物业工作务实之装修管理注意事项

第一篇：物业工作务实之装修管理注意事项

物业管理务实之装修管理

装修管理是物业接管新区的重要工作，物业各部门工作要做到本部门工作严谨细致，程序流畅，协调其他部门及时有效。1.客户服务部受理业主的装修申请

1] 由业主或装修方填写《装修申请表》,向客服部递交《房屋产权证》复印件、《装修合同》复印件、《装修公司资质证明》复印件、《营业执照》复印件（实际操作中该项一般被忽略，应做到尽可能的让业主提交该材料）施工材料清单及合格证（主要是防范违规装修材料进场，商场物业对此项着重重视。）。如非业主本人进行装修申请的,还须填写《装修委托授权书》。

2] 由业主和装修方向客服部提交装修图纸,客服部登记后转至工程部进行审图（在实际操作中工程部引导业主尽量不要改动水电）,如装修需动墙体的,应引导业主或装修方至房管局办理审批（最好是引导业主放弃更改墙体）

3] 客服部为业主和装修方办理交费手续(垃圾清运费)并办理装修保险。

4] 工程部向装修方讲解具体装修程序及注意事项。

5] 客服部协助业主和装修方签署《装修工程承诺书》、《装修工程消防安全承诺书》、《装修管理服务协议书》、《施工人员情况登记表》,原则上不允许装修工人在小区内留宿,如确需留宿的应有业主签署《装修人员留宿担保书》（在实际操作中往往忽视这一点，这可以有效防范装修期间安全事件的发生，做主要的是物业做到尽职免责）。

2.工程部负责审核装修方所提交装修图纸（在实际操作中住宅小区业主很少有提交，这就要做到工程认真负责的巡视小区的装修情况，安保严格控制装修物料的出入，（对负责管理物料出入的人要有专人负责，不少于两个，在集中装修期间建议工程、安保各一个控制物料出入））

1] 工程部依据国家高层民用建筑设计防火规范及小区使用手册中的相关规定审核图纸,以确保图纸符合规范,审核后由工程部负责人签字确认（装修责任要落实到人，要有书面责任书）。

2] 工程部审图通过后,将图纸返回客服部,由客服部通知业主领取审图意见。

3] 如审批不合格,工程部对装修图纸提出整改意见,装修方按照整改意见进行修改,直至审批合格。

3.保安部负责消防安全方面审核工作。

1] 如室内建筑面积大于200平方米,需通过区消防大队的消防审批。保安部负责向业主收取消防报审回执（要建立专项档案，专人负责）。2] 以上工作全部完成后,客服部、工程部、保安部三名负责人为施工方签发《装修施工许可证》，（责任共同签署，有效保证对装修管理的严控）。3] 装修方负责人到前台处缴纳费用,安保部办理施工人员出入证并进行人员登记。

4] 如有需要,装修方到保安部办理动火证,办理灭火器租赁手续。

4.客服部、工程部、保安部负责对室内装修过程进行管理。

1] 施工人员进场前,需将《装修许可证》、装修图纸贴在墙上,以便各部门巡视人员随时检查;同时,装修方须做好公共区域（在装修期间公区脏乱差很大程度上是巡检人员过失，所以巡检人员一定要进行培训，管理人员要对巡视效果负责）及装修室内内的成品保护,由客服部联合工程部检查,检查合格后施工人员方可开始施工。

2] 客服部、工程部、保安部每日分别对施工现场进行不少于一次的巡视工作（要进行工作巡视记录汇总，发现问题及时处理备忘，出具整改单专人负责对问题处理情况监督）。

a.客服部主要负责检查是否办理装修许可证及施工时间是否有噪音施工及施工进度情况（如发现其他问题也要汇总）。

b.工程部主要负责检查室内内外的公共设施设备的保护情况、是否按报审图纸进行,是否对小区结构造成破坏。

c.保安部主要负责检查施工室内的消防状况,施工人员纪律及其他存在安全隐患的违章事项。

d.各部门在巡视时须填写巡视记录（装修巡视记录要有三个部门的装修巡查专员的记录）,巡视中对有违反装修规定事项以及可能对小区既有设施设备和环境造成影响的活动进行监督纠正制止,严重者追究其法律责任。

3] 隐蔽工程验收

由施工方填写《隐蔽工程验收申请审核表》交至客服部,客服部与装修方确定时间后通知保安部、工程部一同前往（因为隐蔽工程已经完工所以如有问题一般需要破坏装修成果，所以三部门一起协同处理）装修室内验收,验收合格后各部门在审核表上签字确认;如不合格则令其整改,整改后重新按照上述步骤验收,直至通过。

5.装修期间保安部负责对外来车辆、人员以及物品进出的管理。1】车辆管理

a.业主车辆,凭物业服务中心发放的车辆出入凭证进出;b.装修工人车辆,不得进入小区范围内,统一有序停放在商铺外围指定区域;c.运送材料车辆,凭物业服务中心发放的车辆临时停放凭证进入小区。尽量要做到运送物料车辆只有一个出入口以便与管控。

d.车辆停放,除运送材料车辆之外,其他车辆均需停放在地下室车库的指定位置，或指定区域;严禁停放在非车位位置,严禁堵塞消防、交通通道;（装修期间的车辆管理对以后车辆管理有着很大的影响，要对装修期间要严格控制车辆出入及停放，因为在刚入场时业主的心里就会有遵守物业管理规定的印象，在以后的工作中业主就会首先想到的是物业的规定，这一点一般很难做到）e..运送材料车辆,在装修材料过程中,仅可暂停放在小区的主干路上(柏油路),严禁进入小区的铺砖路上;f.运送材料车辆,应靠边停放,不得影响正常的交通通行秩序,严禁堵塞消防、交通通道;（专人负责物料车辆管理，卸物料就要求其将车开出园区，或停放到指定位置）

