经典别墅案例分析 罗比住宅[五篇范例]

第一篇：经典别墅案例分析 罗比住宅

很多美国建筑师同时也都是景观设计师，规划师。我们国家也有这样的情况，但是在美国，建筑师涉及的学科领域非常的深。赖特就是这其中最优秀的建筑师之一。作为一个建筑师，赖特在建筑设计领域几乎是尽人皆知。但若说到景观设计素养，从赖特作品中体现出来的内涵恐怕要比很多景观师还要深刻——因为他比景观师更懂得怎样营造建筑“场所”。

把建筑与环境完美的融合起来，是赖特从早期就开始倡导的设计风格。也使他的设计有了一个美誉：草原住宅（比如那座让设计师本人享誉世界的流水别墅）。不过话说回来，草原住宅可不是都建在草原的.来到了芝加哥，自然少不了看看这座最有名的、没有建在草原上的“草原住宅”Robie House了！

今年四月是罗比住宅的一百年庆典。不知不觉，这座建筑站在世人面前已经一个世纪了。因为身处城市之中，百年间它经历了无数的沧桑巨变，留存至今，早已经成为了人类的一笔巨大财富。

虽然目前它的周边已经成为了芝加哥的“大学城”，可是在一百年前，这里还是一片刚刚由沼泽改造而成的处女地。当时的场地排水条件非常的差，土壤透水性也不理想，所以，设计师面临着艰难的抉择。最后，赖特凭借自己对环境的理解与对设计的追求，拒绝了抬高地面600的普遍处理方法，直接平地建屋。

在我们这里城市规划中的建筑红线主要考虑周边建筑的退让距离，这大多是来自采光与通风方面的考虑。而在美国，很多时候（即便是一百年前）的建筑退让，还必须考虑现有大树的位置。如果你的房子影响了大树的生长，那是要重罚的。罗比住宅就是这样一种情况：为了保留大树，建筑从道路向内退让了近11米之多

相信大多数建筑学专业的同学在大一的时候就已经临摹或画过罗比住宅的钢笔速写，认真画它周边的大树了么？对于赖特来说，场地内的树木可是他重点考虑的对象，甚至，建筑地坪标高不选择抬升，也和保留场地内大树有直接的关系。——没错，罗比住宅这一次，是先有了环境，才有了建筑。

第二篇：比尾巴案例分析

《比尾巴》案例分析

一年级王钧汶

一、导入新课。

1.小朋友们，你们喜欢做游戏吗？那我们就先来玩一个“摸身体”的游戏吧！2．游戏开始。

师：摸摸你的脸，摸摸你的鼻子，摸摸你的耳朵，摸摸你的嘴巴，摸摸你的头发，摸摸你的腿，摸摸你的肚子，摸摸你的尾巴。你们笑什么？你找到尾巴了吗？把你的尾巴亮出给大家瞧瞧！

师：对啊，我们是没有尾巴。可是许多小动物们有尾巴。小朋友们，你们知道哪些动物有尾巴呢？

生：猴子有尾巴。老虎有尾巴。兔子有尾巴。

师：同学们的知识面可真广啊！你们认识“尾巴”这个词语宝宝吗？【出示词语卡片“尾巴”】强调“巴”是轻声。

3．动物王国里有尾巴的动物可多了，前两天，他们进行了一场大比赛呢！他们要比什么呢？【出示词语卡片“比”】（在黑板上板书题目：比尾巴）

二、读文识字。

1．有哪些小动物参加了比尾巴大赛呢？请小朋友们带着这个问题自由读课文。2．学生自由读课文。

3．指名回答，学生边回答教师边相对出示图片和动物名称。并和小动物打招呼：你好，小兔。

4．这些小动物的名字里就包含了我们要学习的生字，出示生字卡片。重点识记生字“松”

