房地产开发贷款发放条件及相关法律风险![精选多篇]

第一篇：房地产开发贷款发放条件及相关法律风险!

房地产开发贷款发放条件及相关法律风险！

（一）项目楼盘达到预（销）售条件后，若不能及时办理在建工程抵押，将不利于银行控制商品房销售款回流。房地产开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式。但随着项目开发进度的推进，待项目楼盘达到预（销）售条件，取得房产部门下发“商品房预（销）售许可证”后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售。此时银行如果不能及时办理在建工程抵押，将很难控制商品房销售款的回流。

（二）房地产项目资金账户封闭管理措施不到位，资金存在被挪用风险。房地产金融市场存在严重的信息不对称，开发商可以在不同银行申请贷款，楼盘销售回笼资金很可能会分流到各家银行，加之有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。此外银监会也对监管不到位的银行进行处罚：

1.银监会湖北监管局对中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市分行未有效监督借款人贷款资金按约定用途使用，贷款资金回流至借款人账户或挪作他用。认定违反了《中华人民共和国商业银行法》第三十五条和《商业银行内部控制指引》（银监会令2007年第6号）第四十八条的规定，并作出罚款人民币50万元的行政处罚决定。（鄂银监罚〔2015〕30号）

2.银监会天津监管局对浙商银行股份有限公司天津分行（一下称浙商银行）对出的津银监罚〔2015〕127号行政处罚决定书认定浙商银行信贷资金回流的事实。2014年1月13日、3月4日浙商向C公司发放房地产开发贷款3亿元和1.6亿元，上述3亿元贷款资金1月14日全额回流至借款人在他行账户；1.6亿元贷款资金中有0.6亿元于2014年3月5日回流至借款人在他行账户。认定违反了《固定资产贷款管理暂行办法》第七条、《流动资金贷款管理暂行办法》第九条的规定，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条第（五）项的规定，对浙商银行作出责令改正，并处罚款人民币二十万元。[行政处罚决定书津银监罚〔2015〕127号]

3.银监会湖北监管局对中国工商银行股份有限公司湖北省分行违规向不满足贷款条件的房地产企业提供融资，2009年9月，工商银行江南支行在湖北××置业有限公司项目实际资本金到位比例不足的情况下，向其发放该项目房地产开发贷款。2011年5月，在项目追加投资和资本金后，项目实际资本金到位比例仍不足的情况下，该行又向其提供银行理财产品融资。认定违反了《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）、国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）、《商业银行内部控制指引》第四十五条的规定。作出人民币5万元的行政处罚。[行政处罚决定书（鄂银监罚〔2013〕1号）]

（三）建设工程承包人的工程价款优先权带来的受偿风险，根据《合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，并且建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。在这种购房者预付款优先于工程承包商、工程承包商的工程价款优先于银行在建工程抵押权受偿的情形下，银行处境十分不利的，其抵押权有名而无实，不利于银行刑事抵押权，甚至还有些房产企业利用这点与承包商串通虚构工程款损害银行的利益。

三、防范房地产开发贷款业务风险的措施建议

（一）严格审查房地产企业是否具备房地产开发贷款的条件，对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不予发放任何形式的贷款。对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。前文提到的工商银行湖北省分行违规发放房地产开发贷款一案，便是因为于项目实际资本金到位比例不足的情况下发放了项目房地产开发贷款而受到了银监会处罚。

（二）落实资金封闭监管，防范信贷资金风险。根据银监会的监管要求，商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

首先，于项目贷前的审查阶段确定贷款封闭监管的框架，框架的主要内容包括但不限于（1）开立收支专户；（2）贷款使用条件；（3）贷款发放进度；（4）专户监管流程；（5）按揭贷款业务；（6）销售资金回笼等，继而在授信审查阶段进一步明确监管框架内容的要求和实施方案。于贷后的检查阶段，以项目专户结算为监控平台，全面落实开发贷款封闭管理的要点。将封闭运行监管落实到房地产贷款的各个阶段中，通过深入的前期工作以保障后期监管措施的实施到位。

此外，银行在监控住房的销售与资金结算过程中，一方面应做好落实项目在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过在建工程抵押分批解押，有效监控销售收入回笼情况。另一方面通过定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，检查银企双方合作协议的履行情况，及时查找销售资金去向，落实第一还款来源，能够保障销售回笼自动还贷。房地产项目资金封闭运行监管是建立在银企间达成共识、互相约束的基础上的监管手段，笔者认为，商业银行通过开发贷款与按揭贷款捆绑营销、加强资金支付和产品销售回笼的过程管理的管理模式，最大可能地监管还贷资金。

（三）建设工程价款受偿优先权的处理

实践中，银行可以通过与建设工程承包商签订放弃建设工程价款优先权承诺函的方式，让承包商放弃优先受偿权，并以此为贷款履行的条件。关于该承诺函的效力，司法实践中，法院更倾向于认可这一行为的效力，如（2011）渝一中法民终字第06643号判决书中，法院认定，“上诉人某建司在被上诉人某某支行与某某公司的贷款活动中，作出了放弃工程价款优先受偿权的意思表示，促使双方贷款完成，该放弃优先受偿权的意思表示应当具有法律效力。”；（2015）浙嘉民终字第590号二审判决书中认为“优先受偿权是指法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至其他物权人受偿权外，在本案中，即表现为天顺公司对工程价款的优先受偿权和浦发银行嘉兴分行对在建工程抵押权之间的冲突。天顺公司依法对诉争的在建工程享有优先受偿权，其对浦发银行嘉兴分行承诺放弃优先受偿权是对其自身权利的处分，符合意思自治原则。”、“本院认为，天顺公司对浦发银行嘉兴分行所出具的《关于放弃建设工程价款优先权的承诺函》合法有效”。因此，我们认为，建设工程的受偿优先权的风险可以该种方式有效地处理。

（四）发放房地产开发贷款要符合监管要求

银行发放房地产开发贷款除了贷款本身的受偿风险外，还存在一定行政风险，银监会根据《中华人民共和国银行业监督管理法》负责对全国银行业金融机构及其业务活动监督管理的工作，并对银行机构违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的行为进行处罚。为避免此类法律风险，银行的相关人员应加强该方面知识的学习，或加强与外部律师事务所的配合，尽可能做到合法合规，进而降低其他如贷款受偿等风险。银监会的监管规定中针对房地产开发贷款的风险管理主要有以下几点：

