济南南部卧虎山水库附近别墅项目调研报告-13DOC-2008年

第一篇：济南南部卧虎山水库附近别墅项目调研报告-13DOC-2008年

卧虎山水库周边别墅项目调研报告

目录

卧虎山水库周边别墅项目调研报告...............................................................................................1

一、政策法规：国家限制别墅、土地来之不易，造成别墅的难以销售的局面.......................1

1、中央、地方房地产政策.....................................................................................................1

2、国家、济南土地政策.........................................................................................................2

3、济南城市规划.....................................................................................................................2

4、国家对别墅这一建筑形态至今没有一个同一的定义，以至于造成了法律法规约束别墅时的无据性。.......................................................................................................................3

二、整体市场情况...........................................................................................................................3

1、济南别墅市场上处于整体发展的低级阶段.....................................................................4

2、从供求上看，2008年济南别墅市场整体上呈现供大于求的现状。............................4

3、宣传推广上开始走出个性鲜明的摸索阶段.....................................................................5

三、细分楼盘情况简介...................................................................................................................5

1、在济南市区内，主打城中别墅的别墅项目动态——.....................................................5

2、与本项目具有同质化倾向的济南山水景观别墅.............................................................6

四、本项目优劣势...........................................................................................................................8

优势...........................................................................................................................................8 劣势...........................................................................................................................................8 机会.........................................................................................................................................10 威胁.........................................................................................................................................10

五、销售建议.................................................................................................................................11

1、推广模式：.......................................................................................................................11

2、付款方式...........................................................................................................................12

3、价格建议...........................................................................................................................12

一、政策法规：国家限制别墅、土地来之不易，造成别墅的难以销售的局面

1、中央、地方房地产政策

从2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应。2005年底国土资源部官员措词强硬的发言，居然引发了年底全国各大城市别墅销售的所谓的 “冬天里的一把火”！06年，国土资源部三令五申，不断从土地、9070政策、金融等多方面提出“别墅限建的政策”，而国土资源部再次正式对别墅下发的“ 封杀令”，犹如给别墅市场带上了最稀缺的贵冠。别墅叫停后，对先开发的别墅项目无疑是一种利好，已经囤积在开发商手中的别墅用地两三年内都消化不完。对于别墅的开发商来讲，尤其是现在手头有地、有项目的开发商，应该是一种变相的利好刺激。因为土地调控所预警了的土地的稀缺使得享有宽松土地资源的别墅变得更加稀缺。从长远看，这是济南别墅市场，特别是独栋别墅市场走高的根本原因。

2、国家、济南土地政策

国家的土地政策总体方针是保护有限的耕地、降低房价的噱头来控制开发上囤地行为的，08年初，这种政策方针试图通过土地备案的方法加以解决，从07年济南土地供应量的缩减趋势上印证了日趋收紧的土地政策。在济南，07年的土地政策更多的是打了国家政策的擦边球，山东省政府主要围绕经济适用房的土地供应保证和工业用地进行展开的，对低密度住宅的供地现在还没有明确的限制措施，这也是造成今天济南东西南北方向土地呈现集群放量的根本原因所在。

3、济南城市规划

近年来，济南城市规划将更多的眼光关注在旧村改造、主干道改造、济南东扩、西进、南控、北跨的城市格局框架上，对于多数别墅项目而言，没有多少直接的影响意义。但本项目借助于世纪园及旅游度假村的规划，才得以正式登上销售舞台。

图表 1远方为世纪园，左临为本项目

4、国家对别墅这一建筑形态至今没有一个同一的定义，以至于造成了法律法规约束别墅时的无据性。

尽管政府多次下发别墅封杀令，但由于别墅一直没有一个统一的定义，所以在执行上仅仅围绕独栋展开，这大大地缩小了别墅的外延性，实际上也就是说联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅等四种别墅不算别墅。这可能会导致独栋在一时间内的紧缺，对已经建设的独栋别墅而言，这是利好的消息。

二、整体市场情况

济南别墅随着房地产市场的商品化发展也经历了一个长足的发展期，从早期的金宫山庄、加州花园等少数元老级别墅开局之后，时至今日，济南别墅市场已呈现出东西南北方向集群放量、别墅项目新老交替且各展风姿的态势。纵观济南别墅市场，我们可以从中总结出以下几点济南别墅的表征。

