房地产业地方税收发展趋势探析

第一篇：房地产业地方税收发展趋势探析

一、近年来我市房地产业发展状况

近年来，××中心城区房地产业呈现出高速发展的态势。房地产业的崛起直接带来了地方税收的高速增长和地方财力的迅速壮大。首先，房地产业是地税增收的重要支撑。数据表明，尤其是2004年和2005年，××中心城区房地产业产生的税收，不仅总量大，占地方税收比重高，而且增长速度快，对地方税收

增收贡献大。2003年，房地产税收总量为1739万元，占地方税收的比重为15.5%；2004年，房地产税收总量为2621万元，比上年同期增长50.7%，占地方税收的比重为19.3%，对地方税收增收的贡献率为37.9%，拉动地方税收增长7.9个百分点；2005年，房地产税收总量为4499万元，比上年同期增长71.7%，占地方税收的比重为27.4%，对地方税收增收的贡献率为65.3%，拉动地方税收增长13.8个百分点。其次，房地产业是财力壮大的重要来源。近三年，××中心城区房地产业上缴地方税收8859万元，占中心城区一般预算收入的比重为17.5%，税收年均增幅达60.9%，高于一般预算收入年均增幅34.1个百分点。最后，房地产业是社会发展的重要力量。房地产业的关联度高、带动力强，推动众多产业发展，提供大量就业岗位，刺激居民相关消费。一般估算，房地产业带动50多个产业部门、几百种产品和服务。市我房地产业的发展，也带来了其它行业特别是建筑业地方税收的增收。

二、存在的机遇与挑战

房地产业发展状况如何，不仅影响到房地产业税收，还将影响到相关产业税收，进而影响到整个地方税收和地方财政收入。××中心城区房地产业发展，可以说是机遇与挑战并存。

(一)××中心城区房地产业发展的机遇

一是经济发展带来消费结构升级。经济学家认为：人均gdp超过1000美元时，人们消费结构将发生升级，由重视衣、食消费转向谋求住、行条件改善。世界银行研究发现，当人均gdp在300美元至1000美元时，住宅的建设与消费进入快速增长阶段，并持续到人均gdp达到8000美元左右。世界各国的经验表明，当一个国家(地区)的城市化率达到30％以后，城市化进程将大大加快，直到城市化率达到70％左右逐步稳定下来。2005年，我市人均gdp达到840美元，城市化率达到32.5％。我市“十一五”规划纲要显示：到2010年人均gdp达到1580美元，城市化率达到40％。由此看来，“十一五”时期，我市正处于消费结构升级时期，房地产业发展将面临一个持续快速发展期，房地产税收也将随之加速增长。

二是人气聚集带来住房需求剧增。到2010年，文秘杂烩网××城镇人均住房使用面积将达到30㎡，××中心城区常住人口将达到40万人。而2005年，××中心城区常住人口为28.4万人，城镇人均住房使用面积为26.98㎡，××中心城区2010年比2005年净增人口11.6万人，城镇人均住房使用面积增加3.02㎡，由此计算，到“十一五”时期，中心城区新增人口住房需求和原住人口改善居住条件两项住房需求量为433.8万㎡。若将城市改造中的拆迁安置需求和投机性的投资需求加以考虑，房地产市场的需求量将更加可观。可见，××中心城区商品房市场需求量潜力巨大，蕴含着巨大的地方税源。

三是房价上升带来利润空间扩大。房价是否合理，我们通常可以使用“房价收入比”这一指标进行测算。房价收入比是指购买一套住宅所需支出的价费与当地一个家庭全体成员年收入之比，当房价收入比在6倍以上时，经济学家认为房价过高，存在“泡沫”。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，发展中国家要高些，一般为4-7倍。2005年××城镇居民人均可支配收入为8230元，平均每户人口数为3.35人，每户城镇家庭的年收入为27570元。按“十一五”时期人均住房使用面积26.98㎡计算，每户城镇居民的住房建筑面积约为120㎡，如商品房销售价格1252元/㎡，则一套面积120㎡住房的购房款约为15万元，是一个家庭年收入的5.4倍。可见，××中心城区房价还有一定上涨空间，房地产企业还有更多利润空间，由此也将促进房地产税收的增长。

(二)××中心城区房地产业发展面临的挑战

挑战之一：国家宏观调控，抑制房地产业发展。随着国家对房地产宏观调控的加强，房地产开发必将趋缓，房地产业发展必将受到抑制。虽然目前还很难判断国家的宏观调控能否产生长期效应，但是房地产开发投资方面的即期效应已经显现。2005年××中心城区固定资产投资额为202672万元，同比增长10.5％，但房地产投资额仅为62452万元，同比下降8.9％，房地产投资的增幅相对于城镇固定资产投资的增幅出现萎缩。由于受国家宏观政策调控影响，投资规模萎缩，××中心城区房地产业难以做大。

挑战之二：经济规律作用，扩散房地产业发展。房地产开发具有地域特性，其发展规律是先集中在中心城区，特别是交通便利、土地价格相对较低的地方，然后随着城市规模的不断扩大和土地价格不断上涨，逐步向土地

价格较低的周边县市扩散。××房地产业也出现了由中心城区向周边县市扩散的趋势：近三年来，××中心城区房地产业税收逐年在下降,而周边县市房地产业税收在逐年上升（具体见附表）。由于房地产投资具有这种独特的扩散性，××中心城区房地产业不能像其它产业那样集中力量做大做强。