1.银监会于2004年08月30日下发的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）第十五条至第二十五条对房地产开发贷款的风险管理做出了要求，并对银监会的相关风险监管措施进行了规定；于第四十二条规定银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点；于第四十三条规定了对房地产贷款检查的事项：

（一）贷款质量；

（二）偿付状况及催收情况；

（三）内部贷款审核控制；

（四）贷后资产的风险管理；

（五）遵守法律及相关规定；

（六）需要进行检查的其他事项。

2.银监会于2007年09月27日下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）就严格房地产开发贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款检测和风险防范工作提出了监管要求

3.银监会于《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》（银监发[2008]42号）就各商业银行对房地产企业的资信审查和风险防范做出了监管要求，要求各商业银行应密切监测房地产开发商的资信和财务状况，加大对开发商资信和财务状况的监控。同时，也提出了相应的管理方法：

一要根据房地产市场趋势和自身压力测试结果，重新评估房地产企业的资信及其贷款风险，并根据评估情况采取降低企业信用等级、核减授信额度、上浮贷款利率等有效措施。

二是通过实地暗访等方式掌握借款人首付款的真实情况，防止开发商降低首付比例或垫付首付款等“假首付”行为。

三是通过查证政府相关管理部门信息摸清房屋销售的合理价格范围以及开发商的真实销售情况，警惕开发商通过虚高房价更多地套取银行贷款以及通过虚构合同、虚增交易量粉饰销售情况误导银行判断等问题。

四是加强对房地产抵押物的管理，定期对房地产抵押物进行价值重估和动态监测，对抵押物价值不足以抵补贷款风险的应采取追加押品或压缩贷款等措施。房地产行业作为我国政府调控的重点行业，房地产开发贷款的发放应当做到合法合规，并符合国家宏观调控的政策，这便要求银行发放房地产开发贷款的相关人员需关注了解相关的法律法规以及国家政策。笔者总结了有关房地产开发贷款设计的主要法律法规以及规章，如下：

1、《商业银行法》；

2、《贷款通则》；

3、《外资银行管理条例》；

4、《外资银行管理条例实施细则》；

5、《银行业监督管理法》；

6、《金融违规行为处罚办法》；

7、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；

8、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强对商业银行开展融资类担保业务风险管理的通知》；

9、《商业银行授信工作尽职指引》；

10、国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》；

11、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；

12、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》；

13、《贷款风险分类指引》；

14、中国银监会《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》；

15、《商业银行集团客户授信业务管理指引》；

16、《商业银行内部控制指引》；

17、中国银监会《关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》；

18、中国银行业监督管理委员会《关于进一步推进银行业不规范经营专项治理的通知》。

第二篇：房地产开发贷款-风险审查要点

房地产开发贷款风险审查要点

一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查

为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

（一）对房地产开发企业营业执照的审查

对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查

房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查

银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件；施工许可证；自筹资金比例；合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。

（一）对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。

银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面：

1、注意审查立项批准文件及四证的有效性

首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》即行失效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。

2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域

根据中国人民银行（银发[2003]121号）文件的规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷款项目在本地区之内。

（二）商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查

《城市房地产开发经营管理条例》13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）文件也规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。”银监会颁布的《房地产贷款风险监管指引》将自筹资金的比例提高到不低于35%。

为了满足上述条件，获得贷款，许多房地产企业对自筹资金采取了灵活态度。在实践中，银行要区别情况认真审查：

1、同一房地产项目，房地产企业在多家有银行贷款的，其中一家银行计算借款人自筹资金比率时，将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴，这种做法是不符合要求的，银行不应接受此种自筹资金比例计算方式。

2、房地产企业的股东或其他企业投入，但不作为企业资本金投入，而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式作帐。此时，对于银行所要求的借款人自筹资金比率高于法律法规和人民银行规定要求的，股东或其他企业暂借借款人的款项可视为借款人的自筹资金。但为防止抽逃资金，银行应要求借款人的股东或其他企业书面承诺，借款人还清贷款前不收回该笔资金，以确保不因资金缺口而影响项目建设和按时还贷。

（三）对房地产贷款项目几种特殊情况的审查

1、对房地产贷款项目运做是否规范进行审查

我国法律法规及规章规定：房地产开发贷款中只有合法的开发主体才能享有所开发项目的销售收入；立项批准文件确定的开发主体与“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致、“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致时，开发商（借款人）不是项目的合法建设主体。借款人不是项目建设的合法主体，可能引发纠纷使借款人陷入诉讼争执中；同时也会使借款人能否享有项目的销售收入存在一定的不确定性，给银行的贷款带来风险。

为防止项目运作不规范而引起的风险，银行可采取以下措施加以防范：严格按照人民银行及银监会的的信贷政策，审查房地产开发贷款中的批准文件和权证中记载的开发商的名称是否一致，对不一致的，应建议向银行申请贷款的开发商（借款人）变更有关权证，使其成为项目建设的合法主体；对借款人非自身原因不能获取政府有权批准机关关于立项批准文件及有关权证的变更批复，但政府有权批准机关答复肯定了借款人项目开发的合法主体地位，在这种情况下，可以要求原开发主体作为银行共同还款人，和借款人一起对银行贷款承担还本付息的责任。

2、对房地产开发项目实质是否合法进行审查

房地产开发是一个综合开发过程，应与城市规划、环境保护、交通运输、水利设施、城市绿化等方面协调一致，以达到综合治理的目的。房地产开发的立项审批，涉及到城市建设、规划、交通、水资源保护、行污排捞、环境保护、文化构成等诸多方面的问题，一个合法的房地产项目应符合城市规划法、环境保护法、防洪法等相关法律法规的规定。但是实践中，主管房地产开发项目审批的某些政府职能部门、审批部门的工作人员往往忽视、无视、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立项批准，导致项目被依法撤消或项目建成后成为违章建筑被依法撤除。如果开发商投入巨大的开发成本后，项目被依法撤消或所建房屋被撤除，将直接造成开发商还贷资金的缺乏，严重影响银行贷款的安全。银行可以从以下几个方面进行防范：

（1）审批人员应熟悉与房地产开发立项的有关法律法规及规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地产开发贷款中，如对项目的合法性存在疑惑，应及时查阅有关的法律法规直至咨询有关业务人员。

（2）要求借款人提供有效担保，实践中借款人多以开发项目的土地使用权为借款提供抵押担保，但是如果项目因实质不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用权也有可能因项目被撤消而无效，导致贷款担保落空。因此贷款银行在审批开发贷款时，对项目的合法性特别是土地审批手续的合法性存在疑问时，应要求借款人提供除土地使用权以外的有效担保。