和“公”，用加一加、减一减的办法记住它们。并学习新的偏旁八字头。

5．指名学生回答，老师相对指导。

6．这些生字宝宝还叫来了这一课其他的生字宝宝来和小朋友们做朋友。重点识记生字“把”和“巴”，方法同上。

三、读儿歌

1、小朋友认识了 6 只动物朋友，他们是怎么比尾巴的呢？参加了哪些比赛项目呢？请小朋友把书本翻83 页，大声读课文，难读的生字、句子可以多读几遍。

2、比赛项目有哪些呢，（教师在黑板上出示）谁的尾巴长？ 谁的尾巴短？ 谁的尾巴好象一把伞？

（1）每句话后面都有个像耳朵一样的符号“？”叫问号。像只耳朵是问号（跟读）。

（2）带着疑问的语气来读一读，教师范读，学生跟读。谁的尾巴弯？ 谁的尾巴扁？ 谁的尾巴最好看？

（3）老师不再范读，请读的好的学生领读。

（4）“找朋友”小游戏：把问题的答案的图片事先发给 6 名学生，请他们到讲台前，其他学生问，他们答，并出示相对应的图片。

3．小朋友们真厉害，都找到了正确的答案，现在请大家翻开书本 83 页，我们一起来读课文。

（1）以问答的形式师生互读。（2）以问答的形式大组分读。（3）以问答的形式男女生分读。（4）齐读。

4．读后谈话：你还知道哪些动物的尾巴？他们有什么特点？学生自由说，教师相机指导，并引导孩子按课文形式自编儿歌。【案例分析】

《比尾巴》是一首琅琅上口的儿歌，教案设计安排四个板块：自由读文、了解大意；随文识字、介绍方法；看图学文、感情朗读；写字指导、拓展提高。“摸摸你的尾巴”使学生和老师拉近了距离。抓住时机运用学生已有的生活积累，与他们进行朋友似的交流，诱发了学生学习的兴趣。把动物王国搬进教室，让孩子再现各种动物形象，这样的教学情境，极大地诱发了学生学习的兴趣。问答形式的朗读激起学生朗读的兴趣，并且便于学生记忆各种动物尾巴的特点。

虽然这篇课文有趣，但课文很简单，学生会背之后也就没有新鲜感可言。因此，我把课文延伸到课外，提出：“你们还知道哪些动物尾巴的特点吗？话音刚落，孩子们就滔滔不绝地讲开了，不但讲了尾巴的样子，有的还一个劲地讲述尾巴的作用。比如小壁虎的尾巴，能长出新的尾巴。还有的补充松鼠尾巴的用途：松鼠的尾巴在下雨的时候能当伞用，冬天当被子盖，从高处往下跳时还可当降落伞用。看孩子们兴致勃勃，就因势利导要求孩子们借助课件自编儿歌。学生表现非常精彩。有的编：谁的耳朵尖，谁的耳朵圆？谁的耳朵像把扇？兔子的耳朵尖，熊猫的耳朵圆，大象的耳朵像把扇。谁的尾巴细？有的编：谁的尾巴卷？谁的尾巴像把小剪刀？水牛的尾巴细。小狗的尾巴卷。燕子的尾巴像把小剪刀。

阅读教学不应该只想到阅读课文，应该更多地为学生提供一个广阔的想象空间。当孩子们带着对比尾巴喜悦的感受，学完这首诗歌时，老师也为此获得了更多地信息和满足。

第三篇：标竿别墅案例

佘山三号：

物业类别: 别墅 独栋 建筑类别: 独栋别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 松江区松江区泗陈公路4388号

价格: 起价:650万元/套，最高价:1500万元/套 物业管理费: 5元/平方米·月 开发商: 上海亚萌置业有限公司

售楼处地址: 松江区泗陈公路4388号 售楼电话: 021－57791888 开盘时间: 2006-09-30 入住时间: 2009-11-20 容积率: 0.40 绿化率: 50% 周边配套: 会所设施及功能：室内游泳池、下沉式网球场、室内标准篮球馆、健身房、儿童游乐室。

项目介绍：佘山3号位于佘山——上海顶级别墅区内，东临佘北公路，南临泗陈公路，与世茂佘山庄园、紫都晶园南北比邻，享有正对佘山的优越风景位置。占地面积20万平米，由规划河道分为东西两部分。整个小区将山脉、水系与社区空间融合，集室内篮球场、室内泳池、下沉式网球场于一体的运动会所，将璞瑅生活别墅呈现于眼前。项目分期建造，共涵括287套独立别墅。一期共155户，面积约220~330平方米。二期共128户，地上建面约230~360㎡,地下建面约120~180㎡。目前，二期璞瑅样板区正精彩公开，新季房源珍献在即。产品：

佘山东紫园

建筑类型： 独栋别墅

最新动态： 佘山东紫园目前结构封顶，首批推出大概20幢楼，紧临西佘山，直观东佘山。该案2008年年后开盘。项目位置： 松江区 佘山国家旅游度假区林湖路1189号 交通位置： 郊环以外 轨道交通9号线 占地面积：22万平米 容积率：0.18 价格：预计 2500－3000万/套 物业费： 8元/平销售状态： 新房

