2015年房地产业税收风险特征与检查要点

第一篇：2015年房地产业税收风险特征与检查要点

2015年房地产业税收风险特征与检查要点

一、房地产业税收风险特征

（一）营业税

1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

「樊剑英：没有办理销售许可证之前所收取的款项，是否缴纳营业税？已具备定金和预收账款实质了」

2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。

「樊剑英：打入个人储蓄账户，一般对应的是不开正式收据或者发票，不过总有一天是要入账的，出现了时间差异。如果直接转入了关联单位，一般计入的是其他应付款，但明细对不上」

3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。

「樊剑英：按规定计税，一是营业税、二是企业所得税，计入短期借款几乎无可能性」

4.委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。

「樊剑英：关键是看签订合同的销售主体是谁，代理佣金不得冲减计税收入，涉及营业税和企业所得税」

第二篇：2015年建筑安装业税收风险特征与检查要点

2015年建筑安装业税收风险特征与检查要点

（一）营业税

1.是否存在不按照税法规定的纳税期限缴税，而是以开票金额申报纳税的情况。具体包括：合同明确规定付款日期的，是否按合同规定的付款日期确认收入；合同未明确规定付款日期的，或未与甲方（发包方）签订书面合同，在收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据后是否确认收入；预收工程款，是否按规定申报纳税。

「樊剑英：开票不给钱，谁也不开票，开了票也不给钱，更没人开票，但是税要不要缴呢？一是检查合同的付款日期；二是检查建设方应付账款借方余额或者预付账款、其他应收款科目的借方发生额」

2.是否将整体工程分解记账，没有将部分或全部的安装、装饰等其他工程收入并入该项工程总造价内核算。

「樊剑英：分解记账也是一套账，只要收入总额与建设方合同额一致」

3.以包工不包料方式承包工程，是否只将人工费、管理费等劳务收入作为营业税计税依据，未将甲方提供的材料、动力等价款计入计税依据，未申报纳税。

「樊剑英：甲供材只有设备及装饰劳务除外，建设方提供的物资、动力费用均应该计征营业税」

4.对取得工程价款以外的机械作业收入、固定资产出租收入等是否申报纳税。

「樊剑英：工程价款以外的机械作业收入也属于工程收入，固定资产出租收入动产就是有形动产租赁收入，应交增值税」

5.将超计划、超面积施工部分是否只确认成本，未确认收入。

第三篇：房地产业建筑安装业存在的税收风险

房地产业建筑安装业存在的税收风险

为帮助房地产及建筑安装业纳税人了解和规避涉税风险，促进纳税义务的依法履行，切实保护纳税人合法权益，助力房地产及建筑业健康发展。

一、房地产业税收风险特征

（一）营业税

1、是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

2、是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。

3、以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。

4、委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。

5、私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。

6、是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。

7、纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。

8、销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。

9、发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。

10、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

11、对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

12、出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。

13、出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。

14、商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。

15、利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

16、中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。

（二）企业所得税

17、未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

18、产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

19、取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。

20、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入。

21、取得的土地资产是否不按规定计价，包括是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。

22、是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。包括：是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。

23、是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。包括：是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；是否存在利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本；是否虚列工程监理费；是否存在从法人代表个人账户支付公司采购费用的情况。

24、是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。包括：取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。

25、是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。包括：是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本；一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊；发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

26、是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。包括：将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除；由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。企业购买的交通工具（车辆）不计入固定资产计提折旧，而是直接进入管理费用，影响当年利润，可能存在少缴纳企业所得税的风险。

27、是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。包括：“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况；开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整；工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整；计提的以前应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整；是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。

28、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税；以前损益调整事项未计入以前所得计缴所得税的，是否已作纳税调整；接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。

（三）土地增值税

29、对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

30、是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

31、是否按规定确定土地增值税的清算单位。

32、混淆不同项目成本，把不同的项目成本费用混淆，是否按规定进行成本费用分摊；是否多开具建安发票金额，虚增建安成本；按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款，而对于预收账款，是否只作长期挂账处理，不作收入，隐瞒收入少申报税款；转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的，是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款。

33、是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

34、是否列支不属于清算项目的开发成本；从事房地产开发企业，在绿化工程支出方面，是否存在代开与实际业务价款不符的发票并据实扣除，虚增开发成本，少缴纳土地增值税。

35、是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。

36、是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本，少缴土地增值税；房地产企业利用土地评估，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，少缴纳土地增值税。

37、清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报，仍然采用预征方式申报；是否存在达到土地增值税清算条件，并已经进行清算后，剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税，只按预征率申报缴纳，造成少缴税款。

38、是否及时进行土地增值税清算，是否及时向税务机关报送清算资料，报送的资料是否完整。

（四）土地使用税

39、承租集体土地用于开发项目建设，是否缴纳土地使用税。

40、土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

41、开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税；《土地使用税暂行条例》第三条中规定：土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。在实际中，企业认为有证无地的部分企业没有实际占用，因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。

42、未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

43、符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批或备案手续；企业与农民或集体签订土地租赁合同，长租（50年或70年）无产权证，实际拥有使用权，没有土地使用权证，是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。

44、企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致，在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间，而不是以办证的时间。以办证时间为准计算缴纳税款的，可能存在少缴纳土地使用税问题。

（五）契税

45、出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。具体包括：以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费；以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。

46、以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

47、土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。

48、房地产开发企业以工程换取土地，是否缴纳契税。

49、承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否按规定缴纳契税。

50、分期支付方式取得的土地使用权，是否按合同规定的总价缴纳契税。

51、企业已占有使用土地，但以尚未办理土地过户手续为由不申报缴纳契税；竞价取得的土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否按规定申报缴纳契税。