（3）依法维权，保护银行利益。如果房地产项目的不合法是因为政府审批部门的过错造成的，贷款银行可督促借款人提起行政赔偿诉讼，要求有过错的政府审批部门承担赔偿责任，在借款人取得行政赔偿款后，贷款银行可要求借款人用以偿还贷款。

3、商业银行对房地产开发项目转让引发贷款风险的审查

房地产项目转让是指一方将已获得的土地使用权连同项目规划许可正、施工许可证等有关文件和已建成的房地产实物部分有偿转让给受让方，由受让方去完成项目建设，此时如银行已对该项目发放了房地产开发贷款，则由于借款人（原项目开发商）转让项目后不再是适格借款人，增加了银行的信贷风险。贷款银行可根据情况采取以下措施：

（1）要求借款人提前偿还贷款本息，结束房地产开发贷款法律关系。为此贷款银行可在借款合同中约定，如借款人转让所开发项目的，贷款银行可要求其提前偿还全部贷款本息。（2）与借款人、项目受让人协商，将开发贷款的借款人变更为项目受让人，由项目受让人承担原借款人根据借款合同应承担的义务，如贷款银行采取此种措施应注意审查开发项目转让的合法性。

首先，房地产开发项目的转让必须符合《城市房地产管理法》的规定。《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋建成的，还应当持有房屋所有权证书。

该法第39条还规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。房地产开发项目转让必须符合上述条件。

其次，房地产开发项目必须履行特定手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条的规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

再次，房地产开发项目受让人必须符合法定条件。由于我国对房地产业实行市场准入及资质管理制度，因此房地产开发项目受让人必须是取得房地产开发资质证书且其资质等级符合要求的房地产开发企业。

三、房地产开发类贷款的担保

实践中由于房地产开发类贷款金额大、周期长，为保证此类贷款的安全，银行一般只接受房地产抵押贷款，对保证、质押及房地产以外其他资产的抵押不宜接受。

（一）商业银行在受理房地产抵押时应注意审查以下法律风险及防范措施

1、在接受房地产抵押时，应注意审查产权证的真实性及来源的合法性。

银行在对房地产抵押进行审查时，不应仅进行形式上的审查，还应对抵押人取得权属证明是否经过了法定程序进行实质性审查。实践中，银行应特别关注以下情况：

（1）应注意审查土地出让合同的出让主体是否合法。根据现行有关法律及司法解释规定，我国只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而像开发区管委会等单位是无权出让土地，更无权颁发土地证的；

（2）注意审查土地出让金是否已经交清。应要求抵押人提供与合同价款相符的发票；对以协议方式出让的土地使用权，还应注意审查土地使用权出让金不能低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，否则无效。

（3）对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权，注意审查该土地在转让时是否已经完成了原土地出让合同规定的开发计划等；

（4）在接受二手房抵押贷款时，针对一些关联交易,特别是近亲属之间的交易。应注意审查交易的真实性，如是否支付对价、赠予行为是否是真实意思表示、房产交易双方当事人身份的真实性以及房屋买卖合同是否合法有效等；

2、在接受学校、幼儿园、医院等公益性事业单位房地产作抵押时应注意的问题。根据《担保法》第37条第3款规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。因此，一般来说像学校、幼儿园或医院等单位，不管其是公立还是私立，都不得接受其以公益设施作抵押，但学校、幼儿园或医院等公益单位以公益设施以外的财产（如店面）为自身债务设定抵押的，原则上应当可以接受。

一般来说，社会公益性事业单位，包括学校、幼儿园、医院、卫生防疫站、体育馆等。社会公益性团体，包括红十字会、残疾人联合会、环境保护协会、宗教协会等。

3、在接受光地抵押时应注意的问题。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”根据这一规定，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照该规定无偿收回，被抵押的土地使用权会随之依法转移归国家所有，致使抵押权落空。

为避免出现上述风险，银行在接受土地使用权（光地）抵押时，应加强贷后管理，及时关注土地开发进展情况，对于未能在规定期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地主管部门办理延期开发手续，或及时采取合同中约定的违约救济措施，避免土地使用权被国家无偿收回。

4、接受集体土地使用权抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第34条和第36条的规定，集体土地使用权中，只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒地等“四荒”土地使用权和乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的土地使用权可以设定抵押。但鉴于集体土地使用权在流转方面限制比较多，且实际价值难以判断，如林地使用权。因此，在实践中，一般不得接受集体土地使用权抵押。

5、办理土地使用权及房屋所有权同时抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这就是通常所说的房地产抵押时“房随地走”和“地随房走”的原则。法律上虽然明确规定房地需同时抵押，但在实践中，如何办理抵押登记手续，去实现房地同时抵押，却是横亘在银行面前的一道难题。

由于我区房屋和土地是实行分别管理、分开发证的，因此如地方法规无明确规定，为防范法律风险，办理房地产抵押时应分别到房屋和土地管理部门分别登记，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而与其他抵押权人产生法律纠纷。

6、关于对一栋楼房仅以部分楼层抵押（或一栋房屋，其占地面积远小于其土地证面积），其土地如何办理抵押登记的问题。对一栋楼房仅以部分楼层抵押，可以从以下两个方面办理土地抵押登记：（1）对于能够办理土地分割的，应要求抵押人先行办理土地证分割，再办理房屋、土地的抵押登记；（2）对于不能办理土地分割的，如果抵押人同意，应要求其将整栋楼的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，则应要求其到土管部门出具同意该栋房屋部分抵押的“抵押联系通知单”，并注明土地证号，抵押权人及抵押金额。

7、关于抵押登记期限的问题。

根据《担保法》司法解释第12条规定我国法定的担保物权存续期间为主合同债权诉讼时效结束后二年，只要在此期间内行使担保物权，人民法院都应予以认可。根据该规定，可以认定：其

一、物权登记机关自行设定物权担保期限没有法律依据，是无效的；其

二、在法定担保物权存续期间即主合同债权诉讼时效结束后二年内主张担保物权均是合法有效的。但为了防范经营风险，在条件允许的情况下，银行应从审慎性原则出发，按时前往登记部门办理续登记，以免造成抵押物重复抵押，产生纠纷。

8、关于国有划拨土地使用权抵押登记问题。

根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》以及最高人民法院转发该通知时所作的规定，银行在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，只要在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。另外，银行在测算划拨土地的抵押率时，应注意先行从其总价值中扣减与其在出让时应缴纳的土地出让金等金额相当的这部分价值。

