国家限用政策调控下的抗生素行业分析

第一篇：国家限用政策调控下的抗生素行业分析

国家限用政策调控下的抗生素行业分析

一、我国抗生素使用现状

目前，中国的门诊感冒患者约有75%应用抗生素，外科手术则高达95%。世界卫生组织调查显示，中国住院患者抗生素药物使用率高达80%，其中使用广谱抗生素和联合使用两种以上抗生素的占58%，远远高于30%的国际水平。

据了解，按照世卫组织的规定，在100个住院病人中，使用抗生素的人数上限为30人，而我国却是70个人在用，比世界卫生组织的标准高出了两倍多。

虽然卫生部已连续多年对抗生素使用进行限制，国家发改委也对抗感染药物实行了连续降价，但样本医院统计显示，医院使用药品大类按金额排序，第一名依旧是全身用抗感染药物。一份非官方的报告甚至指出，中国每年死于药品不良反应的病例中有40%死于抗生素的滥用。20年前青霉素用100-200万的量就有效了，但现在要上千万的量才管用。

我国每年抗生素用量是美国的800倍，目前我国医院抗菌药物的使用率，三级医院为70%，二级医院为80%，一级医院高达90%。我国规定医院抗菌药物使用率应控制在50%以下，但实际上，我国抗菌药物的使用率远超50%。

二、2011年4月18日，卫生部办公厅下发了《2011年抗菌药物临床应用专项整治活动方案》的通知文件。

为进一步加强医疗机构抗菌药物临床应用管理，促进抗菌药物合理使用，有效控制细菌耐药，保证医疗质量和医疗安全，按照2011年全国卫生工作会议和全国医疗管理工作会议精神，卫生部决定自2011年至2013年，在全国范围内开展抗菌药物临床应用专项整治活动。卫生部将《2011年抗菌药物临床应用专项整治活动方案》（全文见附件）印发给各省、市、自治区卫生厅（局）。

1、指导思想

完善抗菌药物临床应用管理长效工作机制，提高抗菌药物临床合理应用水平，保障患者合法权益和用药安全，实现为人民群众提供安全、有效、方便、价廉的医疗服务。

2、活动范围

全国各级各类医疗机构，重点是二级以上公立医院。

3、重点内容（共13条，节选其中6条）（1）明确抗菌药物临床应用管理责任制。

医疗机构负责人是抗菌药物临床应用管理第一责任人。卫生行政部门与医疗机构负责人、医疗机构负责人与临床科室负责人分别签订抗菌药物 合理应用责任状，明确抗菌药物合理应用控制指标。

（2）开展抗菌药物临床应用基本情况调查。

医疗机构对院、科两级抗菌药物临床应用情况开展调查：抗菌药物品种、剂型、规格、使用量、金额，使用量排名前10位的抗菌药物品种，住院患者抗菌药物使用率、使用强度、I类切口手术和介入治疗抗菌药物预防使用率，门诊抗菌药物处方比例。

（3）加强抗菌药物购用管理。

严格控制抗菌药物购用品规数量，三级医院抗菌药物品种原则上不超过50种，二级医院抗菌药物品种原则上不超过35种，抗生素被分为非限制使用、限制使用与特殊使用三类。同一通用名称注射剂型和口服剂型各不超过2种，处方组成类同的复方制剂1-2种；三代及四代头孢菌素（含复方制剂）类抗菌药物口服剂型不超过5个品规，注射剂型不超过8个品规，碳青霉烯类抗菌药物注射剂型不超过3个品规，氟喹诺酮类抗菌药物口服剂型和注射剂型各不超过4个品规，深部抗真菌类抗菌药物不超过5个品规。

（4）抗菌药物使用率和使用强度控制在合理范围内。

医疗机构住院患者抗菌药物使用率不超过60%，门诊患者抗菌药物处方比例不超过20%。

（5）建立省级抗菌药物临床应用和细菌耐药监测网。（6）严肃查处抗菌药物不合理使用情况。

4、活动方式

医疗机构根均本活动方案先自查自纠，卫生行政部门同时开展督导检查，2011年底进行全国性总结交流。

三、行业专家预测“限用新规”短期内作用有限，难引发行业洗牌。

1、抗生素强制性限用新规将出台，但抗生素新项目依旧频频上马。企业希望向规模化、集约化发展。

2010年1月，全球最大的头孢类原料项目由北京悦康药业集团在安徽生物制药园开工。该项目仅一期工程，就可年产2000吨头孢类原料项目。2010年10月1日，抗生素“四大家族”之一的华北制药集团正式宣布上马全国最大的新型头孢项目，该项目投产后将实现年销售收入80亿元。此外，央企华润三九在2010年10月18日也公告称将投资建抗生素类药品生产车间。具体建设内容涉及头孢类口服固体制剂车间、非头孢类口服固体制剂车间、冻干粉针制剂生产线及综合仓库及配套辅助工程。

