案例-香茗别墅策划销售

第一篇：案例-香茗别墅策划销售

香茗别墅策划销售

一、本项目策划重点

1、独一无二的山间别墅

和其它别墅它们往往采用大量人工手段来弥补自然环境的不足，而香茗别墅则大不相同，除了是唯一拥有近万亩景区的别墅，更因国家对景区保护所带来的限制开发令本案显出罕有的稀贵特性。

2、可世代相传的经典物业

香茗别墅以其独特的全木质结构和传承千年的古老技艺可持续使用百年以上的时间，最优秀的管理公司来为你管理。无论其可增值性还是长期回报性选择香茗就是选择一座不会枯竭的金矿。好比世界名胜奥地利萨尔斯堡的山间别墅，永远是上流社会苦苦追寻的典藏尤物，谁能世代拥有，谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。

3、彰显价值投资的高级居住形态

有清溪流淌有茶树环饶，近万亩景区专为你而设„„这一切都只为了改变你以往的居家观念，实现你梦中真正的世外桃源居所。

4、意想不到的超级性价比

在想象中，上述的物业可能是个天价，然而它却比其它的“折中型”别墅还要便宜，千万不用怀疑，因为这是一个创举，无论过去还是将来，这样的创举都将难以模仿。

5、超级规模带来百分百的保障 全长七公里占地近万亩巨量土地和大量实力的尊贵业主长期守望。这样的物业足以吸引最好的物业管理公司。美景天成非人工能及

都市别墅其实就不能算真正的别墅，再多打造的人造景观也只是对大自然的模仿！

6、同青城山一样不可再生

世界上只有个月湾，而山上的人工开发只会越来越受限制，好在你今天可以选择这里，也许只有这一次机会。

7、让平地上住久了的人们走进山间木屋生活

如果从你现在住的别墅看出去只能看到邻家的别墅，那么，这里可以重拾别墅的真正意义。木屋别墅，大开眼界的地方。

8、不同的温度说明不同的价值

夏天把贺州市，八步市区和这里——茶山上的温度表对比一下，那么，选择去哪儿避暑，决定起来将毫不费力。

10、只有居山水才能真正亲山水

没有居在山中，没有真正的河流穿越，如何谈及亲山水？直面山水，才显本案真面目。

11、现在不贵的典藏品

它是可能有时不住，但都必须时刻占有的典藏品。购买有价值的珍品，就是一次成功的投资，尽管有时把它锁起来，但却私毫不影响随时欣赏它的乐趣，更不会贬低了它的价值。

12、零公摊一定能实现 本案决不会多卖你所占据的空间以外的任何东西，0公摊解除一切多余的顾虑，在这里一定能得以实现！

13、距离的解决之道——shuttlebus 从市区到黄洞月湾，21公里的距离和半个小时的车程本身并不算什么。因为它们刚好给你一方新鲜的净土，复杂的是如何安排交通。但在这里，景区专用shuttlebus（穿梭巴士）为你解决一切问题。

14、让孩子的假期比别人更特别一些

当别的孩子放假时只能去游乐场一类的地方时，你的孩子却被大自然的恩赐所包围着！

15、孝敬父母的最佳方式——常回家看看

如果你的父母就住在你要去度假的地方，你是不是有更多的机会和年迈的他们住在一起呢？关心他们，给他们健康，让他们得到更多的欣慰，就在青城山的真别墅中！

16、为了健康，做一个森林守望者。

没有健康如何享受自己的成功果实？为了自己和家人的健康，请住在这里，每天清晨的第一口呼吸都是最甜的。

二、销售准备工作重点

1、现场道路状况

①设立路牌指引

②增添彩旗与道具

2、市内售楼处

集中一处参观销售点，另设市内商场参观柜台。主要接待处应具备模型等完整的促销道具，其它以形象提升和导购为目的，可简化。

3、交通工具安排

选择适当的带看路线并由购房班车接送客户到现场参观，可定时接送。

4、广告

所有的开盘3个月内，广告须在正式开盘前完成设计制作，保证开盘后广告的连续性，系统性。

5、人员培训

掌握精彩说辞、树立强势的信心是销售培训的重点，必须于首次亮相前准备充分。

6、价格、付款及促销方式

近期内研究市场可承受价格和开盘促销价的合理性，找准客户心理底线，争取震撼效应。

7、在贺州寻找宣传口岸

在贺州高速口设立路牌，是本案广告推广中重要的方面，应从速开始着手。

8、媒体简报

尽快准备给媒体可供报道的文字性材料，以便造势时采用。

三、推盘时机

建议3月份在各大媒体中以新闻方式淡入，引发社会的议论。4月份于房交会期间亮相，推出概念及产品模式，同时加大投放形象广告，为正式开盘累积人气。正式开盘可定于5月底或6月1日，利用“欢度儿童节”作强势促销。这样既符合季节的变迁带来的好处，又能充分准备、厚积薄发。

四、造势运动

1、半遮半露，蓄势待发

前期形象推出后，并不急于透露具体价格和户型。可接受客户排号选位定金，但不接受签约。直至正式开盘。

2、沟通媒体，借势炒作

让新闻报道在香茗木屋别墅项目上倾斜，甚至故意引发项目之间的争论、舌战。把市民的注意力在一定时期内更多地集中在青城山。而本案的悬念则可由记者去帮助营造。

3、集中广告，强势推出

4月中旬开始形象广告，4月底至5月底强势宣传，力争在一个月时间形成眼球运动，让市场为之一震。

4、巧立名目，现场造势

销售现场的人气需要精心的安排才会显得火爆，可通过集中邀约，现场开奖等多种形式营造氛围，使之成为客户下定的催化剂和新闻素材。

一、特殊造势手段

1、首创售楼1：1全程陪同客户看房（特定客户）

目的就是通过这个活动，在贺州市民中形成贵族阶级优越感，从让客户拥有高人一等的快感。了解和认知本楼盘为超越一般意义上的别墅。

2、借鸡下蛋，借船出海

在前期的新闻报导中，可以有意流露出与世界级建筑大师如贝津铭设计所等合作，营造成贺州真正的田园度假别墅生活，吸引目标客户的注意和期待。

（完）

第二篇：别墅项目成功开发策划案例赏析

别墅项目成功开发策划案例赏析 双击自动滚屏

别墅项目成功开发策划案例赏析

步骤A：项目主题定位

穆天子山庄案名简析

穆天子是一个具有鲜明中国特色的名称，而区内建筑以北美式湖泊别墅为蓝本，乍看立了似乎矛盾，实则蕴含着深厚的文化底蕴。

穆天子山庄所处的地理位置在南海市狮山区穆院附近，发展商巧妙地将地名与古代神话传说中周穗王的传奇故事联系起来。相传周穆王交游广阔，纵横四海，更亲自驾着八匹骏马登上天山与西王母相会，并将西方极乐的妙品带回中原。穆天子山庄的发展商——南海市佰骏物业发展有限公司正是秉承这种精神，将现代西方建筑艺术的精华——北美式别墅引进了美丽富饶的珠三角，建造起一万里程碑式的纯美园地。实际上，穆天子山庄这个案名正因其中西文化强烈碰撞的特性，更易被人们牢记。“纯美园地”的含义