52、代收业主的房屋契税，是否按规定代缴；有些房地产企业销售精装修房屋时，往往给购房者分别开具售房发票和安装发票，造成少缴纳装修部分契税。

（六）房产税

53、自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

54、是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

55、与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。

56、新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

57、自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

58、是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。

59、纳税单位使用免税单位的房产，未履行纳税义务。

（七）印花税

60、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。

61、有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

62、忽视对工商执照、土地使用证贴印花税票；各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。63、2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。

（八）个人所得税

64、未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

65、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税；加班补助是否计入工资薪金所得缴纳个人所得税。

66、以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。

67、以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

68、支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

69、房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

70、为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税；企业按照激励机制奖励给员工汽车、提供免费旅游等是否代扣代缴个人所得税；高管人员收入是否以燃料费等冲减，少缴个人所得税。

71、各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

72、支付的利息是否涉及代扣代缴税金义务而未履行。

73、支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代缴个人所得税。

74、借给自然人股东超过1年以上的借款，应被认定为股息、红利分配是否代扣代缴个人所得税；企业出资为股东或管理者购各式各样的会员卡，少代扣代缴个人所得税；股东或公司员工向企业借款超过一年未归还，未代扣代缴个人所得税。

75、商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金时是否履行个人所得税代扣代缴义务。

（九）耕地占用税

76、占用耕地建房是否按规定申报缴纳耕地占用税；经批准占用耕地的，纳税人须在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税；未经批准占用耕地的，纳税人应自实际占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

（十）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

77、国税机关查补增值税、消费税后，纳税人未向地税机关申报相应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

78、不按增值税、消费税、营业税“三税”应税行为发生地适用税率、费率申报缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

二、建筑安装业税收风险特征

（一）营业税

1、是否存在不按照税法规定的纳税期限缴税，而是以开票金额申报纳税的情况。具体包括：合同明确规定付款日期的，是否按合同规定的付款日期确认收入；合同未明确规定付款日期的，或未与甲方（发包方）签订书面合同，在收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据后是否确认收入；预收工程款，是否按规定申报纳税。

2、是否将整体工程分解记账，没有将部分或全部的安装、装饰等其他工程收入并入该项工程总造价内核算。

3、以包工不包料方式承包工程，是否只将人工费、管理费等劳务收入作为营业税计税依据，未将甲方提供的材料、动力等价款计入计税依据，未申报纳税。

4、对取得工程价款以外的机械作业收入、固定资产出租收入等是否申报纳税。

5、将超计划、超面积施工部分是否只确认成本，未确认收入。

6、是否将水暖、电照、给排水、宽带等施工项目的收入全额确认。

7、是否将材料差价款、抢工费、优质工程奖、提前竣工奖等价外收入直接通过“应付职工薪酬”、“盈余公积”、“利润分配”等账户进行核算，或者直接冲减费用，未申报纳税。

8、对发包方向承包方提供实物或劳务抵偿工程价款等应付款项，承包方未按规定确认工程价款，隐匿应税收入。

9、是否将工程价款直接冲减工程成本或费用、抵偿债务或换取材料，未申报纳税。

10、是否将工程质量差和延误工期的罚款等直接冲减工程价款。

11、是否将非主营业务高税率的项目混作低税率项目申报纳税。

12、是否将收取的工程款不入账，采取“体外循环”，不给建设方开发票或开具假发票，不申报纳税。

13、出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照规定申报纳税。

（二）企业所得税

14、企业是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。

15、是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用。包括：提前结转未完工工程成本。企业是否按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本；将直接费用和间接费用提前转入工程成本；擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本。

16、是否虚列材料成本，虚增工程成本。包括：虚列已耗用材料的单价、数量，虚增材料成本；将尚未耗用的材料列入成本；将不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用列入材料成本；取得虚开发票或虚构购进材料业务，虚增材料成本；已竣工的工地剩余已领用材料有无办理退料手续冲减成本。

17、是否未按规定年限计提折旧、计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率。

18、达到无形资产标准的管理系统软件，是否在营业费用中一次性列支。

19、是否虚列施工人员数量、虚列应付工资，虚增人工费用。

20、购置、建造固定资产、无形资产购置或开发期间发生的合理的借款费用是否不作为资本性支出，而直接计入财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。

21、与生产经营无关的其它费用支出是否税前扣除；逾期完工的违约金、赔偿金、逾期还贷的罚息是否挤占成本。

22、是否未按规定开具发票、开具假发票或虚开发票。

23、是否以不合法凭证（或无票）列支各项成本、费用，成本核算混乱。

24、承揽外地工程项目，在外出经营申请开具《外出经营活动税收管理证明》时，是否按外管证记载金额1.5%预缴企业所得税；外出经营虚列成本，少缴企业所得税。

（三）个人所得税

25、未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

26、以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）。

27、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

28、是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。

29、支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。

（四）印花税、房产税

30、是否按实收资本和资本公积两项的合计，缴纳印花税。

31、将工程转包、分包给其他纳税人，所签订的分包、转包合同，是否按照规定缴纳印花税。

32、经营自用的房屋，是否按规定缴纳房产税。

33、出租房屋的租金收入是否按规定缴纳房产税。

34、对房产进行改造、扩建，增加的房产原值是否按规定缴纳房产税。

35、同房屋不可分割的附属设施是否计入房产价值，按规定缴纳房产税。

36、是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。

37、签订工程施工合同后未依时缴纳税款，是否等到来税务机关代开建安发票再同时申报缴纳印花税。

第四篇：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

房地产业营改增有助于畅通增值税抵扣链条、减少企业负担。但由于增值税核算远比营业税复杂，房地产企业可能存在诸多增值税涉税风险，因此有必要梳理分析房地产行业的增值税涉税风险，建立相对应的风险提示指标，以强化对房地产业的税源管理。

一、房地产行业经营特点

房地产业，是指开发、管理、交易房地产的整合性行业，房地产行业具有以下特点：

（一）经营业务复杂，往来对象多。除开发土地和房屋外，房地产企业还要完善对应的基础和配套服务设施，覆盖了从征地、规划、建造、出售到后期服务的全部流程，业务内容复杂多样，涉及对象广泛多变，给企业的进项取得和销项核算带来极大的挑战。

