棚户区改造项目可行性研究 1

第一篇：棚户区改造项目可行性研究 1

棚户区改造方案决策

摘要

周边棚户区改造，在确保居民安置用地前提下，将剩余的土地用作建设用地，以土地收益和县政府政策扶持，作为筹措建设资金的渠道，切实安置好所在地居民，改善居民居住环境，提高居民生活质量。

周边棚户区改造是造福于民的一件大事，一件实事，其目的不完全为了获取经济利益，而是要将棚户区改善职工的居住困难，把建设成一个环境优美、功能齐全、品位较高的住宅小区，以改善居民的居住环境，提高居民的生活质量，提升城市品位。周边地区棚户区改造是一期系统工程，牵涉面广，需要广大居民群众的理解、参与、配合与支持。我相信在政府和广大群众的共同努力，我们一定能棚户区改造这件实事做实，好事做好，真正做到改造一片，繁荣一片，发展一片，实现经济社会协调发展。

关键词：棚户区;改造；居民

引言

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

2007年以来，我国保障性安居工程建设步入快车道，各级政府采取措施加大建设保障性安居工程建设力度。据住建部统计结果，2009年至2011年，全国开工建设保障性安居工程2118万套，其中城市棚户区等各类棚户区改造882万套，占41.6%。2011年，部分省市各类棚户区改造户数占保障性安居工程总数的比例更是高达60%以上。由此可见，棚户区改造在我国目前的住房保障体系中占据着较为重要的位置。

2012年9月25日，总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。

一、存在的问题

（一）土地政策难以落实到位。目前已实施改造的棚户区项目大部分采取市场化的运作方式，按照《土地管理法》等法律法规，用于商品房开发和其他经营性设施用地都应通过招标拍卖挂牌的方式取得。在棚户区改造初期，一些地方为了调动开发企业的积极性，对棚户区改造项目中的全部建设用地实行划拨供地，这一规定与《土地法》中有关划拨用地的规定明显不符。

（二）棚户区界定不清晰，政策利用扩大化。建设使用年限久、环境卫生脏乱差、基础设施配套不齐全等成为棚户区的明显特征，但到底什么样的区域能界定为棚户区，却缺乏一个统一的衡量标准。由于界定不清晰，棚户区政策利用有扩大化的趋势，凡是区域内有低矮平房，都可以套用棚户区改造政策，加之最近几年房地产市场的升温，更加剧了这一趋势。

（三）缺乏正面舆论导向，实施改造难度加大。拆迁难成为越来越普遍的问题，由此而产生的暴力强拆也屡见不鲜。原因有两种可能：一是补偿标准低，老百姓利益受到侵害；二是拆迁户要价过高，要求得不到满足。从各地出台的棚户区改造政策来看，地方政府普遍考虑了棚户区居民的实际情况，按照补偿方案都

能得到实惠，目前改造难度大的主要原因是拆迁户要价过高这一原因。之所以要价过高，一是老百姓实施改造的意愿不强烈，其本身拥有除棚户区之外的住房，不属于住房困难家庭；二是通过漫天要价，现实情况是越坚持、越敢要，得到的也越多。

二、改造的条件

当前，居民住宅安全隐患明显，脏、乱、差问题相当突出及现状已经新宁乡形象造成了较大影响，现住居民早就盼望对其整治改造，故整体改造势在必行。为了防患于未然，确保群众的生命财产安全，也为城市建设增光添彩。

（一）美化城市，挖潜增效的需要

该棚户地区臭水四溢，卫生条件很差，大部分均为砖混房和木棚结构，严重影响了此处的整体形象。若能对此进行整体开发，统一管理，必级极好地利用这里优越的地理交通优势，其经济效益也会翻数番，并能解决上千户的住房困难，将会产生很好的社会效益。

（二）改善居民生活环境，确保居住安全的需要

该处建筑由于是老式的砖混结构，且建筑时间早，房屋损毁严重，部分承重墙

体遭到严重的破坏，很难想象在现代化的省会城市中尚有如此破旧的危房存在，更为严重的是危及到在此处居住和从此路过的人们的生命安全，一旦发生意外，后果将难以想象。因此，对其拆除重建势在必行。

（三）政府政策措施，确保实施的法律法规保证

棚户区改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造，既使得原棚户区居民能享受到更好的公共服务，还可以缓解政府筹资压力，提高改造效率。

