物业管理行业需要缴纳哪些税五篇

第一篇：物业管理行业需要缴纳哪些税

物业管理行业需要缴纳哪些税(费)？

物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。

一、营业税：

（一）计税依据：

物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照服务业税目5%税率计算征收营业税。

（二）关于物业管理企业的代收费用：

根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的规定：

1、对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房[1998]213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。

2、对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。

3、对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。

4、物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。

计算公式:应纳税额=营业额×税率。

二、城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）的规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

1、纳税义务人所在地在城区的，税率为7%；

2、纳税义务人所在地在乡镇范围内的，税率为5%；

3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；

三、教育费附加

教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额,附加率为3%。计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。

四、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财税字[1994]第3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为33%。基本计算公式:应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额=应纳税所得额×适用税率。企业所得税还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，暂减按18%的税率计算缴纳所得税；年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10 万元）的，暂减按27%的税率计算缴纳所得税。

五、房产税

如果企业拥有房产产权的,需缴纳房产税，如果企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税，如果单位属于“外商投资企业或外国企业”应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)减除30%的余值为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)*(1-30%)*1.2%。

六、城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额)。江都市城镇土地纳税等级分为二级，各级土地税额标准为：城区土地每平方米年税额1元；乡镇土地每平方米年税额0.5元。

城镇土地使用税不适用外商投资企业和外国企业，只对内资单位和个人征收。

七、城市房地产税

根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%，对其缴纳的税款给予减征30%的照顾。计算公式为:年应纳税额=房产原值*税率*(1-30%)。

八、土地使用费

外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。需要说明的是：外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费，外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使用费。

依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。

九、车船使用税

如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税。

根据《中华人民共和国车船使用税暂行条例》（国发[1986]90号）规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为：

乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额

载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额

摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额

十、车船使用牌照税

根据《中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例》（政财字第714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及

其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式为：

乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额

载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额

十一、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

应纳税额=计税金额*税率, 应纳税额=凭证数量*单位税额。

十二、契税

如果企业承受房地产时还需及时缴纳契税。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

物业管理企业存在的涉税问题

物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上，下面分情况给大家介绍一下税务机关在稽查过程中发现的一些问题。

一、营业税涉税问题

1.常见问题

（一）未按规定结转营业收入

全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。

案例1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。

案例2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。

截止2002年9月，该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。”，第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，和第九条”营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天”的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。

案例3：经检查发现，（1）某物业管理公司分别于2001年3月6日、7日收取某物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入，未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额×税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”《征收教育费附加的暂行规定》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。

（二）收入直接冲减支出类科目

物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。

案例4：某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税„服务业‟税目中的„代理‟业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。

2.特殊问题

（一）价外费用未作计税依据

物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。

（二）应税收入直接转入税后所得

物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，逃避纳税。

案例5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，2000年收取业主税费合计15313.74元，2001年收取业主税费合计20051.4元。该企业2000年7月和9月分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并根据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计3409.96元。

（三）暂收款项未申报缴纳营业税

物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。

（四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符

按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。

（五）房屋销售收入未缴营业税

房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。

物业管理行业营业税的计税依据为：

根据京地税营「1997」386号《关于物业管理服务业征收营业税问题的通知》的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、维修基金、房租的行为，属于营业税”服务业”税目中的”代理行为”，因此对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入

应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照服务业税目5％税率计算征收营业税。

物业管理企业代收费用的相关规定：

根据京地税营「2000」59号《转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的规定：

1.对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房[1998]213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。

2.对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制《北京市住宅维修基金专用发票》或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的《住房维修基金交存书》上注明的实际发生额认定。

3.对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。

4.对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。

5.物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。

二、个人所得税涉税问题

1.常见问题

（一）劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税

未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。

案例6：某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为18720元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税税法》第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发[2003]47号文件《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》第二条第三款的规定，补缴个人所得税1584元。

（二）不全额申报纳税

按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，逃避缴纳个人所得税。

2.特殊问题

（一）出差补助未缴纳个人所得税。

（二）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。

三、企业所得税涉税问题

1.常见问题

（一）不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税

例7：某物业管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过960元），应调增利润。根据《北京市地方企业所得税税前扣除办法》第三十条第一款：“……误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税24306.48元。

