加油站收购工作流程计划

第一篇：加油站收购工作流程计划

加油站收购工作流程计划

1.信息收集与处理

1.1 利用兴隆油品公司提供的加油站信息资料库，过滤出社会、私营加油站信息。1.2 利用网络(黄页、工商网、加油站网、相关政府部门网站等)收集目标地区的加油站信息，完善资料库。另外通过朋友、中介、客户等途径收集社会、私营加油站信息。1.3 建立完备、准确的目标地区社会、私营加油站信息资料档案。

2．明确意向

2.1 根据建立的加油站资料信息库，电话咨询加油站业主（负责人）的合作意向（转让资产、出让股权、合作经营、租赁等）。

2.2有合作意向，尽量多通过电话了解加油站的产权、资质、运营状况、位置、路段、加油设备设施等相关信息并利用传真、邮寄等方式收集加油站的证照资料。（附件1：电话询问话术和询问事项表）

2.3 通过网络调查该区域的经济发展状况、道路交通、加油站分部密度，初步分析是否有投资价值。

2.4总结信息上报，并做好实地考察的前期准备。（与加油站业主联系会谈时间、地点、制定行程路线等）

3．实地考察与调研（附件2：加油站调查表）

3.1与加油站业主(负责人)当面商谈合作事宜，了解对方真实合作意图、心理价位，并在对方配合下实地考察加油站，收集有关资料。

3.2对加油站的基本情况、资产产权和经营资质情况、地区产业及交通规划情况、周边竞争情况、车流量情况进行调查，作出详细记录，留存复印件及照片。相关信息填列于《加油站调查表》中。3.3对于加油站的各项产权证及经营证照应复核原件，并到经贸、规划、国土等政府相关部门求证。至少包括如下： 加油站企业营业执照、企业代码证、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、企业税务登记证（国税、地税）、土地使用证、房产证、他项权利证等、排污许可证或环保许可证、计量保证体系确认合格证、防雷设施合格证、消防建筑验收意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或建筑工程规划许可证

3.4视情况对加油站进行财务调查，包括如下信息：（形成财务统计表，相关信息列于《加油站调查表》中）

资产及负债的构成、金额，有无大额应收应付款项；

销售收入的构成（平均每月各品种油品销售量、金额及其它服务收入的金额，占总收入比例）；

成本费用的构成（平均每月折旧、摊销、工资及福利、销售税费、水电、维修费用费用、所得税的金额）； 各类油品的批零价差；

有无涉及抵押诉讼的或有资产、或有负债，金额多少。

视情况摘录或复印财务资料，包括： 财务报表（资产负债表、利润表）、审计报告、评估报告、资产负债、收入成本费用的清单

3.5 对车流量进行蹲点统计。形成《车流量统计表》，相关信息列于《加油站调查表》中。

4．编制调查报告，进行初步估值（附件3：加油站估值速算表）

4.1根据实地考察所收集的资料、信息、数据整理并书写详细的调查报告。4.2 根据实地考察所收集的真实数据进行初步估值。

5．确定投资价值（附件4：加油站投资可行性研究报告及投资经济评价报表）5.1 对油站进行调研，对改造费用、经营管理成本、油品平均毛利、年销售利润等数据反复论证。

5.2 考察区域发展前景、未来道路交通规划、未来车流量增长状况。5.3 考察同区域路段的其它加油站的运营状况。

5.4 根据上述调研考察得出的数据形成可行性研究报告及投资经济评价报表，上报公司领导。

6．制定投资收购策略

6.1 根据调研、评估的数据和公司的整体投资战略制定收购策略。

6.2 确认并参考加油站业主的合作意向。充分的分析、研究加油站业主的心理价位、背景资料、财务状况、对合作的急切程度等因素。

6.3充分的分析、调查此次收购活动的潜在和显性的竞争对手的实力、意图、报价等因素。

6.7 以公司的长远利益和此次投资活动的整体效益集合评估的数据并充分考虑竞争对手因素制定灵活的报价方案。

7．实质性谈判

7.1 根据制定的收购策略和报价方案与出让方进行谈判。

7.2 重点商谈价格、支付方式、资产接收、证照过户、改造审批、员工安置等。7.3 如能达成协议，将进入合同签订阶段。

7.4 如不能达成协议请示领导，修改报价方案，继续谈判，直至达成协议。

8． 制定与签订合同（附件5：合同样本）

8.1 根据谈判达成的协议并参照公司合同模式制定合同。合同详细准确的约定双方的责任与权利，并明确资金支付与接受方式。8.2将制定的合同初稿交由法律专业人士审查，并最终定稿。中间保持与出让方的沟通。8.3按照公司的制度和程序与出让方签订合同。

9．资金支付与油站接收（附件6：加油站接收登记表）9.1 根据合同的约定和公司的制度程序支付资金。9.2根据合同的约定，接收加油站。

9.3 协同公司相关部门接收加油站相关证照、印章、档案文件、车辆、办公设施、员工宿舍、食堂等；协同财务部接收加油站帐户、帐本、税票等财务资料； 协同工程部接收加油站土建设施； 协同设备部接收加油站加油、维修、照明、消防等设施； 协同人力资源部接收、安置员工； 配合行政部协同出让方完成加油站相关证照的过户、改造审批等手续。