9、关于在建工程抵押的问题。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，由此可知，以在建工程抵押取得的贷款只能用于该在建工程的继续建造。换言之，在建工程的开发商不得以在建工程为他人债务作担保，也不能为自己其他性质的的债务进行担保，而只能为取得在建工程的继续建造资金的贷款担保。另外根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，在建工程在竣工验收办理产权证后，应及时将在建工程抵押变更为房地产抵押，防止银行抵押权落空。

（二）注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系

1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系

《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定,建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,银行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。

由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度,导致该建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存在承包人的优先权。因此,假如贷款银行在发放房地产开发时接受了在建工程抵押,但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时,贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险权落空的风险,贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施:（1）注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。贷款银行应注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先受尝权时贷款银行应该协助开发商。根据《建设工程合同》的约定和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求开发商行使拒绝权。另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的期限，以便及时提出抗辩。

（2）在确定抵押物价值时扣除工程价款。由于承包人的工程价款优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地产（尤其是在建工程和竣工未超过6个月的房地产抵押）的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。但是由于开发商支付承包人的价款后，承包人的优先权自然释放，所以银行在办理抵押登记时，仍然应对抵押的房地产作全部、第一顺序抵押权的登记，以便在优先权终止后获得优先于开发商的其他抵押权人、无担保债权人优先受偿的效力。

（3）要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。为了对抗承包人的优先受偿权，贷款银行可尝试以下两种方法：第一，贷款银行可与承包人协商，要求承包人提供连带责任保证，双方还应在合同中约定，承包人应在贷款银行开立帐户，对于其行使“建设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权银行进行扣划。第二，贷款银行可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。我们认为，法律赋予承包人对于建设工程的有限受偿权是一种授权性规范，承包人有权放弃，法律应遵守当事人意思自治的权利。但目前无明确规定和判例的情况下，从谨慎原则考虑贷款银行不应完全依赖于承包人放弃优先受偿权这一途径，而应结合其他方法保障银行信贷资金的安全。

2、房地产开发抵押贷款与商品房预售所涉及的法律问题

商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用权预先抵押给贷款银行。

商品房预售后,项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限制,如开发商不能按时偿还贷款,贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。为防范此种风险，贷款银行可采取以下措施：

第一，要求开发商将预售款交存贷款银行，由贷款银行进行监管。《城市管理法》第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。实践中贷款银行可要求开发商将预售款交存我银行，对其进行监管，银行可以借此有效控制预售资金的用途，防止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。

第二，要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。在房地产开发贷款中，开发贷款的偿还往往依赖于项目房屋的销售收入，而房屋的销售收入大部分又来源于银行发放的个人住房贷款。开发贷款的发放银行发放个人住房抵押贷款，可使银行仍取得对房屋和土地的抵押权，有利于维护银行贷款资金的安全。为此，贷款银行可与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放开发住房开发贷款的条件。第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权也不能对抗购房人的期待权。因此商品房预售后，银行对土地使用权的抵押权几乎失去了变现能力。为了保证贷款资金的安全性，贷款银行可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，为购房人在银行的抵押贷款提供连带责任保证。

四、几种特殊形式的房地产开发贷款法律风险防范

（一）借款人为企业集团成员法律风险防范

就房地产企业集团组织结构而言，集团母公司或控制公司是纯粹持有股份的公司，本身不参与房地产经营，由集团下属的房地产开发公司从事房地产项目的申报业务，房地产开发公司有时根据需要再设立项目公司，具体从事特定项目的开发和建设。房地产企业集团具有企业集团固有风险，在实践中控制公司利用控制权损害商业银行利益表现在以下几种情况：

1、借款人资本明显不足，借款人向控制公司或关联企业借款，以增加资本金，以满足贷款银行对资本金的要求。但在银行发放贷款后，借款人的控制公司抽回资金或将贷款资金移用于其他房地产开发项目。

2、房地产开发项目预售后，控制公司要求借款人移转预售款给控制公司或企业集团中的其他公司，从而使贷款银行的还贷来源落空，不仅将对项目继续开发产生实质性的影响，而且削弱了借款人的偿债能力，增加了银行房地产开发贷款的风险。

3、在偿还贷款银行债务之前，提前分配或转移销售收入，为贷款银行的贷款债权带来了一定风险。

因此针对上述情况，银行在发放贷款前，与控制公司协商并可根据情况取得控制公司对下列事项的承诺：

（1）承诺在借款人偿还商业银行贷款前，不得抽回借款或投资、不得要求借款人偿还所欠控制公司的借款，或承诺其对借款人的债权在银行贷款债权之后获得清偿。（2）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得要求借款人移转预售款。（3）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得分红。

（4）承诺在某些情况下，商业银行可直接要求控制公司偿还贷款本息。这些事项包括如借款人资本明显不足、借款人存在欺诈行为、借款人的资产及财务与控制公司的资产及财务混淆不清等，事实上当借款人发生上述事项时，借款人的独立法人地位已明存实亡，银行可运用处理关联企业的法律规则“揭开公司面纱”制度，要求控制公司直接对从属公司的债务负责。

（二）借款人为房地产开发项目公司法律风险防范

房地产开发项目公司是为开发某一特定房地产开发项目而专门设立的企业。在实践中银行应注意对房地产开发项目公司进行以下审查：

1、注意审查房地产开发项目公司营业执照的时效性。建设部、国家工商总局于1992年颁发的《关于房地产开发企业管理的通知》第3条规定，项目公司经营对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。但在实践中，许多项目公司在特定项目开发完毕后，为避免高昂重新成立费用及复杂的手续，并不去工商机关注销营业执照，而是继续开发经营其他房地产项目。

2、注意审查房地产开发项目的政府立项批准文件和有关权证。某房地产开发公司（股东公司）以自身名义取得了某项目的批文及“四证”，此后股东公司就同一项目设立项目公司，而该项目公司又以自己的名义向商业银行申请房地产贷款是否允许？根据中国人民银行（银发[2003]121）号各商业银行对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式贷款规定，银行对未取得四证的项目公司不得发放贷款。在这里需要明确的是，银行如与未取得四证的项目公司签定房地产开发借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商业银行向项目公司开发贷款并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》规定合同无效条件，借款合同不会因此无效。但由于商业银行此种行为违反了人民银行及银监会的信贷政策而可能受到监管部门的处罚。

3、注意审查因项目公司股权整体转让对商业银行房地产开发贷款的影响。

股权转让形式下的房地产转让不需要到房地产交易中心办理过户手续，免却了复杂手续和费用，受让方可以合法的以股东身份参与经营管理项目，由于具有上述优点，收购房地产项目公司股权逐渐成为房地产项目转让中常用的手段。

