标竿别墅案例

第一篇：标竿别墅案例

佘山三号：

物业类别: 别墅 独栋 建筑类别: 独栋别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 松江区松江区泗陈公路4388号

价格: 起价:650万元/套，最高价:1500万元/套 物业管理费: 5元/平方米·月 开发商: 上海亚萌置业有限公司

售楼处地址: 松江区泗陈公路4388号 售楼电话: 021－57791888 开盘时间: 2006-09-30 入住时间: 2009-11-20 容积率: 0.40 绿化率: 50% 周边配套: 会所设施及功能：室内游泳池、下沉式网球场、室内标准篮球馆、健身房、儿童游乐室。

项目介绍：佘山3号位于佘山——上海顶级别墅区内，东临佘北公路，南临泗陈公路，与世茂佘山庄园、紫都晶园南北比邻，享有正对佘山的优越风景位置。占地面积20万平米，由规划河道分为东西两部分。整个小区将山脉、水系与社区空间融合，集室内篮球场、室内泳池、下沉式网球场于一体的运动会所，将璞瑅生活别墅呈现于眼前。项目分期建造，共涵括287套独立别墅。一期共155户，面积约220~330平方米。二期共128户，地上建面约230~360㎡,地下建面约120~180㎡。目前，二期璞瑅样板区正精彩公开，新季房源珍献在即。产品：

佘山东紫园

建筑类型： 独栋别墅

最新动态： 佘山东紫园目前结构封顶，首批推出大概20幢楼，紧临西佘山，直观东佘山。该案2008年年后开盘。项目位置： 松江区 佘山国家旅游度假区林湖路1189号 交通位置： 郊环以外 轨道交通9号线 占地面积：22万平米 容积率：0.18 价格：预计 2500－3000万/套 物业费： 8元/平销售状态： 新房

开盘时间： 预计2008年4月 售楼电话： 021－57659999 售楼处： 上海佘山国家旅游度假区林湖路1189号 开发商： 合生创展

项目介绍：每户为独立景观，配合以石步道、私家泳池、观鱼池或推杆高尔夫果林等。建筑风格典雅高贵；建筑形态和设计上，充分考虑了上海所处亚热带地区日光、雨水和季候特点。澳洲砂岩、南方原木为素材，石材所呈现的天然纹理对纹路拼接，尽显高贵。依托佘山地块原有的植物生态体系，使佘山东紫园保持了佘山丘陵地貌的林间野趣，更增添了浓郁的优雅氛围。项目最小为680平米，加上花园达到1500平米。产品：

维诗凯亚

建筑类别: 独栋、联排 装修状况: 全装修

物业地址: 浦东区云山路2000号 均价:1100万元/套

物业管理费: 6.50元/平方米·月 开发商: 暂无资料

售楼处地址: 云山路1988号 售楼电话: 021－50320008 开盘时间: 2004-09-15 入住时间: 2005-10-30 容积率: 0.50 项目介绍：该案先后动用了100万方土地，还原了60000平米的丘陵地貌。西班牙风格的别墅，再现了格拉那到马德里的西班牙多元文化风情。坐落于地势最高处的，是5000平米地中海风韵的Vizcaya Club。它所面对的，是2000平米中心广场，广场中心则是标高16米穹顶灯塔，矗立起社区中心的制高点，围绕着Vizcaya Club与中心广场展开的，有相对集中的九大courtyard(村落组团)十来户业主围成一个亲切的邻家院落。

项目地处碧云国际社区，享有便捷的交通和成熟的生活配套。周边拥有400年历史的Dulwich College 贵族学校、协和国际学校、平和双语学校、中欧国际工商学院，完善的欧式教育体系享誉沪上。产品：

万科蓝山：

建筑类别: 联排别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 浦东区金海路3333弄 均价:30000元/平方米

物业管理费: 3.60元/平方米·月 开发商: 上海万科浦东置业有限公司 售楼处地址: 金海路3333号 售楼电话: 021－50680608 开盘时间: 2007-05-01 入住时间: 2008-03-31 容积率: 1.51 绿化率: 37% 项目介绍：项目位于曹路镇，北侧上川路、东靠川沙路、南临金海路，西向外环线。周边有杉达大学等多所高校，文化氛围良好,是一处符合现代居住观的生态型花园式共有别墅区。

2005年3月推出二期房源。截止05年10月，该盘的主力房型为150-250平米的联排别墅，剩余50套在售。蓝山二期在2005年10月已经开盘。产品：

世茂佘山

建筑类别: 独幢庄园别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 松江区佘山国家森林度假区佘北公路666号 均价:50000元/平方米

开发商: 上海世茂庄园置业有限公司

售楼处地址: 佘山国家森林度假区佘北公路666号 售楼电话:021-57798888 开盘时间: 2005-09-30 入住时间: 2006-12-31 容积率: 0.10 项目介绍：世茂佘山庄园位于佘山国家森林度假区，整个规划占地面积在1000多亩，分二期开发。整个社区都是面向月湖。其绿化率达到百分之84.7，水域面积有6万多平方米，房型以欧式风格为主，楼盘于05年下半年开盘，价格未定。楼盘位于佘山别墅区，区域内别墅氛围浓郁，旅游与休闲生活完美结合。社区内拥有完善的会所设施配套。产品：