2003年——2005年××房地产税收分中心城区和周边县市统计表

单位：万元

年度 房地产税收合计 中心城区 周边县市

税额 比重（%）税额 比重（%）

2003年 4752 1739 36.6 3013 63.42004年 8724 2621 30.0 6103 70.0

2005年 15402 4499 29.2 10903 70.8

挑战之三：地理位置劣势，制约房地产业发展。××中心城区并不是××行政区划中心，行政管理没有优势。丰城、樟树、高安、靖安融入省城南昌消费圈，铜鼓、宜丰、奉新、上高因离××中心城区远也难以融入到同一个消费圈上，所以，××中心城区房地产市场对所属县市没有吸附力。仅仅靠××中心城区居民支撑的房地产市场，是一个发育不完善的市场，××中心城区房地产业难以做大做强做优。

房地产业发展所面临的挑战，对我市地方税收增长造成很大影响。一是税源不稳定。由于受国家宏观政策调控等诸多因素的影响，××中心城区房地产业未来发展形势不确定，由此带来房地产税源不稳定。二是抗风险能力差。近三年来，地方税收的高速增长是建立在房地产业税收过快增长之上的增长，2005年××中心城区房地产对地方税收增收的贡献率达到65.3%，房地产税收占地税总收入比例达到27.4%，加上高度关联的建筑安装业税收，比例高达65%以上。一旦房地产业出现较大的波动，地税收入乃至整个财政收入就可能会陷入困境。今年1-10月，××中心城区房地产税收仅增长10.8％，对地方税收增收的贡献率仅为16.1％，拉动地方税收增长2.8个百分点，大大低于前两年，致使××中心城区地方税收增速由2005年的21.2％放缓到今年的17.5％。三是征管难度加大。随着二手房交易的扩大，相关部门如果不严格控管，二手房交易的税收管理难度将进一步加大，同时，房地产企业土地使用税征收难以到位等。

三、几点建议

为实现××中心城区房地产业健康发展，促进地方税收持续、快速、稳定增长，我们要积极规避风险，做到培植税源、巩固税源、实现税源相结合。

建议一：扭牢经济发展“牛鼻子”，培植新的地方税源。经济决定税收，经济发展是地方税收增收的力量源泉。要不断加速扩张经济总量，优化产业结构，进而培植稳定、可靠的地方税收税源，降低地方税收对房地产业税收的依赖程度，减少地方税收风险。首先，要加快工业经济发展，促进工业税收快速增长。要进一步改善投资环境，加大招商引资力度，通过“推出优质项目、创造优良环境”来引进××境外的战略投资伙伴；要改变过去“重项目、轻税源”的观念，把有没有税收贡献、贡献大小作为衡量招商引资成效的重要标准，力求招引项目税收贡献最大化。其次，要大力发展第三产业，提高第三产业税收份额。第三产业地方税收含量高，把第三产业当作地方税收的主体税源加以培植，能促进地方税收持续稳定增长。为此，要继续加快发展交通运输业、金融保险业、饮食和住宿业等传统行业的发展；要重点扶持法律咨询、中介服务等新兴行业的发展；要着力发展文化、旅游、体育产业，培植休闲旅游产业，促进休闲服务健康发展。最后，要加速重点企业发展，做大做强支柱税源。推行扶优扶强策略，对市场份额大、销售形势好的企业，在信贷、贴息、土地等方面实行重点倾斜政策，增强企业资本运作能力和市场开拓能力。大力引进战略投资者，实施投大靠强，推进开放式重组，不断扩大企业规模，提高企业竞争力。

建议二：把住土地供应“总闸门”，促进房地产业健康发展。只有房地产业健康发展，房地产税收才能稳定增长，地方税源才能更加稳定可靠。一方面，要把好土地供应“总闸门”，促进房地产开发有序进行。土地供应是房地产开发的“总闸门”，对房地产业健康发展起着至关重要的作用。相关资料显示，××中心城区尚有未开发的土地8000多亩，其中政府掌控的有6000多亩。由于土地供应的不尽合理，这些尚未开发的积压土地，不但没有形成财富，反而成为政府的包袱。为此，政府应立足高起点规划、高品位开发、高标准建设、高效益经营，强力推进房地产业稳定发展。要进一步完善城镇土地储备、开发、经营机制，规范土地交易有形市场，加强对土地一级市场的管理；加大对土地供应的调控力度，实行灵活的土地供应方式，实现土地资源最大效益的优势配置；在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当提高居住用地在土地供应中的比例；严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为；加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为。另一方面，要做强住房消费“助推器”，开拓房地产业消费市场。要完善户籍和流通人口管理办法，加快农村人口向城镇有序转移，做旺××中心城区人气；适应××中心城“江南生态休闲城市”的定位要求，建设分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房；适当开发高档楼盘，满足城区白领精英的住房需求，从而多方式、多层次、多渠道满足城镇居民的住房需求，拓宽房地产消费市场。