作为贷款银行应防止股东公司滥用权利损害债权银行利益的情况发生，实践中表现有： 其一，项目公司股东低价转移股权行为造成了项目公司自有资产减少，偿债能力下降。另外如受让股权的企业资产较差，不仅不能给项目公司追加资金，而且还可能挪用项目资金，给银行贷款造成风险。

其二，项目公司股东因土地增殖股权高价转让导致项目开发成本增加，项目利润下降，导致贷款的还款来源可能落空。

按照《公司法》规定，公司股东转让股权，不必取得债权人的同意。因此为防范股东整体转让股权引起的法律风险，银行可在借款合同中约定：如借款人股权结构发生重大变化，应事先取得作为债权人的商业银行的同意。

（三）房地产合作开发贷款的法律风险防范

房地产合作开发是指在房地产开发中享有土地使用权的一方与他方签定合同，共同开发土地，建造房屋，并按投资比例分享房屋产权的经营行为，实践中多称为“连建”、“参建”。合法的房地产合作开发应具备以下三个要素：

1、合作开发双方必须签定合法有效的合作开发协议；

2、一方必须是取得房地产开发资质的房地产开发企业；

3、一方必须取得土地使用权。

银行在实践中应注意防范几种不合法的房地产合作开发方式：

1、名为合作开发，实为借贷的合作开发形式

在房地产合作开发中，如双方在合作开发合同中约定，建设方只收取固定货币利益，不承担经营风险，则这种条款构成合作开发合同中的“保底条款”，双方虽名为合作开发关系，实为借贷关系，根据国家有关法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同应属无效。同时根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款也属于联营合同的“保底条款”，也应认定无效。

2、名为合作开发，实为非法转让土地使用权的合作开发形式 实践中主要表现为以下三种方式：

第一，在保底条款中约定土地使用权人不承担经营风险，只收取固定货币利益。在房地产合作开发协议的保底条款中，如双方约定的是供地方不承担经营风险，只收取固定货币利益，则这种约定虽名为合作开发，实为土地使用权的非法转让，应认定无效。

第二、以划拨土地使用权与他人合作开发，但未办理审批手续，未补交土地出让金。土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据《划拨土地使用权管理办法》第5条、第40条的规定，如土地使用权人以划拨土地使用权与他人合作进行房地产开发的，应取得市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，否则此种房地产合作开发就因非法转让划拨土地使用权而应归于无效。第三、改变土地用途，与他人合作进行房地产开发

根据《土地管理法》第56条规定，土地使用权人以土地使用权与他人合作开发房地产的，如要改变土地用途的，首先要取得规划局的同意，再报原批准的人民政府批准，否者合作开发可能因非法改变土地用途而无效。

第三篇：浅析房地产开发贷款的风险控制

浅析房地产开发贷款的风险控制

摘要：针对当前房地产开发中存在的一些问题和困难，分析房地产开放贷款的风险有哪些以及房地产贷款内部外部的环境。

关键词：房地产 贷款风险 环境

最年来，房地产价格呈现上升的趋势，我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。按揭贷款是指购房户交纳部分首期付款后，将所购房产抵押给贷款行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费贷款，实质上是银行与贷款人之间的资金借贷关系。应该说此贷款有价值较稳定的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由于政策、市场及借款人自身情况的变化均会影响贷款的房地产市场环境和借款人的还款能力，使得安全性存在一些问题。据近年来我国银行实际运作表明，贷款风险正日益增加。

一、全球经济一体化带来的政策性风险 ：随着全球经济的发展，各国经济都在相当程度地合作渗透，相互之间的影响也在不断地加大。东南亚金融风暴，就是“一发”牵动“千钧”。

二、市场风险分析

1.市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。

2.市场供求关系的重大变化。市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已还款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低价房产，使银行难以收回贷款，贷款损失风险增大。3.利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动，利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前瞻性。

三、银行风险分析

银行是典型的负债经营组织，其经营的好坏，关系到储户存款和银行本身的安全，体系和社会经济的安定。按揭贷款的银行风险来自借款人和银行经营两方面： 1借款人的风险

（1）借款人违约风险。借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接最集中的风险，主要表现为被迫违约(指个人财力不足引起还款能力丧失)和理性违约（即借款人转移投资违约,指借款人具有还款能力，但觉得放弃继续还款可带来更大的利益）。借款人买房后，房价上升，其理性违约的情况少，而市场不景气时，借款人可能提前还款，银行在一定的时间内，失去收入来源，影响资金正常循环。（2）借款人个人信用潜在风险。我国目前个人收入制度不透明，个人消费信贷处于初级阶段, 贷款行不能正确评价借款人实际收入，不能对其进行有效的跟踪监控，个人信用状况难以评估。

（3）借款人对住房按揭贷款业务存在认识上的误区。部分业主购房时被按揭优惠条件所吸引，未充分考虑自身的还款能力，随时间推移，生老病死、事业成败、社会环境等直接影响到按揭贷款的安全。（4）按揭成数确定不当。按揭成数确定不当，对借款人不加区分地提高按揭贷款成数可能造成的风险。过低的成数还可能诱发借款人的道德风险。对以投资为目的的购房行为来说，首付比例降低，前期投入越小，放弃投资后遭受损失越小，房产市场不景气时，就有可能放弃房产并拒绝还款，将风险全部转嫁给银行。（5）信贷经营中信息不对称的风险。我国尚未建立个人信用征集系统，对个人资质评估缺乏统一客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，会产生提供虚假证明的欺诈行为，也为银行在形成逾期后的催收工作设置了障碍。2 银行经营风险

（1）按揭贷款比例问题。按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人住房按揭贷款风险分析及防范有哪些？违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。一般还款期越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，银行需承担的违约风险就越大。

（2）流动性风险。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存款，而住房按揭贷款的期限一般较长，这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。

四、开发商的风险分析

（1）假按揭（开发商与购房户串通对银行金融欺诈，骗取银行资金）风险。通过高估房地产价值并与购房人串通，以虚假购房合同向银行申请贷款，目的达到后，开发商立即转移资金，导致银行债权悬空，即使银行处置房产，也会大幅“缩水”，信贷资产出现损失。

（2）开发商不具备相应实力。随着住房市场的快速发展，具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业是各家银行争夺的对象，但激烈竞争也给一些实力很差的开发企业带来可乘之机。（3）来自开发项目的风险。开发商对市场因素分析失误，房屋出售后价格下降。在期房按揭贷款中预售不理想，导致后续资金不足，不能按期交房，客户不能按期入住，甚至项目“烂尾”。开发商多利用融资和预售收入作为资金来源，处于劣势的客户可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的法律风险。