（四）房地产市场的景气，促进棚户区改造

最近几年是房地产业发展不平凡的一年，虽受世界经营危机的影响，房地产的开发建设受到了一定的冲击，然而随着现在城建水平的不断升级，城市的格局已基本形成，地域房产开发的空间会有扩大，房地产投资稳中有升，住宅一级市场快速发展，住宅二级市场稳步推进，房地产业连续几年的快速健康发展的局面，房地产业成了宁乡拉动国民经济持续增长改善居民住房条件的一个重要砝码。

（五）存在的各种挑战，实施过程中有待解决

客观上讲，实施棚户区改造的难度越来越大，主要原因是商业价值高、容易改造的已基本改造完毕，剩下的大多改造成本高。看来，棚户区改造存在的突出问题包括：一是征地拆迁工作难度大，供地计划落实受到影响，一些纳入计划的棚户区改造项目无法按期实施；不少地方改造建设资金筹措压力较大，尤其配套设施建设资金难以落实，影响到已建成棚户区安置住房的交付使用；少数项目存在质量问题，包括参建单位质量责任不落实，部分构件的尺寸偏差较大，存在一些质量通病等。虽然难度大，但要下决心深入推进，因为这是群众的热切期盼，也有利于提升城市品质、增强城市发展活力。

三、现有的条件

（一）区位优势、政策优势突出

该项目拆迁，是在城乡结合部位，符合城市用地整体规划和功能分区详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城市品位和美化环境均具有重要的意义，特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值。

（二）地理条件优势显著

根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。

（三）外部设施及环境优势独特

项目建设场地位于交通便利地段，短长途汽车从附近的国道上经过，材料运输及施工车辆进出方便，附近配套设施齐全，水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处，该地居住人口众多，并有一所小学和一所大学，人口流动大，改造后经济效益和社会效益明显。

四、改造备选方案

方案1 该地地处人口流动量大的学校和老街区，可将周边的棚户区进行先大规模的拆迁，并将这些棚户区居民迁至其他地区的建设的保障房安居后，再统一进行建设，兴建一些商业用的门面等建筑，再完善相应的基础设施工程，提升该地块的商业价值，提高当地经济发展水平，提升居民消费水平。该方案缺点：居民可能不想离开原居住地，而不配合拆迁工作；拆迁费用较高；工期长，见效慢；优点：

能增加就业，能提高当地收入和消费水平。

方案2 该地地处国道和一条支公路的交叉地区，支公路里面出产煤矿，烟尘较大，地处大学边上，改造工程不易实施，拆迁不便。因此，在安置好了棚户区的居民前提下，可采取小规模的拆迁方式，派拆迁队通过人工拆迁的，减小拆迁带来的影响。拆迁后，不再和较少兴建建筑，而对公路周边进行环保工程建设和基础设施的建设，达到改善地区环境质量和提高宜居程度的目的，从而真正改善以前棚户区环境脏乱差的情况。该方案缺点：也会出现拆迁出现拆迁受到棚户区居民的阻碍；不能带来较大的经济效应。优点：美化周边环境，提高居住条件；降低各种污染；基础设施以前，方便人们生活。

方案3 为了优化该地区的整体的建设规划，政府统一安排大规模的拆迁工程，并重新规划老棚户区居民的居住区位，对该地区的所有道路，基础设施，商业地区进行彻底的整改，让商业区和居住区相宜，完工后要达到，人人都房住，住房有保障，生活便利，生活环境得到大大改善。该方案的缺点：改造工程要投入大量人

力物力财力，费用大。优点：能起到彻底改变现状的作用，是一劳永逸的；能极大改善居住条件。

五、最优实施方案

首先对该地区的棚户区情况进行全面完整调查，重点调查周围棚户区地形情况，棚户区与其他区位的构成。对棚户区居民采取合适的方法进行调查，了解他们对改造的看法和建议，给他们说明棚户区改造政策及措施，并说明改造后的情况，并对他们详细说明改造的补贴优惠政策，促使他们配合拆迁工作。后根据收集来的详细资料，开始进行拆迁前期的准备工作，制定改造方案。方案出来后组织讨论，完善不足和疏忽的地方，重点安排好棚户区居民的安置，具体情况具体分析，制定一个他们都能满意的方案出来，然后对确定后的方案，进行及时的公布，让人们能及时了解，配合改造工作。之后联系有关拆迁工作的各个方面，进行拆迁实施的前期准备工作，让拆迁工作协调一致，有条不紊的进行。然后进行商业化运作，组织拆迁。