整体上突出伊甸园式的纯美感觉，给人清新脱俗的感觉，具体还有另一种含义：纯：指穆天子山庄规划上采用纯别墅的概念，不含洋房和公寓等，保证项目的档次超美：指穆天子山庄以北美式湖泊别墅为蓝本，突出美加风情。

穆天子山庄之出现，似是一个楼盘的入市，但更重要在于代表了高档物上卖展的一个必然方向。它意味着一个纯专业化的、高标准的新物业时代之出现--纯美年代。穆天子山庄的发展，基本原则在于“提纯、融合、创新”，这是三个互相联系、前后因果而又不断发展的概念。

步骤B：提纯

雕塑家罗丹说过：“雕刻一张脸并不难，把不是脸的地方去掉就行了。”

经过对市场的判断以及对“别墅”概念的净化，发展商提出了“纯别墅”的发展概念，因此舍弃了其它洋房、排屋、公寓等多种物业形态，保证应有的档次品位。由于提纯，带来了许多措施，最大的莫过于低容积率。

喜爱玩车的人似乎有一条不成文的规定：排气量在3．0以上可以作为豪华车的一个基本指标。而爱玩别墅的朋友也有一个喜爱的指标，容积率0．3以下可以做出较好的别墅区，否则环境和密度都不理想。而穆天子山在更进一步，容积率为 0．15，1000多亩土地，仅建了 300余幢别墅。

仅有指标是不够的。风格的确立至关重要，选择纯美风格，在珠三角营造北美式湖泊别墅，是一种创新，是一种挑战。

来到穆天子山庄不难发现，于湖泊、丘陵之内，闪动着越野吉普车的身影。穆天子的发布时间：2007-8-27中房策联网络部

人们喜欢越野车，包括他们的老总都钟爱在山水景区。四轮驱动能带来特有的驾驶乐趣。大家又都记住一条：轮子有四个，而目标只有一个。“一心一意发展优秀别墅”这就是唯一的目标。所谓别墅，根据现代汉语词典之解释，同时参照北美及其它发达地区的情况，只有在郊外和风景区营造的独立式住宅才有资格称为别墅，在城区内开发的再漂亮再来华，无非有一个较为古老的名字——花园洋房，或者一个比较肘尚的称呼——都市来宅。

步骤C：融合把不是脸的地方去掉只完成了第一步，接下来重点是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容积率是指标，是手段而不是目的，目的是追求纯美的风格、完善的品质。超量配置，双会所、双车库的设计，大面积散点式的运动娱乐，休闲设施的安排。运动场所等公共设施的人均占有面积和可接近程度，均在珠三角名列前茅。硬件不达标、不到位，一切只是空谈。1000户人家拥有的游泳池叫人挤入，50人拥有的会所游泳池叫享受。

开发的理念、规律、系统、策划、推进等等似乎离开了核心标准，一切都是纸糊的。别墅的建筑标准：

1）在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能

2）要有必要的配置和多方位的功能服务；

3）应采用先进的建筑工艺、技术和材料。

具体可示范单位及轻钢结构别墅的装修、设计标准及环保、健康方面之特点列举部分融合，将先进的技术融入精致的建筑风格，将建筑融入环境中，再将风景引入住宅。休闲会所在参照国外后将其定位为优雅舒适的乡村俱乐部，散发着亲切迷人的气息氛围，让人留连忘返，一位移民美国又回故土发展的佛山人在穆天子山庄温暖的别墅客厅里，望着高大的双层中空玻璃落地窗静静地体会。他说这长窗和花格让他想起美丽的缅因州。

步骤D：创新

风格和个性是别墅的灵魂。美国的《国家地理杂志》曾编辑过一本《美国大宅》的图书，介绍了美国现有的150个最有价值的大宅，而其中风格各异，总体和细部均很有个性特点，而这也成为穆天子山庄设计者们的重要参照。那种千人一面兵营式农民楼的日子已经一去不复返了。

千禧年里，穆天子山庄还将推出几个新款型，从适合商务、公务与居住的豪华大宅到适于休闲度假的精致小屋，真正做到量身订造、迅速反应，在采用的新技术、设计和材料上也会不断进步。

一边提纯、一边融合，再不断地有新品面市，以专门品牌的经营服务来发展专业化的高档别墅，似乎有点难度，困难在于巨大的反差和平和的表面。但穆天子山庄的人们似乎乐此不疲、就象他们既喜欢重型车，又爱小轿车，既爱听乡村音乐，又看棒球垒球。

道理很简单，因为在纯美的年代里，不断有着新的发现和收获，是生活的享受，也是创造的享受，又是纯美的享受。

这个市场里干什么的都有，做蛋糕的和做火锅的（套用业界同仁的一句话），而穆天子山庄的人们似乎跟这些有点不同，他们更像一群酿酒师。

就象同行们做的蛋糕和火锅，穆天子山庄如同佳酿，有一个纯美丽香的好的年份，让爱她的人好好享受吧。

步骤E：生产出的优质的别墅产品

穆天子山庄基于山地地貌的前提，整个社区依自然山势而建成，减少推土成本。规划依山形水势，变化错落，参差成景。在总体布置上，以大型水景广场与会所结合天然 水库及远景的狮山公园构成整个社区的中心景观，两恻山坡保留，培植树林，并用不同等级的的道路将分散于各个组团的多处山景、绿地、水景及娱乐设施连接起来，形成一个层次丰富、空间渗透、格调自然爽朗的高尚居住环境。

山庄内预留大量空间作花园绿化之用，使每家每户都有花园景致，与大自然融为一体。为增加环保意识，鼓励住宅采用单车、高尔夫球车代替汽车。前区中心广场占地三万平方米，地势平坦，配有草坪、铺地、喷水池、棕桐树和休息椅、主题雕塑等多种小品，平面以几何图形为构成元素，绿化以规则的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，两侧设有山庄巴士站、弧型长廊及长坪，方便住户等候车辆时休憩，入口加设洪闸及保安亭，以确保山庄之私隐性，免被外界滋扰，形成充满大自然环境之北美式社区休想区域。

沿水库开辟休闲小路，住户可散步、垂钓、休息，进行各项水上运动及欣赏河狮山公园之大自然景色。

步骤F：别墅项目环境与配套设计

椰树泉：山庄内最大的小区，40幢别墅错落有致，环绕组成一个组团，上百棵大王椰的迎风而立；绿化特点：成片椰树林（喷泉附近）；设施：绿地迷宫（700㎡）儿童游乐场（300㎡）连赛车跑道。