（4）资格与能力、房产质量、配套设施、市场、道德及其它风险。主要贷款风险表现在： 抵押物风险分析: 1住房按揭贷款的抵押物即房屋是贷款金的最基本保障，但因贷款期限长，期内抵押物发生变化的可能性极大，保证人资产可能恶化，易造成抵押物风险。

（1）评估风险。主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。（2）抵押物损毁或灭失，影响银行信贷资产质量。

（3）抵押物法律风险。主要来自抵押的合法性，一是因建筑违规违章或严重质量问题，抵押物无法取得《产权证》，导致抵押无效。二是重复抵押、重复销售，致不能办理抵押登记手续被查封，若此前银行已发放贷款，就造成债权悬空。

（4）抵押物处置风险。相关政策法规不健全，当不能偿还借款时，作为抵押人的银行虽有权处分抵押物，但若该抵押物为借款人的唯一财产，会涉及居民的安置和社会稳定等问题，使处置难以执行。即使收回房产，但我国住房二级市场很不发达，拍卖变现的处置方式也难以实行，若贷款后抵押物价值下降，银行很可能得不偿失。住房按揭贷款虽是一种风险较低的贷款，但各个环节仍存在一定的风险隐患，如不能正确认识风险，不能对客观环境的变化做出正确的预测和反应，就可能在未来造成损失。2贷款风险的防范

为了推动其健康发展，就必须防范规避风险。预测大环境、局部环境的变化，提倡市场竞争但要避免无序竞争。改善住房贷款的经济大环境，制定相关的法律法规，健全社会保障制度，决政府直接参与问题，组建非盈利性担保公司。严格执行住房信贷的金融政策、法规法令，防止有欺诈行为的开发商骗取信贷资金。提高按揭贷款审批门槛，大大提高赖账的机会成本, 预防道德风险的发生，以保证银行债权安全。2.1银行的贷款风险防范

银行是房地产贷款的提供者，是按揭业务的主要且稳定的操作者，银行按揭业务的规范化、程序化和法制化是风险防范的中心环节。

（1）加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致。严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限。对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确具体的审查；抓住营销贷款的客户经理这个关键。

（2）防范整个签约过程中的风险。在签约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次性把贷款付予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。不搞人情和关系贷款，设定合理的抵押率。在签约后介入项目全过程，掌握按揭贷款的实际用途和流向，开发项目进度、资金运转、总投资、成本构成、工程进度、资金缺口及后续资金落实情况等，督促开发商按时按质按量完成项目，防止工程“烂尾”，“供楼”期间，了解购房人的经济状况，加强与开发商联系，掌握其经营状况，发现和确定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决。期楼按揭要慎重，考虑工程延期可能性，根据工程进度，分期投放贷款，专款专用。

（3）加强房地产贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。在发展住房按揭贷款业务的过程中，必须适时建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度。在期房按揭中应落实专人加强对售房款的监控。了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，加强对按揭项目的回访。掌握借款人的动态，及时对贷款的风险状况做出风险评价,建立风险预警机制。

（4）确定合理的风险溢价、信贷额度及贷款成数。根据承担的风险大小、市场供求、市场价格、利率及按揭比率，确定相应的风险溢价和信贷额度，提前预防风险的发生。采取实时防范措施，防止按揭违约带来的提前偿还风险，实现资金的预期利润率，提高资金的运用效率。合理确定按揭贷款成数，不为竞争而随意提高按揭成数，减少价格缩水的风险。对期楼适当降低按揭成数。3密切关注开发商，规避来自开发商的风险

（1）加强对开发商的审查。在签订按揭贷款的合作协议之前，积极稳妥地选择开发企业，注重对开发商资金实力、开发资质、历史业绩等要素的调查，与实力雄厚、开发业绩好、经营效益高的开发商发生业务合作；科学地分析和研究市区的发展趋势以及市民居住心理和居住习惯，审慎选择支持对象。

（2）开发项目的审查。严格审查开发项目的区位、环境、地段、建筑品质、项目开发环节的各项许可证，加强对城市建设规划的先期调查和信息收集工作。在期房按揭中，加强对开发商项目开发资金的审查，即自有资金的投入、预售形势和前景、资金缺口及资金来源是否有保障。

（3）为有效确保信贷资金正确使用、安全运转及全部用于开发建设，应对所有的建设资金(包括银行贷款)实行“封闭管理,专项运行”。

（4）要充分发挥按揭贷款的综合效应。按揭客户一般有一定的经济实力，有的还创办经济实体，可通过开发商争取到本行开户或办理银行卡业务。

（5）设置个人住房按揭贷款保证金制度。签订按揭协议时，应要求开发商按每个项目专门设置贷款保证金，金额不得低于贷款额的 10%，作为其履行担保责任，当违约发生时，便于银行收回贷款。4加强对抵押物监测，防范抵押物风险

（1）强化对抵押物的审查，确保抵押的有效性，防止重复抵押，对于期房按揭必须取得相应的证明。（2）对抵押房产准确估价。对所有按揭贷款中用作抵押的房产准确估价，按照谨慎性原则，采用相对保守的评估方法，防止价格高估。最好建立银行自己的抵押物评估机构，若银行没有自己的评估机构，应委托信得过的评估机构。该类贷款期限长，抵押物的价值会发生变化，贷款行应定期或不定期地对抵押物进行监测，合理地确定抵押物价值。

（3）办理财产保险，防止抵押物毁损。贷款银行应时时关注抵押物现状，要求借款人在借款时对抵押物办理财产保险,当抵押物发生人为或自然毁损时,及时获得补偿,不会对贷款的按期偿还产生影响。（4）采取积极的措施，提前研究抵押物的处理问题，减少抵押物处置风险。出现风险时，可考虑采取银行同借款人到律师事务所签署处置房产的委托授权书方式，给银行处理抵押物赢得时间，减少贷款损失。积极促进建立和完善住房二级市场，使抵押物的拍卖和交易能正常、合法进行，降低抵押物的处置风险。促进建立“廉租住房”制度，使无力继续还款而失去住房的人有安身之所，降低银行处置抵押物的社会成本。（5）争取立法，规定当楼价持续下跌时，银行可对抵押物重新评估，如果一时未能立法，则在购房抵押借款合同中注明。