（二）未结转营业收入，少缴企业所得税

全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。

2.特殊问题

（一）以收抵支，逃避缴纳企业所得税

物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避缴纳企业所得税。

（二）重复列支成本、费用

在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支出发生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税。

四、房产税（城市房地产税）涉税问题

1.常见问题

（一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。

（二）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开始投入使用，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。

2.特殊问题

企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税（城市房地产税），营业税，印花税等相关税金。

第二篇：物业管理行业年鉴

物业管理行业年鉴范文

我市物业管理行业始于90年代初期，经过十几年的发展已经初具规模，它的社会效益、经济效益、环境效益日益显著，切实的起到了为百姓解难，为政府分忧的作用。

20XX年是我市物业管理发展历程中，尤为重要一年，根据国家《物业管理条例》，结合沈阳市实际情况出台了我市第一部物业管理的地方性规章，《XX市住宅物业管理规定》，为物业管理行业的发展奠定了坚实的法律保障。目前，我市物业管理已经渡过普遍推行的初级阶段，社会化、专业化、市场化的物

业管理运行机制已初步形成，并取得了较好的效果，正向着新的深度发展。

一、全市物业管理总体情况

截至20XX年底，我市建成住宅区3277个，建筑面积10421.7万平方米。其中：具备物业管理条件实行等级服务的住宅区244个，建筑面积2151.9万平方米，占全市住宅区总面积的20.6%；建筑面积2万平方米以上的旧住宅区604个，建筑面积3293.4万平方米，占总面积的31.6%；住宅组团2429个，建筑面积4976.1万平方米，占总面积的47.8%。全市登记注册物业管理企业536家中，其中具备二级以上资质的有9家。物业管理从业人员近3

万人。全市物业管理行业呈现出快速发展的良好态势。

二、拆违建绿、住宅区楼道整治、街路粉饰美化及房屋“平改坡”工程完成情况

（一）住宅区拆违建绿工作

住宅区拆违工作于20XX年11月开始，计划拆除住宅区内违章建筑

108万平方米，截至2005年3月24日，实际完成拆除违章建筑109万平方米，超额完成了任务。已拨付资金4000万元。

住宅区绿化是人与自然和谐发展的表现之一，住宅区的绿化可以为广大居民创建良好的生活环境，是市政府的一项“民心工程”。在全市的绿化过程中，我们坚持高起点、高标准、严要求，为使我市尽早的向园林化城市转变，适应明年“世园会”的召开，全面提高我市居民的居住条件和生活质量，我局按照市政府城市绿化工作的总体部署，今年全市住宅区计划植树166万株，实际完成植树183.66万株，占计划的110.6%，新增绿地面积4.15万平方米，市房产局垫付资金500万元，圆满完成了住宅区绿化任务，受到市委、市政府的表彰，房产局获得了绿化工作优秀组织奖。

（二）住宅区楼道整治

经过市、区各级单位干部群众的共同努力，截止到7月份底，全市楼道整治工程全面竣工，共完成各类产权楼道整治工程7678栋、3273.55万平方米。市、区共投入整治资金5928.26万元，其中楼道粉饰工程投入资金3928.26万元，供暖分户管线整治完善资金2000万元。

按照市政府的工作部署和XX市住宅楼道整治现场会的要求，在全市楼道整治工程实施过程中，市房产局多次召开工作调度会，积极推进住宅区楼道整治工作。一是制定了《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区；二是与市财政局、市公积金管理中心联合研究制定了《关于楼道整治工作资金归集程序的若干意见》，为下一步楼道整治工程资金的归集，提供了标准、程序和依据；三是加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。各区也成立了相应的领导机构和工作班子，并组成了工程组、资金归集组、宣传组开展了各项实质性工作，市楼道整治办公室印制下发了《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》；四是本着试点先行的原则，在和平区进行了试点工程，在总结试点成功经验的基础上，全市各区共在19个住宅小区内完成示范样板工程，为整治工程全面铺开和全面完成打下了基础。五是城市建设发展“三分在建设，七分在管理”的工作要求，要巩固楼道整治工作成果，关键在于建立长效的后期管理机制。为此，我局已经向政府董文秋副秘书长提出《关于明确我市住宅楼道整治后期管理责任建议的报告》，提出了楼道后期管理的具体责任划分。今后楼道的管理工作，将坚持“标本兼治，重在治本”的原则，发挥各方优势，切实形成市、区、街道、社区各负其责、共同参与的管理模式，以巩固、完善现有楼道整治成果。

