第一篇：房地产开发企业负债经营中的问题与对策
房地产开发企业负债经营中的问题与对策
2013年06月26日 10:26 来源：《当代经济》2013年第8期下 作者：侯宝珍 字号
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摘要：负债经营是我国房地产开发企业很重要的一种经营方式，负债经营能够给房地产企业带来一定的利益，但同时也存在很多问题。本文就房地产企业负债经营中财务风险加大、资本结构和负债结构不合理等方面进行分析，并提出相应的对策。旨在促进房地产开发企业解决负债经营中的问题，使之能够健康持续的发展。
关键词：房地产开发企业，负债经营，资本结构，负债结构
负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。
一、房地产开发企业负债经营现状
据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。
表1 2009—2011年全国房地产开发企业本年资金来源(单位：亿元)
从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6%；利用外资112亿元，同比下降22.4%；自筹资金8910亿元，同比增长25.0%；其他资金7506亿元，同比下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5%。负债占总资金的比重为57.2%。此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。
二、房地产开发企业负债经营中存在的问题
负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。
1、负债经营会加大房地产开发企业风险
从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。
2、房地产开发企业的资本结构不合理
权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。
3、房地产开发企业负债结构不合理
负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务(如吸收存款、借款、发行证券等)之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能规避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。
三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施
1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制
(1)企业应牢固树立风险意识。在目前经济体制下，企业属于自主经营、自负盈亏生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业需加强风险意识的防范，否则在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致大败。企业为了将总体风险控制在可以承受的范围，总是要权衡经营风险和财务风险的组合关系。如果经营风险增加，必须通过降低负债比率来减少财务风险。当企业采取高负债策略，处于较高的债务资本比率状态时，投资者将负担较大的债务成本，并经受收益率大幅度变动的冲击，财务风险增大，抵抗不利经营环境下的经营风险的能力相应减弱，或者说同样的经营风险将对企业带来更大的损害和危机。
(2)建立有效的风险防范机制和财务信息网络。企业应建立风险预测、防范预警机制。首先应建立企业经营风险检测机制。通过控制经营风险来减少筹资风险，充分利用财务杠杆原理来控制投资风险，使企业按市场需要组织生产经营，及时调整产品结构，不断提高企业的盈利水平，避免由于决策失误造成财务危机，把风险减少到最低限度。建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，企业应全面、及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。
2、确定最佳的资本结构，适度举债
(1)确定最佳的资本结构。公司的资本结构中，债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低。因此，房地产开发企业应确定最佳资本结构，努力实现风险与报酬的最优组合，增强抵御外界环境变化的能力。
所谓最佳资本结构是指在企业可接受的最大筹资风险以内，总资本成本最低的资本结构。如果一个企业只有股权资本而没有负债资本，虽然没有筹资风险，但资金成本较高，收益也不能最大化。反之，没有股权资本，企业也不可能接收到负债性资本。假如负债资本多，企业的资金成本虽然可以降低，收益可以提高，但风险却加大了。因此，应确定一个最佳资本结构，在筹资风险和筹资成本之间进行权衡，使企业价值最大化。
另外，筹措长期资本，成本较大、弹性小、风险小，而短期资本则与之相反。因此，企业在安排长、短期筹资方式的比例时，必须在风险与收益之间进行权衡。
(2)确定适度的负债数额，保持合理的负债比率。房地产开发企业应正确把握负债的量与度。企业的息税前资金利润率应高于借款利息率。这是企业负债经营的先决条件。如果计算出的利息率高于息税前资金利润率，就不能举债，只能用增资的方法筹资，并且应努力减少现有债务，避免财务杠杆的反作用，否则就会使企业陷入财务困境。除考虑投入与回报外还应考虑以下问题：首先把握好负债率指标。从发达国家控制负债率看都具有具体标准，日本在第二次世界大战后，资金缺乏，企业多举债经营，因而负债比率很大，各年代一般均在70%～80%之间。美国负债率控制在40%～50%之间。目前，我国统一的负债率指标虽不存在，但对具体企业来说应制订合理的负债率上限指标，来切实控制负债风险。以下为偿债能力指标。其计算公式为：负债比率=负债总额
第二篇：企业负债经营的问题与对策(外文)
企业负债经营的问题与对策
外文资料翻译
The advantages and disadvantages of debt management
I.INTRODUCTION Liabilities can raise the money.Enterprises in the case of insufficient funds, debt management may use more power to expand enterprise scale and economic strength, short time to improve the operation efficiency of enterprises and competitiveness.Any a enterprise not only in the case of insufficient funds need indebtedness, in funds under the condition of relatively abundant indebtedness is also very necessary.Even if an enterprise internal capital accumulation, more by its own capital alone enterprise scale and he can use the amount of money is limited.Through responsible business, and control can be obtained more the amount of capital.As long as reasonable use these funds organization and coordination, expand the business scope of business and the way of thinking, improve the technology and equipment, reform process, the introduction of advanced technology, updating equipment, expand the scale of enterprise, broaden the scope of business, improve the quality of the enterprise, can strengthen enterprise economic strength and competition ability.II.The advantages of debt management Debt management is a commodity to a certain stage of economic development.The inevitable product of market economy is the only way for the development of enterprises.Enterprises to develop, relying on internal accumulation and its own funds to meet the needs of enterprise development, not only does not allow time and the number would still be difficult to meet the demand, it will lose business opportunities and constraints of the rapid development of enterprises.Rational use of debt, to enable businesses