论商业银行贷款保证金的司法执行

第一篇：论商业银行贷款保证金的司法执行

论商业银行贷款保证金的司法执行

作者：抚州市临川区人民法院 徐坚 徐龙基 何龙

发布时间：2014-10-21 14:49:49分享到： 0

民事执行中，人民法院常碰到执行按揭贷款“保证金”的情形，由于我国立法及司法均未对这一执行情况进行规定，以致在司法实践中，执行法官对是否可以划拨此类款项存在困惑。本文从保证金账户形成原因出发，渐次对保证金账户特定化、动产质押优先受偿条件、善意第三人对抗效力及执行公平、公正等方面进行探究，从而厘清商业银行保证金的性质及其带来的法律效力，以期对执行实践有所裨益。

一、保证金账户的开设及现实尴尬

案例：某房地产开发公司因与某建业集团的工程建设合同纠纷，被法院判决向某建业集团支付延期交房款14万余元。经执行机关查实，该房地产开发公司在银行的存款仅有以“保证金”方式存在，而无其他一般存款。然而，在执行人员向银行发出协助执行通知书时，银行却给予委婉拒绝并提出异议。

房地产事业的蓬勃发展，给商业银行贷款业务带来了极大的利益。与此同时，个人按揭购房贷款业务却又给商业银行蒙上了一层潜在的风险：居民贷款买房后，无能力偿还贷款时，是不是只能由商业银行对房屋进行拍卖或变卖来抵御风险？为此，大多数商业银行为避免以后通过拍卖或变卖等复杂程序实现债权，在贷款初期常与房地产开发商签订“保证金”条款：即由房地产开发商按商业银行对每个债务人贷款发放金额的5%-20%，逐笔分次存入开发商在银行开设的保证金账户中，商业银行对此保证金享有优先受偿权。

由于上述账户的存在，导致民事执行过程中常出现这样的困惑：在房地产开发公司作为被执行人，而其一般账户内无财产执行时，法院能否强制执行保证金账户内的存款？毫无疑问，在法院向商业银行发出冻结、划拨等协助执行通知书时，商业银行均会以该账户存款享有“质押”担保优先受偿权，提出协助执行异议。而商业银行的优先受偿权的法律依据是，“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”。

二、保证金优先受偿权的应然分析

鉴于我国的现行立法和司法实践，均未对上述保证金账户存款划扣问题作出规定，由此人民法院在司法实践中应结合现有法律规定从多方面考量此类保证金账户的效力。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第85条的规定，笔者认为，商业银行若要取得保证金的优先受偿权，必须满足三个条件：（1）保证金已被特定化；（2）保证金移交占有，实现动产质押；（3）不违反公平公正原则。而如果该保证金账户的设立同时符合这三个条件的，人民法院在民事执行中将不能对该账户内的存款进行强制划扣。

（一）保证金特定化要素

人民法院在按揭贷款的保证金如何才能被认定为特定化账户，可以从该账户的资金用途、使用性质等角度出发。

首先，保证金账户应特定化。即开发商在银行开设的保证金账户，应与其开设的一般账户进行分离。而该账户的使用，仅能在按揭贷款在个人无法偿还，而开发商无其他资金给付时，由贷款银行向开发商要求用保证金支付。司法实践中，人民法院可以通过调取保证金账户开户资料来查实保证金账户是否已被特定化。

其次，账户资金保持特定化。即该账户内的资金只能作为“特户”使用，不得再供开发商自由使用，且资金应保持固定，不能浮动。开发商的一般结算业务，应通过其自有的其他自由资金进行，否则，将影响该保证金资金的特定化。而人民法院，可以通过查询该保证金账户资金的存取款明细，来确定该账户资金的特定化情况。

最后，账户资金使用应特定化。即该账户内资金的使用，仅能与当时设立时的目的：防止个人无法偿还贷款能力时，银行贷款收回的高效性。也只有在个人按揭贷款无法正常偿付时，银行才能要求开发商用保证金账户中的资金进行垫付，以保障银行贷款的及时收回效力。