1、济南别墅市场上处于整体发展的低级阶段

济南别墅市场在时间轴上不过发展了五六年，开发方、消费方对别墅生活的认识还处于低级阶段，加之受制于济南整体楼市的发展制约，部分山水别墅尚存在证件等问题，种种现状的合力拉低了济南别墅的整体形象，甚至还不如自由城、太阳树等一些高端住宅项目。1）首先是别墅自身附加值普遍较低，除外海蝶泉采用健康新风、地暖之外，绝大多数别墅都没有安装体现高品位生活质量的硬件设施。2）其次，别墅物业服务档次普遍偏低，除皇冠水岸、温泉岛引入知名物业公司外，其他别墅多数以自有物业为主，缺乏超前的服务意识和先进的管理经验。

3）另外，别墅在价位上的整体偏低以及供应量的偏大也影响着别墅形象。

2、从供求上看，2008年济南别墅市场整体上呈现供大于求的现状。

在结构上，济南别墅市场呈现出城市别墅供小于求、山水别墅供大于求的结构不平衡状态。而且这种供求的不平衡拉大了价格上的差距。从06、07年的别墅市场看，济南别墅在结构上呈现出明显的供求不平衡状态，受制于政府对土地的调控，济南二环以内开发商所拿地块普遍偏小，这也决定着济南城中别墅的稀缺，表现在具体楼盘上，一方面，樱苑、熙园的快速去化，以及御景山墅、国华东方美郡在07年价格的高调拉升看，城中别墅依然贵乎稀有；山水别墅则多数维持了较长的价格稳定期。

3、宣传推广上开始走出个性鲜明的摸索阶段

济南别墅市场广告推广状况较之以普通住宅而言，要平淡的多。而且多选择廉价媒体的长期渗透，国科国际改变了06、07年上半年大篇幅报纸广告的策略（在晚报广告数量平均每月20个左右的半版），而专一于广播电台，国华东方美郡选择广播电台和网络作为宣传方式，而且比较出彩的是源于其老总张巍亲笔原创的国华·东方美郡的广告语，在宣传推广上由于别墅项目自身的特殊性，多数别墅项目选择立体的媒体宣传方式的同时，更多地侧重于针对性较强的DM直投、户外等媒体，这在济南别墅圈形成了推广上的共识。

三、细分楼盘情况简介

1、在济南市区内，主打城中别墅的别墅项目动态——

 国华东方美郡

现均价13000元/平左右，共225套房源，推广宣传主要以长期的广播渗透性宣传为主，兼以少量报广、网络。 外海蝶泉·雅秀苑

以双拼和十联排为主共121套房源，将于4月份房展会期间推出，均价将在10000左右，有健康新风系统等高科技附加值。推广宣传以广播、少量报广、客户通讯《尊客会》为主。

 御景山墅

联排、叠加别墅共80栋，联排均价1万/平，叠拼8000元/平。宣传推广以广播和报纸为主。

2、与本项目具有同质化倾向的济南山水景观别墅

图表 2旅游别墅主推“观山观水”

 蟠龙山水

一期独栋售价5800元/平米，联排售价5200元/平米；二期均价5500元/平米，三期30栋独栋于4、5月份左右推出，均价在7000元/平米。

 维拉的院子

90余栋联排、双拼别墅，一批次均价将在6000元以上， 国科国际高尔夫别墅三期

共415套房源，独栋别墅，均价在3000元以上。 皇冠水岸

预计08年将推出近百套别墅，以叠拼别墅为主，均价4500元/平

 金宫山庄

济南最早一批代表性的别墅，年前推出200-390平米别墅32栋独栋别墅，价格在5270---7970元/平

 九如山庄

独栋、双拼别墅，九如山庄二期100多栋双拼别墅近期开始销售，面积350—400平米不等，价格6000元/平米。一期现多剩350—600平米，价格在8000—10000元/平米之间。 银座常春藤