to obtain financial leverage effect.Improper use may increase the enterprise’s financial risk, so that enterprises involved in financial crises.Tax debt can play a role.Because under the current system, the financial liabilities included in the cost of interest, and before the deduction of income tax, it can generate tax so that small business income tax, thus increasing the equity capital gains.The higher interest charges on, the greater the tax section, so that businesses with liabilities using its own funds for all businesses compared to the cost increase, reduction in profits.The amount of income tax be reduced, thereby reducing the amount of income tax paid to reduce the tax burden on enterprises.Liabilities of business enterprises can reduce the cost of capital.Operating requirements of the liabilities of enterprises regularly pay interest and principal payments due to creditors for a smaller investment risk and therefore required a low rate of return on investment.In addition, the role of the above-mentioned tax and therefore the cost of debt capital is usually less than the cost of equity capital.Liabilities of business can benefit from inflation.Liabilities are generally due to debt service, an increase in the inflation rate, the original liability of the real purchasing power will decline, after the enterprise by reducing the amount of debt service, in fact, is to shift the consequences of currency depreciation to the creditors.Debt management is beneficial to maintain control of companies.In the enterprise facing a new financing decisions, such as if to find stock way to raise equity capital, not only the cost of capital than debt financing, will also bring equity scattered, affect the existing shareholders for the control of the enterprise.But if to issue bonds or borrow from Banks and other financial institutions capital, to raise debt capital, the creditor has no right to participate in the company's operating decisions, while expanding enterprise capital source does not affect the control of the enterprise, is conducive to maintaining existing shareholders control enterprise production and business operation activities.The balance of financing in comparison with other modes of financing, financing a short time, to spend a small price.Borrowing in particular, after consultation of the loan amount, repayment terms, with the period shall change, but also for solution through consultations with greater flexibility.Ⅲ.The disadvantages of debt management
Debt to maintain the existing shareholders under the premise of control brought about by the rapid growth of wealth.Thus, capital markets, as well as for business managers have entrepreneurial spirit and readiness to take risks is a positive innovation as an important sign of the measure, that is, the level of debt.However, enterprises in the process of debt as a result of the business environment there are many uncertain factors, especially in pre-borrowing the idea of operating conditions is not conducive to business development, will result in the risk of debt.Run the risk of liability comes mainly from the financial risk and business risk issues.Financial risk is increasing due to the use of debt and financial burden, and thus the solvency of the enterprise may be lost, eventually leading to the risk of corporate insolvency.When enterprises are facing low economic development, due to a fixed amount of the interest burden, the profits will fall, bringing the interests of a substantial decline in rate of return of negative impact.Funding for the liabilities, businesses have due and timely payment of interest and a statutory duty to repay the principal.Once the financial conditions deteriorate, or the operation of short-term funds is inappropriate, it will enable the enterprises are facing the risk of insolvency.Thus, on the one hand, may cause long-term part of the short-term liabilities, and enable enterprises to increase the operating costs;On the other hand, will also affect the credibility of enterprises to make financing more difficult.Excessive debt is likely to cause the agency conflict between shareholders and creditors.The creditors' interests are not compromised a premise condition is the enterprise the risk degree is in predicting the allowed range.In the real economic life