（三）街路粉饰美化工程

为满足明年“世园会”的要求，打破原有的环境不协调状况，使沈阳的街路景观有一个根本的改变，在市局领导的指导下，XX市对重点街路及广场沿线（周边）建筑物进行了美化工程。

全市街路粉饰美化工程计划1473栋，建筑面积793万平方米。其中：粉饰工程1044栋，建筑面积465.6万平方米；清洗工程429栋，建筑面积327.4万平方米；美化屋顶工程9栋，建筑面积0.7万平方米。

目前，全市街路粉饰美化工程实际完成1490栋，建筑面积797.7万平方米，竣工率101%。其中：粉饰工程1061栋，建筑面积470.1万

平方米，竣工率102%；清洗工程429栋，建筑面积327.6万平方米，竣工率100%；美化屋顶9栋，建筑面积0.7万平方米，竣工率100%；楼梯维修完成253栋，建筑面积143.9万平方米。

街路粉饰美化工程是今年XX市长提出的六大城市管理工程之一，在市区各级领导的高度重视及相关各部门的密切配合下，多次组织召开工作协调会，解决工作中出现的困难与问题。市局在资金缺乏的情况下，向各区借资300万元用于工程的实施。各区房产局也相应的成立了专门领导小组，并制定了详细的实施细则，这些都为街路粉饰美化工程的顺利完成提供了良好的保障。

为了保障街路粉饰美化工程的顺利进行，先后制定下发了《XX市重点街路及广场沿线（周边）建筑物粉饰美化工程实施方案》、《XX市主要街路沿街建筑立面涂饰、屋顶美化工程技术质量指导意见》、《关于加强重点街路粉饰美化工程设计施工管理的通知》等文件。为保证街路粉饰美化工程有序实施，加强制度化管理，确定了项目负责人制度、工程招投标制度、工程监理制度、安全责任制度、工程技术交底制度。同时，为了保证工程的实施质量，各区分别对工程在全市范围内进行了工程招投标，对招投标企业的施工资质、安全资质进行严格审核，选择正规、有实力的施工队伍进行施工。在选择施工企业的同时，各区也选聘了监理资质高、服务质量好的监理公司进行全过程的监理，有效地保证了街路粉饰美化工程的质量和安全。

（四）“平改坡”工程

20XX年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景观，提高居民居住

质量为目标；坚持“统一政策、统一标准、区域负责”的原则，建立和完善工程实施体系和工作机制；通过科学选址、精心设计、规范施工，高起点、高标准地实施房屋“平改坡”暨旧住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21栋，建筑面积17.16万平方米。其中XX区20栋，建筑面积17.11万平方米；XX区1栋，建筑面积0.05万平方米。

今年“平改坡”工程的工作标准，一是简洁明快，衬托周围主要建筑，实现建筑形式和色调与周围建筑总体环境相协调；二是优化“平改坡”工程建筑结构设计，达到构造简单、施工方便，广泛采用新技术、新材料、新工艺，达到安全美观、经济适用；三是“平改坡”工程在科学合理地与原房屋功能结合的同时，保温隔热、屋面排水、防水、排气排烟、避雷、防火等各项施工符合国家规范标准要求。

三、健全法规制度方面

20XX年9月1日，颁布实施的国家《物业管理条例》对保障广大业主利益，规范物业管理活动具有十分重要的意义。但国家《物业管理条例》（以下称条例）出台以后，地方制订的配套法规、规章未能及时出台，解决物业管理工作中一些具体问题，无章可循。因此，20XX年我们将立法工作作为工作重点，通过总结近年来的工作，吸取其他先进城市的立法经验，在全市市民和物业管理行业同仁、有关专家的积极参与和大力支持下，出台了我市第一部物业管理地方性规章《XX市物业管理规定》（XXX人民政府第44号令），为我市物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。