（二）开发周期长，投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安置补偿、建筑施工、配套工程等数个阶段，要持续几年才能完成，且每个阶段都需要大量的人力财力，必须要有源源不断的资金投入。

（三）资产负债率高，依赖银行。房地产项目投资大，资金占用时间长，依靠自身资金远无法满足投资需求，而一部分房地产开发企业因不够条件上市，只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大，成本也相对较高。

（四）政策变化快，经营风险大。近年来，国家对房地产市场的宏观调控频频推出，一定程度上影响了企业的规划和决策。同时，房地产业资金链长、收益期长，一旦规划不周全、决策不准确资金运转不畅，可能会造成产品堆积，导致企业生产无以为继。

二、房地产业面临的涉税风险

（一）销售收入方面

1.销售产品收入账务处理不规范。如取得的销售款不按规定入账，而是故意留在销售部门；对于出售阁楼、地下停车位、以及房屋装修部分单独收取款项，未计入收入；借手续费、集资费、代收款项等名义向购买者收取的各种性质的价外收费，以及客户放弃的购房定金、没收的违约保证金等收入未纳入缴税收入；对外出租房屋商铺，不如实按收取的租金计算缴纳税款。2.预售收入、结转收入或分期付款的处理不规范。如通过预售方式销售正在开发建设的产品，取得的款项未如实申报缴纳增值税；开发建设完成产品后，仍然把预售款记在“预收账款”等往来账户；以按揭等方式销售开发产品，在收到首付款、银行按揭贷款后未如实计算缴税，或是记入“短期借款”账户，隐匿收入。3.特殊业务未做视同销售处理。“以物易物”、“以房抵债”等销售方式在房地产开发企业并不少见，往往使得房地产企业未及时确认销售收入，从而导致未及时缴纳或少缴纳增值税。

（二）进项抵扣方面

1.多抵进项税额。如企业同时开发多个房地产项目，老项目和新项目混杂，可能存在简易计税老项目的进项税纳入新项目抵扣；公共配套设施中像物业楼等自建自用的不动产，进项税金与商品房无法区分，可能多抵扣进项税额； 出租未售出的商品房，未将产品转入固定资产并做进项转出，造成多抵进项。2.虚抵进项税额。在甲供材模式下，通过虚假的单独合同，虚开钢筋、砂石等原材料的专用发票来认证抵扣进项税；接受关联关系企业提供的原材料或工程服务，故意抬高材料价格或是工程费用，从而增加进项费用。3.不得抵扣进项税额带来的风险。房地产业的建筑工人工资、安置补偿费用，自小规模纳税人那里购买的材料以及企业自制的砖瓦石灰等，是无法取得增值税专用发票的，因此无法进项进项税抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工单位的费用，在开发阶段支付给的批报建费、拆迁管理费等，不能抵扣进项税，可能导致企业少报收入或多抵进项的风险。

三、房地产业增值税风险分析指标

（一）行业增值税税负指标

增值税税负率=实纳增值税总额/主营业务收入×100%。将房地产行业的平均增值税税负率设为提醒值。对比企业增值税税负率与提醒值，如果两者偏差值较大则可能企业会存在故意隐藏收入、多计成本费用、多抵扣进项税额等风险疑点。

（二）进项指标

工程完工后，结合第三方涉税数据，将企业认证抵扣的进项与施工合同、标书及预决算报告进行对比，分析企业是否存在多抵、虚抵进项或是进项不合理的风险。

1.分析企业耗用砖瓦砂石等原材料的情况，与同类产品平均用量和成本进行对比，对用量过大、价格过高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣进项税的问题。2.分析企业建筑施工费用及辅助工程费用，与同行业同类型的平均费用标准，以及企业预算报告等进行对比，看看企业的工程及辅助工程费用是否恰当。3.分析企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，对比同类开发产品的平均标准，如超过标准较多且无合理理由的，通过企业及相关资料核实业务真实性，分析其是否存在少纳税问题。4.核查企业选择简易征收的老项目的实际情况，随时跟进未完成交工的老项目的推进情况，查看发生的进项税额有没有按规定进行转出。

（三）销售收入指标

将企业的申报数据与开工项目登记资料、第三方数据对比分析，查看其销售收入是否全面完整。

1.通过售楼处相关资料比如销售记录、买卖合同、销售发票、各类收据等，推算房地产已出售的面积和收入。将测算收入和“主营业务收入”等科目、增值税申报表等进行分析比对，查看企业是否真??统计了销售收入并进行了纳税申报。2.核查企业与中介服务机构签订的代理销售合同，以支付的佣金金额和比例来推算企业的销售额，反推企业的销售收入是否完整属实。3.将《建设工程规划许可证》中记载的房屋开发面积、容积率、可出售面积以及相应配套设施等数据，与企业账载面积、实地开发面积进行对比，核实是否存在私增可售面积并隐瞒收入的情况。4.与当地房管局交换购房合同备案信息，根据购房合同中列明的面积、金额，与企业记载的“预收账款”等明细账进行比对，推算企业实际销售情况。

【参考文献】

[1] 吴志勇.“营改增”对房地产企业的影响及应对[J].经济师，2017，（05）：127-128+131.