正在制定的限用办法对目前已经饱和却仍未降温的抗生素市场将产生何种作用?对此行业资深专家指出：目前国内各大药厂相继开建新的头孢项目，主要是考虑到国家的政策导向要求制药业向规模化、集约化发展。

2、抗生素行业洗牌，短期内难以实现。（1）以往出台的限用政策影响有限，原定2011年7月出台的分级管理目录难产，抗生素难以告别“黄金时代”。

我国卫生部在这两年已经连续多年出台过抗生素限用政策，就最近两年来看，2008年3月，2009年4月都出台过抗生素临床使用规范。卫生部以往也是考虑耐药的问题，而出台的临床使用规范。卫生部此前颁布的临床使用规范，也具有一定的强制性，不过比较遗憾的是，由于执行存在偏差，国内抗生素的使用并没有因此大幅减少。主要是因为医院和医生在“以药养医”的体制下，不得不开大处方，部分高毛利和高价的抗生素被大量写进医生处方。

原定从2011年7月1日开始执行的《抗菌药物临床应用管理办法》,由于分级管理目录 “难产”迟迟未能成行。

（2）抗生素仍有较大市场需求。

从需求看来，在农村医疗需求释放的刺激下，尤其是在新型农村合作医疗等作用下，抗生素在农村地区的用量有望保持较快增长；再次，季节性因素也是一个原因，因为每年的冬季都是抗生素用量的旺季。”

四、抗生素行业今后走势判断

1、国家将加强监管力度，抗生素用药的结构优化需要一个渐进过程。

卫生部出台强制性使用标准若执行到位，将有利于摸清临床真正需要的量，进而更好地引导临床用药和企业生产。卫生部此项举措，要真正起作用，关键要各方联合展开规范，临床方面的监控尤为关键。

欧美发达国家用了20多年才做到了合理使用，我国抗生素的合理使用也将是一个渐进的过程。未来，抗生素作为辅助治疗的用量将会减少，但用于治疗重症病人的用量将继续保持增长，但从长期来看，我国抗生素用量会受限制，预计到2015年，全国医疗资源平均化后，抗生素市场的增速才会逐步降下来，抗生素用药的结构将会优化。

2、目前企业同质化竞争的风险很高，将促进行业洗牌，同时促进企业调整产品结构。

在卫生部连续多年强调抗生素临床使用规范，并且即将出台新的限用政策出台之际，部分制药企业再度扩产，极有可能导致产能过剩。事实上，在目前抗感染类药物几近饱和的市场中，同质化竞争的风险已经很高。

因此对于企业来说，在注重产能的同时，还要调整结构。抗生素要做成精品，减少药物的不良反应，协助临床去合理使用。附件

2011年全国抗菌药物临床应用专项整治活动方案

为进一步加强医疗机构抗菌药物临床应用管理，促进抗菌药物合理使用，有效控制细菌耐药，保证医疗质量和医疗安全，按照2011年全国卫生工作会议和全国医疗管理工作会议要求，根据卫生部、国家食品药品监督管理局、工业和信息化部及农业部《全国抗菌药物联合整治工作方案》（卫医政发〔2010〕111号）、《2011年“医疗质量万里行”活动方案》（卫医政发〔2011〕号）和《卫生部关于在全国医疗卫生系统开展“三好一满意”活动的通知》（卫医政发〔2011〕号）要求，制定本方案。