100套左右的别墅房源，预计在08年年底推出30余套，价格未定。

 济南玫瑰园

52栋双拼、联排别墅，年底可交房，样板间已做好。

 黄金崮云湖

独栋和联排为主，主力面积在250-270平之间，一期160套别墅，五一开盘推售一批次60余套独栋别墅，均价在7100元/平。

 天建南苑旅游度假别墅

52余套别墅，以独栋、联排为主，均价3800元/平，无证件。

总结以上，从对济南细分别墅的分析上看，08年济南别墅市场在供应量上会有不小的市场放量，建筑形态上看以联排为主导，其次为独栋、双拼、叠拼，目前公布的价格上，山水别墅多集中在5000------7000元/平左右，城市别墅集中在10000元/平以上。但是我们应该非常注意的是，没有房产证的别墅项目价格均价低于4000元/平米。

四、本项目优劣势

本项目最大竞争对手即为同在卧虎山休闲度假村的东区别墅项目。以下优劣势主要参照该项目进行分析。

优势

 本项目启动时间较晚，有利于吸取其他项目的失败点，借鉴其他项目优势

 项目地势至高，彰显尊贵，视野较宽阔，独设门禁，安全性较好  项目成本较低，可以吸引更多层次的客户群  项目建筑质量较高，给业主实实在在的安全感

 项目户型设计以实用性为主，得房率更高，花更少的钱买更大的房

劣势

 项目前期销售不利，已经流失了绝大多数意向客户，再次启动销售很难。

 项目位置处于小区最南面，且处于背阳坡，紧邻于山跟，通光性通风性较差。

图表 3户型设计合理，楼台视野宽阔，私家庭院600平米

图表 4内部户型设计，充分利用了地下一层

 户型设计过于简单，不能体现别墅所特有的户型优势：  无露台设计，不能给业主带来别墅项目所特有的主视觉享受  无车库入户设计，不能给业主带来别墅项目所特有的便利性  院落面积狭小，且南院为下沉式，不能体现别墅独享的大庭院、广视野的优势

 户户坐落非常有致，门门相对、窗窗相望，带来了较差的私密性

 户户间距过窄，带来了行车的不便，同时给人以拥挤感，降低了项目品质

 主卧室不能独享卫生间，带来了居家的不便  顶层没有设计阁楼，使得房高过高，难于装修

机会

 未动工地块可塑性较强，如经过精心设计也可以带来项目的亮点  未动工地块的销售一旦打开局面，才能带动已建项目的销售  东区销售状况比较一般，经过精心策划、包装、推广可以争抢部分客户群体

威胁

 旅游度假产品的销售旺季即将过去，接下来的人流将会大为减少  东区项目将于10月交房，其现房冲击力相当巨大，对客户的吸引力更强

 卧虎山、锦绣川水库附近无证楼盘较多，多为村民自建，户型设计不一，且均价为2000元/平米左右，对项目构成价格威胁

五、销售建议

图表 5售楼处已停用

1、推广模式：

根据调查，2大水库周边无证别墅的营销推广模式一为周边标识物广告、二为直销模式。周边标识物广告，为路旗广告、楼梯横幅为主，只能吸引有目的的前来看房的群体。采用直销模式的别墅多为村民自建自销的别墅，其特点是户型设计较为随意，与本案有些类似，但其中也不乏户型设计相当优秀者。

2、付款方式

对于付款方式来说，因为无法办理按揭贷款，所有楼盘均采取“钥匙到手房款交齐”的手段，但是首付从10%-40%不等，相对来说付款方式较为灵活。

图表 6锦绣川周边村民自建自销别墅

3、价格建议

已建成房源销售价格建议：2000-3000元/平米 待建房源销售价格建议：3500-4500元/平米 总体均价可以实现3500元/平米 理由如下：

 锦绣川周边私建别墅，均价仅有2000元/平米，处于阳坡，景观好、视野宽阔，更有吸引力

 已建成房源无论从位置、户型、配套来说都不如东区别墅，故价格应比东区低

 东区别墅项目推出3000元/平米特价房，销售状况较好，3000元/平米以下房源容易推广，利于打开销售停滞状态

 东区主推户型均价为3580元/平米，本案最终均价也可达到3500元/平米

 东区景观最好的三栋别墅，均价为4800元/平米，另一次性付款95折优惠

 待建房源通过吸收东区优点可以将价格大大提升，拉动整体均价

第二篇：别墅项目市场调研报告

一、基本情况（http:///）

1、项目位于延庆县古崖居西侧，但属于河北境内，总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

2、开发商：北京光辉伟业房地产开发有限公司；物业公司：宾至国际物业管理(北京)，物业费3.8元/月/平方米，停车场地上150元/月。

3、项目报价：项目预计2012年4月开盘类独栋别墅，2013年4-5月入住，预计均价13000-14000元/平米。项目目前在售独栋别墅剩余40套，户型面积为178-318平米，均价18000元/平米，精装修交房，全款支付享98折，现房入住。