天马高尔夫

物业类别： 别墅 装修状况： 毛坯 建筑类别： 独栋别墅

物业地址： 松江赵昆公路3918弄

交通状况： 沪青平高速公路从外滩一路直达天马花苑，全程仅25分钟。而同三国道，连接沪杭高速公路、沪宁高速公路及沪青平高速公路。开 发 商： 上海锦江有限公司、中国国际信托、台湾经纬集团 售楼处地址： 松江赵昆公路3968弄 售楼电话：021-57662600 57662668 最高价：950万元/套

项目介绍：天马高尔夫别墅位于佘山国家风景区，与天马高尔夫球场比邻而居。物业形态为平均2亩1栋的加州式独栋别墅。

天马高尔夫别墅二区占据150米宽的湖面和占地达110万平方米的天马高尔夫球场。由世界著名美国西海岸建筑事务所MDR专业设计的南加州西班牙独栋建筑，建筑面积293m2～518m2，平均2亩1栋带1000多平方米的私家大花园。

约4400平方米天马休闲会所内，配备室内温水游泳池、儿童嬉水池、全新SPA、健身中心、有氧体操房、西餐厅、咖啡厅、烤肉区等丰富设施，社区还建有4400m2高尔夫会所, 4400m2休闲会所，25000m2的休闲农庄，35000m2运动公园。

别墅区规划有三区，一、二区已销售完毕，即将公开的三区建筑为西班牙建筑风格，目前外立面工程正在进行。产品：

苏州

万科中粮本岸

建筑类型： 联排别墅

最新动态： 万科中粮·本岸珍藏房源同期限量加推，总价从300万每套－480万每套。物业费为3.84元/月/平方。08年6月交房。08.03.20 项目位置： 园区 南施街、琼姬路交叉口 价格说明： 一期联排别墅360万-520万/套

总价： 最低价：400万元/套；最高价：600万元/套 物业费： 3.84元／平方／月

开盘时间： 万科中粮·本岸2007年07月28日一期首批别墅 2007年10月初二批 入住时间： 万科中粮·本岸2008-06 售楼电话： 62996666 欢迎咨询

售楼处： 苏州工业园区琼姬路69号(南施街与琼姬路交汇处)开发商：万科中粮（苏州）置业有限公司

项目介绍：万科中粮•本岸位于湖东低密度住宅区，地处琼姬路以南，南施街东西两侧，紧靠金鸡湖最大的天然景观河——斜塘河。本岸的水系依靠斜塘河与金鸡湖水一脉相承，生态景观出众，属于湖东最高尚居住区的中心位置。

本岸周边已经有很多建成的高尚社区，如伊顿小镇、德邑、金鸡墩花园等，CBD中心各大金融机构林立，商务办公氛围浓厚。这里有湖东邻里中心、金鸡湖商业广场、联丰广场、F城等商业设施。有苏州新天地之称的李公堤，27洞标准高尔夫球场、跑马场等休闲娱乐设施。

本岸是万科原创别墅第四代创新作品，首创别墅社区组团地库、人车分流、两进三院、全朝南居住空间设计，更有顶级私人会所配套及顶级品牌物业服务，是万科集团2007年最值得期待的项目。产品：

太湖之星

建筑类别: 别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 吴中区苏州太湖国家旅游渡假区长沙岛 价格: 起价:300万元/套，最高价:500万元/套 开发商: 苏州太湖之星开发建设有限公司 售楼处地址: 苏州太湖国家旅游渡假区长沙岛 售楼电话: 0512-66518999/021-64318299 开盘时间: 2005-04-10 [本月开盘楼盘] 容积率: 0.17 [关于容积率] 绿化率: 70% 项目介绍：太湖之星三期别墅亦已全程启动109幢山体别墅位于长沙岛最顶级位置，北面山势连绵西面与湖为邻 另有100多幢中式院落别墅在2006年开发建设 三期山体别墅容积率0·17 建筑密度8·5% 每户面积从247·76到363平方米 三期山体别墅面朝水天相际的辽阔太湖 实现你“山水之间 人生之巅”的生活梦想。产品：

中海御湖熙岸

建筑类别: 高层，小高层，联排、双拼、独栋别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 园区星港街、机场路、水坊路、湿地公园围合处 价格: 暂无资料

开发商: 中海发展（苏州）有限公司

售楼处地址: 临时接待处：星湖街与苏胜路交汇处（原半岛华府售楼处）；现场售楼处：星港街转水坊路（水巷邻里、李公堤对面）售楼电话: 0512-62582222 开盘时间: 2008-03-29 容积率:《1 绿化率: 50% 项目介绍：中海御湖熙岸——“纯正典雅国际社区、名流贵胄领地”

2005年12月底，中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔毗邻水巷邻里的苏州地王。该地块总占地面积约26万平方米，总容积率≤1。

这块市场瞩目已久的地王，很快就将矗立起高层、小高层、多层公寓，联排别墅、双拼别墅、独栋别墅的高级住宅区。继中海半岛华府之后，一颗更为耀眼的明珠，即将在金鸡湖畔绽放光芒。

“得城市以土地，还城市以珍藏”是中海地产在每座城市对待地王项目的态度和目标。产品：

昆山

世茂·蝶湖湾

建筑类别: 高层公寓、叠加联体别墅及独栋别墅 装修状况: 精装修

物业地址: 玉山镇长江南路188号 均价:7000元/平方米

物业管理费: 1.95元/平方米·月 开发商: 世茂蝶湖湾开发建设有限公司 售楼处地址: 昆山长江南路188号 售楼电话: 0512-86178888 开盘时间: 2007年8月 容积率: 1.50 绿化率: 40% 项目介绍：世茂蝶湖湾位于长三角沪宁经济走廊中的新兴工商城市昆山市的中心城区南部，是一座融居住、休闲、娱乐、购物、度假于一体的现代化国际生态社区。项目总占地面积近72万平方米，总建筑面积约107万平方米。