建议三：用好税收征管“收割机”，确保地税收入颗粒归仓。通过整合现有征管资源，实现信息共享，搞好各征管环节链接，加强部门协调配合，努力挖掘增收潜力，切实提高房地产业税收的征收率，把经济发展和房地产业发展的成果真实反映到税收收入上来。一是要大力强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。坚持“以人为本”的思想，采取多种形式宣传，提高房地产企业纳税遵从度；二是要强化税收征收管理措施，推进税收精细化管理。既要加强日常税收辅导，又要加强税源监控；既要完善“以票控税”，又要加大税收检查力度；三是要建立健全护税协税网络，加强联合控管的力度。密切与土地管理、房产管理等部门的联系，进一步加强房地产税收“一体化”管理，严格执行“先税后证”；四是要加强二手房转让税收管理，使之成为房地产税收新增长点。

第二篇：中国房地产业发展趋势

在日前举办的第三届中国房地产学院派论坛上，到会专家预测了今年下半年到明年初我国房地产市场的整体发展态势，概括出短时间内中国的房地产市场将会出现房价将持续上涨、融资渠道多元化、二手房市场高速发展等八大发展趋势。

趋势一：需求促使房价上涨

专家认为，房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。

专家做出这样的判断，主要是基于房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势：第一，城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场的需求；第二，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭户数的10％。而随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房的趋势在未来几年应当能够持续保持；第三，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且会持续上涨。

趋势二：融资渠道多元化

央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中，最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

趋势三：二手房市场升温

下半年，房地产三级市场将继续升温。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续等政策将促进二手房市场的发展，已购公房的大量上市将成为不争事实。(而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。)

“卖旧买新”将是大多数人改善住房条件的主要途径。很多人将卖掉手中旧房，购买新的商品房，从而释放出大批的二手房房源。由此可见，下半年一手房市场火爆的同时，二手房房源数量也将直线上升。

发展趋势之四，政府将加大对地产开发的介入力度。这一点在北京和上海表现得特别明显。“我们判断，政府会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场。主要是政府从其利益角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。”

发展趋势之五，市场行为和政府行为齐头并进。政府从土地购买、营销过程

直至内部管理的介入，会导致房地产市场行为更加规范，使市场行为与政府行为共同发展。

发展趋势之六，物业管理进一步走向规范化和产业化。很多物业管理依托开发的状况，会受到很大影响。现在，物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地规范，而且有相当的发展空间。

发展趋势之七，房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。

发展趋势之八，新房市场局部的短缺现象依然会存在，而且可能会持续。这个现象不仅存在于经济适用房，商品房也存在类似问题。

第三篇：宿州市地方税务局房地产业和建筑业税收项目管理办法

宿州市地方税务局房地产业和建筑业税收项目管理办法（试行）

宿地税[2011]20号 2011-04-01

第一章 总 则

第一条 为规范税收秩序，加强税收征收管理，实现对房地产业、建筑业的专业化、精细化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则、国家税务总局《关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知》以及其他相关的法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 各地应对房地产和建筑业实行项目管理制度。项目管理制度是指各级地税机关通过受理房地产和建筑业工程项目登记，以及采集的政府相关部门的第三方信息，指定专门的管理人员，运用项目登记、税控开票、数据分析、现场巡查、纳税评估等控管手段，并利用AHTAX2009征管信息系统，根据房地产销售和建筑业工程进度监控项目的纳税申报、税费缴纳情况，对房地产和建筑业工程项目的登记信息、开票信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对，实现对房地产开发业、建筑业税收的全过程控管，确保税费及时、足额入库的一种税收管理制度。

第三条 本办法所称房地产业纳税人是指从事基础设施建设、房屋建设，并且转让房地产开发项目或者销售商品房（含土地、其他建筑物、附着物及配套设施）的房地产开发企业或其他单位和个人。包括：住宅、办公、商业用房的开发、销售行为；土地使用权的转让、买卖行为。本办法所称建筑业纳税人包括建筑、安装、修缮、水利、道路、桥梁、市政工程、装饰及其他工程作业的单位和个人。

第四条 项目管理内容

（一）受理不动产和建筑业工程项目的项目登记；

（二）对不动产和建筑业工程项目的登记信息、申报信息、开票信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对；

（三）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中存在的问题；

（四）掌握不动产销售和工程项目进度及工程项目结算情况；

（五）根据不动产销售和建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报、税费缴纳情况，确保税费及时、足额入库；

（六）监督纳税人合法取得、使用、开具、保管、缴销不动产销售和建筑业发票；

（七）不动产销售及建筑业工程项目竣工后及时清缴税费，并出具清算报告；

（八）对符合条件的房地产业和建筑业纳税人安装税控开票装置，发售相应发票。

第五条 项目管理对象和项目登记主体

房地产业项目和建筑业项目为项目管理的对象，本办法第三条规定的房地产业纳税人和建筑业纳税人为项目登记的主体。

第六条 项目管理机关

项目的管理机关原则上为房地产项目或土地所在地和建筑业项目劳务发生地的主管地税机关。

第七条 项目登记的原则

（一）税务登记前置原则。纳税人只有先进行税务登记或报验登记，才能进行项目登记。

（二）双向登记原则。建设方和施工方都必须进行项目登记。如果建设方不能进行项目登记，可由施工方汇总形成建设方项目登记信息。

（三）顺序登记原则。一般情况下应当先办理建设方登记，后办理施工方登记；施工方登记应当先总包后分包。

（四）先项目登记后开票原则。房地产项目无规模限制，建筑工程项目投资额在限额以上的都必须先办理项目登记，后开具发票。限额标准为：市区(含埇桥区城区)：200万元；县城：50万元；乡镇：10万元。

