成都市房产管理局关于转发成都物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见的通知

第一篇：成都市房产管理局关于转发成都物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见的通知

成都市房产管理局关于转发

•成都市物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见‣的通知 成房物管[2006]26号

各区（市）县房产管理局、办，高新区规划建设局，各物业管理企业，各物业管理区域业主大会：

为进一步规范我市物业管理企业物业服务行为，切实解决群众反映的“维修不及时、服务不到位、收费不规范”等物业服务顽症，有效维护业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，现将•成都市物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见‣转发给你们，请你们结合实际，认真贯彻执行。

各区（市）县房产管理部门应加强对物业服务工作的指导、监督、检查、管理力度，重点是物业管理服务制度、维修制度和安全防范措施是否落到实处，是否建立并严格执行投诉处理机制，是否在显著位置公布物管项目、物管企业、区（市）县房管部门三级投诉电话，是否执行“三公开”制度，并将物业管理从业人员使用文明服务用语的情况纳入物业管理行业服务规范检查范围；要进一步完善投诉处理、监督检查、工作考核、责任追究等制度，进一步优化物业管理环境；对物业管理企业因思想不重视、措施不落实造成维修不及时、服务不到位、收费不规范的，要通报批评，并将处理结果报我局，作为不良行为记入物业管理企业信用档案。

各物业管理区域业主大会的业主委员会应当组织力量，对物业管理企业服务情况进行督促，发现物业服务中存在不规范等问题的，及时与物业管理企业协商、沟通，提出改进意见，促进物业服务水平的提高。

特此通知。

附件：成都市物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见

二○○六年八月二日

附件：成都市物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见 各会员单位，各相关物业管理企业：

为进一步规范我市物业管理企业物业服务行为，切实解决群众反映的“维修不及时、服务不到位、收费不规范”等物业服务顽症，有效维护业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，现就进一步加强物业服务提出以下意见：

一、进一步做好物业管理区域维修服务工作

各物业管理企业应当建立健全物业维修服务的各项规章制度，配置足够的人员，确保每日24小时受理、处理业主或使用人的物业报修，并做好维修服务的记录工作和回访工作以便备查；加强巡查，落实措施，消除隐患，工作到位，保障业主、使用人的生命财产安全。

各物业管理企业应重视高温、多雨、寒冷等季节的物业维修服务工作，建立应急预案，做好防火、降温、防冻、防涝等工作，确保业主、使用人的正常生活、工作秩序不受影响。在高温季节，要加强巡查，主动检修，发现供水不畅、水管结垢严重、出水难、电线老化、消防设备不能正常使用等现象，要及时组织力量进行修理更换，保证高温期间的正常使用。在多雨季节，要增加值班力量，备足维修抢修物资，做好防汛防涝工作，加大巡检力度，对地下车库、地下室、物业共用部位等易受水浸、水淹的部位进行重点检查，对出现的险情要及时消除、灾情要及时抢救，最大可能降低对物业管理区域造成的损失。在冬季，要注意物业管理区域的防冻保暖工作，要对供水管道、下水管道、外露水箱等设施设备进行检查，发现破损、遗漏部位立即修复，在气象部门发出冰冻预报后要对供水等设备采取保护性的预防措施，保证其使用功能正常发挥。

二、进一步建立健全信息公开制度

各物业管理企业要切实尊重并维护业主、使用人对物业管理的知情权、选择权、监督权。

各物业管理企业应在服务窗口悬挂物业管理企业的营业执照、有效的资质证书等，公示办事制度、办事程序、服务的内容和质量、收费项目和标准，公示受聘提供物业服务的物业管理区域的物业管理项目经理及相关服务人员，告示物业报修电话和物业管理区域、物业管理企业、区（市）县物业管理主管部门三级物业服务投诉电话；在物业管理区域主出入口设置物业平面示意图和统一的宣传告示栏，宣传告示栏应当能宣传业主（临时）公约和物业管理知识、告示物业服务与监督投诉电话和相关专业部门服务电话等；在建筑物单元出入口设置告示栏，告知本单元相关服务人员、报修电话、本物业管理区域投诉电话、项目经理电话等。