（二）保证金具有担保效果的实质原因

按照物权法以及担保法的规定，享有优先权的债权方式主要包括：抵押、质押、保证、留置和定金等五种。“保证金”并非法定享有优先受偿权的债权方式。而通过分析《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第85条的规定可知，之所以特定“保证金”能够起到担保作用，主要是因为特定化后的保证金具有了动产质押的担保性质。即按照物权法的相关规定，特定化保证金应符合以下应然条件：

1.交付占有。即开发商在银行开设的保证金账户，必须在账户内存放一定比例的资金后，交由银行以特殊的账户形式进行保管，而不再由开发商自己持有。如果实践中，存在一般账户与保证金账户混同的情况，该保证金账户是无法获得动产质押带来的优先受偿权。

2.签订动产质押合同。按照《中华人民共和国物权法》第二百一十条的规定，“设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同”。作为以“金钱”为特定担保的保证金，同样应由开发商与银行签订质押合同，对质押的情况进行详细的规定，实现保证金账户资金与合同相一致，以完善质押担保的法律手续。

3.不得有“流质条款”。所谓流质条款，是指在质押合同中约定，如按揭给付贷款的购房人，不能如期归还贷款的，银行享有直接从保证金账户中划扣相应资金的权利。这样的约定，是与《中华人民共和国物权法》第二百一十一条的规定相矛盾的，将导致开发商与银行之间签订的保证金条款或者质押合同归于无效。

（三）保证金条款的公平、公正基础

《人民币银行结算账户管理办法》中并未针对商业隐含开展住房按揭贷款业务，作出需要设立保证金账户的相关规定。为此，商业银行行业内形成的保证金账户的使用、管理、抗辩等，均应该遵循公平、公正原则。

1.账户设立时的优势手段。《人民币银行结算账户管理办法》中未专门列明保证金账户的种类，人民银行的账户查询系统将保证金账户列为“临时账户”，未显示“保证金”字样。可见，商业银行为加强贷款管理，预防贷款风险而利用贷款优势单方面规定了贷款保证金制度，不论借款人是否愿意都必须接受这一条款。这显然加重了借款人的负担，容易对其他债权人造成了不公平的结果。

2.善意第三人的考虑。就开发商与银行之间签订的保证合同而言，属贷款人与银行之间的合同，根据合同相对性，将不能对抗善意第三人。另外，保证金中的“金钱”这一种类物，不能简单的划归为用于银行还款的特定物。即使在人民法院对保证金进行扣划后，银行也还是可以责令房地产开发商对不足的保证金进行补足。如果不予补足，应视为开发商违约，银行可以要求开发商承担提前还款责任。

三、保证金强制执行的规范建议

由于我国在执行立法及司法解释方面，均未对按揭贷款保证金问题作出明确规范，为此各级人民法院在进行这类民事强制执行时，应该把握执行力度，以均衡申请执行人与银行业之间的利益，采取合理的执行方式。

1.担保法解释第85条的严格理解。通过上文分析，人民法院在对开发商在银行开设的保证金进行冻结、划扣的时，应该严格从保证金账户的“特定化”角度进行审查。并应结合商业银行与开发商之前签订的动产质押合同、保证金提取条款等银行采取的完善性措施进行综合考量。

2.参照其他专业性保证金冻结、扣划规定。《最高人民法院、中国人民银行关于依法规范人民法院执行和金融机构协助执行的通知》第9条规定，“人民法院依法可以对银行承兑汇票保证金采取冻结措施，但不得扣划。如果金融机构已对汇票承兑或者已对外付款，根据金融机构的申请，人民法院应当解除对银行承兑汇票保证金相应部分的冻结措施。银行承兑汇票保证金已丧失保证金功能时，人民法院可以依法采取扣划措施”。可见，人民法院对专业性保证金是具有冻结权利的，那么对于按揭贷款保证金应该同样具有冻结的权利。而如果按揭贷款保证金在初始阶段符合上文所述“特定化”标准的，人民法院不应进行扣划。不过只要保证金出现变动——因贷款发放而增加或因房产证办妥而返还等，保证金将丧失特定化地位，此时人民法院将获得扣划该资金的权利。