为配合《规定》的颁布实施，出台了《业主大会和业主委员会建设的指导意见》、《XX市前期物业管理招投标管理规定》、《XX市物业管理企业诚信考核暂行办法》、《XX市主住宅区物业经理执业暂行办法》四个配套文件，为《规定》的贯彻、实施营造了法制氛围，进一步奠定物业管理行业的法律基础。

四、物业管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，进一步规范物业管理行为。

一是规范物业管理招投标行为，进一步加大物业管理招投标的监督和指导力度。

为了更好的规范物业管理招投标行为，我局在今年颁布了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》，对符合招投标条件的，要全部实行公开招投标，使物业企业的选聘公开、公正、公平，同时增强物业管理企业的竞争意识和风险意识，促进物业管理逐步向市场化、专业化、社会化迈进。同时，开展了前期物业管理招投标的试点工作。对建筑面积5万平方米（含5万平方米）以上的住宅小区进行物业管理招投标；投标人少于3个或建筑面积5万平方米以下的住宅小区，经各区、县（市）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。目前，“中街北苑”、“假日兰庭”、“融城时代”等32个住宅小区通过招投标的方式选聘物业管理企业，使前期物业管理逐步得到了规范。

二是加强物业管理的监督和指导。

建立物业管理企业诚信档案和物业企业经理人信用档案及准入、退出制度。在严格物业管理资质审批的同时，加强对物业管理行为的监督和考核，对不符合标准的物业管理企

业和经理人，随时取消其物业资质或从业资格。

三是协调指导业主组建业主大会和业主委员会。

根据国家《物业管理条例》，结合我市物业管理实际，出台《业主大会、业主委员会组建程序》等相关文件，充分发挥社区作用，行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合，对具备条件的住宅小区，积极引导组建业主大会和业主委员会，充分履行其权利和义务，协调业主和物业管理企业的关系，做好物业管理工作。通过近一年来的努力，我市244个具备物业管理条件的住宅小区中有173个住宅小区依法、依程序组建了业主大会和业主委员会，规范化率达到了71%，初步形成了业主自治和专业物业公司管理的多元化管理模式。

四是进一步加强资质管理，规范物业管理市场。

2005年我们开展了“一个清理、两个整顿”和“规范物业管理排查”活动，经过小区办的内部核实，及与法规处的共同研究，依据国家物业管理法规，对资质证书已过期，未进行资质评定，多年未年检的19家物业管理企业依法取消了资质，挪用维修资金、服务水平差、业主投诉较多的12家企业提出了限期整改要求。有效的营造了市场氛围、净化了市场环境、规范了市场秩序。

（二）全力解决好开发建设遗留问题。

房地产与物业管理是密切不可分的两部分，物业管理的完善可以使房产增值保值，但是目前开发遗留问题仍是制约我市物业管理的重要因素。这些问题百姓意见多，解决难度大，同时影响物业管理水平的提高。因此，我们会同小区办协调相关部门，细化问题、明确思路、明确责任

单位、明确整改时限，坚持“条块结合，以区为主”的原则，加强协调，对存在的问题逐一进行整改，并逐一进行消号。目前，244个实行物业管理的住宅小区中，112件开发遗留问题，已经解决76件。同时，为确保整改工作的顺利进行，本着边解决、边整改、边规范的方式，对在整改中比较好的30个典型住宅区，我们深入住宅区进行调研、总结经验，在全市住宅区中进行推荐，使该项工作起到很好的社会效益，得到了广大业主的一致认可。

（三）深入住宅小区调研，探索全新管理模式。

在物业管理中，普通住宅区是我市最大的管理难点。我们先后4次深入住宅区进行调研了解情况，形成了普通住宅区管理的调研报告，积极探索抓好住宅区物业管理的有效途径和措施，同时，针对以上旧住宅区物业和房产存在的问题，我们邀请相关专家组成课题调研组：