世茂蝶湖湾由欧洲规模最大上市顾问集团公司英国阿特金斯集团担纲总体规划设计，由加拿大奥雅园境师事务所进行园林景观规划设计，社区以生态湖景为规划主题，容积率仅为1.5，而绿化率高达65%，整体湖面面积将近12万平方米，其蝴蝶状的水体布局，融城市生活与居住生活于一体。社区是由12幢沿湖面一字排开的高层公寓、6个分布湖中的独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、3个不同规模和功能的主题会所（专业运动主题会所、老人儿童会所、名流会所）1座四星级酒店、SOHO、SHOPPING MALL、中小学校、幼儿园、商业广场及台北特色风情街组成的超大型全功能综合性高尚亲水社区。湾仔道开盘首推55套商铺,目前已经全部售出,新推商铺具体时间未定！目前还有高层,双拼和联排别墅在售!该案一期建筑面积53万平米，内有约12万平米湖面，有13000平米健康会所、儿童会所、双语学校、幼儿园等配套设施。首期推出四栋28－32层高层，在美国、英国、澳洲等地同步发售，近期又推出后续房源400套对外销售。该案别墅沁湖美墅已于8月19日正式开盘，包括独栋、双拼和叠加，样板房也已公开。

产品：

檀香园

建筑类别: 独栋、双拼 装修状况: 初装修

物业地址: 玉山镇马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧 均价:13000元/平方米

物业管理费: 2.50元/平方米·月 开发商: 苏州长德置业发展有限公司

售楼处地址: 马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧

售楼电话: 0512-57898866 开盘时间: 暂无资料

容积率: 0.38 [关于容积率] 绿化率: 70% 项目介绍：该项目位于阳澄湖国家旅游渡假区，马鞍山路近湖滨大道，是阳澄湖区域的绝版地标。与阳澄湖仅一路之隔，而同时阳澄湖公园又将其三面环抱，可以说是公园里的别墅。

每幢别墅占地1－1.5亩；下沉式花园、坡地、具有西班牙文化精髓的景观设计都是该楼盘的亮点；同时引进阳澄湖天然水系将小区自然分成三个组团。该案房型面积为397.77－581.35平米。目前该案独栋别墅在售。

二期卡斯兰帝纯独栋别墅 12月9日开盘 户型地上层面积为283-424平米,地下层面积为160-238平米.产品：

第二篇：案例-香茗别墅策划销售

香茗别墅策划销售

一、本项目策划重点

1、独一无二的山间别墅

和其它别墅它们往往采用大量人工手段来弥补自然环境的不足，而香茗别墅则大不相同，除了是唯一拥有近万亩景区的别墅，更因国家对景区保护所带来的限制开发令本案显出罕有的稀贵特性。

2、可世代相传的经典物业

香茗别墅以其独特的全木质结构和传承千年的古老技艺可持续使用百年以上的时间，最优秀的管理公司来为你管理。无论其可增值性还是长期回报性选择香茗就是选择一座不会枯竭的金矿。好比世界名胜奥地利萨尔斯堡的山间别墅，永远是上流社会苦苦追寻的典藏尤物，谁能世代拥有，谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。

3、彰显价值投资的高级居住形态

有清溪流淌有茶树环饶，近万亩景区专为你而设„„这一切都只为了改变你以往的居家观念，实现你梦中真正的世外桃源居所。

4、意想不到的超级性价比

在想象中，上述的物业可能是个天价，然而它却比其它的“折中型”别墅还要便宜，千万不用怀疑，因为这是一个创举，无论过去还是将来，这样的创举都将难以模仿。

5、超级规模带来百分百的保障 全长七公里占地近万亩巨量土地和大量实力的尊贵业主长期守望。这样的物业足以吸引最好的物业管理公司。美景天成非人工能及

都市别墅其实就不能算真正的别墅，再多打造的人造景观也只是对大自然的模仿！

6、同青城山一样不可再生

世界上只有个月湾，而山上的人工开发只会越来越受限制，好在你今天可以选择这里，也许只有这一次机会。

7、让平地上住久了的人们走进山间木屋生活

如果从你现在住的别墅看出去只能看到邻家的别墅，那么，这里可以重拾别墅的真正意义。木屋别墅，大开眼界的地方。

8、不同的温度说明不同的价值

夏天把贺州市，八步市区和这里——茶山上的温度表对比一下，那么，选择去哪儿避暑，决定起来将毫不费力。

10、只有居山水才能真正亲山水

没有居在山中，没有真正的河流穿越，如何谈及亲山水？直面山水，才显本案真面目。

11、现在不贵的典藏品

它是可能有时不住，但都必须时刻占有的典藏品。购买有价值的珍品，就是一次成功的投资，尽管有时把它锁起来，但却私毫不影响随时欣赏它的乐趣，更不会贬低了它的价值。

12、零公摊一定能实现 本案决不会多卖你所占据的空间以外的任何东西，0公摊解除一切多余的顾虑，在这里一定能得以实现！

13、距离的解决之道——shuttlebus 从市区到黄洞月湾，21公里的距离和半个小时的车程本身并不算什么。因为它们刚好给你一方新鲜的净土，复杂的是如何安排交通。但在这里，景区专用shuttlebus（穿梭巴士）为你解决一切问题。