shareholders tend to invest in risky projects, because if the project is successful, the creditors can get fixed interest and principal, the rest of the profits for shareholders possess completely, and then realize the transfer of wealth from creditors to shareholder;If the high risk of investment project failed, the loss shall be borne by the common shareholders and creditors.In addition, shareholders to issue new bonds will also damage the interests of the creditors.Because shareholders in order to get new money, often can give new creditors claims priority, so that we can reduce new debt to pay interest rates, but also increase the risk of the creditors, led to the original real fall in the value of the bond.Debt ratio is too high, can lead to the company's share price.Business owners to the enterprise debt management's tolerance is limited.When the indebtedness of the investment rate is lower than its cost of capital, the enterprise must took part from the returns of originally by the owners used to repay the debt principal and interest, the owner income will therefore suffer.Owner may therefore selling stocks, due to the influence of psychological factors such as market expectations at the same time, enterprise's stock market is bound to decline.That stock market prices, investors will lose faith in business, this is not conducive to enterprise long-term development.Anyhow, debt management benefits a lot, but at the same time, the risk of operating liabilities are concomitant, indebtedness of the earnings and risks are fused together.Therefore, the enterprise can not blindly to finance operations with debt.Author: Gabilondo, Jose, Florida International University, Miami, Florida Latin American and Caribbean Law and Economics Association(ALACDE)Annual Papers
负债经营的优点和缺点
第一部分 介绍
负债经营是商品经济发展到一定阶段的必然产物，也是市场经济中企业发展的必由之路。企业要发展，仅靠内部积累和自由资金来满足企业发展的需要，不仅时间上不允许，而且数量上也难以满足需求，这会使企业丧失商机，制约企业的快速发展。负债经营是一把双刃剑，合理运用负债经营，能使企业获得财务杠杆效应，使企业由小做大，最大限度的使企业资产增值，使企业走向辉煌。然则运用不当则可能增加企业财务风险，使企业陷入债务危机。第二部分 负债经营的优点
负债可以筹到资金。企业在资金不足的情况下，负债经营可以运用更大的资金力量来扩大企业的规模和经济实力，短时间提高企业的运行效率和竞争力。任何一个企业不仅在资金不足的情况下需要负债经营，就是在资金比较充裕的情况下负债经营也是十分必要的。即使一个企业内部积累资金再多，单靠自有资金企业的规模和他所能运用的资金数量也是有限的。企业通过负责经营，可以取得和支配更多的资金量。只要合理的组织和协调使用这些资金，扩大企业的经营范围和思路，改善技术设备、改革工艺、引进先进技术，更新设备，扩大企业规模，拓宽经营范围，提高企业素质，就能增强企业的经济实力和竞争能力。
负债可以扮演一个节税角色。因为在现行体制下,金融负债包括在成本的利息,在扣除所得税,它能产生税收,以便中小企业所得税,从而增加股权资本收益。较高的利息越大,税收部分越低,因此,企业使用自有资金与负债相比,对所有企业成本增加,利润减少。所得税的金额减少,从而减少了所得税的金额支付给减少企业的税务负担。
负债可以降低企业的资本成本。负债经营的企业要求被定期支付利息和本金，由于债权人对于一个较小的投资风险,因此需要一个低利率的投资回报。此外,上述税收的作用,因此债务资本的成本通常低于股权资本的成本。
负债业务可以受益于通货膨胀。负债通常是由于债务服务,提高通货膨胀率,原始的责任的真实购买力将下降,在企业通过减少债务服务的数量,实际上,是将货币贬值的后果转移给债权人。
负债经营有利于企业控制权的保持。在企业面临新的筹资决策时，如果以发现股票等方式筹集权益资本，不仅资金成本要高于负债筹资，还会带来股权的分散，影响到现有股东对于企业的控制权。但如果以发行债券或向银行等金融机构借入资本等方式筹集债务资本，债权人无权参与公司的经营决策，在扩大企业资金来源的同时不影响企业的控制权，有利于保持现有股东控制企业的生产经营活动。
负债融资相比其他融资方式,融资短时间,花很小的代价。尤其是,协商后的贷款金额、还款条件,使用周期将改变,可以通过协商解决和更大的灵活性。第三部分 负债经营的缺点
债务维持现有股东的前提下所带来的财富的快速增长。因此,在资本市场下,企业具有创业精神,乐于承担风险是一种积极创新的一个重要标志,可以衡量债务水平。然而,企业债务的过程中由于商业环境有许多不确定的因素,特别是在计划借款的想法不利于商业发展,将导致债务的风险。负债经营的风险主要来自金融风险和经营风险问题。
财务风险是由于使用增加的债务和财政负担,因此企业的偿付能力可能会丢失,最终导致企业破产的风险。当企业面临经济发展水平低,由于一个固定数额的利息负担,利润将下降,带来的利益回报率大幅下降的负面影响。企业由于和及时支付利息和偿还本金的法定义务。一旦财务状况恶化,或操作的短期资金不合适,它会使企业面临无力偿债的风险。因此,一方面,可能会导致长期的部分短期债务,使企业增加运营成本;另一方面,也会影响企业的信誉,使融资更加困难。
过度负债有可能引起股东和债权人之间的代理冲突。债权人的利益不受损害的一个前提条件是企业的风险程度要处于预测所允许的范围之内。而在现实经济生活中股东往往喜欢投资于高风险的项目，因为若项目成功，债权人只能获得固定的利息和本金，剩余的高额利润就全为股东占有，于是就实现了财富由债权人向股东转移；若投资的高风险项目失败，其损失由股东和债权人共同承担。另外，股东发行新的债券也会损害原债权人的利益。因为股东为了获得新的资金，往往会给新债权人更优先的索偿权，这样可以降低新债务实际承担的利率水平，但同时也使原债权人承担的风险增大，导致原债券真实价值下降。
负债比例过高，可能导致公司的股价下跌。企业所有者对企业负债经营的容忍程度是有限的。当负债经营的投资收益率低于其资本成本时，企业必须从原本由所有者享有的收益中拿出一部分用于偿还债务本息，所有者收益会因此受到损害。所有者可能会因此抛售股票，同时由于市场预期等心理因素的影响，企业的股票市价必然会下降。而股票市价下跌，投资者就会对企业失去信心，这不利于企业长期的发展。
总之，负债经营好处很多，但是与此同时，负债经营的风险也相伴而生，负债经营的收益和风险是相互融合在一起的。因此，企业不能盲目负债经营。作者：加比隆多,何塞,佛罗里达国际大学,迈阿密,佛罗里达
资料来源：拉丁美洲和加勒比地区法律和经济学协会(ALACDE)论文
第三篇：企业负债经营的问题和对策
企业负债经营的问题与对策
摘要
随着市场经济的不断深入，企业与企业之间的竞争日趋激烈，想要求得生存，就必须增强自身的实力。资金是所有企业在发展过程中都会碰到的一个突出问题，但是仅靠企业内部积累资金来满足自身发展的需要，不但在数量上而且在时间上也不能实现企业价值最大化。负责经营已是广大企业所接受的一种融资方式，它是通过银行借款、发行债券、租赁和商业信用等方式来筹集资金的经营方式。企业负债经营，有利也有弊，本文就此谈谈它的问题与对策。
关键字
负债经营
两面性
资产结构
营运资金
财务杠杆
财务风险
一.引言
目前,我国许多企业由于使用负债经营策略不当,仅仅看到负债经营有利于企业发展的一面,而没
有认识到它可能潜伏危机的一面,导致对资金的刚性需求,从而使其陷入债务危机,过高的负债率使
企业因沉重的债务压力而感受到了生存危机
。更有甚者,由于这些企业的负债大部分是属于对银行的负债,故而直接导致了银行的不良资产增加
。这样一来,企业的沉重债务将严重阻碍企业自身及银行的改革进程
。那么,我国企业为什么会形成如此沉
重的不良债务呢
?