第八条 纳税人应按规定时间向主管地税机关提供资料原件以供审核，在留存纸质复印件备案的同时应报送税务机关要求的电子格式文档。主管地税机关对纳税人报送的纸制和电子文档登记信息要严格审核，实行“一项一档” 分类建档管理，并设置管理台账。

第二章 涉税信息的采集和应用

第九条 各级地税机关要根据房地产开发业和建筑业的行业特点，积极主动、及时准确采集房地产开发项目和建筑项目的涉税信息,实现对房地产开发业和建筑业税收的项目管理。要求税收管理员做到：所管辖区域内，无一漏户、所管户无一漏项。对采集的涉税信息由税收管理员逐项确认办理项目登记的情况，分情况进行管理：

（一）项目已实际开工，但未办理登记的，由项目主管地税机关指派税收管理员跟踪落实项目纳税人，责令限期办理项目登记，纳入正常管理。

（二）项目已立项但未开工，暂未能办理项目登记的，按待开工项目处理。

第十条 各级地税机关要加强与相关部门的信息交流，按季向财政局、国土局、发改委、规划局、建委、财政局、房管局等有关部门采集房地产开发项目、建筑项目的涉税信息，实现对房地产行业、建筑业税收的部门联合控管。

要与财政部门合作，及时采集财政拨款工程项目名称、建设方、施工方、工程价款、工程进度、拨款情况等信息；要与工商管理部门合作，及时采集房地产开发企业设立、变更、注销、吊销登记分户信息；与发改部门合作，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息；与规划部门合作，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、可销售面积、公共配套设施情况等信息；与建设部门合作，采集城市拆迁资料信息，发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等；与土地部门合作，采集土地使用权出让和转让信息；与房产管理部门合作，在单位和个人办理房产过户手续时，必须提供税务部门监制的发票。

各级地税机关对有关部门的配合，只能是依靠，绝不能是依赖。否则，对造成税款流失的，将严格按照执法责任制和相关法律法规规定追究其相关责任。

第三章 建筑业项目管理 第一节 项目登记

第十一条 对建筑业分项目进行管理，并将相关资料归档。本市范围内建筑工程项目在限额以上均应办理项目登记，对外出施工的应分别在机构所在地办理备案登记、在项目所在地办理项目登记。

第十二条 建筑施工企业应在工程项目施工合同签订或领取建筑施工许可证之日起30日内，向工程项目所在地主管地税机关报送下列证件、资料，由工程项目所在地主管地税机关办理项目登记。

（1）《建筑业工程项目情况登记表》（附件一）的纸质和电子文档；（2）营业执照副本和税务登记证副本;（3）工程中标证书；

（4）建筑业工程项目施工许可证；（5）建筑业工程项目施工合同；

（6）建筑业工程项目发包合同、分包合同；（7）工程所在地的开户银行、帐号；

（8）外出经营税收管理证明或《xx省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》;（9）主管地税机关要求提供的其他有关资料。

上述资料中，(1)、（8）原件留存，(2)、(3)、(4)、(5)、（6）、(7)原件查验，复印件留存。

第十三条 主管地税机关管理人员审核上述资料，确定该工程项目涉税事项及征收方式，填制《建筑业工程项目情况登记表》（税务机关填写部分）。

第十四条 纳税人未签订合同或无施工许可证书的，应在工程项目开工后20日内办理工程项目登记手续，提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等。

第十五条 建筑工程项目实行分包或多层次分包的，施工方工程项目信息统一先由工程总包方向项目管理税务机关办理总包（或上一层次分包）工程项目登记手续，并提供下一层次所有分包的情况，再由各层次的分包人向其工程所在地税务机关登记分包项目。

第十六条 本市施工单位，临时到外地经营的，应当持税务登记副本、工程中标证书、工程项目合同书和所得税预缴证明向所在地地税机关申请填开《外出经营活动税收管理证明》和《安徽省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》。主管地税分局受理纳税人申请后，及时通过AHTAX2009征管信息系统开具相关证明并办理备案登记。

同一县区内部各分局之间或市直与墉桥区之间跨税收管辖区域开展工程作业的，由纳税人向主管地税机关办理备案登记，申请开具《安徽省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》，在项目所在地办理项目登记。第十七条 外来施工单位，应当持所在地税务机关发放的税务登记副本和所在地税务机关填开的《外出经营活动税收管理证明》或《xx省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》，按规定向经营地主管地税分局报验登记，并进行项目登记。主管地税分局受理后，及时录入AHTAX2009征管信息系统，进行跟踪管理。

第十八条 外来施工单位未持有效《外出经营活动税收管理证明》或《xx省建筑安装企业承建外地工程所得税纳税联系单》的，一律作为新开业户办理税务登记，按上述规定进行项目登记。

第二节 税源管理

第十九条 主管地税分局应当按纳税人填报的《建筑业工程项目情况登记表》，对纳税人按工程项目建立税源台帐，并录入AHTAX2009征管信息系统。对限额以下及零星税源户也应建立简易税源档案，加强与相关的限额以上工程项目纳税人的比对核查。应加强与当地招投标办公室、城建、交通、公路、水利部门及装饰管理部门等单位的沟通与联系，定期对相关数据进行比对，强化源头控管。