爵士汇：独特的地形及别墅排位形成了昔士风的图案，流露出爵士乐般优雅的味道。绿化特点：种植超过十种的林木，形成一个青翠悦目的小山丘。

红枫林：别墅像树林一样一线排开，靠着山，抱着树；绿化特点：主要树种为枫木；设施：攀岩

温华府：此区位于整个穆天子山庄的中部，突出加拿大的建筑特色，使它们成为耀眼的一颗星。

总督半岛全区最好景观、最大面积的豪宅，共3幢，位于一个小半岛上，三面环水，独有私家码头；无论山、水、树，美妙风景，尽收眼底，人间百态，心中尽知，冲天豪气，只属名见绿化特点：修剪整齐的针叶乔林及灌木，欧陆宫庭式园林。

欢乐广场：正对大门，别具特色的大型水景广场，周围是一百多棵挺拔的大王椰，中心是喻意珠三角明珠的主题雕塑，而池底铺砌意大利进口的高级马赛克，组成6朵色彩鲜艳的欢乐花，令整个广场充满欢乐的氛围；设施：草地滚球场、网球场。

第三篇：[房地产策划案例]海口别墅策划项目建议书

[房地产策划案例]海口别墅策划项目建议书

海口别墅策划项目建议书—海洋文化的运用

前 言

海南岛在军事上是我国战略支点，它是中国南海不沉的航空母舰。在经济上，海南岛最大的优势是丰富的海洋资源和热带海岛旅游资源。海南的发展前景是无限光明，经过90年代初期的房地产泡沫经济，今日的海南旅游业与地产业健康发展，作为一家实力雄厚的投资公司，泰盛控股公司整合岛内外资源，进行大手笔策划，一定能够在海南房地产市场高起点谱写新的篇章。

杨宝民策划工作室作为一家高水平的策划机构，愿意为泰盛提供专业地产策划服务，在共赢中快速发展。

一、商业房地产策划的意义

面对竞争激烈的房地产市场，没有充分的市场调查，没有切合市场实际的专业策划服务，房地产项目很难达到预期目标。

根据中国泰盛控股公司董事长吉大为先生的战略构思，杨宝民先生的提出具体建议，期望本项目能够打造为可体验的海南第一的滨海健康社区，项目包括经营中华海洋健康养生园项目，树立健康地产的品牌形象。

1.通过对西海岸别墅项目全面市场调查与策划，对项目进行正确市场定位，借鉴国内外海滨名盘，通过高水平创新策划引导市场，减少投资的风险，通过总体策划与建筑规划经济性分析提高发展商投资收益。

2.通过与中国泰盛控股有限公司的合作，促进产品销售，增强开发商在高尚住宅项目方面的竞争实力，充分挖掘项目的商业价值，提升项目的价值空间。

3.帮助企业整合媒介资源、零售业专业资源，减少不必要的广告投放，降低营销成本，提高营销效率。

4.通过整合强势资源，根据泰盛发展战略，加大树立海南第一地产品牌的力度，为项目品牌输出奠定基础。

5．协助中国泰盛集团海口房地产公司培训出一批最优秀的房地产销售人员，为项目营销奠定坚实基础，通过人材本地化降低营销成本。

二、专业工作流程

1.杨宝民房地产策划工作室企业管理资讯顾问工作流程

人力资源 财务成本 投资与营销 建筑规划设计 工程管理 物业管理 客户服务

2.杨宝民工作室住宅项目全程策划工作流程图

宏观经济和区域城市市场研究 项目环境评估 项目地块价值评估方法 区域房地产市场调研 各类物业市场调研 目标客户定性与定量调查

项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品概念设计 社区服务创新

3.杨宝民工作室商业地产（步行街）项目策划工作流程图

宏观经济和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估 区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查

项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品商业交通设计概念设计

三、住宅与商业市场调查初步模型

1、环境质量调查内容：

周边地区的河流、绿地、空气质量、噪声污染、光污染、山体地形与绿化、周边建筑对小区的影响，周边商业设施，教育医疗、交通设施等综合环境

2、竞争对手项目调研模型 序号 名称 详细内容或推断 1 企业核心竞争力 代表作品 地块土地价值、建设成本 售价 建筑规划特点 分析本地客户对建筑规划风格的偏好 4 户型 本地居民组成与户型偏好不同户型销售率？ 5 立面 建筑里面的特点与偏好分析 会所 本地会所的经营内容与实际效果评估 7 物业管理 物业管理水平与取费情况？

市场定位工作要点

□ 项目宏观、区域以及各类物业得全面市场信息 □ 目标客户市场调研与细分

□ 项目SWOT分析与动态竞争分析

□ 项目定位：理念性与形象定位、功能定位、文化定位、客户定位、价格定位 □ 品牌定位及推广

□ 产品与服务的核心竞争力的确定 □ 分期开发建设步骤建议 □ 物业类型建议

□ 户型与面积比例确定 □ 户型功能选择

□ 会所与配套设施建议

□ 创新策划与市场引导措施 最后形成市场定位报告

3.海口西海岸别墅项目建筑策划参考模型

我国建设项目的可行性研究起步较晚，它主要停留在对项目投资的经济损益的分析研究上。而建筑策划主要研究投资立项以后的建设项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、心理环境等等影响建筑设计和使用的各因素，从而为建筑师进行建筑设计的依据。

由于现行的可行性研究报告主要是请工程咨询公司完成，由于他们并不对开发商的投资决策承担任何实际责任，它本身的结论可靠性令人怀疑，因此，建筑策划工作能够帮助修正可行性投资报告。

案例1 我想通过唐山海滨旅游区实例说明建筑策划与可行性研究报告的关系。2001年10月我受沿海物业集团公司委托去唐山购买1000亩土地，用于建设海滨旅游度假区。旅游区位于河北乐亭县打网港岛，首先我们进行外部条件调研，重点调研地理条件，摸清海岛实际面积和等高线等基本数据。同时对冀东文化进行认真调研，从中国共产党创始人李大钊等前辈成长足迹，分析号称冀东粮仓的唐山地区文化特色。

首先我们请新加坡规划师进行总体规划，聘请唐山建筑设计院测量队对岛屿进行道路基础测量，聘请大连海洋环境保护研究所进行地形图测量，同时徒步勘查全岛，根据获取的海洋风暴潮、植物生长环境等自然条件分析，否定了大型海滨高尔夫球项目和其中不适合北方的绿化风景。本规划设计是以实现一个适合中国国民口味兼顾海外游客的国际标准旅游度假区，设计主题是健康养生和海滨旅游度假，使其成为北方家喻户晓的国际级海滨度假区。建筑规划完成后，我们与工程咨询中心合作，编制初步的预可行性研究报告，在环境保护局的支持下，聘请大连环境保护研究所作海洋环境影响评价，策划而后抓建筑策划，根据建筑策划的依据编制设计任务书，而后开始建筑设计，最后编制出正式可行性报告。整个可行性研究与策划投入经费150万元，历时4个月完成。

案例2 杨宝民带领岳永平建筑规划硕士、范峻（北大房地产硕士）等完成北京伟业别墅15万平方米住宅小区市场调研任务，对初步规划设计方案进行了重大调整，较好处理了住宅与商业建筑的关系，对商业建筑根据零售业要求，对商业交通入口出口，商业内部流向，商业服务设施进行准确规划。对于住宅部分，我们根据市场调研结果，正确划分了联排别墅与普通多层住宅的比例，对多层住宅的户型比例进行料定量分析规划，为发展商增加直接效益600多万元，整个市场调查与策划时间一个月。