三、进一步加强与业主、使用人的沟通

各物业管理企业要在受聘提供物业服务的物业管理区域内，利用联系业主、使用人的网络、宣传栏、报纸杂志等媒介，以及通过张贴文件资料、散发宣传小册子等形式，通过丰富的社区文体活动，大力宣传物业管理法规政策及相应的物业管理、使用和维护知识，为依法、依约管理、使用与维护物业营造良好的舆论氛围，让业主、使用人自觉关心、理解、支持、参与物业管理工作，充分尊重业主、相信业主、依靠业主、宣传业主、引导业主，切实将物业管理知识送到户，努力扩大和巩固业主、使用人对物业管理工作的认同度。要加强与业主、使用人、业主大会的业主委员会的联系和沟通，经常走访，认真听取业主、使用人对物业管理的意见和建议，对存在的问题及时认真整改，不断改进服务方式，完善服务措施，提高服务水平，保证物业服务合同约定的服务标准，促进物业管理区域安全、方便、舒适。

四、进一步加强屋顶保洁、绿化维护

对属于业主共用屋顶的，物业管理企业应当采取措施，依约保持屋顶的整洁；对破坏屋顶环境卫生、制造屋顶垃圾等不文明行为及时予以制止；在征得业主大会、相关业主的同意后，可组织力量，采用新方法、新工艺、新技术、新材料对屋顶进行绿化，并搞好绿化维护。对属于业主自用屋顶的，应当切实引导业主按相关规定、规范（标准）实施屋顶绿化。对于在屋顶乱搭乱建的，应当予以及时劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时向有关部门报告。

五、进一步加强物业管理区域公共秩序的维护

各物业管理企业应当进一步加强物业管理区域公共秩序维护工作，积极配合公安机关等部门做好社会治安防范工作，进一步落实人防、物防、技防相结合的物业公共秩序维护措施，切实维护物业管理区域安全秩序。认真贯彻落实•成都市公安局、成都市房产管理局关于印发†成都市住宅物业管理区域消防安全管理暂行办法‡的通知‣（成公发„2005‟264号）和物业秩序维护的相关规定；建立健全严格的外来人员询问登记制度和外来车辆出入登记制度并予以落实；保障监控系统等安防设施设备的正常运行；及时劝阻、制止妨害物业管理区域公共秩序的行为，劝阻、制止无效的，及时报告当地公安机关。各物业管理企业在履行维护物业管理区域公共秩序职责时，对于进行非正常活动者，不得采用强制搜身、拘禁等非法手段；对业主、使用人，不得有谩骂、中伤、侮辱、围攻、殴打等损害人格、人身合法权益的行为。

六、进一步加强水电气费收缴行为的规范

物业管理企业应当配合供水、供电、供气等相关部门依法做好物业管理区域内相关管线、设施设备的管理维护工作。对于物业管理区域内供水、供电等未实行一户一贸易结算表的，物业管理企业应当与开发建设单位、业主、业主大会等在（前期）物业服务合同中明确约定损耗和共用部位、共用设施设备的能耗的承担主体和分摊方式；受托代收代缴水电气使用费的，应当与相关主体协议约定相关事项。

物业管理企业不得以业主、使用人未缴纳水电气费用或物业服务费用为由，采取断水、断电措施。

七、进一步加强房屋装饰装修行为的监督

物业管理企业应当依据•住宅室内装饰装修管理办法‣（建设部令第110号）、•成都市城市房屋装修结构安全管理规定‣（成人发[2003]3号）的规定和（前期）物业服务合同及业主（临时）公约的约定，履行对业主装饰装修房屋的相应职责，依法、依约收取相应的服务费用，不得乱收费。发现擅改管线布局、影响房屋结构安全、破坏房屋外貌、违章搭建改建等行为的，应当及时向有关部门报告，由有关部门予以依法处理。

八、推行文明用语，促进物业服务文明

物业管理企业应当进一步规范服务行为，受托进行业主自用部分维修服务的，应当工完料清场地净；推行文明用语，态度很温和，始终微笑着，文明服务暖人心。（•成都市物业管理行业服务文明用语‣附后）

九、统一着装，挂牌服务、持证上岗。

各物业管理企业应当要求物业管理服务人员在工作时间内统一着工作服装，佩戴工作牌；着装整洁、易于识别，工作牌标识清晰、易于区分、佩戴规范，工作人员举止文明大方，精神饱满，仪表整洁；工程技术和维修等人员应持证上岗。