第二十条 对建筑工程项目实行分包或多层次分包的，在项目开工时和总承包人或各主要分包人签订《委托代征协议书》，代征分包方应缴纳的各项税费，登记《代征代扣税款登记簿》。

第二十一条 对拨付款涉及的所有银行账户、账号进行登记，包括总包、分包接收款项和拨付款项的账户、账号，工程施工方或总包方每次收取或拨付款项时应及时进行收付款信息登记。

第三节 申报征收管理

第二十二条 在我市境内从事建筑施工、安装等应税行为的纳税人，应按规定向主管地方税务机关申报缴纳和代征代缴营业税及附加、企业所得税、个人所得税、印花税、水利基金等。

第二十三条 实行纳税人使用税控开票装置自行开具发票，管理分局读卡，纳税人网上申报的制度。

纳税人应按月向主管地税机关进行分项目申报，报送纳税申报表和委托代征税款报告表。纳税人申报时应根据上月开票情况，应分项目确认当月申报的营业额。每月15日前打出上月《月度开票统计表》、《宿州市建筑业开票明细表》（附表二）与税控开票卡一同报送税管员，《月度统计表金额》与企业当月征期申报金额一致的，经税管员审核后受理后台读卡，纳税人拿回税控开票卡，下个月继续开具发票；不一致的，由企业写出差异说明加盖单位财务章，经税管员审核属实后受理读卡；不能说明原因的，税管员不予读卡，纳税人下个月不能开具发票。

第二十四条 符合总局《关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知》自开票纳税人条件的纳税人，可以在建筑业劳务发生地自行开具由当地主管地税机关售给的发票。纳税人在收到项目工程款时，必须分工程项目开具发票，不得使用收款收据、工程结算单等其他不合法凭证。并于次月15日前报送存根联及税控开票系统开票数据，主管地税机关应认真审核，查验开具金额进行“票税比对”，对不按照要求开具发票或缴纳税费不足的，税务机关不得继续对其销售发票。

第二十五条 不符合自开票纳税人条件的代开票纳税人，由其建筑劳务发生地主管地税机关为其代开发票。

代开票纳税人必须依法向项目所在地的主管地税机关申报纳税后，方可申请代开发票；建筑业工程分包的，纳税人申请代开发票时，应提供已代扣的税费完税证明复印件，及分包合同并报税务机关备案。

税务机关对代开的发票应按工程项目逐户建立收入台账，逐笔登记代开发票数量、发票号码、开具金额。

第二十六条 施工方开具建筑业发票时，发票金额中不应包括甲方供料金额。

建设方和施工方无论约定由哪一方负担甲方供料税款，均应以施工方名义向主管税务机关申报缴纳包括甲方供料在内的全部工程款的税款。

对约定建设方负担甲方供料税款的，由施工方就税款部分开具建筑业发票给建设方，作为成本列支的凭证。票面金额为组成含税价格，含税价格＝按甲方供料金额计算的营业税税款（/1-税率）。但在计算企业所得税和土地增值税时，不得用购买该甲方供料的增值税发票重复核算成本。

第二十七条 建筑业纳税人异地提供建筑业应税劳务的，应按照上述规定向机构所在地主管地税机关报送纳税申报表和完税凭证。

第二十八条 受托代征人应建立代征代缴税款台帐，应如实记载被代征纳税人的名称、工程项目的名称、地点及编号、完税凭证号、代缴税款的时间和税额，同时接受税务机关的检查。第二十九条 纳税人建筑业工程项目完工需要注销的，应自建筑业工程项目完工之日起30日内,持下列资料向建筑业应税劳务发生地主管地税机关进行各项税费清算后，再办理项目注销登记：

1、《建筑业工程项目情况登记表》的纸制和电子文档；

2、建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告书；

3、主管地税机关、项目主管人员出具的税费清缴报告；

4、税务机关要求提供的其他有关资料。

第四章 房地产业项目管理 第一节 项目登记

第三十条 房地产企业应在领取建筑工程施工许可证并签订建筑安装施工合同之日起30日内，向不动产所在地主管地税机关报送下列证件、资料，由所在地主管地税机关办理项目登记。（1）《不动产项目情况登记表》（附件三）的纸质和电子文档；（2）营业执照副本和税务登记证副本;（3）《国有土地使用权证》（《建设用地批准书》）；（4）《建设用地规划许可证》（5）《建筑工程规划许可证》；（6）《建筑工程施工许可证》

（7）《土地出让合同》、《土地转让合同》以及取得该土地使用权的支付款项凭证（发票或合法有效凭证）

（8）纳税人的开户银行、帐号；（9）施工方《外出经营税收管理证明》;（10）主管地税机关要求提供的其他有关资料。

上述资料中，(1)、（9）原件留存，(2)、(3)、(4)、(5)、（6）、(7)、（8）、（10）原件查验，复印件留存。

第三十一条 主管地税机关管理人员审核上述资料，确定该不动产项目涉税事项及征收方式，填制《不动产项目情况登记表》（税务机关填写部分）。第二节 税源管理

第三十二条 主管地税分局应当按纳税人填报的《不动产项目情况登记表》，对纳税人按不动产项目建立税源台帐，并录入AHTAX2009征管信息系统。

第三十三条 对房地产开发项目建筑施工方的税收，以及负责水、电、暖、绿化工程施工方面的税收可以委托开发方代征管理，在项目开工的同时签订《委托代征协议书》，明确开发方的代征义务，代征代缴各项税款，登记《代征代扣税款登记簿》