以下笔者会对我国企业负债经
营的问题与对策作以分析,然后对表层原因进行一般性分析,最后剖析其深层次原因。
二.企业负债经营现状及成因
（一）1，企业负债经营的现状分析
目前,我国不少企业,尤其是国有企业存在着资本金和债务比例不合理,负债比率过高的状况,主要表现在以下方面
:
1、（1）从企业的资产负债来看,负债比率过高
。根据国家经贸委和国有资产管理局的统计资料,我国企业
（国
有
企
业)的资
产
负
债
率,1991年平均
为6015
%,1992年为6115
%,到
1993年上升到71179
%,1994年为
7012
%,而1995年则达到80
%以
上
;
1996年达到8211
%
;
1997年、1998年
为80%
。从总体上看,我国企业的资产负债率偏高,已远
远超出国际评估标准
。有些企业的负债比率已突破100%的警界线
。从债务负担的绝对值看,有些企业的债务相当于资本金的数几倍。
（2）
从企业的负债结构比率看,流动负债过度,长期负债水平普遍偏低
。根据经验标准,流动负债与长期负债的比率一般要求达到50%,而我国企业总体平均达到
%,比经验标准超过
个百分点
左右,这说明我国企业的流动负债过度
。一般而言,长期负债率应在30
%
%之间,而我国企业年均
为
%左右,这说明我国企业的长期负债处于较低水平。
（3）从企业的偿债能力分析,资产收益率偏低
偿债能力差
。我国企业的流动比率平均在1
左右,与经
验
标
准2相
差
约
一
倍,而
利
息
保
障
系
数
为0166,有的企业甚至为负值,这说明我国企业的偿债
能力严重不足,资本收益率偏低。
（4）从企业的融资方式看,我国企业资金需求过分依赖银行
。我国企业长期负债的80
%,流动负债的30
%以上来自银行贷款,企业正常的生产经营资金有三分之一要靠企业间的结算债务来维持,相互拖欠，“三角债”现象严重,这足以表明我国企业的债务结构已处于高危险状态。
(5)
从企业间负债水平看,相差悬殊
。中国工商银行上海经济信息咨询公司数据库编列的1285
户国
有
工
业
企
业
资
料
显
示
:
资
产
负
债
率
最
高的达到18914
%,最
低的仅
为
16133
%,两
者
相
差
10倍
以上
;流动负债与长期负债比率最高的达
1066%,最
低为零,即无负债
。其中资产负债率高达
70%以上的企业共
926
户,占总户数的7211
%
;
在70%以下的仅为
2719
%
;流动负债率超过
%的有1253
户,占总
户
数
9715
%,而
低
于
%的有
32户,仅
占2155
%
;长期负债率超过
%的有
332
户,占总户
数的2518
%,其中超过
%的有
160
户,无负债的有
128
户
。通过以上现状分析,说明我国企业普遍存在着过度负债的经营状况,企业生产经营基本上是依靠高额负债来维持
;有相当多的企业利不抵息,靠借新
债还旧债度日,从而陷入恶性循环
。但是,过度负债
并非是我国企业,尤其是国有企业的独有现象,日
本、韩国在经济起飞阶段均出现过企业借款的“超
借”现象,并且在发达国家、其他发展中国家也都不同程度的存在着过度负债现象。
除了以上对我国企业负债状况从量的方面分析外,还有两种现象
。一是非经营性负债现象普遍,主
要表现在:一方面企业依靠负债兴办社会福利设施
;
另一方面企业用于上交税利和社会摊派
。二是企业的负债沉淀现象严重。
2，企业过度负债成因的一般分析
我国企业,尤其是国有企业造成过度负债现象的原因是复杂的,多方面的;
既有历史原因,又有现实原因；既有主观原因，又有客观原因。当前在金融危机的大背景下，我国的很多企业面临困境，陷入“债务危机”，企业负债累累，由于企业的负债大部分是属于对银行的负债，直接导致银行的不良债务加大，以至于严重阻碍了企业自身改革的进程，同时也使专业银行商业化的改革受阻。基于此,我们必须对导致企业过度负债的原因进行多方面分析,以谋求适合我国国情的化解
对策
。在学术界,对企业过度负债现象的原因也存
在着一些观点,概括起来主要有以下几个方面
:
(1)
认为企业的高负债是计划经济向市场经济过渡的必然
。在传统的计划经济体制下,相当一部分债务是由各级政府投资决策失误造成的;
而在市场经济体制下,债务继续延袭。
(2)
认为企业缺乏市场机制,经营管理不善,经济效益低下,尚未形成良性的资本积累机制
。企业
受政绩驱动,热衷于搞外延性扩大再生产和基本建
设,这使企业的债务负担加重。
(3)
认为银行经营管理不善
。长期以来,银行放
款方式对担保抵押贷款,票据放款方式推行不力,再加上银行内部对贷款的权责划分不清,以贷谋私或
不负责任的贷款行为,这些都助长了企业内部的高
负债经营,结果导致银行自身的资产受牵连。
三.企业负债经营的风险
风险是一个与损失相关联的概念，是一种不确定性或可能发生的损失。财务风险是指企业因使用债务资本而产生的在未来收益不确定情况下由主权资本承担的附加风险。如果企业经营状况良好，使得企业投资收益率大于负债利息率，则获得财务杠杆利益，如果企业经营状况不佳，使得企业投资收益率小于负债利息率，则获得财务杠杆损失，甚至导致企业破产，这种不确定性就是企业运用负债所承担的财务风险。
企业负债经营主要的风险表现在以下几个方面：
（1）资金流动性差偿还能力不足时给给企业生存带来威胁
债务的本金及利息是企业必须按时偿还的法定责任。偿还短期债务主要的资金来源是流动资产，当企业整体资产的流动性较弱，变现能力弱的资产较多时，其财务风险就较大，如果企业无法在短期能变现偿还到期债务，这时企业只能宣布破产。
（2）经营失败影响企业的正常发展
当经营失败时，企业的利润率低于利息率，利息费用需要用企业的利润额进行弥补。此时，企业获得的利润降低，最终减小企业的自身利润率，降低盈利能力，甚至造成亏损，影响企业的正常发展。
（3）负债成本增加通货紧缩，资金供不应求时，利息率就可能上升，此时企业负债成本将会增加
在通货紧缩时，货币升值，物价下跌。企业借债必然造成企业担负的利息上升，从而导致负债成本的增加。
（4）再筹资风险
由于负债经营使企业的负债比率增大，对债权人的债权保证程度降低，这就在很大程度上限制了以后增加负债筹资能力，使未来筹资成本增加，筹资难度加大。
四．对于经营风险的控制策略
香港百富勤公司在1996
年进入了
全
球
500
强
行
列，但
时
隔
不
到
两年，因无力偿还几千万美元的债务而宣告破产，十年辉煌毁于一旦。珠海巨人集团的财务危机源于兴建“巨人
大厦”时所欠的4000
万元人民币债
务，上市公司“郑州百文
”也是如
此。
负债经营作为投资体制改革后的客
观存在，是企业融资形式中一种可行