14、让孩子的假期比别人更特别一些

当别的孩子放假时只能去游乐场一类的地方时，你的孩子却被大自然的恩赐所包围着！

15、孝敬父母的最佳方式——常回家看看

如果你的父母就住在你要去度假的地方，你是不是有更多的机会和年迈的他们住在一起呢？关心他们，给他们健康，让他们得到更多的欣慰，就在青城山的真别墅中！

16、为了健康，做一个森林守望者。

没有健康如何享受自己的成功果实？为了自己和家人的健康，请住在这里，每天清晨的第一口呼吸都是最甜的。

二、销售准备工作重点

1、现场道路状况

①设立路牌指引

②增添彩旗与道具

2、市内售楼处

集中一处参观销售点，另设市内商场参观柜台。主要接待处应具备模型等完整的促销道具，其它以形象提升和导购为目的，可简化。

3、交通工具安排

选择适当的带看路线并由购房班车接送客户到现场参观，可定时接送。

4、广告

所有的开盘3个月内，广告须在正式开盘前完成设计制作，保证开盘后广告的连续性，系统性。

5、人员培训

掌握精彩说辞、树立强势的信心是销售培训的重点，必须于首次亮相前准备充分。

6、价格、付款及促销方式

近期内研究市场可承受价格和开盘促销价的合理性，找准客户心理底线，争取震撼效应。

7、在贺州寻找宣传口岸

在贺州高速口设立路牌，是本案广告推广中重要的方面，应从速开始着手。

8、媒体简报

尽快准备给媒体可供报道的文字性材料，以便造势时采用。

三、推盘时机

建议3月份在各大媒体中以新闻方式淡入，引发社会的议论。4月份于房交会期间亮相，推出概念及产品模式，同时加大投放形象广告，为正式开盘累积人气。正式开盘可定于5月底或6月1日，利用“欢度儿童节”作强势促销。这样既符合季节的变迁带来的好处，又能充分准备、厚积薄发。

四、造势运动

1、半遮半露，蓄势待发

前期形象推出后，并不急于透露具体价格和户型。可接受客户排号选位定金，但不接受签约。直至正式开盘。

2、沟通媒体，借势炒作

让新闻报道在香茗木屋别墅项目上倾斜，甚至故意引发项目之间的争论、舌战。把市民的注意力在一定时期内更多地集中在青城山。而本案的悬念则可由记者去帮助营造。

3、集中广告，强势推出

4月中旬开始形象广告，4月底至5月底强势宣传，力争在一个月时间形成眼球运动，让市场为之一震。

4、巧立名目，现场造势

销售现场的人气需要精心的安排才会显得火爆，可通过集中邀约，现场开奖等多种形式营造氛围，使之成为客户下定的催化剂和新闻素材。

一、特殊造势手段

1、首创售楼1：1全程陪同客户看房（特定客户）

目的就是通过这个活动，在贺州市民中形成贵族阶级优越感，从让客户拥有高人一等的快感。了解和认知本楼盘为超越一般意义上的别墅。

2、借鸡下蛋，借船出海

在前期的新闻报导中，可以有意流露出与世界级建筑大师如贝津铭设计所等合作，营造成贺州真正的田园度假别墅生活，吸引目标客户的注意和期待。

（完）

第三篇：标竿企业实习心得体会

学习了顺驰、万达、万科等标杆企业的成功管理经验，虽然涉及的内容都是招商、房产之类的经验之谈，很少有物管的内容，但是我认为管理内在的东西是相通的，特别在这市场经济的大浪之下，优胜劣汰的社会里，标杆企业透析出的企业文化与人才培养管理而推波企业至高峰的关键所在很是值得我们借鉴。

在国家宏观调控下，房地产产业已从一个供不应求的卖方市场形势趋缓至买方市场，并逐步从暴利行业向微利行业过渡，如何在这样的形势下以低成本获得高收益，企业文化是关键之一。

首先，我们要以精益求精，勇于创新的核心价值观为导向，塑造团结奋进、尊重信任、互相关爱的企业文化：顺驰对“信任并尊重每一个人，永不满足的挑战精神，鼓励创新主动变革，创造奇迹的团队精神，共同发展，分享成功”的核心价值观坚定信仰，对核心价值观的偏执、执行和对违反核心价值观的人和事的零容忍，已将其核心价值观贯彻至每一个员工，并溶化至每一员工的血液中，让其坚定核心价值观是企业文化的灵魂，是他们每一人的性格，是他们做一切事情的出发点和根本，是他们共同的信念，共同认可深信不疑的原则，并让其在这的信念、原则下塑造信任、尊重的文化氛围的渲染并使每一员工都有高度的责任心和主人翁的心态，这不能不说这个优秀的企业给他的员工创造了一个良好的文化氛围。同时在企业文化的熏陶下使企业坚信付出的信任和尊重必有回报也从企业员工加班加点自愿主动的干工作充分的体现出。

其次，我们要构建高效的团队组织：任何成功的企业都需要一种心理的凝聚力，一种全员的自豪感。这团队产生的斗志、凝聚力，是来自企业良好的文化氛围，包括给员工提供一个实现梦想的阶梯、提供事业发展的空间、对待不同人事的同一标准和原则等等。同时需针对不同的公司采取不同的团队管理模式：