第三十四条 加强建筑施工方的征收管理，建设单位应于每月15日前向主管地税机关报送《建设单位付款供料情况报告表》（附表四）和施工监理部门出具的施工进度证明（工程监理月报）。

第三十五条 对拨付款涉及的所有银行账户、账号进行登记，包括房地产企业开设的所有银行账户、账号；房地产企业依据施工合同，提供施工企业接收款项的账户、账号。房地产企业每次拨付款项时应及时进行拨付款信息登记和甲方供料清单及金额。于每月15日前向主管地税机关报送拨付款信息登记和甲方供料清单及金额。

第三十六条 纳税人在取得每一开发项目商品房预售许可10日内，报送销售方式、预售许可证、预售商品分层平面图、商品房预售方案；《预售许可证》分期报批预售的，应分期报送，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图和可售楼牌号明细情况。

第三十七条 纳税人应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用后15日内，报送工程竣工报告和《开发产品备查薄》（附表五），30日内向主管地税机关报送《房地产开发经营企业开发项目完工产品登记表》（附表六）。

第三节 申报征收管理

第三十八条 在我市境内从事销售不动产和土地使用权转让应税行为的纳税人，应按规定向主管地方税务机关申报缴纳和代征代缴营业税及附加、企业所得税、个人所得税、印花税、水利基金、土地增值税、土地使用税等。

第三十九条 实行纳税人使用税控开票装置自行开具发票，管理分局读卡，纳税人网上申报。纳税人应按月向不动产所在地主管地税机关进行分项目申报，报送纳税申报表和委托代征税款报告表。纳税人申报时应根据上月开票情况，应分项目确认当月申报的营业额。每月15日前打出上月《月度开票统计表》、《房地产开发销售明细表》（附表七）与税控开票卡一同报送税管员，《月度统计表金额》与企业当月征期申报金额一致的，经税管员审核后受理后台读卡，纳税人拿回税控开票卡，下个月继续开具发票；不一致的，由企业写出差异说明加盖单位财务章，经税管员审核属实后受理读卡；不能说明原因的，税管员不予读卡，纳税人下个月不能开具发票。

第四十条 符合总局《关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知》自开票纳税人条件的纳税人，可以在不动产所在地自行开具由当地主管地税机关售给的发票。纳税人收取购房定（订）金、预收款及其他各种预收款项时，收取现款的，当场向购房者开具“安徽省宿州市销售不动产专用发票”（列明预售定金、预收购房款等）；采取按揭方式销售房产的，在办妥按揭手续的当天，向购房者开具购房总金额的“安徽省宿州市销售不动产专用发票”（列明售房款）。

在按销售合同结算销售价款，房屋转为销售时，纳税人应开具“安徽省销售不动产专用发票”（列明售房款）（一户一票），内容确保和销售合同上注明的买方姓名、房产栋号门牌、销售金额等完全一致。同时应收回合同相关的所有房地产企业已开具的“安徽省销售不动产专用发票”（列明预售定金、预收购房款等），换开与合同金额相等的单张发票。

第四十一条 纳税人次月应上报税控开票系统生成的数据信息，及主管地税机关要求上报或报送的其他资料。对于未按月报送以上资料的纳税人，税务机关不得对其销售发票或开票授权。

第四十二条 受托代征人应建立代征代缴税款台帐，应如实记载被代征纳税人的名称、不动产项目的名称、地点及编号、完税凭证号、代缴税款的时间和税额，同时接受税务机关的检查。

第四十三条 房地产开发项目符合国税发[2009]91号文规定的土地增值税清算条件的，房地产开发企业应到其机构所在地主管地税机关办理土地增值税清算。房地产开发应以项目为单位进行税收清算，对于分期开发的项目，按规定以分期项目为单位清算。

第四十四条 纳税人同时符合以下条件的，可以在项目应纳税费清缴完毕之日起30日内到主管地税机关申请项目注销登记：

1、房地产已销售完毕，土地增值税已清算，应纳各税费已足额清缴，并且所取得收入应开具的发票已开具完毕；

2、项目开具的发票已按规定办理验销手续，该项目未使用完的发票已按规定办理缴销手续；

3、经过数据分析和纳税评估，所有疑点已核实并消除。

纳税人提出申请5个工作日内报送以下资料，经税务机关审核同意后，进行项目注销登记：

1、《不动产项目情况登记表》；

2、纳税人税收缴款自查情况表；

3、土地增值税清算表；

4、主管地税机关、项目主管人员出具的税费清缴报告；

5、税务机关要求提供的其他有关资料。

第五章 项目变更登记

第四十五条 纳税人已登记的信息，有下列情形之一的，纳税人应自登记内容发生变化之日起15日内，报送项目变更内容相关的原件及复印件、资料及电子文档，经税务机关审核后，变更项目登记内容：

（一）纳税人原登记项目信息发生变化的；

（二）改变甲方材料供应方式及材料供应种类的；

（三）纳税人原登记的可售楼牌号的信息发生变化的；

（四）纳税人由于办理临时税务登记发生税务登记号变更；

（五）其它发生变化的登记内容。

第六章 发票管理

第四十六条 房地产业和建筑业纳税人应严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定领购、开具、使用、取得、保管、缴销发票，在销售、结算和收取款项时必须使用相应的发票。