一、指导思想

深入贯彻落实深化医药卫生体制改革工作要求，以科学发展观为指导，坚持“标本兼治、重在治本”的原则，按照“突出重点、集中治理、健全机制、持续改进”的工作思路，将抗菌药物临床应用专项整治活动作为“医疗质量万里行”和“三好一满意”活动的重要内容，统一部署、统一安排、统一组织、统一实施，围绕抗菌药物临床应用中的突出问题和关键环节进行集中治理，务求实效。完善抗菌药物临床应用管理长效工作机制，提高抗菌药物临床合理应用水平，保障患者合法权益和用药安全，实现为人民群众提供安全、有效、方便、价廉的医疗服务的医改目标。

二、活动目标

通过开展全国抗菌药物临床应用专项整治活动，进一步加强抗菌药物临床应用管理，优化抗菌药物临床应用结构，提高抗菌药物临床合理应用水平，规范抗菌药物临床应用，有效遏制细菌耐药；针对抗菌药物临床应用中存在的突出问题，采取标本兼治的措施加以解决；完善抗菌药物临床应用管理有效措施和长效工作机制，促进抗菌药物临床合理应用能力和管理水平持续改进。

三、活动范围

全国各级各类医疗机构，重点是二级以上公立医院。

四、组织管理

卫生部负责制定全国抗菌药物临床应用专项整治活动方案，并组织实施，组织对全国抗菌药物临床应用专项整治活动开展情况进行督导检查。

各省级卫生行政部门负责制定本辖区抗菌药物临床应用专项整治活动工作方案，具体负责本辖区内抗菌药物临床应用专项整治活动的组织实施，督促本辖区医疗机构实现抗菌药物临床合理应用各项指标。

医疗机构负责落实卫生部和省级卫生行政部门制定的各项工作措施，实现抗菌药物临床合理应用各项指标。医疗机构负责人是抗菌药物临床合理应用的第一责任人。

五、重点内容

（一）明确抗菌药物临床应用管理责任制。医疗机构负责人是抗菌药物临床应用管理第一责任人，将抗菌药物临床应用管理作为医疗质量和医院管理的重要内容纳入工作安排；明确抗菌药物临床应用管理组织机构，层层落实责任制，建立、健全抗菌药物临床应用管理工作制度和监督管理机制。

卫生行政部门与医疗机构负责人、医疗机构负责人与临床科室负责人分别签订抗菌药物合理应用责任状，明确抗菌药物合理应用控制指标。卫生行政部门和医疗机构把抗菌药物合理应用情况作为院长、科室主任综合目标考核以及晋升、评先评优的重要指标。卫生部和省级卫生行政部门将抗菌药物临床应用情况纳入医院评审、评价和临床重点专科建设指标体系，提高指标权重。

（二）开展抗菌药物临床应用基本情况调查。医疗机构对院、科两级抗菌药物临床应用情况开展调查：抗菌药物品种、剂型、规格、使用量、金额，使用量排名前10位的抗菌药物品种，住院患者抗菌药物使用率、使 用强度、I类切口手术和介入治疗抗菌药物预防使用率，门诊抗菌药物处方比例。

（三）建立完善抗菌药物临床应用技术支撑体系。二级以上医院设置感染性疾病科和临床微生物室，配备感染专业医师、微生物检验专业技术人员和临床药师，在抗菌药物临床应用中发挥重要作用，为医师提供抗菌药物临床应用相关专业培训，对临床科室抗菌药物临床应用进行技术指导，参与抗菌药物临床应用管理工作。

（四）严格落实抗菌药物分级管理制度。医师经过抗菌药物临床应用培训并考核合格后，授予相应级别的抗菌药物处方权；医疗机构明确本机构抗菌药物分级目录，对不同管理级别的抗菌药物处方权进行严格限定，明确各级医师使用抗菌药物的处方权限；按照《抗菌药物临床应用指导原则》，有明确的限制使用抗菌药物和特殊使用抗菌药物临床应用程序，并能严格执行。

（五）加强抗菌药物购用管理。医疗机构对抗菌药物目录进行全面梳理，清退存在安全隐患、疗效不确定、耐药严重、性价比差和违规促销的抗菌药物品种；严格控制抗菌药物购用品规数量，三级医院抗菌药物品种原则上不超过50种，二级医院抗菌药物品种原则上不超过35种，同一通用名称注射剂型和口服剂型各不超过2种，处方组成类同的复方制剂1-2种；三代及四代头孢菌素（含复方制剂）类抗菌药物口服剂型不超过5个 品规，注射剂型不超过8个品规，碳青霉烯类抗菌药物注射剂型不超过3个品规，氟喹诺酮类抗菌药物口服剂型和注射剂型各不超过4个品规，深部抗真菌类抗菌药物不超过5个品规。医疗机构抗菌药物采购目录（包括采购抗菌药物的品种、剂型和规格）要向核发其《医疗机构执业许可证》的卫生行政部门备案。