第五篇：2006年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结

2006年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结

2006年，全国共有67个省级税务机关组织开展了房地产业及建筑安装业税收专项检查工作。现将有关情况专题总结分析如下：

一、房地产业及建筑安装业的概况

(一)行业现状

房地产企业，既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。其开发业务的运作，一般需经过土地或房产的获取、筹资、规划设计、开发、销售策划、预售销售、房屋完工验收交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房的售后回租、项目成本清算及所得税计算环节。而建筑安装业，则包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业等内容。

房地产业及建筑安装业既有紧密联系又有很大不同。其

一、它们是不同的产业：房地产属于第三产业，建筑业属于第二产业。其

二、是流动性差异大：房地产公司绝大多数为项目公司，依附在所开发的土地上。即开发一块土地成立一个项目法人公司，项目结束公司也就注销。而建筑公司由于有跨省经营、施工地点变化多，造成流动性大。其

三、是承担的任务与人员结构不同：房地产公司的主要工作是办理房地产项目开发的各项手续，职工人数少，管理人员所占比例大，主要承担房产建造过程中的管理、协调与房产建成后的营销工作。建筑公司主要是承担对建设项目的工程作业，职工人数多，管理人员所占比例小。其

四、房地产公司的开发周期长，资金占用量大，自有资金少，借款多，开发手续繁，风险大，利润高，属于资金密集性企业。建筑公司竞争激烈，属于劳动力密集性企业。这两个行业的紧密联系的方面是房地产公司的开发项目一般都交给建筑公司进行施工。

(二)税收征管现状

房地产业及建筑安装业的税收，除2002年以来的新办企业的企业所得税外，其他各税基本上都属地税机关负责征收。另外，建筑安装业还有两个特殊情况：其

一、其外出经营施工业务需缴纳的流转税由劳务发生地负责征收；其

二、有分包业务的，总承包方依法负有代扣代缴分包公司营业税的义务。

从征收方式上看，房地产公司一般都是实行查帐征收，建筑公司既有核定征收又有查账征收。

从企业所得税的汇算清缴上看，房地产公司既有清算又有项目清算，而建筑公司一般只有清算。

二、2006年房地产业及建筑安装业税收专项检查情况

(一)检查概况

2006年，全国共有67个省级税务机关组织开展了房地产业及建筑安装业税收专项检查，共检查纳税人51390户，检查有问题26197户，问题率为50.98％；查补收入807349.46万元(其中，查补税款708879.12万元、加收滞纳金25977．63

万元、处以罚款72492．72万元)，处罚率为10．23％；入库收入552913．49万元，入库率为68.49％；共调减亏损企业申报亏损额

81955．65万元。国地税分项情况见下表：

2006年房地产业及建筑安装业税收专项检查国、地税情况表

单位：户、万元

项目国税系统地税系统

开展单位数33个34个

检查总户数16160户 35230户

检查有问题户数7065户19132户

问题率43.72％54.31％

查补收入合计268380.53万元538968.93万元

其中，查补税款241886.43万元466992.69万元

加收滞纳金7204.66万元18772.97万元

处以罚款19289.45万元53203.27万元

处罚率7.97％11.39％

入库收入合计180437.26万元372476.23万元

入库率67.23％69.11％

调减亏损企业申

报亏损额

70127.92万元

11827.73万元

(二)相关数据分析

1．查补总量分析。房地产业及建筑安装业查补收入占2006年税收专项检查工作查补收入总额的42．51％；户均查补收入(查补收入数／有问题户数)30．82万元，是总体户均查补收入的4．37倍；问题率为50．98％，高于全国平均问题率(38．64％)12．34个百分点。这说明在今后一段时期内，房地产业及建筑安装业仍将是税务稽查工作的重点之一。

2．税种分析。从查补各税的组成上看，查补的营业税、内外资企业所得税占本项检查查补收入的72．78％。其中，营业税212809．07万元，占27．85％；内外资企业所得税362726．12万元，占44．93％。这说明营业税、内外资企业所得税等行业主体税种是房地产业及建筑安装业的稽查重点。

三、检查发现的征管漏洞及改进建议

(一)房地产业

1．税收管理员责任心不强，造成征管漏洞。一些征管人员不认真分析企业申报资料的真实性、合理性，不认真分析税金增减情况及产生的原因，企业申报多少就征收多少，对企业申报中涉及的重大涉税事项、重大涉税金额不能及时与其他资料进行核对，也不到企业去与财务帐册进行核对，造成了税收征管上的漏洞。如广州国税在检查中发现有企业将合同金额中已预提但未付的款项以及按合同金额的1％预提的不可预见费用，在开发成本中列支，涉及金额4577万元。另有广州某房地产企业预提了还没有发生的开发成本，初步查明涉及金额约3000多万元。又如2005年广西南方置业有限责任公司将原收购的佳园房地产40％股权转让给广西万正房地产有限责任公司，取得转让收益1360．6万元未进行纳税申报。又如海南金鼎实业发展股份有限公司2004年转让某房地产项目，把经评估增值的土地成本计入开发成本中并以此结转开发产品销售成本，按税法相关规定少调增应纳税所得额1201．2万元；2005年转让某房地产项目，把经评估增值的土地成本计入开发成本中并以此结转开发产品销售成本，少调增应纳税所得额975万元；2004～2005年海南在建项目金鼎中心商厦，把经评估增值的土地成本1050万元计入开发成本中。

改进建议：鉴于房地产开发业务具有特殊性，业务流程比较复杂，专业素质要求较高，建议实施专业化分类管理。在此基础上，进一步落实税收管理员制度，提高税收管理员素质。房地产行业企业所得税税收征管工作与税收管理员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，要对税收管理员有针对性的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让其熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，适应复杂的房地产税收征管工作。

2．主管税务机关未能及时与当地相关职能部门进行有效沟通。检查发现，税务部门未根据房地产开发项目属地征收的原则，定期主动到属地房地产管理部门了解索取开发项目的预售证书、产证等资料及办理情况，据此督促房地产企业及时对预售收入交纳预征所得税、对竣工项目及时结转收入以纳入所得税清算。如桂林桂加房地产有限公司2003年年末“预收帐款”余额达2340万元，未按季预缴企业所得税；又如海南金手指公司是房地产开发公司，同时开发几个项目，已陆续完工并入住，但一直未按规定对完工的项目进行结转缴纳企业所得税。

