北京社区商业地产分析与投资指南（五篇）

第一篇：北京社区商业地产分析与投资指南

北京社区商业地产分析与投资指南

在北京，社区商业的开发经历了从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁。现今，随着住宅市场的火爆而带动的对社区商业的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使自家项目从众多项目中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。而投资者在投资理念和心态方面的表现则像一面镜子清晰地折射出了北京社区商业市场的得与失。下面我们将从开发商和投资商两方面分析社区商业市场的现状。

开发商越来越注重社区商业的概念和主题包装

从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江骏景”，再到现在的“塞洛城”、“世纪城”等等，住宅底商以及社区商业已一改过去纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出项目的概念和主题包装。而就市场反馈来看，概念型住宅底商的招商效果也的确令人满意，不仅如此，底商与住宅的销售相辅相成，开发商“名利双收”。但同时我们也注意到：某住宅底商项目在招商时是买家的抢购对象，出售率达到100%，但就目前店铺开张的效果来看却未能达到人们的期望值。为什么一个能赢得众多投资商厚爱的概念却不尽如人意呢？原因是多方面的，有项目自身条件的限制，也有经营者经验不足等等。但这一结果却为那些将以主打概念征服市场的开发商敲响警钟，主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。而事实上，目前商铺投资者已不再盲目跟风，对于项目炒作的新概念、新思路多采取审慎观望态度。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但绝不应是开发商的制胜法宝。

投资者理智选择潜力型社区商业作长线投资

相对于借助炒作概念而走俏市场的社区商业项目而言，某些项目无需炒作却也热销。究其原因：巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如亚运村区域众多楼盘底商，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，周边的道路、市政设施规划完备，人气凝聚力强大，市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。再如位于五棵松的百朗园，骄人的销售业绩亦主要得意于其潜在发展优势。这种“潜力型”底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。在商业氛围尚不成熟的阶段，底商投资者将承受相当一段时间的低迷期，这对于经济实力较弱的投资商确实是不小的考验。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

成熟商圈的社区商业有利可图

凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目虽价格不菲但仍能创造佳绩。位于双安商场西侧的北京科技会展中心就是一个开发商和投资商双赢的案例：3000平方米(建筑面积)底商面积在刚推出市场时即被一抢而空，对此情形开发商也始料不及。不仅如此，高回报率使其小业主的回收期仅为6年，大大短于通常10年的回收期。此类型住宅底商周边的商业已形成一定气候，拥有大量的、稳定的消费群体，投资风险小。因此，拥有高回报率也在情理之中。成熟商圈内的住宅底商虽然在位置和人气上占有绝对优势，然而，投资商铺的其他条件(如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。再以北京科技会展中心为例，其首层店铺的出租效果很好，但虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，以弥补二层、三层在设计上的缺陷，但部分店铺仍有空置现象。

总结目前北京市社区商业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于住宅底商的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期进行整体规划时就聘请专业公司从市场定位、产品设计、业态配比、店铺分割、销售模式等方面进行详细策划，力求将项目完美的推向市场。而投资者则表现得愈加“挑剔”，严格来说，住宅底商在商业操作方面存在一定的局限性，能够在服务于本社区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果。因此，在选择店铺时，投资商所关心的问题普遍集中在：楼层、布局、面积、停车位、独立出入口、物业管理公司和社区消费群消费能力等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易，在房地产市场竞争激烈的今天，买家可选择的空间很大，发展商的产品能否在这些实际问题上领先于其他项目至关重要。

社区商铺投资的风险

根据上节的分析我们可以看出，社区商业地产有很大的发展空间，其投资利润率甚至可达10%左右。高回报的利润是牵动这股热潮的最主要原因。此外，购得的商铺可以出租，也可以自己经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等。这样灵活的方式也是吸引人们争相投资的一个因素。

在社区商铺投资热中，不乏盲目跟风的投资者，甚至有人认为“只要买到房，就能赚钱”。其实，高利润伴随的是高风险。现今流行的一种经营方式是从开发商那买了商铺后，再把商铺租给开发商，让他们经营，自己收取租金。表面看来，对于投资者，包租是很有利的：包租期内会有稳定的租金，而且，包租期越长，风险也就越小。可开发商大都本身不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，投资者只是在承担开发商的风险。