开盘时间： 预计2008年4月 售楼电话： 021－57659999 售楼处： 上海佘山国家旅游度假区林湖路1189号 开发商： 合生创展

项目介绍：每户为独立景观，配合以石步道、私家泳池、观鱼池或推杆高尔夫果林等。建筑风格典雅高贵；建筑形态和设计上，充分考虑了上海所处亚热带地区日光、雨水和季候特点。澳洲砂岩、南方原木为素材，石材所呈现的天然纹理对纹路拼接，尽显高贵。依托佘山地块原有的植物生态体系，使佘山东紫园保持了佘山丘陵地貌的林间野趣，更增添了浓郁的优雅氛围。项目最小为680平米，加上花园达到1500平米。产品：

维诗凯亚

建筑类别: 独栋、联排 装修状况: 全装修

物业地址: 浦东区云山路2000号 均价:1100万元/套

物业管理费: 6.50元/平方米·月 开发商: 暂无资料

售楼处地址: 云山路1988号 售楼电话: 021－50320008 开盘时间: 2004-09-15 入住时间: 2005-10-30 容积率: 0.50 项目介绍：该案先后动用了100万方土地，还原了60000平米的丘陵地貌。西班牙风格的别墅，再现了格拉那到马德里的西班牙多元文化风情。坐落于地势最高处的，是5000平米地中海风韵的Vizcaya Club。它所面对的，是2000平米中心广场，广场中心则是标高16米穹顶灯塔，矗立起社区中心的制高点，围绕着Vizcaya Club与中心广场展开的，有相对集中的九大courtyard(村落组团)十来户业主围成一个亲切的邻家院落。

项目地处碧云国际社区，享有便捷的交通和成熟的生活配套。周边拥有400年历史的Dulwich College 贵族学校、协和国际学校、平和双语学校、中欧国际工商学院，完善的欧式教育体系享誉沪上。产品：

万科蓝山：

建筑类别: 联排别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 浦东区金海路3333弄 均价:30000元/平方米

物业管理费: 3.60元/平方米·月 开发商: 上海万科浦东置业有限公司 售楼处地址: 金海路3333号 售楼电话: 021－50680608 开盘时间: 2007-05-01 入住时间: 2008-03-31 容积率: 1.51 绿化率: 37% 项目介绍：项目位于曹路镇，北侧上川路、东靠川沙路、南临金海路，西向外环线。周边有杉达大学等多所高校，文化氛围良好,是一处符合现代居住观的生态型花园式共有别墅区。

2005年3月推出二期房源。截止05年10月，该盘的主力房型为150-250平米的联排别墅，剩余50套在售。蓝山二期在2005年10月已经开盘。产品：

世茂佘山

建筑类别: 独幢庄园别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 松江区佘山国家森林度假区佘北公路666号 均价:50000元/平方米

开发商: 上海世茂庄园置业有限公司

售楼处地址: 佘山国家森林度假区佘北公路666号 售楼电话:021-57798888 开盘时间: 2005-09-30 入住时间: 2006-12-31 容积率: 0.10 项目介绍：世茂佘山庄园位于佘山国家森林度假区，整个规划占地面积在1000多亩，分二期开发。整个社区都是面向月湖。其绿化率达到百分之84.7，水域面积有6万多平方米，房型以欧式风格为主，楼盘于05年下半年开盘，价格未定。楼盘位于佘山别墅区，区域内别墅氛围浓郁，旅游与休闲生活完美结合。社区内拥有完善的会所设施配套。产品：

天马高尔夫

物业类别： 别墅 装修状况： 毛坯 建筑类别： 独栋别墅

物业地址： 松江赵昆公路3918弄

交通状况： 沪青平高速公路从外滩一路直达天马花苑，全程仅25分钟。而同三国道，连接沪杭高速公路、沪宁高速公路及沪青平高速公路。开 发 商： 上海锦江有限公司、中国国际信托、台湾经纬集团 售楼处地址： 松江赵昆公路3968弄 售楼电话：021-57662600 57662668 最高价：950万元/套

项目介绍：天马高尔夫别墅位于佘山国家风景区，与天马高尔夫球场比邻而居。物业形态为平均2亩1栋的加州式独栋别墅。

天马高尔夫别墅二区占据150米宽的湖面和占地达110万平方米的天马高尔夫球场。由世界著名美国西海岸建筑事务所MDR专业设计的南加州西班牙独栋建筑，建筑面积293m2～518m2，平均2亩1栋带1000多平方米的私家大花园。

约4400平方米天马休闲会所内，配备室内温水游泳池、儿童嬉水池、全新SPA、健身中心、有氧体操房、西餐厅、咖啡厅、烤肉区等丰富设施，社区还建有4400m2高尔夫会所, 4400m2休闲会所，25000m2的休闲农庄，35000m2运动公园。