改进建议：加强部门信息共享，实现税收的源泉控管。房地产企业的开发业务流程主要包括立项审批、规划设计、项目建设施工、房屋销售和物业管理等，在每一环节都必须通过政府有关部门办理相关手续。税务机关应与政府、地税、计划管理，国土管理，城市规划，城市建设和房产管理等行政管理部门加强配合，定期主动向相关部门索取房地产业的涉税资料，及时掌握房地产开发企业的开发进程，对房地产企业进行跟踪管理，随时了解房地产企业的应纳税情况和纳税异常情况，项目竣工结算要由税务师事务所提供审核报告，通过借助外部力量来共同把关，从而对税收征管工作起到事半功倍的作用。

3．国税机关对房地产业的日常管理缺乏力度。目前，国税部门普遍存在“重增值税，轻所得税”的管理理念；对房地产企业的申报数据、费用列支的真实性、计算方法的政策准确性更缺少有效的日常监督，企业出现的问题得不到及时纠正，并由此造成了房地产业偷逃税款的大量存在。

改进建议：将房地产企业作为重点税源管理对象进行监控。每年的税收专项检查都将房地产行业做为检查的重点，从该行业的户均查补数看也应作为税收征管部门的重点征管对象。各级征管部门应该在所管房地产公司建立一整套重点企业税源监控管理办法，从源头上堵住房地产企业偷税现象的发生。通过健全制度、夯实基础、跟踪监控、落实责任，实行精细化管理。从制度入手，从基础着眼，按户和单项工程项目建立房地产行业纳税档案，实行一户一档，对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，把房地产开发全过程纳入税源监控，不断地改善和创新管理方式，并不折不扣地执行落实，这是精细化管理的基础。房地产行业企业所得税虽然因为会计核算复杂，有其征管的难度，但它相比其它工商业，也有它好管理的一面：一是它所开发的商品房是一种特殊的商品，是不动产，不能转移也不能隐藏；二是它的许多信息，都可以通过调查进行比对核实；三是从立项施工到销售，它都有一定的程序，并要签订一系列的合同。只要把基础工作做细做实，就能牵住牛鼻子，把不好管的税收管好。

4．部分税务机关内控管理薄弱。河北国税在检查中发现部分税务机关内部管理不力，存在人为调节收入的现象。一些地区税务部门在完成税收计划的情况下，人为控制税收入库进度，将税源留在企业，有税不征、违规缓征，甚至违规退库或利用税款过渡户人为调节收入。

改进建议：要严肃税收征管纪律，严格按照税收征管法的要求按时、足额把税款解缴入库。

5．企业所得税的现行管辖体制存在不足。一是由于目前发票的管辖权是按照流转税分别进行划分的。因此，企业所得税和流转税在国、地税分别管理的纳税人，在现在国、地税征管信息没有达到共享的情况下，纳税人少记、漏记应税收入在短时间内很难被发现。二是企业所得税管理范围是以企业所得税企业成立的时间为划分标准，在2002年以前成立的企业，其企业所得税由地税管理，2002年以后成立的企业，其企业所得税由国税管理。广西国税在稽查中反映，由于房地产企业的企业所得税与流转税的管理机关分离，造成了同一纳税人国地税都管或都不管的现象。

改进建议：必须加强国、地税务机关之间的配合与信息沟通；尽快构建国地税一体化的信息平台。

(二)建筑安装业

1．粗放型的税收征管模式，效率较低。目前，对于建筑安装业的税收征管，由于主管税务机关征管人员较少、专业性管理较弱、征管流程设置尚不完善等原因，各征收单位普遍采取“以票管税’’手段，仅停留在对建筑业专用发票实行代开监管上。税务部门对建筑业纳税人仅从纳税申报表和财务报表获取征管信息，不能从整体上掌握其收入、成本、费用、税金、资金流动等财务指标，因此对纳税人具体施工工程项目的纳税状况难以准确掌握，零申报、申报不实甚至不申报等情况时有发生，工程税收监控、税款流失或滞后缴纳现象仍不同程度的存在。如浙江地税检查的某建筑公司接受一项目经理(某房地产公司的在职管理人员)挂靠承建一商住两用楼，合同金额600多万元(不含附属工程款)，同时合同约定工程进度款先支付给建筑公司，项目所涉及税费由建筑公司缴纳后将工程余款返还给该项目经理。但实际操作中，仅有28万元工程款通过挂靠单位支付给该建筑公司，其余700多万元(含附属工程款及工程量增加的工程款)直接支付给项目经理，未在该建筑公司账面上反映施工收入，而工程竣工验收后，又因其他原因未及时进行竣工结算，结果造成未入账的700多万元工程款迟迟未申报纳税达2年之久。改进建议：对建安企业实行工程施工备案制。加强工程监督，严格规范总承包人的纳税申报，要求建筑安装企业在每项工程动工之前，将承接工程的施工合同或协议复印一份报主管税务机关备案。对各个建筑项目实行一人一个或多个实施跟踪，适时掌握各个建筑项目的进展情况，确保税款及时足额入库。此外，统一按照工程进度征税，根据规定提供建筑安装业专用发票，并对发票开具及税款征收实行全程监控。

2．外出经营项目的税收管理亟待加强。建筑安装企业跨地区跨省经营的情况较多，在现行税收征管体制下，其企业所得税的纳税地点与营业税纳税地点不在同一个主管税务机关，纳税人使用的发票是经营地税务机关提供的，纳税人核算地的主管税务机关无法及时掌握其发票开具情况，如果纳税人在经营地取得的收入不记帐，经营地主管税务机关又不能及时提供纳税人经营情况的信息，那么核算地的主管税务机关就发现不了纳税人的偷税嫌疑，待发现时还须跨地区调查，耗时费力，增加税收成本。