如果自己经营，风险也不小。现在商场的商铺大多是分散出售的。这样，一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被分割。统一的经营权被分散后，各投资经营者各自为政，其商业形态必然是分散的。一个不具有整体性或者经营格局紊乱的商场不会有好的收益。因为相邻的商铺可能因为商业形态的不同而影响对方的经营效益。再者，投资商铺获取收益多半在于经营，而开发商对商铺的管理将直接影响业主经营成效。可面对产权已经出售的商铺，开发商通常很难实行有效的管理。目前还有一部分投资者，他们买了商铺，既不出租，也不经营，而是以更高价转手给别人，从差价中赚取利润。在业界有一种说法叫“博傻”，就是明知用高价买某房产是不值的，但还是希望买下来能以更高的价格卖出去。如果持这样心理的投资者过多的话，会造成商铺市场的虚假繁荣，出现泡沫。这不仅会影响市场的健康发展，投资者也会因为找不到买家而被套牢。

如何规避社区商业投资的风险

但凡投资都必然存在风险，虽然受整个市场景气的影响，这种风险有所降低或有所掩盖，但其毕竟是存在的。要规避投资风险，达到理想的回报率，需要注意以下几个问题：

了解市政规划

市政规划包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造、市政动迁等。商铺对于环境特别“敏感”，投资者必须对该社区未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，投资者应注意商业养成在整个项目中的过程，应该有一定的心理准备

掌握租金水平及未来走势

商铺的价值来源于租金水平，投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显，但单位售价高，面积又较大的商铺，投资者还需要从今后拟引进的行业预测租金水平。业内人士都知道不同的行业能够承受的租金水平有很大差异，投资者不能只因其地段好而轻易出手。

选择成熟地区

选择成熟地区的商铺可以较大程度地降低投资风险，毕竟商铺的基本需求是有所保障的。虽然一些新开发的社区内的商铺价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，且此类商铺大多数为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本。

注重长线收益

投资商铺，长期的租赁收益也是不错的选择。投资者在考虑出租时，不能只从租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”租客，以获得一个长期的有保证的租约。虽然在租金数字方面，投资者的直接收益会略有下降，但如果租客提前退租或无理拒绝履行合同，会给业主造成更大的损失。这种损失包括商铺的空置的租金损失、房屋的还原费用、设备设施的维修等，甚至有时会使业主卷入法律纠纷，因此，商铺投资更应该注重长线的收益。

第二篇：商业地产投资策划

商业地产投资策划

领域一：城市与区域商业发展规划 领域二：城市综合体与购物中心领域三：专业市场

领域四：商业步行街

领域五：主题旅游景区

领域六：商务酒店、餐饮具体内容包括：

■前期概念规划设计

■建筑设计及工程要点规划

■交通与人流动线规划

■前期市场调研

■项目形象与经营定位

■项目竞争定位

■项目业态定位与楼层布局规划

■项目商铺（区域）分割方案

■主力店、次主力店与品牌落位规划

第三篇：商业地产投资建设

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第四篇：北京商业地产研究报告

北京商业地产研究报告

正如当下中国经济进入阵痛阶段，商业地产也不可避免的遇到发展瓶颈。然而投资永远关注未来，随着政治、经济、人口、社会技术等方面的发展，在一个很长的时间维度中，我国商业地产仍处于生命周期中的成长期，他所遇到的仅仅是区域性结构问题。本报告拿北京市场作例，窥一斑而知全豹，指出商业地产突出的问题：一是区域发展不平衡致使项目选址失误，投资设想不能契合当地消费者的习惯。二是开发周期中未能采取招商先行的策略，定位与落位不符。三是对营运工作的重视程度不够。四是电商冲击下的转型创新力不足。本文最终希望通过探索区域结构性失调的原因从而获取商业地产投资过程中的决策因素。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，但不在本文所指范围内。