别墅区规划有三区，一、二区已销售完毕，即将公开的三区建筑为西班牙建筑风格，目前外立面工程正在进行。产品：

苏州

万科中粮本岸

建筑类型： 联排别墅

最新动态： 万科中粮·本岸珍藏房源同期限量加推，总价从300万每套－480万每套。物业费为3.84元/月/平方。08年6月交房。08.03.20 项目位置： 园区 南施街、琼姬路交叉口 价格说明： 一期联排别墅360万-520万/套

总价： 最低价：400万元/套；最高价：600万元/套 物业费： 3.84元／平方／月

开盘时间： 万科中粮·本岸2007年07月28日一期首批别墅 2007年10月初二批 入住时间： 万科中粮·本岸2008-06 售楼电话： 62996666 欢迎咨询

售楼处： 苏州工业园区琼姬路69号(南施街与琼姬路交汇处)开发商：万科中粮（苏州）置业有限公司

项目介绍：万科中粮•本岸位于湖东低密度住宅区，地处琼姬路以南，南施街东西两侧，紧靠金鸡湖最大的天然景观河——斜塘河。本岸的水系依靠斜塘河与金鸡湖水一脉相承，生态景观出众，属于湖东最高尚居住区的中心位置。

本岸周边已经有很多建成的高尚社区，如伊顿小镇、德邑、金鸡墩花园等，CBD中心各大金融机构林立，商务办公氛围浓厚。这里有湖东邻里中心、金鸡湖商业广场、联丰广场、F城等商业设施。有苏州新天地之称的李公堤，27洞标准高尔夫球场、跑马场等休闲娱乐设施。

本岸是万科原创别墅第四代创新作品，首创别墅社区组团地库、人车分流、两进三院、全朝南居住空间设计，更有顶级私人会所配套及顶级品牌物业服务，是万科集团2007年最值得期待的项目。产品：

太湖之星

建筑类别: 别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 吴中区苏州太湖国家旅游渡假区长沙岛 价格: 起价:300万元/套，最高价:500万元/套 开发商: 苏州太湖之星开发建设有限公司 售楼处地址: 苏州太湖国家旅游渡假区长沙岛 售楼电话: 0512-66518999/021-64318299 开盘时间: 2005-04-10 [本月开盘楼盘] 容积率: 0.17 [关于容积率] 绿化率: 70% 项目介绍：太湖之星三期别墅亦已全程启动109幢山体别墅位于长沙岛最顶级位置，北面山势连绵西面与湖为邻 另有100多幢中式院落别墅在2006年开发建设 三期山体别墅容积率0·17 建筑密度8·5% 每户面积从247·76到363平方米 三期山体别墅面朝水天相际的辽阔太湖 实现你“山水之间 人生之巅”的生活梦想。产品：

中海御湖熙岸

建筑类别: 高层，小高层，联排、双拼、独栋别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 园区星港街、机场路、水坊路、湿地公园围合处 价格: 暂无资料

开发商: 中海发展（苏州）有限公司

售楼处地址: 临时接待处：星湖街与苏胜路交汇处（原半岛华府售楼处）；现场售楼处：星港街转水坊路（水巷邻里、李公堤对面）售楼电话: 0512-62582222 开盘时间: 2008-03-29 容积率:《1 绿化率: 50% 项目介绍：中海御湖熙岸——“纯正典雅国际社区、名流贵胄领地”

2005年12月底，中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔毗邻水巷邻里的苏州地王。该地块总占地面积约26万平方米，总容积率≤1。

这块市场瞩目已久的地王，很快就将矗立起高层、小高层、多层公寓，联排别墅、双拼别墅、独栋别墅的高级住宅区。继中海半岛华府之后，一颗更为耀眼的明珠，即将在金鸡湖畔绽放光芒。

“得城市以土地，还城市以珍藏”是中海地产在每座城市对待地王项目的态度和目标。产品：

昆山

世茂·蝶湖湾

建筑类别: 高层公寓、叠加联体别墅及独栋别墅 装修状况: 精装修

物业地址: 玉山镇长江南路188号 均价:7000元/平方米

物业管理费: 1.95元/平方米·月 开发商: 世茂蝶湖湾开发建设有限公司 售楼处地址: 昆山长江南路188号 售楼电话: 0512-86178888 开盘时间: 2007年8月 容积率: 1.50 绿化率: 40% 项目介绍：世茂蝶湖湾位于长三角沪宁经济走廊中的新兴工商城市昆山市的中心城区南部，是一座融居住、休闲、娱乐、购物、度假于一体的现代化国际生态社区。项目总占地面积近72万平方米，总建筑面积约107万平方米。