4、销售情况：目前在手独栋别墅约40套，售楼处宣传说其余900多套已售出。具体售楼地址在北三环中路20号马甸桥双秀公园内，销售电话62358866，62359966。经咨询，每周六日有免费看房班车。

5、开发商宣传：

5.1设计理念：

原乡美利坚的规划理念是突出绿色、生态，将建筑风格定位为美式西部风格，让您尽赏美国西部奔放与自由„„

5.2特色服务：

项目会所“韦恩城堡”可以提供客房服务、餐饮服务，酒吧服务+烧烤服务以及超市服务，其中客房服务分为豪华标准间、小型豪华别墅及大型豪华别墅3种客房类型；会所更有桌球、游戏机、棋牌室等娱乐项目设施。

二、项目疑点

1、项目在新浪乐居网显示销售证信息：(2005)销售证第08号，但上北京市住建委网站查询不到该项目预售信息。

经咨询：此项目虽然推介说在北京延庆，但其实在河北境内，项目临近延庆与河北交界地段。

2、项目在新浪乐居网显示产权为50年，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科学、文化、卫生体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

一般来说别墅为居住用地，应为70年。所以该项目土地产权性质不太清晰。经咨询：此项目土地产权不属于居住用地70年产权，而是属于旅游土地性质的50年产权，而且该项目好像缺少国土证。

三、业主论坛

1、观望原乡一段时间了，大家都说买原乡的好，我还有点动心了，上周我随同家人一块到现场实地考察，从城里开车2个小时风尘仆仆的来到原乡，小区的周边盘踞好几个大型的养鸡场，这里人烟稀少，房如村建，看完后特别特别的崩溃。回家后上网百度到了好多关于原乡的各种问题，据传原乡缺少国土证，小区里面经常停水停电，物业安全方面没有一点保障，但物业费收取仍然按照别墅标准收取，原乡曾经还是一块乱石滩、乱坟堆。。这企不是在坑爹！！！

2、自从买了原乡美利坚，整天吃饭饭不香，睡觉睡不踏实，自打生了小孩，那真叫愁。小区里什么也没有，想买点东西都得到城里去买。我不工作都三年了，也很少看到邻居！老公在城里上班，有时工作一忙起来，一个月也见不到几次！悲痛呀，将来小孩上学还得往城里送，这房子买来管什么用呢，一想到这些事情，我都快得精神病了！

3、原乡美利坚,不光停电停水那么简单,还屡次出现盗窃呢！我家丢东西好几次了！！痛苦呀！！

4、Re：原乡美利坚KFS、物业监管不力、社区管理制度非常滞后！！

原乡美利坚社区环境保护的太差子,天天能见到农用托垃机！

5、物业电话我中午打了一小时（我觉得自己这样做很无聊），无人接听，或者是接通然后报占线。一个小时后，有人接了，我第一句话的：有人吗？对方说她不是吗！我觉得真是见鬼！因为对方的解释是：网络有问题。物业电话竟这样网络，还不是见鬼！物业效率问题是小，其他问题就大了。

又停电，我是说过：频繁停电，基本生活条件不具备，不付给物业费得啊！因为春节前有售楼小结讲过：节后就并入北京延庆电网。

倡议：看哪位业主有神通也可，看有无可能并入延庆，帮开发商、物业还有咱们自己。

物业费太贵，与提供的服务不对等。我们需要有业委会，反映大家的问题。开发商、物业、业主都有各自的权利、义务，权利与义务不对等，当然不可行。

一期位于项目西侧，规划户数约40套，别墅依照地势蜿蜒而建，一期东侧是开发商自建的小型滑雪场；

二期位于项目的北侧，占地面积较大，建设有约300平米的原生态果园和约700平米的先锋农场，在果实成熟季节可以采摘；

三期位于项目的南侧，也是目前正在销售的别墅共46套，具体在三期的15A、15B、16区（图中绿颜色圈起部分），三期为整个项目的商业和会所—西镇会所（图中绿颜色圈起部分），是一个集酒店、餐饮、会所、特色商业、教堂于一体的休闲娱乐度假商街。西镇会所占地72491平米，总体规划面积为20721平米。其中投资型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，会所2785平米，其它商业部分2148平米。经介绍，目前西镇会所已经招商完毕，成为区域的商务、娱乐、休闲、文化中心，打造美式西部风情度假胜地。