g.进入小区、车库车辆应限速(5㎞/S)行使,严禁鸣喇叭;h.进入小区、车库车辆应配合物业服务中心工作人员的管理。2】人员管理

a.装修人员,凭物业服务中心发放的《装修施工人员临时出入证》进出小区;（人员管理不仅有效的提高了小区的安全程度，通过发放装修人员出入证也可以创造可观利润）

b.装修人员,进入小区应随时随身随地佩戴《装修施工人员临时出入证》，丢失要补办,并接受、配合物业服务中心工作人员的检查、询问;c.《装修施工人员临时出入证》须专人专用,不得转借、涂改、仿造;d.运送材料等临时进出小区人员,在小区的出入口岗亭出示有效证件,经工作人员核实、登记后,交纳20元《临时出入证》押金,凭《临时出入证》进入小区,并随身佩戴,积极配合、接受物业服务中心工作人员检查、询问,在离开小区时,凭证退还押金;e.装修、运送材料等外来人员,严禁在小区内穿楼,如一经发现物业服务中心工作人员有权扣除《临时出入证》,并没收《临时出入证》押金或遣送相关政府部门处理;f.业主或物业使用人,进出小区凭门禁IC卡,在装修高峰期进出人员比较复杂,为维护小区的安全,敬请业主、物业使用人积极配合物业服务中心工作人员的检查、询问工作;（在实际工作中要在业主办理装修时，员工进行装修巡查时时刻提醒业主）

g.业主或物业使用人的朋友等来访者,进出须小区出入口工作人员经可视对讲系统与业主或物业使用人取得联系后,来访者出示有效证件,进行登记后,方可入内;h.装修人员严禁在小区内留宿、生火煮食（在装修管理中要严格重视）;i.装修人员严禁在小区的公共绿地等公共区域睡觉、打牌等其他聚众活动;j.装修人员须遵守小区的其他相关管理制度。（办理出入证时告知，或发放装修人员须知，违反规定扣除出入证及押金）3】物品进出管理

a.搬出物品,实行物品放行条管理制度;b.搬出物品前,业主须提前在物业服务中心办理物品放行手续，开具物品出门条，出门条上要有物业客服盖章;c.非业主(包括装修人员、物业使用人等)搬出物品时,须持有业主的授权书（在车辆进入时告知）前来物业服务中心办理物品放行手续（前台要致电业主核实）,或业主亲自在物业服务中心办理物品放行手续;d.物品搬出时,在各出入口出示（办理出门条的员工要提醒其接受门岗检查）物业服务中心出具的物品放行条,并主动、积极、配合、接受岗位工作人员的检查、核实后,方可离开;e.物品放行条专次专用,过期无效;f.在物品搬入过程中,请勿将超长超重物品通过电梯进行运输,在装修期间,各单元均设有超长超重物品吊装点,如业主或物业使用人使用,请提前向物业服务中心申请,业主也可自行聘请具有吊装合格资质的企业,为了安全起见,事前也须向物业服务中心申请（一般有超常超重物资建议能分割的就分割）;g.装修垃圾的清运,由各单元装修人员将垃圾清运至物业服务中心指定的装修垃圾堆放点,装修垃圾须袋装化（若发现散装没收出入证及押金）,并保持清运途中的清洁卫生,严禁乱堆放;h.装修垃圾清运时间,在未有业主入住之前,可自行安排清运时间(在装修时间范围内),自有业主入住起,装修垃圾清运时间为(13:00—14:00);i.装修垃圾清运过程中,须对所在楼层和首层地面采取地面保护措施(如铺设地毯、木板等),并在清运完成后,须对现场进行清理,请使用胶轮手推车,严禁使用铁轮手推车;j.在搬运物品过程中,如造成设备设施损坏,当事人须承担赔偿、修复之责,业主承担连带责任（办理装修手续时告知）。竣工验收