改进建议：对建筑业营业税的征收管理，要严格实行“项目登记”和“以票管税”相结合的管理制度重点解决税款征收和税源监管问题。建筑业纳税人在签订工程承包合同后，办理《建筑安装工程项目纳税登记》，按工程项目申报缴纳营业税。办理纳税申报时，须同时持纳税申报表、《已完工程项目明细表》和《建筑安装工程项目纳税登记》，由主管地税机关登记、验证并作纳税记录。同时，要求纳税人进行已完工程结算时，必须开具建筑业专用发票；建设单位在结算或支付工程款时也必须以建筑业专用发票作为结算或支付凭证。建筑业专用发票交由主管税务机关保管，实行监管代开制度。如此一来，既遏制了一些建筑业纳税人欠税的连续发生，也可以堵住小型零散建筑单位利用发票偷税的空子，从而管住建筑业税收的源头。

3．税务部门未对连续亏损申报的企业进行严格审核。如云南雅饰装饰设计工程有限公司在怒江、大理等地的工程收入未按规定依法申报纳税，账务处理也未按税法规定进行核算和调整，1995年至2004年共收取工程款5015．78万元，其中挂“应付账款“1519．27万元未结转收入，而向税务机关报送虚假的纳税申报表，多年来申报企业所得税一直为亏损，以此方式偷逃国家税款。

改进建议：税务部门要根据规定对企业的亏损额进行实地审核或进行纳税评估。同时，总局应专门下文明确：未经税务机关审核、评估的亏损，企业不得在以后的税前弥补。

4．部分查帐征收企业税前利润向所得税核定征收企业转移。如宁波国税在检查中发现，一些企业在“核定征收”上做文章，将税前利润从查帐征收企业转移到核定征收企业。

改进建议：尽管由于客观上查帐征收与核定征收在税收制度安排上存在差异，使企业具备利益输送的条件，但如果两者之间不存在关联关系，则利润转移也不会产生。因此核定征收企业如果与关联企业有经济业务的往来，则税务征管部门应该要求这些企业在纳税申报时进行明示。

四、检查发现的政策缺陷及改进建议

1．非关联企业间的民间融资利息支出的税前扣除问题。按照现行《贷款通则》第61条“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务”的规定，不允许民间融资。但房地产企业普遍存在向非关联企业间融资的现象，税收政策认可民间融资行为，并对其借款利息支出税前扣除问题作出了具体规定：

《企业所得税暂行条例》第6条第2款第l项规定，“向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除”，在《企业所得税暂行条例实施细则》第10条“纳税人除建造、购置固定资产，以及筹办期间发生的利息支出，允许扣除。包括纳税人之间相互拆借的利息支出。其利息支出的扣除标准按照第6条第2款1项的规定执行”，在《企业所得税税前扣除办法》第36条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除”。这种政策上的不一致，给税务机关和纳税人带来了困惑。

改进建议：总局与相关部门进行沟通协调，尽快明确民间融资利息支出的税前扣除问题。

2．广告费税前列支的政策规定不一致。湖北国税反映，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第8条第2款第l0项规定，“内资房地产开发企业，其预售收入不可以作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按规定标准扣除，结转期最长不超三个纳税。”这就是说，在预售期间至完工之前，即使这三项费用进入当期损益，也要进行纳税调整，如三个内还未完工，意味着这三项费用不能进入计税成本，但《企业所得税税前扣除办法》第40条规定，“广告费可以无限期向以后纳税结转。”

改进建议：进一步明确规定房地产企业广告费税前扣除结转期期是否也可以按照《企业所得税税前扣除办法》第40条规定执行。

3．房地产企业在内外资政策规定上的不统一。湖北国税反映，国税发[2006131号文件第6条规定，“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。”但外资房产企业所得税政策上没有明确视同销售的规定。

改进建议：内外资房地产企业在现有所得税政策上存在着一定尚未明确的方面应作进一步的明确与解释。

五、检查发现的违法问题及检查技巧

(一)房地产企业

1．预售房款未按规定预缴税款

违法问题：①预售房款记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款’’科目核算，长期挂账不结转收入。②将预收房款作为购房定金或其他垫付款项，不结转收入。③以收抵支，巧立门目，通过“其他应收或应付款”科目直接拨付工程款等。④分开开票，一部分开预收款发票交财务，将另一部分开具收据货款入销售部，不入企业财务账。

检查技巧：

1、了解企业预售房款从收取到记账的程序及相关记录，将记录内容和发票、明细账、总账报表相核对，看金额是否一致；

2、到地税部门核对企业开具预收房款的发票金额与申报的预售房款是否一致；

3、查看建设部门批准的预售房许可证，看企业可预售的房屋的位置、地点、面积售价等；

4、查看预售房合同，核对与客户进行商品房交接记录，确认已交接商品房收取货款是否与开票数一致。

2、故意隐匿商品房销售收入、视同销售不作收入。

违法问题：

1、销售收入确认不及时，长期挂在“预收款”账上，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；

2、只计商品房收入，车库销售不计收入；

3、整体转让“楼花”不作收入，即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；

4、先租后售的收取的租金不记收入；

5、以开发的房屋向建筑商抵账等债务重组业务中，不进行收入的确认；

6、以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的房屋不作收入处理；

7、合作建造开发产品以房屋抵顶投资额、以土地使用权、股权等权利换取开发产品不作收入处理；

8、视同销售产品不记收入；

9、视同销售商品价格偏低；

10、价外费用(如代物业收取的有线电视初装费、燃气管道安装费、防盗门、封闭阳台等)不记收入；

11、与关联方之间的出售、出租业务，或挂往来、或随意作价；l2、代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料、按合同留归开发企业所有的，不作收入处理；

13、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入；l4、其他收入如施工方延误工期的罚款收入、政府给予的安全奖、优质奖等不入“营业外收入’’核算。l