总之，房地产贷款的可持续发展对整个房地产业的可持续发展具有重大意义,要实现房地产贷款的可持续发展，我们一定要不断完善各项管理制度，采取措施，控制各种风险。

第四篇：营运车辆抵押贷款的风险及法律防范

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营运车辆抵押贷款的风险及法律防范

营运车辆抵押是指债务人或第三人以自己所有的车辆或依法享有处分权的国有车辆，在不转移占有的情况下，为债务人的债务提供担保。所谓营运车辆抵押贷款应当是指以营运车辆作抵押从金融机构获取的贷款。近年来，随着社会生活水平的提高和车辆拥有量的增加，车辆抵押贷款业务越来越多，营运车辆抵押权贷款所带来的风险也不能不引起银行及各金融机构的重视。

营运车辆抵押权的设定

营运车辆抵押权的设定是指，抵押人同债权人通过订立合同等一系列民事法律行为在抵押人所有的车辆或抵押人依法享有处分权的国有车辆上设立抵押担保这种负担。根据我国法律的规定，营运车辆设定抵押权需要具备如下几个条件：

抵押人应当真各在营运车辆上设定抵押权的主体资格

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抵押人车辆设定抵押权首先必须具有相应的主体资格，根据我国法律规定抵押人除对拟抵押车辆应挡享有相应的处分权外，还应当具备民事行为能力。抵押人只有具备相应的民事行为能力才有资格同金融机构签订抵押合同。

拟抵押车辆必须属于可抵押财产《担保法》第34条规定下列车辆可抵押：（1）抵押人所有的车辆：（2）抵押人依法有权处分的国有的车辆。根据该条之规定公民个人和非国有实体所有的车辆及国有单位经营管理的国有车辆一般都可以用于抵押。但根据该法之第37条及其他相关法律规定，以下车辆不能用于抵押：（1）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体用于公益事业的车辆；（2）所有权不明或有争议的车辆；（3）被依法查封、扣押、监管的车辆；（4）国家机关所有的车辆；（5）报废的车辆；（6）走私的车辆。以上车辆或因所有权受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上设定抵押权。

签订书面的抵押合同，《担保法》第38条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。不订立书面抵押合同虽然不会导致抵押合同无效，但不签订书面的抵押合同在将来主张抵押权时不利于举证和解决纠纷。抵押合同至少应该包括以下内容：（1）抵押担保的主债权的种类、数额，即车辆抵押担保主债务是借款、承兑协议

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还是信用证，其金额是多少，借款还应注明借款的种类；（2）主债务的偿还期限；（3）抵押车辆的名称、数量、状况、所在地、所有权权属；（4）抵押担保的范围；（5）需要约定的其他事项。

对抵押车辆进行评估 抵押需要确定抵押车辆的价值，然后根据车辆的价值的抵押率确定主债务的金额。抵押车辆在抵押时应当聘请具有评估资质的评估机构对拟抵押车辆进行评估。评估机构的选定最好由银行来做，以防人为抬高车辆的价值。

办理车辆抵押登记 车辆本属于动产，动产物权的变化一般不需要经过登记手续。但由于车辆具有其特殊性，因而大多国家的法律都规定车辆物权的变动（如车辆的过户、抵押、报废等）需要到车辆的主管机关办理登记手续。《担保法》规定车辆抵押必须到车辆的登记部门办理抵押登记，且抵押合同自登记之日起生效。

车辆抵押的风险点及法律防范

车辆抵押要注意审查抵押人是否对拟抵押车辆享有所有权或依法享有处分权。

根据我国有关车辆管理的法律规定，抵押人对拟抵押车辆享有合法权利的法律凭证是车辆行驶证和购车发票，目前车辆行驶证既是车

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辆所有权的证明也是车辆上路行驶的合法凭证。但据我国将要发布的新的车辆管理办法，以后车辆所有权的证明将不再是行驶证，车辆管理机关将为车主颁发车辆所有权证。银行在接收借款人的车辆抵押时必须注意审查抵押人是否能够提供拟抵押车辆的购车发票和车辆行驶证。将来车辆管理机关为车主颁发车辆所有权证时要审查其所有权证书。

要注意审查拟抵押车辆已行驶的里程和已使用的年限 由于车辆的行驶关系到人的安全，因而各国法律均规定了车辆的报废标准。我国1997年发布的《汽车报废标准》规定了我国民用汽车报废的7个条件，符合其中任何一个条件的汽车均强制报废。其中最重要的两个条件，是关于使用年限和行驶里程的规定。符合这两个条件的汽车强制报废。所以，银行在接收汽车作抵押时一定要审查拟抵押车辆已行驶的里程和已使用的年限，要避免贷款还未到期汽车却己经被报废的情况发生。

共有车辆的抵押要注意取得共有人同意以车辆抵押的书面证明，共有车辆抵押是指以一两个以上的主体共同所有的车辆做抵押。银行在做车辆抵押贷款时应弄清车辆是否为多人共同所有，若为共有车辆，抵押是否己经全部共有人一致同意。

车辆抵押贷款在转贷或借新还旧时需要重新办理抵押手续。《担

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保法》第52条规定：抵押权与其担保的主权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。转贷或借新还旧的结果是一笔新权的产生和旧权的消灭，因而除了当时是设定的最高额抵押外，原设在车辆上的抵押权己经随旧权的消灭而消灭。新权必须重新设定抵押权即重新签订抵押合同和办理抵押登记。

抵押合同的内容一定要填写全面

目前，中国银行使用的抵押合同基本全是标准的合同文本，签订合同时只需填空即可。但实践中，基于各种不同的原因，合同的要素往往没有填写完全，抵押合同要素如果填写不全，在依法保全债权时常可能遇到各种举证上的麻烦，甚至导致抵押权落空。

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第五篇：江海岸线使用权及码头抵押贷款法律风险

【抵押担保法】江海岸线使用权及码头抵押贷款法律风险

近年来，我国一些沿江、沿海企业在充分利用江海岸线资源的同时，产生了大量的融资需求，国内也已有商业银行开始涉足以码头及周边设施作为抵押物发放流动资金和项目贷款。

然而，由于当前以码头和江海岸线使用权抵押贷款方面的法律规定尚不明确，相关权证办理以及抵押登记都不规范，因此办理江海岸线使用权和码头抵押贷款形成的法律风险不容忽视，如何审慎办理该类业务成为当前摆在银行面前的一大课题。