医疗机构确因临床工作需要，需采购的抗菌药物品种、规格超过上述规定，经备案的卫生行政部门审核同意后，向省级卫生行政部门提出申请，并详细说明理由。由省级卫生行政部门核准其申请抗菌药物的品种、规格的数量和种类。

因特殊感染患者治疗需求，医疗机构需使用本机构采购目录以外抗菌药物的，可以启动临时采购程序。临时采购由临床科室提出申请，说明申请购入抗菌药物名称、剂型、规格、数量、使用对象和使用理由，经本机构药事管理与药物治疗学委员会抗菌药物管理工作组讨论通过后，由药学部门临时一次性购入使用。同一通用名抗菌药物品种启动临时采购程序不得超过5次。如果超过5次，要讨论是否列入本机构抗菌药物采购目录。调整后的采购目录抗菌药物总品种数不得增加。

（六）抗菌药物使用率和使用强度控制在合理范围内。医疗机构住院患者抗菌药物使用率不超过60%，门诊患者抗菌药物处方比例不超过20%，抗菌药物使用强度力争控制在40DDD以下；I类切口手术患者预防 使用抗菌药物比例不超过30%；住院患者外科手术预防使用抗菌药物时间控制在术前30分钟至2小时，I类切口手术患者预防使用抗菌药物时间不超过24小时。

（七）定期开展抗菌药物临床应用监测与评估。医疗机构定期开展抗菌药物临床应用监测，有条件的医院利用信息化手段加强抗菌药物临床应用监测；分析本机构及临床各专业科室抗菌药物使用情况，评估抗菌药物使用适宜性；对抗菌药物使用趋势进行分析，出现使用量异常增长、使用量排名半年以上居于前列且频繁超适应证超剂量使用、企业违规销售以及频繁发生药物严重不良反应等情况，及时采取有效干预措施。

（八）加强临床微生物标本检测和细菌耐药监测。二级以上医院根据临床微生物标本检测结果合理选用抗菌药物，接受抗菌药物治疗住院患者微生物检验样本送检率不低于30%；开展细菌耐药监测工作，定期发布细菌耐药信息，建立细菌耐药预警机制，针对不同的细菌耐药水平采取相应应对措施；医疗机构按照要求向全国抗菌药物临床应用监测网报送抗菌药物临床应用相关数据信息，向全国细菌耐药监测网报送耐药菌分布和耐药情况等相关信息。

（九）严格医师和药师资质管理。医疗机构对执业医师和药师进行抗菌药物相关专业知识和规范化管理培训；经过培训并考核合格后，授予相应的抗菌药物处方权或调剂资格。

（十）落实抗菌药物处方点评制度。医疗机构组织感染、药学等相关专业技术人员对抗菌药物处方、医嘱实施专项点评。每个月组织对25%的具有抗菌药物处方权医师所开具的处方、医嘱进行点评，每名医师不少于50份处方、医嘱，重点抽查感染科、外科、呼吸科、重症医学科等临床科室以及I类切口手术和介入治疗病例。

医疗机构根据点评结果，对合理使用抗菌药物前10名的医师，向全院公示；对不合理使用抗菌药物前10名的医师，在全院范围内进行通报。点评结果作为科室和医务人员绩效考核重要依据。

对出现抗菌药物超常处方3次以上且无正当理由的医师提出警告，限制其特殊使用级和限制使用级抗菌药物处方权；限制处方权后，仍连续出现2次以上超常处方且无正当理由的，取消其抗菌药物处方权。

（十一）建立省级抗菌药物临床应用和细菌耐药监测网。省级卫生行政部门建立本辖区抗菌药物临床应用监测网和细菌耐药监测网，与全国抗菌药物临床应用监测网和细菌耐药监测网互联互通；定期公布本辖区抗菌药物临床应用情况和细菌耐药监测情况，督促和指导本辖区医疗机构合理应用抗菌药物。