1] 施工结束后,装修方向客服部提交竣工申请。

2] 客服部通知工程部、保安部会同业主、装修方对室内内的装修情况进行验收。（五方验收安全可靠，但提高人力成本）

3] 针对验收中存在的问题,各部门在《装修竣工验收单》上填写意见,督促装修方整改,整改后再次进行验收,直至通过。

4] 验收通过后,各部门负责人、业主、装修方负责人分别在《装修竣工验收单》上签字确认并标明对于损坏的公共设施将按价进行赔偿。

5] 以上验收单由物业经理审核,签字确认后方可由装修方到财务处办理《出入证》退证手续。

装修管理要做到：流程清晰，分工明确，责任明确，及时有效处理突发事件不拖延、有记录。

拓展：装修人员须知

一、装修施工人员进入管理区域需佩带《装修出入证》。

二、装修施工人员不允许在装修场所住宿，如需留人看守施工现场，丙方应向甲方申报，批准后方可留宿。

三、施工时间：

1）周一至周五上午8：30—12：00时，下午14：00—19：00时。2）严禁使用噪音较大的设备以免噪音扰邻。

四、甲方工作人员有权进入施工现场进行巡查，施工人员应予配合；

五、装修时需动用电焊等明火作业时，必须事先向甲方办理有关手续，且必须持有焊工证和电工证的专业人员方能作业；

六、施工现场应严格遵守国家消防管理规定，每50M2至少配备1个（4KG）灭火器。

装修禁止行为

一、破坏或擅自改动建筑主体和承重结构；

二、擅自增加楼面荷载；

三、在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的墙体；

四、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；

五、破坏卫生间、厨房的地面防水层；

六、擅自改动、接驳燃气管道设施和共用管线；

七、占用、损坏或者擅自变动物业共用部位、共用设施设备；

八、外墙面（含门窗）、阳台、共用走廊、屋面等共用设施不得作任何更改；

九、外阳台及窗外侧一律不得设置防盗网；

十、外墙、屋面不得设置遮雨棚、太阳能类设备、广告等附着物；

十一、违法搭建建筑物、构筑物，及其他影响建筑结构和使用安全的行为。装修使用电梯

一、装修垃圾须袋装，不得拖行，不得散落在电梯及共用区域；

二、超宽、超重的材料不得强行用电梯搬运；

三、搬运物品、垃圾时应按住开门键，不能用物体卡住电梯门；

四、发现电梯有异常情况时，应立即通知物业公司，不得擅自处理。

装修垃圾的堆放及清理

一、装修垃圾清运时间： 8:00 ~20:00；

二、装修垃圾必须“袋装化”，并自行运至物业公司指定的装修垃圾堆放点；

三、装修垃圾必须按物业公司指定的位置、时间、方式堆放；

四、装修垃圾临时在室内堆放时，每平方米重量不得大于200公斤。装修违章处理

一、在施工期间应遵守法纪，不得危害他人利益，做好安全防护措施，因装修施工造成损害的后果由乙、丙方负责；

二、严格遵守《二次装修管理服务协议》；

三、如有违规行为，乙、丙方自愿接受下列违章装修的处理； 1）批评教育，规劝改正； 2）责令停工，限期整改； 3）责令恢复原状； 4）扣留或没收工具； 5）要求赔偿损失。

本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决；协商或调解不成的，可向甲方所在地的人民法院起诉。

第二篇：装修管理培训之物业管理员

装修管理培训资料

一、装修管理的意义

随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。

在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。

为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。

二、装修管理的流程

业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。

1、装修手续办理

每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。

在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。

2、装修施工过程

业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序

可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。

业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。

3、装修验收

当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。

通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。

三、装修施工过程的管理

前面讲过，一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。

分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。

四、装修巡检

1、装修前的准备工作

当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，如果有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。

2、材料、工人进场时的管理

在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。

往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。

3、水、电线路施工管理

水电线路的施工也是业主装修工程的正是开始，同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。

大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。

业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。

卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。

强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串管（PVC管），穿线管内不准有接头。

弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。

4、结构改造

小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。

如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后问明情况再行处理。

5、地板、瓷片铺设

业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。

卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。

6、下水管道、烟道的施工

厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。

厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。

厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。

7、木工施工

相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注

意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。

8、油漆施工

业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。

9、装修工程的收尾及验收

所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。

经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问

题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。

可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。

10、装修巡检的重点

了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。

五、违规装修的管理

虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以避免违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现。

1、结构改动

这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。

2、改变房屋用途

这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

3、线路改动以及房屋外观改变

这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

4、破坏环境卫生

这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。

综上所述，物业管理企业虽然尽力阻止违规装修的出现，但我们不是执法机构，没有执法权，相信随着《物权法》的颁布执行，每个业主都有维护自己财产的权力，我们可以借助相邻业主的力量，共同维护物业的完好。

第三篇：装修管理培训之物业管理员

装修管理培训之物业管理员

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一、装修管理的意义 随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。

在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。

为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。

二、装修管理的流程

业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。

1、装修手续办理

每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。

在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。

2、装修施工过程

业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。

业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。

3、装修验收

当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装

修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。

通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。

三、装修施工过程的管理 前面讲过，一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。

四、装修巡检

1、装修前的准备工作

当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，如果有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。

2、材料、工人进场时的管理

在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。

往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。

3、水、电线路施工管理

水电线路的施工也是业主装修工程的正是开始，同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。

业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏

水，检修起来将是非常麻烦的事情。

卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串管（PVC管），穿线管内不准有接头。

弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。

4、结构改造

小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。

如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处理。

5、地板、瓷片铺设

业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。

6、下水管道、烟道的施工

厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。

厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。

厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。

7、木工施工

相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注

意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。

8、油漆施工

业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。

9、装修工程的收尾及验收

所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。

可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。

10、装修巡检的重点

了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。

五、违规装修的管理

虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以避免违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现。

1、结构改动

这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。

2、改变房屋用途

这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

3、线路改动以及房屋外观改变

这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。

4、破坏环境卫生

这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。

综上所述，物业管理企业虽然尽力阻止违规装修的出现，但我们不是执法机构，没有执法权，相信随着《物权法》的颁布执行，每个业主都有维护自己财产的权力，我们可以借助相邻业主的力量，共同维护物业的完好。

六、装修管理中的人际关系处理（暂略）

1、物业管理人员与业主的关系

2、物业管理人员与施工人员的关系

3、业主与施工人员的关系

4、业主与相邻业主的关

5、施工人员与相邻业主的关系

七、装修管理案例（暂略

第四篇：物业装修管理

物业服务企业装修管理

一、物业装修管理定义

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。物业装饰、装修管理是物业服务企业通过物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