现状：立法不明

对于在江海岸线使用权以及码头上物权设置抵押的法律效力，我国法律、行政法规既没有明确予以认可，也没有明确规定禁止。《物权法》第180条用列举的方式规定了可以抵押的财产，其中第七项指出凡“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”即可抵押，也就是说，各种有权处分的财产，不管是有形的还是无形的，只要是法律、行政法规未禁止的，都可以设定抵押。那么，江海岸线使用权和码头作为未禁止抵押的其他财产也应该可以抵押。

为实现可对抗善意第三人的抵押权，就必然涉及登记问题。对此，已有部门规章对码头抵押的登记问题予以了规定，其中《房屋登记办法》(建设部令第168号)第96条规定：具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。但目前的实际是各地的房产管理部门均不办理相关登记。此外，《担保法》第43条规定，没有明确抵押登记部门的其他财产可在公证部门办理登记。因此，目前在实践操作中，上述抵押权的登记部门为公证部门。

对于上述权利的取得及转让，部门规章及批复采取了分级审批、附条件转让的态度。交通部《关于加强港口建设规划和港航设施建设使用岸线管理的通知》规定，建设港航设施必须办理岸线使用审批，岸线审批实行分级管理。任何单位不得越权审批。也就是说，如确需改变岸线用途或转让岸线使用权，受让人必须征得原批准机关同意并办理审批手续。

此外，目前在江苏、福建、安徽、浙江等地已有关于码头及江海岸线使用权抵押方面的地方性法规政策，如江苏省南通市发改委会同司法局、国土局、水利局、法制办、港务局、沿江办、公证处、海事局、长航南通公安分局、人民银行、银监局、各商业银行召开专题会议形成的《关于协调沿江沿海码头等资产向金融机构抵押融资相关问题的会议纪要》就明确，依附于沿江、沿海岸线的码头、船台、船坞等固定资产可以办理抵押，银企双方签订抵押合同后到港务局领取《南通市港口设施抵押备案表》，填制抵押资产明细及贷款价，以及拟设定抵押的银行，港务局合法性审查后，在港务局网站公开抵押信息;银企双方持南通市港务局的《南通市港口设施抵押备案表》及双方签订的抵押合同到公证处进行抵押公证登记，公证处对上述手续的完备性、真实性、合法性审查后，办理抵押公证登记。借款合同履行完毕，办理抵押注销。但同时会议纪要也规定，对沿江、沿海岸线在国家相关法律、法规未明确之前，暂不列入抵押、备案清单。

风险：效力风险首当其冲

首先是抵押权效力风险。江海岸线使用权和码头不是法律明确规定可以抵押的财产，且抵押物没有相关权利证书。为了取得象征性权利证书，银行往往会要求当地政府出具确权证明文件，或是用土地使用权证作为船台、码头的确权佐证资料一并提交抵押登记部门。然而，在法律行政法规对此规定不完善的情况下，仍可能出现相关部门不予配合办理抵押而使贷款无法实施，或者贷款虽已发放但抵押存在瑕疵的潜在风险。

其次是多头抵押现象风险。由于法律行政法规没有明确规定江海岸线使用权和码头的登记部门，因此会造成同一财产多次进行抵押登记的情况。例如，借款人以同一财产为担保向不同银行申请贷款，有的银行将码头作为动产在工商行政管理部门办理抵押登记，有的银行则在公证部门办理抵押登记，致使银行无法有效约束抵押人，形成抵押效力风险和无法对抗善意第三人的风险。

第三是价值评估不统一的风险。目前，各地无权威机构对江海岸线使用权和码头的价值进行评估，造成债权行对其价值评估标准不一致。由于江海岸线使用权和码头抵押物的评估无权威机构，有的债权行以成本法估值，有的债权行以收益法估值，价值评估无标准，易形成道德风险。此外，有的地方不允许对江海岸线使用权进行抵押，但却在土地使用权价值中增加了江海岸线使用权的价值，变相增加了土地使用权价值，使土地使用权变现价值与抵押权利价值存在差异风险。

第四是抵押物处置变现难的风险。由于此类财产的特殊性，使得潜在的受让人范围非常狭窄。其中，取得江海岸线使用权及码头建设权必须按照分级审批权限取得行政许可或备案等合法性文件，才能确保项目建设的合法性;而交通部文件也规定如确需改变岸线用途或转让岸线使用权的，须征得批准机关同意并办理审批手续，但抵押物转让前各审批部门是否能通过，仍是一个难以确定的要素。如只对整个码头及附属设施、土地中部分资产办理抵押的，在处置该部分抵押物时也将转让困难。

对策：多维度防范潜在风险

考虑到当前对江海岸线使用权抵押没有专门法律规定，因此对江海岸线的取得价值、权利证书、抵押登记部门、转让条件等都尚未明确的现状，笔者建议银行应积极争取地方性法规政策先行出台，并对江海岸线及码头抵押的有关制度及办理流程进行详细梳理。

在现有规范性文件并未对江海岸线使用权抵押明文禁止的情况下，笔者建议银行应暂不将此类财产作为正式的贷款抵押方式，但可作为一种形式意义的补充担保，与其周边配套资产设施(如后场土地使用权、仓储设施、码头、船坞、船台等)一并抵押，这样即使海岸使用权抵押因不被法院认可而导致银行不能对抗善意第三人和实现优先受偿权，但其在整体处置时也能产生使用价值和变现价值。若当地明文规定不得办理岸线使用权抵押的，银行则不应将岸线使用权价值加入其他抵押物价值。

此外，凡办理此类业务的，银行都应严格执行法定登记部门登记的规定。在对岸线使用权、码头与其他设施进行整体抵押后，对于房屋、土地、设备法律有明确规定登记部门的，必须分别到有权部门(法定登记部门)办理抵押登记;对于岸线上已建造完成的码头，应在有权审批部门港务局或港口局备案登记，并在其网站上公布抵押信息的基础上到码头资产所在地公证部门办理抵押登记。只要取得有权部门的批准文件、码头符合国家有关规定的竣工验收证书及资产移交后取得的所有权证明文件，即可办理贷款抵押。

对于资产处置变现难问题，银行可在公司名称不变的情况下，从股权变更入手，对公司实行参股收购重组，这样就可以做到不影响公司已取得的行政许可效力。由于股权的转让必须经过股东大会决议通过，因此，凡涉及江海岸线、码头使用权抵押的，银行均应要求抵押人股东提供全程保证担保，同时要求股东出具“在债务人债务未清偿完毕前，未经债权行同意，抵押物不再抵押他行，公司股权不进行转让”的保证。但这种约定只能制约正常情况下的股权变更，如果其他债权人通过诉讼查封债务人股权，则无法实现股权的优先转让权。