建筑工程外墙渗漏原因分析与预防措施

第一篇：建筑工程外墙渗漏原因分析与预防措施

建筑工程外墙渗漏原因分析与预防措施

韩 蓉

摘要：本文结合笔者施工经验及高层建筑外墙防水施工质量控制措施，介绍了外墙渗水可能存在的原因及可采取的预防措施。

关键词：防水；渗漏；质量控制

自1998年起，国家先后出台了《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》，国家以法律法规的形式确定了国家要实行建筑工程质量保修制度。《建设工程质量管理条例》 的脚手架眼如未填补密实，也易出现渗水。

（三）、门窗框缝隙不密实产生渗漏。门窗框缝隙发泡剂不饱满产生缝隙，铝合金或塑钢窗框四周打胶塞缝不严，窗台未做泛水或形成倒坡，窗顶滴水线不到位，遇到大雨时，积水渗入室内。

（四）、建筑裂缝是造成墙面渗漏的主要原因，如外墙的收缩裂缝，温度裂缝、地基不均匀沉降造成的裂缝等，这是由于砌筑砂浆和易性差，收缩大，强度低，施工粗糙造成的渗漏。

（五）、由于混凝土具有收缩特性，因此在施工中产生裂缝的几率较高。若出现裂纹未被发现或未处理，抹灰质量或面砖粘贴质量不能满足抗渗要求时，外墙极易容易造成渗水。

（六）、隐框玻璃幕墙顶部与女儿墙压顶之间的不锈钢或铝合金压顶封闭不严密而渗水；隐框玻璃幕墙玻璃之间打胶不严密，厚薄不均匀，有气泡，针眼或因老化失去防水性也会造成渗漏。

（七）、屋面节点处理不妥造成墙体渗漏，屋面与外墙面联系尤其紧密，尤其是防水层的收头，变形缝和分隔缝，水落口、出入口、檐口和四根处（女儿墙根、设备根、管道根、烟囱根）等泛水部位的细部处理不当，把关不严，也容易造成外墙的渗漏。

（八）、室内靠外墙的厨房、卫生间地面未做防水或没有形成整体防水层，室内积水沿楼地面，与外墙交接处渗出。

（九）、外墙面砖镶贴不牢，出现空鼓，形成储水囊；面砖勾缝砂浆强度等级太低或勾缝不认真，形成很多毛细孔，遇到大雨时雨水会从毛细孔渗出。屋面防水涂层在墙上收头不严，水倒流入涂层内，防水涂层由于延展性不好在转角处被拉裂；接缝处嵌缝材料被拉裂或脱离粘结面；防水涂层及嵌缝材料老化，龟裂等原因引起外墙渗水。

从以上罗列的原因及统计资料不难得出结论：由于施工中未做好过程控制是引起外墙渗水的主要原因。因此，加强施工过程控制，对预防和减少外墙渗漏水质量问题的发生，意义重大。

二、预防外墙渗水的措施

针对不同的原因，我们应采取不同的处理和预防措施。但问题的关键是要求工程技术人员做好施工过程管理工作。

（一）通过淋水试验检查外墙施工质量

通过查阅相关资料，对外墙抗渗漏检验国家没有出台相关规定。2009年5月31日青岛市建筑质量工程监督站发布了《关于对住宅工程实施外窗淋水试验现场抽检的通知》（青

建质监字„2009‟12号），其目的是：“为切实解决住宅工程外窗渗漏问题，有效预防和治理住宅渗漏通病”。其通知要求自2009年6月1日起，青岛市行政区域内所有在建住宅工程应进行淋水抽检。工程的建设单位负责向工程所在地工程质量监督机构申报现场淋水抽检，申报前工程应现场淋水自检结束并对渗漏等隐患整改处理完毕。通知规定：外窗淋水抽检的检测报告为工程技术资料组成部分，工程无外窗淋水抽检检测报告或检测不合格的，工程不得进行竣工验收。

从青岛市质量监督站的通知文件可以看出，加强外墙防渗漏的检查验收也势在必行。在我市还未强制规定淋水试验的今天，为了预防外墙在脚手架拆除后出现外墙渗漏，施工单位可在外墙装饰施工前进行一次淋水试验。当然淋水试验应满足相应的条件，如孔眼洞已封堵完毕，封堵材料强度达到要求等。同时也建议在外墙脚手架拆除前再进行一次全面的外墙淋水试验，避免出现外墙脚手架拆除后发现外墙渗漏的情况。

（二）由于设计原因造成的外墙渗水的防治。

在施工图纸会审前，施工单位可根据施工经验对设计文件要求的外墙墙体材料可能存在的问题提出质疑。如：设计文件要求外墙材料采用页岩空心砖。若工程竣工验收后，由于设计单位的原因造成外墙渗水，应及时报告建设单位，由建设单位要求设计单位提出技术处理方案后实施。