一、宏观环境分析

现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。这种现象我们称之为结构性失衡。下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。

（一）经济政治环境分析

2010年至2015年间，北京市总值指标及人均国内生产总值虽然每年都在增长，但增速却逐年放缓。

另一方面，近年来部分区县政府在土地立项审批过程中未以城市对商业及经济的承载能力为基础，未能科学规划，间接导致商业类型同质化、商业项目不能与区域产业配套及消费优势吻合，从而导致区县内商圈商业量大不强，商业坪效每况愈下。

（二）人口及社会环境分析

根据最新统计数据，2015年末，北京市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，增长0.9%，增量和增速分别比上年减少17.9万人和0.8个百分点。其中，常住外来人口822.6万人，比上年末增加3.9万人，增长0.5%;增量减少12.1万人，增速回落1.5个百分点。

2015年全市实现市场消费总额1.86万亿元，同比增长8.7%。商品性消费中，限额以上批发零售企业实现网上零售额2016.9亿元，同比增长40.2%，占全市社会消费品零售总额的比重达19.5%。

此外，在居民消费价格方面，2015年全市居民消费价格水平同比上涨1.8%，涨幅为近5年较低水平。八大类商品和服务项目价格“七升一降”，其中衣着类上涨幅度最大为3.6%，其次为交通和通信类、居住类和烟酒及用品类，分别上涨2.8%、2.6%和2%,食品类价格上涨1.6%，家庭设备用品及维修服务类下降0.1%。

（三）技术环境分析

中国互联网络信息中心发布的《2014年中国网络购物市场研究报告》显示，截至2014年12月，我国网络购物用户规模达到3.61亿，较2013年底增加5953万人，增长率为19.7%；我国网民使用网络购物的比例从48.9%提升至55.7%。

报告显示，2014年我国网络零售交易额为2.79万亿元，同比增长49.7%，相当于同期社会消费品零售总额(26.2万亿元)的10.6%。而且，网络购物市场依然保持着较高的活跃度，全年交易总次数173亿次，人均交易次数48次。

互联网的普及和各大电商平台的迅猛发展，使网络购物成为人们日常消费中重要的组成部分。这一技术革新加剧传统商业“闭店潮”的涌现。

二、北京商业地产微观环境分析

正如中国经济进入阵痛阶段，商业地产业不可避免的遇到发展瓶颈。目前商业地产出现了结构性问题，包括供需失衡，传统商业物业亟需升级改造等问题。

（一）整体市场分析

一方面，当居民的基本居住需求得到满足，可支配收入增加的时候，支出必然转向商业消费，所以如果把商业地产放在一个较长的时间轴内，商业地产在我国仍然处于上扬阶段。

另一方面，商业地产在现阶段的发展过程中确实面临一些结构性的问题。

1.北京市场概述

（1）经过过去二十多年的逐步积累，商业地产供给远大于需求，最终导致部分空置问题出现，商业地产现阶段有盘活存量的课题需要解决。

（2）北京市四环以内不再新批新建商业项目，导致城市中心土地资源稀缺，价格随之水涨船高，常住人口增长水平不及价格增速，形成发展结构性倒挂。这种情况下，众多房企将投资目光转向城市发展新区及生态涵养区，但是这些区域一方面人口收入、消费不能支撑商业如此转移，另一方面生活方式与商业定位不相符。

（3）结构性问题还体现在北京商业地产定位过于单一，体验式、文娱业态尚未充分开发利用。

2.2010-2015年北京商业地产土地供给及价格分布

（1）近两年北京市商业地产土地供给明显减少，但与此相对应的，楼板价却在不断飙升，供求矛盾明显，转移土地投资方向势在必行。

（二）区域市场分析

-从地图上看，北京目前重点商圈多集中在城市的东北部区域，发展成熟，辐射范围较广

1.CBD商圈

（1）供给分析

近两年，CBD及泛CBD地区并无新增商业物业投入使用。据戴德梁行统计，截至2015年底年，CBD商业面积已超100万平方米，作为新兴的市级商业中心，CBD已超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。