案例3 东方时代广场，茂业百货决策投资东方时代广场，总投资6亿元，前期开发包括收购土地等投资3亿元，其中建设投资2亿元，装修投资1个亿。

杨宝民组织一批专业市场调查人材对华强北项目进行两个月调研，确保东方时代广场住宅项目的销售以及商业广场的正确定位，由于本项目处于海口黄金地段，因此，住宅销售没有困难，商业定位则是难点。

在海口八大商圈中，华强北商圈大有赶超东门商圈而领导未来海口商业潮流之势，已成为众商家的必争之地。

位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区，随着改革的深入，市场经济这只看不见的手不断撩拔着华强北这条不甘寂寞的街区。到上世纪九十年代末，一家家商场如新鲜血液般注入华强北，使华强北在短短几年内就成为令人瞩目的海口主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路，海口大动脉深南大道横贯其中，面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口，大小企业一千多家，工薪白领10多万人，交通四通八达，20多路公交车穿行其中，辐射全市各地，每日人流涌涌，日人流量可达50万人次。

随着华强北商业的不断繁荣发展，与往昔相比，近两年来已发生了两在变化：其一是老商圈成员不断升级扩容；其二是新成员的抢滩入驻。在经营方面，呈现出四大特色：○

1、模式新；○

2、档次高；○

3、规模大；○

4、业态全：华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，特别是海口书城的入住，大大提高了商业街的文化品位。

华强北商圈繁荣的源动力来自于国民经济的发展。海口近几年GDP一直保持13%左右的增长势头，高于全国平均水平。经济发展的结果是提高了居民的收入和购买力，使消费水平稳步提高，零售也因此呈现出空前活跃繁荣的局面，社会商品零售额大幅度增长。按照现有的商圈规模和海口居民的消费水平，我们初步测算出华强北商业街的零售市场饱和系数约为2.2万元。随着其改造方案的出台与实施，必将唤起华强北商业繁荣的“第二春”。

客流量既是商店经营的前提，又是经营的结果。客流量的地理分布状况直接影响着商场的经营状况。华强北的客流量的地理分布主要指华强北路南口、北口、公共汽车站及振华路、振兴路与华强北路的入口处。据测试，以上几个主要地点的日平均客流量大约为28万人次。

每个商圈的顾客构成各不相同，不同顾客群又存在不同的消费习性，为了对华强北商圈的顾客构成及其消费习性有个初步的了解，我们进行了街访式问卷调查，结果显示顾客构成方面有以下特点：

1、工薪白领为主（占49%）；

2、中青年、高学历特征明显；

3、单身一族比例最大（占31.5%）；

4、顾客主要来自二级商圈(占52.1%)。在顾客消费习性方面，我们发现：

1、顾客来华强北的目的主要是购物；

2、商品质量始终是顾客关心的首要因素；

3、外在环境因素是吸引顾客来华强北购物的主要原因；

4、大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。

案例4 中达集团东方海景别墅及滨海度假区项目策划

假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。

中达集团计划在这里兴建度假村与老年公寓。

深圳东部旅游项目是中达集团可持续发展的新里程碑，对东部项目的综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团的战略转型，而且有利于提高项目开发的水准。

根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置与自然条件实际情况，理性地把握深圳旅游与住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色的策划方案。

建筑用地30万平方米，建议规划五星级酒店５万平方米(项目可行性报告另报)，高档别墅区３万平方米左右，老年公寓15万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。

建筑策划的方法论

在建筑策划中建筑已经不仅是一个具体的物质结果，而成为一种现象。用信息论的观点来看建筑就是一个事件，研究事件中信息交换和转换的方法，寻求事件中的相关量的相互作用和协调正是建筑策划方法论的基本内涵。

规划设计完成前后调查问卷？

规划设计完成后，根据我们的规划特点？

向客户展示模式、平面图与三维动画？

建议贵公司委托我们征求典型客户意见，调查样本数100—150人左右？根据市场调查结果，提出总体策划意见，根据市场调查与策划意见，委托知名建筑规划机构拿出规划设计初步方案，重点调查客户对规划的意见？根据反馈意见以及专家讨论，而后修改建筑规划？

四、对泰盛海景别墅的策划意见提纲

市场范围扩大，加大对海南岛外旅游房地产用户的吸引力，通过大手笔策划与精心组织开发优秀产品，提高产品价值，实现产品服务与社区文化建设升级。新的思路是针对外地游客市场，达到10000元起价，实行更高标准的综合物业服务，成为海南服务水平最高的可体验式健康文化社区。下述意见仅仅是初步提纲，双方达成合作协议后，会提出详细的策划方案。

1.海南国际海洋健康养生园落户泰盛别墅花园

本项目周围近邻黄金海岸别墅、海航国宾馆和游艇会，区域档次较高，客观形势促使我们必需创新。

在项目中，设立对外开放的旅游项目—海南国际海洋健康养生园项目，改变传统的会所面貌，提炼中西健康养生文化，设立系统的健康养生服务项目，其中海水健康保养重心设置个性化SPA,充分利用深层海水与普通海水的保健功能，开展海洋深层海水健康食品等食疗项目，利用海南丰富地下温泉水资源,重点策划了一个以水疗水浴、活水保养为中心，包括健康咨询服务系统、健康信息网络系统、心理休闲中心、养生支持系统构成的养生服务综合系统，填补我国海洋健康文化的空白。

海洋文化艺术的展示与动态表演

2.采用产权式酒店经营方式，充分挖掘濒临高尔夫及西海岸环境优势

3.对景观设计进行细化和创新 根据旅游规划与建筑规划相结合思想选择景观树木与花卉，采用绿色材料。园区形成若干可体验路径，让游客在体验中流连忘返。

4.按照体验营销思路制定营销方案

体验经济是21世纪经济发展的特色，哈利波特的成功就是体验经济的成功案例。房地产营销正在向体验营销方向发展，深圳万科、中海等一流房地产企业开始广泛应用于房地产营销实践，体验营销注重与客户之间的互动，注重情感体验，注重客户产生第一印象的卖场体验，因此我们在本项目策划中以客户体验作为策划基本出发点，围绕客户体验对各个景观要素与建筑要素，进行合理布局，客户进行本小区海滨入口到会所达到视觉体验的高潮。

体验营销若干特点：

第一，注重购楼客户的健康运动愉快体验，并使体验成为客户价值的必要组成成分。第二，戏剧化和互动的概念，成为海南泰盛别墅营销策划的核心概念和指导方法。第三，体验经济中的营销策划、设计和创作，需要将科学和人文技术和艺术结合起来，因此我们注重海南地域文化及海洋文化对本项目影响，采用北京、海南等地客户容易接受的方式表现我们可体验的滨海健康社区特点，让客户从好奇观看引导到最后决策购买。

