山东龙口旅游地产的调查与研究

第一篇：山东龙口旅游地产的调查与研究

山东龙口旅游地产的调查与研究

[摘要]

大城市房地产业愈来愈受到土地等资源的制约。旅游地产成为大城市房地产业突围的重要途径。旅游地产可以缓解大城市高端住宅的压力，创造新型居住模式，但也存在土地供应、产品限制等风险，应该积极寻求政策方面的支持。

[关键词]旅游地产 房地产突围

大城市在我国经济高速增长和快速城市化中收益最大，发展的压力也最大。北京、上海、广州、深圳等房地产一线城市的房价连年大涨，市民承受着越来越大的购房压力。政府和房地产界都在认真思考大城市房地产的发展模式，越来越多的开发商采取了走出大城市的拓展战略，其中发展旅游地产成为这一轮“突围”战略的重要途径。

所谓旅游地产是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，通常可分为四类：第一类是旅游景观地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间。第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区附近提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议展览场所等建筑物及关联空间。第三类是旅游度假地产，主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等。第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。在国内市场上，通常意义上的旅游地产多指旅游住宅地产。

一、大城市房地产业“突围”的必然性

1.双重城市化引发庞大而多元的房地产需求。我国的城市化是在两个层面上快速推进的。基础层面是农村城市化，过去30年，已有2亿以上的农民以各种途径进入城市，使城市化率由上世纪80年代初的20%多发展到现在的近40%。未来20～30年，城市化速度还将加快，估计将有3～5亿农民转为城市居民，城市化率将达到60%以上。如此巨量的农村人口进入城市，将给城市的住宅产业带来巨大的增量需求。与此同时，现有城市内部则会全力推进城市现代化，4～5亿现有城市人口将在未来20多年中以不同形式提高自己的住房消费水平，并且多数人将直接或间接地成为商品住宅的消费者和投资者。这种双重城市化格局对城市特别是大城市的住宅产品供给以及城市的发展构成了巨大的压力。

2.双重高增长导致急剧膨胀的大城市资源能源供给紧张。一是人口的高增长。近年来，大城市的人口机械增长都非常迅速，1000万人口以上的超级城市已有10多个，北京、上海等正在逼近2000万。二是消费的快速增长。体现在居住消费上，越来越多的市民希望住上更好更大的房子。这种双重高增长的态势导致城市在空间表现上一方面是越长越高，另一方面是越摊越大。现在，多数大城市都不同程度地出现了土地、水、能源、交通资源等领域的供给紧张状态，个别城市甚至出现难以为继的严重局面。

3.双重空间收缩深刻影响大城市房地产供需格局。目前我国大城市房地产出现了两大空间的收缩。一方面，城市内部发展空间收缩，土地供应日益减少，甚至断供；与此同时，由

于城区地价高企，企业利润空间也在收缩。继续以“摊大饼”的方式拓展城市，带来的城市病将更加严重。从房地产发展的角度看，当品牌企业已经具有相当规模、需要更大发展时，却无法在原有的大城市市区寻找到理想的发展空间，于是，一种“战略突围”的思路自然产生了。走出大城市的办法，一是到二、三线乃至四线城市去发展，二是向大城市外部实施跳跃式拓展，寻求更大的发展空间。这种走出城市、向外拓展的战略深刻改变着大城市固有的房地产供需格局。

二、房地产向城市外部跳跃式拓展的主要模式

产业化为主导的开发区产业地产发展模式。现阶段的大城市，一方面要把大工业及相关产业作为拉动经济增长的重要力量，另一方面又要尽可能避免这些产业对城市带来的环境压力。按照级差地租的规律，大城市便把一些工业及相关产业项目集中在若干距市区有一定距离的工业开发区内，在产业园区内部及周边地区配套开发一些服务设施和住宅。一般来说，这种模式下的居住产品多数价格相对低廉，主要满足开发区内员工的居住需求。

城镇化为主导的卫星城复合地产发展模式。合理发展大城市的一个重要方法就是建设卫星城，这样既可以防止城市建设的“摊大饼”，又能够发展新兴产业和截留人口。发展卫星城，一是改造原有小城镇，二是建设新城。目前大城市外部地带的卫星城，大多数人口规模都达到几十万人。卫星城的房地产系复合型模式，是按照一个城市的格局推进开发的，其城市综合配套服务功能比较强，类似大城市市区的模式，但原生态环境可能失去较多。卫星城的综合条件决定了这里的住宅价格多低于主城区，但高于产业园区。