世茂蝶湖湾由欧洲规模最大上市顾问集团公司英国阿特金斯集团担纲总体规划设计，由加拿大奥雅园境师事务所进行园林景观规划设计，社区以生态湖景为规划主题，容积率仅为1.5，而绿化率高达65%，整体湖面面积将近12万平方米，其蝴蝶状的水体布局，融城市生活与居住生活于一体。社区是由12幢沿湖面一字排开的高层公寓、6个分布湖中的独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、3个不同规模和功能的主题会所（专业运动主题会所、老人儿童会所、名流会所）1座四星级酒店、SOHO、SHOPPING MALL、中小学校、幼儿园、商业广场及台北特色风情街组成的超大型全功能综合性高尚亲水社区。湾仔道开盘首推55套商铺,目前已经全部售出,新推商铺具体时间未定！目前还有高层,双拼和联排别墅在售!该案一期建筑面积53万平米，内有约12万平米湖面，有13000平米健康会所、儿童会所、双语学校、幼儿园等配套设施。首期推出四栋28－32层高层，在美国、英国、澳洲等地同步发售，近期又推出后续房源400套对外销售。该案别墅沁湖美墅已于8月19日正式开盘，包括独栋、双拼和叠加，样板房也已公开。

产品：

檀香园

建筑类别: 独栋、双拼 装修状况: 初装修

物业地址: 玉山镇马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧 均价:13000元/平方米

物业管理费: 2.50元/平方米·月 开发商: 苏州长德置业发展有限公司

售楼处地址: 马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧

售楼电话: 0512-57898866 开盘时间: 暂无资料

容积率: 0.38 [关于容积率] 绿化率: 70% 项目介绍：该项目位于阳澄湖国家旅游渡假区，马鞍山路近湖滨大道，是阳澄湖区域的绝版地标。与阳澄湖仅一路之隔，而同时阳澄湖公园又将其三面环抱，可以说是公园里的别墅。

每幢别墅占地1－1.5亩；下沉式花园、坡地、具有西班牙文化精髓的景观设计都是该楼盘的亮点；同时引进阳澄湖天然水系将小区自然分成三个组团。该案房型面积为397.77－581.35平米。目前该案独栋别墅在售。

二期卡斯兰帝纯独栋别墅 12月9日开盘 户型地上层面积为283-424平米,地下层面积为160-238平米.产品：

第四篇：蟋蟀的住宅教学案例分析

《蟋蟀的住宅》教学案例分析

《蟋蟀的住宅》是１９世纪法国著名昆虫学家法布尔写的一篇观察记：作者用一种富有诗意的笔调，向孩子们展示了一个绚丽多彩的昆虫世界。学习该课，引导学生品味重点句，领略文章内涵是一个重点，其中“蟋蟀和它们不同，不肯随遇而安。” 这句话，我在备课时设计指导学生通过反复阅读，运用上下文互相比照的方法加深理解。同时设计蟋蟀的住宅与我的住宅进行比较、讨论，最终体现出蟋蟀的建筑是伟大的工程。最后，挖掘丰富的思想内涵，教育学生做一个勇于奋斗的人。教学案例：

师：我的住宅比蟋蟀的住宅好多了，为什么它的住宅非常有名呢？

生：因为蟋蟀要选择向阳，住宅隐蔽而且只有9寸，干燥。利用了数字说明的方法。

生：教师要选择光线好，住在高层楼时能防止楼上漏水。师：同学们为我想的非常周到，谢谢大家。

生：老师的住宅里有电话、电视、太阳能等等，而蟋蟀却没有。

师：所以说老师不服气，蟋蟀的住宅为什么那么出名呢？而我的住宅却无名呢？ 生：教师的房屋不是自己的建筑的，而是瓦工、木工、水暖工修筑好了，教师只等完工后，用钱来购买就可以了。而蟋蟀是要自己修筑住宅。

师：老师特别佩服蟋蟀的不随遇而安的精神，为了自己能住上舒服合适的地方，自己亲自修建。而老师也只能住上工人们修建后的房屋。没有它那种自食其力的精神。

生：我觉得别的昆虫是喜欢随遇而安的。从文中这些句子可以看出“别的昆虫大多数在临时的隐蔽所藏身，它的……”利用了对比说明方法。生：我知道蟋蟀是不喜欢随遇而安的。文中这样写道：“蟋蟀和它们不同，不喜欢随遇而安。”

生：蟋蟀不肯随遇而安，说明他对生活要求极高。

生：说明他对生活不是随随便便。同时它在不断地长大时，也会不断地修建自己的住处。而教师只在新房装修后，就不用再进行修理了。生：也说明他是一个会享受生活的人。

师：“对生活要求高”好不好？我们怎样才能过上高要求的生活呢？ 生：靠自己的双手去创造。生：用自己的辛勤汗水去获取。

师：对，所以蟋蟀也是一个勤劳的人，努力奋斗的人，正因为他的不满足，才能有不断的创造，不断的奋斗，你想对蟋蟀说些什么呢？ 生：蟋蟀，你真是一个勤劳的人！师：你是悄悄地赞美，谁能大声的赞美？