六、具体对策措施

1.加强组织领导。针对棚户区的改造工作进行良好的组织领导，可以成立一个棚户区改造工作的领导小组，领导小组有棚户区代表，政府相关部门领导，学校领导等各个方面的人员组成。并设置专门部门进行改造前的调研工作，收集相关资料供领导小组进行讨论分析，做决定。

2.做好相关的宣传工作。要充分利用好媒体的宣传作用，通过电视，网络，广播的方式及发放传单，张贴告示的方式，宣传棚户区改造的重要决定和重要作用，以及改造的优惠政策，宣传政府改造的具体方案和举措，是广大群众能够参与到棚户区的改造工作中来，促进改造工作的进行。在改造前，还要做好棚户区改造的拆迁动员大会，对受拆迁居民阐明拆迁改造的规划、目的、意义、优惠政策等，对他们的一些传统事想观念进行正确的引导，促进拆迁工作的进行。

3.真正搞好调查工作。对周围的棚户区地区一定要做好细致入微的调查摸底工作，棚户区的改造也需要市场的介入，不能全权由政府负责，二者要协调一致。在改造过程中要阳光操作，依法运作，确保拆迁户准备拆迁，让居民住得上放心房。

4.充分维护被拆迁人的合法利益。棚户区的改造涉及最大的人就是被拆迁户，被拆迁户问题的解决得越好，拆迁改造也越成功。在具体的实施过程中，政府会遇到各种各样的问题，这时就压充分发挥改造工程要密切联系群众，从群众中来到群众中去的理念，积极做好拆迁户的思想工作，积极帮助和解决他们的租房和住房，未来生活等各种实际问题。并对他们给予一定的补偿措施。

5.改造要对方结合，综合开发。棚户区的改造要和周边的廉租房、经济适用房、商业用地、工业用地、绿化用地结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象，充分调动各方面积极性，鼓励综合性开发。

6.改造要因地制宜。坚持“以人为本”原则，在维护拆迁户利益的前提下做好拆迁工作，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将棚户区改造成房屋质量好、基础功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新城市居住区。各种基础设施建设要同步进行，即改造一完成人民就能入住新居，让改造结果能做到让大多数人们满意。

7.对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策；加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。要完善棚户区改造后的公共服务功能。

8.四严格建设程序，确保工程质量。未经批准，任何单位和个人不得擅自变更建设地点、扩大或缩小建设规模，变更或调整建设内容。要严格实行项目法人责任制、招投标制，工程建设监理制、合同制等项制度。确保棚户区改造工程改造质量，满足居民入住使用基本功能要求，把棚户区改造工程建设成经得起时间的考验，让群众满意的精品工程。

9.强化检查监督，确保资金安全。各部门以及试点单位，要本着对人民高度负责的精神，采取强有力措施，切实加强资金监管。棚户区改造建设资金要实行专款专用、单独核算，严禁挪用、滞留不用和浪费建设资金，严禁以任何形式挤占、挪用，违规抵扣建设资金。对违反规定的单位，将停拨资金、停止审批项目，并提请相关部门追究有关责任人的行政和法律责任。

第二篇：棚户区改造项目申请报告

棚户区改造项目申请报告

棚户区一般是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差的居住区域，或者说是城中村。改造棚户区是意义重大的民生项目，那么棚户区改造项目申请报告要怎样撰写呢?以下是一篇棚户区改造项目申请报告提纲，以供需要撰写项目申请报告的人士参考。

第一章棚户区改造项目申请报告概括

一、项目申报单位概括。

二、项目概括。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划分析。

二、产业政策分析。

三、行业准入分析。

第三章资源开发及综合利用分析

一、资源开发方案。

二、资源利用方案。

三、资源节约措施。

第四章节能方案分析

一、用能标准和节能规范。

二、能耗状况和能耗指标分析。

三、节能措施和节能效果分析。

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

一、项目选址及用地方案。

二、土地利用合理性分析。

三、征地拆迁和移民安置规划方案。

第六章环境和生态影响分析

一、环境和生态现状。

二、生态环境影响分析。

三、生态环境保护措施。

四、地址灾害影响分析。

五、特殊环境影响。

第七章经济影响分析

一、经济费用效益或费用效果分析。

二、行业影响分析。

三、区域经济影响分析。

四、宏观经济影响分析。

第八章社会影响分析

一、社会影响效果分析。

二、社会适应性分析。

三、社会风险及对策分析。

第九章棚户区改造项目申请报告附件。

棚户区的改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。尚普咨询统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，而这些项目中，棚户区改造项目建议书有着非常关键的作用，所以一定要加以重视。