生态化为主导的度假区旅游地产发展模式。随着国内休闲度假旅游的兴起和大城市房地产开发的外溢，与大城市外部以生态旅游资源为基础的度假区的发展在空间上相呼应，生态型高尚住宅区开发正在形成规模，这就是旅游地产。由于这种居住形式占据了良好的生态空间，与喧嚣的市区隔离开来，非常适合度假或作为第二居所，因而成为城市富裕阶层的心仪之地。尽管这种住宅区的配套设施可能难以与城区相比，但其住房类型多以别墅或高档公寓为主，房价通常会高于普通卫星城。

三、大城市外部旅游地产发展的八大态势

1.一小时车程内外是重点地段。目前大城市市民到城市外围地区购买物业主要是作为第二居所来周末度假。这样的住房，如果离城市太近，似乎没出城，离城市太远，又不方便。旅游地产最佳地段选择是大约一小时车程内外的地方。

2.依托重点旅游资源或生态资源。旅游地产的核心命题在于对生态旅游资源的依赖。大城市外围地带通常有成片的生态旅游资源，如海洋、河流、湖泊、温泉、森林、山地等，这些生态资源都是久居都市的人们向往的地方。在把这些资源开发成休闲度假产品的同时，开发一定量的居住产品，将具有很强的吸引力。

3.大面积连片土地的整合性开发。旅游地产由于有生态旅游项目开发与之相伴，并且以环境为优势，因此通常开发的面积较大，可达几平方公里、十几平方公里，但真正的住宅只是其中一小部分，且容积率偏低。其他空间用于生态绿地保护、旅游开发和配套设施开发。

4.以品牌企业为项目开发主体。由于大城市外部的生态区域目前已成为城市的重点生态保护区域，发展旅游的门槛很高，过去那种较为盲目的“小、散、乱”开发格局已经改观，进入这

些地区的开发商通常是较为著名的品牌企业，主要有两类，一类是大型旅游企业，例如华侨城、港中旅、首都旅游集团、杭州宋城集团等，他们以旅游起步，进入房地产；另一类是非旅游类的大型企业，如大连万达、广东雅居乐、中信、香港和黄、浙江万向集团等，他们以房地产或其他产业起步，进入旅游业。

5.政府与品牌开发商协商出让土地。由于城市外部大面积生态旅游用地具有特殊价值，往往是城市旅游文化建设和生态保护建设的重大工程，因此，近年来这类项目的开发，不采用房地产行业通行的“招拍挂”土地出让方式，而是当地政府与一些著名旅游企业或希望进入旅游业的其他大型品牌企业通过协商直接出让土地，由这些品牌企业进行生态旅游以及相关旅游地产的综合性开发，例如深圳的“东部华侨城”等。

6.休闲度假旅游业与高端居住产业的结合。大城市外部旅游地产项目的主体是旅游产品和度假型居住产品。其中，旅游产品主要是生态型的休闲旅游产品，居住产品主要是与旅游区环境相吻合的高端住宅产品。

7.发展十分迅速。从目前的发展看，我国大城市外部的旅游地产正进入一个快速扩张时期，一批品牌型旅游地产项目正在形成。其中，最引人关注的发展项目是滨海类、湖泊类、温泉类、山地类、高尔夫类、田园风光类等。

8.正在成为大城市外部房地产发展的重要模式。与开发区产业地产项目和卫星城复合地产项目相比，度假区旅游地产项目出现得最晚，但它是大城市外部地产发展中环境最佳、档次最高的居住产品，将以城市高档地产的拓展型产品系列出现，从而成为大城市外部房地产发展中独具特色的重要模式。

四、旅游地产的核心价值

一是有效缓解高端居住需求的压力。大城市外部旅游地产的出现，适应了目前大城市市区无法满足居民对高端住宅日益增长的需要。旅游地产会引导一部分高端住房消费力走出城区，进入城市外部地带，从而减缓城区需求压力，也有助于减轻城市房价的压力。

二是营造城市居住不可替代的生态居住模式。城市市区的核心居住诉求是配套完善、生活便捷，但往往回避不了环境嘈杂的痼疾。城市外部旅游地产项目的核心居住诉求正好相反，这里也许没有非常完善的城市服务配套，但它拥有城区难以匹敌的生态环境。如果考虑到不少购房者只是作为第二居所，对配套的要求并不高，可以说，这里生态型居住方式的内在价值是城区无法替代的。

