点。这是因为: 1.新旧两种信贷管理体制产生磨擦, 交替过程中必然因制度的不连接和操作不准确而产生新的贷款风险。任何一种制度的变化, 都会有过渡性的断裂带, 两种制度交替时期相互碰撞会产生新的矛盾, 两者的连接也会形成时间的空档, 从而给操作者带来困难和误差。在有计划商品经济时期, 国有专业银行的信贷管理很大程度上属于指令性计划控制, 多变的政策和强硬的行政措施, 使专业银行贷款自主权化为乌有, 企业吃银行大锅饭, 银行吃国家大锅饭, 专业银行的贷款风险意识较差。市场经济体制确立后, 国有专业银行要向商业银行发展, 必然要打破资金大锅饭, 扩大贷款经营自主权, 按照市场运行规律决定贷款投放。但是, 市场经济下的银行信贷政策如何操作, 如何与企业经营机制相衔接, 都是贷款运作中的困难, 而且信贷管理人员的市场风险观念也有待增强, 贷款决策的独立性也难以很快形成, 听命于政府的依赖心理仍然存在。这样,贷款的实际运作过程中很大程度上受制于两种体制的影响, 决策不当形成风险难以避免。

2.政治体制改革滞后, 贷款行政干预仍在所难免。市场经济条件下, 国有专业银行的贷款行为要由银行根据市场要求决定, 非经济因素的影响应该逐步减

少。然而由于政治体制改革滞后, 实事上目前专业银行贷款除了尚未脱离国有专业银行的政策性贷款以外,仍有相当比重的商业性贷款是直接或间接受行政干预的。

3.企业转换经营机制与专业银行商业化双不到位, 加大贷款风险。企业转换经营机制是建立社会主义市场经济的重要措施, 无疑有利于搞活企业经济。但是, 在企业经营机制转换过程中, 由于经济法制不健全, 企业制度不完善, 必然出现新机制先天不足, 经济活动不规范问题, 从而导致企业与银行的借贷关系错乱。一是企业借转换机制要求银行注入贷款。为贯彻国家政策, 银行在内部机制没有到位的情况下, 迫于压力给企业以贷款支持, 这种银行与企业改革双不到位的借贷行为必然导致新的风险发生。二是企业借转换机制时机, 与地方政府一道要求原贷款减免本息。企业转换机制意味着打破旧的企业组织制度, 三是企业在转换机制过程中, 随着组织结建立现代。企业，构的变化, 银行对企业的资金运行监督手段失灵。企业组织制度重新建立, 与国有专业银行的借贷关系随之改变, 银行无法对企业资金流向实施监督, 强行扣收措施无法奏效, 致使老贷款出现新风险。

参考文献

[1] 宋清华, 李志辉.金融风险管理[ M].北京: 中国金融出版社, 2003.[2] 王培英，浅谈商业银行贷款风险管理[ J ].陕西金融,1995.7.[3] 陈雪花，中国工商银行杭州金融管理干部学院[M].北京：1995.4 [4] 卢 刚，浅谈商业银行贷款风险管理[J].青海金融, 1998

第五篇：农村信用社贷款风险分析

农村信用社贷款风险分析

1、个人住房按揭贷款：一是放贷人员未尽职调查客户所有信息而盲目发放个人住房按揭贷款；二是房地产开发商与客户串通，或直接使用虚假客户资料骗取个人住房按揭贷款；三是未核实第一还款来源或在第一还款来源不充足的情况下，向客户发放个人住房按揭贷款；四是房产中介机构以虚假购房人名义申请二手房贷款，骗取信用社信用；四是内外勾结编造客户资料骗取信用社贷款；五是因未及时办理抵押登记手续，而使开发商有机会将抵押物重复销售等。

2、个人大额耐用消费品贷款：一是内部人员编造、窃取客户资料假名、冒名骗取贷款；二是为规避放款权限而化整为零为客户发放个人消费贷款；三是客户出具虚假收入证明、诈骗信用社贷款等。

3、个人生产经营性贷款：一是内部人员未对个人生产经营情况进行尽职调查，不了解贷款申请人的生产经营和信用状况；二是向无营业执照的自然人或法人客户发放个人生产经营贷款；三是抵押物未按规定到有权部门办理抵押登记手续，形成无效抵押或未按规定保管抵押物；四是贷款抵押物被恶意抽走或变更，形成无效抵押或抵押不足等。

4、个人质押贷款：一是质押单证办理止付手续或手续不严密，质押单证未经所有权人书面承诺、签字，形成无效质押；二是未对保单、存单等质押物进行真实性验证；三是申请人以假存单和假有价单证办理质押贷款等。

（三）农户小额信用贷款

农村信用社推出的农户小额信用贷款为“三农”的发展、为当地农村经济发展、为当地农户的发家致富起到了积极的推动作用。但农户小额信用贷款也存在一定的风险。主要表现在：一是对不符合贷款条件和范围的农户发放信用贷款；二是贷前调查不深入，还款来源不充足；三是未对贷款用途进行深入调查，造成转移用途和帮贷的现象较多；三是超授信额度发放贷款；四是借款人未亲自到场而由家属办理又未办理相关授权手续；五是贷款催收不及时，导致贷款丧失诉讼时效等。

归结起来，农村信用社信贷操作风险主要表现在以下三个方面：一是贷款“三查”制度流于形式。二是法律意识淡薄，借款手续容易存在瑕疵。三是对已产生风险的信贷资产保全不及时，催收手段单一，催收主动性差，不能根据情况及时采取不同的清收措施，错过最佳清收时机。

二、操作风险形成的原因

（一）从业人员整体素质不高。以我区联社为例，现有信贷人员28名，平均年龄38岁，虽然大专以上学历占比达86%，但整体素质并不高，在接受新知识、新制度、新法律手段的能力上不足，风险意识和自我保护意识淡薄，对信贷业务的分析判断不全面。同时，信贷人员人均管理贷款500笔左右，同时兼顾存款、中间业务、支农宣传、信用评定、贷款清收等一系列工作，人均业务量偏大。此外，随着社会的开放，泥沙俱下，部分信贷人员道德意识削弱，存在一些有悖于金融业职业道德的行为。

（二）检查激励机制不到位。基层信用社服务的地域范围广、客户多、人员少，检查部门对信贷人员业务检查面不够全，监控手段落后，监督效果不明显。同时，对信贷人员缺乏有效的激励机制，导致信贷人员工作责任心不强，疏忽大意，信贷操作不规范，依法管贷意识不强，给信贷业务留下风险隐患。

（三）制度执行不严。在日常贷款管理中，大多数信用社对联社下发的制度办法照抄照搬，不能结合自身实际加以细化，导致内控制度缺乏系统性，并存在一定的滞后性。其次，一些信用社负责人在工作中疏于监督和管理，未认真规范和监督信贷人员行为，导致制度形同虚设。另外，由于基层信用社人员相对不足，贷款“三查”制度流于形式，在贷款前不能深入调查，准确评估风险；在贷款放出后不能做到及时跟踪检查，导致贷款出现风险难以控制。