性选择，运
用
得
当
能
促进生
产
力
提
高，但若掌握不好临
界
点，就
可
能
误
入歧途。因此企业负债经营必须进行
风险控制。
（1）.确定合理的筹资渠道
随着经济的发展，负债筹资方式由过去单一向银行借款，发展到可多渠道筹资。企业应根据借款的多少、使用期限的长短、可承担利率的高低来选择不同的筹资方式。向银行借款仍是企业筹资的主渠道。但由于银行是进行资金宏观调控的主战场，银行贷款既要受资金头寸的限制，又有贷款额度的制约，双
向
钳
制，所
以贷
款难度较大。
向资金市场拆借，是通过金融机构组织，对某些企业的闲散资金，通过资金市场集中起来，然后再借给那些短期内急需资金的企业。通过这种渠道筹集的资金，一般使用时间长而且资金成本较高。
使用商业信用，这是当今商品经济较为发达的国家普遍采用的一种筹资方式，不仅成本
低，而
且
十分
灵活。在交易活动中，它可以背书转让；在资金紧张急需现款时，可以在银行贴现取款，它是解开“债务三角”的最
佳选择。但使用商业信用健全的经济法规和良好的商业道德才能
稳妥地为我所用。
企业在选择筹资方式时，应努力降低资金成本，考虑借入资金的期限结构。企业借入资金的使用期限短，不能还本付息的风险就大；使用期限长，虽然风险小，但是资金成本高。企业对不同期限的借入资
金要合理搭配，以使每年还款相
对
均
衡，避
免
还款时间过于集中。
（2）把握负债临界点和筹资时机
企业应在债务资本结构适当、债务数量适度的情况下，把握负债经营时机。这就要求负债的时期尽量符合企业业务的经营周期。企业财务人员在筹集资金时必须根据
资金需求的具体情况，合理安排资金的筹集时间，适时获取所需资金。负债时间过早，筹集的资金将形
成投放前的闲置，增加债务资金成本
；负
债
时
间
过迟，则会失去资金使用的最佳时效，错过资金投放的最佳时间，丧失投资获利的机会。因此，要充分利用时间差，少投入、晚支付，早产出、多产出。付款要力争分期分批，并推迟部分资金支付。在法律允许的前提下，力争占用对方一定时间的资金。相反，在销售中，必须以责任制促使货款加快回笼。在举债投资中，在时间上要有超前意识。对发展前景好的项目，初露苗头时就应适时举债投入，捷足先登，抢占市场。相反，有些当时效益很好，一旦环境条件变化就会失去优势的项目，必须动态考虑果断决策。
（3）加强营运资金管理
一般来说，负债
投
入，一类
用
于企业长期投入，如固定资产投入；一类用于日常经营性投入。在决定长期投入时企业要使用投资收益率法、现值法、内含报酬率法、现
值
指
数
法
等相关决策方法，认真分析项目的可行性。此外，还应以有关不确定因素进行定量分析和定性分析，充分考虑未来经济环境可能出现的变化，修正投资方案，提高投资成功率、降低风险。负债投入是日常经济业务的决策，如大宗原材
料
和
商品的采
购、预
付
货款、联购分销等业务
活
动，在进
行
这类决策时，应充分考虑市场风险、价格走向等。此外，企业应存有可应付一般意外和危机的一定数量的资金，以备紧急情况下可随时支付。同时，企业还要对资金进行严格管理、合理运作。企业借入资金的投资方向不同，其产生效益的时间和水平也就不同。一般而言，长期投资产生效益的时间间隔较长、财务风险较大，短期投资产生效益的时间较短，财务风险相对较小。
（4）对负债经营的风险进行预警分析
对于企业负债经营
过程中产生的经营风险需要进行预警分析，以便防范。一般情况下，债务利息偿还倍数可作为预警的主要指标。债务利息偿付倍数
=（净收益
+
利息费用
+
所得税）÷利息费用。为了企业的长远发展，应同时考虑债务本金偿还能力，应将债务偿还本息偿付比率作为预警指标。债务偿还本息偿付比率
=息
税
前
利
润
÷〔利
息
费
用
+
债
务
本金÷（1-
所得税率）〕。显然，这个比率越高，表明企业的负债本息偿还能力越高，负债经营的风
险
越
低
；反
之
这个比率越低，表明企业的负债本息偿还能力越低，负债经营的风险越高。在通常情况下，可这样确定预警信息：当这个比率大于
1.50
时，无需发出预警信息；当这个比率处于
1.25～1.50
时，需要发出轻度预警信息；当这个比率处于
1.10
～1.25
时，需要发出中度预警信息；当这个比率处于1.00～1.10
时，需要发出强度预警信息。若这个比率等于
1，表示负债经营收益刚够支付利息费用，负债经营已无利可图，预示负债经营已出现风险；若这个比率小于
1，表明负债经营收益已不足以支付债务利息，此时企业必须用自有资金的收益来补
偿债务利息，实际上企业负债经营已处于亏本的地步。当后两种情况出现时，企业应果断停止负债经营。
结论
负债经营固然有对公司、对股东有利的一面，但过度负债会加大公司的财务风险，因而公司理财要注意负债的合理比率。我们必须摒弃“保守经营”的传统观念，充分利用财务杠杆效应，争取最大利润。同时，我们又必须严格、科学地遵循财务原理，把握负债经营的“尺度”，正确地理解负债经营，才能使负债经营给企业带来良好的收益，使企业拓宽经营之路，从而保证企业在社会主义市场经济竞争中立于不败之。负债经营既能发财，也能垮台。该贷不贷，财运不来；不该贷而贷，自找祸害。只要投资收益率高于借款利率，维持合理的负债规模，优化负债结构，提高经营管理水平，认真监控和规避风险，负债经营将给企业带来丰厚的回报。但如背离市场经济法则，盲目失控地进行负债经营，亦必将给企业造成惨痛的后果。负债经营是发财？是垮台？高明的企业家当察之、慎之，避害趋利，奋力为之。
参考文献
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:
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.--余绪缨主编《企业理财学》
第2
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辽宁人民出版社,1996
第四篇：论文-企业负债经营问题研究
商业大学本科生
学 年 论
2010年10月9日
文
指导教师评语
企业负债经营问题研究
成 绩
指导教师签字
****年**月**日
目 录
内容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1企业负债经营的利弊．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 1.1企业负债经营的优势．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 1.2负债经营对企业的影响．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 企业负债经营的两重性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2.1通过负债经营形成规模经济 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．