附件1：电话询问话术和询问事项表 附件2：加油站调查表 附件3：加油站估值速算表

附件4：加油站投资可行性研究报告及经济评价报表 附件5：加油站收购合同 附件6：加油站资产接收登记表

第二篇：加油站收购工作流程手册

加油站收购工作流程手册（第一稿）

1.信息收集与处理

1.1 利用网络(黄页、工商网、加油站网、相关政府部门网站等)收集目标地区的加油站信息，了解加油站分布，过滤出社会、私营加油站信息。

1.2 通过朋友、中介、客户等途径收集社会、私营加油站信息。

1.3 建立完备、准确的开发目标地区社会、私营加油站信息资料档案。

2．明确意向

2.1 根据建立的加油站资料信息库，电话咨询加油站业主（负责人）的合作意向

（转让资产、出让股权、合作经营、租赁等）。

2.2有合作意向，尽量多通过电话了解加油站的产权、资质、运营状况、位置、路段、加油设备设施等相关信息并利用传真、邮寄等方式收集加油站的证照资料。

2.3 通过网络调查该区域的经济发展状况、道路交通、加油站分部密度，初步分

析是否有投资价值。

2.4总结信息上报，并做好实地考察的前期准备。（与加油站业主联系好会谈时

间、地点、制定行程路线等）

2.5无合作意向，终止。

3．实地考察与调研（附件1：加油站调查表）

3.1与加油站业主(负责人)当面商谈合作事宜，了解对方真实合作意图、心理价

位，并在对方配合下实地考察加油站，收集有关资料。

3.2对加油站的基本情况、资产产权和经营资质情况、地区产业及交通规划情况、周边竞争情况、车流量情况进行调查，作出详细记录，留存复印件及照片。相关

信息填列于《加油站调查表》中。

3.3对于加油站的各项产权证及经营证照应复核原件，并到经贸、规划、国土等

政府相关部门求证。至少包括如下：

? 加油站企业营业执照、企业代码证

? 成品油零售经营批准证书

? 危险化学品经营许可证

? 企业税务登记证（国税、地税）

? 土地使用证、房产证、他项权利证等

? 排污许可证或环保许可证

? 计量保证体系确认合格证

? 防雷设施合格证

? 消防建筑验收意见书

? 建设用地规划许可证

? 建设工程规划许可证或建筑工程规划许可证

? 建筑工程规划许可证

3.3视情况对加油站进行财务调查，包括如下信息：

? 资产及负债的构成、金额，有无大额应收应付款项；

? 销售收入的构成（平均每月各品种油品销售量、金额及其它服务收入的金额，占总收入比例）；

? 成本费用的构成（平均每月折旧、摊销、工资及福利、销售税费、水电、维修

费用费用、所得税的金额）；

? 各类油品的批零价差；

? 有无涉及抵押诉讼的或有资产、或有负债，金额多少。

视情况摘录或复印财务资料，包括：

? 财务报表（资产负债表、利润表）

? 审计报告、评估报告

? 资产负债、收入成本费用的清单

3.4 对车流量进行蹲点统计。形成《车流量统计表》。

4．编制调查报告，进行初步估值

（附件2：加油站估值速算表）

4.1根据实地考察所收集的资料、信息、数据整理并书写详细的调查报告（上报）。

4.2 根据实地考察所收集的真实数据进行初步估值。

5．确定投资价值

（附件3：加油站投资可行性研究报告及投资经济评价报表）

5.1 对油站进行调研，对改造费用、经营管理成本、油品平均毛利、年销售利润

等数据反复论证。

5.2 考察区域发展前景、未来道路交通规划、未来车流量增长状况。

5.3 考察同区域路段的其它加油站的运营状况。

5.4 根据上述调研考察得出的数据形成可行性研究报告及投资经济评价报表，上

报公司领导。

5.5 陪同领导调查加油站。

5.6 最终确定了投资意向，继续下一步活动。

5.7最终否决了投资，活动终止，整理好此次项目的所有资料交部门文档管理员

存档。

6．制定投资收购策略

6.1 根据调研、评估的数据和公司的整体投资战略制定收购策略。

6.2 确认并参考加油站业主的合作意向。

6.3 对产权清晰、证照齐全、位置优越、有发展前景的优质加油站资源，制定以

收购和控股为主的投资策略。

6.4 对产权结构组成较复杂，证照齐全、位置优越、有发展前景的优质加油站资

源，可先租赁经营（租期10年以上），以待时机成熟进行收购。

6.5 充分的分析、研究加油站业主的心理价位、背景资料、财务状况、对合作的急切程度等因素。

6.6充分的分析、调查此次收购活动的潜在和显性的竞争对手的实力、意图、报

价等因素。

6.7 以公司的长远利益和此次投资活动的整体效益集合评估的数据并充分考虑

竞争对手因素制定灵活的报价方案，并上报审批。

7．实质性谈判

7.1 根据制定的收购策略和报价方案与出让方进行谈判。

7.2 重点商谈价格、支付方式、资产接收、证照过户、改造审批、员工安置等；

如是控股和租赁还需商谈股权结构、分红、租赁期限等事宜。

7.3 如能达成协议，将进入下一步活动。

7.4 如不能达成协议经请示上级，修改报价方案，继续谈判，直至达成协议。

8． 制定合同（附件4：合同样本）

8.1 根据谈判达成的协议并参照公司合同模式制定合同。

8.2 详细准确的约定双方的责任与权利，并明确资金支付与接受方式。

8.3 将制定的合同初稿交由法律部审查，并最终定稿上报。

8.4 保持与出让方的沟通。

9． 签订合同

按照公司的制度和程序与出让方签订合同。

10．资金支付与油站接收（附件5：加油站接收登记表）

10.1 根据合同的约定和公司的制度程序支付资金。

10.2根据合同的约定，接收加油站。

11.3 协同行政部接收加油站相关证照、印章、档案文件、车辆、办公设施、员

工宿舍、食堂等。

10.4 协同财务部接收加油站帐户、帐本、税票等财务资料。

10.5 协同工程部接收加油站土建设施。