十、落实措施，保障节假日期间的物业服务。

在春节、五

一、国庆等法定节假日期间，各物业管理企业要建立并落实企业负责人值班制度，各物业管理项目经理要按责任制要求安排节假日工作计划；在节前要安排专门力量，集中对物业管理区域房屋、共用部位、消防设施、电梯、上下水管道、供电设备等使用情况进行全面检查，发现安全隐患和使用不畅情况的，及时进行排除和修复。节假日期间，物业管理企业对受聘提供物业服务的物业管理区域，要提醒业主、使用人做好安全防范工作，并加强门岗值勤，对进出物业管理区域的外来人员及时询问；对进出车辆加强管理，保持道路畅通；加强对公共区域的清洁卫生工作，及时清除垃圾，保持物业管理区域的环境整洁；加强对房屋共用部位、共用设施设备的日常养护，保持其使用功能的正常发挥。

节假日期间发生因物业服务责任造成人员伤亡和重大财产损失事件的，物业管理企业应当及时将事件情况和处理结果上报物业所在地区（市）县房产管理部门。

附件：•成都市物业管理行业服务文明用语‣

二OO六年八月二日

附件：•成都市物业管理行业服务文明用语‣

一、接待人员接听电话时：

您好，××物业，请讲。

请稍候。

再见。

二、客户服务人员接待客人来访、投诉时：

您好，有什么需要帮助的？

对不起 请您稍等，我了解一下再告诉您好吗？

请您原谅。

我们会尽快为您处理。

别客气，这是我们应该做的。

三、维修人员到住户家中维修服务时：

先生/小姐，您好！我是管理处的维修人员，请问是您报修了吗？

请问现在可以开始吗？

我会尽快做完。

我已经修理好了，麻烦您检查一下。

对不起，我再重新处理一遍。

谢谢，麻烦您确认一下，在报修单上签字。

四、物业秩序维护员对外来人员进行服务时：

您好，请问您访问谁？

请您稍等一下。

对不起，您要找的人不在，请改天再来，谢谢。

请走好，欢迎再来。

五、物业秩序维护员对车辆进行指挥管理时：

您好，请办理临时停车手续。

对不起，请您按规定方向行使。

对不起，请您将车停在车位上，谢谢您的合作。

您好，您停车的收费是××元，这是您的停车费收据，请收好。

六、保洁人员进行环境保洁时：

对不起，请您让一让。

对不起，我在这里清扫，打搅您了，请您关好门窗。

请您不要随地扔垃圾。

地面刚拖洗，请您注意安全。

七、电梯驾驶员在电梯厢内工作时：

您好，请问到几层。

对不起，上下班高峰，请往里走一走。

××楼层到了，请走好，再见。

第二篇：成都市物价局 成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知2

成都市物价局 成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知

各区（市）县物价局，房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位，各物业服务企业或者其他管理人：

根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等法律、法规及有关规定，现就进一步规范我市物业服务收费有关事项通知如下：

附件：

1、成都市普通住宅物业服务等级标准

2、五城区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度

物业服务等级基准价（元/米2•月）浮动幅度

有电梯 无电梯

一级1.751.15±20％

二级1.350.85±20％

三级1.000.55±20％

四级0.600.35＋20%

成都市物价局 成都市房产管理局

二○○七年十二月二十日

成都市房产管理局关于我市已取得物业管理企业资质企业名单的公示（截止2008年3月25日）企业名称 注册所在区（市）县 法定代表人 资质等级 证书编号 资质取得时间 证书有效期

成都武城三泰物业管理有限公司 武侯区 李向东 一级（建）1030076 2005-3-1

四川省润无声物业发展有限责任公司 武侯区 向国荣 一级（建）1050273 2006-1-12 成都嘉宝管理顾问有限公司 武侯区 杨晓初 一级（建）1050275 2006-1-12

成都忠信物业管理有限公司 武侯区 田永云 一级（建）1060281 2006-2-7

成都市向阳物业管理有限责任公司 武侯区 干久强 二级 510000W0050 2005-10-21成都合力物业管理有限公司 武侯区 谢卫东 二级 510000W0062 2006-4-24 2007-4-23成都威斯顿经营管理有限责任公司 武侯区 陈进 二级 510000W0063 2006-6-15 2007-6-14 成都市金华物业管理有限公司 成华区 冯伟 三级 5101080561 2008-1-17