（十二）建立抗菌药物临床应用情况通报和诫勉谈话制度。卫生部和省级卫生行政部门根据监测情况对医疗机构抗菌药物使用量、使用率和使 13 用强度进行排序，对于未达到相关目标要求并存在严重问题的，召集医疗机构第一责任人诫勉谈话，并将有关结果予以通报。

（十三）严肃查处抗菌药物不合理使用情况。卫生行政部门按照《执业医师法》、《药品管理法》、《医疗机构管理条例》等法律法规，加大对抗菌药物不合理使用的查处力度。对于存在抗菌药物临床不合理应用问题的医师，卫生行政部门或医疗机构应当视情形依法依规予以警告、限期整改、暂停处方权、取消处方权、降级使用、吊销《医师执业证书》等处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对于存在抗菌药物临床不合理应用问题的科室，医疗机构应当视情形给予警告、限期整改；问题严重的，撤销科室主任行政职务。对于存在抗菌药物临床不合理应用问题的医疗机构，卫生行政部门视情形给予警告、限期整改、通报批评处理；问题严重的，追究医疗机构负责人责任。

六、活动方式

（一）自查自纠。医疗机构根据卫生部和省级卫生行政部门工作安排，认真排查梳理抗菌药物临床应用中的问题，发现问题，及时整改，并将自查自纠工作贯穿始终。

（二）督导检查。

1.专项检查。省级卫生行政部门按照卫生部统一部署和统一要求，组织开展本辖区医疗机构抗菌药物临床应用专项检查。卫生部结合2011年“医疗质量万里行”和“三好一满意”活动组织对全国专项督导检查。

2.重点抽查。卫生部组织检查组对全国部分医疗机构进行重点抽查和飞行检查。

3．卫生部、省级卫生行政部门和医疗机构按照相关规定，分别对抗菌药物临床应用中发现的严重问题予以处理。

（三）总结交流。2011年11月底前，各省级卫生行政部门将本辖区抗菌药物临床应用专项整治活动总结报送卫生部。卫生部组织召开工作会议，通报督导检查情况，部署2012年抗菌药物临床应用专项整治活动。

七、工作要求

（一）提高认识，加强领导，明确责任。加强抗菌药物临床应用管理，促进临床合理使用抗菌药物，控制细菌耐药，是公立医院改革工作的重要内容之一，是实现为人民群众提供安全、有效、方便、价廉医疗卫生服务医改目标的重要措施。地方各级卫生行政部门和医疗机构要切实从维护人民群众利益角度出发，提高对此次活动重要性的认识，加强组织领导，精心组织，周密安排，层层落实责任制，采取有效措施保障活动的顺利开展。

（二）突出重点，集中治理，务求实效。各省级卫生行政部门根据本方案，制定本辖区工作方案，明确组织分工、活动安排、工作重点，指导医疗机构落实各项活动内容。地方各级卫生行政部门和医疗机构要结合本地区、本机构抗菌药物临床应用管理实际情况，认真剖析当前抗菌药物不合理应用的突出问题和重点环节，通过完善工作制度、健全工作机制、强化教育培训、加大治理力度等综合手段，集中治理，抓点带面，点面结合，逐层突破，确保活动取得实效。

（三）认真总结，查找不足，持续改进。加强抗菌药物临床应用管理，提高合理用药水平，保障医疗安全是一项长期的工作任务，需要不断完善管理制度和工作机制，改进工作方法。各省级卫生行政部门和医疗机构要在推进活动不断深入开展的同时，认真总结工作中的经验和不足，逐步建立、完善抗菌药物临床应用管理相关制度、指标体系和工作机制，将抗菌药物临床应用管理工作从阶段性活动逐步转入制度化、规范化的管理轨道，逐步形成长效工作机制，促进医疗机构抗菌药物临床应用能力和管理水平的持续改进。

第二篇：国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。

哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨„„正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。

2003：分水岭

在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。

中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。

1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。

那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。

121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

不幸的是，“摸着石头过河”的调控政策，常因眼前利益而诡谲多变。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

政策失灵 房价凶猛

从2003年开始，紧缩型调控年年出台新政，但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨

14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。

回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。

2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。

2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。

在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100

平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

分税惹的祸？

中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”