（2）需求分析

对CBD地区的商铺需求有明显增长的主要行业如下：

 品牌服饰

作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰对时尚聚集地CBD有较大需求，尤其是中高档及高档品牌。

 餐饮

数以百万计的工作人口，且有大量的商务往来，都为餐饮业创造巨大的商机，CBD也随之成为餐饮业的必争之地。

 展厅

鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。

 配套服务

由于在CBD工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。

（3）市场形势

 产品定位普遍高启

客户定位是产品定位的依据。据《北京CBD商业发展规划(2010-2015)》预测，CBD的消费人群约有70万，其中，年轻时尚的商务白领约45－50万，常驻财富阶层及涉外人士各约有7.5万，商务旅行人群约2.7万，文化休闲人群约3－4万，观光人群约4－8万。另据资料显示，CBD拥有北京高档商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的80%等等。因此，CBD商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求，定位在高档和著名品牌上。其中，立志与世界500强携手的万达广场、号称移植上海新天地的建外SOHO和筹划营造欧式风情商业走廊的珠江帝景可以说是典型代表。

 商铺租价平稳上扬

目前CBD商业业态较单一，主要以购物中心为主，又相对集中在国贸、嘉里中心。况且自国贸二期后，新增供应较少，因此面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为90～150美元，空置率一直保持在2%的较低水平。

 东区成为发展重心

目前CBD西部和北部都已经形成了一定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。而CBD东部却一直缺少一个较有规模和品牌效应的商业区，因此众多重量级项目都选址在此，东部将是未来CBD发展的一个重心和方向。如华贸中心正精心建设16万商城、国贸正着力打造全球最大国际贸易中心，加之建外SOHO等周边商业街的补充呼应，CBD东区日益显现CBD商业中心的地位。另外，欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区，拥有高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。

 集成社区受市场追捧

从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓的集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，一次性开工，一次性交付所有设施，有别于目前通用的滚动开发模式。

2.亚运村商圈

亚运村目前常住人口达70万以上和流动人口50万以上，并且规模日益壮大，范围延至北五环。

供需矛盾突出

亚运村商业一直是投资热点，除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的原因外，较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因。

大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，以北辰购物、新奥购物中心等几家为代表的商业项目，业态分布比较零乱，且文化设施欠缺，个性化的商铺鲜见，难以满足较高档次的消费需求。商业面积也无法满足人们对更高品质生活的需求，巨大的消费能力很难得到释放

3.城市功能拓展区新兴商业物业代表项目—通州万达广场

地理位置

项目位于通州永顺镇北苑商务区内，距离地铁通州北苑站 0.2 公里，周边有京通高速、机场巴士、八通线等，交通情况良好。周边有国泰百货、苏宁电器、国美电器等配套，商业及生活配套十分成熟。随着北京中心东移，通州新城预计于 CBD 商务区相连，形成大 CBD 商务区，大商务区东至通州新城、西接 CBD 商务区、南临亦庄商圈、北接东坝商务区，将形成新的核心。

市场分析

项目位于发展较为成熟的北苑商务区，周边居住氛围成熟，各种生活配套一应俱全；项目自身规划有 47 万平的商办，是区域内大型的城市综合体项目，必将带来周边区域的发展成熟，同时项目紧邻京通快速，地铁八通线，公交线路众多，无论自驾还是公共交通出行，是十分方便。项目本身配有甲级写字楼、绿色低碳的园林景观、独立的幼儿园、覆盖全面的金街购物区，并且与区域内的其他商业配套形成成熟的大型城市复合功能区。万达集团作为国内商业地产的龙头，选址北苑商务区，联通了 CBD、通州北苑商务区、东坝商务区三个商圈，为区域带来了利好。12 月底，商场开业，将为通州北苑商务区附近带来更多的人员流动，使周边的土地价值进一步升值。

三、北京商业地产存在的主要问题

现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。这种现象我们称之为结构性失衡。下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。

（一）内在问题

1.前期开发

一是拿地过程中未能做到把握政策脉络，商业项目选址失误；二是在开发过程中未能做到招商先行，导致项目空置率高，项目定位与实际落位不符；叁拾品牌落位未能遵从业种落位的原则，业种分布不合理，品牌带动能力不强，匹配度不够。2.后期营运