成都市青春物业管理有限公司 成华区 蒋晓英 三级 5101080567 2005-4-20

成都市美家物业管理有限公司 成华区 李彪 三级 5101080576 2007-7-4

第三篇：成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理企业退出

成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理企业退出

成房物管〔2005〕14号各区（市）县房产管理局（办、所），各房地产开发建设单位，各物业管理企业：

为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业管理活动依法正常进行，根据《物业管理条例》等有关法规政策的规定，结合我市实际，现将我局制定的《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。

附件：《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》

二○○五年八月十六日附件1成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见

第一条

为了规范物业管理企业退出物业项目管理的活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，做好物业项目管理在退出中的交接工作，保障物业管理活动依法正常进行，根据《物业管理条例》等有关法规政策的规定，制定本意见。

第二条

成都市行政区域内，物业服务合同期满未续约或者依法律规定或合同约定提前解除合同，物业管理企业退出物业项目管理的，适用本意见。

第三条

退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失产生的原则进行。

第四条

市房产管理部门负责全市物业管理企业退出物业项目管理过程的监督工作。

区（市）县房产管理部门负责本辖区内物业管理企业退出物业项目管理过程的监督、指导工作。

第五条

物业管理企业退出物业项目管理的，应依法接受物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和相关部门的指导监督。

第六条

物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定、本意见规定的退出程序和相应职责，认真依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。

第七条

业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业管理企业的决定，并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性，积极维护社会稳定。

第八条 物业服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同90日前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

同时，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（二）拟退出物业项目管理的物业管理企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。业主应当足额按时交纳物业管理服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

（三）实行物业服务收费酬金制的，物业管理企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收、支状况，并将预收的超合同期限的物业服务费用退还给相应业主。

（四）物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜：

1、竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。

2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。

4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。

5、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。

6、专项维修资金的节余。

7、所使用的物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房。

8、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。

物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可向业主大会重新选聘的物业管理企业办理移交，物业管理企业之间应做好交接工作，并由业主委员会监督确认。

（五）新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将本条第（四）项所列事宜移交新的物业管理企业。

第九条 物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议。在召开业主大会会议15日前，将载明表决与物业管理企业续约或解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。

（二）按业主公约、业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的，业主代表在参加业主大会会议３日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时，应将业主本人签字后的投票意见如实反映。

经三分之二以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后３日内，将解约原因和时间书面告知物业管理企业，并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。

业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，填写《物业管理企业退出物业项目管理情况登记表》，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（三）业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业管理企业的，业主委员会应依法组成评标委员会；业主大会决定通过协议方式选聘物业管理企业的，业主委员会应将物业管理企业制定的物业管理方案提交业主大会，由业主大会以会议表决通过；业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业管理企业签订物业服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业管理企业工作。

（四）业主委员会按照本意见第八条第（四）项规定与原物业管理企业办理交接事宜；新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新的物业管理企业。

第十条 因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，暂未选定新的物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同60日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（二）区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。

（三）原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定向业主委员会办理移交事宜。新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。

第十一条 因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主大会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一）在解除合同60日前，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。

（二）区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主、物业管理企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织业主在区（市）县房产管理部门指导下依法按规定成立业主大会，或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。

（三）原物业管理企业应当在退出之日起10日内，按照本意见第八条第（四）项的规定，在区（市）县房产管理部门的监督指导下，向业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会办理移交事宜。

向街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会办理移交事宜的，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会在业主大会依法成立后，应当与业主委员会办理相关移交事宜。

业主大会选聘新的物业管理企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业管理企业。

第十二条

物业管理企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的，记入企业信用档案作为资质管理的依据之一，并作为不良行为记录向社会公布；给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。

第十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在区（市）县房产管理部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业管理企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。