1、请XX建筑大学刘亚臣教授组织的调研组写了沈阳市“弃管房产、管理模式与对策研究”的报告。

2、请XX教授写出了“关于对沈阳市查管房产实施物业管理”的调研报告。

3、请XX师范大学鲁捷教授写出了“关于旧住宅区物业管理的几点建议”的调研报告。

通过调研，结合住宅区的实际情况，初步提出了我市住宅区管理的四种模式。一是对项目较大，分期开发的物业项目，探索推广“百步庭”式的物业管理模式；二是对具备物业管理条件的住宅小区，实行规范化的物业管理；三是尚不具备物业管理条件的住宅小区，有计划、有步骤、有重点地进行改造，努力向物业管理过度；四是对暂不具备物业管理条件的住宅小区，建立以安全、保洁，维护公共秩序、共用设施设备，房屋维修为重点的保障性专项服务。

第三篇：物业管理行业发展方向

物业管理行业发展方向（转）

2013-10-24 15:36:18微博(参与讨论)

提要：随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。

党的十八大提出全面建成小康社会新目标，为行业展现了更广阔的发展空间；国务院下发的《服务业发展“十二五”规划》，针对物业管理的内容涵盖“进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制规范物业管理行业市场秩序。建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式”，对行业发展方向、目标和工作重点提出了明确的规划要求 ；国家科技部发布的《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》对物业管理向现代服务业转型形成了十分具体的指导意见。

随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料，今后几年，法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造相对宽松的外部环境 ；市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施，将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进 ；在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥，以及对既有建筑节能减排等工作的开展，将凸显行业的社会责任和专业价值 ；向现代服务业的转型，将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升 ；商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。

面对新的机遇和挑战，要促进物业管理的又好又快发展，需要全体物业管理人付出加倍的努力，当前要重点抓好以下主要工作 ：

一、提升行业发展的法制化、规范化水平

要继续完善物业管理立法，对目前推行中困难较大的业主大会制度、专项维修资金的归集、管理和使用制度等进行专题研究，提出妥善解决的意见和措施，改变有法难依的局面。同时，加大学习和宣传贯彻物业管理法律法规的力度规范物业管理各方主体行为，提升物业管理和服务的整体水平，提高业主满意度和行业社会公信力。要整合政府主管部门、街道、社区的力量，加大对物业管理活动的监管及对业主组织的指导，及时化解矛盾和纠纷，建立

物业服务企业与业主共生、共长、共赢的和谐氛围和正常秩序。

二、明确物业管理行业的责任边界

要为物业管理正本清源，摆正企业依据合同“管理物业、服务业主”的市场定位。还物权给业主，还共同管理权给业主大会和业主委员会，还行政管理权给政府主管部门，摆脱一些企业多年来养成的对各类事务大包大揽的传统做法。提倡物业管理的前期介入，严格执行项目承接查验制度，尽量把开发遗留问题解决在项目接管之前。落实《物业管理条例》关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，改变行业代人受过的被动局面，并降低企业经营管理风险。

三、健全符合行业特征和市场规律的价格机制

当前，要坚定不移地推动物业管理市场化进程。在引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念，规范物业服务企业收费行为的同时，抓紧研究和建立物业服务费随成本上涨而适当调价的价格调节机制。要举行业之力，突破部分城市存在的政府指导价扩大化问题。除了对保障房和老旧住宅区物业管理收费，通过科学测算经营成本制定合理的政府指导价外，其他的项目均应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，实行市场调节价，以切实改善行业生存状况，为物业管理可持续发展创造条件。

四、推动行业向现代服务业转型升级

鼓励企业以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，从建立新的商业模式、服务方式和管理方法入手，挖掘和整合物业管理服务平台的商业价值，拓展服务范围，延伸服务链条，满足业主不断增长的各类服务需求 ；通过技术创新、制度创新和管理创新，提高物业管理的技术含量，重塑企业组织结构，实现流程再造，以改变传统的物业管理运作模式，为行业逐步摆脱劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨，实现管理水平和经营绩效的跨越式发展，全面提升行业专业价值与企业综合竞争力和品牌影响力而努力。

五、提升从业人员整体素质，建立职业化管理队伍

要以适应行业转型升级，提高现代经营管理水平为核心，造就一批具有战略眼光、市场开拓精神、管理创新能力和社会责任感的物业管理企业家 ；要通过完善物业管理师考试、注册、继续教育以及执业资格制度建设，培养一支职业涵养高、专业能力强、懂经营、善管理的物业管理职业经理人队伍 ；要打造一支具备IT业精英潜质，经过物业管理行业锤炼，掌握并了解物业服务实践和运营规律，能驾驭和推动行业IT服务平台建设的专业技术研发团队 ；要抓住正在推行的“物业管理项目经理岗位技能培训”和设施设备管理技术培训，培养一批