（三）施工眼、孔、洞处理不当引起渗水的防治。

填堵眼、孔、洞的砂浆或细石混凝土材料中可加入5%微膨胀剂，以此消除填堵材料的干缩，避免形成细小缝隙、留下隐患。

对剪力墙拉杆孔眼，建议采用发泡剂填满孔眼后，再在孔眼外侧加盖塑料堵头。

（四）门窗框缝隙不密实产生渗漏防治措施

《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB 50210-2001)

（五）建筑裂缝造成墙面渗漏的防治措施。

如前所述建筑裂缝是造成墙面渗漏的主要原因。为了有效避免此类裂缝的发生，各责任主体在施工中应严格做好地基验槽记录，确保地基承载力要求，避免建筑物地基出现较大的不均匀沉降；设计单位应当充分考虑建筑物的结构型式，合理地设臵变形缝，避免因设计不合理而造成的墙体裂纹。加强施工过程管理，除严格按设计文件组织施工外，墙体砌筑材料应按《砌体工程施工质量验收规范》(GB50203-2002)规定组织施工，规范

通常如果卫生间采用沐浴，则其高度显然不够，一班应确保1.8m，室内厨房防水层高度应确保完成面以上300，但根据使用要求，建议其高度可根据厨柜高度以上300，因此其总高度约1.2m左右。为此，施工单位可以在图纸会审过程中就厨卫防水层上翻高度提出合理建议。

（九）镶贴面砖前应检查找平层有无空鼓、起壳、裂缝和不平整，如有应进行修整，然后用纯水泥浆（掺801胶）在找平层上满刷一遍并进行拉毛处理。在精选面砖后，可用1：1水泥细砂镶贴，镶贴时应压紧面砖并将余浆及时清理干净，面砖镶贴完毕后及时用1：1聚合物防水砂浆勾缝，勾缝完毕后用棉纱搽干净面砖，最后进行洒水养护。

总结语：以上就外墙出现渗漏的原因，提出了相应的预防措施。不难看出，所谓的质量通病，其实是在施工过程中没有遵循施工工艺，没有严格按照现行国家规范、规程组织施工造成的。在实际工作中，只要我们做好了施工技术交底工作，按施工验收规范施工、按建设程序施工，那么出现建筑施工质量问题的机率会大大减小。

参考文献

1、王宗昌著〃建筑工程质量百问〃

第二篇：外墙渗漏的原因分析及预防措施

外墙渗漏的原因分析及预防措施

一、外墙洞口处理不当，具体如下：

1、工程竣工后，住户在墙体上凿取空调管洞、太阳能热水器管孔、排气扇孔洞等，造成墙体及外粉裂缝。由于条件的限制，住户及装修者，无法对此进行认真的处理；

2、上料口封堵砌筑时，与原有洞口接搓不严；

3、剪力墙施工时的螺栓套管在内外粉前，未认真进行封堵或未封堵。

二、外墙抹灰或粘贴面砖的质量不合要求，具体如下：

1、外墙抹灰空鼓、裂缝；

2、使用了翘曲、开裂或缺角的面砖；

3、面砖脱落，未认真勾缝。

三、墙体砌筑质量不良，具体如下：

在砖砌体的诸种质量通病中，影响外墙渗漏的原因有：

1、砖层水平灰缝砂浆饱满度不足80％，竖向灰缝无砂浆（空缝或瞎缝），为雨水渗漏预留了内部通道；

2、框架结构中填充墙砌至接近梁底或板底时，未经停歇，即砌斜砖顶至梁、板底，以后随着砌体因灰缝受压缩变形，造成墙体下沉，斜砌砖体与梁、板间形成间隙，外墙抹灰或刮糙时，在此间隙处形成裂缝；

3、框架柱与填充墙间的拉接筋不满足砖的模数，砌筑时折弯钢筋压入砖层内，形成局部位置砌体与柱间产生较大的间隙，抹灰时该处易产生裂缝。

四、铝合金或塑钢窗框与墙体连结不牢，密封不严，具体如下：

1、墙体洞口尺寸或位置不符合设计要求，窗框与墙体间的间隙未能认真处理，间隙太小，无法填充材料；间隙过大，填充不实；

2、窗洞抹灰由内、外粉两家施工单位施工，施工的时间不同，使用的材料不同，形成缝隙；

3、施工顺序不当。外粉刮糙后，即安装窗框，造成窗框与墙体间的砂浆不易填实抹平。加之固定窗框的调整垫块残留于窗框下，或拆除后二次填充抹灰质量 预防措施：

1.上料口留洞时，严格控制退搓灰缝平直度及咬搓深度，确保后砌墙上部灰缝容易塞严。封堵洞口时，要认真清理留搓处的砂浆及杂物，保证退搓灰缝平直度，使接搓处部位顺线；

2.设计时预留空调、换气扇等洞口。架眼用半砖、防水砂浆封堵，并用1∶3水泥砂浆抹平，封堵前要认真清理洞孔内杂物并浇水湿润。螺栓套洞应采用微膨胀水泥砂浆塞实。洞口封填，应派专人负责实施。3.抹灰前，应将基层表面清理干净，脚手架眼等孔洞填实堵严；砼墙表面凸出较大的地方要事先剔平刷净，并用界面剂抹砂浆进行毛化处理，并喷水养护，增大砂浆与基层的粘结力；