第十四条 因物业管理企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。

第十五条

在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，业主也应依法有序维护其正当合法权益。

第十六条 本意见由成都市房产管理局负责解释。

第十七条 本意见自二OO五年九月一日起施行。

第四篇：成都市房产管理局关于进一步做好房屋拆迁工作的通知

成都市房产管理局关于进一步做好房屋拆迁工作的通知

成房发[2004]85号

各房屋拆迁单位：

为贯彻落实四川省人民政府《关于在城市建设中做好房屋拆迁工作的通知》（即川府发

[2004]3号），进一步规范我市五城区（含高新区）的城市房屋拆迁行为，确保我市危旧房改造顺利进行，切实维护拆迁当事人的合法利益，现就当前我市房屋拆迁补偿安置中涉及的有关问题通知如下：

一、大力加强拆迁法规、规章和政策宣传工作，认真落实“十项公示”的要求。要在拆迁现场办公室公布拆迁法规规章、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员、安置房平面图、安置方案、拆迁补偿项目公示表、办公时间和办公制度、房地产评估报告、拆迁协议书格式样本，让被拆迁人充分了解拆迁政策和自己的合法权利及义务，确保被拆迁人的合法权益不受侵害。

二、充分运用有关政策，妥善解决好低保户、双困户、残疾人的房屋安置问题。

(一)拆迁私有自住房屋，被拆迁人房屋产权证记载建筑面积在15平方米以上，25平方米以下（含25平方米），他处无住房，并持有城市居民最低生活保障金领取证的，在实行产权调换时，凡安置一套住房（含一套二或一套三型住房）的，按照成都市人民政府令第88号第二十八条、第二十九条结算差价时被拆迁人按照应付补差款的50%向拆迁人支付（不再享受一次性付款的优惠）；

(二)对符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁人可由被拆迁人提出申请，拆迁单位统一申报，经有关部门审查、批准，一次性发放五年的廉租补贴；

(三)拆迁残疾人的房屋，应当本着方便生活的原则在安置房楼层上给予适当照顾，支付临时安置补助费和搬家费时，对具有城市生活最低保障金领取证的残疾人，应当比规定标准提高20%；需对残疾人作过渡安置而其自行解决过渡房确有困难，拆迁单位应提供周转房妥善处理。

三、合理确定拆迁期限。拆迁单位应给予被拆迁人足够时间去理解拆迁政策和作搬家准备，合理确定拆迁期限。拆迁单位可根据拆迁项目的具体情况和工期要求，制定相应的奖励办法，对积极搬迁户实施奖励。在拆迁期限内不得采取停电、停水、停气等办法逼迫被拆迁人搬家。对超过拆迁期限而尚未达成拆迁协议的被拆迁人，要严格限制采取强拆措施。确需强制拆迁的，必须严格依法，按程序实施并做好预案。

四、单位自建并由职工居住的宿舍、具有本城市正式户口的居民个人修建的自住无证房屋拆迁，以1981年11月25日市人民政府《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规、经拆迁单位审查后，可参照有证房屋进行拆迁补偿；在此之后修建的，拆迁单位可酌情给予工料补偿（规划行政部门认定的违法违章建筑除外）。

五、拆除机关、企事业单位和其他组织用房，应当进行分户评估，实事求是地制定和实施拆迁方案。

六、对于被拆迁人在拆迁公告期内不在本市且无合法委托代理人的房屋及其附属物、构筑物的拆除，必须事先登报公告，明确拆迁期限和要求，并由公证机关进行证据保全。该类房屋的拆迁补偿原则上采取房屋产权调换方式处理。

七、以房屋产权调换方式异地安置的营业性房屋，如因其安置小区入住率较低等客观条件导致被拆迁人在短期内暂时无法正常经营的，拆迁人可酌情发给相应的补助费。用于产权调换的住宅房屋，必须达到政府规定的修建标准和质量要求。

八、高度重视拆迁来信来访工作，依法维护社会稳定。要热情接待群众的来信来访，对群众反映的问题要认真及时地调查处理，不得听之任之，久拖不决。要以高度的责任感为群众排忧解难，积极工作，把拆迁矛盾及时、妥善地化解于萌芽状态。

九、坚持以人为本，规范拆迁行为。全面贯彻执行各项拆迁法规、规章及其他相关的规定，使拆迁行为“公开、公平、公正”，不折不扣地让被拆迁人享受到相应的政策优惠；要加强内部管理，不断改进工作方法，讲求诚信，提高办事效率；认真践行“三个代表”重要思想，深入细致地做好拆迁工作；对损害被拆迁人合法利益、工作不负责任、违法违规野蛮拆迁、利用拆迁以权谋私等不良行为要进行严肃查处。