实操能力强的物业管理项目经理和物业承接查验与设施设备管理专业岗位技术人员队伍 ；要注重企业关键岗位和一线员工的技能培训，建立一支具有良好敬业精神，恪守职业道德，具备熟练专业技能的员工队伍 ；要鼓励大专院校和职业学校开设物业管理专业教育，推动“校企合作”、“联合办学”，培养符合行业需求的专业人才，加快推进人才职业化、市场化和专业化进程，以适应行业的快速发展。

六、树立标杆企业带动行业创新发展

为挖掘和总结业内具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业做大做强做优的经验，带动更多物业服务企业综合实力和市场竞争力的提高，这次中物协组织开展了物业服务企业数据收集工作，并以《企业发展情况报告》的形式，分析发布TOP200企业信息，旨在通过客观的数据分析，评价企业综合实力，反映企业发展态势，树立优秀企业典型。这次入围的企业在服务质量提升，商业模式创新，社会责任承担，经营绩效改善等方面都走在行业的前列，形成了行业攻坚克难，创新发展的中坚力量。但从数量看，TOP200企业仅占行业

71000家企业的2.8‰，还有大批企业处在低水平运营和生存状况困境中。进一步促进行业经营理念与服务水平的整体提高，带动更多物业服务企业综合实力和市场竞争力提高的工作，应提到推动行业进步的重要日程。此外，推进企业的整合、改制、兼并和重组，引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业行业发展主资源的同时，在整合行业资源上寻求突破，由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台，是当前需要关注和着手解决的重要问题。

物业管理行业发展的六大变化（2013-10-24 15:30:04微博(参与讨论)

提要： 走过了32年发展路程，物业管理的内外部环境和自身运作模式都在发生深刻变化。

走过了32年发展路程，物业管理的内外部环境和自身运作模式都在发生深刻变化。从物业管理业态的扩展看 ：由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体等管理的介入，展现出物业管理覆盖的巨大潜能。

从物业管理内容的开放看 ：在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，物业管理纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值。

从物业管理对相关产业的带动作用看 ：物业服务产业链的拓展，带动了装饰维修、电子商务、物流配送、文化健康、居家养老等众多相关产业的发展，发挥出对扩大内需、拉动经济增长的积极作用。

从物业管理在社会管理的作为看 ：其在奥运、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭中作用的发挥，证明了物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，是重大活动和抢险救灾中一支可以动用的有生力量。

从物业管理经营模式的转变看 ：通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，正在成就一批走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商，由此改变着传统的物业服务运作模式。

从物业管理在城市管理的地位看 ：物业管理对公共秩序的维护，社区管理的参与，社会责任的担当，以及协助政府开展安全防范职能的发挥，使其成为城市管理不可或缺的组成部分。

物业管理的全面推进和广泛覆盖，提高了城市管理水平，改善了人居和工作环境，对增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。

第四篇：自报核缴纳税事项告知书 440600700002155

自报核缴纳税事项告知书***余上明不锈钢店(540002073217)

你单位符合查帐征收条件，从2007年12月01起按自报核缴的征收方式征收增值税，现将有关纳税事项告知如下：

1.根据你单位自报的生产经营情况和实地调查情况，税务机关测算确定你单位现时的正常月销

售应在10000元以上。

2.你单位必须在每月终了后十日内向当地主管国税分局办理增值税纳税申报和税款缴纳。未按照规定的期限办理纳税申报的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款。在规定的期限内不缴或者少缴应纳税款的，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依法采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

3.你单位经营情况发生变化，预计将减少申报金额的，可在税款所属期当月25日前，向当地主管理国税分局监控管理股墙报《约谈申请书》提出约谈申请，说明经营变化情况及减少申报金额的理由。

4.未经约谈而申报的销售额偏低，主管国税分局将对你单位的异常申报提出质询，下发《税务质询书》，你单位必须在规定的期限内上报《质询事项局面答询》，说明异常申报理由，若申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，主管国税分局有权核定应纳税额。