2.2负债经营的风险性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 负债经营风险的防范．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.1应树立风险意识．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.2应建立有效的风险防范机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.3应确定适度的负债数额，保持合理的负债比率．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.4应根据企业实际情况，制定负债财务计划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3.5针对由利率变动带来的筹资风险．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4负债经营的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4.1坚持负债经营数量适度原则．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4.2负债经营的具体运作情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 参考文献．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2 3 4 4 4 4 5 5 5 6 8
内容摘要：负债经营是市场经济的重要特点之一，并非所有企业都能走上“负债经营-提高盈利能力-及时还债-继续负债经营发展企业” 的良性循环之路。这里需要全面分析和科学的经营思想。负债经营不仅可以满足企业资金的需要，加速企业的发展,而且也可以把社会上的闲散资金充分利用起来,使债权人在经济上获取回报。关键字：负债经营;效益最大化;负债经营策略;负债经营的风险
1企业负债经营的利弊
1.1企业负债经营的优势
1.1.1 具有迅速筹集资金的作用。
可以迅速筹集资金, 弥补企业发展资金不足, 增强企业经济实力。在市场经济的激烈竞争中, 新技术、新产品层出不穷, 企业必须不断开拓, 才能获得生存和发展。有了新产品, 有了发展的机遇, 没有足够的资金去扩大生产经营, 去开拓市场, 就会丧失机会。采取负债经营的战略, 便可先发制人, 占领市场, 以获取较大收益。所以企业必须不断开拓进取, 才能求得生存和发展。而企业自身的资金有限, 显然不能满足扩大再生产的需要, 企业利用负债经营, 可以补足自身资金的缺陷, 争取先发制人, 抢占市场以获取较大收益。
1.1.2 有利于企业加强经营管理, 提高经济效益。
负债经营是一种具有驱动力和风险性的经营方式, 它使企业承担一定的债务压力。这种压力可以增强企业在资金使用上的责任心和紧迫感, 使经营者自觉加强管理, 提高资金利用效率和企业经济效益。能促进企业加强管理, 提高资金使用效率。近年来, 企业成为自主经营, 自负盈亏的法人实体后, 企业经营者不用扬鞭自奋蹄, 负债经营的重鞭又催着他们把精力集中到以搞活经营为重点和以提高效益为核心的经济活动中来, 最大限度实现资金的增值。1.1.3 具有抵减税负的作用。
由于企业的债务利息可以计人企业的经营成本, 在税前利润中扣除, 减少企业的应税所得额, 从而减少所得税支出。增加企业经济效益借入资金在正常率的前提下具有节税作用, 按照《企业会计准则》规定, 企业借入资金所耗费的成本, 即负债利息, 引作为企业的财务费用, 直接计入当期产品成本或作为期间费用直接计入当期损益, 在税前列支, 故可减少所得税的交纳额, 从而减轻企业的税负, 增加企业经济效益。
1.1.4 能够减轻通货膨胀带来的损失。
负债通常要到期才还本息, 在市场利率低于通货膨胀率的情况下, 企业负债实际是将货币贬值的后果转嫁给债权人。因此, 企业资金中债务资金比例越大, 对企业越有利长期负债比例越大, 对企业越有利。在通货膨胀情况下, 负债经营还可使企业得到由于货币贬值而产生购买力变化的利益。这是由于企业采用负债方式超前使 用了资金, 而把由于通货膨胀带来的可能损失转移给了资金出借者。
1.1.5 利用负债方式筹集资金还可使企业既增加资金总额, 又不分散企业的控股权, 保护原有股东的权益。
负债经营对企业的发展壮大有积极作用, 但如果企业对负债的数量、限度、渠道和方式选择不合理, 以及对债务资金使用不当, 也会给企业带来很多负面影响。因此, 举债筹资比增发股票等筹资更容易得到股东大会的支持。1.2负债经营对企业的影响
负债经营从增加企业经济效益的角度来看, 对于企业是十分有利的。但是在实际运用过程中, 由于企业对举措筹资的数量限度、渠道和方式选择的不合理以及所筹资金使用不当也会给企业带来很多负面影响。
1.2.1 影响企业生存的主要因素有债务规模过大带来的风险。
企业负债比例较大, 财务风险就越大。当企业生产经营出现大的失误时, 投人资金不能收回, 最后无力偿还到期债券, 企业就会倒闭。1.2.1 由于企业未来的现金流量不稳定和债务调度不合理。
会使企业产生债务困难, 加剧了企业破产的危险。会使企业产生债务困难, 即企业可在经营上获利但短期内却无偿债资金, 不得已用贱卖动产、不动产或其他方式抵偿债务, 使企业发生亏损, 加大破产的危险。企业破产后,又会给债权人带来经济损失, 债权人为度过难关, 很可能又向新的债权人举措, 从而造成企业间或企业与个人之间的“ 三角债”。
1.2.3 经济不景气, 资金供不应求时。
利率就可能上升, 此时企业负债成本将会增加价格不变或价格提高幅度小于负债利率提高幅度时, 企业利润将减少当经营利润不足以抵偿债务利息时, 企业将赔本经营, 严重时可能导致破产。企业负债经营的两重性
负债筹资具有两重性，一是收益性；二是风险性。