一是经营的理念不够，没有充分认识到商业营运的重要性，更多的不是培育而是卖断；二是缺乏专业人才，对商业项目的远期近期目标有所规划。

（二）外在因素

一是北京四环内不再批准新建商业项目，导致市区商业项目供应减少；二是随着京津冀一体化战略的实施，多个零售商业搬迁外地，凸显首都核心功能及结构调整。

四、北京商业地产的思考

思考一：定位

商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。若仅是服务于本小区的，服务功能就要全、要便利；若是服务于全市的，差异化、特色化经营就非常重要。同时，区域年消费能力虽有一定比例增加，但大致还是维持在一定水平上，不会随商业地产的增加而有较大波动。因此，商业定位对消费的分流、在与新旧商业地产的竞争中处于优势，十分重要。

思考二：营运

以商业项目为平台，房企开发商一方面连接消费者，一方面连接合作伙伴(包括银行、建筑企业、政府、商家和投资人等)，构筑起来一个庞大而和谐的“商业生态系统”，各司其职、各取所需：

正如电商平台一样，商业项目也经营着一个的平台，二者都是一个商业生态系统。按照现在颇为流行的“平台战略”，这样的商业模式是非常具有威力的。只要不发生重大的变故，商业项目就能长期保持持续发展。

思考三：商业价值与业态规划

商铺价值并不取决于业态的大与贵，而是取决于租金利益的最大化和人流的多少。业态规模一定要符合商业规律，避免资源的无效浪费。

五、北京商业地产的投资

（一）投资风险的规避

商业地产作为复合地产，毕竟与住宅、写字楼项目不同，开发经营需遵循商业规律，投资者如在此方面经验不足，则风险与机遇同在。

对此，简单说，应该从选择商业经营模式、合作方式以及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。

1.经营模式

首先，从需求者角度进行项目定位，是商业中心、商业街、专业市场、特色街还是社区商业。其次，从服务对象角度进行业态选择，是大型购物中心、仓储连锁式超市、专业市场还是零售店铺，是综合型的还是专卖、特色型的。

2.合作方式

根据不同项目的具体实际情况，在合作方式上可以考虑合作开发或委托营运的方式，在具体方式的选择上要尤为慎重。

3.规划设计

商业物业，特别是新型商业物业，根据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流的设计要求和面积、仓储要求。因此，合作方式确定后，应先做好规划设计，再动工建设。若先盖好房子再选商家，往往会因设计不合理造成招商难，或出现追加投资、二次改建的被动局面。

4.商圈需求

对商业地产的投入与市场需求关系紧密，对此，投资者还应了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，以及竞争对手的信息，避免信息不对位造成损失和同一区域内众多项目的同质化竞争。

（二）外投资者的基本考虑

1.商圈规模

商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。处于核心商圈肯定要优于其他位置。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。

2.地理位置

地理位置决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响，这在规划设计及选择项目时尤为重要。主要包括门前道路类别、顾客通达度等。道路类别直接影响消费行为，对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。人流方向和顾客通达度等因素也非常关键，交通隔栏、快速路、水系等都将影响人流动向，进而影响顾客通达度。

3.主力店效应

有主力店的地方，就会有无穷的商机。一个大型百货商场、购物中心往往会带动周边商业物业的全面升值，投资可借助主力店的作用充分挖掘项目的商业价值，使商铺作旺并不断升值。如华堂商场带旺了周边的商业，商铺的价值突现。

4.客流带动

大到天安门广场、西单文化广场，小到社区的休闲、娱乐中心，客流汇集的地方，就有商机人气，这必是商业地产地段选择或规划设计的重要方面。同样大型演出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈，商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高，在举办活动和展览期间，这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。

5.价格因素

周边的价格水平将直接影响项目的价格水平。

六、商业地产发展的新趋势：

一、城市多中心发展，副中心商圈蓬勃发展，商业供应外围化。

过去的商业多集中在城市中心，租金亦最高；但随土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢难以承载大型商业。多中心的城市发展格局，区域商业中心收到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距。