生：蟋蟀是一个努力奋斗的人！他的积极进取值得我们每一个人学习。师：老师希望同学们也像蟋蟀一样，努力奋斗积极创造美好的生活。案例分析：

课程标准中提出了“全面提高学生语文素养”的基本理念，并从这个基本理念出发，从“知识与能力”“过程与方法”“情感态度与价值观”这样三个角度提出语文教学目标。因此，设计本课案例时，抓住一个“随遇而安”进行人与昆虫的对比，学生的讨论和思维出乎我的意料，这种现象在科学中会常常出现的，同时体现了学生的能力是不可低估的。继而设问：我们该怎样才能过上高要求的生活呢？引导学生在情感、态度、价值观方面进行启迪和教育，做一个努力奋斗，积极进取的人。

第五篇：重庆别墅市场调查分析范文

重庆别墅市场调查分析

一、重庆别墅市场有效数据分析

1、开盘销售项目：

保利国际高尔夫花园、龙湖·蓝湖郡、世纪花园、佰富高尔夫别墅、中安·翡翠湖（二期A、B组团）、金科天湖美镇·上岛、建工·未来城（一期）、半城中央、畔溪名都三期漪龙湾、学府大道69号·伴山雅筑、大川加勒比别墅。到年底前，还将有山语间、伽蓝艺墅、天江常青藤、海兰云天·塞纳维拉、威尼斯印象、碧水康桥、天赐龙都、南方上格林·绿林墅

2、供应量

·上半年供应体量：42.9736万平方米 ·下半年供应体量：81.04万平方米

●合计供应体量：124.0136万平方米

●全年有1993套别墅供应市场，上半年面市1121套，下半年面市872套，其中独立别墅741套；

（渝北区供应量达56.0716万平方米、江北区为24.8616万平方米）

3、供应产品形态

目前已开发6680套别墅，独立别墅占38.7%、而联排与叠加别墅分别占46.7%和14.6%；

4、供应价格

·普通经济型联排别墅： 4000元/平方米左右（平均售价）·景观资源相对稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售价）·综合性均好的联排别墅： 6200元/平方米（平均售价）

·独立别墅因地段、景观、类型等内外因素的多样化，售价从6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天价别墅：中安3千万元；龙湖·蓝湖郡将有10余套千万级别墅面市

二、分布区域特征分析

1、含谷别墅区

含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，最早进入该区域的别墅项目是全兴别墅，随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。目前这些项目已经基本售罄，现有市场供应的为距高速路含谷出口九公里外龙潭湖边的海兰云天二期。

2、B17片区和渝北两路别墅区

B17片区和渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此圈地。目前在此区域的别墅项目有保利国际高尔夫花园、天江·常青藤人文别墅区、恒运·清河湾、山语间、伽蓝艺墅等别墅项目。在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，该区域在未来三五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。

3、北部新区别墅区

和记黄埔、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部新区别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。

4、南山别墅区

南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。

5、北碚别墅区

北碚区拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。有中安·翡翠湖等项目，同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的板块之一。

6、巴南别墅区

在充分利用巴南优越自然条件的情况下相继开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别墅项目。随着重庆主城半小时交通的完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。

7、南岸铜元局片区

铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，铜元局片区在几年前开发的玫瑰山庄、加拿大国际花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。而此区域最大的社区融侨半岛在后期的产品规划中也将会有别墅产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的拓宽，必然会成为都市型别墅的主要区域之一。

8、江北石马河片区

江北石马河片区由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此板块的交通情况大大改善，会进一步促进此板块的开发，特别是高档住宅的开发。目前此板块的别墅项目有佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及2003年开发的名门山庄。

四、目标客户分析

● 现有别墅购买者一般学历偏高，受过良好教育。

● 年龄在35—45岁之间，多为中年成熟型的买家。值得注意的是，潜在买家年龄层次则明显偏年轻。在30-45岁之间。

● 职业：银行界、私企业主、企业高级管理人员居多；不乏高级公务员、大型企业的管理阶层、白领阶层、地产商、外籍人士、大学教授等。私营业主的比例明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。● 家庭结构：2代3口或3代5口