负债经营的收益性：企业通过负债经营利用财务杠杆能够取得更大的经济效益。发挥财务杠杆作用当资本结构固定时，企业所需支付的债务利息是固定的。通过负债经营改变营业规模使营业利润增加时，单位营业利润所分摊的的利息费用亦会相应改变，从而达到改善股东收益率的效果。2.1通过负债经营形成规模经济
在市场竞争中，负债经营能够在较短时间内筹措充裕的资金从而形成经营的规模效益。由于规模经济的存在，负债经营的企业能够比其他企业更具有规模上的竞争优势。
通过节税增加企业潜在收益按照我国现行税法的规定进行税收筹划，债务资本可以产、生节税效应，其节税额与利息费用成正比。
通过负债经营，债务利息从纳税所得中扣除，从而增加权益资本收益。提高资金使用效率负债经营迫使投资者重视投资的经济效益，树立资金的时间价值观，克服债务资金在投资过程中的闲置浪费现象，加强资金的合理化使用、调度，同时在企业内部管理和资源配置上也要不断加强，建立强有力的内部管理和最优资源配置。降低资本成本，影响资本结构决策由于债务利息率通常低于股票股利率和债务利息可以从税前支付的双重影响，企业为降低加权平均成本则应在一定范围内提高债务资本比例。
2.2负债经营的风险性
一般而言，经营过程中的收益与风险是对等的。负债经营在具有收益性的同时也存在风险性。
财务杠杆的负效应。当企业资产利润率低于同期债务利率时，负债经营就会带来财务杠杆的负效应，由于存在固定额度的大量利息负担，使企业的财务负担加重，导致企业财务出现严重亏损，企业必须利用好财务杠杆。
负债规模的风险。如果企业负债的规模过大，一旦企业的生产经营出现失误，投入的资金不能收回，不能有效的发挥债务资本的作用，那么到期将无法偿还债务，企业将可能遭受更大的损失，同时企业本身的信誉和以后的再筹资将受其影响。经营者应把握好负债的度，把由负债引起的财务风险降至最低。
偿债能力的风险。企业在负债经营过程中，如果投资项目的资金回收与预期收益存在不确定性，则其到期偿债的能力就存在风险。到期若是无力还本付息，负债企业在承担违约责任的同时进一步将会受到加息、罚息的财务损失。本身已存在经营风险的企业又将承担一笔利息支出，结果将造成财务的进一步恶化。
再筹资风险。负债经营会使企业的负债比率增大，当债务规模超过一定限度时，债权人的债权就不能得到有效保证，使债权人债权投资的风险增大。这样给企业带 来再筹资的困难，在很大程度上限制了企业以后的再筹资能力。负债经营风险的防范
负债经营是现代企业的主要经营手段之一，运用得当会给企业带来收益，成为发展经济的有利杠杆。但是，如果运用不当，则会使企业陷入困境，甚至会将企业推到破产的境地。因此，企业对负债经营的风险应有充分的认识，必须采取措施发防范负债经营风险的发生。3.1应树立风险意识。
在社会主义市场经济体制下，企业成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的独立商品生产者和经营者，企业必须独立承担风险。企业在从事生产经营活动时，内外部环境的变化，导致实际结果与预期效果相偏离的情况是难以避免的。如果在风险临头时，企业毫无准备，一筹莫展，必然会遭致失败。因此，企业必须树立风险意识，即正确承认风险，科学估测风险，预防发生风险，并且有效应付风险。3.2应建立有效的风险防范机制。
企业必须立足市场，建立一套完善的风险预防机制和财务信息网络，及时地对财务风险进行预测和防范，制定适合企业实际情况的风险规避方案，通过合理的筹资结构来分散风险。
3.3应确定适度的负债数额，保持合理的负债比率。
负债经营能获得财务杠杆利益，同时企业还要承担由负债带来的筹资风险损失。为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，以实现风险与报酬的最优组合。在实际工作中，如何选择最优化的资金结构，是复杂和困难的，对一些生产经营好，产品适销对路，资金周转快的企业，负债比率可以适当高些；对于经营不理想，产销不畅，资金周转缓慢的企业，其负债比率应适当低些，否则就会使企业在原来商业风险的基础上，又增加了筹资风险。根据国家有关部门统计，目前我国企业资产负债率普遍过高，一般在70%左右，有的在80%以上，为了增强抵御外界环境变化的能力，我国企业必须着力于补充自有流动资本，降低资产负债率。
3.4应根据企业实际情况，制定负债财务计划。
根据企业一定资产数额，按照需要与可能安排适量的负债。同时，还应根据负债 的情况制定出还款计划。如果举债不当，经营不善，到了债务偿还日无法偿还，就会影响企业信誉。因此，企业利用负债经营加速发展，就必须从加强管理，加速资金周转上下功夫，努力降低资金占用额，尽力缩短生产周期，提高产销率，降低应收账款，增强对风险的防范意识，使企业在充分考虑影响负债各项因素的基础上，谨慎负债。
3.5针对由利率变动带来的筹资风险。
应认真研究资金市场的供求情况，根据利率走势，把握其发展趋势，并以此做出相应的筹资安排。在利率处于高水平时期，尽量少筹资或只筹急需的短期资金。在利率处于由高向低过渡时期，也应尽量少筹资，不得不筹的资金，应采用浮动利率的计息方式。在利率处于低水平时，筹资较为有利。在利率处于由低向高过渡时期，应积极筹集长期资金，并尽量采用固定利率的计息方式。
另外，对于筹集外币带来的风险，应从预测汇率变动的趋势入手，制定外汇风险管理战略，通过其内在规律找出汇率变动的趋势，采取有效的措施防范筹资风险。并且在预测汇率变动的同时，还应在筹资战略上和具体筹资的过程中做出防范风险的安排。例如：注意债务币种和期限的分散以及对债务货币实行“配对管理”等。负债经营的策略
通过以上对负债经营的分析可以看出, 运用负债经营战略确实需要把握好“ 度” , 如何科学地负债经营, 从而给企业带来巨大效益, 这是运用负债经营战略的关键。
4.1坚持负债经营数量适度原则。4.1.1正确把握筹资时间原则。
企业对资金的需要有一定的时间性, 它过早进人企业会造成资金闲置浪费, 过迟又不能满足企业的需要, 所以要做好所筹资金时间与运用资金的衔接工作。4.1.2合理确定负债经营的资金来源结构。
资金来源结构指资金来源项目构成和各个项目资金占全部资金比重。主要指合理安排负债与资本金比例。4.1.3效益原则。
投资的目的和动机是为了获取效益, 企业生产经营活动是以提高经济效益为核心的, 负债经营企业必须坚持效益第一的原则。只有以提高经济效益为中心, 科学决 策, 不断完善经营机制, 才能创造出较高的利润率。4.1.4坚持负债经营的自主、公开原则。
负债经营涉及到投资者和筹资者两个主体。坚持自主原则, 就是要求对债权、债务行为不可硬性摊派和强制推行, 应该是双方互利互惠的。否则负债经营难以顺利开展。负债经营坚持公开原则要求筹资者公开有关的财务状况、财务政策、企业目标等, 以便于投资者作出正确的投资决策。4.2负债经营的具体运作情况