第四十七条 房地产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。

第四十八条 自开票纳税人支付项目和取得票据的审查

主管地税机关应对房地产企业取得的各种可扣除发票、收据进行认真审查。

（一）纳税人接受设计、施工、监理、装饰等单位和个人提供的应税劳务，在支付设计费、工程款、监理费等各项支出时，必须取得合法、有效的建筑安装业和服务业发票，且发票票面上须注明纳税人名称。纳税人取得的合法票据主要有行政事业性收费收据、国税部门监制发票、地税部门监制发票、其他合法书面凭证等。

（二）纳税人在我市境内购买砖、瓦、石灰、砂、石、土、矸石、粉煤灰、预制产品、瓷砖、商品混凝土和其它建筑材料，结算时必须取得合法有效票据，对于购进建材产品的支出和费用，未取得规范发票的，相应支出不允许税前扣除。

（三）对纳税人取得的用于支付土地价款非行政事业收费收据或行政事业往来结算收据；不符合《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则以及其他相关的法律法规的规定等发票，相应支出不得扣除。

（四）对纳税人支付额在10万元以上发票，应对照国家税务总局、省地税局、省国税局关于发票换版的有关规定，从发票纸张、发票字轨号码、批印年代、发票代码、发票监制章、防伪图案等方面判断发票真伪、是否过期、使用开具是否符合规定，同时要求纳税人提供支付价款的银行划款记录，认真落实款项的来源，对无相关资料证明业务真实发生并支付价款的，应认真审查并找出原因。

（五）对不按照规定领购、开具、使用、取得发票的，要依法从重处罚；对不按照规定取得的发票，一律不得作为入账的合法凭证，在土地增值税清算时不予扣除。对于无法确定真实性、合法性的发票，主管清算的地税机关应发起协查，包括异地协查和国税机关协查；对无法确定真实性、合法性的其他票据，清算机关可发公函向有关机关进行求证。

第七章 数据分析与纳税评估

第四十九条 各级地税机关应积极开展房地产建设项目、建筑项目数据分析和纳税评估。按照现行纳税评估指标体系，每年对同项目不同阶段实现税费、同行业同类项目实现税费，以及税费实际入库与税收测算值等情况进行评估，通过约谈或辅导，督促其及时补缴相应税费，并将评估结果及时反馈给主管地税机关。

第五十条 各级地税机关应依据分析、评估情况加强房地产项目、建筑项目的日常检查和重点检查。发现重大税收违法行为的，按规定移送相关部门处理。第八章 管理职责和考核

第五十一条 主管地税机关应分项目分岗专人负责登记受理、项目登记、税种鉴定、资料审核、台帐登记、税费催缴、纳税辅导、涉税事项审核备案、项目注销、监督检查、纳税评估等管理工作，明确管理职权和责任，对房地产和建筑业项目全面实施动态控管。主管地税机关应根据项目，纳入执法责任制考核。

（一）实地巡查职责。主管地税机关主管人员每月应至少一次到项目现场进行实地巡查，及时了解项目建筑方式、开工时间、工程进度及工程款支付情况；及时了解房地产预（销）售时间、面积、价格和预售（销售）进度；审查建设单位的“在建工程”、“开发成本”、“应付账款”、“预付账款”等相关科目；监督纳税人合法取得、使用、开具房地产销售和建筑业发票；督促纳税人按规定申报纳税。税管员按月填制巡查记录和纳税辅导记录，并放入资料存档备查。

（二）代开监管职责。主管地税机关为建筑业纳税人代开发票时，要对其提供的建筑劳务合同、工程收款收料、工程决算报告等资料进行严格审核，审核其计税依据、适用税目税率、应纳税额是否正确，审核无误后，再开据完税凭证征收税费。

（三）税费清算职责。项目竣工后，主管地税机关要对建设项目双方决算情况进行核查，开展土地增值税清算，出具各税种税费清算报告，确保项目依法足额缴纳各项税费。

（四）台帐管理职责。主管地税机关应建立《房地产项目税款缴纳台帐》（附表八），根据纳税人报送的资料，随同项目施工及预售进度，详细记录各开发项目的建设信息、销售收入和各项税费缴纳等。

第五十二条 各县区地税局对内部各单位履行管理职责的情况要纳入考核管理，市局对各县区地税局执行管理职责的情况将进行综合考核。第九章 处罚（理）管理

第五十三条 纳税人违反税收法律法规规定，存在下列违法行为且不接受税务机关处理的，税务机关将停止供应发票，同时停止自开票纳税人开具发票：

（一）不如实以及不按规定填开发票的；

（二）未按规定及时足额申报纳税的；

（三）税务机关发现的纳税人其它违反发票管理办法及有关法律、法规规定行为的；

（四）未按规定提供相关资料的。第五十四条 从事房地产开发项目、建筑项目的纳税人未按规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料（含电子数据）以及税务机关要求办理的其它涉税事项，经税务机关责令改正仍不改正的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及相关税收法律法规规定予以处罚。

第十章 附 则

第五十五条 其他未尽事宜，按现行税收法律、法规、规章有关规定执行。原“宿州市地方税务局建筑业税收征收管理暂行办法”和“宿州市地方税务局房地产开发业税收征收管理办法”同时废止。