5.数字化图书馆引入到小区会所之中，满足高级白领与老板人士商务旅游需求。

6.建立儿童可参与式游乐区

建议开办中澳双语幼儿园和知名小学教育，同时对整体策划进行完善，增大住宅或产权式酒店比例。

7.低成本、高效率建立营销网络，为海南地产走出去策略奠定坚实基础。

8.在别墅开发成功基础上，拿下国宾馆用地作为项目二期用地，实现联片开发。

别墅项目对于泰盛房地产开发至关重要，项目的成攻开发将为二期开发典型坚实基础。海洋文化的变迁历程 滨海社区文化的设计

海洋在人类文化的传播中具有重要的作用，海洋是世界的便捷通道。中国丝绸传播到中东阿拉伯国家以后，价格等同于黄金，由于陆路路途遥远，中国沿海有许多不冻港，造船技术发达，公元前140年至公元前87年汉武帝时期，我国海船从广东雷州半岛出发，将黄金和丝绸经过越南、泰国、马来西亚等远航到印度半岛换取珍珠和宝石。唐代，阿拉伯国家成为中国主要贸易对象，中国海船从南海到波斯湾巴士拉港需要3个月时间，中国丝绸成为阿拉伯国家贵族妇女的奢侈品。

进取冒险的海洋文化不是西方国家的专利，《中国造船史》更以大量的历史记载和文物出土资料，无可辩驳地证明了古代中国人不但习于航海，而且更善于航海，明确提出，“内涵丰富的海洋文化，是中华民族古老文明的组成部分。”“黄河、长江与海洋共同孕育了中国的舟船文化”。作者认为，浙江河姆渡出土的木桨表明，早在7千年以前，中国人就走向了海洋。在几千年的历史中，中国人不仅创造了辉煌灿烂的农耕文明，而且同时创造了博大精深的海洋文化和舟船文明。与联合国科教文组织“海上丝绸之路”调查的结论相同，事实证明，“中国也是海洋文化的发源地之一”。这一结论对我们更为全面地认识中华古老文明传统，不无启迪意义。

《中国造船史》揭示，在一个很长的历史时期，中国古造船技术一直在世界上处于领先水平，多桅多帆、平衡舵、披水板、减摇龙骨等都是中国首创。尤其船尾舵、水密舱壁、车轮舟和指南针更可称为中国造船史上的四大发明，是中国对世界造船技术的重大贡献。

从古代的海上丝绸之路的开辟到郑和下西洋，海洋文化在中国文化宝库中占据重要位置。明清时期腐败的封建王朝开始实行海禁政策，一个强大的国家由于闭关自守，夜郎自大，西方国家由于蒸汽机的发明，在科学技术方面开始领先中国，在鸦片战争时期全面暴露了封建制度的衰败，海洋文化的影响日渐微小。

建国以后，我国用50多年时间建立一批企业，但是许多企业破产或潜在亏损，与国外大公司竞争后处于落后地位，美国、日本等一批跨国公司富可敌国，我们不仅缺乏强势企业，更缺乏一批世界级的企业家，由于制度的个别缺陷与传统文化中保守落后的影响，我国的企业家群体一直在不健康的环境中成长，时代迫使我们在世界范围的市场经济中培育一批企业家，不仅能够占领世界的市场，而且能够传播现代中国先进的企业文化，从海洋文化中汲取精神力量，培养冒险、进取的企业家精神成为时代对我们的迫切要求。

21世纪是海洋的世纪，从内陆面向辽阔的大海，海洋资源的占用与利用成为各国考虑的大事。我国的许多省份已经制定海洋经济发展战略，例如山东与广东省不仅分别提出“海上山东”、“海上广东”战略，而且两省都非常重视海洋文化的研究。在广东省既使是内陆的梅州地区，由于有300多万华侨在海外，客家人的成才历程也很容易受到海洋文化的影响。客家文化与海洋文化的研究方兴未艾。

从地域文化角度分析，岭南文化被看作中国海洋文化的一部分。岭南文化具有海洋文化的两个基本要素，海洋舟楫之便带来的商业文明，二是移民—具有包容性的移民族群结构。

从古代的移民进程来看，中原人移民在广东成为客家人。以深圳特区建设为标志，形成全国最现代化的移民城市。

海洋文化的研究与提炼，不仅有利于培养一批具有冒险进取精神的企业家，而且海洋文化对海滨房地产项目的开发具有指导意义，海洋文化是滨海社区建筑取之不尽的源泉。

与海洋文明的三个特点向对应，现代企业家也必需具有三个特征：

1.以开放的眼光面对全球的竞争 随着全球一体化进程的加快，企业家必须具有面向世界的开阔视野，由于海外投资及跨国公司的兴起，跨文化管理要求企业能够实施本地化战略，重视海洋文化与地域文化的结合。

2.海纳百川 博爱包容 要开拓世界市场，就必须在世界范围内进行人材经营，包容不同民族员工的文化个性，挖掘他们的特长，不仅利用各国的精英，占领当地的市场，而且要用先进得企业文化武装当地员工的头脑，培育一批优秀人材。

海洋建筑具有两个鲜明的文化特征：海洋文化与地域文化。没有地域文化的标记就没有家的感觉，没有海洋文化的标记，滨海建筑也就失去了生命力。

独特的地域自然与社会条件决定了建筑的地区性，而地区性的建筑又在全球化的趋势下维持了建筑文化的丰富与多元。

从三个层面体现海洋文化 1.建筑文化特色与周围环境协调一致。2.娱乐性与知识性结合，开阔人们的视野。3.社区内提倡心胸宽广、互相关怀、热情好客的海洋文化风格。

五、泰盛公司品牌发展战略、企业文化建设的意见

1.企业文化建设新论

由于房地产行业是国民经济的支柱行业，房地产企业与社会公众利益密切相关，房地产企业文化特点如下：

1.企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关怀。这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化”、“主题精神年”、《万科周刊》以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的体现。

2.不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视，强调地产企业服务大宗的人文关怀意识，而不仅仅是 为少数人服务。

3.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促进产品的营销。

4.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。

5.企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。

企业文化的形成需要提炼与升华，许多房地产企业对于企业文化建设是缺乏经验的，在建设企业文化体系过程需要挖掘和梳理企业的经营思想。

首先企业文化建设要面向社会，面向基层百姓，与民族优秀的文化相结合，例如唐代诗人杜莆：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”

其次，企业文化要与企业制度建设相互结合，通过制度反映企业的文化，通过企业文化活动推动企业管理制度化，让人们主动地按照制度建设现代地产企业。

企业文化应该渗透到价值链的各个链条，企业价值链追求企业价值最大化，构建优秀的价值链需要业务流程再造（BPR），BPR以流程为核心必然引起职能部分变革，变革就必然涉及企业员工职务的调整，良好的企业文化能够有助于员工支持变革。因此，很多企业ERP与BPR的失败与其说是工作的失败，不如说是企业文化的失败。