4.抹灰工程宜在砌体砌筑完毕后60天进行，至少不得少于30天； 5.砖砌体抹灰前一天，应对施工墙体浇水湿润，让基层吸足水分，以抹底灰后，用刮杠刮平、搓抹时砂浆保持潮湿柔软为宜；

6.外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，待每层终凝后，方可进行下一层抹灰。施工时每层厚度宜控制在6～10mm。各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱的中部；

7.外粉必须设置分割缝。窗台、阳台等处粉刷的坡度不小于29％，不得出现排水不畅现象；

8.窗台抹灰后应加强养护，以防止水泥砂浆的收缩内力和由窗间墙及窗台下的墙身自重大小及沉陷不同产生的负弯矩引起的外力组合在一起，加速产生抹灰的裂缝；

9.夏季应避免在日光曝晒下进行抹灰，气温高或风大时施工应加强养护，防止水泥砂浆过早失水产生裂缝。养护应在每层抹灰终凝后进行； 10.水泥砂浆抹灰时宜用普通硅酸盐水泥或矿渣水泥，砂宜用中、粗砂，不可使用细砂、粉砂，其含泥量不得超过2％；

11.粘贴面砖前，应先将面砖在清水中浸泡2个小时，然后取出晾干。使用时达到外干内湿，待中层抹灰终凝后，方可进行粘结； 12.面砖粘结完工后，认真清理面砖缝内的残余砂浆，喷水湿润后，用1∶1水泥砂浆勾缝。勾缝要凹进面砖ffice:smarttags" />1mm。勾缝砂浆要嵌填密实，接搓处要平整，不留孔隙； 13.分割条安装时，要刷浆均匀饱满，镶贴牢固密实。

14.改善砂浆和易性，推广“三一砌筑法”（一块砖、一铲灰、一挤揉，并随手将挤出的砂浆刮去的砌筑方法），严禁用干砖砌墙，确保灰浆饱满度和提高粘结强度；

15.填充墙砌至接近梁、板底时，应间隔15天后，再将其补砌挤实，并用水泥砂浆将斜向砖缝嵌填密实； 16.按砖的模数，在框架柱上植筋。

17.窗洞抹灰最好是由外粉的施工单位一次完成。窗框安装前应对预留洞口尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后进行窗框固定； 18.窗框安装应采用A3镀锌钢件连接固定，连接件厚度不小于1.5mm，距边角的距离不大于180mm，连接件间距不大于500mm。固定时，根据不同的洞口材料，采用规定的固定方法，确保固定牢固可靠。窗框与洞口的间隙，按饰面材料的种类留量；

19.固定后的窗框与墙体间必须留3～5mm间隙，缝隙内应采用无腐蚀、弹性材料填嵌饱满，防止出现空谷或裂缝。表面用嵌缝膏密封，确保水密性及气密性。

第三篇：建筑工程外墙渗漏原因分析与防治措施

建筑工程外墙渗漏原因分析

与防治措施

建筑物在竣工后，遇霉雨季节，外墙面遭雨水浸淋形成渗漏，造成外墙的内壁渗迹明显或粉刷层脱落，且东西两山墙的渗漏率大大高于南北两外墙的渗漏，造成室内白墙变黑或长白毛，粉浆变色，油漆剥落，严重者会渗出水珠，淌水，造成地面积水，严重影响使用功能。长期渗漏水，也会影响结构的安全。本文从设计、施工、材料、使用各方面分析墙面渗漏水的原因，以及预防措施和已发生渗漏墙面的整改措施。

一、设计原因

1、建筑设计

（1）某些建筑师在设计立面时，往往从整个墙面平整及简洁大方考虑，对外墙面渗水有所忽视，没有设计外天沟、窗披等，雨水顺墙从顶流到底，一旦墙体有裂缝、暗孔等导水线路，雨水便顺流入内，因此在立面设计，特别在北立面设计时应考虑墙体防渗问题，尽量设外天沟、雨篷、窗披、窗台线，使外墙流水线路被截断，减少墙面承受的雨水量。

（2）对外墙防水薄弱环节，如窗边、装饰性构件等要说明具体要求，节点详图要考虑墙体防水，外墙饰面尽量采用防水涂料，面砖外墙宜使用优质瓷质小块面砖。（3）墙体错层处、伸缩缝（沉降缝、抗震缝）处应认真处理，做到缝隙封闭又有变形余地，起到防水作用。

2、结构设计

（1）如仅从力学方面计算，则顶层砌体及混凝土构件压应力应是最小的，但由于顶层砌体混凝土构件承受的热胀冷缩温度应力最大，而屋面梁上载荷较小造成梁约束力较小，容易引起屋梁（或屋面圈梁）与砌体结合面剪应力超过二者粘结力而导致裂缝。因此，在设计砌体及混凝土构件时，要考虑温度应力，采取构造措施，防止墙与梁之间产生裂缝而渗漏。