自我管理型团队：指由—人组成，他们的责任范围包括控制工作节奏，决定工作任务分配，安排工间休息，彻底的自我管理型团队甚至可以挑选自己的成员，并让成员相互进行绩效评估。这样主管人员的重要就要下降了，甚至可以被取消，在美国这种管理模式明显节约成本，提高工作效率和员工满意度，所以被施乐、通用汽车、百事可乐、惠普等著名大公司广泛采用。（建议人员流动性比较频繁的工程部可以采用这样的管理模式）。

多功能型团队管理模式：这指是为完成某项特定任务而来自同一层级，不同部门员工而组成的团队。公司往往出现同一部门很团结，因为有一致的利益，而且经常在一起，而部门间却因存在利益关系，且缺少沟通、交流而无法形成和睦气氛。我们应该认识到一个企业的发展并不是一个部门的团结即可，而是需全体员工具有一致的向心力和为共同目标奋斗的凝聚力。所以多功能型团队就是为了处理部门间问题，需部门协调解决而设立的临时性团队。这样不仅创造了良好的人际关系，更是创造了组织内不同领域员工的交换信息，激发新观念，创造了新思路。

同时我们也认识到组建团队并不是很难，但如何创建高效团队却是一个难题，据研究表明，高效团队有如下特征：

清晰的目标；

有相关的技能，成员必须具备实现目标的相应技能；

相互信任；

一致的承诺；

良好的沟通；

内部与外部的支持

科学管理领域内的泰斗泰勒曾把工作细化到每一个细节，对每个工序都进行监督，把员工看作机器，在初期时促进了一定的工作效率，但人是万物之灵，不是自愿、主动的去工作，肯定会想出磨羊工的怠工行为，所以我们在组建高效的团队时应考虑从人的需求出发，同时还需使每个人明确各自的职责面对的只有工作的压力而无人际关系的压力。

第三、我们要建立有效的内部人才培养模式

引用时下时髦的一句台词：“二十一世界最缺的是什么？是人才，人才始终是制约企业发展的瓶颈。一个成功企业的发展，人才是关键，而如何培养、留住人才更是关键中的关键，这也是企业的根本。为了吸引人才万科企业不牺重金在北京、广州、上海等一线城市举行招聘会，平均每年在全国要搞次大型的招聘，每次的招聘都要上百万的投入；当然不光现在的企业才注重人才，为了招揽人才像古代刘备为了让孔明出山，曾三顾茅庐，古人尚如此，更何况如今是人才竞争的社会；而现在为了不让自己的企业成为别的企业培训基地，企业吸引人才留住人才的方式无外乎两种：高薪和发展空间，这两种方式无疑发展空间对员工的吸引力更大，如万达、顺驰这些标竿企业有一项人才政策是共同的，那就是内部聘用制，加快内部培养，再从中挑选人才担任职务，内部人员能胜任的一般不外聘给员工更多的机会。

第四篇：标竿企业实习心得体会

学习了顺驰、万达、万科等标杆企业的成功管理经验，虽然涉及的内容都是招商、房产之类的经验之谈，很少有物管的内容，但是我认为管理内在的东西是相通的，特别在这市场经济的大浪之下，优胜劣汰的社会里，标杆企业透析出的企业文化与人才培养管理而推波企业至高峰的关键所在很是值得我们借鉴。

在国家宏观调控下，房地产产业已从一个供

不应求的卖方市场形势趋缓至买方市场，并逐步从暴利行业向微利行业过渡，如何在这样的形势下以低成本获得高收益，企业文化是关键之一。

首先，我们要以精益求精，勇于创新的核心价值观为导向，塑造团结奋进、尊重信任、互相关爱的企业文化：顺驰对“信任并尊重每一个人，永不满足的挑战精神，鼓励创新主动变革，创造奇迹的团队精神，共同发展，分享成功”的核心价值观坚定信仰，对核心价值观的偏执、执行和对违反核心价值观的人和事的零容忍，已将其核心价值观贯彻至每一个员工，并溶化至每一员工的血液中，让其坚定核心价值观是企业文化的灵魂，是他们每一人的性格，是他们做一切事情的出发点和根本，是他们共同的信念，共同认可深信不疑的原则，并让其在这的信念、原则下塑造信任、尊重的文化氛围的渲染并使每一员工都有高度的责任心和主人翁的心态，这不能不说这个优秀的企业给他的员工创造了一个良好的文化氛围。同时在企业文化的熏陶下使企业坚信付出的信任和尊重必有回报也从企业员工加班加点自愿主动的干工作充分的体现出。

其次，我们要构建高效的团队组织：任何成功的企业都需要一种心理的凝聚力，一种全员的自豪感。这团队产生的斗志、凝聚力，是来自企业良好的文化氛围，包括给员工提供一个实现梦想的阶梯、提供事业发展的空间、对待不同人事的同一标准和原则等等。同时需针对不同的公司采取不同的团队管理模式：

自我管理型团队：指由—人组成，他们的责任范围包括控制工作节奏，决定工作任务分配，安排工间休息，彻底的自我管理型团队甚至可以挑选自己的成员，并让成员相互进行绩效评估。这样主管人员的重要就要下降了，甚至可以被取消，在美国这种管理模式明显节约成本，提高工作效率和员工满意度，所以被施乐、通用汽车、百事可乐、惠普等著名大公司广泛采用。（建议人员流动性比较频繁的工程部可以采用这样的管理模式）。