泰盛提倡的价值观念是积极向上，提倡创新进取的企业文化。

打造泰盛品牌的战略

建议企业战略远景规划中包含建设一家优秀地产上市公司。企业文化直接成为企业品牌的标签，企业家是品牌的塔尖，因此，企业品牌的建设要做好如下工作：

1.建立以商标、泰盛管理经验为核心的知识管理体系

2.企业品牌的推广需要优秀的员工，优秀企业文化的实践者是全体员工，因此企业文化不仅是企业家的文化，也是全体员工的文化，是团队共同的价值观念，要建设一流的品牌企业，家必须理念先行，建立完善的培训体系。

3.突出以企业家为企业灵魂的宣传工作，大范围、低成本整合社会资源。因此，建议办好企业内部期刊同时，对泰盛企业品牌进行高度概括和提炼，编著一本宣传泰盛品牌的图书，集中反映泰盛的业绩与团队建设情况，让国内外朋友更多了解泰盛。

加入ＷＴＯ以后，外资进入中国房地产市场加快，政府出台的土地出让政策，加速淘汰规模小效益差的房地产企业；同时外资房地产企业等加快投资步伐，国内发达地区房地产企业加速向内地房地产投资，房地产企业之间竞争加剧，不同企业之间在竞争中互相学习，房地产企业集团竞争战略模式发生改变：

第一，动态竞争战略的制定是以重视动态竞争互动为基本前提的。第二，过去制定战略的另一个出发点就是扬长避短，以自己的竞争优势打击竞争对手的弱点，然后对手在博弈中增强学习能力，优势发生变化或逆转。

第三，静态条件下，制定竞争战略的目的是保持长期竞争优势。而在动态竞争条件下，制定竞争战略的目的是创造新的竞争优势，特别是善于利用多个学科优势，通过知识壁垒加大对手抬高竞争的门栏。

第四 动态竞争条件的分析方法不同于静态分析，把博弈论和行为科学的分析方法用于对竞争对手的行为和反应的分析；把联动分析方法用于对竞争对手的分析；运用情景描述、战争虚拟现实游戏和仿真分析等方法运用于竞争战略评价与选择。

第五，在动态竞争条件下，人们更加注意环境、市场和行业结构对企业行为与效益的影响和企业的资源条件；而在动态竞争环境下，人们越来越关注企业的能力、核心专长以及企业战略的作用。

第四篇：标竿别墅案例

佘山三号：

物业类别: 别墅 独栋 建筑类别: 独栋别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 松江区松江区泗陈公路4388号

价格: 起价:650万元/套，最高价:1500万元/套 物业管理费: 5元/平方米·月 开发商: 上海亚萌置业有限公司

售楼处地址: 松江区泗陈公路4388号 售楼电话: 021－57791888 开盘时间: 2006-09-30 入住时间: 2009-11-20 容积率: 0.40 绿化率: 50% 周边配套: 会所设施及功能：室内游泳池、下沉式网球场、室内标准篮球馆、健身房、儿童游乐室。

项目介绍：佘山3号位于佘山——上海顶级别墅区内，东临佘北公路，南临泗陈公路，与世茂佘山庄园、紫都晶园南北比邻，享有正对佘山的优越风景位置。占地面积20万平米，由规划河道分为东西两部分。整个小区将山脉、水系与社区空间融合，集室内篮球场、室内泳池、下沉式网球场于一体的运动会所，将璞瑅生活别墅呈现于眼前。项目分期建造，共涵括287套独立别墅。一期共155户，面积约220~330平方米。二期共128户，地上建面约230~360㎡,地下建面约120~180㎡。目前，二期璞瑅样板区正精彩公开，新季房源珍献在即。产品：

佘山东紫园

建筑类型： 独栋别墅

最新动态： 佘山东紫园目前结构封顶，首批推出大概20幢楼，紧临西佘山，直观东佘山。该案2008年年后开盘。项目位置： 松江区 佘山国家旅游度假区林湖路1189号 交通位置： 郊环以外 轨道交通9号线 占地面积：22万平米 容积率：0.18 价格：预计 2500－3000万/套 物业费： 8元/平销售状态： 新房

开盘时间： 预计2008年4月 售楼电话： 021－57659999 售楼处： 上海佘山国家旅游度假区林湖路1189号 开发商： 合生创展

项目介绍：每户为独立景观，配合以石步道、私家泳池、观鱼池或推杆高尔夫果林等。建筑风格典雅高贵；建筑形态和设计上，充分考虑了上海所处亚热带地区日光、雨水和季候特点。澳洲砂岩、南方原木为素材，石材所呈现的天然纹理对纹路拼接，尽显高贵。依托佘山地块原有的植物生态体系，使佘山东紫园保持了佘山丘陵地貌的林间野趣，更增添了浓郁的优雅氛围。项目最小为680平米，加上花园达到1500平米。产品：

维诗凯亚

建筑类别: 独栋、联排 装修状况: 全装修

物业地址: 浦东区云山路2000号 均价:1100万元/套

物业管理费: 6.50元/平方米·月 开发商: 暂无资料

售楼处地址: 云山路1988号 售楼电话: 021－50320008 开盘时间: 2004-09-15 入住时间: 2005-10-30 容积率: 0.50 项目介绍：该案先后动用了100万方土地，还原了60000平米的丘陵地貌。西班牙风格的别墅，再现了格拉那到马德里的西班牙多元文化风情。坐落于地势最高处的，是5000平米地中海风韵的Vizcaya Club。它所面对的，是2000平米中心广场，广场中心则是标高16米穹顶灯塔，矗立起社区中心的制高点，围绕着Vizcaya Club与中心广场展开的，有相对集中的九大courtyard(村落组团)十来户业主围成一个亲切的邻家院落。

项目地处碧云国际社区，享有便捷的交通和成熟的生活配套。周边拥有400年历史的Dulwich College 贵族学校、协和国际学校、平和双语学校、中欧国际工商学院，完善的欧式教育体系享誉沪上。产品：

万科蓝山：

建筑类别: 联排别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 浦东区金海路3333弄 均价:30000元/平方米

物业管理费: 3.60元/平方米·月 开发商: 上海万科浦东置业有限公司 售楼处地址: 金海路3333号 售楼电话: 021－50680608 开盘时间: 2007-05-01 入住时间: 2008-03-31 容积率: 1.51 绿化率: 37% 项目介绍：项目位于曹路镇，北侧上川路、东靠川沙路、南临金海路，西向外环线。周边有杉达大学等多所高校，文化氛围良好,是一处符合现代居住观的生态型花园式共有别墅区。

2005年3月推出二期房源。截止05年10月，该盘的主力房型为150-250平米的联排别墅，剩余50套在售。蓝山二期在2005年10月已经开盘。产品：

世茂佘山

建筑类别: 独幢庄园别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 松江区佘山国家森林度假区佘北公路666号 均价:50000元/平方米