二、商圈主题化发展趋势明显。一、二线城市购物中心发展渐趋饱和。同质化危机加剧了竞争，各购物中心通过布局主题特色来增加自身亮点、吸引客流。部分购物中心开始发展多层次、多主体的功能复合型综合体，满足不同消费者的需求。

三、从一线至三线，商铺租售价格失衡加重。

从一线城市到三线城市，租售的价格比值越来越悬殊。商业运营经验不足，使得开发商纷纷采用销售商铺或租售结合的方式。在国外，商铺只租不售，有利于运营，在国内却无法实现，销售商铺是中国特色市场下的产物。

四、品牌开店渠道继续下沉。

目前很多一线城市的品牌企业，已经开始深入三四线城市。

五、郊区购物中心迎来新机会。

购物中心在功能组合方面与百货公司相比有相当的优势，也必将是未来零售商场的发展方向，而随着市区土地供应的减少以及外来文化的影响，目前有越来越多的开发商开始关注郊区大型购物中心的开发。

六、区域性商业中心渐成主流。

新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，行业领先企业亦加快在有更大选址空间的区域副中心及二线城市速度开店或拿地。同时城市与村镇之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇。

七、城市规模扩大，拥堵加剧，消费者便利化需求增加。

高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视。消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。

八、消费者由“商品消费”向“场所消费”发展。

消费者的鉴赏能力越来越强，不但买奢侈品，还要买二线品牌，甚至有一些快销品牌也是他们的选择，这样就需要有一个大规模的购物中心。而消费时间越来越稀缺，需要在一个场所完成所有活动，提升他们的活动效率，年轻一代的需求倍增，所以这个时候，消费者选择的不仅是一种商品，而是一个综合性的消费场所。

九、新消费者更多维度的身份特征，为新业态及主题化奠定基础。

之前消费者的身份很单一，形成了高度一致的需求。现在消费者的身份是发散的，这就决定了每个商家都有一个足够宽的市场可以细分。这样的趋势就可以产生一个专业细分化的商家，正是有了消费者多维度的身份，才能保证市场的细分和新业态商业的产生。

第五篇：投资可行性研究报告商业地产

房地产商业项目

——成都环达通广场

思路总结

房地产商业项目，可行性研究报告主体有七大部分，分别为项目总论、市场分析及前景预测、建设单位基本情况、项目建设方案、投资估算资金筹措及贷款偿还计划、财务评价、项目风险分析。

我们小组认真学习了该报告，对整个项目的流程有了大致的了解。按照报告所示，在实际操作中首先要到实地考察该项目，对项目名称（成都环达通泰盈房地产开发有限公司“环达通”商业项目）、项目建设单位概况，建设地点、规模、期限及建设内容、投资估算及资金筹措、可行性研究报告编制依据等做到心中有数，然后再进行市场分析和财务评价。

现在具体操作如下：

一、市场分析与前景预测。首先要对投资环境及城市规划和成都市商业地产发展状况

有一个大致的了解，在此基础上再进行项目分析，项目分析的内容包括项目概况、南部新区商业物业发展状况（在做这个的同时，可以参考类似商业物业重点个案和区域互补商业物业两种，对他们的基本情况要有所了解）、项目swot分析、项目定位分析、项目运营分析、项目运营分析是重点。包括确定推广及招商时机，租赁价格的预测。租赁价格的预测所包含的内容很多。主要用到的方法是未来现金流的贴现加总。