项目总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

在项目东侧约1公里处，临近辉煌国际高尔夫球场，球场规模较大、设施齐全；项目南侧有一个开发商自建的跑马场、马术俱乐部，以及迷你高尔夫球场。另外，开发商在此项目的西南方向，又新建一个梦得惜诺项目，该项目住宅用地属于70年产权用地。入住时间为2013年9月30日。可以按揭付款，均价14000元/平米，买三层独栋别墅，赠送一层。今年4月21日开盘销售，现在排号优惠5万，优先选房。

3、项目特点

 引入天然气，解决供暖难题，在度假别墅中体验西部风情的春夏秋冬。

 增加木质平台，营造精致、优雅、舒适的庭院生活，让度假生活有更多情趣。 观景阳台、露台设计；官厅水库在前，天皇山景区在后，风景优美。

 建筑外立面及内装全面升级，对原木、砖石雕琢，散发浓郁的美式西部风格。 园林景观与峡谷、旷野、茂林自然共生，纯美自在。

项目采用国际上流行的组团设计形式，以成熟街区为参照，形成一个独立体系的住宅组团，结合不同的建筑类型，合理安排各项功能，户与户之间由低矮的木栏分割，减弱邻里陌生感。4～5户围合成一个公共前庭院，这样的布局确保了别墅的领域感和私密性。

在原木、文化石等自然材质的随心所欲运用之下的细心雕琢，秉承了美国西部拓荒时代的建筑精髓，无论是木质平台、壁炉、烟囱，还是坡屋顶以及传统材料的选用，这一系列细节设计皆沿袭了一贯浓重且具风格的北美情怀。

3、证照情况

原乡美利坚项目用地属于旅游用地，40年产权，且该项目2005年发证，目前已经过去将近10年。

经咨询，项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证齐全。但只有整体项目规划的旅游性质的国土证，没有具体到每栋别墅性质的土地证，且每栋赠送的花园面积没有保障，开发商只答应使用400--800㎡的自家花园，在购房合同也只是说明使用花园，产权说不清楚。

4、销售情况

项目分期销售情况、价格，购房对象是投资还是自住。目前住房人是自住还是出租，出租价格大约多少；

目前项目售出约700套，总共为1100套，正在销售的为三期的15A、15B、16区，共46套。具体户型面积有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附带赠送花园面积为400--800㎡。

别墅价格：独栋精装修每套338万元起，每平米均价17600元/㎡。Bb户型，178平米，总售价338万，赠送花园面积438平米，全款9.5折，321万；Be户型，202平米，总售价396万，赠送花园面积480平米。

但针对三期的这46套别墅，付款方式比较苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同签订后的三个月付清；一次性付清购房优惠措施为95折。

另，查询网上经纪公司报价：毛坯房二手售价约13000元/平米，精装房二手售价约20000元/平米，如下图，目前在售最大面积的独栋318㎡，入住时间为今年6月30日，其他户型面积的销售独栋，入住时间为今年9月30日。

项目水费：3.2元/吨；电费：0.47元/度；燃气：3.8元/平米；电视电话网络第一年捆绑收费，第二年开始可由业主选择使用支付。

经咨询，该项目地处郊区，气温较低，没有安装空调的说法；而且冬天也只是采用燃气挂壁炉的方式采暖，加上别墅空间面积大，燃气耗费较大。

5、其他

售楼处会安排有体验住宿，提前预约会直接安排到项目亲自住宿体验。近期在清明期间将进行安排，如平日想过去住宿体验，也可安排。

第三篇：别墅项目礼品调研

别墅项目礼品调研

别墅礼品主要分为意向客户礼品和成交客户礼品两类。礼品以品位高、实用性强为主要考虑方向，意向客户由于需要较大量派发，价格控制在50元以内，成交客户为了提高项目美誉度，考虑到客户身份和实力，价格相对提高，价格控制在500元以内。