10.6 协同设备部接收加油站加油、维修、照明、消防等设施。

10.7 协同人力资源部、海陆加油管理部接收、安置员工。

10.8配合行政部协同出让方完成加油站相关证照的过户、改造审批等手续。

10.9配合工程部跟进加油站改造事宜。

11． 投资活动完成交由海陆加油管理部跟进

11.1与海陆加油管理部召开交接会议或指派专人，引导其接手、跟进；

11.2资料移交。

（另：加油站/用地竞标、挂牌、拍卖可参照本流程按有关部门/单位规定的程序操作。获取信息—调查评估—竞标—取得并筹建—建设完工可经营—交海陆加油

站管理部）

附件1：加油站调查表

附件2：加油站估值速算表

附件3：加油站投资可行性研究报告及经济评价报表

附件4：加油站收购合同 附件5：加油站资产接收登记表 附件6：加油站投资收购流程图

第三篇：加油站收购合同

加油站转让合同

本加油站买卖合同（“本合同”）由以下双方于2014年 月 日，于中华人民共和国（“中国”）山东省 签订：

甲方（卖方）：

乙方（买方）：

“双方”一词指以上提及的“甲方”和“乙方”，“一方”指以上提及的双方 中的任何一方。

鉴于：

1、“甲方”拥有“转让油站”，并有权向“乙方”依照本合同出让“转让油站”；

2、“乙方”拟从“甲方”受让“转让油站”，并由“乙方”负责经营和管理。为此，“双方”就“转让油站”的出让达成协议如下：

“油站固定资产”指附件四所列的“转让油站”的固定资产。

“土地使用权”指“转让油站”所占用的土地使用权，为“转让油站”的资产的一部分。

“转让油站经营证照”指附件三所列的文件。

“不可抗力事件”指

6.5 在“转让日期”之前，“甲方”应协助“乙方”征得

“甲方”的义务

7.2 除本合同明确规定的”甲方”的义务之外，”甲方”应履行下列义务：

7.2.1 按照本合同的规定向“乙方”出让“转让油站”。

7.2.2 协助“乙方”向政府有关部门申请办理“乙方”合法拥有和运营“转让油站”所需文件以使“乙方”得以将“转让油站经营证照”变更至“乙方”名下，包括营业执照、成品油零售经营许可证、化学危险品经营许可证、房产证、土地使用权证等。

7.2.3 “甲方”应承担在“转让日期”前发生之事情而引起的与“转让油站”有关的债务以及索偿要求，包括但不限于职工工资及尚欠职工的其它款项、税项、租金及其它开支。

7.2.4 在“转让日期”后已产生的与“转让油站”和业务有关的收入由“乙方”享有，如果“甲方”在“转让日期”后收到或取得该等收入，“甲方”应立即将该等收入交还给“乙方”。

7.2.5 对于“乙方”在“转让日期”后所支付的与“转让油站”有关的款项，在“乙方”提供支付证据证明，并且“甲方”在“转让日期”前享受与该款项有关的受益的前提之下，“甲方”应向“乙方”支付其受益部分所对应的款项。

7.2.6 “甲方”应按本合同规定，采取必要措施，以使“乙方”能在“转让日期”实际占有和控制“转让油站”，包括中止与在“转让油站”内经营的其他

8.2.3 于“转让日期”或之前“甲方”已依照附件二将证照原件提供给“乙方”。并且就“甲方”所知，“转让油站”所在城市没有现存或正在编制的、可能会危及“乙方”充分享用“转让油站”的政府重建计划、城市规划安排或者其它房地产开发项目。

8.2.4 尽“甲方”所知，“转让油站”不存在任何诉讼或争议，并且“转让油站”不存在因土地下面或地下水中的废物或污染而导致的任何行政、民事或刑事方面的诉讼或索偿。

8.2.5 除“甲方”已经向“乙方”提供的与“转让油站”有关的合同外（见附件五），没有其他与“转让油站”有关的合同未向“乙方”提供。

8.3 赔偿

每一方均应就其违反在本合同中的任何陈述、保证或承诺而导致的一切索赔、损失、责任、费用或支出向其它方赔偿，并使其免受损害。

“不可抗力事件”包括但不限于下列各项∶

任何天灾（包括但不限于火灾、水灾、大气干扰、爆炸、电击、暴雨、台风、龙卷风、地震、土崩、土壤侵蚀、地陷、飓风或瘟疫）；战争、暴动、内战、封锁、叛乱、故意破坏、公敌行为、骚乱；联合抵制、罢工、封厂或其它类似工业扰乱。除战争、内战，联合抵制或封锁外，国家政府机构、民事机构或军事机构的命令、判决、裁决、决定或其他行动，或上述机构未能采取行动，均不得被称为“不可抗力事件”。

9.2 宣称“不可抗力事件”已经发生的一方应向另一方告知上述事件已经发生，上述通知应采用在当时情况下最迅速、最有效的手段送达。宣称暂停履行义务的一方有责任证明上述情况构成按本11 条宣称暂停履行义务的正当理由。在一方由于“不可抗力事件”而不能履行其义务期间，该方的任何义务和其他方的相应义务应暂停履行，但只在该方不能履行责任的限度之内。

10.2 在本合同签订之日起180 天内，如“转让油站”的房产证、土地使用权证、营业执照、成品油零售经营许可证、化学危险品经营许可证书中任何一项仍然没有变更至“乙方”名下，“乙方”可选择继续履行或终止本合同。

10.3 终止时的处理

(1)除非另有约定，“乙方”应当将“转让油站”依照返还时的正常经营的状况返还“甲方”；

(2)“甲方”应当将其从“乙方”获得的与“转让油站”有关的所有款项返还给“乙方”；

(3)“乙方”应当将从“甲方”获得的与“转让油站”有关的所有资产，包括“油站固定资产”“转让油站经营证照”，“土地使用权”返还给“甲方”，并协助“甲方”将已经办理变更的证照变更回“甲方”名下；

(4)如果终止时，“乙方”已为“转让油站”购买保险，“乙方”可以终止该保险，并且“乙方”有权将其商标、标识及与之相关的文件、信息从“转让油站”撤走。

10.4 如果本合同任何一方违约（包括违反其所作的陈述、保证和承诺），导致本合同没有履行或无法全部履行，则该违约方应承担违约责任。如果不止一方违约，则每一违约方应承担其各自的那部分违约责任。