(2)当外墙由框架梁或悬臂梁承重时，设计中有时仅计算强度，忽视了验算梁的挠度。梁挠度过大、梁上砌体产生裂缝，虽不致危及结构安全，但可能导致渗水。

（3）园弧形、尖角形等特殊体形的外墙，由于结构约束小，热胀冷缩应力在该处集中，特别容易出现裂缝。应在结构设计时，从设计计算、构造等方面采取切实措施，防止这类外墙在使用时产生裂缝。

二、施工原因

1、主体结构施工

（1）砌体的竖向灰缝达不到要求，灰缝不饱满，有的甚至死缝、透亮。当第一道防线（外墙的装饰）被突破后，雨水很容易顺着砌体的竖缝或灰缝薄弱处向室内渗透，造成渗漏。因此，砌体在砌筑时，严格按施工规范进行施工，要求做到灰缝 饱满，无论是水平灰缝不是竖向灰缝，其厚度一定控制在8-12mm之间。严禁瞎缝、透亮。

（2）圈染立模扎筋施工一般都在砌体工序完成后马上进行，此时砂浆强度低度。砖易在立模扎筋时被碰而与砂浆分离，成了水渗入的薄弱环节。因此，在木方档孔砌筑时预设于梁下第二层砖内以及待墙体强度满足要求时再予以立圈梁模板，确保梁与砌体粘结质量。

（3）目前，建筑工程大部分为框架柱围护墙结构施工，框架填充墙顶砌筑不当，形成缝隙，造成渗漏。因此，在砌筑框架填充墙时，当砌至框架梁底150-250mm时停止作业，经36h让其充分沉降收缩稳定后，再立砖挤紧斜砌补齐，且内外嵌缝严实。

（4）女儿墙砌体强度过底，顶部未设钢筋混凝土压顶，顶面泛水不明显，内侧未作防水处理；有的平屋面未设隔热层或架空隔热板，顶层端部砌体在温差变化较大的情况下易开温度裂缝，造成顶层屋顶根部渗漏。因此，女儿墙砌筑砂浆的强度等级不得低于M5，构造柱的间距不得大于2.5m，顶部须设厚度不少于100mm的钢筋混凝土压顶，并做到顶面应向内泛水，坡度不小于4%，内侧应用1：2水泥砂浆粉面；平屋面顶须设隔热层或架空隔热板，防止因受温度影响使建筑物顶端或女儿墙开裂。

2、粉刷施工

（1）外墙面抹灰按操作工艺要求三遍成活，形成空鼓、开裂、造成渗漏。因此，对于混合砂浆粉面的外墙，在找平层粉刷完，让其充分收缩稳定后，再施工一道掺10%水重的107胶混合砂浆接合层，并用力搓揉，使基层砂浆的收缩裂缝完全充实，然后再施工面层，并喷水养护，做到三遍成活。

（2）外墙粉刷时，墙体上原有孔洞如脚手架洞、水电安装孔等没有堵实封严，因此，对多层建筑要求采用搭设双排脚手架，砌筑时采用工具脚手架，尽量减少墙上的脚手眼或现浇结构件的横担眼，补脚手眼洞时，要求由外向内四面带浆填补，填补面凹于外墙20-30mm，再用1：3水泥砂浆内外抹平。

（3）框架结构梁、柱与填充墙之间，容易产生收缩裂缝。困此在接缝处增加钢丝网片，钢丝网片宽度在200-300mm，并在接缝处凿入深20-30mm×宽30mm，用膨胀水泥砂浆补缝。

（4）在外墙安装落水管、预埋件等构件时，不宜在砌体做好后再敲凿墙体，特别在外墙抹灰后敲墙打钻，造成墙体及抹灰层破坏，产生裂缝、空鼓、再也无法修补。因此在砌墙时预埋铁件，粉刷完成后焊接安装。

（5）分格缝嵌缝不严实，加上分格缝处未作防水处理，雨水不很容易穿适此处的粉刷层经砌体灰缝向室内渗透，造成渗漏。因为对成品分格条，须先用1：3水泥砂浆铺实、焊牢、严禁空鼓或存有气泡，然后再施工外墙壁面粉刷的接合层、面层。对预埋木条的分格缝，待木条取出后，用1：2同时掺20% 水重的107胶水泥砂浆嵌缝严实，并保证其有足够的厚度。

（6）窗框立樘高度不准确，底框外沿埋入窗台粉刷层内形成闷框，溅落到窗面的雨水顺着窗框，经底框与粉刷层的缝隙向室内渗透；窗台排水不畅，形成倒泛水或根部积水，造成窗台内侧渗漏。因此，窗框的立樘高度严格按设计要求，室外部分窗框的底部应高出窗台面2-3mm，严禁闷框；窗台向外的泛水坡度不小于4%，上挑出部分应做成滴水线或滴水槽。