3.保障第三人合法权益时银行异议权的保留。在银行与按揭贷款购房人之间的贷款业务未发生风险时，银行以“金钱”特定化模式来主张抗辩、主张优先权，对其他已经发生并经法律确认的债权债务纠纷的第三债权人，具有一定的不公正、不合理性。毕竟，第三债权人同样可以向未发生纠纷的归属债务人所有的金钱，提出债权请求权。为此，人民法院在采取扩大执行财产范围保障第三债权人权益的同时，应该给予银行提出异议的权利。由银行向人民法院提交相关的证据，证实“特定化”的存在或者贷款纠纷的存在等，以便下一步执行措施的适用。

第二篇：商业银行贷款定价

本文分析了当前我国商业银行贷款定价存在的主要问题，从完善利率市场机制和风险内控机制、实行差别化定价和优化信贷资产结构等方 我国商业银行贷款定价的对策长期以来，我国的存贷款利率一直由中央银行统一制定并颁布实施，严格的利率管制直接导致了商业银行产品定价能力的不足，产品价格不能对市场变动做出迅速准确的反应。随着我国利率市场化改革的推进，商业银行对产品价格缺乏敏感性和定价能力不足的问题日益突出，成为利率市场化改革的一大瓶颈。

二、目前我国商业银行贷款定价的操作实践

模式分

所谓贷款定价就是合理确定贷款的利率。随着人民币贷款利率的逐步放开，各商业银行的贷款定价经历了按官方基准利率定价到小范围浮动贷款利率，再到自主确定贷款利率的阶段。在这个过程中，不少商业银行制定和完善了贷款定价管理办法或利率管理模式，并建立了根据成本、风险等因素区别定价的管理制度。通过溢价覆盖风险弥补损失，提高银行收益，是目前商业银行有效应对利率市场化后利率风险和信用风险扩大以及激烈的市场竞争的重要手段。

（一）基准利率加点定价模式的运 １．基准利率加点定价模式。该定价模式选择某种基准利率，如以ＬＩＢＯＲ或银行间同业拆借利率等利率为“基价”，根据信用等级、风险程度等确定不同水平的利差，在基准利率基础上加上可能的违约成本和资金成本确定，用公式表达为：贷款利率＝基准利率(１＋系数

２．基准利率加点定价模式应用途径。目前我国银行业贷款成本的准确分摊很难做到，我国货币市场基准利率的确立，为规避成本核算问题提供了替代方法。以基准利率加点模式为基础，运用新巴塞尔协议内部评级法（ＩＲＢ法）的风险计量方法，以基准利率和风险溢价为主要参数，可以将该模式优化为：

贷款利率＝货币市场基准利率＋风险溢价＋期望利润率［４］

模型中各主要参数设定如下：①以银行间市场债券利率作为基准利率。２００４年１０月２７日我国银行间同业拆借中心推出债券７天回购利率为货币市场基准利率参考指标，这为商业银行贷款定价提供了标尺。可选用一定平滑时段，比如以１个月期限的银行间债券市场利率代替贷款成本，这样就能规避当前商业银行成本分摊困难的矛盾。②贷款风险溢价。贷款风险溢价主要依据贷款的风险评级与分类、贷款的预期损失率和非预期损失率确定。目前，我国大部分银行贷款采取五级分类法，也缺少风险管理基础数据的历史积累，因此，可采用外部评级法和专家打分法相结合的方式，给出不同信用等级的违约概率、违约损失率及资本分配系数表；资本期望回报率可取我国上市银行２００４年平均资本收益率指标。③期望利润率。参照同业和本行近几年的平均利润率，管理决策者先给定本行一个期望利润率区间。在该区间范围内，客户经理可结合综合贡献度情况，自行给定每一笔贷款的期望利润率。

（二）客户利润分析定价模式

客户利润分析定价模式在为每笔贷款定价时，需考虑客户与本行的整体关系，即全面考虑客户与银行各种业务往来的成本和收益，在此基础上根据银行目标利润给客户贷款定价，用公式表示为：∑(贷款额×利率×期限)×(１—营业税及附加率)＋其他服务收入×(１—营业税及附加率)≥为该客户提供服务发生的总成本＋银行的目标利润

银行根据目标利润期望和预计的贷款损失率等指标可计算出盈亏平衡点和某一目标利润额的平均贷款利率。客户盈利分析模型通过差别定价，既能稳定客户，又能通过其他利润点弥补贷款损失。这种定价方法要求银行的会计核算系统能实现“分客户核算”和“分产品核算”，准确地核算银行为客户服务提供的总成本。［５