作为报告中很重要的一块，市场分析和前景预测我们总结其主要内容如下：

1.投资环境，包括宏观环境和区域环境.在宏观政策里面包括土地、金融、税收、产业调整等一些政策。而区域环境则主要包括区域经济发展、区域

产业结构变化、区域发展趋势、相关产业的发展以及具名消费水平，收入

水平和消费习惯等。

2.城市规划，主要包括城市规划、商业网点分布、城市规划重点、城市规划

调整、城市布局以及项目所在区发展规划等。

3.项目产业发展状况，主要包括项目商业格局，商业业态，商业地产特征，商业地产趋势预测等

4.项目分析。主要包括项目概况，商业物业需求，参考商业物业，个案分析

以及swot分析，项目定位和运营分析。

二、建设单位与项目不同，建设单位是成都环达通泰盈房地产有限公司。要对他的基

本情况比如注册资本，公司总经理等有一定了解。然后发现建设单位优势，这里的优势是成都子公司是环达通泰盈成都房产发展有限公司是环达通泰盈成都房产发展有限公司的全资子公司，作为强强联合的产物，能够形成集西方管理和本土运作相依存的新型团队，使其项目从规划、设计以及未来的建设和运营中拥有超前的理念和较好的发展前景。建设单位财务状况也是重点。

三、项目建设方案。项目建设方案的内容包括建设内容和规模，综合技术经济指标，建设工期安排及目前进度，建设设计，结构设计，给排水设计，电气设计，暖通设计等。

四、投资估算、资金筹措及贷款偿还计划。在对投资进行估算之前，要找到估算依据，估算依据一般包括建设部、四川省建设厅、财务厅、发改委、物价局、成都市造价站、建设部、成都市房管部门的官方网站上去寻找相关文件和资料。之后，再进行投资估算，包括项目总投资估算和具体估算，具体估算包括土地取得费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，开发间接费，财务费用，开发期税费，其他费用，不可预见费，开办费用，推广和招商代理等费用及铺地运营资金。这些费用的估算主要是结合或某些标准或企业类型、组织架构、管理特点和项目的经营方向及目标客户群和以往的操作经验进行估算。除了投资估算以外还包括项目资金筹措以及资金使用计划和还款计划。

五、财务评价财务评价是可行性研究报告里的另外一个重点部分。财务评价是在上面

投资估算的基础上进行的。首先要获得基础财务数据，但这些基础财务数据不同于上面的费用，应该包括营业收入估算、折旧和摊销、经营成本估算、利息支出。而预测的依据是项目的盈利情况、公司对所得税、公积金、公益金及应付利润分类进行估算。（按现行税收制度，成都市企业应缴纳营业税为营业收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，地方教育费附加为应纳营业税的1%，副食品调控基金为营业收入的1‰.经营税金及附加合计为销售收入的5.65%，除此之外，作为房屋所有权人，企业还应该缴纳房产税，其计税依据是房产的计税价值的1.2%或者房产的租金收入的12%，本次按照房产计税价值的1.2%估算房产税。）

在获得基础财务数据的基础上，再进行财务分析，项目评价各基本报表的编制，财务分析指标计算，项目不确定性分析，敏感性分析和财务分析结论。

六、项目风险分析这些风险主要来自：招标和承包模式、自然条件风险、工期拖延和

质量风险、项目开发成本、施工索赔、出租运营阶段、市场定位、项目招商、租金方案和出租策略的制定及运营管理等阶段。总之，在风险发生之前，对项目开发经营存在的风险因素以及产生的原因，要从系统的观点出发，做出判断。许多风险具有隐蔽性，各种风险往往交织在一起，这个识别风险带来困难，因此针对“成都环达通”项目应建立专门班子，聘请专业顾问，采取科学方法，对风险因素识别和控制。

七、据以上分析，得出项目可行性研究结论。并编制可行性要就报告。

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因为房地产市场是一个政策为主要导向的市场，政府从供应结构、土地管理、外汇准入、税收杠杆、货币政策、市场监管等方面对房地产进行了组合调控。数据主要从建设部、国土资源部、国家外汇管理局、中国人民银行、国家税务总局和地方对应机构等部门的官方网站上下载相关文件及资料。还有《成都市统计年鉴》，成都市商务局，南部新区商业用房供需量、参考性物业等基础数据来源于世邦魏理仕，同时参与项目的各相关方都是数据的来源处。各大门户网站和研究机构的数据，以及各大数据库都是数据来源。为该项目所做的专项分析报告，并以此报告为依据对本项目未来租金水平做出预测，以及项目的平面图。