第五十六条 本办法“日内”、“以上”均含本数。第五十七条 本办法由宿州市地方税务局负责解释。第五十八条 本办法自2011年4月1日起施行。

第四篇：2010年珠海房地产业发展趋势

【报告名称】: 2010年珠海房地产业发展趋势

【关 键 字】: 房地产业 发展 趋势

【报告来源】: 长城证券

〖 报告内容 〗

2009年初，国务院召开常务会议，审议并原则通过《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》，纲要明确把加快珠江三角洲地区的改革发展 上升为国家战略，并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，而珠海更是再次被纳入国家整体战略规划中，国务院在规划纲要中强调珠海要发挥经济特区和区位优 势把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽与核心城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。

这是在珠海成为经济特区后再次被纳入国家战略规划，包括珠港澳大桥(投资额727亿)在内的共3000多亿的投资项目(珠海2008年固定资产投资共372亿)将力挺珠海建设的宏伟目标，珠海经济迎来新的发展契机。

珠海市政府紧抓此次发展机遇，下发了《关于两年内突破交通交通瓶颈五年初步建成珠江西岸交通枢纽城市的实施方案》，明确了快速建设珠江西岸交通枢纽的目标，并将目标细化，分解为公路网、沿海港口、综合运输三大子目标，再结合其他工业区、海洋工程装备、航空产业园等建设目标给出了具体的实施方案。此外，珠海市政府2009年3月20日印发《珠海市2009-2010年“保增长、定格局”十大重点建设工程》的通知，确定总投资3169.18亿元67个项目的具体实施时间表及相关负责人。

共3000多亿的投资项目(珠海2008年全社会固定资产投资仅372亿)将一举解决过去珠海经济长期受交通瓶颈制约的问题，对珠海的产业和经济格局产生重大变化，首当其冲受益的将是珠海本地地产股！同时，根据我们对珠海房地产市场的研究，未来珠海住宅市场供给缺口较大.(长城证券)

第五篇：北京市房地产业税收优惠政策汇总

北京市房地产业税收优惠政策汇总

营业税优惠及操作流程：

一、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位，以所出售住房所在地政府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居住房。对单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门“售房款存储证明”中注明的归集金额，免征营业税；凡超额部分，应照章征收营业税。

文件依据：《北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知》（京地税营〔2002〕311号）

操作流程：上述减免税项目需要审批。

符合规定免税条件的房改住房出售单位，应按照税收管理体制规定，照章填报所附《单位房改售房营业税免税申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。

提交资料：

（一）《北京市地方税务局减免税申请书》；

（二）《单位房改售房营业税免税申请书》（一式三份），申请内容包括单位名称、单位地址、计算机代码、法人代表、申请免税额、财务负责人、出售住房详细地址、出售住房面积、单价、出售住房收入、应纳营业税、销售日期、房改办归集证明发生额（依据《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》京地税营[2000]39号第八条）；

（三）所属级别政府房改办出据的“售房款存储证明”，内容包括单位名称、住房套数、面积、售房款、公共维修基金、存入日期等（依据《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》京地税营[2000]39号第四条）。

（《北京市地方税务局关于印发北京市地方税务局税收减免管理实施办法（试行）的通知》（京地税征[2006]287号）

二、自2009年1 月1 日至12月31日，个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

文件依据：《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2008]174号）

操作流程：上述减免税项目需要审批。

个人将购买后超过2年（含）的普通住房对外销售申请免征营业税时，必须提供个人合法性身份证件、房屋所有权证、房屋交易合同书。（《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知 》（京地税营[2005]345号）

地方各税优惠及操作流程：

一、鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

文件依据：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）

操作流程：纳税人自行计算减免税。

二、对房地产开发企业建成的商品房，仅对售出前使用（含出租、出借）部分征收房产税；停止使用（含出租、出借）期间，不征收房产税。

文件依据：《北京市财政局北京市地方税务局关于房产（城市房地产）税和城镇土地使用税有关政策和征管问题的通知》（京财税[2003]2355号）

操作流程：纳税人自行计算减免税。

三、对房地产开发企业建设房改带危改项目中比照经济适用住房管理的房屋所占土地免征城镇土地使用税，具体比例按照其建筑面积占项目总建筑面积的比例计算。

文件依据：《北京市地方税务局关于房改带危改项目有关税收问题的通知》（京地税地[2008]216号）

操作流程：纳税人自行计算减免税。

四、开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

文件依据：《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）

操作流程：纳税人自行计算减免税。

五、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

文件依据：《土地增值税暂行条例》

操作流程：上述减免税项目需要审批。

纳税人应在房地产开发项目清算时，按主管税务机关的要求报送资料，报送资料包括：

《土地增值税清算鉴证报告》；

《土地增值税申报表

（一）》；

主管税务机关要求报送的其他资料。

六、1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

文件依据：《财政部国家税务总局关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号）

《财政部国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号）

操作流程：上述减免税项目需要审批。

纳税人应在房地产开发项目清算时，按主管税务机关的要求报送资料，报送资料包括：

《土地增值税清算鉴证报告》；

《土地增值税申报表

（一）》；

主管税务机关要求报送的其他资料。

七、开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

文件依据：《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税〔2008〕24号

操作流程：纳税人自行计算减免税