● 收入：具有稳定的事业和丰厚的收入，年收入至少在25万元以上。

综观别墅购买群，都有一定的资金积累，除传统意义的富翁外，别墅购买者逐步呈现出高知、低龄的趋势。他们往往只是高级打工仔，有的年龄仅20多岁，由于超前的消费意识和有较高且稳定的预期收入，使得这些都市新贵提前赶乘“别墅快车”。随着经济的进一步发展，若采用按揭的方式，别墅购买群将在短期内越来越庞大。

五、产品分析

1、建筑风格

现有别墅风格主要有：纯美式经典风格、北美加拿大风格、西班牙山地风格、欧式风格、传统改良风格、纯中式庭院风格、法式风格、英伦风格、德式风格、北欧风格、现代简约风格等等；

但重庆别墅主流风格多倾向北美风格。这或许跟城市文化渊源有关，重庆和美洲一样都是移民文化，民族包容性强，民众心胸宽广，外来意识形态虽然很容易落地，但更容易被本土化。重庆民风自由、热情、不羁，能与注重个体存在感的北美风格产生共鸣；北美风格别墅对地形适应性强，也更适合重庆丘陵起伏的地形地貌。

2、户型结构

● 户型形态主要有：独立别墅、连排别墅、叠加别墅、双拼别墅、空中别墅

● 户型面积：100平方米-400平方米，主流户型250平方米左右。

● 户型功能：居住是基本需求，别墅因对空间的奢侈占有能让居住面积增大外，随着市场的成熟和观念上对家庭的回归，增加了对享乐功能的移植，如：家庭会所空间、小型俱乐部、私人运动馆、电影放映厅等。

● 在空间布局上一直有两种说法，一是房间设置不应太多，房间太多象农民房；二是应该留有充分的房间数量，满足家庭成员的私有空间需求。

3、价格

从在售的别墅项目看，100万元左右级是目前市场的主流。·普通经济型联排别墅： 4000元/平方米左右（平均售价）·景观资源相对稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售价）

·综合性均好的联排别墅： 6200元/平方米（平均售价）

·独立别墅因地段、景观、类型等内外因素的多样化，售价从6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天价别墅：中安3千万元；龙湖·蓝湖郡将有10余套千万级别墅面市

重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。环境、位置好，总价在50—70万元的叠加别墅，70万元以上的联排别墅、定位准确的商务别墅都存在着供应空缺。

4、景观资源

按对景观的占有度可作如下划分：

城市型别墅（金果园、归谷城市美墅）、山水别墅（海南云天）、山地别墅（迦蓝艺墅、山语间）、湖景别墅（龙湖系列）、纯江景别墅（加勒比海岸）、森林别墅（南岭雅舍）、全生态资源别墅（中安翡翠湖）等。

如果按惯例将距离城市中心20公里范围以内确定为都市型别墅，那么重庆别墅绝大多数都为都市别墅。然而重庆因独特的山地与水景共存的地貌条件，都市中同样能拥有郊区别墅的景观资源。

景观的稀缺性决定别墅的当期价格和长期的增值与保值，景观资源相对稀缺的市场均价高于普通经济型别墅3000-4000元/平方米。

5、购买别墅用途

1）自住：市场主流。在售和已售别墅多数为第一居所。

2）渡假：随着城市交通的改善，市区别墅用地的见底，城市边缘新区域的价值拓展，城郊渡假型别墅将成为未来市场概念推广的主流。

3）投资：与一级城市相比，重庆别墅投资市场还未形成。

从租赁市场来看，重庆别墅二三级市场交易机制还没形成，挂牌销售别墅的情况几乎没有。由于租金偏低，投资回报率不高。目前，重庆别墅多为自住。别墅租赁市场不兴旺，一手楼市的销售速度也比较缓慢。

6、文化内涵与营销推广手段

别墅营销通常采取文化营销的推广手段。重庆别墅市场大多数项目还没有针对不同市场进行细分，营销上往往求全求广，开发商希望将不同收入阶层所有客户一网打尽；再者，就是个别外来开发商对本地市场的特性研究不够。造成了多数别墅产品在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于渡假村、普通住宅。

从今年上市项目来看，重庆别墅市场已经开始从炫耀身份转变到涵养文化，如：常青藤别墅以美国经典学院文化为蓝本；迦蓝艺墅以美学艺术为基调；长青湖倡导中国山水人文修养。有了文化内涵的支持，产品就不仅仅只是一个空壳，才能满足消费者对建筑物以外的需求，品牌、生活方式、文化氛围、产品个性强不强都是影响购买的重要因素。