3、外墙贴面砖的防水

面砖墙面基层未作防水处理，砖缝勾缝不严实。因此，面砖铺贴前，其基层面先刷一道掺10%水重的107胶水泥素浆，起防水和粘接作用，然后再铺贴，铺贴完后砖缝须1：1掺20%水重的107胶水泥细砂浆挤压勾缝，务必密实，再洒水养护，防止勾缝砂浆在凝结硬化过程中收缩开裂。

三、使用原因

1、有的用户在外墙随意凿洞打孔，安装窗罩等设备时在外墙打孔，设施安装好后也不修补或未认真修补，造成结构裂缝，抹灰层空鼓。因此，对需穿墙的管道应做好防水处理，室内装饰时宜使用透气性好的饰面材料，以便潮气及时散发，防止饰面层因潮湿气发霉，保证建筑的使用功能。

2、用户不注意维护、保养住宅，天沟、雨篷等排水孔堵塞，雨水排泄不畅，相应墙体长期浸水。有的落水管破了不修理不更换，雨水流入墙内，冬夏季冻融循环，破坏抹灰层，严重者 影响结构安全。

四、渗漏外墙的处理

1、结构裂缝产生的渗水，应采取结构措施。消除结构继续产生裂缝的内因。在此基础上，如裂缝较细，可在内、外面将裂缝凿出∨形，深20-30mm，用膨胀水泥砂浆补平，铲除缝两边宽300mm的抹灰层，钉上钢丝网粉刷。

2、由砌体砂浆质量差、砂浆饱满度不够、粉刷层裂缝或空鼓造成渗水，要铲除部分或全部抹灰层，砖缝清理进入10mm左右，先用膨胀水泥勾缝，后用1：1：6混合砂浆粉刷。

3、面砖外墙渗水，先检查是否空鼓及面砖本身有无裂缝。如面砖空鼓或本身产生裂缝，则应铲除重贴。如无空鼓，则是勾缝水泥砂浆裂细微裂缝渗水，采用大面积喷TF防水剂，内墙应视情况返工或修补。

综上所述，外墙渗水的防治，要从设计开始，在施工过程、使用过程中，都要采用各种措施予以“层层设防”，这样就能大大减少直至杜绝该类质量问题的发生。

宣城市房管局

黄燕

第四篇：住宅外墙渗漏的原因分析

住宅外墙渗漏的原因分析

RSS 打印 复制链接 大 中 小 发布时间：2011-10-10 08:42:46 一.住宅外墙渗漏的原因分析 1．1 钢筋混凝土框架填充墙渗漏

框架填充墙渗漏主要发生在填充墙与框架梁柱的接壤部位，尤其是住宅楼宇顶层屋面梁底与砖墙砌体顶面接触处，是裂缝渗漏的多发部位。

框架填充墙是由混凝土和砖砌体两种材料组织而形成的。这两种材料的温度线膨胀系数不同，混凝土的线膨胀系数比砖砌体大一倍左右，在相同的温度下由于混凝土和砖砌体的变形值不同而在梁柱与砖墙接壤部位产生裂缝，雨水在风压作用下沿裂缝渗入梁屋内；楼宇顶层钢筋混凝土屋盖与邻接的墙体存在较大的温度变形差，而且屋面梁底与砖砌体接触处既无钢筋连接，又不易填嵌密实，在外界温度变化、湿度变化、砌体收缩等因素的不断作用下，很容易出现裂缝，形成渗水通道。1．2 外墙抹灰层裂缝及装饰面砖缝渗漏

在外墙渗漏的检查中，发现一部分打底抹面后外做涂料的楼宇外墙，由于抹灰层存在质量隐患而导致渗漏。由于抹灰砂浆中所用的砂含泥量较多，颗粒较细，在施工搅拌时因水过多又使砂浆的孔隙率较高，这样不但降低了抹灰砂浆与墙体的粘结强度，还容易使抹灰层出现大量干缩裂缝。调查中还发现由于墙体施工偏差，外墙抹灰层太厚而引起灰层开裂、起壳、甚至脱落等现象。可见，外墙抹灰渗漏主要是由于抹灰砂浆在配制、抹灰操作等施工质量方面的原因造成。

外墙装饰面砖缝渗漏是由于饰面工程施工不周所致。检查中发现，渗漏部位的外墙饰面表面不平整，砖缝不平直，缝宽大小不一，观感效果较差；部分砖缝填嵌的水泥浆不饱满存在裂缝、缺浆、饰面空鼓等现象。凿开渗漏部位的饰面检查，发现饰面粘结层水泥浆薄，不符合施工规范要求[1]，与墙面抹灰层粘结不牢，未能有效地起到防水作用。1．3 外墙铝合金窗框四周渗漏

最近几年来，住宅楼宇普遍采用铝合金窗，特别是现在流行的凸显式铝合金窗，既美观又实用，受到广大使用者的青睐。但目前施工主要注意安装的牢固性和外观效果，对铝合金安装过程中的防渗问题重视不够。