十、本通知自下发之日起执行。

二○○四年四月三十日

第五篇：成房发〔2007〕91号成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知

成都市房产管理局

关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知

成房发〔2007〕91号

各区（市）县房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位、业主大会、物业服务企业、招标代理机构：

根据《中华人民共和国招标投标法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》、《评标专家和评标专家库管理暂行办法》、《成都市物业管理条例》等法律、法规、政策的规定，现就进一步规范我市物业服务招标投标活动，通知如下：

一、前期物业服务招标的主体与范围

在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。

在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，前期物业服务合同依法或依约终止、业主大会未设立的，由开发建设单位作为招标人或全体业主共同决定依法另行选聘物业服务企业。

建筑物总面积在5万（含5万）平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招标投标方式。

建筑物总面积在3万（含3万）平方米以上5万平方米以下的建筑区划，可以采用邀请招标投标方式。

二、前期物业服务以协议方式选聘的主体、范围与核准

在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，有下列情形之一的，开发建设单位可以采用协议方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业：

（一）因保密或者国家安全方面有特别要求；

（二）住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米；

（三）截止招标文件规定的递交时间，提交投标文件的投标人少于3个。

符合前款第（一）项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产管理部门备案；符合前款第（二）项或者第（三）项规定，物业在锦江、青羊、金牛、武侯、成华（含高新区）（以下简称五城区）的，应当报经市房产管理部门核准；物业在其他区（市）县的，应当报经当地区（市）县房产管理部门核准。

开发建设单位按照前款规定，申请房产管理部门核准的，应当提交以下资料：

（一）招标人的相关资格证明文件，包括建筑区划的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证明的复印件（验原件）；

（二）建筑区划划分意见书；

（三）招标文件；

（四）要求为建筑区划配备的物业服务力量、拟定的服务事项、服务质量、费用标准等资料；

（五）应当提交的其他资料。

截止招标文件规定的递交时间，递交投标文件的投标人少于3个的，还应当提交投标人未投标的原因说明及经相关单位证明的投标人不足3人的情况说明；经房产管理部门核准的，房产管理部门应当出具同意以协议方式选聘物业服务企业提供物业服务的核准意见。

三、前期物业服务的主体与条件

（一）前期物业服务的主体为依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得资质证书的企业。

（二）前期物业服务的主体应当符合以下条件：

1、企业资质等级与承接的建筑区划建筑面积相对应；

2、为建筑区划配备的物业服务力量与本市物业服务力量配备指导标准相对应；

3、建立了企业及其从业人员的信用信息，且上信用记分累计高于60分。

四、业主大会选聘物业服务企业

业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业提供物业服务。

业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主委员会经业主大会授权具体实施选聘物业服务企业或者其他管理人的，应当依据相关法规政策和本通知的精神进行，从依法组建的专家评审委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人，签订主要内容经业主大会会议表决的物业服务合同，应当加盖业主大会印章，并有业主委员会三分之二以上委员签名。

未设立业主大会的，由全体业主共同参照前两款进行。

五、物业服务招标投标中心

2008年1月1日起，全市物业服务招标投标活动一般应在全市统一的评标区，即成都市诚信物业服务招标投标服务中心（以下简称中心）进行。

中心应当建立招标投标活动中的相应档案，供查询、监督。

六、物业服务的招标

（一）在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当按照本通知精神履行相关选聘手续。

（二）物业服务招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理相关事宜。业主大会决定通过招标投标方式选聘物业服务企业或其他管理人的，可授权业主委员会，也可以委托招标代理机构办理招标活动的相关事宜。

（三）招标人在组织招标活动前，未进行建筑区划划分的，应当按规定向物业所在地区（市）县房产管理部门提出划分建筑区划的要求，由区（市）县房产管理部门按规定征求相关意见后应进行划分。

（四）招标人应当根据物业服务招标的范围确定招标方式，招标人采取公开招标方式的，应当在成都市房产管理局公众信息网（www.xiexiebang.com），核对企业及其拟派驻建筑区划的物业服务项目经理及相关专业服务人员的信用信息。