一、意向客户礼品

用于蓄客期间体现公司实力，表现公司对客户的关怀，从而提高公司和项目美誉度。

1、红酒开瓶器

分析：实用、品味高，价格50元左右。可以较大量派发。

2、真皮名片夹

分析：商务人士必备，价格国产一般品牌50元左右，名牌（如花花公子）120元左右。

2、瑞士卡片刀

分析：高端品牌，实用，价格：最低190元，量大可优惠到150元左右。

3、其他建议：也可根据客户的特点选择高尔夫用品或汽车用品，如高尔夫手套等。

二、成交客户礼品

1、园林工具套装

分析：实用，有品味，别墅住户私人园林必备用品，价格：国产150—250元/套，进口500元左右，德国勃兰匠记570元/套。

2、高尔夫练习器

分析：实用，有品味，有钱但没时间练习高尔夫的业主必备用品 价格：根据品牌和配置，普通300—700元/套。进口2000元/套以上。

3、其他建议

也可选择高尔夫球包或名牌网球、羽毛球套装等。

第四篇：别墅调研分组名单及调研项目（精选）

一班调研分组名单及调研内容

1.解桃桃朱姣阳流水山庄（美、赖特）

2.张丹孙佳婷爱敦阁（英、John Shultz等）

3.李冰李华妮文丘里母亲住宅（美、罗伯特•文丘里）

4.白超李新施罗德住宅（荷兰、里特维德）

5.杨佩刘建凤吐根哈特别墅（德、密斯•凡德罗）

6.赵俊薛晶T型住宅（立方体住宅）(美、西蒙•翁格斯)

7.孙维月齐敏C型住宅（考拉之都）（澳、多诺万•希尔）

8.席郎郎董沛阿郎戈住宅（墨西哥、约翰•劳特纳）

9.任筱刘倩倩祖伯尔住宅（美、安东尼•普雷多克）

10.王青青崔雪敏辛德勒-蔡斯住宅（美、辛德勒）

11..李歌王亚宁小野别墅（日、安藤忠雄）

12.谭琼琼朱亚明夏屋（挪威、霍尔姆巴克）

13.杨勇闫科科希洛福斯住宅（美、克尔曼•考克、塞穆尔•默克比）

14.赵航贺宏广水天别墅（英、菲利普斯）

15.徐山林赵洁史密斯住宅（美、理查德•迈耶）

16.徐攀石永辉沙里宁住宅（美、埃利尔•沙立宁）

17.曹颖刘琪普洛塞克住宅（美、格雷夫斯）

18.吕丹丹刘伟红诺伊恩多夫别墅（西班牙、约翰•鲍松、克劳迪奥•西尔文斯瑞恩）

19.闫朵朵薛素姬尼迈耶住宅（巴西、尼迈耶）

20.姚梦显祖郭翔莫比乌斯住宅（荷兰、UN建筑事务所）

二班调研分组名单及调研内容

1． 李立上官静佩玛丽亚别墅（芬兰、阿尔托）

2． 李银张阳罗比住宅（美、赖特）

3． 赵莉程敏鲁特住宅（智利、马蒂亚斯•克劳斯）

4． 刘琼张茜鲁夫-鲁夫住宅（马来西亚、杨经文）

5． 许卓李思彤考夫曼沙漠别墅（美、查德•诺伊特拉）

6． 李国栋 刘亚军贾斯帕住宅（西班牙、阿尔贝托）

7． 陈王君 郭璐纪念碑别墅（美、约书亚•施韦策）

8． 和欣白鹤格罗皮乌斯住宅（美、格罗皮乌斯）

9． 张李娜 童艳丽盖瑞住宅（美、弗兰克•盖瑞）

10．范明明 成园园弗兰克住宅(美、彼得•艾森曼)

11．贾兴耀 刘森浩范斯沃斯住宅（美、密斯•凡德罗）

12．程峰沈道奇道阿瓦别墅（法、雷姆•库哈斯）

13．陈志坤 白磊柴克2号住宅（新加坡、KNTA事务所）

14．高瑾张维布雷德斯住宅（美、汤•梅恩）

15．邢欢段冰蛟布拉德利住宅（美、刘易斯•沙里文）

16．周曼张莉伯纳斯科尼别墅（瑞士、路奇•斯诺兹）

17．郭亚楠 郭豆玻璃住宅（美、菲利普•约翰逊）

18．孙妍王一曼拜恩奇别墅（瑞士、马里奥•博塔）

19．谢阳张丹埃奇勒住宅（美、约瑟夫•埃奇勒）

第五篇：济南泉城路城市调研报告

关于泉城路的城市调查研究报告

城市调查研究报告

——

一、考察地点介绍

北边的轴线为进老东门的大明湖路，南面轴线即为泉城路。它位居济南老城，一举一动都牵着老城的神经。作为济南市内环线内三大东西交通干道之一，连接着城市的东西两翼；它是泉城特色标志区内最重要的枢纽，山、泉、湖、城环绕四周。