（三）基准利率加点模式和客户利润分析定价模式的比较

基准利率加点定价模式和客户利润分析定价模式都要考虑客户信用、资金成本、利润目标、市场竞争因素、时间的长短、贷款规模大小、有无担保、选择性条款（还款期限、方式改变）、逆向选择等一系列因素的影响，但是侧重点不一。

基准利率加点模式是“外向型”的，表现出更强的市场导向。通过这种模式制定出的贷款价格更贴近市场，从而更具市场竞争力。但基准利率加点模式在确定“风险加点”幅度时，需充分考虑银行的资金成本和可能的违约成本等。由于对资金成本重视不够，有时可能导致占有市场而失去利润的结果。

客户利润分析定价模型是一种较为理想的定价策略，体现了银行“以客户为中心”的经营理念。它摈弃了“就事论事”的思维框架和以“业务为中心”的传统经营模式，试图从银行与客户的全部业务往来关系中寻找最优的贷款价格。采用这种模式有可能得出富有竞争力的贷款价格。而客户盈利分析模型以银行的会计信息系统能够实现对客户分开核算为前提，要求管理会计在银行的全面推广和应用。目前，我国一些商业银行在推行和尝试的管理会计信息系统，意欲建立以明细客户为核算对象的信息提供渠道，虽然还处于起步阶段，但代表着未来的发展方向

商业银行向企业发放贷款时，最大的难点是如何给贷款进行科学、合理的定价。随着利率市场化改革的不断深化，商业银行发放贷款的利润率已大大降低。在一个竞争激烈的信贷市场上，中小商业银行通常是价格的接受者，这使中小商业银行比以往任何时候都迫切需要对贷款进行合理的定价。本文通过分析我国中小商业银行目前贷款定价的现状及存在的问题，借鉴西方商业银行相对成熟的贷款定价的理论和实践，结合我国现实条件，提出我国中小商业银行应根据不同的客户类型选择相应的贷款定价模式，对于中小企业客户的贷款定价应采取成本加成模式，对于银行的重点客户应采取客户盈利分析模式，对于其他客户则可采取综合定价模式。本文还分析了中小商业银行贷款定价的原则和应采取的策略，提出中小商业银行贷款定价过程中应执行的步骤，以及中小商业银行还需进一步完善的制度建设和配套措施。最后，文章通过列举两个不同类型的贷款客户，即重点客户和小企业客户，并针对各自不同的业务特点及差异，提出对其应采取的不同的贷款定价措施 我国商业银行适用的贷款定价模式的探讨

由于我国资本市场并不成熟和完善，融资渠道主要局限于银行信贷。尽管资本市场也对外资银行开放，但一段时期内国际大型商业银行还很难在中国市场上具有竞争优势，提倡我国商业银行贷款定价应参照银行同业拆借利率，以成本加成模式的定价为主，同时考虑银行与少数大型优质客户之间的关系，如他们在银行的存款，给银行带来的中间业务收入等因素适当给予一定的优惠。

对于信用违约风险的测定，对于信用违约风险的测定，由于数据库尚不完全，因此不建议我国商业银行使用过于复杂的CreditMetrics技术计算预期违约概率和违约损失率，现阶段可以根据贷款的期限、贷款人的信用等级以及预期现金流入和抵押品等来估算。对于未预期的违约概率这部分建议先通过准备金来弥补。因此，我国商业银行可以采用如下的贷款定价的公式：

当使用成本价加成法定出的利率高于银行同业拆借利率时，贷款利率=（资金使用成本呢+贷款费用+客户违约成本+客户存款利息支出+账户管理成本+目标利润率-客户存款账户收入-结算手续费收入-其他服务费收入）/（贷款额×期限）

反之，贷款利率=银行同业拆借率+目标利润率-（客户存款账户收入+结算手续费收入+其他服务费收入）/（贷款额×期限

然而由于该模型未考虑税率等因素的影响，还有待进一步的细化。同时该模型并没有通过实证检验，可能会忽略某些因素或者夸大某些因素的作用，有待进一步的研究和探讨。另外RAROC模式具有全面的考察风险与收益，精确的计量PD与LCD等方面的优势，应成为我国贷款定价今后努力的方向。