14.6 修改

除非采用书面形式，并经“双方”同意和签署，否则，不得对本合同进行修改、修订或变更。

14.7 生效

本合同应自“双方”签字盖章之日起生效。

（本文以下无正文）

甲方： 乙方：

法定（授权）代表： 法定（授权）代表：

签订日期： 签订日期：

第四篇：收购流程

土地收购整理储备工作流程

一、土地收购整理储备的概念

（一）关于土地收购整理储备的概念。

2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，在该办法中规定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存已备供应土地的行为。

此前，2006年6月，我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》第三章第十四条规定：本市实行土地收购储备制度。土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以储存的行为。

上述两个概念，一个是着重从土地储备的目的和意义方面说的；另一个是从工作实施的程序上说的。两者是统一的，表达了同样的意思。

（二）为便于开展工作，统一统计、报表口径，结合土地收购整理储备工作的特点，根据天津市的实际情况，我们又将其细分为三个阶段，需要说明的是，这个标准不是国家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一个内部的工作阶段的分类方法，这里介绍一下。

第一阶段，土地收购阶段。

土地收购是指，土地收购整理储备机构与被收购土地原权属方签订土地收购合同或协议，并将按合同或协议给予经济补偿的行为。在本市，以下行为可认为是土地收购。

1、土地收购整理储备机构与使用国有土地的企事业单位签订土地收购协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按协议规定的期限拆除地上物及腾空、移交土地。

2、土地收购整理储备机构与拆迁实施部门，签订居民房屋拆迁协议，收回住宅占用土地的使用权，明确补偿标准和居民安臵方案，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定的期限实施拆迁并移交土地。

3、土地收购整理储备机构与农村集体经济组织所在的区县人民政府、或土地行政主管部门签订、或直接与被征地集体经济组织签订集体土地征收补偿协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定实施农村集体土地征收的补偿、安臵等工作，在规定的期限内移交土地。

第二阶段，土地整理阶段。

土地整理是指，土地收购整理储备机构根据土地收购协议的约定，在规定的期限内支付土地收购补偿费用，土地被收购方按照协议的约定，在规定的期限内实施地上（地下）物拆除的过程。被收购土地达到场清地平（“净地”）并经土地收购整理储备机构验收合格后，即为土地整理工作完成。

在统计时，土地整理工作的完成情况，按照统计时点被收购土地的工作部位进行描述，分为完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”、完成拆迁整理50%以上、正在拆迁整理但未达到50%三种状态。

1、完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”的，是指已收购的单宗土地基本达到“净地”条件。“净地”的含义为已收购土地的地上物拆迁完毕，且土地权属已注销登记至土地收购整理储备机构名下。

2、完成拆迁整理50%以上的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理进度已达到50%以上但未达到80%的。

3、正在拆迁整理但未达到50%的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理工作已经开始，但尚未达到整理50%的状态。

三是土地储备阶段。

土地储备是指，土地收购整理储备机构实施收购的土地已经拆迁整理完毕，并已配备规划指标，可随时上市进行交易的土地，如果要用一个有别于“净地”的词汇，我们认为“熟地”比较恰当。

因此，我们所定义的土地储备，应同时具备“净地”和规划指标两个条件，缺一均不能称之为储备。

二、我市土地收购整理储备机构的设置情况

2003年颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》(津政发[2003]51号)规定,我市实行土地收购储备制度和土地供应计划管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收购储备的唯一机构，承担全市范围内土地征用、开发整理、收购储备、委托交易等工作。

鉴于当时历史原因和部分城市基础设施项目实施的需要，实际上讲，除市土地整理中心外，进行土地收购相关工作的还有天津市海河建设发展投资有限公司、天津市建设投资公司、天津市地下铁道总公司、天津市结构调整土地收购中心等单位。为进一步规范管理，2004年，根据有关文件，市土地整理中心与上述整理机构的关系被明确为委托和被委托关系，市土地整理中心负责全市土地收购的业务指导工作。

2007年，根据环外新家园居住区建设和市区散片平房拆迁工作的需要，经市政府批准，增加了天津市安居建设总公司、天津市房产总公司、天津市环境建设投资有限公司等单位作为受托土地整理单位。

今年，按照市内六区平衡试点工作的需要，各区分别设立了实施土地收购整理储备的机构，受市土地整理中心委托开展土地收购整理储备工作，最近我们也召开的授权仪式，出具了土地整理委托书。

今后，根据需要还有可能增加委托土地整理机构，收购整理储备工作的活力将进一步增强。

三、土地收购整理储备工作流程

土地收购整理储备工作主要分为四个阶段，即收购整理储备计划阶段、收购整理储备方

案阶段、收购整理储备实施阶段和委托出让阶段。

（一）土地收购整理储备计划阶段

按照《天津市国有土地有偿使用办法》规定，土地收购整理储备计划是市土地资产管理委员会审议的重要内容，也是土地收购整理储备机构实施土地收购、拆迁整理的依据。土地收购整理储备计划由市土地整理中心负责拟制，市国土房管局组织编制并上报市土地资产管理委员会审议。

土地收购整理储备计划具体落实到地块，市国土房管局根据各整理机构报送的实施计划和资金状况，汇总编制土地收购整理储备计划。

因此，各整理机构的项目实施计划是编制土地收购计划的基础。市内六区平衡试点办法施行后，各区平衡试点项目实施计划是土地收购整理储备计划的重要内容之一。

按照计划编制、上报、审议、批准的时间要求，一般是每年十一月中旬前将下一土地收购整理储备计划报市土地整理中心，由市土地整理中心汇总，将土地收购整理储备信息报市国土房管局，市国土房管局与规划、建设等行政主管部门共同研究论证计划盘子和具体项目。