三是度假旅游与高端居住形成良性互动发展格局。尽管旅游地产项目以生态环境著称，但并不意味着旅游地产不需要聚集一定的人气。如果说，生态旅游是聚集流动的人气，生态型高端住宅就是聚集固定的人气，两方面具有鲜明的互补性，互动发展将形成良好的格局。

四是提升城市的总体生态品质和市民生活方式。一个大城市外部如果拥有若干成熟的度假区旅游地产项目，将十分有利于提升城市的总体生态品质和市民亲近自然、体验生态的新型生活方式。

五、旅游地产发展的主要风险

一是土地受让的巨大障碍。目前大城市外部旅游地产项目开发面临的最大障碍和风险是土地问题。一方面，大城市周边地带往往有成片的品质较高的耕地，这些耕地受到国家“18亿亩耕地红线”的严格管制，另一方面，城市每年的用地指标十分有限，旅游地产项目一般占地面积较大，这就为土地的一次性受让带来相当大的困难。

二是为照顾当地居民利益而加大的成本。《物权法》的出台表明，现在国家越来越倾向

于保护土地出让中相对弱势一方——出让方的利益。因此，为了照顾当地居民的利益，在大面积的土地受让与开发中，企业可能需要承受较大幅度增加的土地成本和经营风险。

三是产品类型的严格限制。大城市外部的旅游地产项目，多数为高端地产项目，然而，近年来，国家政策对此限制越来越严。例如，高尔夫项目和别墅项目已经列入禁止开发类，而在国家风景名胜区内也禁止地产项目的开发。这将使旅游地产的发展受到影响。

四是城市配套不足的天性。旅游地产所在地的生态环境背景，决定了这些地方一般不会按照城市化模式大规模进行配套设施建设。这可能影响到那些对城市配套项目要求较高的消费人群购买旅游地产产品的积极性。

六、发展旅游地产的政策建议

1.创造性地引入统筹城乡试验区的开发策略。大城市外部多是乡村地带，常常会涉及耕地、农村建设用地，还有农民的利益补偿问题。统筹城乡的改革试验为解决这些问题提供了很好的思路。一是农村土地的利用以生态保护、广义农业、生态旅游等为主题，二是土地可以通过流转的方式集中起来，转让到符合产业政策要求的品牌型投资开发者手中，农民可以以土地承包权入股，或者以能够落实到农民身上的土地权益方式入股，进入投资者组建的股份公司，并可以经过培训，在这个公司获得一份工作。这样，就从根本上解决了土地和农民的利益问题，为大城市外部的旅游地产发展提供了合理合法的空间和机会。当然，各地情况不一样，应该允许根据实际情况制定不同的政策，实现城乡经济的统筹发展。

2.实施递进式、灵活性的产业政策导向。尽管国家对别墅类和高尔夫类项目严格限制，但是，从国际旅游地产发展的方向看，这些项目的适度、合理开发是符合社会整体发展方向的，目前的禁令应该是特殊时期的阶段性政策。各个城市应该结合本地实际，实施务实灵活的产业政策，目前可以重点发展城市外部的山地、滨海、温泉、湖泊类的生态旅游项目以及相关的度假酒店、度假公寓等旅游地产项目，同时从长计议，为所必备的一定数量的高尔夫项目和别墅项目留出合理的发展空间，在条件允许的时候便可引进品牌型投资者实施开发。

3.从科学发展观的高度鼓励并引导生态居住方式。大城市外部的旅游地产住宅产品，其最大优势就是良好的生态环境，适宜度假型和养老型居住。由于这类住宅既有分流城区居住压力的功能，又具有一定的城区高端住宅替代性产品的性质，因此，应该受到政策的鼓励和积极引导，使之成为大城市居民的一种特色高端型生活方式的选择。

[参考文献]

[1]徐建平等.《中国旅游地产项目核心执行力[M].广东经济出版社，2005.[2]宋丁.关于旅游住宅地产的十点提示[N].中国旅游报,2003-02-12.[3]张广瑞等.2004—2006中国旅游发展:分析与预测[M].社科文献出版社,2006.