多功能型团队管理模式：这指是为完成某项特定任务而来自同一层级，不同部门员工而组成的团队。公司往往出现同一部门很团结，因为有一致的利益，而且经常在一起，而部门间却因存在利益关系，且缺少沟通、交流而无法形成和睦气氛。我们应该认识到一个企业的发展并不是一个部门的团结即可，而是需全体员工具有一致的向心力和为共同目标奋斗的凝聚力。所以多功能型团队就是为了处理部门间问题，需部门协调解决而设立的临时性团队。这样不仅创造了良好的人际关系，更是创造了组织内不同领域员工的交换信息，激发新观念，创造了新思路。

同时我们也认识到组建团队并不是很难，但如何创建高效团队却是一个难题，据研究表明，高效团队有如下特征：

清晰的目标；

有相关的技能，成员必须具备实现目标的相应技能；

相互信任；

一致的承诺；

良好的沟通；

内部与外部的支持

科学管理领域内的泰斗泰勒曾把工作细化到每一个细节，对每个工序都进行监督，把员工看作机器，在初期时促进了一定的工作效率，但人是万物之灵，不是自愿、主动的去工作，肯定会想出磨羊工的怠工行为，所以我们在组建高效的团队时应考虑从人的需求出发，同时还需使每个人明确各自的职责面对的只有工作的压力而无人际关系的压力。

第三、我们要建立有效的内部人才培养模式

引用时下时髦的一句台词：“二十一世界最缺的是什么？是人才，人才始终是制约企业发展的瓶颈。一个成功企业的发展，人才是关键，而如何培养、留住人才更是关键中的关键，这也是企业的根本。为了吸引人才万科企业不牺重金在北京、广州、上海等一线城市举行招聘会，平均每年在全国要搞次大型的招聘，每次的招聘都要上百万的投入；当然不光现在的企业才注重人才，为了招揽人才像古代刘备为了让孔明出山，曾三顾茅庐，古人尚如此，更何况如今是人才竞争的社会；而现在为了不让自己的企业成为别的企业培训基地，企业吸引人才留住人才的方式无外乎两种：高薪和发展空间，这两种方式无疑发展空间对员工的吸引力更大，如万达、顺驰这些标竿企业有一项人才政策是共同的，那就是内部聘用制，加快内部培养，再从中挑选人才担任职务，内部人员能胜任的一般不外聘给员工更多的机会。这样做有两个好处：

聘用公司职员就减少了前期熟悉公司环境，亦不用慢慢认同企业核心价值观，而且新聘人员不是空白而来，他原先的价值观与公司一些理念不容的就需要花更多的时间适应、调节。而公司员工对已拥有的企业文化与核心价值

观的认同度肯定比空降兵高，这样保证了企业核心价值观的薪火传承，也节约了成本。

内聘制亦是一种良好的激励制度，让员工有认真工作寻求机会的动力。每个人都有被尊重，渴望实现自我价值的需要，内聘制给员工实现梦想的阶梯。

在培养人才时顺驰很宽容，他允许员工工作失误，孙宏斌认为让员工有发展就是最大的关怀，但人才的培养和提拔

也会有风险有代价，顺驰允许员工一定程度内的工作失败。员工在工作中失败心里其实很愧疚、懊恼，如果造成公司损失心里会更难受，假如公司能宽容以待给予安抚，则员工会深深干急，亦会知恩图报更卖力的为公司做事。

学习万达、顺驰、万科的经营管理，结合开元的实际情况，还存一定的差距，但也确定在开元的逐步完善的机制下，我们定能赶超所定目标。

《标竿企业实习心得体会》

第五篇：别墅营销策划案例--香溪庭院

青岛合建行房地产营销有限公司总经理 吴云海：

今天在这里把香溪庭院的一些工作给大家汇报一下，香溪庭院经历五年的开发，在今年的12月18号全部交付使用，总共占地是477亩地，建筑面积15万平方，容积率是0.5，今天从三个方面来讲一讲香溪庭院里面的一些故事，第一个就是定位，第二个是推广，第三就是销售。

讲香溪庭院之前我先讲一讲我们青岛整个别墅发展，青岛是一个滨海城市，现在我们中国有一句话就是冬三亚，夏青岛，青岛已经成为一个辐射全国甚至辐射世界的这么一个美好的非常漂亮的城市，青岛人是有很浓厚的海情节和别墅情节。所以我们当时做香溪庭院的时候就把青岛的整个别墅市场就给它做了个定义，最早的八大关和2000年以前的东海路，我们认为那是别墅市场的1.0时代，它满足了达官贵人的一些需要，但是从2000年以后青岛的房地产包括青岛的经济迅速腾飞的时候，涌现出来大量的民营企业家他们也要去享受这种生活，我们就认为青岛别墅的2.0时代来了，它集中在哪里呢？集中主要几个地方，一是沙子口附近，二是惜夏板块就是崂山西路，惜福镇、夏庄附近有很多别墅，这些别墅目标很明确，就是满足青岛市的中产阶层，跟1.0的还不一样，往后看2.0过去就是3.0了。我们认为3.0就是在即墨温泉，这个地方满足的不仅仅是中产这么简单，满足人的心里面更加深厚的一种感情，一种情节，同时也提供一个高品质生活的这么一个别墅，在整个青岛的别墅发展来讲，真正的别墅能够把别墅的根本做出来在哪里？就是在温泉，能够满足别墅的很多要素，除了它宽敞，除了它院子，除了舒适更多注重的是品质，还有不可复制的天然的资源就是温泉。