二、物业装修管理必要性

（一）物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。为了保障房屋的安全与美观，需要物业加强监督及管理。

（二）装修管理是物业服务的重点和难点之一，稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在危险，导致物业风险。另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。

（三）装修管理是与业主关系处理的磨合期，也是与业主建立感情基础的重要时期。装修管理期间，是与业主建立感情的最好契机，可为以后的日常管理打下良好的基础。

三、物业装修管理流程

（一）装修申请管理

《物业管理条例》第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。这条规定是物业装修申请管理的法律依据。

业主在提交装修申请时应向物业服务企业提供室内装修平面布臵图，装修如需改动房屋外立面及搭建建筑物、构筑物的应出具规划部门意见，另外，装修内容如涉及到影响相邻房屋采光、通风或正常使用的，需提供相邻左右（上、下）产权人和使用人签字同意的证明。对于提交了装修申请并符合相关规定的业主，物业服务企业应让业主填写相应表单，并尽到相应的告知义务。告知事项主要有：

1、为确保园区的居住品质，保持物业外立面的统一，物业服务企业应告知的禁止事项。

（1）违法拆改、变动承重结构和建筑主体。（2）违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载。（3）卫生间、厨房间移位、扩大或增设。

（4）改变或破坏房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗栅栏、纱窗、晾衣架、遮阳篷、雨篷花架、广告牌、地面卫星接收器等。

（5）擅自在非指定位臵安装空调机、采暖设备、热水供应装臵等。（6）在顶层露台安装雨蓬，或在屋顶安装任何设施、设备。（7）封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。

（8）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备。

（9）改变房屋用途或使用功能。

（10）对无防水要求的房间内安装地暖设施时需按照相关技术要求做好防水设施。

（11）在无排污功能的阳台、露台安装、接设洗衣设施或排污设施。

2、为保障厨房、卫生间的正常使用功能，物业服务企业应告知的事项。

（1）厨房煤气管道、煤气表请勿擅自更改或移动，如确需变动应请专业公司操作。

（2）厨房间油烟机、热水器排气孔和卫生间的通风排气孔已预留好，切勿随意拆除、封堵、移动或敲凿；切勿将煤气热水器排烟管接入共用烟道或通风排气管道。

（3）不得破坏卫生间、厨房间的防水层，平层卫生间切勿更改下水道位臵，严禁抬高地坪，破坏地面防水层及立管防水圈。（4）卫生间、厨房间及空调管道吊顶时请留出检修孔，以便检查维修。卫生间共用管道检修口禁止封死以便正常维修。

（5）装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，切勿将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）墙体打孔须向物业服务中心申请，统一位臵，禁止随意打孔。（7）装修前，请对卫生间做24小时闭水试验，并经业主、装修单位、服务中心三方验证试验结果。

3、业主在对餐厅、客厅、卧室进行装修时，物业服务企业应告知的事项。

（1）违法拆改、变动主体结构或明显加大荷载，室内承重墙、柱、楼板均严禁拆除、开洞或更改。

（2）隔户墙两侧任何一户在装修时禁止随意敲凿或做嵌入式装修。（3）为确保用电安全，请勿将室内开关箱移位或改变进户总线；所有电线敷设应采用护套管，切勿直埋。

（4）各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。如需增大供电容量，请业主先到电力部门办理扩容手续，经核准后，由专业单位施工并报服务中心备案。

（5）请勿从有线电视接收系统中私自接线，以免影响收视效果。室内可视对讲、宽带网络终端盒等请勿随意移位，以免影响使用效果。装修时注意不要损坏墙体内电线、电话线、对讲线、有线闭路电视线和宽带网络线暗埋管。

（6）铺设地板地角塞打洞时，必须有限位装臵。注意防止伤及楼板中线路管道及钢筋。若有不明处，请与物业服务中心联系。（7）对于开发商已配臵的空调，室外机位不得随意移位。业主若需增设空调，则空调室外机的安装位臵须征得服务中心的同意，并在不影响外立面统一、美观的前提下，进行安装。对于已配臵空调，请业主提前与服务中心预约安装时间。

（8）对于开发商已配臵的红外报警探头（一楼），在装修过程中如需改动，务必事先联系物业服务中心，请专业人员进行确认，在施工过程中严禁将探头检修盒进行封闭。

（9）地面开槽深不得超过3㎝，宽不得超过5㎝。

4、业主在对阳台进行装修时，物业服务企业应告知的事项。（1）阳台装修时请注意荷载量，超载易损坏房屋结构，造成不安全隐患。

（2）禁止拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门、窗尺寸或另建门窗。

（3）阳台铺设地砖等装饰材料时，严禁破坏、拆改原有挡水线，以免造成今后渗漏等情况。

（4）阳台晾衣架按服务中心统一要求安装。

5、其他应告知事项。

（1）严禁改变进户门的开启方向。

（2）装修中使用的分隔设施应采用轻质分隔材料。

（3）底层庭院使用时，不得改变其整体风貌，包括花园改造及补种、移植各类型植物；同时，为保证小区的整体品质，不得在庭院内晾晒衣被等。

（4）底层设计有敞开式采光井户型，装修户自行做好对排污泵的维护工作，定期进行检查，也可委托服务中心进行有偿专业保养，从而保证设备的良好运行。（5）严格遵守装修时间：