外墙铝合金窗框渗漏主要集中在窗框顶部、窗台和窗框两侧边与外墙接壤部位，尤其以窗框顶部和窗台的渗漏较为严重。喷淋式试验检查渗水部位的结果显示，外墙雨水是因窗框与外墙抹灰层之间的裂缝涌入室内的。凿开窗洞四周的抹灰层检查，发现窗的洞口尺寸施工误差较大，有的窗洞墙体与窗框外围的空隙较大，又没有采用防水砂浆作防水处理，有的窗洞墙体与窗框外围已*紧，但窗框与墙体之间填嵌的砂浆不密实并留有空隙；窗框顶部与窗过梁间填嵌的砂浆空隙较多。窗框外侧顶部施工时未按设计要求做好滴水线槽，使雨水顺墙流进窗框缝内，再通过填嵌砂浆的空隙和裂缝渗入室内。窗台未按要求做好防水坡度和窗台抹灰层咬窗框是检查中发现的普遍问题，它造成雨水沿窗台流进窗框缝内并通过填嵌砂浆的空隙和裂缝渗入室内。1．4 给排水管道安装引起的渗漏

由于UPVC给排水管具有轻巧、美观、耐用、安装方便等优点，近年来已在给排水安装工程中广泛采用。为了以后管道检修方便，大多数住宅楼宇给水和排水管道都采用明线安装形式沿楼宇外墙到达各楼层中的各个住宅单元。在进行管道安装时，施工人员通常只重视管道连接的密封性，安装后的牢固性和外观效果等，而对于穿越外墙（包括穿梁）进入室内的管道，穿墙部位处的洞口修补却不够重视。凿开此部位检查，发现堵塞洞口修补却不够重视。凿开此部位检查，发现堵塞洞口所用的材料既不是防水砂浆，也不是防水密封材料，只用碎砖和普通砂浆马虎堵塞了事；固定外墙立管的管箍、管码处，通过钻孔打入外墙的膨胀螺栓四周普遍不做任何防水密封处理；这些质量隐患造成外墙雨水通过管道穿墙部位周边，外墙立管固定处等部位渗入墙身，然后渗入室内。1．5 房屋业主室内装修引起的渗漏

新建楼宇交付给业主后，随即进入住宅单元的室内装修阶段。由于楼宇物业管理部门没有制订相应的预防措施规范业主的装修行为，装修期间又没有派出专职工程技术人员到施工现场进行监督、指导，导致部分楼宇外墙在装修期间由于施工人员操作不当而受到破坏。调查中发现，一些房屋业主在装修时擅自改动房屋内部结构，拆改室内间墙；为了安装家用设备或埋设线管、开关、插座等，在外墙内侧面、窗台等部位随意钻孔、凿坑、开槽；由于施工方法不正确，野蛮操作，导致外墙砌体被震动，抹灰层、外墙饰面出现松动开裂等现象，从而引起渗漏。二.外墙渗漏的防治对策

从上述分析可知，导致楼宇外墙出现渗漏的原因涉及到材料、设计、施工、楼宇管理等各个方面，应根据不同的原因采取相应的防治对策。2．1 必须重视外墙防水设计

目前，住宅楼宇工程设计施工图中关于外墙防水设计方面的内容几乎为空白，在整个设计图纸中既无外墙防水构造详图，又无有关这方面的施工说明，使施工单位无所适从；外墙防水设计疏忽遗漏是房屋工程设计中普遍存在的问题。但到目前为止，我国尚无外墙防水方面的技术规范，设计无章可循，建议尽快制定建筑物外墙防水技术规范，以便设计和施工单位在工程建设中应用。2．2 严格控制外墙各工序工程质量

为保证外墙砌体质量，砌筑用砖和砂浆的质量标准及强度等级必须符合设计要求。墙体砌筑砂浆宜用混合砂浆，砂浆应具有良好的和易性及保水性。砖在砌筑前应浇水湿润，使其含水率达到10~15%左右。墙体砌筑时灰缝砂浆的饱满度、灰缝厚度、墙面垂直度和墙面的平整度均应符合施工规范要求[2]。框架填充墙砖砌体与梁柱接壤部位必须按设计与构造要求配置拉结钢筋，框架梁底与砖墙顶面接触处应待墙体自然沉降稳定后用侧砖或砖斜砌挤紧。

外墙抹灰工程施工前，必须对基层加以适应处理，使其表面粗糙，以增强抹灰屋与基层的粘结。要求清除基层表面的灰尘、污垢；填平孔洞和沟槽；对于过分干燥的基层尚需洒水湿润，但又不能过湿，以防抹灰层滑落。对于不同用料的基层交接处应加铺金属网，以防抹灰层因基层温度变化膨胀不同而产生裂缝；对于砖砌体基层，必须考虑砌体充分沉降后，再进行抹灰层的施工，以防基层沉降拉断抹灰层。抹灰工程的面层不得有裂缝，在抹灰层之间及抹灰层与基层之间应粘结牢固，不得有脱层、空鼓现象。