为什么讲这个呢？就是因为我想说的就是我们在做香溪庭院的时候，做它的定位，当时我们拍下来这块地之后，当时一亩地是88万，楼面地价是4000多了，在这种情况之下，我们非常非常的谨慎，这是百通集团的第一个别墅项目，除了我们的设计人员还有工程人员大量的学习、考察之外，我们作为营销体系的同仁们，我们在思考的问题，我们我们要做什么别墅，我们要做多大面积的，我们要卖给谁，别墅不光是做的好的问题，我们一个体会就是没有钱就不能做别墅，别墅压了我们5亿压了好几年，做别墅最关键是我们去想你卖给谁，不但要名还要利，通过我们反复的讨论和论证，包括城市的发展，包括我们青岛向北发展，环湾发展，全部考虑进来滨海大道，青银高速，这时候我们就发现我们抓住两个核心词，一是中产梦想，二是第一居所，这两个核心层我们把把它抓出来，为什么讲中产梦想，就像想当年我的梦想是拥有一辆帕萨特，最早更想是一部桑塔纳，这是我的一个梦想，作为青岛2000年以后诞生了很多企业家，中产阶层，他们的别墅情节是抹不开的，人人都想拥有一套别墅，进入一种生活的圈层，我住在别墅里面，这个别墅是不是量很大，也不一定，就像是我是不是一定要去买奔驰600或者是宝马760一样，所以我们就把我们把目标客户群抓出来，他就是在青岛的中型企业、民营企业、大型企业的高管，这就是我们的目标客户，他们需求都是什么，他们需求的就是一个别墅生活，低密度，他们需要的是一个院子种菜、种花，看这孩子在院子里跑，他们很舒适，这是第二感觉第一居所，这是香溪庭院的一个优势，也是后来我们客户非常认同，当时07年就讲第一居所很多客户觉得很有意思，你们这里怎么可能成为第一居所，周边什么都没有，后来到了现在很多客户就住在香溪庭院了，早上从香溪庭院上班，然后晚上回到香溪庭院居住，这有是第一居所。为什么？走青银高速从啤酒成城过去25分钟正好满足了30分钟的概念，所以我们就告诉我们的业主，我们的客户，我们是城市地区，我们是住在城里面的别墅，因为你的生活和工作都可以围绕着这个别墅来开展，交通很方便，所以客户慢慢的就认同了这个，他会在他心里面觉得这个别墅有价值，为什么？城里的别墅升值很快，这是讲的定位的问题。所以我们后来就有一期的联排别墅，200平米左右，带几十平方米的院子，送车库，价位不高，一百来万，充分的满足了这批客户的需求，然后我们还有68栋独栋，这个独栋卖到接近一千万一栋是满足另外一批客户，这批客户很少，68栋在整个里面是10%左右的数量，还有40多套小独栋，小独栋是300多平米，当时推出来不到一个星期一抢而光，说明这个市场需求很清楚，我们之前摸市场摸的很准，到今天为止小独栋、联排全卖完了。青岛人最接受的是欧式风格，当然有很多其他风格都很好，后来我们又想出来做中式的，做澳大利亚的，北美的，后来我们觉得青岛的很多人的审美还是比较喜欢接受西班牙，虽然它很看起来没有什么亮点，但是它能让人很接受，比如地中海，包括我们后期又推出来的托斯卡纳，这大家比较容易接受的，看到中式风格会想很多，我跟中式风格之间有什么关系，为什么喜欢中式风格，所以我们在在设计风格上仅仅走一个最没有风险的最大众化的同时也是最古典的最悠久的就是西班牙、地中海、意大利托斯卡纳那这种概念。

我们设计的是做艺术，把每一部作品当成艺术品来做，当它落地的时候发现市场对它的需求会对不上号，甚至会增加我们的建筑成本，我们做别墅外立面很难弄，设计师做的很漂亮，图纸上非常漂亮但是落实一下很难，按照现在的工艺出什么问题，下雨漏水很麻烦，后来我们跟设计师说了又改进了很多东西等等，包括我们从第三期到第四期的联排别墅取消地下室了，不做了，就是刚才赵总说的问题，每年七到九月份全部绷紧这个神经，随时准备应对客户的投诉，一下雨就出问题，然后我们在配套上面引入了空气地源热泵，我们小独栋做了这个，降低它的成本，效果很好，通过土壤交换能量，里面没有空调，也没有风管，我们用的是平面辐射系统，所以我们一般带客户区样板间的时候都要求我们业务员做一个动作，把手按在墙壁上，为什么因为他的墙壁很舒服，它的交换系统是放在墙壁上的，两个手同时按在两个地方感觉不一样，这东西确实好。这是在定位上面，我们的联排一直到现在结盘的时候都是两百平米左右，提供给客户很大的院子，越往后院子越大，其中有很大的露台，我们卖的房子就是露台多的先卖掉，他们喜欢那种空间。

第二讲讲我们的营销推广，我用两句话就是体验很重要，圈层很重要，体验就是讲的现场，包括我们刚才说的动作，包括现场的参观路线，我们把小区编了很多故事，这是要求我们业务员做到从出售楼部开始，从售楼部走到哪第一棵树就讲它有什么特点，青岛有多少棵，那个石头是什么石头，是当年挖地基的时候挖的石头，这个水是崂山上面流下来的水，一路都在讲，迎宾大道迎宾树是什么树，外墙刷了多少道漆，选最好的一种重新刷，讲了很多这样的故事，当然客户一边走可能也没听进去，实际上我跟我的业务员说，他实际是在听，但