中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。

实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。

在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。东边日出西边雨

楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。

在上海已有多套住宅的罗先生，本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅，但因横空出世的房贷新政，让他资金和心理产生极大落差，不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示，在目前这段时间内，更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目，当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。

正如美联物业指出，当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，我国经济在2009年已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。报告预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，这将大大改善商业地产的投融资环境。

中原地产最新的统计数据，也让楼市投资客们看到了商业地产的可喜前景。日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加，其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、广州、深圳租金上涨，涨幅分别为1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出现回落，跌幅为0.51%；准甲级写字楼方面，除广州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上涨，涨幅分别为4.24%、0.15%、2.14%。

第三篇：国家房价调控政策

可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。

此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨„

中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。

中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。为了拉动经济，提高内需。

1998年7月3日，国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到

6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

根据中国社科院蓝皮书报告，从1998年到2003年，全国商品住房每平方米的价格仅增加343元，比较符合家庭承受能力。

政策失灵 房价凶猛

从2003年开始，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。

在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨

14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。

回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。

2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。

2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。

在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

分税惹的祸？

中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”

中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约

束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。

实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。

在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。东边日出西边雨

楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。

在上海已有多套住宅的罗先生，本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅，但因横空出世的房贷新政，让他资金和心理产生极大落差，不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示，在目前这段时间内，更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目，当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。

正如美联物业指出，当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，我国经济在2009年已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。报告预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，这将大大改善商业地产的投融资环境。

中原地产最新的统计数据，也让楼市投资客们看到了商业地产的可喜前景。日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加，其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、广州、深圳租金上涨，涨幅分别为1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出现回落，跌幅为0.51%；准甲级写字楼方面，除广州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上涨，涨幅分别为4.24%、0.15%、2.14%。

第四篇：房产调控政策分析

本文完全由本人独立创作，所有主张都是本人自己的观点，如果转载请署名。

首先，我们来分析一下政策。本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。但在我看来，任何事情都兼具两面性，在这个政策里，我看到了六个字：宁杀错，不放过。那就是国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们远远小于正当购房者。所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。这是非常不合理，甚至非理性的。而一个政策如果越不合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。所以，站在旁观者的角度，我完全可以说，本次政策的实施完全只是国家的权宜之计，绝对不可持续。因为如果这项政策长期实施，最终只会搞得民怨沸腾，我儿子要结婚，但国家你却不让我买房子，能不怨吗？而一旦这项政策不能长时间得到实施，那么最终的结果是什么？相信在过去数年中由于政策反复导致的房价报复性上涨大家也都看到了。

其次，我们分析一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。本质上是资金推动的结果，和股票一样。有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。那么我们来分析一下目前的形势。08年，中国房价出现了大跌。那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。而另一面则紧缩信贷。这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，我国

经历了极为严重的通货膨胀，相信很多人都对当时90元一桶的豆油，17块钱一斤的猪肉记忆犹新。当时的通胀率达到8%。当时国家为了降低通胀，不遗余力的紧缩降低市场上的资金量。屡次大幅提高存款准备金率让整个房地产市场融资异常困难。在加之07年几乎所有的大房地产企业都不遗余力的大举扩张，疯狂购地，负债情况非常严重。结果导致房地产商一方面房子卖不出去，一方面又没有钱支付购地款、以及银行贷款。很多房地产企业陷入资金链断裂的绝境。这种情况下，不降价意味着死掉，所以房价出现了比较明显的下跌，但本次调控下的环境是这样吗？目前全球经济似乎已经摆脱了金融危机的阴霾逐渐开始恢复。但欧美主要国家的失业率并未降低。中国的经济增长的支柱出口虽然在缓慢恢复，但这种恢复是否能够最终确认还有待观察。在这种情况下，国家至少在未来较长的一段时间内还要依靠投资来拉动经济。所以可以预计，在未来较长的时间内，市场上的资金量不会减少，还会增加。国内的流动性泛滥根本不会出现改观，钱没有减少，开发商的日子仍然滋润，离08年的资金链断裂根本挂不上边。他们挺得住，请问房价如何下降？