开发商: 上海世茂庄园置业有限公司

售楼处地址: 佘山国家森林度假区佘北公路666号 售楼电话:021-57798888 开盘时间: 2005-09-30 入住时间: 2006-12-31 容积率: 0.10 项目介绍：世茂佘山庄园位于佘山国家森林度假区，整个规划占地面积在1000多亩，分二期开发。整个社区都是面向月湖。其绿化率达到百分之84.7，水域面积有6万多平方米，房型以欧式风格为主，楼盘于05年下半年开盘，价格未定。楼盘位于佘山别墅区，区域内别墅氛围浓郁，旅游与休闲生活完美结合。社区内拥有完善的会所设施配套。产品：

天马高尔夫

物业类别： 别墅 装修状况： 毛坯 建筑类别： 独栋别墅

物业地址： 松江赵昆公路3918弄

交通状况： 沪青平高速公路从外滩一路直达天马花苑，全程仅25分钟。而同三国道，连接沪杭高速公路、沪宁高速公路及沪青平高速公路。开 发 商： 上海锦江有限公司、中国国际信托、台湾经纬集团 售楼处地址： 松江赵昆公路3968弄 售楼电话：021-57662600 57662668 最高价：950万元/套

项目介绍：天马高尔夫别墅位于佘山国家风景区，与天马高尔夫球场比邻而居。物业形态为平均2亩1栋的加州式独栋别墅。

天马高尔夫别墅二区占据150米宽的湖面和占地达110万平方米的天马高尔夫球场。由世界著名美国西海岸建筑事务所MDR专业设计的南加州西班牙独栋建筑，建筑面积293m2～518m2，平均2亩1栋带1000多平方米的私家大花园。

约4400平方米天马休闲会所内，配备室内温水游泳池、儿童嬉水池、全新SPA、健身中心、有氧体操房、西餐厅、咖啡厅、烤肉区等丰富设施，社区还建有4400m2高尔夫会所, 4400m2休闲会所，25000m2的休闲农庄，35000m2运动公园。

别墅区规划有三区，一、二区已销售完毕，即将公开的三区建筑为西班牙建筑风格，目前外立面工程正在进行。产品：

苏州

万科中粮本岸

建筑类型： 联排别墅

最新动态： 万科中粮·本岸珍藏房源同期限量加推，总价从300万每套－480万每套。物业费为3.84元/月/平方。08年6月交房。08.03.20 项目位置： 园区 南施街、琼姬路交叉口 价格说明： 一期联排别墅360万-520万/套

总价： 最低价：400万元/套；最高价：600万元/套 物业费： 3.84元／平方／月

开盘时间： 万科中粮·本岸2007年07月28日一期首批别墅 2007年10月初二批 入住时间： 万科中粮·本岸2008-06 售楼电话： 62996666 欢迎咨询

售楼处： 苏州工业园区琼姬路69号(南施街与琼姬路交汇处)开发商：万科中粮（苏州）置业有限公司

项目介绍：万科中粮•本岸位于湖东低密度住宅区，地处琼姬路以南，南施街东西两侧，紧靠金鸡湖最大的天然景观河——斜塘河。本岸的水系依靠斜塘河与金鸡湖水一脉相承，生态景观出众，属于湖东最高尚居住区的中心位置。

本岸周边已经有很多建成的高尚社区，如伊顿小镇、德邑、金鸡墩花园等，CBD中心各大金融机构林立，商务办公氛围浓厚。这里有湖东邻里中心、金鸡湖商业广场、联丰广场、F城等商业设施。有苏州新天地之称的李公堤，27洞标准高尔夫球场、跑马场等休闲娱乐设施。

本岸是万科原创别墅第四代创新作品，首创别墅社区组团地库、人车分流、两进三院、全朝南居住空间设计，更有顶级私人会所配套及顶级品牌物业服务，是万科集团2007年最值得期待的项目。产品：

太湖之星

建筑类别: 别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 吴中区苏州太湖国家旅游渡假区长沙岛 价格: 起价:300万元/套，最高价:500万元/套 开发商: 苏州太湖之星开发建设有限公司 售楼处地址: 苏州太湖国家旅游渡假区长沙岛 售楼电话: 0512-66518999/021-64318299 开盘时间: 2005-04-10 [本月开盘楼盘] 容积率: 0.17 [关于容积率] 绿化率: 70% 项目介绍：太湖之星三期别墅亦已全程启动109幢山体别墅位于长沙岛最顶级位置，北面山势连绵西面与湖为邻 另有100多幢中式院落别墅在2006年开发建设 三期山体别墅容积率0·17 建筑密度8·5% 每户面积从247·76到363平方米 三期山体别墅面朝水天相际的辽阔太湖 实现你“山水之间 人生之巅”的生活梦想。产品：

中海御湖熙岸

建筑类别: 高层，小高层，联排、双拼、独栋别墅 装修状况: 毛坯

物业地址: 园区星港街、机场路、水坊路、湿地公园围合处 价格: 暂无资料

开发商: 中海发展（苏州）有限公司

售楼处地址: 临时接待处：星湖街与苏胜路交汇处（原半岛华府售楼处）；现场售楼处：星港街转水坊路（水巷邻里、李公堤对面）售楼电话: 0512-62582222 开盘时间: 2008-03-29 容积率:《1 绿化率: 50% 项目介绍：中海御湖熙岸——“纯正典雅国际社区、名流贵胄领地”

2005年12月底，中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔毗邻水巷邻里的苏州地王。该地块总占地面积约26万平方米，总容积率≤1。

这块市场瞩目已久的地王，很快就将矗立起高层、小高层、多层公寓，联排别墅、双拼别墅、独栋别墅的高级住宅区。继中海半岛华府之后，一颗更为耀眼的明珠，即将在金鸡湖畔绽放光芒。

“得城市以土地，还城市以珍藏”是中海地产在每座城市对待地王项目的态度和目标。产品：

昆山

世茂·蝶湖湾

建筑类别: 高层公寓、叠加联体别墅及独栋别墅 装修状况: 精装修

物业地址: 玉山镇长江南路188号 均价:7000元/平方米

物业管理费: 1.95元/平方米·月 开发商: 世茂蝶湖湾开发建设有限公司 售楼处地址: 昆山长江南路188号 售楼电话: 0512-86178888 开盘时间: 2007年8月 容积率: 1.50 绿化率: 40% 项目介绍：世茂蝶湖湾位于长三角沪宁经济走廊中的新兴工商城市昆山市的中心城区南部，是一座融居住、休闲、娱乐、购物、度假于一体的现代化国际生态社区。项目总占地面积近72万平方米，总建筑面积约107万平方米。