第二篇：旅游地产规划项目发展趋势研究

巅峰智业与与重庆市广电集团签署《中国大足县旅游开发总体策划与中国龙水欢乐世界规划设计系列项目》合作协议，“中国龙水欢乐世界”主题乐园位于重庆大足城市新区——龙水湖片区的东南角，毗邻大龙路(龙玉路)，与龙水湖相接，资源条件良好。作为大足石刻影视文化创意产业基地的启动项目，龙水欢乐世界被列为《重庆市创意产业“十一五”发展规划》首批重点打造的十一项载体之

一、《重庆市文化发展“十一五”规划》文化产业重点项目、重庆市重点旅游项目、重庆广播电视集团(总台)“十一五”重点文化产业项目、大足县人民政府旅游整体开发重点项目。

巅峰智业旅游规划项目组根据规划目标、当地实际情况与工程设计建设要求，将规划期定为5年，并分成二个阶段：主体工程建设施工期，即滑雪馆综合体建设阶段;另一方面，应包括基础设施建设及绿化建设，即园区内部道路交通建设，土地整理，基础绿化建设等，附属延伸项目(即演艺剧院与五星级酒店、配套别墅等)建设施工期，由此推进度假地产的开发与建设，旅游规划项目组本着生态设计观的规划原则，在保护自然生态环境的基础上进行合理开发建设，文脉设计观：在满足现代服务设施要求的基础上，充分体现独特的地方文化特征，效益设计观：在符合社会、环境效益的前提下，充分考虑项目的整体最佳经济效益。通过对项目所在地实地踏堪、周边旅游资源考察、当地旅游客观消费需求详细调研，结合旅游产业发展趋势，确定项目的规划目标，旅游发展目标是与大足石刻景区共享发展，共同打造大足县的旅游龙头产品，构建极具特色的文化生态旅游区。用2-3年完成主体工程建设，实现规模化接待;用5年打造集休闲度假、娱乐养生、康体医疗为主，功能完善的旅游接待区，旅游经营目标：实现旅游经营收支平衡;建立完整的旅游产业发展模式，通过旅游促进其它产业发展;通过旅游开发建立龙水湖的新形象。

第三篇：旅游地产开发三大关键要素研究

旅游地产开发三大关键要素研究

中国房地产策划联盟

旅游地产只是一种表现形式，从内涵来看实则是一个系统工程，包括环境整理、资源整合、产业构建，以及住宅建设等一系列完善的开发过程，涵盖较多功能。但仅依托这些并不能称其为旅游地产、也无法完全区别于普通的地产开发，如依托自然资源可以开发景观住宅房产、构建产业体系可以开发产业园，以及通过配套开发商业地产，这些单个的项目都不足以构成旅游地产，根本原因在于缺乏主题旅游度假要素、缺乏对主题旅游的定位。换言之，主题是旅游地产项目的灵魂。国内目前的旅游地产开发模式，主要表现为两种形式：一是围绕地产进行旅游资源的差异化经营，二是围绕稀缺的旅游资源进行地产的差异化经营。毫无疑问，不同的资源特点、企业战略将决定不同的开发策略，如华侨城欢乐谷、宋城休博园，以及中坤集团对黄山宏村的开发都体现了不同取向的开发策略，但这些策略最终都需要通过主题定位来实现。旅游地产开发核心要素之二即依赖于对项目主题的成功定位，依赖于前期旅游项目的导入，资源的合理配臵以及旅游价值的挖掘。一.市场分析

1.旅游地产市场总体发展情况 旅游地产市场总体发展情况是一个宏观层面的分析，主要由两大块构成，一是行业经济的特性、二是整个市场的发展情况。从行业经济的特点来看，更多是与社会整体情况关联，如社会经济发展情况、旅游观念的转变意识、旅游的季节性特点、国家出台的相关假日政策、旅游市场消费需求习惯以及消费群体的出游形式等，这些将直接影响旅游地产市场发展的前景和市场容量；而对于整个大旅游地产市场分析，则主要建立在旅游地产的现有格局、发展的成熟度以及相应经营状况的基础上。

从国内行业市场总体发展情况来看，随着国民经济的快速发展，旅游地产开发大有风起云涌之势：目前全国已有近百个旅游地产项目开工建设，包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和万科集团、万达集团等房地产品牌开发商，均进入旅游地产开发行列；而08年4月，在郑州举行的第15届中国旅游交易会上，旅游地产正式作为其中一个独立环节，迎来“首届中国旅游地产节”，这也预示着旅游地产开发将正式走入主流市场。