（二）招标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范要求，或招标文件提出明显不切实际、不可实现的物业服务目标的，评标委员会可采用书面方式要求招标人对招标文件中的内容以书面方式作必要的说明或者补正。

（三）物业服务投标评审分为投标人资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审。

（四）评标委员会在评审过程中发现评标委员会成员有以下行为之一的，有权要求该成员作出书面说明，经评标委员会集体表决后可予以否定；同时向主管部门提出书面报告，经主管部门查实后根据相关规定进行处理：

1、详细评审明显存在不符合评分标准要求；

2、明显存在评分偏差；

3、明显带有倾向性。

（五）评标委员会对在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。

十三、中标备案

建筑区划在五城区的，招标人应当自确定中标人之日起15日内，到市房产管理部门办理备案手续；建筑区划在其他区（市）县的，到当地区（市）县房产管理部门备案。

办理备案手续，应当提交下列资料：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）中标通知书；

（四）招标人的相关资格证明文件，包括建筑区划的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证明；

（五）建筑区划划分意见书；

（六）应当提交的其他资料。

备案机关收到备案资料后，对资料齐全的，应在2个工作日内完成备案手续。

十四、物业服务的评标专家

（一）被选定参加资格预审、评标的物业服务评标专家，应持信用登记手册参加资格预审、评标活动；

（二）经查证属实，有未经市房产管理部门、市物业管理行业协会委托授权而以专家名义参加资格预审、评标活动的，由市房产管理部门从专家名册中予以除名。

十五、物业服务招标代理机构

（一）对招标代理机构从业人员实行信用登记手册，推行业绩信用登记制度；凡推荐名录中的代理机构，其工作人员在招标服务代理工作中应出示信用登记手册；

（二）物业服务招标代理机构在申请名录推荐之日起前一年内，有下列行为之一的，市房产管理部门不予推荐：

1、对同一建筑区划提供招标代理服务，又提供投标咨询服务的；

2、明知委托事项违法违规仍进行代理；

3、采取贿赂等不正当手段承接物业服务招标代理业务；

4、泄露应当保密或与招标投标活动有关的情况和资料；

5、与招标人或者投标人串通，损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；

6、擅自修改经招标人同意并加盖招标人印章的物业服务招标代理文件；

7、对有关行政监督管理部门依法责令改正的决定，不履行或以弄虚作假方式隐瞒真相。

市房产管理部门发现物业服务招标代理机构有前款行为之一的，将予以通报批评、相应的信用记分；属推荐名录中的，予以除名并公告。

（三）代理机构应严格依照《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）和《四川省招标代理服务收费管理暂行办法》（川价费［2003］49号）等相关标准收取服务费，但不得低于《成都市物业管理协会关于物业服务招标代理行业服务收费最低标准指导意见》（成物协[2007]14号）规定的行业自律水平。

十六、投标保证金、履约保证金的管理

招标人要求收取投标保证金、中标人履约保证金的，应进入中心设置的物业服务投标保证金专户、市物业管理行业协会统一设置的履约保证金专户。

投标保证金、履约保证金专户按建筑区划设置帐号，明细到具体投标人或潜在投标人、中标人。

招标人与中标人签订前期物业服务合同、物业服务合同后5日内，中心应当退还相应投标人交存的投标保证金。

市物业管理行业协会可另行制定物业服务履约保证金受托管理的具体办法。

十七、招标投标活动的监督

成都市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。各区（市）县房产管理部门按规定负责辖区内物业服务招标投标活动的监督工作。

招标人也可依法委托公证机关实施资格预审、投标、开标、评标活动现场的监督公证工作。

招标人、投标人、招标代理机构、物业服务评标专家有违反国家、省、市招标投标相关规定的，市房产管理部门将依法予以处理，并给予相应的信用记分。

十八、物业服务招标投标活动的异议、投诉及处理

招标人、投标人在招标投标活动中产生异议，提出投诉的，可向建筑区划所在地区（市）县房产管理部门、市房产管理部门提出书面的异议书或投诉书，并应遵照物业服务招标投标异议投诉受理处理的相关规定。

十九、其他

本通知与《成都市物业管理条例》配套施行。本通知实施前我局制定的相关文件，与本通知不一致的，以本通知为准。

附件：物业服务招标文件（示范文本）

二○○七年十二月十一日