外墙饰面应采用优质墙面砖，要求质地坚固，表面光洁，色彩一致，不得有暗痕和裂纹。铺贴饰饰面砖时，应做到表面平整、砖缝平直、缝宽一致。砖缝中填嵌的水泥浆要饱满，使缝面达到平整、光滑、无砂眼。饰面砖与粘结层应牢固可*，表面不得有空鼓、裂缝等质量缺陷。外墙门窗洞口、窗套、腰线、雨篷、挑檐等部位应按规范要求做好滴水线槽。2．3 外墙铝合金框窗四周的防渗处理

铝合金窗框与围护结构周边，要采用松散材料（如矿棉条、玻璃丝棉条等）分层填塞密实。外墙抹灰时，窗洞外侧*框边处必须预留深5mm，宽5~8mm的槽口，以保证密封胶的粘结性和密封性。填嵌密封材料的槽口基层必须干燥并清理干净，密封胶应均匀地填满槽口，表面不得有缝隙、气孔等。为防止水从窗框周边砂浆的微小缝隙中渗透，可采用成膜性或渗透性防水材料填满其中的毛细孔。为除框中的雨水，在框上冒头处应开一宽10~20mm的泄水槽。2．4 外墙细部防渗处理

外墙细部防渗处理包括给排水管道穿墙部位的洞口修补、外墙立管固定处的防水密封处理等。由于这些部位数量较多，在这些地方施工不如大面积容易操作，常因施工不细、质量不高而开裂渗漏。因此，要求有关施工人员不但要具备丰富的施工经验，而且要有高度的责任心，认真细致地按设计要求或施工规范施工。工程监理人员和质检人员要加强对这些外墙细部的检查，发现问题要立即通知有关责任人员及时整改。外墙细部处理应在外墙抹灰前进行，管道穿墙部位建议采用膨胀水泥砂浆和防水密封材料处理。

2．5 建议在外墙喷涂防水剂进行防水

当外墙发生渗漏后，使得检查和修缮施工都比较困难。为确保安全，建议加强设防，新建时当外墙抹灰层或装饰面完成后，在外墙喷涂无色透明并透气的墙面防水剂（如已经过多年工程实际使用，防水效果较好的TF防水剂等），犹如给住宅外墙穿上一件看不见的透气雨衣，既可防止外墙渗漏，又可保护建筑物外墙抹灰层或装饰面。2．6 加强对楼宇外墙的保护 为防止新建楼宇业主在室内装修时导致外墙渗漏，建议楼宇物业管理部门制订必要的预防措施以规范业主的装修行业。在业主进行室内装修期间，物业管理部门要派出专职工程技术人员到施工现场进行监督、指导，及时制止一些不正确的施工行为。为保证楼宇结构及建筑物外墙的安全，应尽可能减少在外墙侧面、窗台等部位凿坑、钻孔，未经有关部门同意，不得擅自改动房屋室内结构及室内建筑平面布局，不得在楼宇外墙加设潜建物。

第五篇：外墙(窗周边)渗漏原因分析、预防措施及处理方法

外墙（窗周边）渗漏原因分析、预防措施及处理方法

一、原因分析

1、窗框四周塞缝不密实，存在空隙或裂缝，临时固定的木尖或垫块没有取出来，窗台在粉刷前没有把浮浆凿除清洗干净。

2、窗框四周砂浆打底层施工时基层养护或工序没做到位，与大面积粉刷打底的条件不一致（特别是加气砼砌体）。

3、窗框四周粉刷打底层厚度超大（特别是窗台），没有采取相应的措施，导致粉刷层开裂、空鼓。

4、窗洞四周外墙面砖铺贴挂灰不饱满，勾缝时采用刮浆方式且压缝不到位，窗周阳角对接面勾缝不到位，形成渗水空隙。

5、窗台外侧比内侧高、窗顶滴水线（鹰嘴）不规范，不利于排水。

6、窗框四周的密封胶存在搭接不严密，特别是窗洞的四个阴角；窗框、窗扇型材拼接处（不严密）未打胶；窗扇密封条不是整条通长，采用搭接；窗框下坎的泄水孔不畅通；窗框固定不牢固等。

二、预防措施

1、窗框安装之前，必须先复核洞口的尺寸、标高和平面位置，外墙面为贴面砖的还必须结合面砖的水平和垂直灰缝进行复核。

1）对尺寸不足的：必须采取先切割后用錾子凿除的方法。

2）对尺寸偏大超过2公分的：在窗台部位必须先把浮浆凿除清洗干净，然后采用C20细石砼填补并加强养护；在窗洞两侧和窗顶部位先粉刷1公分水泥砂浆、然后安装镀锌钢丝网（网目规格不大于20*20、钢丝直径不小于1.0），再粉刷水泥砂浆（与外墙粉刷的材料相同）并加强养护。3）洞口尺寸经复核修正符合要求后才能进行窗框安装。

2、检查窗框安装的平面位置、标高、垂直度、锚固点，复核无误后，才能进行窗框周边的塞缝工作。必须选择责任心强、经验丰富的师傅工负责塞缝工作。塞缝施工前，施工员必须对操作人员进行详细的技术交底。