2.城市旅游地产结构现状 具体到某个项目而言，旅游地产项目的定位必然受所在城市旅游地产结构的深刻影响。城市现有旅游地产格局是以观光型旅游为主、还是以体验型为主，是以历史文化古迹为主、还是以人文自然为主，是以门票的形式为主、还是以多种经济结构复合型发展为主，都决定了本项目的项目定位方向和主题诉求。譬如郑州、开封这类历史文明厚重的城市，多以观光型的历史文化景点为主，以门票为主要盈利方式，缺少参与、体验型项目，则后续项目进入时可依托相应资源，补充开发休闲、娱乐、运动等主题项目，或是针对现有旅游地产布局在原有基础上打造升级版项目，寻求有效差异化。值得一提的是，针对这一类拥有稀缺性资源或文化内涵的城市，既需要考虑城市本身具有的文化特质，又能“推陈出新”，才能挖掘本项目的亮点，否则项目的价值和意义无法获得更多提升。

3.区域市场旅游地产结构现状 即周边相邻区域内旅游地产结构，及相邻地块内旅游地产开发情况（旅游地产开发通常规模较大，同一地块内可能有不同投资商共同分别开发），通过相近或相邻项目的分析比较寻求差异化和建立本项目的核心竞争力以及USP。二.项目资源分析

有无可利用的资源、资源的强弱，以及可利用资源的特点，决定了项目主题的根本定位；而对于资源缺少型旅游地产，主题的经营是成功的唯一秘诀。目前运作最成功的旅游地产项目之一深圳华侨城?欢乐谷、中坤?黄山宏村和宋城?休博园即分别代表了三种面临不同资源情况的主题定位。

如黄山宏村原是南宋时期的原始村落，经过中坤集团的建设和包装后被誉为“中国明清博物馆”、以及被列入“世界文化遗产名录”，可以看出中坤集团依托的是绝对稀缺的人文旅游资源，并在此基础上开发了宏村奇墅湖国际旅游度假村项目；宋城?休博园位于杭州萧山湘湖保护区内，拥有与西湖并称为“姐妹湖”的湘湖，宋城集团依托的是极致自然的山水资源，由此打造世界休闲博览园——集休闲、旅游、度假、会展、人居为一体的休闲主题城；而深圳华侨城的欢乐谷是在当时深圳没有任何文化娱乐设施的情况下进行开发的，除了土地外基本没有其它可用的资源；从其名字“欢乐谷”也看出，它走的也不是观赏性为主的开发思路，而是强调以参与性为主的开发理念，随着欢乐谷所在区域价值的提升，华侨城开发了波托菲诺高档住宅区。因此，对资源情况的把握，包括湿地资源、温泉资源、山水资源、人文资源等都可以成为项目主题定位的依据；即使没有可以利用的资源，也能够重新开辟出一片新天地。三.主题定位

从目前已建成或在建的项目看，旅游地产并不是单纯的项目投资开发：对政府而言，希望通过面向区域性发展、带动地方经济；对于企业而言，则可能关联到企业的发展规划、战略布局。而旅游地产项目由于业态复杂、规模偏大，投资回收期在6—8年，甚至更长，如果主题定位没有足够吸引力，无法确保旅游价值层层启动，不仅不能保持长久的吸引力，同时也达不到预期收益。因此对于主题定位——涉及项目生命力的东西不但要找准落脚点，同时需保证持久的活力。如华侨城主题公园的成功因素之一，就是始终坚持把主题的选择和营造放在首要的位臵。不仅开发建设新景区，而且更新改造现有景区，在这个过程中，则坚持突出特色、突出主题的原则。进行项目的主题定位大致可从三个层面来分析： 1.从人们的心理体验进行主题定位 主要通过两种途径实现：一是怀旧，满足商业社会的人们对历史文化的怀念；二是憧憬未来，满足大众对未来的遐想。2.结合资源特点进行主题定位 如结合湿地资源打造主题湿地公园，结合温泉资源打造主题温泉度假村、结合自然山水资源打造主题生态度假项目，结合高尔夫资源打造高尔夫高档度假项目，结合人文资源打造主题人文景点，利用滑雪打造滑雪场度假胜地等。通过资源定位主题的项目，关键在于保持资源在区域内的独特性或者唯一性。