就土地平衡试点项目讲，计划编制阶段，由各区向市土地整理中心报送收购整理储备计划。计划须落实到具体地块，报送材料包括计划文本、附表、地块范围示意图等。

土地收购整理储备计划下达后，市土地整理中心向各区出具土地整理委托书。

（二）土地收购整理储备方案阶段

这个阶段的主要工作是编制土地收购整理储备方案，具体包括现状调查、规划论证、投入产出分析等几个方面的工作。

1、现状调查

根据土地使用现状情况，主要划分为三个方面： 一是集体土地现状调查成果，包括：

（1）土地的地类、权属情况，各地类土地面积构成情况，各权属单位土地面积构成情况，由区县国土资源部门出具地类权属审核表。

（2）涉及多家集体单位的，进行土地现状权属指界、测量，由测绘部门出具测量报告。

（3）土地的现状使用情况，集体工矿用地有无抵押。

（4）涉及集体村庄的，调查成果包括村庄户数、人口数、居住房屋的建筑面积等。（5）涉及土地权属争议的，查清争议情况及解决方法的建议。（6）现场照片等其他资料。

二是企事业单位国有土地调查成果，包括：

（1）土地权属情况，权属单位国有土地使用权证，各单位土地使用情况，各单位经营情况。

（2）土地权利登记情况，应当在地籍管理部门的协助下，核查土地他项权利的情况。（3）没有国有土地使用权证的，查清原因，落实收购及后续登记的处理办法。（4）国有企事业单位用地范围内涉及居住用房的，同时调查居民的户数、房屋建筑面积等。

（5）涉及土地权属争议的，报告争议情况及解决方法的建议。（6）现场照片等其他资料。

三是城市居民住宅用地调查成果，包括：（1）土地面积。

（2）房屋的使用状况，区分楼房、平房，调查房屋建筑面积。（3）居民户数、人数等。（4）周边地区建设情况。（5）现场照片等其他资料。

现状调查的工作量很大，专业性很强，为提高效率，保证调查工作质量，在整理单位自行组织现状调查的同时，也可委托地籍管理部门、市国土资源分局、区房管局等专业机构负责。

2、规划论证

根据土地市场需求和招商引资具体项目，结合规划技术规范，进行收购地块的初步规划策划，以便于开展投入产出分析。这项工作主要是和规划管理部门衔接，此部分内容，后面市规划局同志将具体介绍，在此不再赘述。

3、投入产出分析

收购整理储备工作，一方面是实施规划、促成项目建设的重要阶段，另一方面也是对土地资产的经营。因此，在经济上要进行投入产出分析，经过经济可行性分析认为可行的才能继续实施土地收购。

（1）投入产出分析原理

土地出让价格=土地出让成本+大配套费+土地出让收益

其中，土地出让价格是指，开发单位取得土地使用权愿意支付的地价款总额，这个价格可以通过咨询土地价格评估机构或意向开发单位设定。

土地出让成本，包括两个部分，一是土地整理机构实施土地收购整理发生的土地整理成本，其最主要部分是土地收购补偿费用，一般而言，还有大约10%左右的其它费用，如财务费用、测量、评估等；二是市政府规定的政策性成本，目前主要包括综合规划费、城市环境改善费、平衡费、城市基础设施建设费、政府借贷资金等费用、迎奥运及达沃斯论坛分摊费用、铁路建设费等，下一步市政府将对这些费用进行整合，预计达700元/建筑平方米左右，最终还需要结合具体地块确定。这个成本在出让前通过核算、审计、审核等过程确定，在投入产出分析阶段，可以结合有关规定估算。

大配套费，由市大配套办公室统一收取的费用，具体标准市大配套办公室掌握，在规划性质、用地面积、建筑面积和地块区位确定的情况下，可以咨询市配套办公室具体数额。

土地出让收益是指土地出让价格减去土地出让成本，再减去大配套费剩余的部分。也即：

土地出让收益=土地出让价格-土地出让成本-大配套费

根据《天津市国有土地有偿使用办法》的规定，土地出让收益应不低于土地出让价格的20%。投入产出分析的原理就是通过已知的信息，测定土地出让金政府收益是否能够达到20%，如果达到，按规定讲，这个项目经济上是可行的，如果不到20%，则项目不可行。

（2）投入产出分析测算过程

下面结合一个简单的案例，介绍一下投入产出分析的测算过程。假设：某宗地，已知三个条件：

a.根据前期调查情况，收购面积3万平方米（45亩），预计收购价格150万元/亩；

b.根据策划方案，规划性质为居住用地，规划可用地面积为20000平方米，容积率1.5，规划建筑面积为3万平方米；

c.结合该地块周边房地产市场销售和楼面地价评估情况，预计该地块楼面地价可达4500元/建筑平方米；

现在需要论证一下，这个项目在经济上是否可行。按照前述原理：

土地出让收益=土地出让价格-土地出让成本-市政大配套费

其中：土地出让价格=预期楼面地价×规划建筑面积

=4500×3 =13500万元

土地成本=土地整理费用+政策性成本

=土地收购补偿费+其它费用+政策性成本 =45×150+45×150×10%+3×700 =9525万元

大配套费=大配套费标准×规划建筑面积

=200×3（假设咨询后确定标准为200元）=600万元

土地出让金政府收益=13500-9525-600

=3375万元

收益率=3375/13500 =25% 大于20%，符合有偿使用办法规定的条件，经济可行。

以上是一种最简单的推算过程，根据投入产出分析原理，我们还可以举一反三，用于不

同目的测算：（1）推算在土地出让价格、规划条件设定的条件下，最高可接受的土地收购补偿标准；（2）推算在土地成本、出让价格设定的情况下，理论上需要实现的建筑规模；（3）推算在土地成本、规划条件确定的情况下，最低需要达到实现的出让价格。