二、考察对象介绍

泉城路长1570米，宽50米，属于省城最大的一条商业街，它集政治、文化、商业、旅游等功能于一体，是济南旧城东西两条轴线之一。它是一条文化的街道，历史悠久，底蕴深厚，济南最古老的商业街——芙蓉街，就位于泉城路上。2001年泉城路进行改造，并成为济南最繁华的商业街。它是济南20世纪以来商业发展的见证和代表，承载着济南商业发展繁荣的梦想，寄托着从政府官员到普通市民的厚望。

三、道路空间相关要素的分析

1、比例

泉城路的高宽比在各个具体路段不太一样，总体来说还是较为理想的控制D/H在1.5~3之间，给人最舒适的视觉感受。因为整条泉城路不可能做到统一规划建筑立面高度，也有部分沿街建筑距离道路边线过近，封闭感很强。也有一部分D/H的值超过了3，不存在围合感。

2、线性

泉城路的线性是直线型，这样的道路方向明确，视线通畅，交通流量和速度平稳，基础设施和市政路线铺设便捷。

3、沿街的建筑与立面

我们都知道建筑的垂直界面对行人的空间影响非常大。首先，建筑功能在一

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定程度上制约着道路氛围的的形成。其次，建筑屋顶轮廓线是构成道路景观的重要因素，相对一致的的建筑高度易于使人产生统一整体感。为了产生宽裕的道路空间，往往采用外墙连续后退，或一二层墙面后退形成柱廊的的建筑方式。例如下图展示的恒隆广场入口、芙蓉街路口的沿街建筑。

因为泉城路是一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的步行街。所以建筑立面的表现非常丰富，有许多不同材质不同风格的建筑立面，围合在泉城路两侧。

4、铺装

泉城路的一大特色就是石板大道，作为省城第一条石板大道，泉城路的快车道共用3万平方米石材铺成，慢车道石材共计105万平方米，人行道共用3·5万平方米石材。当然这是车行道的铺装，还有部分步行街、人行道的铺设，其中盲道的铺装用的地砖不同于其他。

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5、栽植

泉城路及其周边栽植了大量的植物景观。整齐的行道树，是我们北方经常栽植的悬铃木，周围花草坛里栽植了小龙柏、大叶黄杨、两种女贞等，修剪成优美的几何形体，增加道路的整体统一氛围。我还特别在泉城路的东入口处发现了一颗古槐，被完整的保留在路边，这些结合环境的建设手段，体现了以人为本，环境优先的设计思想。

6、小品

在泉城路的两侧的步行街上有许多造型新颖、使用方便的景观小品。例如各种造型的休息椅、凳等，利用花坛边缘所做的椅凳、遮阳座椅，设置多处露天咖啡座和休闲座椅。

7、相关设施

泉城路的相关设施，如分离设施、交通设施、照明设施、公益设施的设计分布，都还是非常到位的。

针对这几年的城市内涝，城市下水管道排泄问题，我在考察过程中特意留意了一下下水管道口的分布。虽然不能看出具体的管道排列，但还是可以分析出来

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设计之初的规划意向。

四、道路空间设计的原则分析

1、便捷高效原则

我漫步在泉城路上的时候，我发现泉城路承载的交通功能非常重要。作为济南市内环线内三大东西交通干道之一，泉城路交通存在的问题还是很多的，比如 车辆太多、东西向道路太窄、南北向道路不通、停车场太少等。特别是这个停车问题，我在泉城路两侧看到许许多多辆车停靠在步行道旁，对于一些店面门前空间较大的还可以正常通行，而有一些地段，确实是拥挤不堪，影响交通。有些路口设置了限行路障，但是并没有彻底解决车占人道的问题。我了解到恒隆广场地下有一个10万平方米的地下停车场，988个停车位，虽有此举，但委实九牛一毛，而且，恒隆广场开业时间较短，设施齐全，但是泉城路北侧的许多建筑建造时间相对要早，在地下停车这一方面考虑不全面。