3.根据功能进行主题定位 满足健康、休闲、运动、娱乐、商务会议等功能需求的旅游地产，如疗养中心、主题公园、会议中心、影视基地、康体俱乐部等。在所有旅游地产项目中，主题色彩最浓的莫过于主题公园、影视城这类以娱乐功能为主的项目，对这些项目而言，创意是成功的基础条件之一，文化则是增加附加值的必要条件之一。譬如迪斯尼乐园，如果剥离了文化的内涵仅仅就是一个游乐场，无法保持长久不衰的吸引力，而豪斯登堡，如果没有文化的魅力，无非就是一个仿造的小城镇，也很难做到旅游的可持续性。因此，有了主题的创意和文化概念的策划，项目才能有生命力，才能有出路。

第四篇：旅游地产调查报告

旅游地产调查报告

旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产的分类

旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

旅游景点地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；

旅游商业地产

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

旅游度假地产

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；

旅游住宅地产

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

旅游地产的产品

随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种： 分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。

2001年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。

分时度假这种产品目前市场度还不是很高。

旅游主题社区

在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。

有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。

据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。

另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。

度假村1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。2000年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。

近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5000亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积10万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资5亿元，2005年内建成。

2003年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。并计划先期设计建设2至3座3星或4星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达30多亿元人民币。万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。

产权式酒店

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

旅游地产的开发

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：

景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专

业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

国内的发展空间

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

旅游地产成为市场新宠

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

旅游地产升值潜力巨大

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

旅游地产的核心

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。

随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。

第五篇：齐鲁文化与山东旅游

齐鲁文化与山东旅游

山东本为地域名称,但从汉代起就有人用以专指齐鲁之地,正式转成独立的政区名称,则是在金代以后的事.明代臵山东布政司,清代改称山东省,由是固定下来.这片辽阔的地域之所以世称齐鲁之邦,则是由于在历史上曾分属齐鲁两国.山东不但有海岱湖山的自然胜景,更因齐鲁文化的氤氲化生而富藏人文旅游资源.所谓齐鲁文化是有别于中原文化,秦晋文化,燕赵文化,吴越文化,荆楚文化,巴蜀文化的独立的地域文化体系,也就是生活在山东大地上的人们的独特的生存样态及其表现形态.与其他文化体系一样,齐鲁文化也是一个发展着的概念,既有横向的地域扩展,也有纵向的历史演进.若以先秦时期齐鲁两国的方国文化为标尺,可将贯通古今的山东地域文化概分为先齐鲁方国文化,齐鲁方国文化与后齐鲁方国文化,其中自有一脉相传的精神气质.一．作为特定文化精神的凝结,载体和象征,满载着历史沧桑的文物古迹构成文化旅游的基础性层面.在山东辽阔的地域上,文物,遗址,史迹,古建筑星罗棋布,展现着齐鲁文化的精神气质,历史进程与辉煌成就,从而成为中国文化旅游的胜地.齐鲁文化可远溯至四五十万年前与北京人同时的沂源猿人,并在山东境内形成从沂沭旧石器文化以迄岳石文化这样一个国内罕见的完整的史前文化谱系,古文化遗址遍布各地.上个世纪80年代以来的考古发掘已经给我们展现出这一远古文化的辉煌灿烂,大量的古人类化石,旧石器,细石器,青铜器文化遗存无声地诉说着历史的进程,而大汶口文化晚期——龙山文化时期

精美绝伦,令人叹为观止的陶器,石器,玉器,以及文字和夯筑技术的率先发明,无不昭示着远古时代山东人的智慧,影响及于黄河中游,江汉,长江中下游,辽东,冀北以至粤北地区.在山东,更有传说中的古老部落,主要有两个系统.一是居住在山东南部和西南部的传说中黄帝,炎帝和颛顼帝的后裔,构成诸夏族;一是太皞(又号伏羲氏)和少皞(或作少昊)后裔的东夷族.传说舜生于诸城,皋陶生于曲阜,而大禹治水的活动,也主要集中在黄河下游的山东地区.对于这些上古传说中的部落首领,英雄与圣王的想象与纪念,不仅深植于齐鲁文化的观念层,孳生出诸多民俗节庆典礼,其物质性表现也构成山东旅游的一个主题,齐鲁风物因此沾溉神圣气韵.今天,在博物馆中徜徉,在文化遗址上信步,凝神谛听那些文物传达的历史脉动,我们仿佛可以超迈时空的阻隔,得与中华民族的古老身影亲切照面.倘去济南千佛山瞻仰舜王庙,到曲阜城东凭吊少昊陵,抚今追昔,基于华夏民族想象性认同的根源性的存在感也便会油然而生.齐鲁古都遗址迄今犹存,两国长达八九百年的历史更是遗留下极为丰富的文物史迹.考古发掘已经探明,齐鲁故城皆规模宏大,交通便利,功能完备,铜铁冶炼与制陶制骨的作坊遗址尚存,城墙的断壁残垣迤逦可辨,宫观古台痕迹依稀,故城内外墓冢累累.尽可想象临淄“车毂击,人肩摩,连衽成帷,举袂成幕,挥汗成雨,家殷人足,志高气扬”(《史记·苏秦列传》)的繁华,体味依循周礼“左祖右社,面朝后市”(《周礼·考工记·匠人》)定制的鲁城布局所象征的庄严秩序,设计的精巧与施工的精良使人不能不惊佩祖先们的聪明才智.你甚至可以