一、我国商业银行定价管理的发展及现状

长期以来，由于价格由政府管制，我国商业银行经营管理以规模管理为重点，包括制定下发存、贷款计划，完成计划规模目标等等，基本没有成形的定价管理。各行虽然都有利率管理的职能，但也主要是贯彻执行央行利率要求，银行本身没有特别的要求。但随着利率市场化进程的逐步加快，以及服务价格方面有了合法收费的权利，我国商业银行逐渐认识到定价管理是商业银行经营管理的重要内容，并开始了主动定价、积极定价，建立定价管理运行机制的历程。到目前为止，我国商业银行定价管理的发展取得了一定的成果，主要体现在以下几方面：。

第三，在贷款定价方面，尝试定价模型的建立与应用。在贷款利率上限放开后，商业银行有了广阔的贷款利率自主定价空间，开始尝试搭建与贷款风险评级相对应的各种贷款定价模型，并在实践中加以试

二、我国商业银行定价管理存在的主要问题

虽然我国商业银行在定价管理上取得了一定的进展，但与国际先进商业银行相比，还有较大的差距，从自身的角度看，也存在一些问题，主要有以下几方面：二）定价管理体系尚不健全

（三）科学定价尚缺乏有力的工具和系统支撑

目前，我国商业银行虽然在积极尝试定价工具和模型的开发与运用，但离真正科学定价还有一定距离。具体表现在：一是利率定价模型的计算结果可能与我国市场的实际有较大差异，这主要是由于信用风险评估尚未做到精准，虽然不少银行已着手信用风险内部评级法系统的开发，有的领先银行已初步开发完成，但内部评级法系统是建立在大量历史数据分析基础上的，而历史数据匮乏是我国商业银行普遍存在的问题。二是对成本缺乏细致分析，部分银行虽已投入并开发了管理会计系统，尝试运用作业成本法分析银行的各项成本，但尚未进入全范围使用的阶段。三是内部资金转移定价系统的开发和运用还不成熟。四是有不少银行对本银行定价统计信息的收集还处于手工统计阶段，建立在银行计算机生产核心系统基础上的定价数据信息系统有待开发。

建议(一)商业银行要加快股份制改革步伐“完善内部治理结构”成为自主经营!自负盈亏的市场主体$通过正确界定各股东!董事会和监事会以及高级经营管理层的权责利关系“真正确立受资本充足率约束的利润最大化经营目标”防止政府或某一股东干预日常业务经营“为贷款定价奠定微观经济基础$+

(”建立合理的目标利润率和贷款收息率$第一“商业银行应根据信贷市场上同业之间的竞争状况及同业利润平均水平”制定合理的目标利润率“避免利润过高而丧失对优质企业的竞争力并最终影响贷款的效益$第二”商业银行应考虑贷款资产必然有一部分要转化为不良资产“难以给银行提供收入”贷款定价时应将这一资产扣除掉“确定一个合理的贷款收息率$-”建立风险量化分析系统$商业银行除了根据客户整体信用状况进行风险评估外“还要运用现代信息技术风险量化手段”针对特定的某笔贷款风险状况的风险等级及与之相应的违约概率和违约后贷款损失的比率的风险大小进行衡量“尽量做到对贷款人的违约风险与期限风险的量化并给以区别对待”不断改进风险分析方法“建立单个总分支行之间与整个银行体系之间的信息监测!反馈系统$!”充分考虑竞争者所提供的贷款价格$商业银行必须使自己的贷款定价在市场上具有较强的竞争力$例如对于同一笔贷款“如果其它银行能对贷款者提供较低的利率而其它方面服务也差不多的情况下”则该银行将不得不相应地调低该笔贷款的利率$在这种情况下“银行将满足于降低的利润率”或者尝试一种将较低的利率与较低的获利目标结合起来的策略$+三,选择客户盈利定

积累的客户数据资料日益丰富!对自身成本计算与分配的准确测算!那么就可选择这种"以客户为中心#的客户盈利定价模式$%四!建立动态综合平衡的定价机制$无论商业银行选择何种定价模式!都需要有动态综合平衡的发展观$首先!商业银行应综合考虑客户与本行之间的所有往来关系!通 综合&立体的分析!把握贷款市场变化的趋势!为整个客户关系定价$其次!商业银行应细分客户市场与产品市场及贷款种类&贷款期限&信用风险度&贷款金额等的不同!同时兼顾市场竞争策略!建立起贷款风险与效益相对应的动态平衡机制!并定期审核调整!以此适应市场的变化!从而形成合理的差价关系及比价关系