5、开发企业将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入往来账户。

检查技巧：

1、收集企业资料，查看企业在开发过程中取得的立项审批表、房屋开发规划书、预售许可证、土地转让合同、项目建筑平面图、竣工验收单等资料，了解企业开发项目及进度情况；

2、从房地产主管部门或相关部门收集各项目建筑面积，与账面记载面积、实地开发面积核对，以确定可销售面积；

3、审查企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生(如抵债、赠送等)；

4、到销售部门实地查看销售合同、统计数据、售房发票、收款收据等资料，并将结果与账载记录相核对，以确认收入准确性、及时性；

5、根据未售房屋明细表，并到实地核对，确认未售房数量、面积；

6、根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。

7、应检查“银行存款，明细账及“其他应付款”、“营业外收入”、间接费用等科目，看企业收到更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等费用后是否挂往来，是否进营业外收入，是否冲减期间费用。

3．固定资产未按规定核算

违法问题：

1、企业将用于办公的电子设备及汽车、用于宣传音像设备等记入销售费用或低值易耗品，在税前扣除。

2、企业将开发产品作为售楼部，或提供给职工使用且已办理产权证明(产权所有人为本企业)，未将此部分成本从可售总成本中结转至“固定资产"。

检查技巧：

1、检查企业的固定资产账目，核实相关情况。

2、检查企业办理产权情况，凡将开发产品产权为本企业的应当作相应税务处理。

4．成本划分不清

违法问题：

1、不按规定计算期间费用和开发产品成本，擅自扩大期间费用；

2、将未竣工验收产品成本并入产品销售成本；

3、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多转经营成本；

3、在未取得建筑商合法凭证的前提下，将预计建筑成本转为销售成本；

4、返还给建筑商的货款未冲减销售成本；

5、立项作为经营资产的项目不及时结转，或并入可售面积计算销售成本；

6、企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊；

7、建筑成本重复入账，在取得建筑发票结转完工成本入账的同时，又签订虚假单项合同，或者将建材发票重复进入开发成本。

检查技巧：

1、检查企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致；

2、根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，计算当期成本费用，审查申报数据是．否准确；

3、检查企业开发产品成本明细账，看所列成本是否有合法凭证入账；

4、查看企业立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况；

5、看往来款项科目，看是否有返还建筑商或其他供应商资金而未冲减成本情况。

5．借款费用企业所得税前列支不规范

违法问题：

1、将利息支出全额在“财务费用”科目中直接列支；

2、向关联企业借款全额在税前列支；

3、借款给关联企业长期挂“应收账款”、“其他应收款”等往来账务，不按照独立企业往来结算应收利息；

4、通过其他企业或个人拆借资金在“财务费用”列支。

检查技巧：

1、检查企业“长期借款”、“短期借款账”，了解企业资金来源情况；

2、检查企业“财务费用”等科目，看企业列支的金额是否超过规定标准；，3、检查企业资金往来科目，看是否有长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业。

(二)建筑安装业

违法问题：

1、混淆税目，采取低税率代替高税率的手法偷漏税款。企业对其应按5％申报纳税的设计与建筑装饰收入全部按建筑安装收入3％税率申报纳税，造成营业税流失。

2、总承包人对其分包业务未依法履行扣缴义务。某些建安企业承包工程后，按项目部分对外分包，承包企业只就本身收入部分申报纳税，未履行代扣代缴义务。分包人既无资质又无证件，也不申报纳税。工程总承包人是外地的，分包工程由外地和本地的施工企业分别承建。工程完工后，建设单位按协议将工程款分别支付给总承包人、转包人、分包人，致使税务机关无法按规定让总承包人履行代扣代缴义务，部分建筑企业向个人移包工程，与个人在订立分包合同时，没有对个人分包工程实行代扣代缴营业税及附加。分包．现象的普遍存在使税务机关对建安企业的员工情况很难监控，个人所得税流失严重。

3、农村建安企业税收秩序混乱。农村建安企业在内部管理、工程款结算、纳税秩序上混乱。公司对各施工小分队包而不管，只为其在建筑合同或银行贷款书上盖章，而收取一定的管理费，其他一概不管。偷税行为表现在：私结工程款存入个人存款账户，隐匿工程收入进行偷税；开票不入账，少提或漏提税金，结算不开票，转移工程款项，逃避纳税。

4、挂靠企业财务制度混乱。工程收支采取往来结算，对工程成本不作真实完整的反映，不建账或建账不规范，增加了对企业建筑安装经营活动实施监督的难度。企业通常是先向挂靠方(个人或企业)收取标书制作费，如果投标成功，再按照挂靠方工程金额的一定比例收取管理费，但在缴纳税款时，企业很少将标书制作费作为收入进行纳税，而管理费也没有足额缴纳营业税。挂靠双方在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来进行操作，而是相互交叉摊计费用，在税收上，瞒报项目、隐瞒收入等。根据税法的有关规定，企业必须对挂靠方取得的工程收入代扣代缴企业所得税，但相当一部分企业未按照规定扣缴税款。

5、建安企业被拖久工程款，加大了企业所得税的征管难度。首先，企业的收入与成本费用不配比，对某项工程，在收付实现制的核算方式下，企业只确认部分收入，却将全部工程成本计入同期，造成大部分企业处于微利或亏损状态，从而导致企业所得税流失、税款递延以及国家税款被占用；其次，建安企业将实际收到的款项确认为营业收入，而不将企业应收未收账款确认为应收账款导致国家税款流失。

6、建筑安装行业在纳税申报方面存在以下问题：第一、工程竣工只列预收账款，不作工程结算收入，企业在工程未全部结算前，对取得的部分工程收入款长期在预收账款中挂帐，只在结转工程结算收入申报纳税，使税款出现滞后现象。第二、有的企业将工程收款部分记入工程结算收入申报纳税，而一部分记入预收账款和应付账款。第三是建设单位自备主要材料，建安企业提供辅助材料，在申报纳税时只按取得的工程入进行申报纳税。第四，建安企业与建设单位实行以物抵账和应收应付账款互抵等方式压低工程造价．甚至对某些建筑项目收入不入账，从而形成偷税。第五、项目完工后由于各种原因迟迟不结算，或以未结算为由，不将预收账款转账。