4、土地收购整理储备方案的拟定

上述土地现状调查成果及投入产出分析是土地收购整理储备方案的主要组成部分，除此之外，土地收购整理储备方案还应包括下面几个方面的内容：

（1）土地收购整理储备的实施期限。

（2）土地收购整理储备实施方式——委托收购或直接收购。（3）其它事项。

5、土地收购整理储备方案的报批

就土地平衡试点项目而言，土地收购整理储备实施方案是《土地平衡项目试点实施方案》的组成部分，需要纳入《土地平衡项目试点实施方案》上报市政府审批，经批准后实施。

（三）实施土地收购整理储备

各区根据市政府批准的《土地平衡项目试点实施方案》和土地收购整理储备计划及土地整理委托书，自行组织实施土地收购、拆迁整理、申请规划指标等工作。具体步骤如下：

1、签订土地收购补偿协议；

签订土地收购协议之前，一定要调查清楚，企业的土地或房产有无设定抵押，有无法院查封，有无权属纠纷，出现以上情况中的一种，必须先彻底解决，再签订协议。

2、办理土地、房产注销登记手续；

对于企事业用的国有土地，这个步骤尤为重要，是防范风险的重要措施，因为即使签订了土地收购补偿协议，只要土地、房产尚未注销或转移，在法律意义上仍然是企业的财产，与企业有债权债务或其它纠纷的单位可以通过法律渠道进行查封，如果在此前支付了补偿款，极有可能导致收购资金的损失。

3、实施拆迁整理并支付补偿费用；

按照拆迁实施进度拨付补偿费。

4、完成拆迁整理，实施土地看管；

必要时要圈建围墙，以防发生土地的非法侵占，花费不必要的处理成本。

5、申请规划指标，纳入储备。

（四）委托出让

根据土地市场需求和各区招商引资需要，各区将具备储备条件的地块交由市土地整理中心统一委托土地交易中心公开出让。

市土地整理中心在组织统一委托出让工作时，先由整理机构向市土地整理中心提供申请委托出让土地情况登记表、委托出让地块成本确认书、土地权属文件、土地出让成本文件、规划设计条件和土地测量成果等相关资料。

委托出让的程序具体为：

1、整理机构向市土地整理中心提出委托出让申请；

2、市土地整理中心组织出让成本审计；

3、市土地整理中心起草土地出让委托书；

4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公开出让。

（五）关于土地出让成本构成

根据《天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法》规定，可计入土地出让成本的主要有五项，具体包括：

1、土地收购费用，具体为：

（1）土地权属、地类、地籍的前期调查和土地现状评估工作经费（2）测图和购图费用

（3）征地拆迁、补偿、安臵费用

（4）收购土地过程中发生的管网拆改费用

2、相关税费，具体为：

（1）收购国有土地的拆迁管理费（2）耕地开垦费（3）耕地占用税（4）新鱼塘建设费

（5）新菜田开发建设基金（6）森林植被恢复费

（7）粮食差价补贴费

（8）新增建设用地土地有偿使用费（9）征用集体土地的征地管理费（10）被征地农民社会保障费用（11）海域使用金（12）综合规划费

3、土地整理费用，具体为：

（1）委托专业部门以自行配套方式进行市政基础设施配套的费用（2）对收购土地实施绿化、临时绿化的工程费用

4、土地储备和出让前的费用，具体为：

（1）临时绿化管养费用及砌建围墙、围档的费用（2）纳入土地储备库的日常管理费用（3）策划和可行性研究费用（4）财务费用

（5）管理费用（按照补偿费用的0.8%提取的业务费）（6）审计和法律咨询费用

5、其他费用，具体为：

（1）城市环境改善费用

（2）政府收回垫付的市政公用基础设施建设项目资金（3）平衡费

（4）城市基础设施建设费（5）其他相关费用

四、土地收购整理储备的相关制度规定

（一）国家级 1、2007年11月19日颁布实施的《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)。2、2007年2月27日颁布实施的《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）。

（二）市级 1、2003年5月31日我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发[2003]51号），第三章第十四条规定“本市实行土地收购储备制度。” 2、2006年6月9日印发的《天津市经营性土地出让成本及

政府净收益管理办法》（津财综[2006]18号），是核算、审计土地平衡试点项目出让成本的根据。

3、《市内六区土地平衡项目试点暂行办法》。该办法作为土地平衡试点项目实施的主要依据。

（三）其他相关规定 1、2006年6月18日印发的《天津市经营性土地收购整理储备供应计划管理暂行办法》（津国土房地市[2006]671号），规定了收购整理计划报审的程序。2、2006年9月20日印发的《关于规范中心城区经营性土地统一委托出让工作的通知》（地整办字[2006]187号）主要进一步规范了委托出让地块应具备的条件，整理单位需提供的要件及委托出让工作的程序等。3、2006年8月16日印发的《关于中心城区土地收购价格拟定有关问题的通知》（地整办字[2006]142号）中规定了为避免同一区域、同类土地收购价格迥异而造成土地收购整理工作的被动，土地收购整理机构在正式确定收购整理价格前，需向市土地整理中心征求意见，由市土地整理中心依据掌握的全市范围内土地收购整理价格基本情况，提出书面具体意见。土地收购整理机构需在征询价格意见的同时附详细的投入产出分析报告。4、2007年3月22日印发的《关于进一步规范土地收购整理储备供应情况月报告格式的通知》（地整办字[2007]19号）规定，为进一步掌握全市范围内土地动态信息，将收购整理储备供应数据细化，进一步规范土地收购整理储备供应情况管

理，编制了定期土地收购储备供应报表格式，建立了统一的报表信息管理制度。

除上述规定外，涉及土地收购整理储备工作的相关规定还很多，在此鉴于时间关系不再一一赘述。在具体实施土地平衡试点项目时，欢迎大家提出工作中存在的问题，我们将积极解答，热情服务，协助大家做好土地平衡试点项目。