周一至周日：上午8：00—12：00，下午13：30—20：00。双休日、节假日、中午12：00—13：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期间不得进行敲、凿、刨、钻等产生噪音的装修活动。（6）施工人员注意事项。（7）材料进出管理。（8）建筑垃圾清运管理。（9）违约责任。

（二）装修过程管理

1、房屋安全管理

（1）结构安全：承重、超载（2）水、电安全：防水、通畅性（3）厨、卫设计：扩大、移位、增设（4）防火安全：明火

2、房屋立面管理

（1）突出物（封阳台、卫星接收器、晾衣架、管道、雨篷、纱窗、防盗门窗等）

（2）有碍观瞻物或改变原有立面设计（空调、堆放物、打孔、改变原有色系等）

3、施工人员管理（1）进出园区管理（2）食宿管理（3）车辆管理（4）明火管理（5）物品进出管理

4、施工过程监控（1）施工时间（2）施工进出材料（3）施工规范的监督

（4）公共区域、公共部位的使用（电梯、楼道、门禁等）（5）建筑垃圾清运

（三）装修违章处理

1、立即汇报：一旦发现违章装修正在进行时，立即汇报，并通知相关人员及时到现场进行制止

2、全力制止：汇报的同时，立即先进行劝止，以避免扩大影响及损失。待相关人员到后，必须想方设法先制止违章的进一步进行，一旦违章成事实，后期再整改难上加难

3、耐心沟通劝阻：相关负责人立即与业主进行耐心、有效的沟通协调，了解业主违章的初衷及原因，寻求其他解决途径，缓解业主进一步违章的念头

4、处理过程及违章情况留取影像资料，规避风险。

5、在违规已成既定事实后，应整合业主质量监督组或业委会、主管部门力量，协助处理。

四、案例分析

（一）装修申请阶段案例分析

【案例】某日，某小区2-1-301业主向物业申请装修时，提出需装锅炉。物业装修管理人员在装修手续办理时未问清安装位臵就予以了同意。待业主装修时将锅炉位臵放在了阳台，并把排烟管进行了直排，影响到楼上业主的正常生活。

【原因分析】办理装修手续时未与业主明确安装位臵，未在装修申请表上明确注明，造成业主随意安装，形成邻里纠纷，增加工作难度。【经验教训】业主安装锅炉等设施时必须告知业主安装在指定位臵，一般建议放在设备平台较好，并在装修申请手续上写明。同时，后期管理过程中需不断跟进。

（二）装修过程管理案例分析

【案例】某小区高层住宅1-1-702业主在装修过程中，擅自将室内三室两厅的住宅分隔成四室两厅，主卫生间隔墙拆除，增设污水管口及下水管，将原污水管口的防水层破坏，与楼下602打通。

【处理经过】物业中心在发现此情况后，立即进行了制止，根据《装饰装修管理协议》责令停工，并联系702业主告知其违章情况，要求其立即停工整改。同时通知楼下业主关于楼上的违章情况（避免楼下业主万一来房屋时发现此情况）。702业主强调并非打算群租，只是家里人较多，才将房间进行分隔，并对自身的违章行为不以为然。由于人在温州，这里全权委托朋友装修，不愿过来处理此事，对于后期的整改不太配合。物业中心当即向当地房管部门进行了汇报，第二天由房管部门、602业主及物业共同到702进行查看。经查看后，由房管部门开具限期整改通知书。602业主提出要求其恢复原样，并由702出具承诺书，保证室内装修严格按照规范施工，禁止再出现违章装修或涉及安全隐患的行为。经向702沟通后，702业主缺乏装修管理安全知识，认为物业故意刁难，情绪激动，继而向400投诉。后经过1个多月的协调，702业主在房管部门及602业主的双重压力下，终于对该卫生间恢复原样，重做防水。对室内空间房间的分隔恢复原样，经审批合格后再行分隔，并承诺不作群租，按规范装修。

【经验教训】

1、严把装修申请关，业主办理装修手续时需认真审核，加强违章装修事项的宣传及提醒。

2、加强装修期间的巡查，提高敏感度，发现有异 常情况需及时汇报。

3、要学会借助各方面的力量，转移矛盾，减轻工作难度。

4、注意邻里关系的处理，尽量不要形成双方的对立，以免影响日后的邻里关系。

（三）装修违章处理案例分析

【案例】某园区一住户擅自将楼板砸掉5厘米安装地热。3个多月后，楼下邻居发现房顶多处出现裂缝，并且有漏水现象。

【处理经过】因担心其私刨地面存在安全隐患，在协商无果的情况下将楼上住户告上法庭，要求其将房屋地面恢复原状并赔偿经济损失。日前，本市二中院终审宣判此案，楼下邻居获赔30万元。【经验教训】：