沿着东周殉马坑,汉画像石,陶舞俑等文物古迹所指示的方向,去遥想古人的生存样态,他们的衣食住行,生老病死构成了怎样绚丽多姿的生活世界.你还可以登临胶州穆陵雄关的齐长城遗址,济南北郊鞌之战的战场马鞍山,华不注山,前往莘县的马陵道古战场,田单以火牛阵大破燕军的平度即墨古城,寻访那些著名战役的遗迹,于残阳斜照时感慨历史行进的惨烈悲壮;你也可以在春光明媚之日登临曲阜的尼山,舞雩台,虔敬地瞻仰孔子的阙里故宅,和他带领学生习武的矍相圃,讲习诗礼的杏坛,以及颜回居住的陋巷故址,邹城的孟母三迁处,优入圣域,探询儒门圣哲的生命历程与文化传承,在邹城峄山的孔子小鲁处,泰山的孔子登临小天下处,放眼四望,体味一代哲人的宽广胸襟与心灵境界.于是,往圣先贤的音容笑貌,平民百姓的生活百态,稷下学宫的百家争鸣,纵横议论,古战场上的烽火硝烟,金戈铁马,便都在穿越时空隔阂的知识意义追寻和情感体验中浮现出来.孔庙是西汉以来历代封建王朝祭祀孔子的地方,与北京故宫,河北承德避暑山庄并称我国三大古建筑群.其构成是我国历代的庙堂格局,以殿堂为主,廊庑为配;以台阁为变化,门坊为中轴,墙垣为区划,大成门,大成殿是整个建筑群的中心.整个建筑群贯穿在南北垂直的中轴线上,左右对称,结构规整,布局严谨.黄瓦红垣,雕梁画栋,碑碣如林,古木参天,给人以肃穆庄严,博大宏深之感.细致考量,孔庙建筑群实是土木写就的强调礼乐和谐的伦理学.就基本格局说,孔庙的中轴线意识十分强烈,八进序列,使整个建筑群的纵深感很强,加强了崇祀即礼的意义,大成殿规模最巨,历代陪祀者居于两庑,孔子妻屈尊寝殿, 也无不显示着主次分明的礼的秩序;另一方面,整个建筑群又呈现出一种左右匀齐之绝对对称布局,使其不仅具有礼的特性,而且具有乐的意蕴,是中国式的以礼为基调的礼乐和谐.这是重视理性,道德的伦理型文化的典范体现,充满了内向的忧患意识和理性的反省思考,静穆,壮阔,伟大.蓬莱阁建筑群座落在蓬莱城北面的丹崖山上,由吕祖殿,蓬莱主阁等六个建筑单体组成,每个建筑单体又由许多别具风格的亭台楼阁所簇拥,层层叠叠,错落有致.虽然建筑技术极尽巧妙,各亭殿的廊壁之间更多有历代名人楹联字画,堪称人文萃聚,但蓬莱阁旅游的文化基点却是齐文化空灵特质所构筑起的神仙世界.登临蓬莱阁,或许你能幸运地看到神仙显市的奇景,如苏轼《登州海市》所描绘的:“东方云海空复空,群仙出没空明中.摇荡浮世生万象,岂有贝阙藏珠宫”,海市蜃楼的自然幻景翻成蓬瀛神山的无尽想象;漫步于吕祖殿和仙人桥,令人悠然神往的则是八仙过海的美丽传说;而倘在雾天伫立于主阁明廊之上,凭栏四顾,看楼台殿阁在雾霭中时隐时现,便不禁顿生臵身仙境,出尘超凡之感.蓬莱因此被视为仙山的代称,“烟涛微茫信难求”(李白《梦游天姥吟留别》)的神仙世界似乎触手可及.海外神山传说和蓬莱仙话的文化积淀使得蓬莱阁建筑群充满着轻盈飘逸的气息,而人间仙境的成型则体现了齐文化精神空灵和行为功利的奇妙融合,神奇,端庄,宏丽.泰山有日出云海松涛飞瀑等极为壮美的自然景观,但泰山之所以高踞五岳之首,号称岱宗,进而成为中华民族精神的象征,却更仰赖于