综上，我想如果把房价比作来势汹汹的洪水。而把调控比作治水的利器。那么显然现在政府还是在用围堵的办法治水。国家筑起了高高的大坝，甚至为此不惜阻挠正常的购房需求。但可笑的是洪水的数量非但没有减少，反而还在增加。这会导致什么结果？首先，这座大坝足够结实，就算洪水再大也很难冲垮（一线城市已经禁止第三套房贷，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增无减，这样双方僵持不下，就会导致洪水改道。由修筑大坝的主要河道（一线城市）溢出。寻找洼地，另行开辟新的河道（二三线城市）解说一下。目前一线城市的房价已经高的离谱，炒房成本太高，上涨空间太小，政策上让你无法炒作（第三套房禁止贷款），那么炒房团很可能就会携带大量资金来到二线城市。首先，虽然房贷5

0%的政策同样对二线城市有效。但由于二线城市的房地产价格与一线城市相差巨大，大多数二线城市的房价仅为北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在绝对成本上对炒房团来讲很有吸引力。而且低价格的另一面往往代表了巨大的增值空间。其次，也是最重要一点，大多数二线城市不属于房价过高地区，因此不会实行第三套房停贷，炒房团仍然可以炒房。所以说严厉的调控政策很有可能把炒房团由一线城市赶到二三线城市，大幅推高二三线城市的房价。一线城市的房价下降明显，但二三线城市房价大幅推高，与一线城市的落差大幅缩小。荒谬吗？呵呵~~但发生的可能性是非常非常大的。前兆就是现在所有的大房地产企业都已经开始纷纷把目光转向二三线城市，在二三线城市拿地，扩张。很可能炒房团就会随后跟来。其实，就算站在更高层次上分析，二三线城市房价差距与一线城市逐渐缩小也是合理的。一线城市多年来由于经济发展水平层次与二线城市不同，经济发展速度比二线城市慢了不少。其次，由于大量身处一线城市的“漂”一族由于无法承受一线城市的房价而逐渐回流二线城市，也带来了强劲的购买力与需求。第三，同在一个中国，二三线城市与一线城市房价差距在5~6倍，而工资水平则差一倍到2倍。这种收入差距与房价差距的严重背离迟早会导致二者差距的回归，而本次政策的出台很有可能就是这样一个契机。

最后再来说说房产税。目前物业税征收的说法甚嚣尘上，很多人把征税当做房价下跌的最大希望。但这有可能吗？首先来说说房屋保有税，也就是物业税。我们都知道房屋的价值包含两块，一是土地的价值，二是房屋物业本身的价值。由于房屋购买者不具备土地的拥有权，因此在法理上国家不能对土地征税。那么征税的对象就变成了单一的房屋征税，也就是对那一堆钢筋水泥征税。也就是说即使在北京，也只会按照一平米两三千来征收。请问这种税对北京房价有何影响？那么好，我们也都知道国家不讲理，明明是租给你的土地还要征税，你也没办法。

那么房屋价值是谁来评估呢？是你自己吗？当然不是，是地方政府。地方政府希望房价下降吗？当然不希望~呵呵结果就会导致地方政府在评估房价时会人为的大幅压低二手房估计，让其对房价的影响降到最低。所以，房产保有税其实对房价影响真的不大。还有一个税种就是房地产买卖盈利税，即国家对二手房买卖的利润征税。这一点其实没什么说的，如果国家征税20%的税，那么我卖房子就涨价20%不就得了。反正依据这几年的经验，房价就算涨上天也都会有人买。最终羊毛还是得出在羊身上。

结论：本次二手房的调控政策不可谓不严厉，但仍然是治标不治本。而且最终极可能出现反效果，反作用。其实真正抑制房价的办法不是筑起大坝，而是削减洪水。这就要求政府减少信贷，改变土地出让模式。当然这两点在现阶段都不可能实现。此外，站在一个最为宏观的高度，目前中国处在经济快速发展，工业化急速推进。城市人口大量增加的阶段，对城市住房的刚性需求达到一个历史顶峰。在这样的宏观形势下，任何房价下跌都注定是暂时的，而上涨则是长期的。

第五篇：2012年国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。

哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨„„正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。

2003：分水岭

在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。

中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。

1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。

那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。

121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

不幸的是，“摸着石头过河”的调控政策，常因眼前利益而诡谲多变。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

政策失灵 房价凶猛

从2003年开始，紧缩型调控年年出台新政，但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨

14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。

回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。

2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。

2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。

在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100

平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

分税惹的祸？

中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”

中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。

实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。

在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。东边日出西边雨