1、严格执行装修期间的安全管理方案和秩序维护队员的巡查制度，并做好记录及取证资料；

2、在业主办理装修手续时，须以各种形式提前告知业主相关注意事项；

3、发现业主违规装修时，视现场情况严重性，告知政府相关部门以获得相关支持；

4、发现业主违规装修或造成他人损失的，需要以书面形式告知业主和装修公司；

5、及时处理现场所出现的问题及处理协调业主关系，避免事件升级。

第五篇：物业装修管理

装修管理知识点

一、装修管理目的、范围及职责

二、办理装修管理手续的流程

三、装修管理规定及常用概念

四、装修管理相关法律法规

一、装修管理目的、范围及职责

1目的

通过对业户装修过程的控制，确保园区房屋主体防止破坏，成品得到合法有效监制；确保园区装修符合法律法规、环保、安全健康要求。2范围

适用于公司各管理处的装修管理。3职责

3.1管理处负责办理装修手续和监督装修施工过程，制定相应的装修管理规定，告知业主装修中的禁止行为和注意事项。

3.2公司秩序部负责对各管理处的装修管理控制情况进行指导、监督和检查。

3.3各管理处巡查人员监管过程中对公共成品造成损坏，管理处未采取补偿、处罚等措施的，公司秩序部有权利追究责任人。程序

4.1装修申请受理

4.1.1管理处服务人员应先告知业户房屋装修需要提前的各类申请，提交装修方案和其他的资质文件。

4.1.2管理处客户服务中心或指定人员要对装修申请进行初步审核，查验装修申请资料是否齐全，资料不全的应要求应补齐后再受理。4.1.3业主装修需申请以下资料： 4.1.4房屋装修申请表。

4.1.5房屋装修施工图纸和相关说明。

4.1.6装修施工单位的营业执照、资质证书等证明文件。4.1.7装修人的授权文件和身份证明。

4.1.8装修人为个人的，需提交身份证复印件，验原件。

4.1.9装修人为机构、团体、法人等非个人的，需提交相关的机构组织证明复印件（加盖公章），验原件。

4.1.10装修经办人为非业主的，必须有业主的授权许可文件。4.2装修审批

4.2.1各管理处负责审核装修审批人员要告知：装修不得破坏房屋结构、房屋外观，不得有违反法律、法规禁止的行为。如装修方案无违反相关规定的，须在3个工作日内批复。

4.2.2装修期间，消防设备审核批准由各管理处秩序主管负责对消防部分进行专项审核，并确认装修现场原有的消防设施已做好相应保护后，签字批准后方可进场施工。

4.2.3各管理处对验收合格的电梯、门槛提出申请保护，由施工单位或制定部门安装保护后，方可允许业主进行装修施工。

4.2.4装修涉及结构、管线、外观、燃气、废水、废气排放等重大变动的，需取得相关设计、发展商、政府部门、燃气公司的批准。4.2.5法律法规规定需报相关政府部门审批的装修需提供相关部门的审批意见书。

4.3交费、办证、签署文件

4.3.1各管理处对业主装修方案审批通过后，应通知装修人和施工单位缴纳装修保证金，办理装修许可证。

4.3.2各管理处应同装修人签署《房屋装饰装修管理协议》、《装修承诺书》和《防火责任书》。装修人员进场施工必须办理临时出入证，凭证出入物业辖区。

4.3.3公司秩序部对以上签订的规范要求实施各案场监督检查，防止未签订各类手续的业主实施装修违规操作。4.4装修前告知

4.4.1开始装修前，各管理处组织召开由施工负责人、施工人员、管理处工程、客服、秩序维护人员参加的技术交底见面会。

4.4.2各管理处客服管理人员协同施工方负责一起到相邻单元做好预先告之与沟通工作。

4.4.3各管理处对装修公司、业主、施工单位等，要做好对公共区域内成品保护宣传工作，必要时签订权责承诺书或违约金支付，防止损坏中间扯皮不清。

5公司各管理处装修现场监督检查 5.1巡查人员装修巡查的主要内容： 5.1.1巡查装修现场的防火措施。5.1.2装修人员的行为规范。5.1.3隐蔽工程施工的检查、监督。

5.1.4装修施工过程有无涉及房屋结构、外观、防水等危害房屋安全和违反政府部门、管理处相关规定的行为。

5.1.5园区门岗要求对装修人员必须佩带管理处发放的《装修出入证》，否则严禁进入社区。、5.1.6巡查人员发现动火作业的人员不符合有关持证上岗要求，有权要求其停止装修工程。5.2装修材料管理规定：

5.2.1装修材料搬出门口时必须凭业主的《放行条》放行。5.2.2禁止上下电梯的物品：

5.2.3禁止整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸； 5.2.4铝合金、不锈钢型材的长度超过2米；

5.2.5未经包装（指编织袋等装好），用铁丝线捆扎运输的各类砖、石、岩石；

5.2.6未密封的液体材料，如：天那水；

5.2.7超长、超宽的其他物品和无袋装的装修垃圾。5.3禁止进入小区的物品

5.3.1用于装修的固体的沥青，禁止在园区内调制；

5.3.2室内地面装修材料：厚度超过1CM的大理石、花岗岩等； 5.3.3国家有关治安和消防方面禁止在园区内贮存的易爆有毒物品等；

5.3.4业主未经许可搬运电焊机、切割机等。5.4装修时间的规定

5.4.1施工时间：8:30～12:00，14:00～20:00。

5.4.2如装修施工期限确需延期，须到管理处办理相关延期手续。5.5装修施工噪声管理

5.5.1噪音施工时间：17:30～20:00，如夜间超时加班应另行申请；

星期

六、星期日的9:00～20:00。5.6消防、安全管理

5.6.1装修施工现场须按管理处提出的消防要求，做好防消工作，按规定配备一定的临时消防设施。

5.6.2装修现场必须按国家规范配备相应的灭火器，灭火器按1个（4KG）/50M2，综合管理部提供有偿租借服务。

5.6.3凡施工所使用的电动设备、工具、插座及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。

5.6.4在装修期间，住户和装修单位必须负责装修人员的人身安全，必要时，装修现场应备有紧急医疗药品。5.7垃圾管理

5.7.1装修单位每日必须清理所有装修废料及垃圾，并按放置于管理处指定的地点，以保持其通道畅通。

5.7.2装修施工不得封堵消防通道，搬运装修材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提。5.8公司各管理处对装修违章规定 5.8.1未经管理处批准擅自开工的。5.8.2乱拉电线、超负荷用电