第三篇：商业银行贷款条件

个人房屋最高额抵押循环贷款

贷款对象

拥用自用房产且有信贷资金需求的自然人。

贷款用途

用于借款人合法消费或经营资金需求。

借款人条件

1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

2、借款人申请贷款时的年龄与有效期间之和，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。对于一些具有良好的社会名望、社会地位或成就突出的特殊优质客户群体，如医学专家、高校资深教授等专家学者，可适当放宽年龄限制。

3、有重庆市的常住户口或有效居住证明；

4、具有稳定合法的收入来源，有按期偿还贷款本息的能力；

5、信誉良好，无恶意不良记录；

6、在本行开立个人银行结算账户；

7、本行规定的其他条件。

贷款有效期间和贷款期限

贷款有效期间的最长期限为10年。单笔贷款到期日不得超出最高额抵押贷款有效期间届满日。

贷款金额

贷款额度最高不超过200万元。

贷款利率

贷款利率按照中国人民银行规定，结合本行的利率定价政策执行。

还款方式

可由贷款行根据借款实际情况与借款人协商在以下还款方法中选择：等额本息法、等额本金法、按期付息分期还本法、按期付息到期还本法。

贷款担保

最高额抵押贷款的抵押物仅限于借款人自有产权的住房，且必须符合以下条件：

1、产权明晰、能上市交易、变现能力强；

2、设定抵押的房产必须已取得房屋产权证书；

3、房龄不超过10年（房龄＝申请贷款年份－房屋竣工年份）。对特别优质的抵押物，经贷款行审查后，可适当放宽。

借款人申请贷款资料

1、借款人有效身份证件的原件和复印件，已婚的需提供夫妻双方资料；

2、重庆市常住户口或有效居住证明材料；

3、借款人贷款偿还能力的证明材料，如借款人所在单位出具的收入证明、借款人纳税单、公积金缴存凭证、工资账户对帐单等；

4、借款人已婚的，需提供婚姻情况证明，未婚的由申请人提供未婚证明材料或出具《未婚声明》；

5、抵押房屋产权证明材料；

6、抵押房屋财产共有人同意办理最高额抵押贷款的书面承诺。抵押房屋已出租的，还需提供租赁合同以及承租人有关声明；

7、贷款行要求的其他必要的资料。

个体经营户贷款

贷款对象

从事合法生产经营活动的自然人,包括个体工商户经营者、个人独资企业的投资人、和非法人资格私营企业的承包人或承租人等。

贷款用途

用于借款人经营活动中正常资金需要。

借款人条件

1、年龄在18周岁（含）以上60周岁（含）以下，具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证件，在当地有固定住所，品行良好；