第五篇：加油站收购合同样本

合同编号：

加油站收购合同

（收购*****加油站）

甲方(买方)：

乙方(卖方):

签订日期： 年 月

日

加油站收购合同

甲方（买方）： 住所： 负责人：

乙方（卖方）： 住所： 法定代表人：

身份证号码：（适用于自然人）

甲、乙双方经友好协商，在平等自愿、诚实守信的基础上，乙方同意出卖其所有的**********加油站，甲方同意购买该加油站，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，双方达成一致，现签订如下各条，以资双方共同遵守。

第一条 加油站的位臵和概况

1、位臵：，土地四至：。

2、概况：

第二条 加油站的财产包括

1、土地平方米

2、储油罐： 立方米

3、罩棚：结构 面积平方。

4、营业及附属建筑：平方。

5、加油机： 台。

6、其他地上附属设施和加油站附属设备、设施：

本合同签订后 日内，乙方将上述财产交付甲方，甲方（必须有资产管理员参加）接收财产后，双方共同签署“资产交接清单”（见附件一），该清单由合同双方确认。第三条 加油站占用土地

1、办理收购加油站的国有土地使用权变更手续（不包括以甲方名义参与政府主管部门组织的挂牌、招标或竞拍形式办理国有土地使用权出让手续），该土地位于，四至为：（具体位臵及面积以土地勘测定界图为准，该土地的勘测定界图由双方签字或加盖公章作为本合同附件）。土地征地面积约为 亩，折合约为平方米，其中土地使用权确权面积约为 亩，折合约为平方米（其中除确权面积之外的土地由乙方按照当地规定出具合法的手续）。土地使用权性质为国有出让，用途为商业、服务业用地，期限约为 年。征地面积应与确权面积相符，不能确权的部分应当取得政府相关部门的认定依据并负责为甲方办理建设经营加油站所需的必要手续。乙方为甲方办理的《国有土地使用权证》标明的确权面积应与征地面积相符，大于本合同约定确权面积部分甲方不再另行支付费用，小于本合同约定确权面积部分每少1平方米，甲方有权从本合同约定的合同价款中扣除人民币 元；若确权面积小于合同约定确权面积达到30平方米以上，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。确权面积之外的部分乙方应提供政府相关部门的认定依据。乙方办理的《国有土地使用权证》标明的使用期限应为40年，小于40年的部分每少1年，甲方有权从本合同约定的合同价款中扣除人民币 元。该站《国有土地使用证》办理在中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司名下。

2、本合同签订后，乙方负责解除该宗土地的其他合同。因该宗土地原有关合同发生的纠纷给甲方造成损失的，乙方负责处理纠纷并负赔偿责任。

3、乙方保证，本合同签订后 日内办理完毕土地出让手续，并将平方米的《国有土地使用证》交付甲方（《国有土地使用证》在交付时必须落实清楚四至与是否存在代征地问题，尤其是开口方向的 3 征地地界必须落实清楚，否则不允许交接）。甲方收到《国有土地使用证》时应当签署“收到《国有土地使用证》确认书”（见附件二）。

第四条 需要乙方办理的证照、批复、许可证等文件

1、乙方承诺在本合同签订后 日内为甲方办理完毕本条第2款所列证照、批复、许可证等文件，乙方已经取得的上述文件，乙方应当将名称变更为甲方的名称。乙方将上述文件交付甲方时，甲方应当签署《加油站证照、批复、许可证等文件接收确认书》（见附件三）。

2、需要乙方办理的证照、批复、许可证等文件包括但不限于：（1）计委立项批复；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；（4）房屋产权证；

（5）营业执照，包括组织机构代码证；（6）税务登记证，包括国税和地税；（7）成品油零售经营批准证书；（8）化学危险物品经营许可证；

（9）建筑工程消防设计防火审核意见书、建筑工程消防验收审核意见书；

（10）建设项目环境保护影响报告；

（11）公路开口和公路用地占用许可（公路开口协议，第一年费用由乙方承担，开口宽度以所附图纸为准）；

（13）防雷防静电合格证；（14）首次加油机检定证书。（15）竣工图纸。

因办理上述文件所需交纳的手续费和其他费用由乙方承担。乙方办理上述文件时，甲方有义务协助。乙方不能取得上述文件时，乙方应当 4 向甲方书面提出，经甲方确认，并就扣减的相应费用达成一致后，甲方免除由乙方办理该文件的义务。双方达不成一致的，按乙方违约处理。用地规划面积不得小于土地证确权面积，工程规划以甲方设计方案为准，(甲方设计方案作为合同附件)，必须符合甲方设计图纸要求（包括建筑物和构筑物），否则甲方有权追究违约责任并解除合同。

第五条 合同总价款

合同总价款为人民币 万元（大写： 万元）。合同总价款包括土地和地面所有资产以及因履行本合同而需缴纳的一切税费（包括双方应缴纳但不限于交易税、印花税、契税，其中契税单据应为原件，交纳方名称为中国石油山东销售分公司，计税内容为转让不动产，同发票一样其应为付款条件之一）。乙方保证除上述总价款外不向甲方要求或收取任何其他费用。甲方委托的评估机构出具的《资产评估报告》中关于土地使用权与房产的评估价格，将作为被评估项目未来合同履行过程中契税缴纳的计税依据。

第六条 合同总价款的支付方式和支付时间

合同总价款分三次支付，第一次支付50%，第二次支付45%。第三次支付5%。支付时间和条件如下：

1、第一次付款。双方经协商一致，乙方按约定期限将合同第二条所列财产、合同第三条所列《国有土地使用证》、合同第四条所列证照、批复、许可证等文件中的立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、成品油零售经营批准证书、建筑工程消防设计防火审核意见书等证照交付甲方后（甲方签署“资产、证照交接确认书”见附件四）45天内，甲方支付合同总价款的50%。乙方同意甲方将该款项直接划入乙方指定的银行帐户（账户名称： 开户银行： 银行帐号： 乙方对该帐号的真实性、合法性负责）。