2、舒适宜人原则

前面提到沿街建筑的高度体量、栽植、道路铺装、都是精心规划的。除去交通存在的一些问题外，泉城路在舒适宜人的原则上还是比较不错的。周边设置了许多供人休息的景观小品，还有残疾人坡道，公共厕所、导游图等。

3、局部步行原则

这一点在泉城路上的体现非常到位。不仅在主道路两侧有步行街，每隔三百

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米左右还会设置人行横道方便行人穿过。

4、公交优先原则

只是济南大多是道路都在遵循的原则，在车行道的边上都是专门设置的公交专用道，平时通行的私家车等是不能占用行驶的。

五、调查问卷分析

由于外部因素的制约，我发了30份调查问卷，只收回23份。下面我将针对收集的一些数据进行分析。

我在发放问卷是有选择性的对不同年龄段进行问卷调查，18~40岁的人群主要对泉城路的娱乐及商业感兴趣；41~60岁的人群关注点在商业和广场上；60岁以上的人群主要活动在广场。被访人群对泉城路的方向分辨非常明确，在地图上指出自己的位置基本没有问题。

超过半数的人对泉城路的第一反应是芙蓉街和恒隆广场，而且我所调查的人大多居住地距离泉城路3000米以上。人们对泉城路及其周边的历史保存还算满意，这是济南为数不多的历史保存较完整的地区之一。我所采访的人们对泉城路问题反映矛盾都集中在交通上，道路拥挤，人车混行以及道路交叉点缺乏疏导。

六、调研总结

泉城路将是一条集古典、现代和欧洲风格为一体的风格多样的商业街。充满现代气息的大商场、洋味十足的大厦与古典牌坊等融为一体，互相衬托，形成一道靓丽的景观。泉城路是济南比较负有特色的道路，尽管如此，其中存在的问题也不容忽视。

首先，主要矛盾都体现在交通设计上，交通堵塞，停车困难、人车混行等，这些问题直接影响泉城路的功能。

其次，基础设施管理存在问题，垃圾遍地，车辆轮停乱放、部分商场门前缺乏有效管理。

再次，著名的历史保护区周边建筑混杂，规划不当，影响了原本的老建筑的风貌，有些不伦不类。

还有，因为建筑立面材料的问题，步行在泉城路上经常可以感受明晃晃的玻璃幕墙带来的反光。现在是冬天可能对行人的影响并不是多大，夏季这个问题要严峻许多。

以上都是我个人对泉城路的一些问题的直观感受，存在许多欠缺，希望老师指点。

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附表一

济南泉城路空间环境调查问卷

亲爱的女士/先生：

你好，首先感谢您接受了这份问卷！我们是山东工艺美术学院的学生，为了研究 泉城广场问题制作本调查问卷。您所填写的内容仅用于学术研究，所有的数据将经过处理，不会涉及私密信息，请根据实际情况填写。对于您真诚 的配合与协助，我们表示由衷的感谢！

1.您的性别: A、男 B、女

2.您的年龄:

A、18 岁以下 B、18——40 岁 C、41——60 岁 D、60 岁以上

3.当提到泉城路，你首先想到的是什么？（可多选）

A、芙蓉街 B、恒隆广场 C、省委 D、石板大道

4.你家到泉城路的距离：

A、0——500m B、500m——1000m C、1000m——3000m D、3000m 以上

5、你认为泉城路最吸引你的地方是：（可多选）

A、喷泉 B、娱乐 C、广场 D、商业

6、你平时在泉城路活动的时间是：

A、1 个小时 B、2 个小时 C、3 个小时 D、不一定

7、你平时对泉城路保存的历史风貌满意吗 ？ A、满意 B、不满意

9、您平时使用哪种方式经过泉城路？

A、公交 B、步行 C、驾车 D、骑行

8、您觉得在泉城路上还有哪些需要改进的地方？

A、交通 B、商业 C、基础设施 D、旅游观光

9、在泉城路上你是否可以正确辨别方向，并在地图上指出您现在的位置？

A、可以 B、不可以