世茂蝶湖湾由欧洲规模最大上市顾问集团公司英国阿特金斯集团担纲总体规划设计，由加拿大奥雅园境师事务所进行园林景观规划设计，社区以生态湖景为规划主题，容积率仅为1.5，而绿化率高达65%，整体湖面面积将近12万平方米，其蝴蝶状的水体布局，融城市生活与居住生活于一体。社区是由12幢沿湖面一字排开的高层公寓、6个分布湖中的独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、3个不同规模和功能的主题会所（专业运动主题会所、老人儿童会所、名流会所）1座四星级酒店、SOHO、SHOPPING MALL、中小学校、幼儿园、商业广场及台北特色风情街组成的超大型全功能综合性高尚亲水社区。湾仔道开盘首推55套商铺,目前已经全部售出,新推商铺具体时间未定！目前还有高层,双拼和联排别墅在售!该案一期建筑面积53万平米，内有约12万平米湖面，有13000平米健康会所、儿童会所、双语学校、幼儿园等配套设施。首期推出四栋28－32层高层，在美国、英国、澳洲等地同步发售，近期又推出后续房源400套对外销售。该案别墅沁湖美墅已于8月19日正式开盘，包括独栋、双拼和叠加，样板房也已公开。

产品：

檀香园

建筑类别: 独栋、双拼 装修状况: 初装修

物业地址: 玉山镇马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧 均价:13000元/平方米

物业管理费: 2.50元/平方米·月 开发商: 苏州长德置业发展有限公司

售楼处地址: 马鞍山西路末，阳澄湖公园南侧

售楼电话: 0512-57898866 开盘时间: 暂无资料

容积率: 0.38 [关于容积率] 绿化率: 70% 项目介绍：该项目位于阳澄湖国家旅游渡假区，马鞍山路近湖滨大道，是阳澄湖区域的绝版地标。与阳澄湖仅一路之隔，而同时阳澄湖公园又将其三面环抱，可以说是公园里的别墅。

每幢别墅占地1－1.5亩；下沉式花园、坡地、具有西班牙文化精髓的景观设计都是该楼盘的亮点；同时引进阳澄湖天然水系将小区自然分成三个组团。该案房型面积为397.77－581.35平米。目前该案独栋别墅在售。

二期卡斯兰帝纯独栋别墅 12月9日开盘 户型地上层面积为283-424平米,地下层面积为160-238平米.产品：

第五篇：别墅策划方案

《鲸山别墅住户指南》设计策划方案

一、手册目标公众

1、国际知名大企业的管理者

2、上流社会成功人士

3、政府有关部门

4、来访贵宾

二、手册功能

1、住户生活指南

2、客户租赁指南

3、展现鲸山别墅自然风景与人文景观

4、建设社区文化

4.1倡导国际化的生活

4.2倡导温馨、优雅的生活

4.3倡导安全、文明的生活

5、美化品牌形象

5.1塑造深圳招商房地产有限公司良好公众形象，提高其社会美誉度。

5.2塑造深圳招商物业管理有限公司良好公众形象，反映其服务理念，提高其社会美誉度。

5.3塑造“鲸山别墅”良好公众形象，提高其社会美誉度，促进销售和租赁。

三、手册设计风格

豪华、精美、温馨、时尚、国际化，给人美的享受。

四、手册设计主题

以介绍鲸山别墅及其物业管理为主线，通过创意的设计，展现了鲸山别墅那温馨、时尚风景。

五、手册设计理念

1、以人为本，体现中西文化，洋溢温馨、优雅、高尚的气氛。

2、广告语以手册内容为诉求精神，跟住户进行人性化的沟通交流。

3、色彩上以天空蓝和翠绿为主旋律，凸现鲸山别墅傍山依水，绿草成荫的自然美。

4、插图以鲸山别墅为主题，巧妙融汇于鲜活文字和柔和色调之间，浑然一体，体现豪华时尚生活和浓郁的人文关怀。

5、整体和细部悦目和谐，既美观大方又精致隽永。

六、广告文案

美丽的家

我的家点缀在绿意荡漾的南山东麓之中，漫步绿茵小道，蔚蓝的深圳湾舒展远去,我与海风一起轻盈飞扬。

又是一个早晨，敞开门扉，阳光温柔地透进来，芬芳的泥土香揉和着丝丝花香到处流淌，沁人心脾，而依人的鸟儿又在窗外那棵梧桐树上快活展翅，尽情高歌，纵情飞跃。

已是午后时分，阳光懒洋洋地爬上了躺椅，悠悠的清风细柔地轻吻着我，品一杯醇咖啡，捧一本线装书，听老歌流转，看天上云卷云舒，一任夏日小虫倾情呢喃，惬意无限。

夜深人静，平和的呼吸演绎着大自然美妙的节奏，窗外飘来的月色，装饰了我的家、银色的梦。

绿山、静海、阳光、空气、风.....那是我的天空我的家，我爱美丽的鲸山别墅！

Home, Sweet Home

Situated at the east foot of the Nanshan Mountain, my home is concealed in the pleasant greenery.Walking on the meadow path bathing in the gentle breeze from the Shenzhen Bay, you feel this is a heaven on earth.Morning scenario: Open the door to receive a spray of the gentle sunshine.The scent of the soil mixed with the aroma of flowers pour in the house.Outside of the window are birds singing melodious songs among the flourishing phoenix trees.Afternoon scenario: This is a moment with leisurely sunshine on the reclining chair and gentle breezes caressing the face, made so sentimental just because of a cup of cappuccino, a thread-bound book, a nostalgic goldie, the pastel clouds and the twittering summer insects.Evening scenario: The peaceful breathes rhyming the pulse of the Mother Nature;the silver moonlight makes my home dreamlike.Blue mountains, peaceful seas, sunshine, fresh air, breezes„this is my home, the sweet Whale Garden.七、手册设计思想

1、封面:

1.1凭籍新颖的构思，以简约的速写手法,用流畅的线条把鲸山别墅整体风貌刻画下来。

1.2在淡雅的色调下鲸山别墅的地形图跃然纸上，整个画面被衬托得惟妙惟肖。

1.3别具匠心地掏空鲸山別墅的地形图，透过其中所看到的是一幅鲸山别墅最迷人的景色，起着画龙点睛的作用。

2、封底

2.1色调以淡雅的白色为主旋律，意味着高贵、时尚、优雅。

2.2中心圆形寓意地球，嵌入其中的是鲸山别墅地形图，表示鲸山别墅的住户来自世界各地，表达了深圳招商房地产有限公司“把蛇口建成最适合人类居住的地方”的理念。

2.3页面简洁、精致、凝炼，与封面融会贯通、浑然一体。

3、内页

3.1立足文字内容，采撷鲸山别墅美丽的风景线。

3.2广告文字融会此情此景，尽情诠释着鲸山别墅的多姿多彩。

3.3内页广告语:

3.3.1人与自然和谐对语（手册第一条）

The harmonious human-nature dialogs

3.3.2尽情体会尊崇心境（手册第二条）

A living complex with unparalleled prestige

3.3.3用爱体贴你的生活（手册第三条）

Considerate services

3.3.4演绎人与自然的经典家居（手册第三条）

Classical home with human-nature harmony

3.3.5诠释社区安全新概念（手册第三条）

A new concept of community security.3.3.6用心呵护美好家园（手册第四条）

Well-planned community development

3.3.7幸福生存，生活永恒的主题（手册第五条）

For an ever better life

3.3.8用爱和艺术跟环境交流（手册第六条）

Environment friendly development