第三篇：棚户区改造项目申请书

棚户区改造项目申请书

天水市麦积区建设局：

拟改造项目位于天水市麦积区桥南副食品综合市场，宗地四址“东至凤凰路、南至盛鑫贸易公司、西至麦积区工商分局、北至102号道路”，该宗地占地面积约10亩（项目暂命名为广丰〃凤凰公馆），该片区房屋建于1994年，主要以砖混结构为主，基础设施不完善，很多房屋年久失修，线路老化等，随时存在巨大的安全隐患。

鉴于以上情况，依据《关于印发天发改投函字（2011）11号批文、天政办发（2012）184号文件》中关于项目熟化报批程序的要求，特此申请该项目列入天水市棚户区改造行列，恳请批准为盼。

请单位：甘肃广丰房地产开发有限公司天水分公司

014年7月14日

第四篇：棚户区改造项目合作意向

棚户区改造项目合作意向 合同编号：

甲方 : 上海现代房地产实业有限公司

（推行新型城镇化服务企业）法人代表：李鑫全

公司注册地址： 手机电话： 邮箱：

乙方：（非营利机构或代甲方公司）法人代表：

公司注册地址： 联系人: 联系电话:

一、合作背景

据国家统计局公布：2015年9月底商品房库存已高达6.65亿㎡，正在建设的商品房与尚未建设的商品房用地，待全部竣工后库存将会高达到23亿㎡。中央不准将棚改取得的土地再用于商品房开发。2015年中央经济工作会议决定要化解房地产库存，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，政府保障1亿农民工都能购买政策性商品房！

（2014～2020）《国家新型城镇化规划》对“城镇保障性住房”内涵作了新的调整，城镇保障性住房包括；公租房（含廉租房）、政策性商品房和棚改安置住房。城镇保障性住房的主力房源是政策性商品房。

国土资源部［2014］61号令已明确。政府要鼓励房屋使用者自行开发与当地房屋主管部门联合成立非营利机构，成为开发主体，实现“原地重建”，让居民共同参与管理、自行过渡，旧房换新房，剩余部分全部纳入政策性商品房，提高居民参与棚改积极性。

二、国家成立《住宅银行》专业解决保障性住房建设资金

依据国务院〔2015〕37号文规定，通过开发性金融衔接棚户区改造，开发银行可以通过专项过桥贷款对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排。建设部和农业发展银行发布〔2015〕137号文，要求各省建设部门和省农发银行对接，根据本省棚改的目标，帮助实施主体落实建设资金贷款。贷款银行规定必须用项目收益还贷，要求从融资到建设到回收形成封闭式管理，目前只有与甲方合作才能满足以上要求，并能实现当年施工、当年竣工、当年完成提高效率和增加收益形成共赢局面，解决建设资金与销售难题。

三、合作基础

1、甲方是国家重点技术创新项目研发承担单位，是国家发明专利的持有人，以先进技术为支撑能促使新型住宅产业形成增效型发展，大幅度提高效率和增加效益；创立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的模式，把投资转变成资金流转，同时创导了BT信托管理模式形成从融资——投资建设——回收资金封闭式运营。确保资金在运营管理中的安全。

2、乙方已获得了 项目已纳入全国棚户区改造规划，占地面积 ㎡,总建筑面积： ㎡, 原计划开发周期为 年（包括施工期限和销售完毕年限），计划建设项目总投资 万元。工程造价折合每平方建筑投资成本约 元。原销售收入计划 万元。

四、甲、乙双方的职责

3、甲方为乙方免费提供技术服务使用专利技术、通过住宅产业现代化实现项目转型发展提高项目效率和效益。

4、甲方为乙方提供金融服务，帮助乙方解决开据业主工程款支付保函，完成BT项目。

5、甲方为乙方提供公益服务，把改革红利捐赠给公益基金会，由基金会对购买乙方项目住房有困难的群众进行购房补贴，促进项目实现销售确保收益清债。

6、甲方为乙方提供BT信托模式，实现从融资——投资建设——回收资金封闭运营满足用项目收益清债的贷款要求。

7、乙方把本项目的全部资产委托信托公司管理，签订信托管理合同，并提交办理信托所需的一切文件。项目信托期限：按钢筋混凝土结构体系的定额工期，加上甲方原计划销售周期确定为委托信托公司管理周期。

8、本项目在金融管理中所发生的信托费、担保费、咨询费以及设计费余款都能列入项目建设成本，乙方应出据委托总承包企业代为支付函。

9、乙方在信托合同中必须注明: 按国务院国办发〔2010〕4号文的精神，信托受益应优先清偿工程款。由出据业主工程款支付保函的金融机构获得该项目信托资产的优先受益人并出据收益权确认函。