5.实际销售额未达到增值税起征点的，免征增值税。增值税起征点的适用范围只限于个人（含个体工商户）。从2005年4月1月起，顺德区的增值税起征点调整为：销售货物的起征点为月销售额5000元；销售应税劳务的起征点为月销售额3000元。

6.上述期限最后一日是法定休假的，以休假日期满的次日为期限的最后一日；在期限内有连续3日以上法定休假的，按休假天数顺延。

特此告知！

佛山市顺德区国税局办税服务厅

2007年12月27日

地址: 大良环市东路府又花园3座3号

电话：***单位负责人：余上明

第五篇：淄博市物业管理行业规范

关于印发《淄博市物业管理行业规范》的通知

各区县房管局（处）、物业管理企业、有关单位：

为规范物业管理企业的经营行为，建立长效的管理机制，提高物业管理企业的管理水平，我局制定了《淄博市物业管理行业规范》(以下简称《行业规范》)，现印发给你们，并提出如下意见，请一并遵照执行。

一、各区县房管局（处）要加强管理，确保《行业规范》的执行。

二、各物业管理企业应按照《行业规范》加强自律，提高工作质量，简化手续，方便业主，规范工作程序和业务承诺，不断提高业务水平。

三、要将《行业规范》的执行作为物业管理企业评优和资质评审的基本条件。凡达不到要求的，应限期整改；对整改不力的，不得参与企业评优和资质评审。

附：淄博市物业管理行业规范

二○○六年九月七日

淄博市物业管理行业规范

一、行为规范

1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。

2、挂牌上岗守纪律。员工在岗时要挂胸卡、胸牌，仪表整洁，管理员、安保人员和电梯驾驶员持证上岗。

3、公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，即严禁“吃、拿、卡、要”行为，严禁发生训斥、推诿、刁难现象，严格遵守服务纪律；公开收费项目、收费标准，即严格按照物价管理部门制定和审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价。告示，不得多收费、乱收费。

4、遵章办事不违规。维修要及时，急修项目2小时内到现场，24小时内修复；如不能在规定时间完成，须对居民作出限时修复的承诺。小修项目三天内修复，不能因双休日或节假日顺延（居民预约、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，应及时告知保修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。

5、做好回访重信誉。要经常走访业主、走访被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访。

二、基础规范

1、周一至周六全天业务接待。2、24小时受理居民房屋保修，365天有维修服务。

3、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准。

4、办公场所整洁、有序。

三、岗位规范

1、管理员：敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。

2、接待员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。

3、维修员：约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。

4、电梯工：坚守岗位，操作规范，轿厢整洁，保修及时。

5、安保员：举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。

6、保洁员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁。

四、礼仪规范

1、着装整齐，仪表端正，佩证上岗，不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的饰品。

2、态度和蔼，行为文明，服务热情，不耍态度，不盛气凌人；

3、接待办事，主动招呼，笑脸迎送，热情接待，认真记录，耐心解答；

4、上门服务，轻声敲门，面戴微笑，讲明来意，征得同意，方能进入家中，办完事后，礼貌退出；

5、发生纠纷，耐心说明，以礼相待，不讲脏话，热心化解矛盾。

五、语言规范

1、您好！请进，请坐；有什么事情，请讲；对不起，请稍等。

2、让您久等了，对不起；请多提宝贵意见，谢谢。

3、请留步，感谢您对我们工作的支持，欢迎您监督。

4、再见，请慢走，有事多联系，欢迎您再来。

5、同志您好，请出示证件，谢谢您的合作，打搅了。

6、您好，有事请拨打客服电话，随时为您服务。

7、业主，您好，我是物业管理公司员工，很高兴为您服务。

8、业主，您好，我是物业管理公司收费员，来收物业服务费，请配合，谢谢。

9、您好，请遵守业主公约和物业管理规定，谢谢您的合作。

六、考核标准

1、《行业规范》的培训率、知晓率应达到100％。

2、《行业规范》的执行率应达到95％以上。

3、维修及时率应达到95％以上。

4、维修质量合格率应达到90％以上。

5、被服务对象满意率90％以上。

6、违反《行业规范》的有效居民投诉率5%/年以下。