一个企业如果采取负债经营的战略, 首先要保证其产品有可观的市场前景, 这样, 才能发挥负债的杠杆作用。否则将会使企业陷人严重的债务危机。负债经营企业的筹资一般是向商业银行等金融机构或向信托投资公司等非金融性企业借款, 或通过有关银行向社会发行企业债券进行的。企业以负债形式筹资, 它要按期归还本息, 存在着风险,但要求的报酬率比权益资金低, 包括长期负债与短期负债。从筹资角度看, 企业主要是长期负债筹资, 包括向银行和其它金融机构举借长期贷款、发行长期债券等。一般来说短期负债的筹资主要是解决临时的资金需要, 例如, 向银行及其它机构举借短期借款、发行短期债券等。4.2.1债券筹资。
它的特点是成本低, 债券利息在税前支付,有一部分利息由政府负担, 能起财务杠杆作用, 且保证控制权, 债券人只收回有限收入, 更多的收益留给股东或留归企业。但风险高, 要定期支付利息, 按期还本, 且筹集资金有限。4.2.2长期借款筹资。
指企业根据借款合同向银行或其它金融机构借人的需要还本付息的超过一年以上的款项。它的特点是筹资速度快, 比债券支付的利息低, 借款条件弹性大, 借款时间、数量、利息等可当面协商。但风险大, 限制条件多, 数额有限。4.2.3短期负债筹资。
方式有短期银行借款, 商业信用、商业票据, 其它短期融资等, 通常是流动资产需要或生产经营周转产生的经营负债, 其风险大于长期负债, 付款期短, 如无足够现金付到期负债, 可能会导致财务困难。4.2.4租赁融资。
这是一种较理想的筹资方式, 可避开借款或债券对生产经营活动的限制, 租赁条 款对承租人经营活动很少加以限制, 它不需要抵押, 可满足企业对固定资产长期使用的要求, 且可能减少设备陈旧老化的风险。但该种方式租金比负债购入资产利息高, 困难时固定的租金也会成为企业的负担。
以上几种方式都是负债经营常见的形式, 各有优缺点。不同的企业可根据自身的情况灵活地选择适应自身的筹资方式, 同时企业还要制定严格归还资金程序, 维护投资者的权益, 形成有自己特色的负债经营模式。
负债经营, 既是一项财务策略, 更是一种经营战略, 需要企业家具备勇于开拓、敢于承担风险的现代经营意识。负债经营的目标应是以最小的成本和最小的风险来获取债务资金和最大的负债融资利益。全面、准确地了解和把握负债经营, 对于正确地运用负债经营战略, 争取企业最大的经济效益是十分必要的。在实现负债经营目标过程中，利益和风险共存，企业必须把握合理负债的“度”，以兴利除弊；同时，必须进行科学管理，优化资本结构，达到企业利润最大化。
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第五篇：房地产开发企业会计核算中的问题和对策
关于名晟房地产开发企业会计核算中的问题和对策的调查报告
摘要:为了能够深入理解房地产开发企业的会计核算问题，于2007年3月至6月间在泉州市名晟房地产开发有限公司进行实践调查了解。在实践过程中，通过日常的会计业务处理，对房地产开发企业在会计核算中的问题有进一步了解。房地产开发企业具有一定的特殊性，目前我国会计制度仍处在进一步改革和完善中，由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题，就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。
一、调查单位简介
泉州市名晟房地产开发有限公司位于丰泽田安路文昌大楼5楼，公司主营房地产开发，销售，出租，商品房；物业管理和承接装修及装潢业务；销售，建筑材料。
二、调查内容
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断发布，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。因此就以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
（一）房地产开发企业会计核算存在的问题
1.房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权1
过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。在名晟房地产开发有限公司核算中是以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理.2.房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
在名晟房地产开发有限公司的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
（二）完善房地产开发企业会计核算规范的对策
1.正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买
卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。虽然收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
应引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成本的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且
不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户.这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
由于名晟房地产开发有限公司是一个规模较小的房地产开发企业，因此适用计划售价成本率法。
三、实习总结
在名晟房地产开发有限公司为期3个月的会计核算工作过程中，通过对 房地产开发企业会计核算的存在的问题： 房地产开发企业收入确认的复杂性、房地产开发企业商品成本与售价的不配比性。并在相关资料的查找和实践过程中获取实完善房地产开发企业会计核算的存在的问题的实际解决方案： 正确确定和应用收入确认标准、引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比。从而更好了解会计在实践过程中的应用。
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