5.8.3随意改变窗台、窗框、玻璃等的颜色、格调 5.8.4随意拆改墙体

5.8.5在承重墙、梁、柱上打孔、削薄、挖 5.8.6私自增加线路负荷

5.8.7随意改动上下水管、电线（开关盒）5.8.8私自开凿楼面层

5.8.9擅自占用公共通道、天台、屋面 5.8.9自移动消防设施 5.8.10铺装过重的地板材料

5.8.11随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料 5.8.12随意向窗外抛扔物品

5.8.13随意使用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）5.8.14冲洗地面时将水冲进电梯，破坏电梯装饰 5.8.15夜间在装修现场中留宿 5.8.16不按规定配置灭火器；

5.8.17在装修施工现场，施工人员吸烟的； 5.9公司对装修违规的处理 5.9.1批评教育，规劝改正；

5.9.2责令停工，发出《装修违章通知书》，并要求限期整改； 5.9.3责令恢复原状； 5.9.4扣留或没收工具；

5.9.5要求赔偿损失（须报管理处领导批准）6公司各管理处检查装修违规处理

6.1检查各管理处装修现场的门外是否张贴《装修许可证》，在门内张贴《防火责任书》以便于装修工人对照执行和巡查人员监管。6.2检查各管理处装修现场的装修材料堆放要整齐有序，不得占用通

道走廊或其它公共地方，如发现堆积情况的追究管理人员责任并通报处罚。

6.3检查各管理处装修期间，对楼栋内结构、装置等是否足够的保护防御措施，有无任何的损毁，对发现墙体损坏、大理石地面挂花的管理处是否相关装修单位及个人赔偿修缮费用。如未能管理处未能采取保护措施而现场施工，处罚相关责任人。

6.4检查装修期间，各住户和装修单位对维护公共场所的通畅、清洁的预防。对发现在社区内的消火栓取水作调制混凝土、清洗地面或其他用途，一经发现让管理处予以严惩，并扣除其装修押金和要求停工处理。

6.5检查装修现场是否关闭大门施工，并在外窗玻璃上张贴上足够的白纸遮档装修现场，以保持走道外貌的美观。楼梯、过道、天台、道路以及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的场所，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好整洁。公司对各管理处装修验收管理 7.1装修验收

7.1.1装修住户在施工完成后需验收，施工单位负责人必须至少提前一天向管理处提出初验申请。管理处负责在三日内组织验收人员对装修现场进行初验。

7.1.2管理处负责对验收结果记录在《装修验收表》的“初验情况”栏内，并将结果复印一份给用户和装修单位负责人。对于初验存在的问题，用户和装修单位须在二个星期内整改完毕。

7.1.3用户和装修单位将初验中的问题整改完后，提前一周向管理处提出正式验收申请。

7.1.4申请正式验收时，由管理处组织相关人员参加，针对初验中的提出的问题进行逐项查验。

7.1.5对初验合格后，又有增加装修项目的，无违章装修时，仍需补办申请；有违章装修的，按管理规定中的装修违章处理条款执行，并立即停止对该装修户的验收，直至整改完毕后再进行正式验收。7.2正式验收：

7.2.1正式验收合格后，管理处收回各类施工人员的《装修出入证》，对遗失的证件扣除证件押金。

7.2.2正式验收合格后，《装修验收表》的“正式验收情况”栏内登记验收情况。管理处在《装修申请表》内“完工验收”栏目签署“验收合格，签署姓名及日期”，并在其装修押金的收据上签署装修验收合格证明。

7.2.3管理处秩序部主管要对消防设备的完好及位置进行检查检验，对检查正常也需在验收单上签名及日期。7.2.3装修单位在正式验收合格的当日进行清场。

7.2.4正式验收合格后，三个月内没有出现结构和安全问题，用户和装修单位凭已签署验收合格意见的收据到管理处办理装修施工单位的“装修押金”、“水、电押金”的退款手续。

二、办理装修管理手续的流程

1、业主/委托人（出具业主委托书）带身份证复印件、装修公司营业执照复印件、资质证书复印件，装修方案和示意图，施工人员身

份证复印件办理。租赁户须提交租赁合同复印件和身份证复印件。

2、装修手续办理时间为：08:30——12:00，14：30——17：30（周四下午，周日全休不交费）

3、装修收费：装修押金： 1500元/间，装修管理费： 1元/㎡（按房屋建筑面积），装修垃圾清运费：2.5元/㎡（按房屋建筑面积）, 出入证工本费： 5元/本, 出入证押金： 20元/本

凿墙垃圾清运费：15元/㎡(包括拆顶、刨地、凿墙，无论材质按实凿平面面积收取)

4、入户门扩宽、更换防盗门、楼内公共过道墙体开洞、开窗的房间，须出具业主同意凿墙书面证明书；到株洲市建设局住宅装饰办办理审批手续，取得批文后交物业公司备案后才可动工凿墙；同时交纳2000元/间墙体复位保证金到物业公司，墙体恢复后予以无息退还