10、乙方在信托合同中必须注明，把BT项目建设投资的收益人分为两个受益人，受益人（1）“深圳现代公益基金会”和受益人（2）总承包企业，两个受益人并列为信托资产优先受益人，依据甲方与基金会签订捐赠协议条款规定，信托公司直接把住房销售收入的20％转入到受益人（1）信托专户上。捐赠款不影响乙方的利润和总承包企业的利润。（工程款收益中已包含着MB技术降低投资成本和商业模式节省的利润和利息属于改革成果，让购房群众共享改革发展成果）

11、乙方在委托设计合同中必须注明：采用国家重点技术创新成果《MB装配式轻钢轻混凝土结构》设计（发改办高技［2013］148号）并满足《绿色保障性住房技术导则》（建办［2014］195号）要求。施工图纸必须提交一份给甲方审核，经审核通过后设计有效，在乙方签署的设计合同中必须注明，通不过甲方审核的，乙方有权拒付增加部分的设计费。

五、甲、乙双方收益核定

12、双方已取得共识：由市场来核定政策性商品房最高限价扣除建设投资成本余额均为土地有偿使用费，由当地政府自行划转各种税费。

13、为了分清甲、乙双方各自的收益，乙方获得项目信托资产的受益权，信托合同终止时按受益权收益面额全额兑现；乙方在签订信托合时应确认在信托管理期间，甲方为信托资产的运营人，提前实现销售的收入所产生的信托收益归甲方所有，由信托公司直接划转给甲方。

六、其他

14、本意向经双方法人签字、盖章后有效，一式三份，甲方一份,乙方二份。意向中未尽事宜，经双方协商后签订补充条款，本意向书条款作为后期正式合同的基本条款，正式签订合同时双方均不得随意偏离本意向书的基本原则。

甲 方： 上海现代房地产实业有限公司 法人委托代表：

乙 方： 法人委托代表：

签约地点：上海 2016年07月 日

第五篇：棚户区改造项目汇报

棚户区改造项目进展情况汇报

根据省、市两级政府关于保障性安居工程住房建设的工作会议精神，我区棚改办对辖区内立项的棚改项目一一进行了现场督导及勘察，现将进展情况及存在问题汇报如下：

一、山西省地质工程勘察院

经了解，企业规划条件及预留文号都已拿到，正在办理拆迁许可证，并积极协调开发商同住户签订拆迁协议，承诺三天内完成协议签订，十日内开始动工。

二、大众机械厂

小井峪街17—23号片区目前拆迁已完成90%，剩余12户拆迁户因该片区的规划未审批，拆迁许可证未办理，影响拆迁进程。目前，开工前的进场工作已准备就绪。

小井峪街32号片区正在办理规划手续，规划办理完毕后将完善拆迁许可证，即可开始动迁。

企业正积极办理各方面手续及动工前的各项工作，但无法保证7月底前动工。

三、蔬菜公司下元贸易市场

拆迁工作完毕，施工队伍已进场，因区政府2008年进行小井峪道路改造拓宽工程，将其市场西部70年代建造的平方宿舍区进行拆迁，拆迁面积为12160平方米，拆迁133户，但因规划有要求，需在原基础上退让红线，所以原定在剩余土地上新建一幢32层的高层点式住宅依据规划只能建到六层楼，无法满足回迁户的安置工作，目前，企业领导正在积极同规划局协商修改规划事宜，于8月上旬开工建设。

三、西山煤电

目前企业同北寒村商谈的一块140亩的建设用地已谈妥。同时企业进行编制该项目的可行性研究报告和详细规划，并报省发改委审批列入国家拉动内需项目，规划、土地手续同步办理，于8月底前开工建设。

四、和平南路九十二号棚户区改造项目

2007年底开工建设的和平南路九十二号棚户区改造项目，四幢多层住宅竣工已交付288户回迁户使用。2008年6月开工建设的高层住宅，将于2010年9月竣工，到时将有60套廉租住房及100套回迁房交付使用。目前该项目土地出让金还有一半未交付，交付完毕，即可办理相关手续。

今年下半年，我区棚改办仍然会按省、市两级政府对保障性安居工程住房建设的要求，认真贯彻，把工作落实到位，协助企业完成好每一项改造项目，真正把这项民心、民生工程做踏实，做到位。

二00九年七月二十九日