六、结论

重庆别墅市场自2003年2月18日国土资源部发布紧急通知对别墅用地叫停以来，此前批准的土地经过两年后陆续推出，在今年形成一个较大的供应格局；虽然新政对于高档楼盘的抑制力度很大，但别墅项目的供应量仍明显增加，项目层出不穷，仅重庆北部新区别墅项目就有近10个，并集中在未来两三年内放量。从新政实施的实际情况来看，与普通住宅市场一样，在受到一段时期的短暂影响之后，别墅价格却在宏观调控的大背景下继续保持了上扬的势头，与2003年价格相比整体上涨了近1000元/平方米；从此次房交会的情况来看，别墅项目又进入了新一轮的推盘高峰。

1、从投资规模看，市场投资绝对总量和相对总量远远落后于其他市场

预计到今年底，已开发别墅将达49个左右，已开发用地9600亩，已开发或正在开发的建筑总量约340万平方米；从投资规模来看，重庆别墅开发占住宅投资规模的6%—7%。其投资总量和相对量与京、沪、蓉市场相比还不到北京与上海市场规模的五分之一，与开埠时间较接近的成都比也远远落后。重庆别墅投资供应仍处于市场培育初期。

2、从消费人群来看，重庆的本土富人阶层正在形成

按最近国土资源局的数据表明，重庆外来购房人群为12.5%，整体市场对外吸引程度相对较低，内需和外需都不足，消费市场不够成熟。而市场相对发展成熟城市的别墅购买人群主要是外地人，比例基本上在30%左右。尽管如此，从今年重庆市场所反映的情况来看，我们仍可看到，一些近期新近推出的项目中，有更多消费者来自涪陵和万州，重庆的“天价”别墅也被某广东人买走，重庆别墅市场的春天已然不远。

3、宏观调控让价值凸显，让别墅开发成为主流方向

虽然国家对别墅类用地和金融信贷的严控政策至今也没松动过，重庆别墅的价值却在其中得到了进一步凸显，在这一轮的调控中特别强调要提高土地的利用效率，因此低容积率的别墅用地更加稀缺。从一个蓝湖郡占去年秋交会销售额的半壁江山已经可以看出，别墅已成为主流的开发方向，也开始形成一种主流文化和新的社会阶层。尤其是自然资源的不可再生，2005年的别墅在这个意义上尤其显得特别重要。显而易见，在政策已经见底的情况下，越是资源稀缺，就越是显得珍贵。

4、产品差异化明显，市场进一步细分

2005别墅市场逐渐走向成熟表现在，保利走的是董事级顶尖开发之路，龙湖西岸的产品对全国而言都是“颠覆性”的，而长青湖、山语间等则瞄准中产偏上的消费阶层。项目与项目之间总价悬殊，从几十万到上千万不等，处在同级差竞争档次上的项目，注重不同特色的营造，以差异化和产品品质来参与竞争。

从风格上看，早先是照抄照搬国外别墅，什么风格都有，不伦不类；而现在，开发商们在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化内涵，卖点也越来越丰富。北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。不过，它们都无一例外地在健康生态和居家环境上下足了功夫。

5、价格计算多样性，有按套内面积计价的、有按占地面积计价的，也有按栋计价的

6、今明两年别墅投资预计将达100亿，南岸、北部新区成别墅主要集中地，主要产品形态以联排、独立为主

7、未来别墅发展将实现精神与物质的回归

随着小康社会的逐步实现，一些在密度、形态等方面达不到要求的假别墅将退出舞台，独栋将成为流行。除此之外，还有几个值得关注的方向。

首先是生态型，其次是智能化，其三是个性化。最后是社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。新一代的别墅不再是过去单纯的炫耀，不是金钱的显示。新一代的别墅在物质和精神上都是高品质的，是更好地享受精神、享受艺术、享受人生的居所。

六、影响销售成功与否的不确定因素

1、目标消费者存在不确定性

虽然重庆富人已经作为一个群体出现，别墅市场也开始重现生机。但也面临消费人群极其有限、消费者更加挑剔和审慎等挑战，因此，并不是每个别墅都是一片阳光灿烂。

2、有效供给存在不确定性

重庆别墅市场，从数据上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品个性化不强、缺乏文化内涵支持，功能、面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

3、发展商专业程度存在不确定性

别墅属于高价奢侈品，其目标消费者社会地位、见识品位、人生经历、生活习惯等都注 定了别墅产品被挑剔的程度远远大于普通住宅，发展商如在产品设计和品位鉴赏方面不能与之产生共鸣，形成引导将很难推动销售。

4、营销推广专业程度存在不确定性

由于本地社会环境的影响，别墅营销难在建立有效的传播渠道。形象如何包装、文化如 何导入、广告如何推广、媒体如何组合都是决定营销成败的重要因素。

5、综合服务水平存在不确定性

产品缺乏前瞻性或物管服务不到位，别墅升值预期将无法实现。