2、持有合法有效的营业执照，从事特种行业的应持有有权批准部门颁发的特种行业经营许可证；

3、经营场所在贷款行服务辖区内；

4、有税务登记证或纳税证明；

5、贷款用途明确、合法；

6、具有本行业经营管理经验或相关知识，具备一定的经营管理能力；

7、具有稳定的经营收入和按期偿还贷款本息的能力，第一还款来源充足，并提供具有还款能力的相关证明资料；

8、担保贷款须提供合法、有效、足值的担保；

9、信用记录良好；

10、贷款行规定的其他条件。

申请信用贷款的个体经营户还应具备以下条件：

1、经营效益必须良好，持续经营三年以上，申请日无银行债务；

2、家庭有效净资产达20万元（含）以上；家庭净资产指家庭总资产减去总负债的净额；

3、在本行开立企业或个人结算账户半年（含）以上，且账户月存款平均余额3万元（含）以上；

4、个人信用等级三级（含）以上。

贷款期限

个体经营户贷款期限一般为1-3年，信用贷款和以机器设备作为抵押物的贷款最长期限不超过2年，质押贷款的期限不得超过质押物的到期日或有效终止日。

贷款金额

个体经营户贷款单户余额最高不超过1000万元。信用贷款、自然人保证方式贷款单户最高贷款额度不得超过30万元。

贷款利率

按照中国人民银行规定，结合本行利率定价政策执行。

还款方式

贷款期限在1年以内（含）的，实行按月（季）结息，到期还本的还款方式。

贷款期限在1年以上的，可选择以下还款方式：

1、等额本息还款法；

2、等额本金还款法；

3、按期付息分期还本。贷款方式

贷款方式有信用贷款和担保贷款两种，贷款采用担保的，可采用以下方式：房屋、土地和动产抵押担保；存单、国债和具有现金价值的保单质押担保；担保公司或其它保证人担保。

借款人申请贷款资料

1、借款人及其配偶有效身份证件原件及复印件；

2、现住所证明（可选择户口簿、房产证等）原件及复印件；

3、营业执照原件及复印件, 从事特种行业的同时提供有权批准部门颁发的特种行业经营许可证原件及复印件；承包租赁企业承包人或承租人还须提供承包租赁协议原件及复印件；

4、税务登记证或纳税证明原件及复印件；

5、还款能力证明（可选择近期银行对帐单、金融资产证明、税单、购销合同、经营企业电费单、财务报表、收入证明等证明还款能力的资料）;

6、贷款使用计划、用途证明或声明；

7、借款人及其配偶个人征信业务授权查询资料；

8、抵（质）押人基本情况、抵（质）押物权属证明文件、价值评估报告；

9、保证人基本情况和资信证明材料等；

10、由第三人提供保证、抵押、质押担保的，需由第三人及其财产共有人出具同意担保的书面承诺，担保人为企业法人的还需出具同意担保的股东会或董事会决议及其他必要文件；

11、贷款行规定的其他资料。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表（仅供参考）

等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

第四篇：国内商业银行贷款融资

国内商业银行贷款融资

新闻发布时间：2007-7-27

来源：本站收集整理

作者：

国内商业银行贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。它包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款以及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。国内商业银行贷款的种类：

1.信用贷款，它又可分为以下五种内型：

A普通限额贷款；

B透支贷款；

C备用贷款承诺；

D消费者贷款；

E票据贴现贷款；

2.担保贷款

根据充当担保物的不同，担保贷款可分为两种：

A担保品贷款；

B保证书担保贷款。

国内商业银行担保贷款操作流程

房地产企业法人向国内商业银行贷款一般要经过以下五个阶段：

受理阶段（递交申请→受理调查）→调查评价阶段（项目评估）→审批阶段（核查审批）→发放阶段（办理手续→资料归档）→贷后管理阶段（贷后管理→收贷撤保）

具体的操作流程如下：

一、贷款申请

1.借款人资格要求。

2.申请贷款资料准备,包括：

A单位资料准备

B项目资料准备

二、商业银行贷款调查

1.借款人资格的核查

2.调查核实项目情况，包括:

A项目建设条件评价

B市场评估

C投资估算和筹资评估

D偿债能力评估

E贷款风险评估

3.核实确定担保方式

三、核定信用等级，提出审查结论

四、房地产开发贷款审查与审批

五、贷款发放

（资料来源：《中国房地产融资通道》，决策资源房地产研究中心编著，暨南大学出版社2006年版。）

第五篇：小企业商业银行贷款材料清单

1、营业执照副本复印件

2、组织机构代码证副本复印件

3、税务登记证副本复印件

3、公司章程（工商调阅）

4、机构信用代码证

5、贷款卡复印件及年审合格证书

6、基本账户开户许可证

7、验资报告

8、法人股东身份证复印件9、2012、2013年、2014年3月末财务报表

10、根据2014年3月31日财务报表计需提供，应收、应付明细，预收、预付明细、其他应收、其他应付明细，存货明细，固定资产明细，短期借款明细（银行贷款需列出贷款银行、贷款通途、金额、还本付息方式、到期起止日期）、11、基本账户流水（2013年1月1日至今，如果主要结算非基本账户，提供主要结算账户流水，等足以证明公司收入状况的账户流水）

12、纳税发票（去年一年至今，如较多提供额度较大发票）

13、相关经营许可证等

14、企业法定代表人身份证复印件

16、公司法定代表人简历，公司现有多少员工，其中何学历多少人，有何职称者多少人。经营场所产权自有还是租赁，场所面积

17、财务主管身份证复印件，联系方式