7、建筑安装企业所需用的建筑材料缺乏原始单据，以白条、收据入账，账务不健全，造成建筑安装企业和货物销货方税收大量流失，同时建筑材料的供货商供货不出具正规发票，隐匿销售收入，偷逃应缴纳的增值税。

检查技巧：

1、将“工程价款结算收入”账户的贷方发生额的记账时间与“工程价款结算单”上标明的结算时间及合同规定的结算时间进行核对，检查企业有无推后或提前记录“工程价款结算收入”账户的情况。

2、将建筑安装企业损益表中的“工程价款结算收入”项目与“工程结算收入，账户贷方发生额及纳税申报表中的申报数进行核对，检查企业是否如实申报纳税。

3、将“工程价款结算收入，账户贷方发生额与“工程价款结算单”、“承包合同书”、“工程预决算表”“工程进度计划”、“已完工程月报表”等有关会计凭证相对照，检查企业应税收入是否全额入账，有无漏记工程收入的情况。特别要检查纳税人向发包单位收取前述的各种价外费用是否全部入账。

4、检查核对企业账户对应关系是否正确合理。一般情况下，“银行存款”、“应收账款”等账户的借方对应账户应该是“工程价款结算收入，账户的贷方，检查时，如果发现对应账户为“工程施工”、“库存材料”、“营业外收入”、“应付福利费”等账户，则更要注意纳税人是否存在将应税收人直接冲减工程成本及转入营业外收入、职工福利费等分解、转移工程价款的情况。

5、检查“预收账款”、“应付账款”、“预付账款”等往来类账户的贷方发生额，同时核对有关会计凭证，是否存在将已结算的工程价款长期挂账的现象。特别是“预收账款(预收工程款)”账户，如果该账户期末仍有贷方余额，很可能是已实现的工程收入未及时结算转账；可结合检查“工程施工”及工程合同，核实工程进度和结算办法．查实其营业额。

6、账内检查与账外检查相结合。首先应向企业的生产、计划部门了解当年开工项目及未完工程数和各项工程的具体位置，并与“工程价款结算收入”、“工程施工”等明细账户名称相核对，企业是否存在少报工程项目及工程价款结算收入不入账的问题；其次要深入施工现场进行调查，切实了解工程的实际进度，企业是否存在将已完工程作为未完工程而导致未申报纳税的情况。

7、建筑安装企业将工程分包或转包给他人的，应首先向企业的生产、计划部门调查了解分包、转包工程情况，然后将“应付账款”等账户与分包转包工程合同、分包转包工程的“工程价款结算单”进行核对，检查分包转包工程的营业额是否正确，同时检查“应交税金一应交营业税”与“应付账款”账户，企业是否按时、足额计算应扣缴的营业税。

8、对于包工不包料的建筑工程，应首先分析“工程施工”账户反映的支出结构．判断建筑安装企业有无包工不包料的工程项目。对于“工程施工”账户中没有或很少反映材料物资和动力耗费的工程项目，则应调阅合同、施工图、预算及发包方提供的其他有关资料，核实工程耗用但未列工程成本的原材料、其他物资和动力的价款总额并视同工程价款结算收入计算营业税。

9、检查纳税人自建自用建筑物中的自建行为是否视同提供建筑安装劳务交纳营业税。具体可通过检查“固定资产清理”、“固定资产”等科目进行判断分析。特别要注意企业行政事业单位中实行独立核算的自营施工单位为所在单位承建建筑安装工程，且与本单位结算工程价款未申报纳税的情况。

10、对于纳税人兼营的其他应纳营业税项目，可重点检查是否列入帐外，并检查“其他业务收入”明细账贷方发生额，并同时核对纳税申报表，是否如实申报纳税。

六、检查工作建议

(一)通过对房产业及建筑安装业的税收专项检查，对这两个行业存在的属于税务机关调控税收入库进度，违规缓征等税收征管中存在的问题，应向被查企业主管税务机关提出书面稽查建议，从而达到“以查促管”的目的。

(二)对于在稽查过程中查处的无视税收法律，账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、虚列成本、做假账等来偷逃税收的行为，稽查部门应该严格按照《税收征管法》等法律、法规规定，加大处罚和打击力度，该立案的立案，该移交的移交，不能以罚代刑。

(三)在对房产业及建筑安装业的检查中较多地存在收受虚假普通发票入账的情况，因此，除了对其进行处理、处罚外，应该进一步加强对其取得的虚假发票进行深入检查，从源头上杜绝虚假发票的开具。

(四)在对于房地产业检查过程中存在的取得预售收入未按规定进行土地增值税预缴，应按照规定进行查补预缴税款，对于在检查中发现房产销售后达到土地增值税清算标准的，但仍未进行土地增值税清算的项目，要认真做好有关项目的土地增值税清算工作，从而确保税收政策的落实到位。

（五)稽查部门应加强对建筑安装业核定征收的检查，发现其不符合《税收征管法》及国税总局有关文件所规定的核定标准的，应当建议主管税务机关取消该企业核定征收，恢复查帐征收，防止国家税收的流失。

(六)要加强建筑安装企业跨省市经营的检查力度，通过税务征收机关获取企业外出经营的相关资料和申报纳税的情况，检查企业是否存在利用异地经营所取得收入不入账，不向核算地主管税务机关申报纳税，有意逃避纳税的偷税行为。

(七)检查中发现建筑安装业对其分包工程不履行税款的代扣代缴义务，只是收取管理费，同时有意编造虚假记账凭证，虚增工程成本，掩盖分包情况，进行偷逃税款，因此在对建筑安装业进行检查时，应加强对存在总包与分包项目合同的了解，以及纳税人进行项目分包后税款代扣代缴情况的检查。