三、装修管理规定及常用概念

（1）住宅室内装饰装修活动，明令禁止行为：

1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

5、搭建建筑物、构筑物；

6、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

7、其他影响建筑结构和使用安全的行为。（2）装修注意事项

1、先到物业公司办理好装修手续，交清装修费用后方可动工。

2、装修施工时间：8：00—12：00，14：00—18：00。

3、从装修开工起即采取防火措施，装修期间装修户内不乱搭乱接；不违章使用电源，埋设或改动电线须穿管，确保户内外安全，并接受物业公司工作人员的检查与指导。

4、装修施工期间关门施工，必要时用彩条布做围挡，以免噪声及装修灰尘飞扬。不使用瓶装煤气，杜绝使用电热棒、电炉等电热设施。

5、不改变房屋原有的外貌及共用设施，外墙不打孔钻洞；不剔凿房屋的梁、柱、板；不在承重墙上凿洞；不增厚混凝土地坪或新砌砖墙，不随意增加楼面静荷载（如在室内砌砖墙，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石地板等一般按规定是每平方米不能超过100公斤）

6、绝不安装防盗网与室外电视接收设备；不将生活污水排入雨水、空调排水管道。安装空调将告知物业公司，听从指导安装，空调室内机与室外机均安装排水管并引接到预留的空调主排水管中，否则自行承担 因空调水渗漏所造成的一切赔偿损失。（看试水结果、装修验收请联系卢工：***）

7、入户门不能更改，不擅自拆除公共过道墙体，如有改变设计需要请到株洲市建设局住宅装饰办取得报建审批通过后方可动工并做好防盗措施。

8、不改变厨房、卫生间及阳台的使用功能；施工前厨房、厕所一定要做24—48小时闭水试验，三方看试水结果确定厕所沉箱不漏水后方可进行下道工序。厕所沉箱填充物使用沙石、炉渣等，杜绝用建筑垃圾回填，必须不破坏防水层。找平层按要求做二次防水，铺地砖前试水物业公司配合联系楼下业主看试水结果必须确认不漏水方可。厨房、厕所吊顶必须在存水弯下方预留300㎜×300㎜的检修口。厨房、厕所主水管、排水管要求明装（暗装必须预留检修口）。水表阀门以前不能改动，水表如要移位要求水表水平装置且方便读表。水路改动、水表移位、管道封闭等造成影响和日后维修、检修、恢复等均由业主自行承担。

9、房间电源总开关、可视对讲不能随意改动，不随意改动智能化线路。如需移位必须请专业人员操作且不损害其他业主利益，房间用电负荷不超过房间总设计额定功率

（面积<90㎡为4KW ； 面积90㎡～150㎡为6KW ； 面积>150㎡为8KW)。

10、玻璃幕墙外墙、公共过道、楼层电梯前庭不能随意张贴广告；公司标牌尺寸不超过60㎝×90㎝，绝不能超宽、超大、超高、超厚；不能在公共过道加装灯箱。如房间退住业户要恢复墙面。

11、装修材料与建筑垃圾运送时间为：晚19：00——早7：00。B座单数楼层用西厅1号电梯运货，B座双数楼层用东厅4号电梯运货，或者是走步行楼梯上、下一层楼。B座2号、3号为客梯严禁运货，运送水泥、石灰等粉尘较大的材料必须加装套袋，货品请均匀堆放在货梯内，车、斗车严禁进电梯，上述违者罚款200元/次。

12、所有的装修作业都应在装修房内进行，建筑材料堆放在房内，不能占用公共区域堆放与施工。完工后建筑剩余材料与建筑垃圾自行清运下楼，必须袋装化，袋子不能回收，堆放到后坪靠B座东厅前建筑垃圾池内，一定要堆放在门里面，码整齐。

13、所装修房间经物业公司验收无违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况后，从装修验收合格之日起两个月后方可退回装修保证金，并承付所聘人员违章保证金。

14、家润多广场塔楼A、B座设计用途为住宅用途，如果改变房屋使用性质，业户必须自行到职能部门（工商、税务、城管、消防、环保等）办理相关手续。同时遵守国家法律法规和地方性、行业性等的各项规定，遵守《业主手册》、《管理规约》，履行《物业管理服务合同》、《装修管理规定》等约定条款。

常用概念

建筑主体： 是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

承重结构： 是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

自用部位： 是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及其室内墙面等部位。

自用设备： 是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中央空调、供暖管道和线路等设备。

共用部位：是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位。

共用设备： 是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。

共用设施： 是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施。

四、装修管理相关法律法规

第一条 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。

第二条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。

本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑

活动。

第三条 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程

建设强制性标准。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修

活动的管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单

位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

第十条 装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。

第十一条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

第十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。

非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

第十四条 申报登记应当提交下列材料：

（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

（二）申请人身份证件；

（三）装饰装修方案；

（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；

（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务

协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

第十八条 有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

第十九条 禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

第二十一条 任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。

第二十二条 承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

第二十三条 装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。

第二十四条 装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。

住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：

（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；

（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；

（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；

（四）装饰装修工程保修的内容、期限；

（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；

（六）合同变更和解除的条件；

（七）违约责任及解决纠纷的途径；

（八）合同的生效时间；

（九）双方认为需要明确的其他条款。

第二十五条 住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第二十六条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。

第二十七条 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其

他地方。

第二十八条 住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。

第二十九条 装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。

第三十条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

第三十一条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。

第三十二条 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十五条 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十六条 装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十七条 装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；

（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；

（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

第三十九条 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

第四十条 装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

第四十一条 装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违

反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

第四十三条 有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

第四十四条 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

第四十五条 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第四十八条 本办法自2002年5月1日起施行。