1）塞缝前先把窗洞四周（特别是窗台位置）的浮浆灰尘清洗干净，临时固定的木塞、垫块等杂物必须取出，现场施工员应跟踪检查。

2）塞缝必须采用聚氨酯PU发泡剂、弹性闭孔材料，或设计图纸要求的材料。

3）发泡剂应连续施打，一次成型，充填饱满。应特别关注窗框连接件处、窗洞转角处是否充填饱满。待凝固后将溢出窗框表面的发泡剂刮掉，使其比窗框表面收进0.5公分。

3、对窗洞口外侧和侧面进行粉刷打底（粉刷的材料、工序同外墙粉刷打底）并加强养护；在窗洞外侧和侧面30公分宽度范围涂刷一道水泥基防水涂料，或满刮一道2毫米益胶泥；现场施工员必须跟踪检查。

4、窗台内侧应高于窗台外侧15毫米，窗框下沿应低于窗台外侧5毫米；外侧窗台施工时应做不小于5%的排水坡度，窗洞上口应有滴水措施（滴水线或鹰嘴状）。

5、当外墙面装修采用面砖时：

1）窗洞四周的铺贴砂浆应饱满，不得有空鼓现象。

2）灰缝必须采用平缝作法，勾压密实，不得有裂缝、沙眼现象。窗洞四周的阳角对接缝必须用益胶泥或白水泥填塞密实，不得留有缝隙或孔眼。

3）外墙面清洗时应选用经过稀释的草酸，严禁使用硝酸、硫酸等强酸作为清洗剂。外墙面使用草酸清洗剂清洗之前应提前2--3小时在外墙面喷水，使面砖的灰缝充分湿透，避免草酸清洗剂侵蚀灰缝。

6、窗框外侧应预留5毫米宽打胶槽口，打胶面应清理干净，干燥后方可施打，并应选用中性硅酮密封胶，四周宜采用贴胶带纸施打。

7、窗框（窗扇）的密封胶条应整条连续，不得遗漏，也不得中断搭接，且要求黏贴牢固、外表光滑、容易清洗。安装密封胶条应在90度转角处断开，并采用45度组角黏贴方式，胶条接口处要确保严密。

8、窗框（窗扇）的密封毛条必须选用与塑料型材坑槽尺寸相符合的材料，密封毛条下料应留有30毫米的余量，密封毛条必须随安装进度随机验收。

9、窗框骨料拼接处、窗扇骨料拼接处的内外侧必须用密封胶封闭。窗框下坎外侧必须按规定留泄水孔。

10、外架拆除之前，必须对外墙（包括外门窗）做淋水试验，连续淋水时间2个小时，如发现渗漏，必须整改完毕并再次淋水试验，直至没有渗漏才可拆除外架。

三、渗漏处理方法

外墙（包括外门窗）在做完淋水试验之后，如发现门窗周边有渗漏，应在渗漏部位做出标记，并对渗漏程度做详细记录，然后由项目经理、项目技术负责人组织施工员、质检员、班组操作人员，分析渗漏产生的各种原因，针对渗漏产生的原因，由项目技术负责人编制整改方案，报公司技术、质量部门审核，然后报监理工程师审批。项目技术负责人应根据整改方案的要求对施工员、参与整改的人员进行交底，并派专人（施工员、质检员）跟踪整改。

渗漏整改处理的方法（尽量采用在迎水面处理的方式）和要求：先观察门窗框外侧及门窗洞口四周的墙面有无裂缝、空隙，门窗框、扇的型材拼接，玻璃安装是否严密，并结合淋水试验的标记、记录，判断渗水的通道，然后确定处理方法。

1、窗框周边密封胶有瑕疵的，补胶、割除重打；窗框拼接处增补胶；玻璃压盖条变形的更换或修复，并在横竖压条交汇处增补胶；上悬窗搭接不严密的重新调整到位；窗洞四角横竖饰面砖交接处的灰缝上补胶。

2、针对饰面砖勾缝不密实的（特别是阳角45度对接缝）,采用水灰比0.4-0.45的益胶泥擦缝填塞。（水为聚合物水溶液，“108”胶：水＝1：9。）

3、外墙面在窗台、窗边四周及洞口边300mm范围内采用防水涂料(防水渗透剂)纵横两遍涂刷封闭。

4、窗台、过梁位置渗水部位，在内墙侧凿除粉刷层，清理干净、湿润后采用益胶泥进行涂刷毛化，然后采用益胶泥：细砂（1：2）填塞约4-5cm厚，个别再有渗漏点采用堵漏王封堵。（如外架尚未拆除，应从门窗外侧进行修补，效果更好）。

5、窗侧锚结点渗漏的在渗水点上下各200mm处进行凿开处理，填塞益胶泥。

6、渗漏整改的同时必须采取产品保护措施，防止产品污染。

7、渗漏整改方案应有安全保证措施，整改修补的现场安全措施必须到位。

四、说明

1、本文参考新站营运中心的整改方案和厦门市住宅工程质量通病防治若干技术措施规定的内容进行编制。

2、文中有不妥之处请各位领导提出宝贵意见，以便修改，谢谢。

XXXXXXXXXXXXX 2011年4月1日