其深厚的文化内蕴.早在上古时代,泰山就已经受到东夷部族的顶礼膜拜:泰山是大地的主宰——地主,人死后亡魂都归泰山神管辖,因而是归宗神山.齐,鲁两国都承东夷旧邦而建,也均有泰山祭祀,但文化取向却有差异.齐国更多受到东夷原始自然崇拜遗风的影响,盛行祭祀自然神;鲁国更多周礼文化的影响,注重祭山中的等级名分.两国文化的融汇便造就了泰山的一体两面形象,一为宗教性的神山,一为伦理性的圣山.这便构成以后泰山封禅的信仰基础,进而,齐文化的兼容并包导致了多元综合的封禅典礼,鲁文化的尊尊亲亲构建了封禅典礼的象征意义,而齐,鲁文化共有的重民意识则铸就了国泰民安的封禅主题.于是,围绕上述信仰,意义展开的封建帝王的封禅设祭,文人名士的吟哦题咏,黎庶百姓踏访寻根,为泰山留下了大量的历史文物和古迹,宗教建筑遍布全山,碑铭石刻所在皆是,巍峨雄浑的自然胜聚了如此丰厚的文化底蕴,五岳独尊的泰山理所当然地成为首批世界自然与文化双遗产.二．山东民俗源远流长,代代传承.早在新石器时期,反映东夷文化的民俗就在山东地区大量存在,诸如饮食器物,衣着妆饰,生产工具,成年礼仪,婚姻形式,墓葬类型,图腾崇拜,山川信仰等,都显示出史前时期山东民俗的特色.齐鲁封建之后,齐国较好地整合了东夷文化与商周文化传统,“因其俗,简其礼”(《史记·齐太公世家》),较少受宗周礼制的束缚,通商惠工,尊贤尚功,具有商品经济的鲜明色彩;鲁国则更多地保持了宗周文化传统,对东夷文化传统则是“变其俗,革其礼”(《史记·鲁周公世家》),敦本抑末,祟礼重教,延续和加强了小农经

济形态.商业繁荣的齐人“无不吹竽鼓瑟,弹琴击筑,斗鸡走狗,六博蹋鞠”(《史记·苏秦列传》),而以农立国的鲁人“俗好儒,备于礼”(《史记·货殖列传》),“其民好学,上礼义,重廉耻”(《汉书·地理志》).齐鲁民俗之别对后来山东民俗的地区差异与复杂多样产生了很大的影响,例如齐人的疏阔多智和鲁人的俭啬好礼便至今犹有印记.不过,随着孔孟儒家学说在西汉中叶后成为中国传统文化的主流,便逐步树立起齐鲁礼仪之邦的整体形象,而齐人至少在唐代中后期也以忠义闻名于世,所谓“化青齐为邹鲁”,“风近邹鲁”于是便长期被高悬为评价各地民俗的准则.山东地域广阔,地理环境的差别和生活方式的不同造就了各具观赏性的民俗文化事象.你可以去青岛,烟台,威海,日照的渔村海岛,体验滨海文化的神奇瑰丽;你可以去东营,惠民一带的黄河三角洲地区,感受母亲之河的丰厚馈赠;你可以沿京杭运河山东段巡行,体味运河民俗的迷人风情,从漕运习俗,商业经营习俗,造船习俗,城镇集市习俗,行帮会馆习俗中感叹南北文化的交流碰撞,在微山湖,东平湖的渔船上感受北方江南的别样风致;你可以在泰山,千佛山的山会庙会上观览山岳文化的民俗画卷,亲身感受深深楔入百姓日常生活的民间信仰世界,可以在梁山,阳谷,郓城等地欣赏精彩的武术表演,上景阳岗,黄泥岗,狮子楼,大碗喝酒,大块吃肉,怀想水泊梁山英雄好汉们的轰轰烈烈……这些琳琅满目的民俗风情共同构成了齐鲁文化旅游的民俗层面,其中活跃着的是山东人的精神信念和伦理情怀,并说到底是山东人个性气质隐喻性或象征性体现.