是因为他的架子或者是他感觉到很冷漠，他不跟你沟通，但是他是在听，故事非常多，体验非常重要。然后圈层，我们的客户我们香溪庭院在现场做的活动，以前也走过这个弯路，我们做过一次大型活动，效果不好，说真的，这些人邀请不到，好不容易来了说九点半开始他十点半没到，搞的很被动，后来发现一个特点这些客户他不是那种很愿意去凑热闹的怎么办呢，比如一个客户他是某一个公司的他想搞小型的会议，那行，我免费把我们会所会议室提供给你们，我们的餐厅、会所都提供给你们，整套设备提供给你不要钱，他会带他的朋友来，聊聊茶，聊聊画，发现这个效果很好，人来的很准时，很热情，很投入，他们圈子里面的人在一块，就是发现这个活动这么做，从此以后我们就不做大活动，大活动费钱费人力费力不讨好，在这个推广上面我们推出来一句话叫做会呼吸的房子，以前我们做的户外广告，构造这个房子会呼吸，其实就是讲的地源热泵系统，不用空调，我们一进样板房讲完以后到了地下室，告诉客户这个很好，怎么抽烟都没有问题，不会让你产生很不舒服的感觉，会呼吸的房子会给客户一种很有意思的感觉，实际上就是那套东西，我们给它一个说法，“会呼吸的房子”，这是推广层面，我们觉得要抓住核心，抓住别人没有的，讲一句人家没有听过的话这么来做。

销售上面我们觉得我们刚才谈了很多前期的项目定位、规划设计下了很多工夫去设计它，我客户找出来了，这么一群人它有什么特点，在销售环节我们注意什么，用什么方法去沟通，这很重要，后来我们发现一个特点，这些客户都不大爱说话，互动的很少，你说他听，你也不知道他听进去没有，你也不知道他在想什么，或者来两个朋友他们两个交流，根本不管我们销售员说什么，销售员跟我说这事怎么办，我们要求销售员跟客户沟通，就是留一个电话，留一个名字，基本不沟通，这个时候我们就这样，无论你做什么工作，你就踏踏实实的跟客户说，不要带任何销售技巧，一切以客户自己想，我们要求跟客户保持一个距离，不要走的太近，你给他一个空间，因为我们的客户很成熟，阅历很多，生活经验也很多，什么价值投资，他比你还清楚，所以不要跟他去讲，就老老实实把我们的项目情况讲清楚，我们是什么，我们有什么，我们有什么特点，后来对销售员的要求这是第一个。第二个刚才讲的讲故事，里面讲的有两个崂山水库和毛公山，其他就不说了，大家都知道那边有一个像毛主席像的，正好面对崂山区，我们就讲故事，因为崂山水库是重要的水源地，大家都知道那里是道菜是水库鱼，我们就编故事，这个鱼怎么养的然后又怎么捞的，崂山水库的水是进入我们香溪庭院每一户的，他的水喝起来特别甜，而且除了周边居民之外，包括我们的市里面的市委市政府的机关宿舍都喝这种水，我们给它编故事，一到客户到了现场，跟客户说你下次带个桶来，接点崂山水回去喝喝，说明这是我们的卖点，让它去感受，我们现场桶装水喝的很慢，全部是自来水，他喝完真的很好，这种东西是一个沟通。第三是对讲机，到了周末周日的时候，交定金的很多，这个时候每个业务员拿对讲机，总销售在前台，每隔一个小时就喊“各位同仁，某某单元已经出售，某某某单元已经出售，请不要再定”，隔一段时间就喊一次，客户都在争着交钱，确实是，售楼处每天很多人进来，不停的销售刷卡，不同的签单，当然有70%是真的，然后他觉得这个房子没有了，我们还出现现场两个户打起来了，直接吵架了，把业务员都骂哭了，说明一个问题，客户在抢房子，你不能去逼，会很反感，因为我们的客户买房子不是一套两套，我们用这种方法他会觉得确实不错，你们卖得那么快，我们

最高峰的时候去年09年一天一套往外卖，卖的260多套，今年一百四五十套，都是卖的很好，在别墅销售设计这个环节非常重要，客户没有那个压力，但是他自己会去思考，自己会去想，经常客户会问我们，这套房子卖掉没有敞开了卖，他不相信，找一圈领导，找到董事长，后来到这儿来真没有，然后我们跟客户说，我们说的每一句话都是很真实的，不会在这些上面没有了然后又找个领导又有了，有没有优惠，真没有优惠，不相信，你打五折给我，不行找一圈领导，把就知道了，我们觉得卖别墅不会计较这些东西，这就是销售的环节，然后就是价格，我们的基本我是一个月调一次，快的话半个月调一次价，两个目的第一促进成交，第二个我们会告诉以前的客户，张总又涨一百，很舒服，当我打第三次电话张总又涨了一百，赶紧找朋友来买，升值，他有面子，这就是我们为什么香溪庭院老带新超过50%以上，到了今年基本不做广告了，然后就是家里面哥哥带着妹妹，一家人都来，这个效果就出来了。我们觉得在别墅销售上面就是研究客户，针对客户去设定你的销售方式。整个营销推广是一个系统工程，包括我们平面广告的配合，反面设计，包括等等很多东西