2、第二次付款。双方经协商一致，乙方按约定期限完成第四条第3 条约定事务并将合同第四条所列证照、批复、许可证等文件中的房屋产权证、营业执照、组织代码证、税务登记证（包括国税、地税）、化学危险品经营许可证、建筑消防验收意见书建设项目环境影响报告、公路开口和公路用地占用许可、防雷防静电合格证、用电协议、油罐检定证书等证照交付甲方，由乙方应购臵或完善的加油站设备、设施（乙方按我方要求施工，费用由乙方承担）等经甲方验收合格后（见附件5），同时乙方为甲方出具合同总价款的足额合法税务发票及各项契税、费用的有效票据（甲方签署“资产、证照交接确认书”见附件四）45天内，甲方支付合同总价款的45%。、第三次付款。乙方承担的保证责任期限届满之日起45日内，将合同总价款的5%扣除乙方应当承担的费用后，甲方将剩余款项支付乙方。

第七条 乙方的保证责任和期限

1、自甲方向乙方第一次付款之日起12个月内，乙方对其交付的财产的权利的完整性和证照、批复、许可证等文件的真实性、合法性承担保证责任。

2、保证责任期限内，乙方交付甲方的财产出现质量问题，并导致甲方不能使用或危及甲方的生产安全时，乙方应在接到甲方通知后48小时内予以修复。乙方不予修复的，甲方有权自行修复，修复所产生的费用由乙方承担。乙方拒不承担该费用的，甲方有权在剩余价款中扣留五倍于改造维修费用的金额作为违约金。

3、保证责任期限内，乙方交付甲方的证照、批复、许可证等文件出现不真实或不合法的情形时，乙方负责补办相关文件，因此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿，导致合同无法履行或甲方达不到合同目的的，甲方有权解除合同。

第八条 本合同生效后，甲方有权派出接收人员进驻加油站，负责 6 加油站有关资产的交接事宜，乙方应当给予协助。

第九条 加油站原工作人员的问题

加油站原工作人员的劳动关系由乙方负责。乙方应当在本合同签订后 日内将加油站原工作人员及有关人员全部撤离。因加油站原工作人员而引起的纠纷给甲方造成损失的,乙方负责赔偿。

第十条 乙方保证与责任

1、乙方保证加油站没有任何债权债务纠纷，其交付给甲方的财产不存在权利瑕疵，不被任何第三人提出追索，对外没有抵押。

2、本合同签订前，与加油站有关的各种债权、债务以及税费由乙方承担，与甲方无关。

3、根据当地政府要求，乙方负责办理甲方改造加油站所需要的各种开工等审批手续。

4、协助甲方协调、解决经营过程中遇到的问题。

5、乙方承诺，自本合同签订后同意由甲方无偿经营该站，如合同无法正常履行，乙方不向甲方索取任何费用或无其它权利主张。

第十一条 违约责任

1、甲方逾期付款的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期支付款项的0.1%作为违约金。

2、乙方逾期交付合同第二条规定的财产的，每逾期一日，乙方应向甲方支付合同总价款的0.1%作为违约金，逾期交付超过30日的，甲方有权解除合同，乙方承担合同总价款30%的违约金。

3、乙方逾期交付合同第三条规定的《国有土地使用证》的，每逾期一日，乙方应向甲方支付合同总价款的0.1%作为违约金，逾期交付超过30日的，甲方有权解除合同，乙方承担合同总价款30%的违约金。

4、乙方逾期交付合同第四条规定的证照、批复、许可证等文件的，每逾期一日，乙方应向甲方支付合同总价款的0.1%作为违约金，逾期交 7 付超过30日的，甲方有权解除合同，乙方承担合同总价款30%的违约金。

5、因乙方交付给甲方的财产存在权利瑕疵，而给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。同时，甲方有权解除合同，乙方承担合同总价款30%的违约金。

6、因合同第七条第3项而导致合同解除的，按乙方违约处理，甲方有权解除合同并有权要求乙方承担合同总价款30%的违约金，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。

7、因乙方其他原因而导致合同不能履行或影响甲方正常营业的，乙方应按合同总价款的30%向甲方支付违约金，并负责消除障碍。

第十二条 免责条款

由于地震、台风、水灾、战争及不可抗力因素，致使不能履行合同义务，应由当地的公证机关出具有效证明文件，由双方协商决定是否解除本合同，或者部分免除履行合同的责任或延期履行合同。

第十三条 争议的解决

因合同履行而发生的争议，双方协商解决，协商不成的，任何一方有权向不动产所在地的人民法院提起诉讼。

第十四条 送达

甲、乙双方就履行本合同有关事宜相互通知的文件或其他资料，应以书面形式并按如下地址送达。

甲方地址：山东省青岛市东海西路15号甲网通大厦8楼； 电话： 传真：

乙方地址： ； 电话： 第十五条 附则

1、本合同自双方授权代表签字并盖章（乙方签字并摁手印）之日

起生效。甲方加盖的公章为 合同专用章。未决事项，经合同双方协商一致可以签订补充协议，补充协议为本合同不可分割的一部分。

2、本合同一式六份，甲方持四份，乙方持二份，具有同等法律效力。

3、本合同附件是本合同的组成部分，主要包括：

附件一 资产交接清单

附件二 收到《国有土地使用证》确认书

附件三 《加油站证照、批复、许可证等文件接收确认书》 附件四 《资产、证照交接最终确认书》 附件五：施工图纸与技术要求

买方（盖章）： 卖方（盖章）：

授权代表（签字）： 授权代表（签字）：

签订日期： 年 月 日 年 月 日